حق التملك للأجانب في مصر: الملكية العقارية للأجنبى وتسجيلها

ملكية الأجانب للعقارات في مصر

توالت تشريعات التملك للأجانب في مصر، (الملكية العقارية للأجنبى وتسجيلها)، سواء كانت أراضي زراعية أو صحراوية أو بور أو مبنية أو أراضي فضاء معدة للبناء، باعتبار أن الملكية العقارية تمس النظام العام في الصميم.

وأن اكتسابها قد يترتب عليه المساس به إذا تجمعت لدى غير المصريين، وهذا البحث عن تملك الأجانب يبحث الاجابة القانونية على: هل يمكن للأجانب شراء عقار في مصر ؟

الاجابة انه يحق للأجنبي فى مصر تملك العقارات وتسيجلها لكن بالشروط المنصوص عليها قانونا وهو ما سنتبينه فيما يلي.

أصدر المشرع القوانين المتعاقبة يضيق بموجبها تارة ويوسع تارة أخرى ومنها:

• القانون رقم 37 لسنة 1951 بمنع غير المصريين من تلك الأراضي الزراعية وما في حكمها الذي حل محله القانون رقم 15 لسنة 1963 .
• كما صدر القانون رقم 124 لسنة 1955 بتنظيم تملك الأراضي الصحراوية وحل محله القانون رقم 143 لسنة 1981 وتم تعديله بالقانون رقم 55 لسنة 1988 .
• ثم صدر القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي القضاء وحل محله القانون رقم 56 لسنة 1988 ، ثم صدر القانون رقم 230 لسنة 1996 .

المستشار / أنور طلبة ، المطول فى القانون المدنى

• الكتاب دوري رقم 41 لسنة 2024 بشأن تسجيل طالبي التملك من غير المصريين الصادر من مصلحة الشهر العقاري تنفيذا للمنشور الفني رقم 8 لسنة 2024 المتضمن أنه اعتبارا من 26 مارس الجاري يجب على طالبي التملك من غير المصريين تقديم ما يفيد تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقود محل طلبات الشهر بالعملة الاجنبية من الخارج على أحد البنوك الخاضعة لرقابة الجهاز المصرفي المصري وذلك وفقا لعددا من الضوابط.

الإطار القانوني لتسجيل العقارات للأجانب

حرص المشرع المصري الى الحد من حق الأجانب في تلك العقارات المبنية والأراضي الفضاء ، فأصدر في هذا الشأن عدة قوانين منها القانون رقم 81 لسنة 1976 .

ثم القانون رقم 56 لسنة 1988 ، والذي ألغى بالقانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء والذي عمل به اعتبارا من  اليوم التالي لتشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 1/7/1996 .

ونص في المادة الأولى على أنه

مع عدم الإخلال بأحكام  قانون الاستثمار  الصادر بالقانون رقم 230 لسنة 1989 ، يكون تملك غير المصريين ، سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية – أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث – وفقا لأحكام هذا القانون ويقصد بالتملك في نطاق أحكام هذا القانون الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع.

أجازت مادته الثانية لغير المصري تملك العقارات مبنية كانت أو أرضا فضاء بالشروط الآتية:

1.  أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكن الخاص له ولأسرته ، وذلك دون إخلال بحق تلك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر .
2. ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع .
3.  ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار ، ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطيين الواردين بالبند (1 ، 2) من هذه المادة في الحالات التي يقدرها ولمجلس الوزراء أن يشع شروط وقيود خاصة بالتملك في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها .

وأوردت المادة الثالثة من القانون استثناء خاص بمقر البعثات الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها فنصت على أنه

لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للشروط الواردة في هذا القانون في حالة ما إذا كانت  ملكية العقار  لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا بعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو سكن رئيس وأعضاء البعثة ذلك بشرط المعاملة بالمثل ، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية .

(الدكتور / أحمد السنهوري ، الوسيط)

ويتضح مما سبق أن شروط تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء هى:

1. أن يكون تملك الأجنبي لعقارين اثنين على الأكثر في جميع محافظات مصر ، بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته ، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص، المرخص به من السلطات المصرية المختصة .
2.  ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع .
3. ألا يكون العقار الحائز للأجنبي تملكه من العقارات المعتبرة أثرا في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار 117/1983 ، المعدل بالقانون 12/1991 .
4.  لرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الأول والثاني السالفين الخاصين بتحديد حجم ملكية الأجنبي بعقارين على الأكثر ، وبتحديد مساحة كل عقار بأربعة آلاف متر مربع .
5.  لمجلس الوزراء وضع شروط وقاعد خاصة بتملك الأجنبي للعقارات والأراضي الفضاء في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها .
6. عدم سريان الشروط السالفة في حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية ، بقصد اتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها ، أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة ، وذلك بشرط المعاملة بالمثل للبعثات المصرية في الخارج ، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية مثل هيئة الأمم المتحدة ، أو المنظمات الإقليمية مثل هيئة الأمم المتحدة ، أو المنظمات الإقليمية مثل الجامعة العربية .

 (الدكتور / أحمد المنجى )

 شروط تسجيل عقار في مصر للاجانب

تنص المادة (7) من القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ، على أنه :

1. مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هى الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون .
2. وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقاري والتوثيق تختص بجميع شئون الشهر العقاري والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون، ويتعين على هذه المكاتب إنهاء إجراءات التسجيل خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة .
3. ويصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب فرار من وزير العدل.

وتنفيذا لقرار السيد المستشار وزير العدل رقم 3338 بتاريخ 27/7/1996 بتنظيم العمل بمكاتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء يراعى الأحكام الواردة بالمواد الآتية :

مادة (456)

1. يجب على مأمورية الشهر العقاري المختصة إرسال صورة من كل طلب شهر يقدم إليها لصالح غير المصريين لتملك عقارات مبنية أو أراضي فضاء ، الى مكتب شئون تملك غير المصريين بالمصلحة في ذات اليوم ، أو في صباح اليوم التالي على الأكثر ، على أن يتضمن الإخطار بيان المستندات المقدمة مع الطلب، والمستندات المطلوب تقديمها ن وذلك من واقع الفحص المبدئي للطلب وفقا للقانون .
2. كما يجب على المأمورية إخطار المكتب المذكور أولا بأول بما يقدم إليها من التماسات أو مستندات في اليوم التالي على الأكثر ، وإخطاره أيضا فور ورود كشف التحديد إليها، مع بيان ما انتهى البحث وأعمال المراجعة الهندسية والفنية .
3. كما يجب على المأمورية إخطار مكتب شئون تملك غير المصريين بالمحافظة بصورة من هذه الإخطارات أولا بأول .

مادة (457)

وتتم إجراءات فحص ومراجعة الطلبات المشار إليها تحت الإشراف المباشر لرئيس المأمورية ، الذي يعد مسئولا عن أى تقصير أو إهمال أو تراخ في إجراءات بحث ومراجعة الطلب وفقا لأحكام القوانين والتعليمات .

مادة (458) 

يقوم مكتبا  شئون تملك غير المصريين  بالمصلحة والمحافظة  المختصة بقيد طلبات التملك ، التي ترد صورها من المأمورية في سجل يعد لذلك ، مع مراعاة ترتيب أرقام قيدها بالمأمورية ، ويخصص لكل مأمورية سجل خاص بها ، ويدون بهذا السجل كافة ما تعلق بالطلب من بيانات ومراحل الإجراءات التي يمر بها الطلب والمشروع .

مادة (459)

يقوم كل من مكتبى شئون تملك غير المصريين بالمصلحة والمحافظة المختصة بإعداد ملف لكل طلب على حدة ، تحفظ به صورة الطلب وكافة المكاتبات والالتماسات التي تقدم بشأنه .

مادة (460)

1. يجب على مكتبى شئون تملك غير المصريين بالمصلحة والمحافظة المختصة متابعة المأموريات على فترات متقاربة للعمل على الانتهاء من الإجراءات على وجه السرعة ، حتى تملك شهر محرراتها، ويعرض أى إهمال أو تقصير أو تراخ على رئاسة المصلحة .
2. ويعتبر كل عضو من أعضاء هذين المكتبين مسئولا مسئولية مباشرة عن متابعة الطلبات بالمأموريات الواقعة في اختصاصه وإنجازها حتى تمام شهرها .
3. كما يجب عليه متابعة القيد بدفاتر الطلبات، واستعجال الطلبات على فترات متقاربة .
4. وعلى مكتب شئون تملك غير المصريين بالمصلحة فور ورود صورة الطلب إليه من المأمورية التحقق من واقع مراجع المكتب عما إذا كانت قد قدمت طلبات تملك لصالح الطالب عن عقار أو  عقارات   أخرى في جميع أنحاء الجمهورية .

مادة (461)

على مأموريات الشهر العقاري في حالة طلب الاستثناء من البندين (1 ، 2) من المادة الثانية والفقرة الأخيرة من المادة الخامسة من القانون 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ، إرسال الطلب ومستنداته وإخطار القبول للشهر الى مكتب شئون تملك غير المصريين بالمصلحة مباشرة فور استكمال البحث ، دون ختمه مقبولا للشهر .

مادة (462)

1. وعلى مكتب شئون تملك غير المصريين بالمصلحة بحث هذه الطلبات فور ورودها وفقا لأحكام القانون والتعليمات، وإرسال أوراق الطلب مشفوعة بمذكرة بالرأى الى وزارة العدل خلال ثلاثة أيام على الأكثر من تاريخ ورودها إليه .
2. ويراعى بالنسبة لطلبات الشهر العقاري المقيدة لصالح غير المصريين والتي لا تخضع للاستثناء الموضح بالفقرة الأولى من هذه المادة ، أن تقوم المأموريات المختصة بمراجعتها وفقا للقانون والتعليمات
3. ولا تقوم بالتأشير علبها بالقول للشهر حال استيفائها لكافة بياناتها ومستنداتها، إلا بعد الرجوع الى مكتب شئون تملك غير المصريين الرئيسي بالمصلحة ، للتحقق من عدم وجود ما يمنع من التأشير على الطلب بالقبول للشهر، ولا حاجة الى إرسال مستندات الطلبات الى مكتب شئون تملك غير المصريين المشار إليه .

مادة (463)

على مأموريات الشهر العقاري ومكاتب شئون غير المصريين بالمصلحة والمحافظات إعداد فهارس أبجدية بأسماء طالبي التملك من غير المصريين ، تزود بها مركز المعلومات بالمصلحة وذلك للرجوع إليها لحصر حالات تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في جميع أنحاء الجمهورية ، والتحقق من توافر الشروط المنصوص عليها في القانون .

مادة (464)

على مكتب شئون تملك غير المصريين بالمصلحة إرسال بيان الى المكتب الفني لوزير العدل خلال الأسبوع الأول من كل شهر على الأكثر ، يتضمن بيانا وافيا عن طلبات الشهر العقاري التي قدمت من غير المصريين خلال الشهر السابق.

وما تم فيها شاملا للطلبات التي قدمت للاستثناء من البندين (1 ، 2) من المادة الثانية والفقرة الأخيرة من المادة الخامسة من القانون 230 لسنة 1996 المشار إليه.

وكذا الإجراءات التي اتخذت بشأن طلبات التملك، وعليه أن يعد إحصائية كل ثلاثة أشهر وأخرى سنوية عن الطلبات المشار إليها وما تم فيها .

مادة (465)

تقدر رسوم الشهر والتوثيق المستحقة على المحررات واجبة الشهر ، المتضمنة  تملك غير المصريين للعقارات  المبنية والأراضي الفضاء اعتبارا من 15/7/1996 (تاريخ العمل بالقانون رقم 230 لسنة 1996 المشار إليه) .

ووفقا للأسس والقواعد المعمول بها بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر والقوانين المعدلة له ، وجداول الأسعار الصادر بها قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 3993 لسنة 1996 .

قوانين الملكية المصرية للأجانب

تسجيل العقارات للأجانب وفقا للكتاب دوري رقم 41 لسنة 2024 بشأن تسجيل طالبي التملك من غير المصريين الصادر من مصلحة الشهر العقاري

يأتي تنفيذا للمنشور الفني رقم 8 لسنة 2024، حيث أنه بالنسبة للطلبات التي تقدم اعتبارا من 26 مارس الجاري يجب على طالبي التملك من غير المصريين تقديم ما يفيد تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقود محل طلبات الشهر بالعملة الاجنبية من الخارج على أحد البنوك الخاضعة لرقابة الجهاز المصرفي المصري وذلك وفقا لعددا من الضوابط.

وتشمل تلك الضوابط، اذا كان الثمن الوارد بالعقد محل طلب الشهر بالجنية المصري يكون تحويل مقابل الثمن بالعملة الأجنبية بما يعادل الثمن الوارد بالعقد وفقا لسعر الصرف.

كما أنه اذا كان الثمن الوارد بالعقد محل طلب الشهر بالعملة الأجنبية فلابد من وجود موافقة البنك المركزي المصري على البيع بالعملة الأجنبية وفقا للقانون.

كما نص المنشور على أنه يتعين على مكاتب ومأموريات الشهر العقاري قبول الطلبات والسير في الإجراءات وعدم الشهر لتلك العقود المشار اليها، إلا بعد تنفيذ ما ورد بهذا المنشور من أحكام.

كما انه علة الادارات العامة للتفتيش الفني الثلاث وأمناء المكاتب والأمناء المساعدين ورؤساء مأموريات الشهر العقاري ومكاتب وفروع التوثيق مراعاة تنفيذ هذا بكل دقة.

ونص المنشور على أنه يأتي، الحاقا بالمنشور الفني رقم 8 بتاريخ 25 مارس الجاري، والمتضمن أنه يجب على طالبي التملك من غير المصريين تقديم ما يفيد تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقود المبرمة اعتبارا من 26 مارس الجاري بالعملة الأجنبية من الخارج بأحد البنوك في الجهاز المصرفي المصري على النحو الوارد به.

كما أنه لما كانت المادة رقم 1 من القانون رقم 194 لسنة 2020 من قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي تنص على أنه : يهدف البنك المركزي إلى سلامة النظام النقدى والمصرفي واستقرار الأسعار في إطار السياسة الاقتصادية العامة للدولة  .

كما نصت المادة رقم 212 منه على أنه: لكل شخص طبيعي أو اعتباري أن يحتفظ بكل ما يؤول إليه أو يملكه أو يحوزه من نقد أجنبي، وله الحق في التعامل أو القيام بأي عملية من عمليات النقد الأجنبي بما في ذلك التحويل للداخل والخارج.

كما تتم هذه العمليات عن طريق البنوك أو عن طريق الجهات التي رخص لها بذلك طبقاً لأحكام هذا القانون، وطبقاً للقواعد والإجراءات التي يحددها مجلس الإدارة.

اجراءات تسجيل العقار للأجنبي في مصر

يمر المحرر الخاص بتسجيل تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بكافة مراحل الشهر المعروفة .

فيقدم الطلب الى المأمورية المختصة ويقوم بتقديمه الأجنبي صاحب الشأن أو من يقوم بموجب وكالة عامة أو خاصة.

ويكون مقدم على النموذج 168 عقاري الذي يصلح لجميع طلبات الشهر العقاري والصادر من وزارة العدل فيقيد الطلب بدفتر أسبقية الطلبات، ثم يحال الى المكتب الهندسي الذي يتولى مراجعة الطلب من الناحية المساحية.

وعلى الأخص فيما يتعلق بمعاينة العقار على الطبيعة للتثبت من موقعه ومسطحه وحدوده ، وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التمليك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء .

ويعد إتمام مراجعة الطلب يؤشر عليه (مقبولا للشهر) ويخطر صاحب الشأن بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.

وبمجرد إخطاره بمقبول للشهر يقوم بتقديم مشروع المحرر مكتوبا على الورق الأزرق المدموغ ويرفق مع المشروع جميع المستندات التي تسلمها مع إخطار القبول .

وعلى الطالب الالتزام بالبيانات الواردة بإخطار القبول، وبيانات كشف التحديد دون إضافات تغير من مضمونها، ودون خروج في بنود المحرر على مقتضيات النظام العام أو الآداب العامة أو أحكام القانون .

ثم تقوم المأمورية بقيد مشروع المحرر بـ (دفتر أسبقية المشروعات) الذي تدون به مشروعات المحررات حسب تواريخ وساعات تقديمها ، أى حسب يوم وساعة ودقيقة تقديم مشروع المحرر إليها ، ويسلم الطالب إيصالا بذلك .

وبعد مراجعة مشروع المحرر والتأشير عليه باصطلاح (صالحا للشهر) يتقدم الطالب بالمحرر لمكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص لتدوينه (بدفتر الشهر) .

وذلك برقم مسلسل بتاريخ الشهر بما يفيد إتمام تسجيل تملك الأجنبي للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في مصر، طبقا لقانون الشهر العقاري العام 114 / 1946، وطبقا للقانون الخاص 230 / 1996، وقرار وزارة العدل 3338 في 27/7/1996 .

احكام النقض عن تملك الأجنبي بمصر

التحايل على أحكام حظر تملك الأجانب للعقارات

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في

أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 576 سنة 2008 مدني محكمة مصر الجديدة الجزئية على الطاعنة بطلب الحكم بإلزامها بتسليم العقار المبين الحدود والمعالم بالصحيفة.

وقال بيانا لذلك إنه فلسطيني الجنسية واشترى العقار محل النزاع من ماله الخاص وحرر العقد باسم زوجته – الطاعنة – تحايلاً على أحكام حظر تملك الأجانب للعقارات وقام بشهره باسمها برقم …. سنة 1982 شهر عقاري شمال القاهرة.

وإذ نشبت خلافات بينهما فاستصدر حكما في الدعوى رقم …. سنة 2006 مدني كلي شمال القاهرة بإثبات صورية هذا العقد والذي تأيد بالحكم في الاستئنافين رقمي ……، ….. سنة 11 ق القاهرة مما يحق له طلب استلامه فقد أقام الدعوى.

حكمت المحكمة بإلزام الطاعنة بتسليم العقار محل النزاع بحكم استأنفته الأخيرة أمام محكمة شمال القاهرة بهيئة استئنافية والتي قضت بإحالته إلى استئناف القاهرة وقيد أمامها برقم … لسنة 13 ق كما استأنفته بالاستئناف رقم …. أمام ذات المحكمة.

وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ .. /.. /2009 بتأييد الحكم المستأنف.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة، وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد من ثلاثة أوجه تنعى الطاعنة بالوجه الثاني منه على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيانه تقول

إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بالحكم الصادر في الدعوى رقم ….. سنة 2006 مدني كلي شمال القاهرة المقامة من المطعون ضده قبلها والقاضي  بصورية عقد البيع المشهر  باسمها.

إذ طلب فيها – فضلا عن صورية العقد – الحكم بأحقيته في العقار بما تضمنه ذلك من طلب تسليمه له ولم يجبه الحكم الصادر فيها لهذا الطلب وأصبح نهائيا حائزا قوة الأمر المقضي فيه .

فلا يجوز طلبه بدعوى جديدة ولو بألفاظ مغايرة له، وإذ لم يعتد الحكم المطعون فيه بحجية ذلك الحكم وقضى في موضوع الدعوى فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير مقبول

ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الشارع عد من الإجراءات الجوهرية في الطعن بطريق النقض أن يناط بالخصوم أنفسهم تقديم الدليل على ما يتمسكون به من أوجه الطعن في المواعيد التي حددها القانون.

وإذ لم تقدم الطاعنة – رفق طعنها – صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى رقم  ….. سنة 2006 مدني كلي شمال القاهرة وكذلك الحكم في الاستئنافين رقمي …. ، ….. سنة 11 ق القاهرة .

وفق ما تقضي به المادة 255 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 – حتى تستطيع المحكمة التحقق من صحة هذا النعي، فإنه يكون عارياً عن دليل ومن ثم غير مقبول.

وحيث إن الطاعنة تنعى بالوجه الأول من سبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيانه تقول

إنها تمسكت أمام محكمة الاستئناف ببطلان الحكم المستأنف لعدم قيام المطعون ضده بإخطار الحائزين وأصحاب الحقوق على العقار محل النزاع بالدعوى طبقا لنص المادة 43 / 6 من قانون المرافعات المضافة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 .

والتي أوجبت على المحكمة ألا تحكم في الدعوى إلا بعد تمام هذا الإخطار، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى رفض هذا الدفع تأسيساً على أن هذا الإخطار مجرد إجراء شكلي لا يلزم المحكمة ولا يمنعها من الفصل في موضوع الدعوى فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه متى كان النص واضحا جلي المعنى قاطعا في الدلالة على المراد منه فلا يجوز الخروج عليه أو تأويله بدعوى الاستهداء بالحكمة التي أملته لأن البحث في حكمة التشريع ودواعيه إنما يكون عند غموض النص أو وجود لبس فيه.

كما أنه من المقرر أنه إذا أوجب القانون إجراء معينا ورتب عليه أثرا قانونيا فإن هذا الأثر لا يتحقق إلا بتمام الإجراء.

وكان البين من البند السادس من المادة رقم 43 من قانون المرافعات المضافة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 – المنطبقة على واقعة النزاع – وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية.

لهذا النص، أن المشرع – حرصا منه على اتصال علم ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقاراتهم – ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى.

كي يتسنى لأي منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار،

وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التي يلجأ إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذي ليس له أي حقوق عينية أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعليين.

وأسند للوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار دوراً في الإخطار بالدعوى – وذلك في حالة عدم تمامه بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على شخص أي من هؤلاء بعد إجراء التحريات الكافية .

يتمثل هذا الدور في اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية .

وذلك منعا لتحايل المدعي في دعوى تسليم العقار بإجراء إخطار شكلي، ومنعا لتحايل طرفي الدعوى بالتسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو تقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة.

فقد نص على أن لا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بتمام الإخطار على النحو المشار إليه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي.

وكان المشرع بهذا النص لم يجعل من الإخطار شرطاً لقبول الدعوى ابتداء إلا أنه جعل منه شرطا للحكم في موضوع الدعوى وإلا كان الحكم باطلا بما مؤداه أنه يصح للمدعي القيام به إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة.

وأنه يتوجب عليها التحقق من إجرائه قبل الفصل في موضوع الدعوى وإلا قضت برفض الدعوى بحالتها.

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أقام الدعوى بطلب تسليمه العقار محل النزاع، وقد خلت الأوراق مما يفيد قيام المذكور بإخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق على هذا العقار .

ومع ذلك أيد الحكم المطعون فيه قضاء الحكم الابتدائي بتسليم العقار إلى المطعون ضده، رغم ما قدمته الطاعنة من مستندات أمام محكمة الاستئناف تفيد وجود شاغلين للعقار من غير طرفي النزاع،

وذلك على قول منه إن القانون لم يوجب اختصام هؤلاء في الدعوى وأنه أمر جوازي للقاضي، وأن إعلان الطاعنة بالدعوى يُغني عن إخطار الحائزين، وهو ما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث الوجه الثالث من سبب الطعن.

وحيث إن موضوع الاستئنافين صالح للفصل فيه، ولما تقدم .. يتعين الحكم بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوى بحالتها

أحكام النقض المدني الطعن رقم 3365 لسنة 80 بتاريخ 22 / 1 / 2012 – مكتب فني 63 – صـ 184

قيود تملك الأجانب للعقارات في إقامة الحدود و الأراضي الصحراوية

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في

أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم الدعوى رقم …… لسنة 1986 أمام محكمة دمنهور الابتدائية “مأمورية رشيد” بطلب الحكم:

بثبوت ملكيتهم للأطيان المبينة بالصحيفة وإلزام المطعون ضدهم من الأول حتى السادس عشر بالتسليم على سند تملكهم لتلك الأطيان بالتعمير و  وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية  خلفا عن سلف منذ عام 1940.

وإذ تعرض لهم المطعون ضدهم سالفوا الذكر فقد أقاموا الدعوى ومحكمة أول درجة رفضت الدعوى. استأنف الطاعنون الحكم بالاستئناف رقم …… لسنة 52 ق الإسكندرية “مأمورية دمنهور” وبتاريخ 19/6/1996 قضت بالتأييد.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب

ذلك أنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأن مورثهم تلقى الحق من سلفه المرحوم …… الذي بدأ وضع يده على أطيان النزاع سنة 1940 وتملكها بالتعمير باعتبارها أرضاً خارجة عن الزمام ولا مالك لها إعمالا لحكم المادة 57 من القانون المدني القديم المقابلة للمادة 874 من القانون المدني الحالي .

وظل واضعا اليد عليها إلى أن باعها لمورثهم بعقد ابتدائي مؤرخ 15/11/1956 فتملكها بالتقادم أيضاً واقترن ذلك البيع بالتسليم

فأصبح مورثهم مالكاً لها امتداداً لحيازة سلفه التي استوفت الشروط القانونية للتملك بالتقادم دون منازعة من أحد قبل صدور القانون رقم 147 لسنة 1957 إلى أن نازعه المطعون ضدهم فيها عام 1971.

وطلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات دعواهم فرفض الحكم المطعون فيه طلبهم وأقام قضاءه على أن أرض النزاع تقع في زمام إدكو فلا يجوز تملكها بالتعمير.

وأن حيازة سلف مورثهم كانت مشوبة بالغموض لأنه استصدر الحكم …… لسنة 1952 المنشية بمنع تعرض مصلحة الأملاك الأميرية له ولآخرين معه في حيازة 179 فداناً.

ومن ثم فحيازته شائعة لا تؤدي لاكتساب ملكية الأرض بالتقادم في حين أن الأرض وقت تعميرها كانت خارج الزمام.

وأن رفع سلفهم للدعوى سالفة الذكر مع جيرانه لا يعني أن حيازتهم كانت شائعة – بل هي مفرزة .

كما أن  الشيوع   لا يمنع من تملك الأرض بالتقادم في مواجهة غير المشتاعين مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي بشقيه في محله

ذلك أن القانون المدني القديم الصادر بالأمر العالي بتاريخ 28/10/1883 كان ينص في المادة 57 على أن

أما الأراضي الغير مزروعة المملوكة شرعاً للميري فلا يجوز وضع اليد عليها إلا بإذن الحكومة ويكون أخذها بصفة أبعادية تطبيقاً للوائح إنما كل من زرع أرضاً من الأراضي المذكورة أو بني عليها أو غرس فيها غراساً يصير مالكاً لتلك الأرض ملكا تاما.

لكنه يسقط حقه فيها بعدم استعماله لها مدة خمس سنوات في ظرف الخمس عشرة سنة التالية لأول وضع يده عليها .

ثم ألغى هذا النص بالقانون رقم 131 لسنة 1948 بإصدار القانون المدني الحالي والمعمول به ابتداء من 15 أكتوبر سنة 1949، والذي نص في المادة 874 على أن

• (1) الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكاً للدولة.
• (2) ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقاً للوائح.
• (3) إلا أنه إذا زرع مصري أرضاً غير مزروعة أو غرسها أو بني عليها تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبني ولو بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات متتابعة خلال الخمس عشرة سنة التالية للتملك،

وجاء بمذكرة المشروع التمهيدي ما يلي

1.  يشمل المال المباح الأراضي غير المزروعة التي ليست ملكاً عاماً ولا ملكاً خاصاً، وذلك كالصحاري والجبال والأراضي المتروكة، وتعتبر هذه الأراضي ملكاً للدولة، ولكنها مملوكة لها ملكية ضعيفة إذ يجوز الاستيلاء عليها.
2. وللاستيلاء على المال المباح طريقان:

• طريق الترخيص الذي يصدر من الدولة وفقاً للوائح المقررة.
• وطريق الاستيلاء الحر وشرطه التعمير.

فمتى زرع أو بني ولو بغير ترخيص في أرض مباحة تملكها في الحال بشرط فاسخ هو أن يكف عن استعمالها في الزرع أو البناء خمس سنوات متواليات في خلال الخمس عشرة سنة التالية للتملك،

فالملكية هنا لا تكسب بالتقادم العادي وإلا وجب أن تتراخى إلى خمس عشرة سنة.

وإنما هي تكسب في الحال معلقة على هذا الشرط الفاسخ، والمطلوب ممن يعمر الأرض أن يزرع أو يبني وفقاً لما يمكن أن تعد له الأرض من أغراض.

فيكفي أن يجعل الأرض مرعى أو أن يسورها أو ينصب فيها خياما متنقلة.

وجاء في مناقشات لجنة مجلس الشيوخ للقانون المدني الحالي أن المقصود بالأراضي التي لا مالك لها هي الأراضي الموات التي لم يتم حصرها في سجلات مصلحة الملاك الأميرية.

ثم صدر القرار بالقانون رقم 124 لسنة 1958 بتنظيم تملك الأراضي الصحراوية.

ثم لاحظ المشرع ما فيه من قصور وإخلال بالحقوق المكتسبة فأصدر القرار بالقانون رقم 100 لسنة 1964 بتنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها فنص صراحة في المادة 86 منه على:

إلغاء الفقرة الثالثة للمادة 874 من القانون المدني.

ونص في المادة 75/3 منه على أن

ويعد مالكاً بحكم القانون …

1.  كل غارس أو زارع فعلي لحسابه لأرض صحراوية لمدة سنة كاملة على الأقل سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 124 لسنة 1958 المشار إليه وذلك بالنسبة إلى ما يقوم بزراعته بالفعل من تلك الأراضي في تاريخ العمل بهذا القانون …
2.  كل من أتم قبل العمل بالقانون رقم 124 لسنة 1958 المشار إليه إقامة بناء مستقر يحيزه ثابت فيه ولا يمكن نقله ….

ولقد استعرضت المذكرة الإيضاحية لهذا القانون التنظيم القانوني الذي يحكم ملكية الأرض منذ 17 المحرم سنة 1284هـ الموافق 21 مايو سنة 1867 بما في ذلك القيود التي فرضت على تملك الأجانب للعقارات في إقامة الحدود وفي الأراضي الصحراوية.

وانتهت إلى احترام حقوق المصريين على وجه الخصوص الناشئة عن إعمال أحكام المادتين 57 من القانون المدني الملغي و 874 من القانون المدني الحالي في تملك الأراضي الموات.

كما جاء فيها – بيانا للمادة الثانية منه – أن المقصود بعبارة الأراضي الواقعة داخل الزمام الأراضي التي تمت مساحتها مساحة تفصيلية وحصرت في سجلات مصلحة المساحة وفي سجلات المكلفات بمصلحة الأموال المقررة، والتي تخضع تبعاً لذلك للضريبة العقارية على الأطيان.

أما عبارة الأراضي الواقعة خارج الزمام فتشمل الأراضي التي لم تمسح مساحة تفصيلية ولم يتم حصرها في سجلات مصلحة المساحة ولا في سجلات المكلفات بمصلحة الأموال المقررة والتي لا تخضع للضريبة العقارية للأطيان.

ومفاد هذه النصوص مجتمعة

أن المشرع منذ صدور القانون المدني القديم قد حافظ على ما قررته الشريعة الإسلامية قبل صدوره تنفيذا لقول الرسول صلى الله عليه وسلم “من أحيا أرضاً مواتا فهي له“.

فأطلق هذا الحكم بالنسبة للمصريين وفي غير أقسام  الحدود   بالنسبة للأراضي غير المملوكة وهي الأراضي التي لم يتم حصرها في الخرائط المساحية التفصيلية.

أو سجلات مصلحة الأملاك الأميرية أو المكلفات الأميرية وهذه الأرض وحدها هي التي يجوز تملكها بمجرد التعمير والعبرة بوقت التعمير في كون الأرض داخل الزمام أو خارجه،

كما أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه

كما يجوز أن تكون الملكية شائعة فإنه يجوز أن تكون الحيازة شائعة وهي تنتج كافة آثار الحيازة بما فيها اكتساب الملكية بالتقادم ولكن على نحو يتفق مع طبيعة الشيوع فالحائز لحصة مفرزة يكتسب ملكيتها بالتقادم مفرزة.

أما الحائز لحصة شائعة مع آخرين فيكتسب الملكية بالتقادم شائعة مع شركائه لأن حيازة الشريك المشتاع من شأنها أن تحمي حقوق شركائه المشتاعين فالمخالطة ليست عيباً في الحيازة ذاتها يعطل أحكامها بالنسبة للكافة.

وإنما هي عيب فيما ينشأ عنها من غموض في مواجهة خلطائه أي باقي شركائه المشتاعين دون سواهم ولذلك تنص المادة 949 / 2 من القانون المدني على أن الحيازة إذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس.

فلا يكون لها من أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب.

فإذا حاز شخصان أو أكثر مساحة من الأرض مملوكة لغيرهم بنية التملك المدة المكسبة للملكية تملكوها بصرف النظر عما إذا كانوا قد حازوها شائعة فيما بينهم أو أن كل واحد منهم قد حاز حصته مفرزة فيها لأن أثر الشيوع بصريح النص سالف الذكر مقصور على العلاقة بين المشتاعين أنفسهم دون سواهم .

وكذلك فليس بلازم اشتراك شخصين أو أكثر في رفع دعوى لحماية حق كل منهم في الحيازة لمنع تعرض صادر من جهة واحدة أن تكون حيازتهم شائعة فيما بينهم لأن وحدة مصدر التعرض قد تدفع جماعة يحوز كل فرد فيها حصة مفرزة لأن يتعاونوا في رفع دعوى واحدة.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب الطاعنين بثبوت تملكهم لأطيان النزاع بالإحياء والتقادم على أن هذه الأطيان تدخل بزمام أدكو وبالتالي لا يرد عليها التملك بالإحياء دون بيان لتاريخ دخولها هذا الزمام .

وأن البائع لمورثهم سبق أن أقام مع آخرين دعوى منع تعرض دون أن يبين في تلك الدعوى نصيبه مفرزا وحدوده بما يجعل حيازته مشوبة بالغموض لكونها حيازة شائعة لا تصلح أن تكون مكسبة للملكية.

وكان ما ساقه الحكم لا يواجه دفاع الطاعنين فإنه يكون قد  أخطأ في تطبيق القانون  وشابه الفساد في الاستدلال وجره ذلك إلى الإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 8392 لسنة 66 بتاريخ 28 / 9 / 2009

ختاما: نقول أن التشريعات المصرية لم تمنع  ملكية الأجانب في مصر  للعقارات، وتسجيل هذه الملكية فى الشهر العقارى، لكن بشروط القوانين المعمول بها بشأن الملكية العقارية للأجنبى سواء كان العقار أرض أو مبني، مع مراعاة المحظورات بنص القانون المعمول به فى هذا الصدد.

تحميل وطباعة البحث