التقادم المكسب القصير قواعده القانونية

تعرف في هذا البحث القانوني علي قواعد التقادم المكسب القصير لملكية العقارات و الحقوق العينية ولك بمدة خمس سنوات و بيان شروط التملك بالتقادم القصير دون الطويل .

محتويات المقال

التقادم المكسب القصير للملكية

تنص المادة 969 من القانون المدني :

إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقى الحق .
والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلاً طبقاً للقانون .

التقادم المكسب القصير شروطه

يشترط لاكتساب الملكية بالتقادم القصير 5 سنوات توافر الشروط الآتية :-

الشرط الأول : أن يكون موضوع الحيازة ووضع اليد عقارا أو حقا عينيا علي عقار .
الشرط الثاني : أن يكون الحائز واضع اليد حسن النية ومستند في حيازته إلى سبب صحيح والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يـراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .

مهدي كامل الخطيب – إثبات الملكية العقارية – الطبعة الأولي 2003 – دار الألفي – ص 279

مبررات تقرير التقادم القصير

لما قرر المشرع أحكام التملك بالتقادم القصير ؟

أجابت محكمة النقض علي ذلك السؤال بما يلي :

إن التملك بالتقادم القصير المدة إنما شرع لحماية من يتعامل بحسن نية مع شخص لا يستطيـع أن ينقل إليه الملكية بسبب إنه ليس مالكاً ولا يخوله سنده حقاً فى الحصول على الملكية

ومن ثم

فإن البائع إذا كان سنده عقدا غير مسجل صادراً له من المالك الحقيقي فإنه لا يكون للمشترى أن يتمسك بتملك المبيع بالتقادم الخمسى لأن البائع وإن كان لا يعتبر مالكاً إلا إنه يستطيع الحصول على الملكية بتسجيل العقد الصادر له من المالك أو بمطالبه المالك مطالبه قضائية بتنفيذ التزامه عيناً بنقل الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر بعد ذلك .

الطعن رقم 107 لسنة 30 مكتب فنى 16 صفحة رقم 73 بتاريخ 21-01-1965

ولأن التملك بالتقادم القصير المدة

إنما شرع لحماية من يتعامل بحسن نية مع شخص لا يستطيـع أن ينقل إليه الملكية بسبب إنه ليس مالكا فقد اشترط أن يكون المشتري حسن النية

وفي ذلك قضت محكمة النقض :

الحيازة التى يعتد بها فى اكتساب الملكية بالتقادم الخمسي هي الحيازة التى تجتمع مع السبب الصحيح و تستطل إلى مدة خمس سنوات

فإن بدأت الحيازة قبل قيام السبب الصحيح

يلحقها عيب ما فإن التمسك بهذا العيب الذي اعترى الحيازة فى تاريخ سابق على قيام هذا السبب لا يكون منتجا و لا مجديا طالما كان المعول عليه فى نطاق التقادم الخمسى هى الحيازة منذ أن تجتمع بالتصرف المسجل الصادر من غير مالك فيكون عندئذ هو سببها الصحيح الذي يركن إليه الحائز فى حيازته و يتمكن بمقتضاه من التملك إن اقترنت حيازته بحسن النية وقت تلقى الحق تطبيقاً لما تقضى به المادة 969 من القانون المدني

الطعن رقم 224 لسنة 54 مكتب فنى 38 صفحة رقم 1012 بتاريخ 26-11-1987

قواعد التقادم المكسب القصير لملكية العقارات

نعرض القواعد القانونية المنظمة لمسألة كسب ملكية العقارات والحقوق العينية بالتقادم القصير بخمس سنوات دون الطويل وهي :

القاعدة الأولي لا كسب ملكية بالتقادم القصير إلا مع وجود السبب الصحيح :

ما هو السبب الصحيح للتملك بالتقادم القصير ؟

السبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسى – على ما تقضى به المادة 969 من القانون المدني فى فقرتها الثالثة – هو كل تصرف قانوني يستند إليه واضع اليد فى حيازته للعقار يكون من شأنه نقل الملك لو أنه صدر من مالك أصل للتصرف فإذا كان التصرف بيعاً وجب أن يكون البائع فى تصرفه مضيفاً الملك إلى نفسه رغم أنه غير مالك .

الطعن رقم 1664 لسنة 56 مكتب فنى 40 صفحة رقم 315 جلسة 18-05-1989

هل يشترط تسجيل السبب الصحيح ؟

شرط تملك العقار بالتقادم الخمسى المنصوص عليه فى المادة 969 من القانون المدني هو وضع مدة خمس سنوات متتالية متى كانت الحيازة مقترنة بحسن نية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا .

الطعن رقم 308 لسنة 59 مكتب فنى 45 صفحة رقم 612 جلسة 31-03-1994

من نتائج الشرط الخاص بضرورة أن يكون السبب الصحيح مسجلاً :

1- لا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع غير مسجل إلى كسب ملكية العقار الذى وقعت عليه بالتقادم الخمسى

السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم المكسب الخمسى وفقا لنص المادة 969 من القانون المدني هو سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون ومن ثم لا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع غير مسجل إلى كسب ملكية العقار الذي وقعت عليه بالتقادم الخمسى .

الطعن رقم 2635 لسنة 60 مكتب فنى 45 صفحة رقم 1428 بتاريخ 20-11-1994

2- عقد البيع غير المشهر لا يعد سبباً صحيحاً للتملك بالتقادم الخمسى .

يشترط فى السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم الخمسى عملاً بالمادة 269 فقرة 2 من القانون المدني أن يكون سنده مسجلاً طبقاً للقانون و كان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيـد بالحكـم المطعون فيه أنه نفى عن الطاعنة تملكها أرض النزاع بوضع اليد المدة القصيرة على اعتبار أن عقدها غير المشهر لا يصح اعتباره سبباً صحيحاً للتملك بالتقادم الخمسي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون .

الطعن رقم 76 لسنة 56 مكتب فنى 41 صفحة رقم 21 بتاريخ 02-05-1990

3- لا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع ابتدائي إلى كسب ملكية العقار الذي وقعت عليه بالتقادم الخمسي

إن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات كما نصت الفقرة الثالثة منها على أن :

السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحباً للحق الذي يراد كسبه بالتقادم و يجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .

و من ثم

فلا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع ابتدائي إلى كسب ملكية العقار الذى وقعت عليه بالتقادم الخمسى و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون و أخطأ فى تطبيقه .

الطعن رقم 223 لسنة 37 ق جلسة 23/3/ 1972

4- عقد القسمة لا يعد سبباً صحيحاً للتملك بالتقادم الخمسي

لا يصـح اعتبـار عقد القسمة سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى ذلك أن القسمة وفقا للمادة 457 من القانون المدني القديم والمادة 843 من القانون المدني الجديد تعتبر مقررة للحق لا منشئة له ويشترط فى السبب الصحيح أن يكون من شأنه نقل الملك لو أنه صدر من المالك الحقيقي لا تقريره.

الطعن رقم 57 لسنة 21 ق جلسة 29/4/ 1954

5 – الغصب يتعارض مع أحكام التقادم الخمسي .

متى كانت المحكمة إذ قررت أن الأطيان محل النزاع لا تدخل فى متناول عقود الطاعنات كما ثبت من تطبيقها بمعرفة الخبير و رتبت على ذلك نفى الإدعاء باكتساب ملكيتهن للزيادة التى يضعن يدهن عليها بالتقادم القصير مع السبب الصحيح و حسن النية فإنها لم تخالف القانون إذ السبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسى هو كل تصرف قانوني يستند إليه واضع اليد فى حيازة العقار و يجعل وضع يده حلالا سليما من شبهة الغصب الأمر الذى لم يتوافر فى سند الطاعنات .

الطعن رقم 115 لسنة 20 مكتب فنى 3 صفحة رقم 1129 بتاريخ 29-05-1952

6- يصلح العقد الباطل بطلاناً نسبيا و كذا العقد المعلق على شرط فاسخ مدة قيام هذا الشرط لأن يكون سبباً صحيحاً لتمليك المشترى

المراد بالسبب فى تملك العقار بالتقادم الخمسى هو كل تصرف قانوني يستند إليـه واضع اليد فى حيازته للعقار و يجعل وضع يده عليه حلالاً سليماً من شبهة الغضب فى نظره و اعتقاده هو و المراد بكون السبب صحيحا فى هذا الباب هو أن يكون بطبيعته ناقلاً للملك لو أنه صدر من مالك أهل للتصرف و لهذا يصلح العقد الباطل بطلاناً نسبيا.

و كذا العقد المعلق على شرط فاسخ مدة قيام هذا الشرط لأن يكون سبباً صحيحاً لتمليك المشترى ، على أساسه ، العقار بوضع اليد فبيع الشريك على المشاع جزءاً مفروزاً محدوداً يصلح إذن لأن يكون سبباً صحيحاً لتملك المبيع بالتقادم ، متى توافر عند المشترى حسن النية

الطعن رقم 18 لسنة 02 مجموعة عمر 1ع صفحة رقم 131 بتاريخ 16-06-1932

القاعدة الثانية لا كسب ملكية بالتقادم القصير إلا مع ثبوت حسن نية الحائز :

ما المقصود بحسن النية ؟

حسن النية الذي يقضيه التملك بالتقادم الخمسى هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا سليما تاماً حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه بحيث إذا شاب هذا الاعتقاد ثمة شك انتفى حسن النية . وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بسبق منازعته للمطعون ضدهما الأولين فى تمسك أمام محكمة الاستئناف بسبق منازعته للمطعون ضدهما الأولين فى وضع يدهما على أطيان النزاع قبل تلقى حقهما بالعقد المسجل ….. بتاريخ ….

وقدم تدليلا على دفاعه صورة المحضر … إداري مركز …. والمتضمن شكواه جلسة …. من اغتصاب المطعون ضده الأول لأطيان النزاع وكذلك صورة رسمية من الحكم الصادر فى دعوى منع التعرض …. مدني أبو كبير الجزئية والتي أقامها جلسة … على المطعون ضده الأول

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على :

أن المطعون ضدهما الأول والثاني تملكا أطيان النزاع بالتقادم الخمسى إذ خلت الأوراق من دليل على منازعة الطاعن لهما فى وضع يدهما عليها وأنه لم يقدم دليلا على سوء نيتهما، مما يبين منه أنه لم يطلع على المستندات المقدمة من الطاعن ويبحثها لتقديره رغم ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة فى الدعوى بشأن ثبوت حسن النية أو سوئها فإنه يكـون معيبا بمخالفـة الثابت فى الأوراق والقصور فى التسبيب .

الطعن رقم 1034 لسنة 58 مكتب فنى 44 صفحة رقم 682 بتاريخ 15-06-1993

وقضي أن :

حسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم الخمسى هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه فإن كان هذا الاعتقاد يشوبه أدنى شك امتنع حسن النية و حسن النية مسألة واقعية يستقل بتقديرها قاضى الموضوع فإذا كان الحكم إذ نفى حسن النية عن المشترى قد اتخذ من إهماله تحرى ملكية بائعة قرينة أضافها إلى القرائن الأخرى التى أوردها و استخلص من مجموعها أنه لم يكن حسن النية فلا سبيل عليه لمحكمة النقض .

الطعن رقم 148 لسنة 16 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 529 جلسة 29-01-1948

ما المقصود بسوء النية المانع من التملك بالتقادم القصير ؟

مناط سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسى ثبوت علم المتصرف إليه وقت تلقى الحق بأن المتصرف غير مالك لما يتصرف فيه و إذا كان عدم ذكر سند ملكية البائع للطاعنين و تعهده بتقديم سند الملكية للمشترين ليس من شأن أيهما أن يؤدى عقلا إلى ثبوت علم الطاعنين بأن البائع لهما غير مالك فإن الحكم المطعون إذ أسس ثبوت سوء النية على ذلك يكون معيبا بالقصور .

الطعن رقم 356 لسنة 29 ق جلسة 30/4/ 1964

سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسى مناطه ثبوت علم المشترى وقت الشراء بأن البائع إليه غير مالك لما باعه فمجرد علم المشترى بعدم نقل تكليف الأطيان المبيعة بمقتضى عقد مسجل إلى اسم البائع لبائعه لا يكفى فى الدلالة على سوء النية لأنه وحده لا يدل على أن المشترى كان يعلم أنه يشترى من غير مالك إذ يجوز أن يعتقد أن البائع له مالك رغم علمه بتكليف المبيع على غيره ، فإذا أسس الحكم سوء النية على ذلك كان معيباً و تعين نقضه .

الطعن رقم 33 لسنة 06 مجموعة عمر 2ع صفحة رقم 2 جلسة 05-11-1936

خاتمة التقادم القصير

في الختام نلخص ما تقدم في أن التقادم القصير المكسب بخمس سنوات يؤدي إلى أنه يمكن للشخص الحصول على ملكية عقار معين بعد حيازته له لمدة خمس سنوات متتالية وذلك في حالة كان المالك السابق للعقار قد فقد حقوقه فيه بسبب عدم استخدامه لمدة طويلة أو عدم الاهتمام به ويشترط في هذا النوع من التقادم وجود حسن نية لدى الشخص الذي يحتل العقار، وأن يكون السبب الصحيح موجودا وهو السند الذي يصدر من شخص لا يكون مالكًا للشيء الذي يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلاً طبقًا للقانون.

وننوه أنه الى جانب التقادم القصير المكسب بخمس سنوات لملكية العقارات والحقوق العينية يوجد تقادم قصير مسقط للحقوق بخمس سنوات يطبق علي الأجرة وهو من الحقوق الدورية المتجددة ويتقادم بخمس سنوات ولا يبدأ سريانه إلا من اليوم الذي يصبح فيه الدين مستحق الأداء ولا ينقطع إلا بالمطالبة بالتنبيه وبالحجز وبالطلب الذي يتقدم به الدائن بقبول منه في تفليس أو في توزيع وبأي عمل يقوم به للتمسك بحقه أثناء السير في إحدى الدعاوى .

وفي الأخير ان أردت الشرح المستفيض لكسب الملكية بالتقادم القصير خمس سنوات دون التقادم الطويل بخمس عشرة سنة طالع الموضوع التالي التملك العقاري بخمس سنوات المعروف قانونا بالتقادم القصير المكسب.