خصائص ومميزات قيد الملكية فى نظام السجل العيني

الخصائص المميزة لتسجيل العقار بالسجل العينى

استعراض خصائص ومميزات الملكية فى نظام السجل العيني، مع التنويه أن خصيصة القوة المطلقة وحظر التقادم الغى بموجب المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية حظر التملك بالتقادم فى قانون السجل العينى.

تمييز خصائص السجل العينى عن الشهر

• يتمتع نظام السجل العينى بخصائص ذاتية مميزة عن نظام الشهر الشخصى تجعله أقرب إلى تحقيق الهدف من نظام الشهر فهو يتخذ من العقار أو الوحدة العقارية أساسا للقيد فى الصحائف العينية وهذا هو مبدأ التخصيص وأنه يعطى للقيد قوة ثبوت مطلقة .
• كما يتميز بأن القيد لا يتم إلا بعد مراجعة دقيقة وهذا هو مبدأ الشرعية وأن الحقوق العينية لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول إلا بالقيد وهذا هو مبدأ القيد المطلق .
• ويتميز أخيرا بعدم سريان التقادم فى مواجهة صاحب الحق المقيد وهذا هو مبدأ حظر التقادم ونتناول هذه المبادئ على التوالى .

(رسالة السجل العينى فى التشريع المصرى – ص 41 وما بعدها) .

خصائص قيد الملكية بالسجل العيني

مبدأ التخصيص

يتميز نظام السجل العينى بأن أساس القيد ومحور ارتكازه هو العقار أو الوحدة العقارية إذ لكل وحدة عقارية صحيفة عينية تقيد فيها جميع التصرفات الواردة على العقار ومن مجموع هذه الصحائف يتكون السجل العينى .

قوة الثبوت المطلقة

من المبادئ الأساسية التى يتميز بها نظام السجل العينى مبدأ قوة الثبوت المطلقة وهى قرينة قانونية قاطعة لا تقبل إثبات العكس وتهدف إلى تأمين المعاملات العقارية .

ومقتضى هذه القرينة أن كل ما هو مقيد فى السجل العينى هو الحقيقة التى لا مطعن عليها حيث تنتقل الملكية والحقوق العينية بالقيد إلى المتصرف إليه خالصة من كل شائبة فالسجل العينى لا يمكن أن يحقق الغرض المقصود منه إلا إذا كانت القيود الواردة به محل ثقة الجميع .

مبدأ الشرعية

نظرا لأهمية وخطورة مبدأ قوة الثبوت المطلقة الذى يترتب عليه أن يكون الحق العينى المقيد فى السجل بعيدا عن كل طعن بعيدا عن كل شك بشكل للقيود التى تتم فى السجل العينى الثقة العامة فقد اقتضى القول بمبدأ الشرعية ومقتضاه وجوب التحقيق والرقابة والمراجعة الدقيقة السابقة على إجراء القيد فى السجل العينى حتى لا يقيد حق عينى إلا بعد تنقيته من كل شائبة .

يتسع نطاق مبدأ الشرعية ليشمل كل ما من شأنه تجنب قيد الحقوق التى لا تستند إلى أى أساس قانونى سليم حيث يجب أن:

1. يشمل الفحص الدقيق والرقابة الجدية السابقة على القيد .
2. التحقق من توفر كافة الشروط الموضوعية والشكلية الواجب توافرها لإجراء القيد .
3. التحقق من شخصية المتعاقدين وأهليتهم للتصرف وخلو إرادتهم من عيوب الرضا ومن أنهم ممثلين قانونا.
4. أن المتصرف مقيد فى السجل العينى كمالك أو صاحب الحق العينى موضوع التصرف .
5. أن الحق موضوع التصرف مما يجوز التعامل فيه قانونا وقيده فى السجل العينى .
6. أن الشروط التى يتطلبها القانون لإنشاء الحق العينى أو نقله أو تعديله أو زواله متوافرة تماما …

القيد المطلق

لكى توجد الحقوق العينية العقارية فى ظل نظام السجل العينى بالنسبة للكافة يجب أن تقيد جميع الوقائع أو الاتفاقات أو التصرفات التى من شأنها إنشاء أو نقل أو تقرير أو تعديل أو زوال أى حق من هذه الحقوق أو تغيير صاحبه أو تعديل أى شرط من شروط قيده وهذا هو ما يطلق عليه مبدأ القيد المطلق .

وعلى هذا النحو يكون للقيد فى السجل العينى أثر منشئ للحقوق العينية إذا لم يتم  القيد   لا ينشأ الحق فليس لأحد أن يدعى حقا عينيا على العقار غير مقيد بالسجل العينى إذا بالقيد وحده تنشأ أو تنقل أو تزول الحقوق العينية ومن ثم يصبح القيد هو مصدر الحق .

حظر التقادم

ومن المبادئ المميزة لنظام السجل العينى أنه لا يجوز الأخذ بالتقادم كوسيلة لوسائل اكتساب الحقوق العينية العقارية فلا يسرى التقادم فى مواجهة صاحب الحق العينى المقيد فى السجل حيث لا يعرف نظام التسجيل العينى مالكا أو صاحبا للحق العينى خلاف المالك أو صاحب الحق المقيد ولا يجوز لأى شخص أن يدعى حقوقا عينية ليست مقيدة فى السجل العينى مهما طالت مدة حيازته لها فالاعتداد بالتقادم كطريق لكسب الملكية .

والحقوق العينية إنما يتعارض مع ما يعطيه نظام السجل العينى للقيد من قوة ثبوت مطلقة تعنى أن كل ما هو مقيد فى السجل حقيقة لا شك فيها ذلك أن الأخذ بالتقادم من شأنه أن يجعل بيانات السجل العينى غير مطابقة للحقيقة مع ما يترتب على ذلك من إهدار للثقة العامة الواجب توافرها للسجل العينى .

ننوه أن المحكمة الدستورية قضت بعدم دستورية قانون السجل العينى فيما نص به من عدم جواز التملك بالتقادم ، ومن ثم يحق التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية وتثبيتها ولو كان العقار خاضعا لنظام السجل العيني

مميزات نظام السجل العينى

توفير الحماية للمتعاملين

فأساس نظام السجل العينى هو القوة المطلقة للقيد بالنسبة للغير ويقتضى هذا أن كل ما هو مقيد فى السجل العينى هو الحقيقة بالنسبة للغير ولا يمكن أن يتطرق إليه شك فنقل الملكية والشرط الفاسخ وتقيد حق المالك فى التصرف لا توجد كلها بالنسبة للغير المكتسب ولا يمكن أن تضر به إلا إذا كان قد علم بها بواسطة القيد.

وهؤلاء الذين يريدون التمسك بحق يتعارض مع حق مالك العقار يجب عليهم أن يحنموا بالضمان الذى تخوله لهم السجلات العامة عن طريق التعليقات أو القيود الوقائية وبهذا يمكن الاحتجاج بالحق المحتمل لطالب الإبطال أو الفسخ فى مواجهة المالك أو فى مواجهة خلفائه .

(الدكتور / منصور وجيه – الدكتور / ابراهيم أبو النجا)

استقرار الملكية

انتقال الملكية لا يتم إلا بالتسجيل

بناء على مستندات رسمية يحررها موثق رسمى أو قاض من قضاة المحاكم الشرعية أو بإعلام شرعى بالنسبة للمورث إلى الورثة كون حق الملكية والحقوق التبعية الأخرى مسجلة على العقار ، فيسهل على كل راغب التعرف على حالة العقار بلا مناقشة .

حفظ جميع حقوق الملكية المترتبة على العقار المسجل

من رهن وغيره لمستحقيها عند عدم العلم بانتقال الحق لهم .

حفظ حق القاصر والأرملة

إذا مات أو فقد مورثهما ولم يعلما بملكيته .

ضبط مساحة العقار

بحيث يؤمن عدم الاستيلاء على أى جزء منه بسبب تحديده ومسحه ورسم خريطة له يقع التسجيل بموجبها .

حصول الثقة للمشترين والمرتهنين وغيرهم بحقيقة التملك من غير تدليس .

التحقق من أن الملك ليس مثقلا

بغير ما تضمنه التسجيل وبذلك يأنس أصحاب المال فى البيع والرهن وغيرهما .

التسجيل العينى يعتبر بمثابة إنشاء صحف الحالة المدنية للعقارات

بالإضافة إلى إنشاء صحف الحالة المدنية للأفراد الأمر الذى يستتب به النظام الاجتماعى فى الدولة .

تجنب العيوب السابق بيانها بشأن الشهر الشخصى

فى نظام السجل العينى يتجنب الأشخاص مغبة ما وجه للشهر الشخصى من عيوب فلا هناك مجال لتشابه الأسماء ……… الخ .

لا مجال للتقادم

مع نظام السجل العينى مما يجعل الملاك فى مأمن من التعرض لخطر التقادم .

ملاحظة ( هذه الميزة الغيت بموجب حكم عدم دستورية التملك بالتقادم ومن ثم يحق تملك العقار الخاضع لنظام القيد بالتقادم.

تسجيل العقار فى السجل يستدعى تحديدا دقيقا وسليما

الأمر الذى يساعد ويسهل تحديد وعاء الضريبة والرسوم العقارية بطريقة سليمة وعادلة فى المستقبل

الإقلال من المنازعات التى تقوم بين الجيران بشأن الملكية والحدود

الأمر الذى يترتب عليه أن تقل بالتالى الدعاوى التى تعرض على المحاكم فى هذا الشأن

تأمين الاقتراض والرهون العقارية بضمان العقارات المسجلة

وبذلك ينشط الائتمان العقارى ، ويقل سعر الفائدة الأمر الذى يترتب عليه استثمار الأموال العقارية مما يزيد الدخل القومى للبلاد .

مدى قوة القيد فى السجل العينى

يقصد بحجية القيد فى السجل العينى مدى قوة هذا القيد فى إثبات الحقوق المقيدة ، فقد يكون القيد حجة فى مواجهة الكافة إلى حين ورود قيد جديد يليه لتصرف جديد أو ابطالا لتصرف مقيد أو يوجب القانون قيده .

فإذا قيد حق ملكية عقار لشخص يظل الحق له فى مواجهة الكافة إلى أن ينقله إلى غيره بقيد جديد أو يرد عليه قيد من صاحب المصلحة ببطلان ذلك التصرف ومن ثم بطلان ذلك القيد أو قيد بدعوى البطلان .

فالقيد يظل حجة فى مواجهة الكافة حتى ولو كان التصرف المقيد عرضة للبطلان أو عدم النفاذ ما دام صاحب المصلحة لم يتقدم بقيد البطلان أو بقيد دعوى البطلان وعندئذ يكون قيد البطلان أو قيد دعوى البطلان حجة بدوره على الكافة منذ تاريخ هذا القيد .

والحجية بهذا النطاق قد تكون مطلقة لا يحدها شئ ، فما قيد فى السجل تكون له قوة ثبوت مطلقة فى مواجهة الكافة .

(الأستاذ / محمد خليفة – بحث تحت عنوان حجية القيد فى السجل العينى منشور بمجموعة أعماله الحلقة الدراسية بمعهد البحوث والدراسات العربية ص617) .

الأثر المنشئ والمقرر للقيد فى السجل العينى

هناك فرق بين الأثر المنشئ للقيد وبين مصدر الحق فمصدر الحق هو السبب القانونى الذى ينشأ به الحق وفقا لقواعد كسب الحقوق ولكن بالنسبة للحقوق العقارية قد لا يكفى وجود سبب لكسب الحق , إنما يلزم قيد هذا الحق فى السجل العقارى حتى يعتبر أنه قد كسب .

وهذا ما يطلق عليه مبدأ القيد المطلق ففى ظل نظام السجل العينى لكى توجد الحقوق العينية العقارية بالنسبة للكافة يجب أن تقيد جميع الوقائع أو الاتفاقات أو التصرفات التى من شأنها إنشاء أو نقل أو تقرير أو تعجيل أو زوال أى حق من هذه الحقوق أو تغيير صاحبه أو تعديل أى شرط من شروط قيده ، وهذا هو ما يطلق عليه مبدأ القيد المطلق أو المبدأ المطلق القيد .

وعلى هذا النحو يكون للقيد فى السجل العينى أثر منشئ للحقوق العينية ، بحيث إذا لم يتم القيد لا ينشأ الحق فليس لأحد أن يدعى حقا عينيا على العقار غير مقيد فى السجل العينى ، إذ بالقيد وحده تنشأ أو تنتقل أو تزول الحقوق العينية . ومن ثم يصبح القيد هو مصدر الحق .

(الدكتور / ابراهيم أبو النجا – السجل العيني – ص 46)

ويرتبط بهذا المبدأ مبدأ آخر هو مبدأ مشروعية القيد فى السجل العينى أى أن القيد فى السجل العينى دليل على مشروعية الحق الذى اكتسبه هذا الشخص فى مواجهة المتعاقد معه وفى مواجهة الغير ، ويعتبر أنه قد اكتسب الحق من المالك الحقيقى ، ويبقى له ما اكتسبه  من حق حتى ولو كان الاكتساب من غير مالك وهذا ما يسمى اكتساب الحق كما لو كان بطريقة أصلية ، ولا شك أن هذا المبدأ هو من أسس حجية القيد بل يعتبر الأساس الأول لهذه الحجية .

(الأستاذ / محمد حلمى خليفة  – ص 626)

كما يرتبط بذلك أيضا مبدأ عدم سريان التقادم فى مواجهة صاحب الحق المقيد فى السجل العينى وقد سبق بيان ذلك .

شروط القيد ومحله وسنده بالسجل العيني

أولا :  شروط تتعلق بالقيد

1) ألا يكون قرار القيد معيبا :

فإذا كان قرار القيد معيبا لا يكون هناك قيد فقد يكون القرار إداريا فتلحقه عيوب القرار الإدارى وقد يكون قضائيا فتلحقه عيوب الحكم القضائى فقد يكون الحكم منعدما .

2) يجب أن يكون القيد خاليا من شبهة التزوير :

على أنه لا يعيب القيد أن تقع فيه أخطاء مادية بحتة وفى هذه الحالة يكون لامين السجل العينى أن يقوم من تلقاء نفسه بتصحيح تلك الأخطاء أو بناء على طلب أصحاب الشأن طالما لم يتم القيد وفى حالة اتمام القيد وجب عليه اجراء التصحيح بعد اخطار ذوى الشأن بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ويحرر الأمين محضرا يوضح فيه أسباب الخطأ وكيفية كشفه .

الدكتور / مصطفى السيد الجارحى – أحكام الظاهر فى السجل العينى – ص 65

3) يجب أن يكون القيد طبقا للأوضاع القانونية :

ثانيا : شروط تتعلق بالحق محل القيد

حتى يستطيع أن يتمسك الغير بالظاهر الإيجابى من السجل يجب ألا يكون ذلك مخالفا للنظام العام كأن يكون القيد تم على إحدى الملكيات العامة

ثالثا : شروط تتعلق بسند الغير

من يتمسك الغير بالحجية يجب أن يكون قد ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم .

ويجرى نص المادة 35 من قانون السجل العينى المصرى على النحو التالى :

يترتب على التأشير بالدعاوى فى السجل العينى أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق واثبتت لمصلحتهم بيانات فى السجل إبتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى فى السجل .

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه فى المادى الثانية من قانون الإصدار .

حجية قيد السجل العينى بالتشريعات العربية

هناك نوعان من القيد فى السجل العينى :

 القيد الأول الذى ينشأ به السجل ، والقيود التالية للقيد الأول التى تثبت التعامل على الحقوق العقارية أو انتقالها لأى سبب وقد تناولهما القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى فى مصر وأفرد للقيد الأول المواد من 10 إلى 25 أوجب فيها اتخاذ إجراءات معينة للوصول إلى تحديد أصحاب الحقوق المقررة على كل عقار وبإتمام هذه الإجراءات والوصول إلى مالك العقار يعتبر هذا هو المالك الأول أو صاحب القيد الأول ثم بعد ذلك تتوالى القيود نتيجة تصرفات جديدة أو دعاوى ترفع أو أحكام تصدر بشأن حقوق عينية على هذا العقار .

ولم يفرق المشرع المصرى بين حجية القيد الأول وحجية القيود التالية بعده ، بل جعل لها جميعا قوة واحدة فى الحجية إذ تنص فى المادة 37 من القانون ” يكون للسجل العينى قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه .

(الأستاذ / محمد خليفة – ص 629)

وهذه الحجية وهذا الأمان الذى يتولد بين المتعاقدين يقوم على قرينة بسيطة  فحواها وجود وصحة التصرف . هذه القرينة القانونية يمكن أن تهدم بإقامة الدليل على عكسها ويترتب على الحكم بذلك شطب التسجيل وإبطال كل آثاره .

(د / على حسين نجيدة – ص 688)

فيجوز إذن لأى طرف أن ينازع فى وجود أو فى صحة الحق العينى على الرغم من تسجيله وذلك بإثبات عيوب التصرف أو العمل الذى استند إليه التسجيل كعيوب الرضا أو عدم مشروعية السبب أو صورية التصرف . فإذا أبطل التصرف أو حكم بصوريته ، فإن التسجيل الذى استند إليه سوف يزول ويحل محله تسجيله جديد لصالح مستفيد آخر استناد إلى حكم القضاء وبذلك وفيما بين المتعاقدين ليس للتسجيل قيمة إلا بقدر قيمة العمل الذى تولد عنه أى أن حجية التسجيل نسبية بالنسبة للأطراف .

طبيعة أحكام تثبيت الملكية

قلنا أن المحكمة الدستورية قضت بعدم دستورية مبدأ حطر التملك بالتقادم في قانون السجل العيني ، ومن ثم في هذا المبحث من البحث نستعرض طبيعة أحكام تثبيت الملكية قانونا .

تعتبر الأحكام الصادرة فى دعاوى تثبيت الملكية أحكام مقررة وكاشفة للحقوق، لأن ملكية الحق العينى العقارى قد انتقلت الى مالكها بوضع اليد واكتسبها بالتقادم المكسب الطويل المدة .

وقد نصت المادة 968 من القانون المدنى على أن :

من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشئ أو الحق العينى إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشر سنة ” .

ومن هنا فإنه يشترط لكى يتملك المشترى بعقد غير مسجل أو يتملك واضع اليد بدون عقد العقار بالتقادم أن تستمر حيازتة له مدة 15 سنة ، على أن تتوافر فى الحيازة كافة الشروط التى يجب أن تتوافر فى الحيازة كافة الشروط التى يجب أن تتوافر فى المكسبة للتملك وهى أن تكون علنية هادفة لا لبس فيها ولا تقوم على عمل من أعمال التسامح.

وأن تتوافر فى  وضع اليد  الحائز نية التملك ، وأن تكون هذه الحيازة مستمرة طوال المدة دون انقطاع ، ويجوز للمشترى بالعقد غير المسجل أن يضم لمدة حيازته مدة حيازة البائع له لاستكمال مدة الخمسة عشر سنة اللازمة للتملك بالتقادم ( مادة 955 / 2 مدنى ).

واذا توافرت هذه الشروط فإن واضع اليد بدون عقد أو بعقد غير مسجل يصبح مالكا ، ويكون سند الملكية هنا الحيازة الطويلة المدة فالتقادم يؤدى بمجرد تمامه الى اكتساب الملكية والحق العينى دون حاجة الى أى إجراء آخر ، فهو تحويل حالة واقعية الى حق .

( ا/ عبد المنعم البدراوى – حق الملكية – ص 534 )

ولما كانت الحقوق العينية العقارية التى تكسب بالتقادم لا يمكن شهرها . لعدم وجود محرر يثبتها حتى يمكن تسجيله ، فإن على من اكتسبها أن يرفع على المالك السابق ، أو على من يعتدى على هذا الحق، دعوى بتثبيت ملكيته للحق العينى الذى كسبة بالتقادم ويعتبر الحكم الصادر بتثبيت الملكية مقررا لحقه ، دعوى بتثبيت ملكيته للحق العينى الذى كسبه بالتقادم . ويعتبر الحكم الصادر بتثبيت الملكية مقررا لحقه ، ويسطيع تسجيله بناء على المادة العاشرة من قانون تنظيم الشهر العقارى .

أ / محمد كامل مرسى باشا – التصرفات العقارية – ص 135

راجع تفصيل ما سبق  أ/ عباس عبد الحليم حجر

أحكام النقض عن قيد السجل العينى

إن النص في المادة 21 من قرار رئيس الجمهورية بالقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني على أن:

تشكل في كل قسم مساحي لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي ، وتختص هذه اللجنة دون غيرها في النظر في جميع الدعاوى والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى من العمل بهذا  القانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني ، ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجراءاتها قرار من وزير العدل.

وفي المادة 22 منه على أن

بعد انتهاء السنة المشار إليها في المادة السابقة يقفل جدول الدعاوى والطلبات التي ترفع الى هذه اللجنة ويجوز بقرار من وزير العدل مد المدة المشار إليها سنة أخرى ” ،

إنما يدل على

أن مناط عرض الدعاوى والطلبات على اللجنة القضائية المشار إليها هو أن ترفع إليها خلال المدة السالف ذكرها في المادتين المتقدم ذكرهما ، أما بعد تلك المدة فلم يضع المشرع أى قيد على صاحب الشأن . فيما عدا حجية الأمر المقضي . في أن يلجأ الى القضاء العادي ليطرح عليه اعتراضه على البيانات الواردة بالسجل العيني .

وهو الأمر المستفاد مما نص عليه في المادة 39 من ذات القانون بعدم جواز تغيير البيانات الواردة بالسجل العيني إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة بالسجل ، أو بمقتضى حكم أو قرار صادر من المحكمة التي يقع القسم المساحي في دائرتها أو من اللجنة القضائية المشار إليها في المادة 21 من القانون .

(الطعن رقم 1540 لسنة 70 ق جلسة 17/6/2001)

إن الفقرة الأولى من المادة 37 من قرار رئيس الجمهورية بالقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني قد نصت على أن :

يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه”.

وكانت المادة الخامسة من قرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 الصادر باللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه قد نوهت على أن من بين الأعمال التي تباشرها مكاتب السجل العيني مراجعة المحررات التي يقدمها أصحاب الشأن وإثبات مضمونها في صحائف الوحدات العقارية الخاصة بها والتأشير عليها بما يفيد قيدها في السجل العيني بحيث ينتهي الأمر في هذا الشأن الى إجراء القيد الأول للعقار في السجل العيني .

وكان مفاد ذلك

أن هذا القيد له حجية مطلقة في ثبوت صحة البيانات الواردة فيه في خصوص ملكية العقار المقيد به اسم صاحبه ولو كان هذا القيد قد تم على خلاف الحقيقة باعتبار أن تلك الحجية هى جوهر  نظام السجل العيني والذي لا يتصور وجوده بدونها .

وإن كان ذلك إلا أن شرط قيام القرينة القانونية القاطعة المنوه عنها والتي تفيد صحة البيانات العقارية بالقيد الأول وعدم جواز إثبات عكسها هو أن تكون بيانات القيد الأول قد استقرت صحتها وتطهرت من عيوبها إما بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة أو بالفصل في موضوع الاعتراض بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا قدم إليها في الميعاد المقرر .

وبخلاف ذلك لا يكتسب القيد الأول القوة المطلقة المنوه عنها بل يظل الباب مفتوحا للاعتراض عليه بمعرفة صاحب المصلحة أمام القضاء العادي بعد انتهاء المدة المحددة لعمل اللجنة القضائية دون حسم لموضوع الاعتراض المقدم في الميعاد .

وهو الأمر المستفاد من أحكام المواد 21 ، 22 ، 23 ، 24 ، 39 من قانون السجل العيني سالف الذكر وأحكام الفصلين الأول والثاني من لائحة الإجراءات التي تتبع أمام اللجنة القضائية المبينة في المادة 21 من القانون الأخير والصادر بها قرار وزير العدل رقم 553 لسنة 1976 والتي تقضي باختصاص اللجنة القضائية المشار إليها بالنظر في الدعاوى والطلبات التي ترفع إليها خلال المدة القانونية من العمل بالقانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني .

كما تبين هذه الأحكام الحالات التي يكون فيها حكم اللجنة نهائيا، وتلك التي يجوز فيها الطعن في الحكم بالاستئناف أمام محكمة الاستئناف الواقع في دائرتها القسم المساحي، فضلا عن بيان الإجراءات التي تتبع أمام اللجنة ، وأخيرا تلتزم اللجنة بالفصل في موضوع الدعوى على وجه السرعة ولو في غيبة أطرافها بعد التحقق من إخطارهم .

(الطعن رقم 1540 لسنة 70 ق جلسة 17/6/2001)

ختاما: نقول أنه وان كان قيد الملكية فى نظام السجل العيني له خائص مميزة عن نظام الشهر الشخصي، الا عيوبه كثيرة، باجراءات مطولة، وانتفاء المرونة، لا سيما فى كم المستندات المطلوبة عن المالك بالوحدة العقارية المتوفي من سنوات بعيدة وتسلسل ذو حلقات متعددة.