يعتبر إثبات الملكية العقارية من أهم المواضيع القانونية التي تؤثر بشكل مباشر على الحقوق العقارية للأفراد. ووفقا للقانون المصري، فإن إثبات الملكية يتطلب اتباع إجراءات قانونية محددة لحماية الحقوق وضمان شرعية العقود والتصرفات العقارية.
في هذا المقال، سنتناول الطرق القانونية لإثبات الملكية العقارية وأهم القوانين المنظمة لذلك.
أهمية إثبات الملكية العقارية ودور المستندات القانونية
إثبات الملكية العقارية هو حجر الأساس في حماية الحقوق القانونية للمالكين، حيث يضمن الاعتراف الرسمي بحق الشخص في العقار ويمنع النزاعات المحتملة.
هذا وتعتمد عملية الإثبات على مستندات قانونية معتمدة، مما يجعل الالتزام بالإجراءات القانونية أمرًا ضروريًا للحفاظ على حقوق الملكية.
وتجنب أي طعون قانونية مستقبلية، مثل العقود المسجلة وأحكام القضاء، والتي توفر أدلة قوية أمام الجهات المختصة.
وتختلف طرق الإثبات وفقًا لطبيعة المستند المستخدم، ولذلك سوف نتناول بالبحث النقاط التالية:
- أهمية المستندات القانونية في إثبات الملكية العقارية.
- أنواع المستندات المستخدمة في الإثبات (العقود المسجلة، أحكام القضاء).
- اختلاف طرق الإثبات بناءً على طبيعة المستندات والشروط القانونية.
الطرق القانونية لإثبات الملكية العقارية
إثبات الملكية العقارية يتطلب الاستناد إلى مستندات قانونية معترف بها، مثل العقود المسجلة وأحكام القضاء النهائية. تختلف طرق الإثبات .
وذلك، وفقا لطبيعة المستندات المقدمة ومدى استيفائها للشروط القانونية اللازمة لحماية الحقوق العقارية.
1. التسجيل في الشهر العقاري
يعد التسجيل في الشهر العقاري الوسيلة القانونية الأساسية لإثبات الملكية العقارية وفقا لقانون الشهر العقاري، فإن أي تصرف ناقل للملكية لا يكون له حجية قانونية إلا بعد تسجيله رسميا.
خطوات تسجيل العقار في الشهر العقاري:
- تقديم طلب التسجيل مرفقًا بالمستندات القانونية.
- فحص الطلب من قبل الجهات المختصة.
- سداد الرسوم المقررة.
- صدور قرار التسجيل وإدراجه في السجلات العقارية.
2. الحيازة المكسبة للملكية
يمكن اكتساب الملكية العقارية من خلال الحيازة المستمرة والهادئة لمدة 15 عامًا وفقًا للقانون المدني المصري. ويشترط أن تكون الحيازة علنية وغير منازع فيها.
3. إثبات الملكية من خلال العقود
يتم إثبات الملكية العقارية من خلال العقود الرسمية والعرفية:
- العقود الرسمية: هي العقود الموثقة أمام الجهات المختصة مثل الشهر العقاري.
- العقود العرفية: هي العقود غير الموثقة، لكنها تعتبر دليلًا على الملكية بشرط توافر مستندات داعمة.
4. الأحكام القضائية المثبتة للملكية
في حال وجود نزاع على الملكية، يمكن اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي يثبت الحق في الملكية. وتعتبر هذه الأحكام وسيلة قوية لإثبات الحقوق العقارية.
أهمية تسجيل العقار في حماية الحقوق القانونية
يضمن تسجيل العقار في الشهر العقاري حماية المالك من التعرض للنزاعات المستقبلية، كما يساهم في زيادة موثوقية العقود وتعزيز فرص التصرف القانوني في العقار، سواء بالبيع أو الرهن .
هل يكفي تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لإثبات الملكية؟
إثبات الملكية العقارية من المسائل القانونية بالغة الأهمية، لا سيما في ظل التشريعات المصرية التي تتطلب إجراءات دقيقة لحماية الحقوق العقارية.
ومن بين الأسئلة الشائعة التي يطرحها الملاك والمشترون:
هل يكفي تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد كوسيلة لإثبات الملكية؟
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد هو إجراء قانوني يتم في الشهر العقاري، وهو يُستخدم للإعلان عن وجود دعوى قانونية تهدف إلى إثبات صحة عقد البيع أو نقل الملكية بين الأطراف.
ومع ذلك، لا يعني هذا التسجيل وحده نقل الملكية بشكل رسمي، إذ أن الملكية لا تنتقل قانونًا إلا بعد تسجيل العقد النهائي في الشهر العقاري.
موقف القانون المصري من إثبات الملكية
طبقًا لأحكام محكمة النقض المصرية، فإن مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يُعتبَر وسيلة كافية لنقل الملكية، بل يظل العقد مجرد التزام شخصي بين أطرافه.
وتؤكد المحكمة أن انتقال الملكية يتطلب التسجيل الرسمي للعقد النهائي وفقًا للإجراءات القانونية المنصوص عليها في قانون الشهر العقاري.
المستندات المعترف بها قانونًا لإثبات الملكية
وفقًا للقانون المصري، هناك عدة مستندات يمكن استخدامها كأدلة قانونية لإثبات ملكية العقارات، وأبرزها:
- العقد المسجل في الشهر العقاري: وهو المستند الأساسي الذي يُثبت الملكية القانونية.
- الحكم النهائي الصادر بصحة ونفاذ العقد: إذا تم رفع دعوى صحة ونفاذ، فإن الحكم النهائي يُعتبَر مستندًا لإثبات الملكية.
- وضع اليد المكسب للملكية: في بعض الحالات، يمكن أن يكون وضع اليد المستوفي للشروط القانونية وسيلة لاكتساب الملكية.
- محررات أخرى معترف بها قانونًا: مثل عقود التخصيص من الجهات الحكومية أو قرارات التمليك.
أحكام محكمة النقض بشأن تسجيل صحيفة الدعوى
أكدت محكمة النقض في العديد من أحكامها أن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يُعدُّ قرينة قاطعة على إثبات الملكية، بل مجرد إجراء لحماية الحقوق لحين الفصل في الدعوى. ومن بين المبادئ التي قررتها المحكمة:
- لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل النهائي في الشهر العقاري.
- صحيفة الدعوى لا تُعد سندًا لنقل الملكية وإنما تحفظ حق المشتري في المطالبة بها.
- يجب استكمال باقي الإجراءات القانونية لضمان تسجيل العقد بشكل رسمي.
أهم مستندات إثبات الملكية العقارية التي تعد قرينة قانونية على الملكية
مستندات إثبات الملكية العقارية هي الأدلة القانونية التي تعزز حق المالك في العقار، حيث توفر قرينة قانونية على ملكيته وفقًا لأحكام القانون المصري، مما يسهل إجراءات التسجيل والحماية القانونية.
1- استمارة التغيير المساحية كقرينة إثبات الملكية
استمارة التغيير المساحية تعد كقرينة إثبات الملكية فاستمارة التغيير حجة بما فيها بالنسبة للبيان الفنى الذى تضمنته .
( طعن 333/ 21 ق جلسة 2/6/1955 )
2- الاقرار بالملكية المصدق عليه يعتبر كقرينة إثبات الملكية
الاقرار بالملكية المصدق عليه يعتبر كقرينة إثبات الملكية حجة على المقر يجيز للمقر له تقديمه كمستند أمام المحكمة للحصول على حكم بصحته ونفاذه، وبالتالى ( تسجيله ).
وبهذا قالت محكمة النقض فى ( الطعن 1532 /48 ق جلسة 15/ 6/ 1982 ) :
الاقرار بالملكية هو نزول المقر عن حقة فى مطالبة خصمة بإثبات ما يدعيه من ملكية وإخبار منه بملكية سابقة للمقر له وحجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل طالما صدر منه عن إدارة حرة.
ويضحى دليلا للمقر له فى إثبات ملكية قبل المقر بما يجير له طلب الحكم بصحته ونفاه.
3- خرائط المساحة لا يعتبر قرينة إثبات الملكية
خرائط المساحة لا يعتبر قرينة إثبات الملكية ولا حجية فى الخرائط المساحة فى بيان الملكية وإنما تعبر فقط عن الواقع المادى.
( طعن 186/ 20 ق جلسة 8/5/1952 )
4- كشف التحديد المساحي والبيان المساحي الوارد به
كشف التحديد المساحي والبيان المساحي الوارد به لا يعتد به كقرينة إثبات الملكية وليس له حجية فى إثبات الملكية ولا ينهض دليلا بذاته على إثبات الملكية أو نفيها ويتعين للاعتداد به أن يكون قائم على أساس يقره القانون .
(طعن 161/ 33 ق جلسة 31/1/1976 )
5- شهادات توزيع الارض الزراعية على المزارعين
لا تعتبر من ضمن مستندات إثبات الملكية ولا يترتب عليها نقل الملكية او إثبات الملكية لمن وزعت عليه ما لم يتم تسجيلها باسمة .
( طعن 1290 /51 ق جلسة 11/5/1988)
6 – مشروع المحرر المختوم ( صالح للشهر)
مشروع المحرر المختوم ( صالح للشهر) يعد قرينة على إثبات الملكية فتقديم طلب الشهر إلي مأمورية الشهر العقاري وختمه بخاتم صـالح للشـهر كإجراء تمهيدي و لا يعني التسجيل .
( لمن ٥١/١٦٥٣ ق جلسة ١٩٨٨/٦/٢)
7- تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد قرينة على إثبات الملكية
- أ- المعول عليه في نقل الملكية ليس بالأسبقية في تسجيل صحيفة دعـوى صـحة التعاقد , وإنما بتسجيل الحكم النهائي أو العقـد ( م 9 ق ١٩٤٦/١١٤ ) ( طعن 32/57 ق جلسه 1966/11/1) .
- ب- لا يكفي لنقل الملكية تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ما لم يصدر حكـم نهائي بذلك ويؤشر به طبقا للمادتين 15. ۱۷ ق 1946/114 اذ في هذه الحالـة فقط يحتج بالحكم من تاريخ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد
( طعن / ق جلسة ۱۹۷۰/٤/٢٣ ) ( طعن / ق جلسة ١٩٧٧/٦/٢٨)
- ج- مجرد قيام المشتري ( بتسجيل ) صحيفة دعوى صحة التعاقد ( لا يترتب عليه نقل الملكية او إثبات الملكية )
وليس له من فائدة سوي حفظ حق المشتري من تاريخ التسجيل إلـي تاريخ الحكم بحمايته من التصرفات الضارة التي يعقدها البائع في الفتـرة المشـار إليها.
بحيث تصبح غير نافذة في حقه كنص مادة ۱۷ ق ١٩٤٦/114 بتنظيم الشهر العقاري )
( طعن ٢٥/٢۸۳ ق جلسة ١٩٦٠/٤/٢١)
8- محضر توقيع الحجز على العقار
لا يصلح سندا ل إثبات الملكية الأرض ولكنه يستدل به علي حيازة المدعي للعـين . وتكون حيازته في هذه الحالة امتدادا لحيازة سلفه ولا تخول صفة الهـدوء اللازم في الحيازة بدليل التعدي الحاصل على الحيازة ويمنعه الحائز .
9- محضر التسليم بناء على علم مرسي مزاد
ليس بذاته دليلا على إثبات الملكية بدليل عدم وروده ضمن أسباب كسب المكية علـي سبيل الحصر المواد ،870 وما بعد مدني . مادة 23 ق 1946/114 تنظيم الشهر .
وليس من بينها المحضر المذكور سواء كانت مسجلة أم غير مسجلة وعلية فإنه يعد قرينة بسيطة على الملكية قابلة لإثبات العكس .
10- قيد اسم شخص في سجلات جباية الضرائب العقارية المكلفة
أسباب كسب الملكية ليس من بينها العقد في سجلات الضرائب العقارية و لا ينهض دليلا على إثبات الملكية ولا يصلح سندا في إثبات الملكية العقار.
ولا يجوز الاستدلال بمجرد تكليف عقار بأسم المورث فيما يورث من نزاع حول الملكية لان لكسب الملكية أسباب حددها القانون على سبيل الحصر ليس من بينها ما سبق .
وتعتبر المكلفة قرينة قضائية على ملكية العقار لمن كلف باسمه إلى أن تدحض بقرينة قضائية أقوى منها .
( طعن 2054 / 62 ق أحوال شخصية جلسة 4/2/1999 )
11- طلب الشهر العقاري المقدم لمأمورية الشهر العقاري للتسجيل
ليس دليلا علي وجود عقد بيع إبتدائى حتى يمكن أخذ حكم صحة ونفاذ بمقتضاه
(الطعن ٣٣/٢٤٣ ق جلسة ١٩٦٧/٣/٣٠ )
بالإضافة إلي ما سبق انه ليس دليلا علي وفاء المشتري بالثمن لخلوه من شروط البيع وكيفية أداء الثمن وما دفع منه وما التزم به متر من الطرفين وذهبت عكس ذلك فى الطعنين
(٥٢/٦٢١ ق جلسـة ١٩٨٤/٤/١٠) ، (طعن57/1351 ق جلسـة 21/ 6/ 1989 )
مؤسسة حكمها أن عقد البيع عقد رضائي لا يلزم لانعقاد إفراغه في محرر مكتوب خاصة وأن البائع موقع على طلب الشهر وهو مـا بعـد إيجابا و اقتران به ما معه قاطعة في الدلالة على قبول الطرف الأخر .
ومذكور بـه أسماء الاطراف والثمن والموقع ومسطح العقار .
وهي بيانات تتضمن أركان البيـع بإعتبارها مكملة لإرادة الطرفين طالما أنهما لم يتفقا على ما يخالفها
۱۲- رخصة المباني
يوجد خلاف فى إثباتها الملكية:
الفريق الأول : مصلحة الشهر العقـاري بـنص ( فـي منشـورها الفنـي ١٩٩٤/٢)
ترى أن الترخيص حجة علي ملكية المباني وقرينة على ثبوتهـا للصـادر باسمة الترخيص ( طبقا م ۲۱ بند ۱۰ حروف أ ق ١٩٦4/70 معـدل بالقانون ۱۹۸۰/94 ، ١٩٩١/٦ برسوم الشهر.
وبالتالي يعد التنازل عن رخصة المبـاني تصرف في المباني واجب الشهر حتى ولو كانت بدون مقابل .
وان فـي التصديق على التنازل عنها , وسيلة للتهرب من سداد الرسوم النسبية للشـهر, ولا يجوز توثيق ذلك التنازل أو تضمينه بمشروع المحرر الحاصـل علـي صـالح للشهر .
لان التنازل بعد قرينة علي ثبوت الملكية للصادر باسمه الترخيص
(2) الفريق الثاني: محكمة النقض المصرية في طعونها أرقام ( طعـن 47/465 ق جلسة ۱۹۸۱/٢/٢٥) ( طعـن 4٧/١٢٦٥ ق جلسـة ۱۹۸۲/۲/۱۸) :
وترى عدم إنتقال ملكية المبانى بالترخيص وإنما بتسجيل عقد شراء الأرض لأن حق قرار المنشآت علـي الأرض حق عينى لا ينشأ أو ينتقل طبقا م 9 ق 114 /1946 بتنظيم الشهر العقارى إلا بالتسجيل .
و قبل التسجيل تكون المنشأت والمبانى لمالك الارض بحكم الالتصاق مقابل أن يدفع المشترى أقل قيمتين قيمة المواد أو أجرة العمل.
أو قيمة ما زاد فى ثمن الارض بسبب المنشأت طبقا ( مادة 925 ) مدنى وذلك كله أعمالا للمادتين 803 /2 ، 922/1 مدنى.
أو بموجب إتفاق بين صاحب الارض وصاحب المبانى باقراه أمام البلدية بعدم ممانعته إقامة المبانى باسم صاحب المبانى على أرض الغير أو بتنازله عن الترخيص أمام البلدية.
على أن يقرن نقل الملكية فى الترخيص بإتمام تنفيذ أعمال الترخيص أما التنازل قبل تنفيذ أعمال الترخيص فيرتب إلتزام شخصى بنقله فى المستقبل فقط .
نص 5 ق 1962/٤٥ الخاص بتنظيم أعمال البناء:
وتنص على لا يترتب على منح الترخيص أو تجديده أى مساس بحقوق الغير على الأرض المبنية بالترخيص .
وبالأخص فيما يتعلق بملكية العقار أرض ومياني أو بحقوق الارتفاق.
كما لا يترتب أي مسئولية على الجهة الإدارية المختصة في شان تنفيذ الأعمال موضوع الترخيص
(4) م ۲/۱۰ ق ١٠٦/ 1976 الخاص بتنظيم أعمال البناء
مسئولية طالب الترخيص عما يقدمه من بيانات و لا يترتب على منح الترخيص أو تجديده أي مساس بحقوق الغير على الأرض .
۱۳- تعد شهادة التمويل الصادرة من البلدية
لا تعد سببا ناقلا للملكيـة للأسباب آلاتية :
(1) إنها ليست ضمن المستندات والمقررات التي عدتها مادة 23 و 1946 /114 الخاص بتنظيم الشهر العقاري، كما انه في حالة عدم الاستناد إلى المحررات الواردة بالمادة المشار إليها.
فقد قرر مادة 23 مكرر ق ١٩٤٦/١١٤ بتنظيم الشهر انه يمكن في هذه الحالة إستاد الملكية لوضع اليد الطويلة المكسبة للملكية 15 سنة وفقا للإجراءات الاتية وهي :
سداد رسم نسبي 1% والنشر بأحدي الجرائد اليومية لتحديد ميعاد محضر تحقيق بالطبيعة وعلي المعترض التقدم بمستنداته خلال 15 يوم من تاريخ النشر .
وفي الميعاد المذكور يقوم العضو الفني المختص بصحبة المراجع الهندسـي وطالب الشهر بالانتقال الى موقع العقار المراد تسجيله .
وعمل محضر التحقيق بشأنه لأول إستاد الملكية بوضع اليد المدة الطويلة .
ويقوم العصر الفني بسؤال كبار السن والملاك المجاورين ومندوب الشياخة والشركاء في العقـار والورثة ان وجدوا والسؤال عن مدة وضع اليد.
وهل هناك سند ملكية .
وهل هناك نزاع على الملكيـة من عدمه.
وينتهي المحضر بتوقيعهم عليه وتحرير نتيجة المحضر وعرضها على اللجنة الثلاثية بمكتب الشهر ،
فان أثرة بعمل إخطار القبول ويختم مقبول للشهر ثم يحرر مشروع المحرر على الموثق الأزرق المدموغ ويراجع ويعد ويختم صالح للشهر ثم يسدد رسمه ويوقع عليه من أصحاب الشأن.
ثم يقدم للمراجعـة الفنية بمكتب الشهر لمراجعته فان كان مستوفيا للشروط وصحيح الإجراءات يؤشر عليه من العضو الفني المراجع بعبارة روجع ويشهر وتوقيعه ،،،
ثم يقيـد بـدفتر شهر المحررات العرفية والرسمية ويعتمد من المدير العام المشـرف علـي قسـم المراجعة الفنية ويختم ناقل للتكليف ثم يسلم لقسم أرشيف المكتب الدفتر خانة.
حيث ينفذ باستمارة 15 عقاري ويرسل شميز المحرر او استمارة 16 عقاري لقسم الشهادات العقارية لتنفيذه بفهارسها ثم يعاد الشميز مرة أخري لقسم أرشيف المكتب .
(۲) أحكام محكمة النقض متواترة ومستقرة علي اعتبارها قرينة وليست سـبب مباشر لنقل الملكية.
طعن 50/1139 ق جلسة ۱٩٨٤/١/٢٤
شهادة التمويل ومكلفة الضرائب العقارية ليست بذاتها دليلا علي الملكية, ولا تعتبر وحدها سندا لنقل الملكية.
ذلك أن قيد اسم شخص بذاتـه في السجلات التي تعدها الدول لجباية الضرائب علي العقارات المبنية لا يعـدو أن يكون قرينة بسيطة علي الملكية أو وضع اليد قابلة لإثبات العكس .
(۳) أن وجود المباني علي أرض الغير يلزم له سند تخويل وحـق ارتكـاز علـي الأرض ويجب تسجيله وفق المادة 9 ق 196/114.
طعن 45/80 ق جلسة ۱۹۷۹/١/٢٤
حق القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل طبـق م 9 ق 1946/114 إلا بالتسجيل وقبل التسجيل تكون ملكية المنشآت لملك الأرض بحكم الالتصاق طبقا لنص المواد ۱/۹۲۲ ,۲/۸۰۳ مدنی )
(4) أن أحكام محكمة النقض متواترة ومستقرة على أن المعول عليه فـي نقـل الملكية أما عقد رضائي مسجل أو حكم نهائي مسـجل طبقـا مادة 9 ق 1946/114 جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو الأحكام النهائية المثبتة لها .
وكذلك الوقف والوصية يجب شهرها بالتسجيل، فان لم تسجل فان أثرها يكون مجرد التـزام شخصي على المتصرف بالتسجيل فقط.
( طعن 32/57 ق جلسـة ١٩٦٦/١١/١)
والمعول عليه في نقل الملكية ليس بالأسبقية في تسجيل صحيفة دعوى صحة تعاقد وإنما وهو بتسجيل الحكم أو العقد .
(5) مستندات إثبات الملكية ما ذكرته مادة 9332 مدنى تنتقل الملكية في العقار بالعقد متي ورد علي محل مملوك للمتصرف طبقا مادة ٢٠٤ مدني الإلتزام بنقل الملكيـة أو أي حـق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالـذات يملكه.
وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل وأردفـت مادة ۹۳۲ مدني عبارة مع مراعاة أحكام قانون الشهر العقاري طبقا مادة 934 مدني.
ومؤداها في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخري سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظـيم الشهر العقاري رقم 1946/114 .
والذي ينص في مادة 9 منـه علـي وجـوب التسجيل لنقل وإنشاء الحقوق العينية الأصلي ويطلب لنقلها في ٢٣ منه أحـد أربع مستندات هي :
- أ- محرر سبق شهره .
- ب- الوصايا التي تمت قبل عام 1947 .
- ج- ( المحررات الثابتة التاريخ قبل عام ١٩٢٤ )
- د- المحررات السابقة علي عام ١٩٢٤ إذا كان قد اخذ بها قبل عـام 1947 فـي محررات ثم شهرها أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه وذلـك كله بشرط عدم تعارضها مع مستندات المالك الحقيقـي ( وكـررت بمـادة ١٢٨
فان لم يوجد أي من المستندات السابقة , يمكن إثبات الملكية بوضع اليـد المـدة الطويلة 15 سنة طبقا لنص المادة ٢٣ مكرر ق 1946/114 وبحـث أصـل الملكية وفقا للإجراءات المشار إليها سابقا وقـد كررتهـا بالتفصيل (مادة ۱۳۹۰تعليمات شهر ۲۰۰۱ ) .
(6) أدى إذاعة مصلحة الشهر العقاري للمنشور الفني ۸۷/۱ دون اقرانـه بـتحفظ بشرط مؤداه وجود اتفاق بين مالك الأرض والمباني أو إدخاله مصادقا مـن قبـل البيع أو سلامة الصفقة أو إقراره ب إثبات الملكية.
كـنص مادة ۲/۹۲۲ مـدني , مادة ۳/۸۰۳ إلى تسجيل حالات بيع شقق تمليك بموجب شهادة تمويل فقط دون عقد مسجل أو حكم نهائي مسجل كنص م 9 ق ١٩٤٦/١١٤ ولجوء صـاحب الشـأن الطريق الشهر المؤقت من ذلك.
وقد تداركت مصلحة الشهر العقاري الموقف وما نتج عن تطبيق منشور فنـي ۱۹۸۷/۱ من آثار خطيرة نتيجة عدم الالتزام بحرفية نصوص القانون المدني وقانون الشهر م ٢٣ منه فحدث أن سجلت شقق مبان بموجب شهادة تمويل
ووضح ذلك من المسجل 1990/300 إسكندرية فسارعت مصلحة الشهر بإصدار منشور فنـي ١٩٩٥/٩ الـذي حـل محـل منشور فني ۱۹۸۷/۱ وينص منشور فني ١٩٩٥/٩ علي :
يجوز التصرف في الأرض مستقلة عما عليها من مبان أو العكس وذلك كان المالك لكليهما واحد أو اختلف الملاك لكل منهما وذلك بمراعاة : أ- حالة التصرف في مباني مقامة على أرض مملوكة للغير
فيطالب ب إثبات الملكية فى شراء الأرض من مالكها ( شهرا ) , وتسـجيلا أو إدخـال مالك الأرض مقرا بملكية المتصرف للمباني .
وانه هو الذي أقامتها علي نفقته وله حق تملكها والتصرف فيها . ولا يشفع في ذلك كـون المبـانـي مملـوك باسـم المتصرف فيها أو صدر الترخيص باسمه ( فنی ۹ / ٥ / ١٩٩٥ ).
فإذا كـان مالك الأرض جهة حكومية أو شركة قطاع عام أو قطاع أعمـال فيكتفـي بتقـديم محور صادر من الممثل القانوني لها متضمنا الإقرار بان المتصرف في المبـاني هو الذي أقامها على نفقته.
وله حق تملكها والتصرف فيها واعتماده توقيعه بخـاتم شعار الدولة مع بيان السند القانوني لتمثيله لها ولا يغنـي عنـه أن يكـون ربـط الضريبة على المباني أو صدور الترخيص باسم المتصرف فـي المـبـاني ( فنـي 1999/14) .
ب- حالة التصرف في الارض مستقلة عما عليها من مبان
الطلب بناء على سند الملكية المشهر فإذا ادعى المتصرف إليه الذى هو الذى أقام المبانى على نفقته فيعتبر ربط الضريبة على العقار أو استخراج رخصة المباني باسمه قرينة على الملكية من النص م ۲۱ /۱۰ بند أ ق 70 / 1964
معدل بقانون ۱۹۹۱/6م ١٤٥ ت ش ۲۰۰۱ .
منشور فنی ۱۹۹۸/۱۳ :
يجب على مأمورية الشهر الاعتداد بالشهادة الصادرة من الوحدة المحلية بالقربي بشأن الإقرار عمن أقام المباني بالقري بديلا عن تكليف المباني بالمدن على أن تتضمن الشهادة عدم خضـوع هـدم المباني لضريبة العقارات المبنية المفروضة بقانون ٥٦/ ١٩٥٤ .
و تاريخ انشاء المياني ويعتمد من رئيس الوحدة المحلية ويختم بخاتم شعار الدولة ، ولا يقبل الشهادة المتضمنة عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية ويرفق أصل الشهادة بالمحرر بالشهر أو القيد .
و فيما يتعلق بشهادة التمويل أو المشتملات الصادرة من ومكلفة الضرائب العقارية كسند لملكية المباني
1- أن شهادة التمويل والمكلفات لا تصلح وحدها سند للملكية فهي تأتي تنفيذ العقـد مسجل أو عقار وضع اليد عليه ويسند عوايده باسم الممول – ويلزم أن يقترن بها وجود عقد مسجل سند ملكية المباني وهو ما يعرف عنه ( بحق القرار )
وهو حق عيني عقاري أصلي عبارة عن ارتكاز المبني على الأرض بموجب اتفاق أو عقـد بين صاحب الأرض وصاحب المباني وتسجيله بالشهر العقاري طبقـا م 9 ق 1946/114 بتنظيم الشهر العقاري ,
فإذا لم يسجل تبقي المباني علي ملك صاحب الأرض طبقا لقواعد الالتصاق المادتين ۱/۹۲۲ , ۲/۸۰۳ مدني ويجب التسجيل طبقـا لمـواد 6/22,49,48,23 مـن القـانون تنظيم الشـهر العقـاري 1946/114.
( بإقرار من مالك الأرض بأصل الحق أو تسليم للمدعي بطلباته ) .
فإذا تعذر ذلك وأراد مالك المباني إثبات ملكيته لها يلجأ إلى طريق إسـناد الملكيـة بوضع المدة الطويلة المكسبة للملكية ( التقادم ) ( 15 سنة ) طبقا للمادة 23 مكرر من القانون تنظيم الشهر العقاري و م 14 مكرر من اللائحة التنفيذية له
(حق القرار عيني أصلي لا ينشـأ أو ينتقـل إلا بالتسـجيل طبقـا مـادة 9 * ق ١٩٤٦/١١٤ بتنظيم الشهر العقاري وقبل ذلك تكون ملكية المباني لمالـك الأرض طبقا لقواعد الالتصاق ).
( طعن 59/475 ق هيئة عامة جلسة ١٩٩٤/١٠/٢٥)
2- إضافة تحفظ إلي المنشور الفني ۸٧/١ مضمونة ( بشرط وجود قانون أو اتفاق يقضي بذلك ) تطبيقا للمادتين ۲/۹۲۲, ۳/۸۰۳ مدني , وحسنا أن قامت مصـلحة الشهر العقاري بإصدار المنشور الفني 95/9 سالف الإشارة وتوابعـه.
( المنشـور الفني 14 / ۱۹۹۹ )
الأسس القانونية وخطوات إثبات الملكية العقارية
- مادة ٢٣ قانون الشهر : ما يقبل إثبات الملكية من المحررات .
- مادة ٦/٢٢ قانون الشهر : بيان أصل الملكية بطلب الشهر ( حكم إثبات الملكية اذا بني علي قرار بأصل الحق أو تسليم للمدعي بطلباته ) .
- مادة 48 قانون الشهر : بيان أصل الملكية بطلب إشهار حق الإرث مادة 49 قانون الشهر : مستند ملكية البائع أو المورث إذا كان موضوع الطلـب إشهار حق ارث .
- مادة ٢٣ مكرر قانون الشهر : إثبات الملكية لوضع اليد المدة الطويلـة 15 سـنة ( بالتقادم ) الطويل المكسب للملكية, في حالة عدم وجود سندات ملكية .
الشروط القانونية الواجب مراعاتها عند بحث الملكية العقارية
- رخصة المباني بخصوص المباني
- قرار التقسيم وتجزئة الأراضي الفضاء المعـدة للبنـاء, وقـانون الأفنيـة المشتركة
- رخصة المباني بخصوص ملكية الطبقات أو كامل العقار أو رخصة شائعة منه
( المواد ۱۷۰ – ۱۷۱ تعليمات شهر ۱۹۹۳ , المنشورات الفنية أرقام ١٩٩٢/١٥, ۱۹۹۲/۱۸, ١٩٩٤/٢, ق ١٩٩٢/٢٥ الخاص بتوجيه تنظيم أعمال البناء ) .
(1) قانون ١٩٩٢/٢٥ : يطبق اعتبارا من ١٩٩٢/٦/٢ علي الشقق والأدوار تبني وتستجد اعتبار من هذا التاريخ.
(2) يستثني من المطالبة بتقديم هذا الترخيص ( طلبات الدعاوى والإنذارات).
(3) يطالب بهذا الترخيص ( ولو كانت المستجدات حوائط أو أعمدة بدون سقف).
(4) المحررات التي تضمنت ( مستجدات ) بعد التاريخ المشار إليـه ولـم يقـدم بشأنها الترخيص لا يقبل شهرها وإذا شهرت كانت ( باطلة مطلقا ) .
أعمالا قانون 1976/106 بتنظيم وتوجيه أعمال البناء معدل بقـانون ۱۹۹۲/٢٥ وقـانون ١٩٩٦/١٠١ ولائحته التنفيذية رقم ١٩٩٦/٢٦٨.
تعليمات شهر ۲۰۰۱ : في حالة التعامل علي طابق أو شقة أو كامل عقار أو حصة شائعة فيه يراعي الآتي:
1- الوحدات التي يثبت إقامتها اعتبار من ١٩٩٢/٦/٢ ( تـاريخ العمـل بـقـانـون (١٩٩٢/٢٥ ) يطالب أصحاب الشأن بتقديم صورة ترخيص البناء أو التعليـة .
أو تقديم شهادة من المحافظة المختصة تفيد صـدور تـرخيص بالمباني المقامـة ومطابقتها لشروط الترخيص طبقا ق ۱۹۹۲/٢٥ ولائحته التنفيذية
2- لا يطبق ق ١٩٩٢/٢٥ على الشقق المقامة قبل العمل به فـي ١٩٩٢/٦/٢ ويستدل علي ذلك بالاتي :
- (أ) سندات الملكية وذلك بمطابقة الوصف للوارد بسند الملكية على الوصف الوارد بمعاينة المساحة وشهادة المشتملات الواردة من البلدية .
- (ب) تاريخ فتح استمارة التغيير للشقق المتعامل عليها فى النواحى المنفذ بها نظام المساحة الجديدة .
- (ج) كشف رسمى من مكلفة سجلات الضرائب العقارية وشهادة التمويل المستخرجة من البلدية والموضح بها تاريخ البناء أو الربط .
- (د) صورة من ترخيص البناء والتعلية أو تقديم شهادة من الحافظة تفيد صدور ترخيص بالمبانى المقامة ومطابقتها لشروط الترخيص وتاريخ إقامة المبانى .
- (ه) طلب الشهر وشهادة التحسين المبين بها تاريخ الانتفاع بالمرافق العامة م 175 تعليمات شهر 2001 وجوب تضمين ( عقود بيع أو إيجار الشقق ) الخاضعة ق 25/1992 جميع البيانات المتعلقة بترخيص البناء أو التعلية وهى :
عنوان العقار و مساحته ومساحة الشقة من التعامل ، اسم المالك أو المؤجر ومحل إقامته . اسم المشتري أو المستأجر ومحل إقامته ورقم وتاريخ وجهة صدور الترخيص وعدد الأدوار والشقق المرخص بها، والجراج والمصعـد والتأمين عن العقار من الحريق ،
فإذا خلا العقد المراد شهره من هذه البيانات (لا يقبل شهره ) وقد أكد على ذلك قانون 101 / 1996 ولائحته التنفيذية والمعدل لقانون 106/1976 بتوجيه وتنظيم أعمال البناء برقم 268/96 .
يراعى الامتناع عن توثيق أو التصديق أو إثبات تاريخ المحررات المتضمنة (تنازل عن تراخيص) سواء بمقابل أو بدون مقابل كما يراعي الامتناع عن تضمين مشروعات المحررات المعدة للشهر .
مثل هذه التنازلات باعتبارها ( قرينة علي ثبوت ملكيـة المبـانـي للصـادر باسـمـه الترخيص ) طبقـا م ۱۲ ق ١٩٦٤/٧٠ معـدل بالقانون 80/94, 91/6
وبالتالي تعد . تصرف في المباني واجب الشهر ) فيعد التنازل في هذه الحالـة ( وسيلة للتهرب من سداد الرسوم النسبية ) المقررة بالقانون 64/70 وتعديلاته.
ويلاحظ أن الترخيص لا يمنح من البلدية لطالب البناء إلا بناء علي :
- عقد بيع ( مسجل ) للأرض بالشهر العقاري, أو حكم صحة تعاقد نهـائي مسجل للأرض بالشهر العقاري .
- رسومات هندسية معتمدة من مهندس نقابي ومصدق علي توقيعه من نقابـة المهندسين .
- خريطة مساحية للموقع .
- وثيقة ( المجمعة العشرية ) ويستثني منها : حالة ما إذا كانت قيمة التكاليف الفعلية لا تجاوز خمسة وسبعون ألف جنيه .
ونري: خلافا لمصلحة الشهر العقاري, متفقين مع محكمة النقض ( أن ملكيـة المباني لا تنتقل بالترخيص وإنما بتسجيل عقد شراء الأرض لان حـق قـرار المنشآت على الأرض حق عيني لا ينشأ أو يثبت إلا ( بالتسجيل ) طبقا 4 ق 1946/114 .
وقبل التسجيل تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق طبقا للمادتين ۲/۸۰۳, ۱/۹۲۲ مـدني و طبقـا م ۲/۱۰ ق ١٩٧٦/١٠٦ الخـاص بتنظــيم وتوجيه أعمال البناء.
وانه لكي يعتد بالترخيص كقرينة علي الملكية تنفيذه فعلا الإنشاء وإتمام البناء طبقا للمواد ۲/۹۲۲,۳/۸۰۳ مدني .
فالأصـل ملكيـة صاحب الأرض لكل ما عليها من مباني ويجوز تخويله للغير الحـق فـي إقامـة منشآت عليها وتملكها بمقتضي تصرف قانوني ينطوي على الترخيص بالبنـاء مادة ۹۲۲ مدني.
وعدم انتقال ملكية المنشآت إلي الباني بمجرد صدور هذا الترخيص وإنما بتسجيله تكون لصاحب الأرض بحكم الالتصاق مادة ۱/۹۲۲ مـدني.
( طعـن ٥٩/٤٧٥ ق هيئة عامة جلسة ١٩٩٤/١٠/٢٥) .
الشروط القانونية لإقامة المباني على جانبي الطرق العامة
أوجب مادة ١٠ ق ١٩٦٨/٨٤ ( الخاص بالطرق العامة ) عدم إقامة منشآت علـي مسافة 50 مترا من حرم الطريق السريع, ٢٥ متر من حرم الطريق الرئيسـي ،۱۰ متر من حرم الطريق الإقليمي ولا يجوز استغلالها إلا ( للزراعـة ).
ويجـوز طبقا مادة 7 ،8 من اللائحة التنفيذية للقانون، إقامة منشآت في المسافة التالية لمثـل المسافة المشار إليها بشروط موافقة جهة التنظيم بالبلدية المختصة ،،،
وذلك بعد تقـديم طلب بذلك مرفق معه خريطة مساحية مقياس رسم ٢٥٠٠/١ معتمدة من مهنـدس نقابي ومصدق علي توقيعه من نقابة المهندسين و 3 رسومات هندسية للمنشـآت المراد إقامتها .
مع بيان المسافة بينها وبين حد نزع الملكية , وبيان خـط التنظـيم المعتمد من الجهة المشرفة علي الطريق داخل كردون مجالس المدن.
شروط إقامة مبان مطله على البحر
أوجبت م ٨٦ ق ١٩٨٤/١٢ الخاص بالري حظر إقامة أية منشآت علي السـاحل الشمالي من البلاد المطلة علي البحر الأبيض المتوسط علي امتداده مـن الـحـدود الغربية من جمهورية مصر حتى الحدود الشرقية لها لمسافة ( مائتي متـر ) إلـي الداخل من خط المياه الساحلي .
أسئلة شائعة حول مستندات إثبات الملكية
ما هي استمارة التغيير المساحية، وهل تعد قرينة لإثبات الملكية؟
هل يعتبر الإقرار بالملكية المصدق عليه دليلاً كافيًا لإثبات الملكية؟
هل تعتبر خرائط المساحة مستندًا لإثبات الملكية؟
هل يكفي تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لنقل الملكية؟
هل يمكن الاعتماد على محضر توقيع الحجز على العقار كدليل على الملكية؟
هل تسجيل العقار في الشهر العقاري يعد الدليل الوحيد على الملكية؟
في الختام، وعلى ضوء ما سبق، يمكن القول أن إثبات الملكية العقارية بتسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ليس كافيًا لإثبات الملكية، بل يتطلب الأمر تسجيل الحكم في الشهر العقاري ليصبح المالك معترفا به قانونا.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
حجز موعد: 01285743047
واتس: 01228890370
عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
