تعرف على معنى التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من صدوره وأثر التأخير في التأشير على أولوية المشتري في العقارات وفقا لقانون الشهر العقاري المصري.
معنى التأشير بالحكم خلال خمس سنوات للعقارات
يتساءل كثير من المتعاملين في العقارات عن معنى التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من صدوره، خاصةً في دعاوى صحة التعاقد.
هذا الإجراء يُعد ركيزة قانونية هامة لضمان أولوية الحقوق العينية للعقار، حيث يشترط القانون المصري التأشير بالحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من صيرورته نهائيًا، وإلا زالت الأسبقية المقررة.
عناصر رئيسية لفهم الموضوع:
- ما هو التأشير بالحكم في سجل الشهر العقاري؟
- متى يبدأ احتساب مدة الخمس سنوات؟
- ما أثر التأخير في التأشير على الحقوق العينية للمشتري؟
- ما الفرق بين الحكم الابتدائي والاستئنافي في احتساب المدة؟
- متى تسقط أولوية المشتري؟
- نصوص القانون المنظمة لهذا الإجراء.
ما هو التأشير بالحكم في القانون العقاري؟
التأشير بالحكم هو الإجراء القانوني الذي يُكتب فيه منطوق الحكم في هامش تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد في الشهر العقاري.
هذا الإجراء يُعد أحد شروط ترتيب أولوية المشتري في التملك.
📜 نص قانوني: المادة 16 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 .
متى يبدأ احتساب مدة الخمس سنوات؟
طبقًا لمحكمة النقض، يبدأ احتساب مدة الخمس سنوات للتأشير بالحكم من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا وليس من تاريخ صدوره فقط. فإذا تم تعديل الحكم أو تصحيحه استئنافيًا، فإن البداية تكون من تاريخ الحكم الاستئنافي.
مثال توضيحي
حُكم لصالح أحد المشترين بصحة ونفاذ عقد بتاريخ 1998، ولكن تأشير الحكم لم يتم إلا بعد صدور حكم استئنافي في 2003 يصحح الخطأ في التاريخ. فبالتالي تبدأ الخمس سنوات من 2003 وليس من 1998.
أثر التأخير في التأشير على أولوية المشتري
إذا لم يتم التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًا، فإن حق المشتري في الأولوية يسقط، ولا يمكن الاحتجاج بتسجيل صحيفة الدعوى ضد الغير ممن اكتسبوا حقوقًا على العقار بعد ذلك.
نص قانوني هام
المادة 17/3 من قانون الشهر العقاري: “لا يسري حكم الفقرة الأولى إذا تم التأشير بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا …”
قرارات الشهر العقاري ليست قرارات إدارية
قضت محكمة النقض بأن الإجراء المتعلق بتقرير أسبقية صحيفة الدعوى ليس قرارًا إداريًا يُطعن عليه أمام مجلس الدولة، بل هو إجراء قانوني تحكمه نصوص قانون الشهر العقاري.
متى يُعتبر الحكم نهائيًا؟
- الحكم الابتدائي لا يُعد نهائيًا إلا بعد فوات مواعيد الطعن عليه دون تقديم طعن.
- إذا طُعن عليه وصدر حكم استئنافي، فإن الحكم يصبح نهائيًا من تاريخ الحكم الاستئنافي.
🔁 وبالتالي: التأخير في التأشير قد يكون مبررًا قانونًا إذا كان الحكم محل تصحيح أو طعن.
أهم أسئلة متداولة عن التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من تاريخ نهائيته والإجابة القانونية عليها
متى يسقط حكم الصحة والنفاذ؟
ما هو التأشير الهامشي؟
كم تستغرق قضية صحة ونفاذ؟
ما هو حكم الصحة والنفاذ؟
هل تثبت دعوى الصحة والنفاذ الملكية؟
زوال الأسبقية لعدم التأشير بالحكم خلال 5 سنوات من تاريخ صدوره
يجب التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً ..
تخلف ذلك الشرط . أثره . التي كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع فى تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة .
المواد ١٥ / ٢ ، ١٦ ، ١٧ / ١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري ، ١٧ / ٣ من القانون ذاته المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦ .
كيف يؤثر تخلف عن التأشير على أولوية المشتري في العقارات
- برئاسة السيد القاضي / عبد العزيز فرحات نائب رئيس المحكمة.
- وعضوية السادة القضاة / ممدوح القزاز ، أيمن يحيى الرفاعي ، إيهاب إسماعيل، عوض وطارق فتحي يوسف (نواب رئيس المحكمة)
اختصاص ” الاختصاص المتعلق بالولاية : اختصاص المحاكم العادية .
المحاكم هي صاحبة الولاية العامة للقضاء . اختصاصها بالفصل في كافة المنازعات والجرائم إلا ما استثنى بنص خاص ٠مادة ١٥ ق ٤٦ لسنة ۱۹۷۲ بشأن السلطة القضائية .
شهر عقاری ” تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية ” قرار إدارى ” ماهيته ” .
القرار الإداري . ماهيته . قرار مصلحة الشهر العقاري بسحب جزء من مساحة عقد المطعون ضدها المشهر وإضافته لعقد مورث الطاعنين لأسبقية شهر صحيفة دعوى صحته على تلك المساحة . عدم اعتباره قراراً إدارياً .
علة ذلك . النعي باختصاص جهة القضاء الإداري بطلب إسقاط تلك الأسبقية باعتباره قراراً إدارياً على غير أساس .
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية
ارتداد أثر تسجيل الحكم بصحة التعاقد أو التأشير به إلى تاريخ تسجيل الصحيفة ” . شهر عقاري ” تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية ” .
وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها .
أثره . المشترى رافع الدعوى . حجية حقه على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة .
شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من تاريخ ١٩٧٦/٥/١ أيهما أطول . علة ذلك . تخلف ذلك الشرط .
أثره . زوال الأسبقية التي كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة .
المواد ٢/١٥، ١٦ ، ١/١٧ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى ، ۳/۱۷ من القانون ذاته المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦
إقامة مورث الطاعنين استئنافاً فرعياً بعد الميعاد وتضمن الحكم الصادر فيه تصحيحاً للخطأ المادي الوارد بمنطوق حكم محكمة أول درجة بشأن تاريخ العقد والتأشير به على هامش تسجيل الصحيفة خلال خمس سنوات من تاريخ ذلك الحكم.
لازمه . ارتداد أثر الشهر إلى تاريخ شهر الصحيفة وأسبقيته في الشهر على عقد المطعون ضدها اللاحق لذلك التاريخ . علة ذلك
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى سقوط حق الطاعنين فى التمسك بأسبقية شهر الصحيفة للتأشير على هامش تسجيلها بعد مضى خمس سنوات محتسباً بدايتها من تاريخ فوات مواعيد الطعن على حكم محكمة أول درجة دون إقامته . خطأ .
المحاكم هي صاحبة الولاية العامة للقضاء
١- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المحاكم هي صاحبة الولاية العامة للقضاء ، فتختص عملاً بالمادة ١٥ من قانون السلطة القضائية رقم ٤٦ لسنة ۱۹۷۲ – المعدل – بالفصل فى كافة المنازعات والجرائم إلا ما استثنى بنص خاص.
فتختص بكافة المنازعات أياً كان نوعها وأياً كان أطرافها ما لم تكن إدارية أو يكون الاختصاص بالفصل فيها مقرراً بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن:
القرار الإداري هو القرار الذي تفصح به الإدارة عن إرادتها الذاتية الملزمة بما لها من سلطة بمقتضى القوانين واللوائح في الشكل الذي يتطلبه القانون بقصد إحداث أثر قانوني معين متى كان ذلك ممكناً وجائزاً قانوناً ، وكان الباعث عليه ابتغاء مصلحة عامة.
وهو بذلك يفترق عن العمل المادي الذى لا تتجه فيه الإدارة بإرادتها الذاتية إلى إحداث ذلك الأثر وإن رتب القانون عليه آثاراً معينة ، لأن هذه الآثار تعتبر وليدة إرادة المشرع وليست وليدة الإرادة الذاتية للإدارة .
لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى قامت بشراء مساحة ۱۸۲٩,٢٥م من مورث المطعون ضدهم من الثالثة للأخير ضمن العقد المسجل رقم … فى ۱۹۹۸/۱/۱۸ سوهاج
وأن مكتب الشهر العقاري بسوهاج قام بتقرير أسبقية لمورث الطاعنين وقام بالتأشير الهامشي على هذا المسجل تأسيساً على أن الأخير كان الأسبق فى شهر صحيفة دعواه بصحة التعاقد رقم … لسنة ۱۹۹۷ مدنى جزئي جرجا عن ذات المساحة
ورتب على ذلك سحب مساحة تعادل ٦ س ١٠ ط من العقد المسجل وذلك وفقاً للقواعد المعمول بها بالمكتب ، ومن ثم يكون هذا الإجراء مرجعه إرادة المشرع في ترتيب أسبقية القيد وليست وليد إرادة ذاتية للإدارة
ومن ثم يكون الاختصاص بنظر النزاع الناجم عن هذا الإجراء لجهة القضاء العادي ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد التزم صحيح القانون
بما يضحي ما يثيره الطاعنون ( باختصاص جهة القضاء الإداري باعتباره قراراً إدارياً ) نعياً على غير أساس المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المواد ٢/١٥، ١٦ ، ۱/۱۷ من القانون رقم ١١٤ لسنة ۱۹٤٦ بتنظيم الشهر العقاري
وفي الفقرة الثالثة من المادة ١٧ من القانون ذاته المضافة بالقانون ۲۵ لسنة ۱۹۷٦ الذي تقرر العمل بأحكامه اعتباراً من ۱۹۷٦/٥/١
يدل على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري وأوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها
ورتب على ذلك أن يكون حق المشترى رافع الدعوى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة
ودرئا لاضطراب المعاملات وعدم استقرارها وضع المشرع حداً زمنياً لا يجوز بعده لصاحب الشأن أن يستفيد من هذا الأثر الرجعي
فاشترط لاحتفاظ المشترى بهذه المزية أن يتم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من يوم ١٩٧٦/٥/١ – تاريخ العمل بالقانون – وإلا سقط حقه في الاحتفاظ بها
وزالت الأسبقية التي كانت قد تقررت له من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون ، فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة
إذ كان البين من الأوراق أن مورث الطاعنين كان قد أقام الدعوى رقم …. لسنة ۱٩٩٧ مدنى محكمة جرجا الجزئية بصحة ونفاذ عقد مشتراه أرض النزاع المؤرخ ۱۱/۲۸/۱۹۹٤ وقام بشهر صحيفتها برقم … بتاريخ ۱۹۹۷/۹/۲۷
وإذ أصدرت المحكمة حكمها بصحته ونفاذة وأعطت للعقد تاريخ ۱۹۹۷/۹/۲۷ وهو تاريخ مغاير لتاريخ العقد مشتراه الوارد في صحيفة دعواه المشهرة فإنه لا يمكنه التأشير به على هامش تسجيل الصحيفة إلا بعد إزالة تلك المغايرة
وهو لم يتحقق إلا بالحكم الصادر في الاستئناف الفرعي الذى أقامه مورث الطاعنين تبعاً للاستئناف رقم … لسنة ١٩٩٩ مدنى مستأنف جرجا المقام من مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخير الصادر بتاريخ ٢٠٠٣/١/٢٥
لا سيما وأنه تضمن قضاء بتصحيح الخطأ المادي الوارد بمنطوق الحكم المستأنف بشأن تاريخ العقد بجعله ١٩٩٤/١١/٢٨ بدلاً من ١٩٩٧/٩/٢٧
ومن ثم فإن الحكم بصحة ونفاذ ذلك العقد لم يصبح نهائياً إلا من تاريخ صدور الحكم الاستئنافي المشار إليه ، وإذ قام مورث الطاعنين بشهر الحكم برقم … في ۲۰۰٣/٦/٧ وأجرى التأشير الهامشي بتاريخ ۲۰۰۳/۹/٦
فإن هذا الإجراء يكون قد تم خلال المدة القانونية وهى خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم الصادر له بصحة التعاقد نهائياً ، بما لازمه ارتداد أثر الشهر إلى تاريخ شهر الصحيفة في ۱۹۹۷/۹/۲۷
وتكون له الأسبقية في الشهر على عقد المطعون ضدها الأولى المشهر برقم … في ۱۹۹۸/۱/۱۸
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهي في قضائه إلى:
سقوط حق مورث الطاعنين فى التمسك بأسبقية شهر صحيفة دعواه لعدم التأشير بالحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد مشتراه على هامش تسجيل تلك الصحيفة في خلال خمس سنوات من تاريخ نهائية ذلك الحكم
على اعتبار أن حكم أول درجة صار نهائياً في ۱۹۹۸/۷/۱۹ بفوات مواعيد الطعن عليه رغم أنه لم يصبح نهائياً – على نحو ما سلف بيانه – إلا بصدور الحكم الاستئنافي بتاريخ ۲۰۰۳/۱/۲٥ ومن ثم فإنه يكون معيباً .
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل فى:
أن المطعون ضدها الأولى أقامت الدعوى رقم لسنة ۲۰۰۷ مدنى محكمة سوهاج الابتدائية ” مأمورية جرجا ” على مورث الطاعنين والمطعون ضدهم من الثانية للأخير بطلب:
الحكم بإسقاط الأسبقية التي تقررت لمورث الطاعنين بإشهار صحيفة الدعوى رقم لسنة ۱۹۹۷ مدنى جزئي جرجا وبانتقال ملكية العقار المبيع الوارد بالمسجل رقم … لسنة ۱۹۹۸ سوهاج.
الذى يتضمن القدر محل النزاع إليها ومحو ما أضيف لعقدها من تأشير هامشي والتسليم .
وقالت بياناً لذلك:
إنها قامت بشراء أطيان بمساحة ۲۹۷,۳٠م من المطعون ضدها الثانية ومساحة ۱۸۲۹,۲ م من مورث المطعون ضدهم من الثالثة إلى السادس بالعقد المسجل رقم لسنة ۱۹۹۸ سوهاج .
ثم قام الأخير ببيع ۱۵ ط لمورث الطاعنين بعقد قضى بصحته ونفاذة بتاريخ ١٩٩٨/٤/٢٨ بموجب الحكم في الدعوى رقم لسنة ۱۹۹۷ مدنى جزئي جرجا والذي تم تسجيله برقم … فى ۲۰۰٣/٦/٧ .
وإذ قامت مصلحة الشهر العقاري بسحب مساحة ٦ س ١٠ ط من المسجل الخاص بها على سند من أسبقية مورث الطاعنين في تسجيل صحيفة دعواه .
رغم أن تسجيل تلك الصحيفة ليس له أى أثر رجعي لقيامه بالتأشير الهامشي عليها بالحكم الصادر بصحة ونفاذ عقده في ۲۰۰۳/۹/٦ بعد الميعاد المقرر قانوناً لإحداث هذا الأثر .
مما حدا بها إلى إقامة الدعوى بطلباتها سالفة الإشارة إليها . حكمت المحكمة برفض الدعوى . استأنفت المطعون ضدها الأولى الحكم بالاستئناف رقم … لسنة ۸۳ ق أسيوط ” مأمورية سوهاج ” .
ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن أودع تقريره قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضدها الأولى .
طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض .
وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم .
وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها
وحيث إن ما ينعى به الطاعنون بالسبب الأول من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون لمخالفته قواعد الاختصاص الولائي :
وفي بيان ذلك يقولون إن المطعون ضدها الأولى أقامت دعواها على مورثهم والمطعون ضدهم من الثاني للأخير بطلب إسقاط الأسبقية التى قررها مكتب الشهر العقارى لإشهار صحيفة دعوى المورث رقم لسنة ۱۹۹۷ مدنى جزئي جرجا بصحة ونفاد عقد مشتراه المؤرخ ۱۹۹٤/١١/٢٨
الذى ترتب عليه سحب مسطح ١٧٩٦,٦م من المسجل رقم ۱۹۹۸ شهر عقاري سوهاج الصادر لصالح المطعون ضدها الأولى ، وهو ما يعد قراراً إدارياً من المكتب المختص يخرج عن ولاية القضاء العادي وتختص به محاكم القضاء الإداري .
وإذ قضى الحكم المطعون فيه ضمنياً باختصاصه ولائياً فإنه يكون معيباً ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد :
ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المحاكم هي صاحبة الولاية العامة للقضاء، فتختص عملاً بالمادة ١٥ من قانون السلطة القضائية رقم ٤٦ لسنة ۱۹۷۲ – المعدل – بالفصل في كافة المنازعات والجرائم إلا ما استثنى بنص خاص .
فتختص بكافة المنازعات أياً كان نوعها وأياً كان أطرافها ما لم تكن إدارية أو يكون الاختصاص بالفصل فيها مقرراً بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء .
وأن القرار الإداري هو القرار الذى تفصح به الإدارة عن إرادتها الذاتية الملزمة بما لها من سلطة بمقتضى القوانين واللوائح فى الشكل الذى يتطلبه القانون بقصد إحداث أثر قانوني معين متى كان ذلك ممكناً وجائزاً قانوناً .
وكان الباعث عليه ابتغاء مصلحة عامة ، وهو بذلك يفترق عن العمل المادي الذى لا تتجه فيه الإدارة بإرادتها الذاتية إلى إحداث ذلك الأثر.
وإن رتب القانون عليه آثاراً معينة لأن هذه الآثار تعتبر وليدة إرادة المشرع وليست وليدة الإرادة الذاتية للإدارة .
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى قامت بشراء مساحة ١٨٢٩,٢٥ م من مورث المطعون ضدهم من الثالثة للأخير ضمن العقد المسجل رقم في ۱۹۹۸/۱/۱۸ سوهاج .
وأن مكتب الشهر العقارى بسوهاج قام بتقرير أسبقية لمورث الطاعنين وقام بالتأشير الهامشي على هذا المسجل تأسيساً على أن الأخير كان الأسبق في شهر صحيفة دعواه بصحة التعاقد رقم …. لسنة ۱۹۹۷ مدنى جزئي جرجا عن ذات المساحة .
ورتب على ذلك سحب مساحة تعادل ٦ س ١٠ ط من العقد المسجل وذلك وفقاً للقواعد المعمول بها بالمكتب .
ومن ثم يكون هذا الإجراء مرجعه إرادة المشرع في ترتيب أسبقية القيد وليست وليد إرادة ذاتية للإدارة.
ومن ثم يكون الاختصاص بنظر النزاع الناجم عن هذا الإجراء لجهة القضاء العادي .
وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ، بما يضحى ما يثيره الطاعنون نعياً على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه بباقي أسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق ، وفى بيان ذلك يقولون:
إن الحكم أقام قضاءه بإسقاط الأسبقية التى تقررت لمورثهم بإشهار صحيفة دعواه بصحة ونفاذ عقد شرائه رقم … لسنة ۱۹۹۷ جزئي جرجا .
وانتقال ملكية العقار المبيع الوارد بالعقد المسجل رقم … لسنة ۱۹۹۸ سوهاج الصادر إلى المطعون ضدها الأولى
والذي يتضمن القدر المتنازع عليه والتسليم تأسيساً على أن الحكم في الدعوى المذكورة صدر في ۱۹۹٨/٤/٢٨ وأعلن في ۱۹۹٨/٦/٩ وصار نهائياً في ۱۹۹۸/۷/۱۹ .
وأن مورث الطاعنين كان يتعين عليه القيام بالتأشير به على هامش تسجيل صحيفته خلال خمس سنوات من التاريخ الأخير، رغم أن ذلك الحكم لم يصبح نهائياً إلا بصدور الحكم في لسنة ۱۹۹۹ مدنى مستأنف جرجا بتاريخ ٢٠٠٣/١/٢٥.
الاستئناف المقام عنه رقم بما يكون معه ذلك التاريخ الأخير هو الواجب الاعتداد به فى احتساب تلك المدة .
وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد :
ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن:
النص في المادة ۲/۱٥ من القانون رقم ١١٤ لسنة ۱۹٤٦ بتنظيم الشهر العقاري على أن ” …
كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية “
وفي المادة ١٦ منه على أن:
“يؤشر بمنطوق الحكم النهائي فى الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها … “
وفى المادة ۱/۱۷ منه على أن:
” يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها …. . “
وفى الفقرة الثالثة من المادة ١٧ من القانون ذاته المضافة بالقانون ۲۵ لسنة ۱۹۷٦ الذى تقرر العمل بأحكامه اعتباراً من ١٩٧٦/٥/١ على أن:
” ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول ..
يدل على:
أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري وأوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها .
ورتب على ذلك أن يكون حق المشترى رافع الدعوى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة ودرئا لاضطراب المعاملات وعدم استقرارها وضع المشرع حداً زمنياً لا يجوز بعده لصاحب الشأن أن يستفيد من هذا الأثر الرجعى.
فاشترط لاحتفاظ المشترى بهذه المزية أن يتم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من يوم ۱۹۷٦/٥/١ – تاريخ العمل بالقانون – وإلا سقط حقه في الاحتفاظ بها وزالت الأسبقية التى كانت قد تقررت له من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون .
فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن مورث الطاعنين كان قد أقام الدعوى رقم . . لسنة ۱۹۹٧ مدنى محكمة جرجا الجزئية بصحة ونفاذ عقد مشتراه أرض النزاع المؤرخ ۱۹۹٤/۱۱/۲۸ وقام بشهر صحيفتها بـرقم … بتاريخ ۱۹۹۷/۹/۲۷.
وإذ أصدرت المحكمة حكمها بصحته ونفاذه وأعطت للعقـد تـاريخ ۱۹۹۷/۹/۲۷ وهو تاريخ مغاير لتاريخ العقد مشتراه الوارد في صحيفة دعواه المشهرة فإنه لا يمكنه التأشير به على هامش تسجيل الصحيفة إلا بعد إزالة تلك المغايرة .
وهو لم يتحقق إلا بالحكم الصادر في الاستئناف الفرعي الذى أقامه مورث الطاعنين تبعاً للاستئناف رقم … لسنة ۱۹۹۹ مدنى مستأنف جرجا المقام من مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخير الصادر بتاريخ ۲۰۰۳/۱/۲٥.
لا سيما وأنه تضمن قضاء بتصحيح الخطأ المادي الوارد بمنطوق الحكم المستأنف بشأن تاريخ العقد بجعله ۱۹۹٤/١١/٢٨ بدلاً من ۱۹۹۷/۹/۲۷.
ومن ثم فإن الحكم بصحة ونفاذ ذلك العقد لم يصبح نهائياً إلا من تاريخ صدور الحكم الاستئنافي المشار إليه ، وإذ قام مورث الطاعنين بشهر الحكم برقم … فى ۲۰۰۳/٦/٧ وأجرى التأشير الهامشي بتاريخ ٢٠٠٣/٩/٦ .
فإن هذا الإجراء يكون قد تم خلال المدة القانونية وهي خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم الصادر له بصحة التعاقد نهائياً، بما لازمه ارتداد أثر الشهر إلى تاريخ شهر الصحيفة في ۱۹۹۷/۹/۲۷ .
وتكون له الأسبقية في الشهر على عقد المطعون ضدها الأولى المشهر برقم … فى ۱۹۹۸/۱/۱۸ .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى في قضائه إلى:
سقوط حق مورث الطاعنين في التمسك بأسبقية شهر صحيفة دعواه لعدم التأشير بالحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد مشتراه على هامش تسجيل تلك الصحيفة في خلال خمس سنوات من تاريخ نهائية ذلك الحكم .
على اعتبار أن حكم أول درجة صار نهائياً في ۱۹۹۸/۷/۱۹ بفوات مواعيد الطعن عليه رغم أنه لم يصبح نهائياً – على نحو ما سلف بيانه – إلا بصدور الحكم الاستئنافي بتاريخ ٢٠٠٣/١/٢٥ .
ومن ثم فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه .
الطعن رقم ٨٤٩٣ لسنة ٨٣ القضائية – جلسة ٨ من فبراير سنة ٢٠١٥
الخلاصة القانونية من محكمة النقض
قضت محكمة النقض في الطعن رقم 8493 لسنة 83 قضائية بتاريخ 8 فبراير 2015 أن:
“إذا لم يتم التأشير بالحكم خلال المدة القانونية فإن الأسبقية تسقط ولا يحتج بها أمام الغير.”
✅ لكن إذا تم التأشير خلال المدة من تاريخ الحكم النهائي الاستئنافي، فيظل للمشتري حقه في الأولوية بأثر رجعي من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.
الأسئلة الشائعة حول مقصود بالتأشير بالحكم خلال خمس سنوات
ما المقصود بالتأشير بالحكم خلال خمس سنوات؟
2. متى تبدأ مدة الخمس سنوات لحساب التأشير؟
3. ما أثر عدم التأشير بالحكم خلال المدة القانونية؟
4. هل التأشير بعد خمس سنوات يبطل حكم الصحة والنفاذ؟
5. هل قرار الشهر العقاري يُعد قرارًا إداريًا؟
6. ما أثر الاستئناف على حساب المدة؟
في الختام، نقول أن ضرورة التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من صدوره لا تُمثل مجرد إجراء شكلي، بل هي ضمان لثبات المراكز القانونية في سوق العقارات .
التأخير في هذا الإجراء قد يُفقد المشتري أولوية قانونية ثمينة.
🔍 إذا كنت بصدد دعوى صحة ونفاذ أو تبحث عن حماية قانونية لعقارك، لا تتردد في طلب استشارة قانونية.
📞 تواصل معنا الآن لحماية حقوقك وضمان أسبقيتك القانونية.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
مكتب محاماة عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، قضايا مدنى، ملكية، ميراث،، منازعات التنفيذ، طعون نقض، ضرائب، شركات، تأمين
