امتياز اتحاد الملاك في إقراض الشريك: ضمان العقار وقيده

مقال امتياز اتحاد الملاك في إقراض الشريك وكيف يضمن اتحاد الملاك القرض الممنوح لأحد الشركاء بحق امتياز على الشقة والحصة الشائعة وفقا للمادة 869 مدني المصري.

ما هو امتياز اتحاد الملاك عند إقراض أحد الشركاء؟

سؤال يتكرر كثيرًا بين ملاك الشقق الخاضعة لنظام  الملكية المشتركة .

نصت المادة 869 من القانون المدني المصري على أن القرض الذي يمنحه الاتحاد لأحد الشركاء يكون مضمونًا بامتياز خاص على الوحدة التي يملكها وعلى حصته الشائعة.

• فما هي شروط هذا الامتياز؟
• ومتى يُعد صحيحًا ونافذًا؟

هذا ما سنشرحه من خلال هذا البحث الموجه للمتخصصين والمهتمين بقانون العقارات وملكية الطبقات في مصر.

🟦 مقدمة البحث القانوني عن امتياز اتحاد الملاك بالقرض:

في إطار تنظيم العلاقة بين ملاك الشقق والطبقات المشتركة، أقر القانون المدني المصري في المادة 869 مدني مبدأ بالغ الأهمية لحماية حقوق اتحاد الملاك،

وهو امتياز اتحاد الملاك عند منح قرض لأحد الشركاء.

هذا الامتياز العقاري يضمن للاتحاد استرداد القرض من خلال حق الامتياز على العقار، سواء على الوحدة المفرزة أو الحصة الشائعة في الأجزاء المشتركة.

وينشأ هذا الامتياز فقط إذا كان الغرض من  القرض  هو تمكين الشريك من أداء التزاماته المتعلقة بـ إدارة الأجزاء المشتركة، ويشترط قيد الامتياز العقاري رسميا حتى يُعتد به قانونًا.

وبالتالي، تنشأ النزاعات حول مدى إلزام باقي الشركاء بالموافقة على القرض، وشروط استحقاق الامتياز في اتحاد الملاك، وأثر غياب القيد القانوني عليه، وهي أمور تفسرها ملكية الطبقات بنظامها الخاص.

ونظرا لانتشار هذا النوع من الملكيات، خاصة في المدن الكبرى، يظهر دور محامي قانون عقارات متخصص في الزقازيق مثل عبدالعزيز حسين عمار، في:

توضيح الأحكام وتقديم الاستشارات القانونية الدقيقة بشأن قيد الامتياز، وتصفية اتحاد الملاك، وضمانات قرض الشريك المقترض، وفقًا لنصوص القانون واجتهادات محكمة النقض.

🧾 ما هو امتياز الاتحاد في حالة إقراض الشريك؟

📌 ما هو نص المادة 869 من القانون المدني المصري؟

“كل قرض يمنحه الاتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضمونًا بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة من العقار. وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده.”

🧠 أهداف الامتياز في القانون

1. تشجيع اتحاد الملاك على دعم الشركاء المقصرين ماليًا.
2. تمكين العضو من أداء التزاماته لصالح العقار المشترك.
3. ضمان استرداد القرض قانونيًا باتفاق موثق وقابل للتنفيذ.

🧑⚖️ متى ينشأ الامتياز قانونا؟

📚 من آراء الفقهاء

السنهوري: نص المادة 869 مستمد من القانون الفرنسي ويشترط القيد حتى ينشأ الامتياز.

د. منصور مصطفى: لا يُلزم الشركاء بالمساهمة في القرض إلا بموافقتهم، ولا يكفي قرار الاتحاد بالأغلبية فقط.

⚖️ من أحكام النقض – تطبيق قضائي هام

في الطعن رقم 5414 لسنة 63 ق – جلسة 13/2/2001، اعتبرت محكمة النقض أن تقاعس البائع عن تسجيل الشقق ورفضه تشكيل اتحاد ملاك يعد مخالفة تبرر اعتبار الشرط الواقف في العقد متحققًا حكمًا.

وأكدت التزام المشتري بحقه في تسجيل الشقة مفرزة.

🏛️ حالات انقضاء اتحاد الملاك

• هلاك العقار كليًا مثل الحريق أو الانهيار.
• انخفاض عدد الشقق أو الملاك لأقل من ستة، ما لم يُتفق على الاستمرار كتابيًا.

الشرح الفقهي لموضوع امتياز الاتحاد فى حالة إقراض الشريك مشاعا

النص التشريعي (مادة 869):

1. كل قرض يمنحه الإتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة من العقار.
2. وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 873 ليبي، 824 سوري، 16 لبناني.

الأعمال التحضيرية:

1- أجاز المشرع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات.

2- والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه.

فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعاً وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل.

وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية (على أساس قيمة الأنصباء) بعد دعوى الأعضاء إلى الإجتماع دعوى صحيحة، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة.

3- وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة  أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأميناً مشتركاً ضد الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء،

ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها.

4- ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التى تعينه بالأغلبية المتقدمة.

فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضى الجزئي بناء على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً.

ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضى وهو الذى يمثل النقابة أمام القضاء حتى بالنسبة للملاك أنفسهم.

وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النيابة، وأن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ إلتزاماته.

5- وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأى سبب آخر، نظرت النقابة في أمر تجديده.

فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ،خصص لهذا العمل ما عسى أن يكون مستحقاً من تعويض بسبب هلاك البناء.

مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التى قد تكون انتقلت إلى مبلغ التعويض كما هو الحال في الرهن الرسمي.

6- وللنقابة أن تمنح قرضاً لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته.

وهذا القرض يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى نصيبه الشائع في  الأجزاء المشتركة .

ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتاز.

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 – ص183 و184)

رأي الفقه عن حق امتياز اتحاد الملاك على قرض الشريك مشاعا

1- يتضح من كل ما سبق أن المالك يلتزم بدفع ما يخصه في نفقات إدارة الأجزاء المشتركة، كما يلتزم بدفع ما يخصه من نفقات في تجديد البناء، عندما يقرر الإتحاد التجديد. وقد لا يتيسر له الوفاء بالتزاماته هذه.

فيمنحه الإتحاد قرضاً لتمكنه من الوفاء (مادة 869 مدني).

ويبدو من صياغة نص المادة 869 مدنى، ومقارنته بالنصوص الأخرى، أن الأغلبية لا تكفى لتقرير منح أحد الأعضاء قرضاً بحيث يلزم هذا القرار جميع الأعضاء.

إذ أن المشرع لم ينص على خلاف النصوص الأخرى، على أن قرار الإتحاد بمنح القرض يكون بالأغلبية.

وعلى ذلك يلزم حتى يلتزم أحد الأعضاء بالمساهمة في القرض الذى يمنحه الإتحاد لغيره أن يكون قد وافق على هذا القرار.

(حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى منصور –  ص 262)

2- لقد أراد المشرع بالحكم الوارد بنص المادة 869 مدني أن يشجع الإتحاد على أن يفرض الأعضاء من ماله الخاص لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم الناشئة لبعض الأجزاء المشتركة.

فقرر الإتحاد امتيازا – في سبيل إستيفاء ماله من قروض – على حصة الشريك المقترض المفرزة والشائعة معاً. وبما أن هذا الامتياز لا يرد إلا على عقار، فلا تحسب مرتبة إلا من تاريخ قيده.

(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – ص 352)

3- أراد القانون تشجيع الإتحاد على اقراض العضو مالاً لهذا الغرض حتى يتيسر العضو القيام بالتزاماته، تكفل للإتحاد أن يسترد هذا القرض من العضو بأن جعل القرض مضموناً بحق امتيازا على الطبقة أو الشقة التى يملكها العضو المقترض .

وعلى ما يتبع هذه الطبقة أو الشقة من حصة شائعة للعضو في الأجزاء المشتركة للبناء. ولما كان حق الامتياز هذا هو حق امتياز خاص على عقار، فأنه يجب قيده وتحسب مرتبته من يوم هذا القيد.

أما إذا كان القرض ليس الغرض منه تمكين العضو من القيام بإلتزاماته، فإن القانون لا يجعله مضموناً بحق امتياز.

وذلك حتى يتردد الإتحاد طويلاً قبل أن يقوم على أقراض العضو مالا لسبب لا يمت إلى قيام بإلتزاماته.

ونص المادة 869 مدني مستقى من نص المادة 11 مدني فرنسي، بتوسع ينتقده بعض الفقهاء في مصر.

(الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – ص 1035 و 1036)

منح الإتحاد قروضا للأعضاء

 سبق وأن ذكرنا أن للاتحاد شخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة عن أعضائه وهم ملاك الطبقات.

 وبالتالي يجوز له التصرف فى أمواله آخذا فى اعتباره مصلحة جميع أعضائه فله أن يقرضهم حتى يتمكنوا من القيام بالتزاماتهم المتعلقة بملكية الطبقة أو الشقة أو الأجزاء المشتركة .

ويمنح القرض بالأغلبية المطلقة محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

ويكون للاتحاد حق امتياز على حصة المقترض لضمان استيفاء القرض الذى منح.

وتنص المادة 869 من القانون المدنى على أنه :

كل قرض يمنحه  الاتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة من العقار.

وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده.

مما تقدم يتبين:

أن القانون قد شجع الاتحاد على اقراض العضو مالا حتى يتيسر للعضو القيام بالتزاماته .

فكفل للاتحاد أن يسترد هذا القرض من العضو بأن جعل القرض مضمونا بحق امتياز على الطبقة أو الشقة من حصة شائعة للعضو فى الأجزاء المشتركة للبناء.

ولما كان حق الامتياز هذا هو حق امتياز خاص على عقار، فإنه يجب قيده، وتحسب مرتبته من يوم هذا القيد.

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه:

وللنقابة أن تمنح قرضاً لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته

وهذا القرض يكون مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى نصيبه الشائع فى الأجزاء المشتركة

ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد (مادة 1238)

أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتازاً

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 184)

انقضاء اتحاد الملاك

 هناك سببان لانقضاء اتحاد الملاك وهما:

•  أولا: هلاك العقار
•  ثانيا: التعديل فى ملكية العقار

بحيث يقل عنهم ملاكه عن ستة وعدد الشقق أو الطوابق عن ستة، ما لم يتفق الملاك كتابيا على استمراره وليس إنهاؤه

وفى حالة الانقضاء تقوم الجمعية العمومية بالاتحاد بتصفيته وفقا لنص المادة 32 من القرار الوزاري رقم 109 لسنة 1979.

امتياز الاتحاد في أحكام القضاء:

1- إقرار المطعون ضده في عقد البيع بأنه باع للطاعن شقة مفرزة بعقار تتعادل مع حصة شائعة فيه وبخضوع البيع لقواعد ملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 مدنى. إصراره على أن البيع لمشترى شقق العقار.

ومنهم الطاعن ينصب على حصة شائعة وإمتناعه عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة وتقاعسه عن نقل تمويل العقار إلى اسمه.

خطأ يرتب مسئوليته العقدية ويوجب إعتبار الشرط الواقف في العقد – المتمثل في تعليق التزامه  بنقل الملكية  للطاعن على إستخراج شهادة تمويل وعلى تشكيل إتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل – متحققاً حكماً.

علة ذلك. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بعدم قبول دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقده على مجرد القول بأنه لم يستوف ما أنفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل بإسم البائع وتشكيل إتحاد ملاك.

مخالفة للقانون وخطأ في تطبيقه.

لما كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم….. بالدور…. من العقار المبين في صحيفة الدعوى.

والتى تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها….، وبأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني .

وهي ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصراً .

على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم….. لسنة….. المقدم منه تجديداً للطلب رقم….. لسنة….. ومما وجهه من إنذارات لمن إشتروا شقق العقار المشار إليه.

ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم…. فى…. – على أن البيع لهؤلاء المشترين – ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار.

وإمتنع عن تقديم  المستندات اللازمة لتسجيل ملكية  تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى إسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984 .

وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من إستعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان.

(شرط تعليق إلتزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على إستخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل إتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)

فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب إعتبار ذلك الشرط متحققاً حكماً.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان)

على مجرد القول بأنه ” لم يستوف ما إتفق عليه في العقد من إستخراج شهادة التمويل بإسم البائع وتشكيل إتحاد ملاك بين مشترى وحدات العقار.

فإنه يكون قد خالف القانون، وأخطأ في تطبيقه.

(الطعن 5414 لسنة 63ق – جلسة 13/2/2001 لم ينشر بعد)

الأسئلة الأكثر شيوعا عن امتياز قرض اتحاد الملاك

✅ الخلاصة القانونية للمقال

فى الختام، خلاصة امتياز اتحاد الملاك هو حماية قانونية جوهرية تمكّنه من  استرداد القروض  الممنوحة للأعضاء، ولكن يُشترط قيد الامتياز ووجود سبب مشروع.

لذلك، يجب توثيق القروض بدقة ومراعاة القيد الرسمي لضمان الحماية القانونية للاتحاد.

هل أنت عضو في اتحاد ملاك وتريد ضمان حقوق الاتحاد عند الإقراض؟

🧾 تواصل معنا الآن لتقديم الدعم القانوني الكامل وفقًا لأحدث أحكام النقض والقانون المدني المصري.

🔗 زوروا موقعنا: محامي  قضايا الملكية والميراث والمدني  الزقازيق.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.