تعرف على دعوى الإلزام بتحرير عقد لإثبات العلاقة العقدية شروطها وإجراءاتها ومتى يجوز رفعها والفرق بينها وبين دعوى صحة التعاقد وفقا للقانون المدني المصري.
دعوى الإلزام بتحرير عقد لإثبات العلاقة العقدية
في سياق التعاملات المدنية اليومية، تبرز دعوى الإلزام بتحرير عقد كوسيلة قانونية يلجأ إليها من أبرم عقدًا شفهيًا أو اتفاقًا غير موثق ويرغب في إثبات العلاقة العقدية بطريقة رسمية.
وهي دعوى يطالب فيها أحد الأطراف – عادة المشتري – بـ إلزام الطرف الآخر بتحرير عقد نهائي لإثبات التعاقد وتوثيقه.
وتزداد أهمية هذه الدعوى في حالات العقود العرفية أو العقود الشفهية التي لم يتم توثيقها بعد، وخاصة في البيوع العقارية.
وهي تُمثّل بديلاً عمليًا لدعوى صحة ونفاذ العقد في بعض الأحيان، خاصة عند الرغبة في تفادي رسوم التسجيل أو القيود الشكلية المفروضة على العقود العقارية.
⚖️ هذا البحث، يستند إلى أحكام محكمة النقض، وآراء فقهية دقيقة، وخاصة من أبحاث الدكتور حسام الدين كامل الأهواني أستاذ القانون المدني.
ما هي دعوى الإلزام بتحرير عقد؟
دعوى الإلزام بتحرير عقد هي دعوى موضوعية يرفعها أحد أطراف العلاقة التعاقدية، يطلب فيها من المحكمة إلزام الطرف الآخر بتحرير عقد رسمي يوثق اتفاقًا سابقًا تم شفهياً أو عرفياً،
ويهدف إلى إثبات التعاقد واستكمال عناصره الشكلية.
ويكثر اللجوء إلى هذه الدعوى في حالات دعوى عقد بيع لم يحرر بشأنه عقد نهائي، خاصة في مجال العقارات والمنقولات ذات القيمة.
التكييف القانوني لدعوى الإلزام بتحرير عقد بيع
ترى محكمة النقض أن دعوى الإلزام بتحرير عقد بيع نهائي ما هي إلا صورة من صور دعوى صحة التعاقد.
ففي كليهما يطلب المدعي إثبات علاقة عقدية قائمة، وقد ثبت في قضاء النقض أن الحكم الصادر بإلزام أحد الأطراف بتحرير العقد هو حكم مقرر وليس منشئًا للعقد.
الفرق بين دعوى الإلزام بتحرير عقد ودعوى صحة التعاقد
- دعوى الإلزام تتحرك عندما يكون هناك اتفاق شفهي أو عرفي، لم يُحرر في عقد.
- دعوى صحة التعاقد تبحث في قيام العقد وصحته ونفاذه كليًا.
- الحكم في دعوى صحة التعاقد يقوم مقام العقد.
شروط دعوى الإلزام بتحرير عقد
لقبول الدعوى، يجب توافر عدة شروط قانونية:
- وجود اتفاق مبدئي أو عقد ابتدائي بين الطرفين
- اتفاق الطرفين على عناصر العقد (الثمن – محل التعاقد – الرضا)
- عدم وجود مانع قانوني أو سبب للبطلان
- أن يكون الطلب متعلقًا بإثبات العلاقة العقدية وليس تسجيلها
إجراءات دعوى الإلزام بتحرير العقد
تُرفع الدعوى أمام المحكمة المدنية المختصة وتشمل إجراءاتها:
- تقديم صحيفة دعوى واضحة تتضمن الطلب بإلزام المدعى عليه بتحرير عقد
- إثبات وجود التعاقد (بشهادة شهود، مراسلات، تحويلات مالية، إلخ)
- بيان أسباب عدم التوثيق أو رفض المدعى عليه تحرير العقد
إذا كانت الدعوى تتعلق بعقار، يجب شهر الصحيفة وسداد ربع الرسم النسبي.
هل يجوز رفع دعوى إلزام بتحرير عقد دون عقد ابتدائي؟
نعم، يجوز ذلك إذا أمكن للمدعي إثبات وجود علاقة تعاقدية صحيحة بينه وبين المدعى عليه، حتى لو لم يكن هناك عقد ابتدائي مكتوب.
تُقبل البينة والشهادة والقرائن المعتبرة قانونًا لإثبات الاتفاق.
متى تسقط دعوى الإلزام بتحرير العقد؟
تسقط الدعوى بالتقادم العادي بعد 15 سنة من تاريخ نشوء الحق، ما لم يتبين وجود تقادم خاص (كالعقود التجارية أو العمل).
كما يمكن سقوطها بفوات ميعاد الطعن أو الاستئناف على حكم قضائي سابق في نفس الموضوع.
هل يجوز إلزام المشتري بتحرير عقد البيع النهائي؟
الأصل أن من يطلب الإلزام بتحرير العقد هو المشتري، ولكن في حالات معينة قد يطلب البائع من المشتري تحرير العقد وإثبات التعاقد إذا ترتب له عليه آثار قانونية.
ما هو البديل القانوني السليم؟ الحكم الذي يقوم مقام العقد
بحسب أحكام محكمة النقض، فإن الحكم الصادر في دعوى صحة التعاقد يقوم مقام العقد الرسمي، ويُغني عن التوقيع أو تحرير عقد جديد.
وهذا هو الحل القانوني الأمثل إذا امتنع أحد الأطراف عن التوقيع.
دعوى الإلزام بتحرير عقد بيع نهائي: التكييف القانوني والشروط والإجراءات
ظهر الالزام بتحرير عقد في قانون ايجار الأماكن.
فبعد أن حددت تلك المادة من لهم حق البقاء في العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر أو تركه العين نصت على أنه وفي جميع الاحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق
وإذا رفض المؤجر تحرير عقد ايجار فيلجاً من له حق الاستمرار إلى القضاء طالبا تنفيذ الحكم الوارد في المادة 14.
وهو الزام المؤجر بتحرير عقد ايجار وتصدر أحكام القضاء بعد التثبت من قيام العلاقة الإيجارية وصحتها بين المستأجر الأصلي والمؤجر
وبعد التحقق من توافر الشروط الواردة في المادة 148 أى توفر الحق في الاستمرار في الايجار بالزام المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن له حق الاستمرار.
وبعد أن جرى العمل على طلب الالزام بتحرير عقد الايجار امتد الوضع إلى عقود البيع وخصوصا البيوع العقارية .
واستجاب القضاء لذلك وصدرت احكام محاكم الموضوع قاضية في منطوقها بإثبات العلاقة العقدية بين الطرفين.
ثم بالزام البائع بتحرير عقد بيع بل وبالإلزام بالتسليم؛ ورفض البعض الحكم بالإلزام بالتسليم باعتباره من اثار العقد التي لا يقضي إلا بعد تحرير العقد .
والدافع وراء اللجوء إلى طلب الالزام بتحرير عقد بيع عقاري هو التهرب من رفع دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع فقد فرض المشرع قيوداً على رفعها
وأصبحت من الدعاوى المكلفة سواء من حيث رسوم التقاضي أو من حيث البدء بسداد جزء من رسوم التسجيل
والهدف من طلب الحكم بالإلزام بتحرير عقد ليس التوصل الفوري إلى التسجيل
لأن ذلك يستلزم طلب صحة ونفاذ العقد الامر لذي يحرص المدعي على اخفائه حتى تكون دعواه مقبولة.
وانما يهدف المدعى إلى أحد أمرين :
الامر الأول: أن يستجيب المحكوم عليه للحكم ويقوم بتحرير العقد والقيام بإجراءات نقل الملكية. وتلك الاستجابة عادة تكون من جانب جهات حكومية
حيث يشهر في مواجهتها سلاح ضرورة تنفيذ حكم القضاء حتى لا يقع المسئولين تحت طائلة المادة ١١ من قانون الإجراءات الجنائية التي تجرم الامتناع عن تنفيذ حكم قضائي
الأمر الثاني: إذا لم ينصاع المحكوم عليه للحكم ورفض تحرير العقد. يلجاً المحكوم له إلى القضاء طالبا صحة ونفاذ العقد الذي ثبت بموجب حكم المحكمة الذي الزم المحكوم عليه بتحرير العقد
ويكون العقد حينئذ قد ثبت بموجب الحكم القضائي ومن ثم يصدر الحكم بصحة ونفاذ العقد دون مشقة ودون منازعة في العلاقة لعقدية لسبق ثبوتها بموجب حكم قضائي سابق.
وموضوع هذا البحث هو تقييم القضاء بالإلزام بتحرير عقد بصفة عامة والالزام بتحرير عقد بيع قاري على وجه الخصوص.
ونبدأ ببيان التكييف الصحيح لدعوى الالزام بتحرير عقد؛ ثم ندرس مدى جواز الحكم بالإلزام بتحرير عقد طبقا للقواعد العامة في القانون المدني.
وأخيرا الحكم القضائي الذي يقوم مقام العقد.
والحكم الذي يقوم مقام تنفيذ العقد.
وهو ما يبرز مدى الحاجة إلى اللجوء لدعوى الالزام بتحرير عقد
التكييف الصحيح لدعوى الالزام بتحرير عقد
يتوقف تكييف الدعوى على تحديد موضوعها من خلال الطلبات وما يجب الفصل فيه للقضاء بتلك الطلبات.
طلب الالزام بتحرير عقد يستوجب ان يثبت المدعي سبق وجود علاقة عقدية صحيحة خالية من عيوب الإرادة.
ولهذا يجب اثبات الايجاب والقبول. كما يجب أن يثبت التراضي على اركان العقد. وفي عقد البيع لابد من اثبات الثمن وتعيين المبيع تعيينا كافيا
فالمحكمة لا يمكن لها أن تلزم الماعي عليه إلا بتحرير عقد تحققت من اركانه وصحته وعدم وجود أى سبب من أسباب البطلان يشويه.
فإثبات العلاقة العقدية الصحيحة امر واجب للحكم بالإلزام بتحرير هذا العقد.
فالعقد يجب أن يحرر وفقا لتلك الشروط التي تحققت منها المحكمة أى يجب نقلها في العقد
وعادة ما يطلب الزام البائع بالتسليم واحيانا تستجيب المحكمة لهذا الطلب بعد أن تحققت من العلاقة العقدية ومن عدم تنفيذ الالتزام بالتسليم.
وذهبت بعض المحاكم إلى رفض طلب التسليم استنادا إلى أن العقد لم يحرر بعد
ويجب للتوصل إلى التكييف الصحيح لدعوى الإلزام بتحرير عقد أن تجرى مقارنة بين موضوعها السالف بيانه وموضوع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع.
استقر قضاء محكمة النقض على أن:
المحكمة لا تتقيد في تكييفها للدعوى بالوصف الذي يسبغه المدعى أو المدعى عليه على طلباته بل يتعين عليها أن تعطى الدعوى تكييفها ا لصحيح
ولما كانت العبرة في تكييف الطلبات في الدعوى ليس بحرفية عباراتها وإنما بما عناه المدعى فيها أخذا في الاعتبار ما يطرحه واقعا ومبررا لها.
فإذا انضم شخص إلى أحد الجمعيات التي تقوم بشراء أرض زراعية أو مبان أو وحدات سكنية وقامت هذه الجمعية بتخصيص أرض
واقام دعوى يطلب فيها الحكم بصحة عقد التخصيص فإن المحكمة يتعين عليها تكييف الدعوى بأنها دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
نقض مدني الطعن رقم ١7/ا لسنة ٠ 5 جلسة ١882/17/7 التعليق على قانون المرافعات للدناصوري والشواربي
ويجدر التنبيه إلى أن المشرع لم يستخدم سواء في قانون الشهر العقاري والتوثيق أو قانون المرافعات اصطلاح صحة ونفاذ العقد. وإنما استخدمت عبارة صحة التعاقد .
ومن هنا يجب البحث عن المقصود بصحة التعاقد هيدا لمقارنته بالإلزام بتحرير عقد
قضت محكمة النقض بأن القصود بدعوى صحة ونفاذ العقد هو الحصول على حكم يثبت العقد وأنه صدر بين المتعاقدين صحيحا نافذا ولا يزال صحيحا نافذا وقت صدور الحكم
مشار إليه في مؤلف المستشار محمود رضا الخضيري دعوي صحة التعاقد وصحة التوقيع
كما قضت بأن دعوى اثبات التعاقد ودعوى صحة ونفاذ البيع هما مسميان لدعوى واحدة موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلي بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه
نقض مدني الطعن رقم 87 لسنة 11 ى جلسة ١4١7/17/77 مجموعة المكتب الفني السنة ١” ص ١١١6 نقض مدني الطعن رقم 677 لسنة 4ق بجلسة ٠980/17/1 مجموعة القواعد القانونية في خمس سنوات .49-4 المجلد: – الثاني للمستشار محمود نبيل النباوي ص١
وقضت كذلك بأن:
المناط في تكييف الدعوى هل تدخل في دعاوى الاستحقاق مآلا أم هي اجراء تحفظي بحت هو بجوهر المنازعة القائمة بين الطرفين بناء على حقيقة تشخيص غرض المدعي من دعواه.
فإذا كان المدعي قد اثبت في صلب صحيفة الدعوى جوهر النزاع القائم بينه وبين البائع وان له حق طلب الحكم بصحة التعاقد والتوقيع.
وجريان الحكم في منطوقه بالقضاء بصحة التوقيع لا يتعارض مع اعتبار الدعوى دعوى صحة تعاقد فإن أسبابه في الظروف والملابسات التي صدر فيها تدل على أن الغرض الحقيقي من الدعوى لم يكن صحة التوقيع بل صحة التعاقد .
وما جرى به المنطوق على تلك الصورة لا يمكن أن يكون له تأثير في هذه الحقيقة.
إذ العبرة هي بما رمى إليه الخصوم في دعواهم وبالطريق الذي سيروها فيه واتجه إليه قضاء المحكمة عند الفصل فيها
(نقض مدني الطعن رقم ١١ لسنة ١ق جلسة ٠647/1/79 منشور في معوض عبد التواب: الوسيط في دعوى صحة التعاقد ص لاه طبعة ١١51 ).
ومن حيث موضوع دعوى صحة ونفاذ العقد فيجب اثبات البيع طبقا للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية. فيجب أن يبين الحكم توافر اركان البيع من رضاء ومبيع وثمن.
ويجب التأكد من عدم وجود سبب للبطلان مثل عدم قابلية المحل للتعامل. أو عدم مشروعية السبب وعدم وجود شرط مانع من التصرف
وقضت محكمة النقض بأن:
دعوى صحة التعاقد دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد وتتسع بالتالي لبحث كل ما يتعلق بوجود العقد أو انعدامه أو صحته أو بطلانه أو صوريته
والحكم الذي يصدر فيها يكون مقررا لكافة ما انعقد عليه الرضاء بين المتعاقدين بغير حاجة للرجوع إلى الورقة التي اثبت فيها التعاقد كما على المحكمة أن تتصدى لتكييف موضوع الدعوى
نقض مدني ٠977/11/11 مجموعة المكتب الفني
وتتسع كذلك للتحقق من الوفاء بالالتزامات المترتبة على التعاقد.
ولما كان الحكم بصحة ونفاذ البيع العقاري يغني عن توقيع البائع أمام الشهر العقاري
فلا يجوز إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية إلا بعد التأكد من وفاء المشترى بالثمن والقيام بكافة التزاماته حتى لا يحرم لبائع من ممارسة حقوقه المقابلة
فيجب التحقق من عدم وجود سبب للفسخ
ومن المقارنة السابقة يتضح بجلاء أن موضوع دعوى الالزام بتحرير عقد هو اثبات وجود العقد وصحته وعدم وجود أى سبب للبطلان. وهو بالتالي نفس موضوع دعوى صحة التعاقد
وبالتالي فهي في الحقيقة دعوى بصحة التعاقد
ولا يغير من تلك الحقيقة أن يلجاً بعض المتخاصمين إلى الحرص على طلب الالزام بتحرير عقد سبق قيامه ووجوده اعتقادا بأن ذلك ينأى بالدعوى عن دعوى صحة التعاقد
حيث لا يطلب من المحكمة في صلب طلباته اثبات العقد والحكم بصحته وانما مجرد الزام البائع بتحرير عقد سبق له ابرامه.
والواقع أن ذلك ينطوي على تجاهل حقيقة المطلوب وما يجب على المحكمة أن تفصل فيه وتتحقق منه للحكم بالطلبات. ففي الدعويين تنصب الطلبات بالضرورة على عقد سبق ابرا مه.
فالقاضي يتثبت من وجود العقد ولا يخلقه بمرجب الحكم وهذا ما قصدته محكمة النقض من أن الحكم يكون مقررا لما اتعقد عليه التراضي- والمحكمة لا يمكنها أن تلزم بتحرير عقد إلا بعد التحقق من وجوده وصحته وعدم بطلاته.
فالحكم بالصحة أو الالزام بتحرير عقد أمور لاحقة بالضرورة للتحقق من وجود وصحة العقد .
وقد يقال أن دعوى الالزام بتحرير عقد تختلف عن دعوى صحة التعاقد من حيث الغرض الذي يسعى إليه المدعى؛ فهو لا يسعى. إلا للحصول على محرر يثبت العقد حتى يمكنه بعد ذلك أن يرفع بمقتضاه دعوى صحة التعاقد.
فهو لا يستهدف استصدار حكم يغني عن توقيع البائع وانما التسجيل امر لاحق لوجود العقد.
والمدعى يسعى للحصول على ما يثبت العقد حيث يقوم في مرحلة لاحقة إن لم يقم المدعى عليه بتحرير العقد والتوجه للتوقيع أمام الشهر العقاري برفع دعوى صحة التعاقد من أجل أن يقوم الحكم مقام التنفيذ .
فيقال انه من غير المطروح أمام القضاء الحكم بصحة ونفاذ العقد ومن حق المدعي أن يقصر طلباته على التنفيذ الأولى للعقد بتسليمه العين محل التعاقد.
فمن جهة قد لا يكون المدعي قادرا على سداد رسوم التسجيل. ومن جهة ثانية لا يلزم القانون المشتري لحق عيني عقاري بتسجيل عقد شرائه مكتفيا بأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.
فإذا كانت دعوى صحة ونفاذ عقد البيع العقاري تستهدف التوصل إلى تسجيل عقد البيع.
فإن المشتري الذي لا يستهدف من دعواه التوصل إلى التسجيل
واما يقصد مجرد الزام البائع يقبض الثمن وتسلم المبيع دون الحكم بصحة العقد ونفاذه الذي قد يطلبه في مرحلة تالية إذا لم يقم البائع الذي كان ينكر التعاقد بالتسجيل بعد صدور الحكم بإلزامه بتحرير العقد .
لا تسري بشأنه أحكام القانون ١ لسنة 981 بشأن قبول دعوى صحة التعاقد حيث أن الطلبات لا تتضمن الحكم بصحة التعاقد .
ولكن ذلك مردود بان التسليم التزام ناشئ عن العقد ولا يمكن أن يقضي به إلا بعد التحقق من ثبوت قيام العقد صحيحا .
وكذلك الالزام يقبض الثمن يستوجب في حالة انكار العلاقة العقدية البدء بثبوت العقد ؛ فالوفاء بالثمن كأثر: للعقد لا يمكن أن يقضي به قبل التحقق من قيام العقد
وإذا لم يكن العقد محل خلاف وإما المسألة تتعلق بتنفيذ الالتزام بالوفاء فيمكن اللجوء إلى إجراءات العرض والايداع او اللجوء للقضاء بطلب براءة الذمة.
فلا يمكن الالزام بالتسليم أو يقبض الثمن قبل التحقق من وجود العلاقة العقدية ؛ واثبات العقد مطروح بالضرورة على العقد ويعتبر طلبا الحكم الصادر بإثبات العلاقة الإيجارية هو حكم مقرر وليس منشئا للعلاقة.
والحكم الصادر بالزام المؤجر بتحرير عقد إنما هو اثر مترتب على ثبوت العلاقة الإيجارية
(خيري أبو الليل ص8١)
وقضت محكمة النقض ان:
جريمة الامتناع عن تحرير عقد ايجار المسندة للطاعن تستوجب ان يستظهر الحكم ثبوت العلاقة الإيجارية عن العين المراد تحرير عقد بإيجارها
(نقض جنائي الطعن رقم 4787 لسنة 8فق جلسة 11-1 الطعن رقم 0178 لسنة /اه ق جلسة ٠884/8/74 خيري أبو الليل: المرجع السابق ص858١)
كما قضت بأن طلب المستأجر تسليمه العين وتمكينه من الانتفاع بها هو طلب تابع لطلبه الأصلي بإثبات العلاقة الإيجارية
(نقض مدني الطعن رقم 1811 لسنة 07 جلسة 1888/12/7٠ محمد خيري أبو الليل: مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض طبعة 188 ص88١)
ومؤدى ذلك أنه لا يمكن أن يفصل في الطلب التابع إلا بعد أن تقضي في الأصل وهو ثبوت العقد .
وبناء عليه فإن العيرة بموضوع الدعوى والطلبات. ولقد أوضحنا أن موضوع دعوى صحة التعاقد هو اثبات العلاقة العقدية أى انه نفس موضوع ما يسمى بالإلزام بتحرير عقد.
فمتى رفعت دعوى بطلب اثبات التعاقد ونفاذه كنا بقوة القانون امام دعوى صحة التعاقد بصرف النظر ما يطلقه المدعي من مسميات على دعواه.
وإذا صدر حكم بالزام المدعي عليه بتحرير عقد بعد التثبت من صحة التعاقد ونفاذه. فإنه لا يجوز رفع دعوى أخرى تحت مسمى دعوى صحة التعاقد لسبق الفصل في الموضوع.
ولا محل للتفرقة بين ما إذا كان المدعي عليه ينكر العلاقة العقدية أصلا أو يمتنع عن تنفيذ التزاماته طالبا الفسخ دون أن ينكر العقد بداءة.
فدعوى صحة التعاقد تتسع للأمرين التحقق من وجود العقد وصحته؛ وأمر نفاذ العقد من عدم اخلال الماعي بالتزاماته.
كما أن دعوى صحة التعاقد تقبل لإثبات العقد الذي تم سواء كان ذلك شفاهه او ثبت في محرر وذلك على خلاف صحة التوقيع التي تفترض وجود محرر موقع عليه.
ولهذا فإن البحث عن محرر يثبت العقد تتسع له دعوى صحة التعاقد ومن ثم لا محل لما يسمى بدعوى الالزام بتحرير عقد لأن مضمونها يدخل في دعوى صحة التعاقد .
فإذا كانت دعوى الالزام بتحرير عقد هي في حقيقتها ووفقا للتكييف الصحيح هو دعوى صحة تعاقد.
فإن قبول هذه الدعوى يخضع للضوابط والقيود الواردة في قانون الشهر العقاري وقانون المرافعات.
وتتمثل تلك القيود فى أنه طبقا لقانون المرافعات:
«لا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية إلا إذا اشهرت صحيفتها
وطبقا للمادة 74 مكررا من القانون رقم ١ لسنة 1841 يحصل من قيمة الرسم النسبي الذي يستحق على شهر الحكم طبقا لقانون الشهر العقاري
والدفع يعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها هو دقع متعلق بالنظام العام لأن الباعث على تقريره هو تحقيق مصلحة عامة اجتماعية واقتصادية تتعلق بنظام المجتمع وتعلو على مصلحة الأفراد .
وعلى هذا يتعين على المحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يدفع به أحد من الخصوم
(الدناصورى وعكاز: التعليق على قانون ٠ المرافعات ص١١)
ومجال الدفع بعدم قبول الدعوى بعدم اشهار الصحيفة هو أن يطلب من القضاء الحكم بإثبات العقد او بصحته ونفاذه أو طلب التسليم
يحيى اسماعيل دعوى صحة التعاقد في ظل القانون
فقد جاءت احكام القانون شاملة لكافة الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية العقارية فالقانون ليس قاصرا على دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وإنما ينطبق حكمه أيضا على الطلبات الضمنية
فقد ترفع دعوى بطلب تسليم عقار نفاذا لعقد بيع .
أو بطلب ريع أو التمكين من الانتفاع والسكنى أو غير ذلك من الطلبات المستندة إلى حق من الحقوق العينية الاصلية أو التبعية. فإذا كان العقد لم يسبق شهره
وكان الحكم في الطلبات المطروحة يلزم للقضاء به التعرض لأمر العقد من حيث وجوده أو استيفاء شروط صحته أو نفاذة .
فإنه يجب في هذه الاحوال قبل الحكم في الدعوى شهر صحيفتها وإلا كانت الدعوى غير مقبولة.
وبناء على ما سبق فإن دعوى الالزام بتحرير عقد باعتبارها دعوى صحة التعاقد لا تقبل في البيوع العقارية إلا إذا اشهرت صحيفتها .
وتجدر الإشارة إلى أن دعوى صحة التعاقد على البيع العقاري تعتبر في القانون المصري من الدعاوى المسماة إن صح التعبير
فإن كان الأصل ان القانون لا يحدد الدعاوى التي يجوز رفعها مادام لصاحبها مصلحة قائمة ومشروعة
إلا أنه إذا اختص المشرع دعوى بالتنظيم سواء من حيث شروط قبولها وإجراءات رفعها .
بل واستلزم شهرها فإن مؤدى ذلك ان هذه الدعوى تكون دعوى مسماة أى أن موضوعها قد حدده القانون ولا يترك للأفراد تحديد محتواه
وإذا تضمنت الطلبات ما يخالف ذلك لم تكن الدعوى دعوى صحة تعاقد؛ وإذا تماثلت الطلبات مع موضوعها. ودون استخدام اصطلاحات بعينها. فلا يجوز ان تتضمن دعوى أخرى نفس الطلبات وإلا استحال التنظيم القانوني لتلك
الدعوى إلى العدم وسهل التحايل على القانون.
فأي دعوى يتماثل موضوعها مع موضوع دعوى صحة التعاقد تكون في الحقيقة دعوى صحة التعاقد حتى لو أطلق الخصوم عليه اسما آخر.
وأخيرا قد يقال أن دعوى الالزام بتحرير عقد تعتبر دعوى دليل لأثبات الحق وليست دعوى الحق نفسه (وجوده وشروطه وصحته)
حيث أن هناك فرقا بين وجود الحق وبين اقامة الدليل على الحق نفسه ويجب معاملة دعوى الالزام بتحرير عقد معاملة دعوى سماع الشاهد في قانون المرافعات والتي ترفع أمام القضاء المستعجل .
والاصل أن الحكم المستعجل لا يجوز حجية الامر المقضي.
ولكن ذلك مردود بأن دعاوى الأدلة لابد أن يبررها ظرف يهدد بضرر محتمل يتمثل في انكار حق المدعي عند نظر دعوى الحق.
ولذا يلجاً المدعي إلى دعوى الدليل للوقاية من هذا الضرر المحتمل.
وأساس قبول دعواه هو المصلحة الحالة في الاستقرار حيث تقتضي هذه المصلحة أن يتسلح المدعي بالأدلة المثبتة كحق حين يخوض المعركة القضائية حول هذا الحق
وجدي راغب مبادئ القضاء المدني الطبعة الثانية
وما يسمى بدعوى الالزام بتحرير عقد ليس موضوعها مجرد التسلح بدليل يستخدم في المعركة القضائية بل إثبات للحق فهي الدعوى الموضوعية التي يتم من خلالها المطالبة بالحق
ولهذا لا يلزم لقبولها ضرورة توافر ضرر محتمل يتمثل في انكار الحق عند نظر الدعوى.
فهي دعوى المطالبة بالحق ذاته وليس مجرد دليل أو مهيد لإثبات الحق بل هي تدور بين من يدعي الحق ومن ينكره.
بل أن الصحيح هو ان الحكم يقوم مقام العقد.
فإذا ثبت الحق أو العقد ترتبت الاثار التي يقررها القانون ولا تعتبر تلك الاثار مستقلة عن الحق بل هي تابعة له
بمعنى أنه لا يميكن أن يقضي بها قبل إثبات الحق ذاته.
فلا يمكن أن يقضي بالتسليم دون أو قبل التحقق من ثبوت العلاقة العقدية.
عدم جواز الإلزام بتحرير عقد
لما كانت المادة 19 من قانون ايجار الأماكن رقم 2 لسنة 197/9 توجب على المؤجر تحرير عقد ايجار لمن لهم حق الاستمرار» وترفع الدعاوى وتصدر الاحكام بالزام المؤجر بتحرير عقد ايجار
وإذا كانت الدعوى بصدد بيع منقول وحيث لا يتصادم رفع الدعوى مع قيود وضوابط رفع دعوى صحة التعاقد على بيع عقار.
فإن التساؤل يشور عما إذا كان يجوز وفقا لصحيح القانون الزام المحكوم عليه بتحرير عقد بصفة عامة ندرس هذه المسألة في اطار القواعد العامة في احكام الالتزام. ثم في اطار قواعد الاثبات.
لا جدال في أن تحرير العقد هو الزام بالقيام بعمل. فإذا لم يقم المحكوم عليه بتحرير العقد طواعية واختيارا فهل يجوز الزامه بتحرير العقد.
و ينص القانون المدني على انه لا يجبر المدين على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا إلا إذا كان . ذلك ممكنا ويكون التنفيذ العيني غير ممكن إذا كان التنفيذ يقتضي تدخل المدين شخصيا .
فحماية الحرية الفردية تحول دون اجبار شخص على القيام بعمل تحت الضغط فإذا كان تدخل المدين شخصيا ضروريا لتنفيذ الالتزام فإن التنفيذ العيني الجبري يعني ممارسة القوة على شخص المدين
أو الضغط على ارادته ما يتعارض مع الحرية والكرامة الشخصية للإنسان. وعلاقة المديونية لا تبرر مثل هذا المساس.
وتحرير العقد أو بعبارة أدق التوقيع علي العقد لا يمكن ان يتم إلا بواسطة المتعاقد أى بتدخل المدين شخصيا دون غيره؛ ولا يمكن اجبار الشخص على التوقيع.
وعدم اجبار المدين على التوقيع هو الذي دعا الفقه إلى ابتداع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع العقاري في النصف الأول من القرن العشرين.
ولهذا لا يجوز الزام المدين بتحرير عقد أيا كان التكييف القانوني لتلك الدعوى لان القواعد العامة في التنفيذ العيني تحول دون ذلك.
ومن هنا يشور التساؤل عن مدى مشروعية نص المادة 149 من القانون ١ لسنة 9707 فيما نصت عليه من الزام المؤجر بتحرير عقد الإبحار.
لا جدال في أن نص المادة 14 لو اخذ بظاهره وحرفية الفاظه لوجب اعتباره مخالفا لأبسط مبادئ القانون ومساسه بحقوق الانسان مما يصمه بعدم المشروعية ٠
ولكن يجب امعان النظر في مجموع نصوص قانون ايجار الأماكن لتحديد المقصود الحقيقي من نص المادة 74 سالف الذكر.
فالمادة 749 هي في الواقع امتداد لحكم المادة 34 التي توجب ابرام عقد الايجار كتابة. ونظرا لأن المؤجر هو الذي يمتنع عن افراخ العقد في محرر.
ومراعاة للقواعد العامة في التنفيذ العيني فإن تلك المادة وضعت جزاء مناسبا يفوت على المؤجر قصده وهو أن المستأجر يجوز له اثبات العلاقة الإيجارية بكافة الطرق.
أما المؤجر فلا يجوز له إثباتها والمطالبة بحقوقه إلا عن طريق الكتابة. وجاءت المادة 74 في ذلك الاطار مع مراعاة أن من له حق الاستمرار لم يكن متعاقدا عند ابرام العقد وإنما اصبح متعاقدا في وقت لاحق
وهو وفاة المستأجر أو ترك العين. ولما كان المستأجر يعتبر مستأجرا في عقد سبق ابرامه من قبل المستأجر الأصلي فقد حرص المشرع على تمكينه من الحصول علي عقد باسمه.
وكان يكفي أن ينص على أن يكون من حقه الحصول على عقد باسمه يثبت علاقته الإيجارية ؛ وهذا ما قصده المشرع وان كان قد اساء الصياغة إذ نص على الزام المؤجر بتحرير عقد.
وعلى هذا يسرى حكم المادة من حيث ان من حق المستأجر اثبات العلاقة الإيجارية وامتدادها إليه بكافة طرق الاثبات. فالمادة 49 تسفر قانونا عن حق المستأجر في اثبات العقد وامتداده إليه بكافة طرق الإثبات.
والواقع أن اللبس والخلط بين اثبات العقد والالزام بتحرير عقد يرج إلى أن امتناع المؤجر عن تحرير عقد ايجار يعتبر جريمة وفقا لقوانين ايجار الأماكن.
فمن لا يحرر عقد يقع تحت طائلة القانون لأن المؤجر لا يمكن المستأجر من الحصول على الدليل الكتابي. ففي خصوص عقود الايجار الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار أى تمكينه من الدليل الكتابي.
فإن كان الأصل أن المتعاقد لا يلتزم بتمكين المتعاقد الاخر من الحصول على دليل كتابي اكتفاء بالإثبات طبقا للقواعد العامة في قانون الإثبات.
إلا أن المشرع قد خرج عن هذا الأصل في عقود الايجار الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن مراعاة لحالة الضعف التي يوجد فيها المستأجر. فالالتزام بكتابة العقد يقع على عاتق المؤجر
(نقض مدني الطعن 5097 لسنة 1ق جلسة 1844/11/74 خيري أبو الليل فقرة 7/8″ ص١١ )
ولكن اللبس جاء من الاعتقاد أن التنفيذ العيني لهذا الالتزام يكون بالإلزام بتحرير عقد .
فالمقابلة بين الامتناع عن تحرير عقد والالتزام بتحرير العقد أوجد عدم الدقة.
فصحيح القانون يستوجب التنفيذ العيني الجبري لهذا الالتزام عن طريق استصدار حكم يقوم مقام العقد وليس الالزام بتحرير عقد.
قواعد الإثبات لا تسمح بالزام بتحرير عقد
تحرير عقد هو في الواقع الدليل الكتابي الذي يثبت العلاقة العقدية. والدليل الكتابي المهيأ هو الذي يتم اعداده عند قيام العلاقة العقدية.
فإن لم يقم الأطراف بإفراغ الاتفاق في محرر مهياً وإعداد الدليل الكتابي فلا يتدخل القضاء لتزويد المدعي بدليل كتابي على تعاقده.
فلا يجوز أن يتدخل القضاء لمساعدة أحد الأطراف في الحصول على دليل كتابي يثبت حقه. فالأطراف لهم حرية اعداد دليل كتابي مهياً أو ترك اثبات العلاقة لطرق الإثبات التي يسمح بها القانون عندما يشور
بينهما نزاع. فإذا رفض احد المتعاقدين التوقيع على المحرر فلا يجوز اللجوء إلى القضاء للحصول على هذا الدليل .
فعدم وجود الدليل الكتابي المهيأ لا يبيح قانونا اللجوء إلى القضاء لطلب الحصول على هذا الدليل
بل عليه إذا قبل التعاقد أن يثبت حقه طبقا لقواعد قانون الإثبات.
والقول باللجوء إلى القضاء للحصول على الدليل الكتابي من شأنه أن يحرم من له مصلحة في التمسك بالإثبات عن طريق الدليل الكتابي من حقه الذي قرره القانون في عدم الاثبات بغير الكتابة.
ومن تعاقد دون الحصول على الدليل الكتابي المهيأ عليه أن يثبت حقه طبقا لقواعد الاثبات ولا يجوز أن يستنجد بالقضاء للحصول على الدليل.
وعلى الأطراف أن يتناضلوا لإثبات العقد طبقا لوسائل الاثبات التي يسمح بها القانون. ومتى ثبت العقد قام الحكم الذي يثبت وجوده وصحته مقام العقد .
وكما اوضحنا فإن المشرع قد يتدخل لمحاباة الطرف الضعيف الذي لا يتمكن من الحصول على الدليل الكتابي المهيأ . عن طريق السماح له بالإثبات بكافة الطرق.
فالجزاء لا يكون بالزام المتعاقد الممتنع عن تحرير العقد بتزويده بدليل كتابي عن طريق الالزام بتحرير العقد وإنما عن طريق التيسير عليه في اثبات حقه عن غير طريق الكتابة
والتشدد مع الطرف الممتنع بأن تكون المطالبة بحقوقه عن طريق دليل كتابي وهو ما يحدث في قوانين ايجار الأماكن وقانون العمل
حكم القضاء الذي يقوم مقام العقد والحكم الذي يقوم مقام التنفيذ
(عدم الحاجة لدعوى الالزام بتحرير عقد)
إذ اكان لا يجوز الحكم بالزام المتعاقد بتحرير عقد.
وبالرغم من أنه في بعض الأحيان يجوز الإثبات بكافة الطرق, إلا أن المتعاقد يحرص على أن يكون لديه محررا يشبت العقد فما هي الوسيلة القانونية لذلك.
ومن جهة أخرى إذا كان بيد ض المتعاقد المستند أو المحرر ولكن يحتاج لتدخل المتعاقد الاخر لتنفيذ التزام بالقيام بعمل؛ ولا يجبر عينا على القيام به.
فما هي الوسيلة المناسبة للتوصل إلى ذلك.؟
التساؤل الاول يجد اجابته في الحكم الذي يقوم مقام العقد.
والسؤال الثاني يتم التوصل إلى حلة عن طريق الحكم الذي يقوم مقام التنفيذ فوضوح الرؤية ووضع الأمور العقد.
وحكم القضاء الذي يقوم مقام التنفيذ .
حكم القاضى الذى يقوم مقام العقد:
القانون المدنى قد واجه أو قنن فكرة الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ .
إلا أن القانون المدنى لم يواجه الحكم الذى يقوم مقام العقد إلا فى مجال الوعد بالتعاقد.
فقد نص على أنه « إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالبا تنفيذ الوعد.
وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد وبخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة
قام الحكم متى حاز قوة الشئ المقضي به مقام العقد.
ونرجح اعتبار هذا النص مقننا لفكرة الحكم الذى يقوم مقام العقد وليس الحكم الذى يقوم مقام تنفيذ الالتزام.
فالقبول الصادر من الواعد يقوم بوظيفتين :
الأولى يعتبر قبولا بعقد الوعد والثانية يعتبر إيجابا ملزما بالعقد الموعود بإبرامه. ومدة الايجاب هى مدة الوعد بالعقد.
فإذا أبدى الموعود له رغبته في التعاقد اعتبر ذلك قبولا للإيجاب القائم او الملزم للواعد ومن ثم ينعقد العقد دون حاجة لأى إجراء آخر.
ولا تثار مسألة تنفيذ العقد الموعود به.
وإنما تشار مشكلة انعقاد العقد والحصول على دليل علي انعقاده.
فالعقد قد انعقد بمجرد ابداء الرغبة ويحتاج الموعود له لما يثبت انعقاد العقد الموعود به.
ويكون ذلك عن طريق استصدار حكم يقوم مقام العقد.
وهذه العبارة الأخيرة وردت صراحة في عجز المادة .
فالمسألة لا تتعلق بتنفيذ التزام بعمل أو تنفيذ عقد وإنما الحصول على محرر يقوم مقام العقد.
فالحكم الذى يثبت العقد هو الذى يقوم مقام العقد أى المحرر الذى يثبت العقد وبالتالي يكون قد ثبت في محرر رسمي وهو الحكم
ولا شأن للمادة بتنفيذ الالتزامات الناشئة عن العقد الموعود به والذى تم ابرامه بمجرد ابداء الرغبة. فهذه الالتزامات يخضع تنفيذها وجزاء عدم تنفيذها للقواعد العامة
فهناك من الالتزامات التي تترتب علي مجرد العقد مثل انتقال الملكية فى بيع المنقول.
وهناك من الالتزامات التي يحتاج تنفيذها إلي تدخل المدين شخصيا مثل التوقيع أمام الموثق.
ففي هذه الحالة الأخيرة يكون اللجوء إلي القانون المدنى لاستصدار حكم يقوم مقام تنفيذ المدين بالتزامه
وذلك بالإضافة بطبيعة الحال إلي قيام الحكم مقام العقد.
والمادة لم تضع حكما خاصا بالوعد بالتعاقد بقدر ما قننت في الواقع فكرة الحكم الذى يقوم مقام العقد.
بل انه في خارج الوعد بالتعاقد لا محل للخلاف الذي ثار بصدد الوعد بالتعاقد لأننا سنكون بصده اثبات علاقة عقدية غير مسبوقة بوعد
فاللجوءِ يكون إٍلي القضاء بطلب اثبات العقد وهو ما يقتضى بالضرورة التحقق من توافر أركا ن العقد وشروط صحته وعدم وجود أى سبب للبطلان
فإذ اثبت للمحكمة قيام العقد صحيحا فان الحكم الذى يتحقق من ذلك يغنى عن العقد وهو ما يقصد بأنه يقوم مقام العقد.
فإذا ثبت العقد بموجب الحكم لا محل لإلزام المتعاقد بتحرير عقد.
فالعقد ثبت بموجب الحكم الذى تضمن كافة اركان العقد.
فالحكم يقوم مقام العقد ومن ثم يوجد فعلا المحرر الرسمي الذى يثبت فيه العقد بشروطه وأحكامه.
فقد رأينا أنه لا يجوز الالزام بتحرير عقد ولهذا فان مصلحة المدعى تتحقق من ان الحكم الذى يثبت العقد يقوم مقام العقد ولا محل لأى تدخل من جانب المدين.
فإذا كان اثبات العقد قد تم بموجب الحكم قام الحكم مقام العقد. ولهذا فان بعض محاكم الاستئناف لم تتمكن من التوصل إلي ذلك ووقعت في فخ دعوى الالزام بتحرير عقد
وان هذه الدعوى لا تؤدى إلا إلى سوى الالزام بتحرير عقد وفقا لما يثبت للمحكمة من عناصر وشروط وترتب علي ذلك الوقوع فى سلسلة من الأخطاء الجسيمة.
فبعض المحاكم بعد ان انتهت في الأسباب من التحقق من قيام العقد الزمت المدعى عليه ؛ في المنطوق. بتحرير العقد بناء على أن ذلك ما طلبه المدعى.
ولا شأن لها بقيام العقد لأنه لم يطلبه المدعى وهى لا تقضى إلا بما طلبه الخصوم. واعتبرت أن العقد لا يقوم إلا بعد تحريره بين الطرفين.
وربط العلاقة العقدية بتحرير العقد يؤدى إلى خطأ آخر إذ ترفض المحكمة بحث ما يتعلق بنفاذ العقد مثل أداء الثمن والتسليم.
لان ذلك يتصل بآثار العقد وهى لا تترتب إلا بعد قيام العقد أو العقد لا يقوم إلا بتحريره.
وهذا الخلط كله يرجع ببساطة إلي عدم التنبه إلي طبيعة الدعوى وأنها في الحقيقة دعوى بصحة التعاقد.
وأن الحكم فيها يقوم مقام العقد ولا محل أصلا للإلزام بتحرير العقد.
فهو قد حرر فعلا في الحكم الذى يغنى عن العقد لأنه يقوم مقامه.
والخلاصة انه في كافة دعاوى اثبات صحة التعاقد فان الحكم الذى يصدر يقوم مقام العقد؛ مما يغنى عن الالزام بتحرير العقد.
الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ
ينص القانون المدنى على أنه:
« في الالتزام يعمل يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ إذا سمحت بهذا طبيعة الالتزام».
وجاء في مذكرة المشروع التمهيدي انه:
« يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ العيني أحياناً ٠ رغم ضرورة وفاء المدين نفسه ما التزم به. فإذا امتنع البائع مثلا عن التصديق على امضائه في عقد البيع
فلم يتيسر التسجيل جاز للمشترى ان يستصدر حكما بصحة التعاقد. فيكون هذا الحكم بمنزلة العقد وتنتقل ملكية العقار المبيع بمقتضاه؛ عند تسجيله
وكذلك إذا وعد شخص بإبرام عقد وامتنع عن الوفاء بوعده؛ جاز للمحكمة ان تحدد له ميعاد للتنفيذ.
فإذا لم يقم بالوفاء خلال هذا الميعاد.
حل حكم القضاء محل العقد المقصود ابرامه؛ ففي كل من هذين التطبيقين يقوم الحكم مقام التنفيذ العيني. وبغنى عنه
مجموعة الأعمال التحضيرية ص 74
ونلاحظ علي ما جاء في المذكرة الايضاحية أن المثال الذى ضربته بشأن الوعد بالتعاقد لا يتعلق بالحكم الذى يقوم مقام التنفيذ وإنما يتعلق بالحكم الذى يقوم مقام العقد وفقا للمادة
فالمادة تتعلق بعدم تنفيذ التزام بعمل. وإذا امتنع الواعد.. وفقا للتصوير الوارد في المذكرة الايضاحية والذى لا نأخذ به عن ابرام العقد الموعود به فهو لا يمتنع عن تنفيذ التزام إلا إذا كان التعاقد التزاما عن عاتق المتعاقد.
ففي هذا التصوير ينشئ عقد الوعد التزاما علي عاتق الواعد بإبرام العقد الموعود به ولهذا إذا لم ينفذه اختيارا قام الحكم مقام التنفيذ.
ولكن الصحيح في رأينا أن العقد الموعود به يتم بمجرد ابداء الواعد رغبته وبالتالي يكون العقد قد انعقد ولا تكون هناك سوى مسألة اثبات العقد حيث يقوم الحكم مقام العقد وهو ما حسمته المادة
وبالإضافة لذلك فان تحرير العقد لا يمكن أن يكون التزاما علي عاتق المتعاقد. فالالتزامات تنشاً عن العقد باعتبارها آثارا تترتب على انعقاده وتحرير العقد لا يعدو أن يكون الدليل الكتابي علي التعاقد وليس التزاما ناشئا عن العقد.
وافراخ العقد فى محرر أو اعداد الدليل الكتابي ليس التزاما ناشئا عن العقد. هذا مع مراعاة التصوير الخاص للوعد بالتعاقد السابق بيانه. وكذلك موقف قانون ايجار الأماكن.
والحكم الوارد في المادة يواجه حالة الحكم الذى يقوم مقام تنفيذ الالتزام بعمل؛ بحيث يكون تنفيذ الالتزام مستوجبا التدخل الشخصي للمدين ولا يجوز جبر المدين علي تنفيذ ذلك.
فان اللجوء للقضاء يكون للحصول علي حكم يقوم مقام تنفيذ المدين لالتزامه بالقيام بعمل وذلك متى كانت طبيعة الالتزام تسمح بذلك.
فاستصدار حكم يقوم مقام التنفيذ لا يكون إلا فى الالتزام بالقيام بعمل شريطة ان تسمح طبيعة الالتزام بذلك.
ولهذا قصر المشرع المصري الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ علي الالتزام بعمل. فلا يمكن ان يقوم الحكم مقام تنفيذ الالتزام بإعطاء شيء.
أما الحكم الذى يقوم مقام العقد فهنو يجوز اللجوء إليه بصرف النظر عن موضوع الالتزامات الناشئة عن العقد. وبصرف النظر عن أنواع العقود كقاعدة عامة.
وهذا فارق هام بين الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ والحكم الذى يقوم مقام العقد.
(ويبدو ان المشرع الكويتي لم يتنبه إلي هذا الفارق في المادة 184 عندما عمم الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ علي جميع أنواع الالتزامات فهو علي ما يبدو كان يقصد الحكم الذى يقوم مقام العقد)
والخلط بين الحكم الذى يقوم مقام العقد والحكم الذى يقوم مقام التنفيذ .. كان له انعكاساته في الخلاف الذى ثار حول ما إذا كان يمكن رفع دعوى صحة التعاقد يقتصر على البيع العقارى.
أم يمتد إلي سائر العقود. وهذا الخلاف ما كان ليشور لو انضبطت الاصطلاحات وتحدد بدقة مضمون الطلبات .
فالخلاف لم يكن يتعلق بأمر واحد وإنما بأمرين مختلفين لو تحددا منذ البداية ما ثار الخلاف. فمن يرى أن دعوى صحة العقد تمتد إلى سائر العقود
ولا تقتصر علي البيع العقارى يقصد استصدار حكم يقوم مقام العقد أى اثبات صحة التعاقد دون ان يقوم الحكم مقام تنفيذ عمل معين يمتنع عنه المدعى عليه.
وامعان النظر في قضاء محكمة النقض يؤكد هذا.
فقد قضت بأنه لما كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ العقد هو الحصول علي حكم يثبت العقد وانه صدر بين المتعاقدين صحيحا نافذا ولايزال صحيحا نافذا وقت صدور الحكم
فمن الجائز أن ترفع هذه الدعوى بالنسبة لسائر العقود وليس عن عقد البيع فقط مادام لرافعها مصلحة مشروعة
( نقض مدنى ١581/56/77 الطعن رقم ١08 سنة 68 وفي نفس المعنى بالنسبة لعقد الايجار نقض مدنى 8/1/8 ؛ الطعن رقم ١١66 لسنة ١ه ق مجموعة المكتب الفني السنة ع٠ ج
أما من يرى أن دعوى صحة ونفاذ العقد تقتصر علي البيع العقارى فان ذهنه ينصرف إلي استصدار حكم يقوم مقام التنفيذ.
أى امتناع البائع عن تنفيذ التزامه بالتوقيع على العقد النهائي لدى جهة الشهر العقارى وذلك توطئة لإتمام التسجيل ونقل الملكية.
أما فى بيع المنقول فان الملكية تنتقل بالعقد دون تدخل من المدين.
وفى غير عقد البيع فان الالتزامات التي تنشأ عن العقد يكون تنفيذها فى اطار القواعد العامة أى التنفيذ العيني إذا كان مكنا ؛ أو التنفيذ بمقابل.
ففي عقد الايجار أو عقد الشركة يكون تنفيذ التزامات الطرف الممتنع عن طريق القواعد العامة ولا حاجة لاستصدار حكم يقوم مقام تنفيذها .
فالحكم لا يقوم مقام التسليم.
أو الوفاء بالأجرة
أو بضمان التعرض أو غير ذلك.
ولهذا يرون أن دعوى صحة ونفاذ العقد لا تكون إلا لاستصدار حكم يقوم مقام التنفيذ حيث أصبح هذا هو مفهوم الدعوى من خلال ما جرى عليه العمل في البيع العقارى.
وبناء عليه فان التمييز بين الحكم الذى يقوم مقام العقد والحكم الذى يقوم مقام التنفيذ يؤدى إلى إزالة الخلافات الظاهرية ويسهل التوصل إلي الحل. ففي مجال الوعد بالتعاقد
إذا اعتبرنا أن العقد الموعود به ينعقد بمجرد ابداء الرغبة فان الحكم الذى يستصدر يقوم مقام العقد الموعود به أى يثبته.
أما إذا اعتبرنا أن الواعد يلتزم بالقيام بعمل وهو ابرام العقد الموعود به في حالة ابداء الرغبة.
فان الحكم الذى يستصدر يقوم مقام تنفيذ الواعد لالتزامه القيام بعمل ويثبت العقد كذلك من باب أولى.
ويلاحظ ان دعوى صحة ونفاذ البيع العقارى تتضمن طلب اصدار حكم يقوم مقام العقد فيما يتعلق بصحة العقد.
وطلب اصدار حكم يقوم مقام التنفيذ فيما يتعلق بتنفيذ البائع لالتزامه بالقيام بإجراءات التسجيل.
أما خارج اطار البيع العقارى ففي دعوى اثبات العقد وصحته يقوم الحكم الذى يصدر فيها مقام العقد.
ولا يقوم الحكم مقام تنفيذ الالتزام إلا إذا توافرت شروط القانون المدنى وتضمنت الطلبات استصدار حكم يقوم مقام التزام معين بالقيام بعمل .
ونؤكد أن المقصود بأن الحكم يقوم مقام التنفيذ هو أن الحكم يغنى عن تدخل المدين لتنفيذ الالتزام.
فالحكم يحقق التنفيذ أى يقوم مقامه.
فالحكم يتجاوز مجرد كونه محرر يثبت العقد
بل هو يغنى عن توجه البائع إلي الشهر العقارى للتصديق على توقيعه. فصحة التعاقد خطوة فى سبيل التوصل إلي تنفيذ الالتزام بنقل الملكية.
فهي ليست الغرض النهائي.
ومن ثم لا يجوز الحكم بالزام البائع بتسجيل المبيع على اسم المشترى لدى الشهر العقارى وجعل استلام البائع للثمن المودع خزانة المحكمة موقوفا على قيام البائع بالتسجيل .
فدعوى صحة التعاقد تواجه امتناع البائع عن القيام بالأعمال اللازمة لتسجيل عقد البيع سواء كان معترفا بصدور البيع منه أو منكرا له.
ولا حاجة لحضور البائع وتوقيعه لدى جهة الشهر
(تمييز كويتي ١577/7/١4 مجموعة القواعد القانونية في المدة من 1971/11/١ حتى 1874/1/١ ص89 رقم ف).
الحكم في دعوى صحة التعاقد يغنى عن تدخل البائع ا للازم لإجراء التسجيل. ولهذا فان المحكمة لا تحكم بالزام المدعى عليه بتنفيذ الالتزام بنقل الملكية.
وإنما يقوم الحكم مقام تنفيذ البائع بالتزامه بالتوجه إلى جهة الشهر.
وبناء عليه فإن عدم طلب في تكييف الدعوى بالإلزام بتحرير عقد بيع عقاري على انها دعوى بصحة التعاقد.
فالحكم يقوم مقام التنفيذ فيما يتعلق بما ورد في منطوقه وأسبابه المحمولة عليه وفى مقدمتها اثبات العقد جوهر دعوى صحة العقد.
ونخلص من تلك الدراسة إلى أن ما يسمى دعوى الالزام بتحرير عقد هو في حقيقته دعوى صحة التعاقد أو اثبات العلاقة العقدية. فإذا كانت الدعوى تتعلق ببيع عقاري
فلا تقبل الدعوى إلا بعد شهر صحيفتها وسداد ربع الرسم طبقا للقواعد والضوابط التى وردت في قانون المرافعات وقانون الشهر العقارى.
ولا يجوز أصلا أن يصدر حكم بالزام شخص بتحرير عقد لأن ذلك يتعارض مع قواعد التنفيذ العيني التى تحول دون التنفيذ العيني إذا كان ينطوي علي مساس بشخص المدين.
كما أن قواعد الاثبات لا تسمح بالزام المتعاقد باللجوء إلي القضاء لتزويده بدليل كتابي؛ وإما يلجأ لإثبات صحة التعاقد.
واللجوء إلي استصدار حكم يقوم مقام العقد هو الوسيلة القانونية الصحيحة للحصول علي حكم بإثبات العقد.
وهذا الحكم يغنى عن العقد تماما.
ولهذا فان ما جاء في المادة 14 من قانون ايجار الأماكن بالزام المؤجر بتحرير عقد ايجار للمستأجر لا يقدم جديدا أو ميزة خاصة للمستأجر لأن المقصود من النص هو استصدار حكم يقوم مقام العقد.
ولا يجوز أصلا القضاء بالزام المؤجر بتحرير عقد؛ ففضلا عن مخالفة ذلك لصحيح القانون فان المستأجر بحصوله علي الحكم فانه يقوم مقام العقد.
ولا يجوز الخلط بين الحكم الذى يقوم مقام العقد. والحكم الذى يقوم مقام تنفيذ الالتزام بعمل٠ فيجوز في جميع الاحوال والعقود استصدار حكم بإثبات العقد وحيث يقوم الحكم مقام العقد.
أما الحكم الذى يقوم مقام التنفيذ فهو لا يكون إلا لتنفيذ التزام يتعذر تنفيذه دون تدخل المدين الذى يرفض ذلك وهذا كله فى إطار القانون المدنى.
المرجع في البحث: دعوى الإلزام بتحرير عقد – تكييفها . مشروعيتها . مدى الحاجة إليها – الدكتور حسام الدين كامل الاهواني أستاذ القانون المدني
🟨 الأسئلة الشائعة حول دعوى الإلزام بتحرير عقد
ما الفرق بين دعوى الإلزام بتحرير عقد ودعوى صحة ونفاذ؟
هل يجوز رفع دعوى الإلزام بتحرير عقد بيع بدون وجود عقد ابتدائي؟
متى تسقط دعوى الإلزام بتحرير عقد؟
هل يجوز إلزام المشتري بتحرير عقد بيع نهائي؟
هل الحكم في دعوى الإلزام بتحرير عقد يُغني عن العقد المكتوب؟
ما أفضل وسيلة قانونية إذا رفض أحد الطرفين تحرير عقد؟
في الختام، وعلى ضوء ما سبق، يمكن القول إن دعوى الإلزام بتحرير عقد ليست إلا وجهًا آخر لـ دعوى صحة التعاقد، وهي دعوى موضوعية تهدف لإثبات عقد سابق، لا لإنشائه.
وعليه، فإن الحكم الصادر في هذه الدعوى، إذا استوفى أركان العقد وشروطه ، يقوم مقام العقد قانونًا، ويُغني عن التوقيع أو التوثيق.
✅ لذلك من المهم لكل محامٍ أو باحث قانوني أو متقاضٍ أن يُدرك الفرق بين الدعوى التي تهدف إلى الحصول على عقد مكتوب، وتلك التي تثبت التعاقد وتنفيذه.
📌 هل تعرضت لموقف قانوني مشابه؟ أو ترغب في صياغة دعوى تحرير عقد؟
يسعدني التواصل معك من خلال موقع:
مكتب عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض – الزقازيق
📩 أو اترك سؤالك في التعليقات لنرد عليك مباشرة ✍️
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
مكتب محاماة عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، قضايا مدنى، ملكية، ميراث،، منازعات التنفيذ، طعون نقض، ضرائب، شركات، تأمين
