📅 نُشر في:
🔄 آخر تحديث:
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة من أكثر الدعاوى حضورًا في منازعات الإيجار، لكن الحكم فيها لا يتوقف على مجرد وجود تأخير في السداد، بل على طبيعة العقد، وصحة الإجراءات، وتوقيت الدفع، ومدى انطباق النص القانوني على الواقعة.
ففي الإيجار القديم الخاضع للمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، لا يجوز الحكم بالإخلاء لمجرد التأخر إلا بعد تكليف صحيح بالوفاء خلال خمسة عشر يومًا، كما لا يُحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بسداد الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية قبل قفل باب المرافعة.
والتكليف نفسه يجب أن يتم بكتاب موصى عليه بعلم الوصول أو بإعلان على يد محضر.
التكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة.
ما المقصود بدعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة؟
هي دعوى يطلب فيها المؤجر إخلاء العين بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة. في الإيجار القديم يلزم تكليف صحيح وسداد خلال 15 يومًا، ويمنع الحكم بالإخلاء إذا تم السداد قبل قفل باب المرافعة مع المصاريف الفعلية.
أما العقود المدنية ذات الشرط الفاسخ الصريح فقد تؤدي إلى الفسخ بمجرد تحقق التأخير.
تعريف دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة؟
هي دعوى يرفعها المؤجر بطلب إخلاء العين المؤجرة بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة المستحقة.
لكن في الإيجار القديم، لا يُحكم بالإخلاء مباشرة، بل يشترط القانون:
- توجيه تكليف بالوفاء صحيح
- منح مهلة 15 يومًا للسداد
- تمكين المستأجر من توقي الإخلاء بالسداد حتى قفل باب المرافعة
شروط دعوى الإخلاء في الإيجار القديم
1) وجود عقد إيجار صحيح
يجب أن يكون هناك عقد إيجار ثابت، أو دليل قانوني على العلاقة الإيجارية.
2) التكليف بالوفاء بالأجرة
وهو أهم شرط في الدعوى، ويجب أن:
- يتم بإنذار رسمي (محضر أو خطاب موصى عليه)
- يتضمن المبلغ الصحيح المستحق
- يمنح المستأجر مهلة 15 يومًا
⚠️ أي خطأ في هذا التكليف يؤدي إلى عدم قبول الدعوى.
3) رفع الدعوى بعد انتهاء المهلة
لا يجوز رفع الدعوى قبل مرور 15 يومًا من تاريخ التكليف.
4) توافر الصفة والمصلحة
يجب أن يكون رافع الدعوى هو المؤجر أو من له صفة قانونية.
متى يُرفض الحكم بالإخلاء؟
حتى لو تأخر المستأجر، يمكنه تفادي الإخلاء إذا قام بـ:
- سداد الأجرة المتأخرة
- سداد ملحقات الأجرة (مثل المياه إن كانت مستحقة)
- سداد المصاريف والنفقات الفعلية
وذلك قبل قفل باب المرافعة (حتى أمام الاستئناف).
أهم الدفوع في دعوى الإخلاء
1) بطلان التكليف بالوفاء
إذا تضمن:
- مبلغًا أكبر من المستحق
- مصاريف غير حقيقية
- أو صدر من غير ذي صفة
➡️ يؤدي إلى سقوط الدعوى بالكامل.
2) السداد قبل الحكم
إذا سدد المستأجر كامل المديونية قبل قفل باب المرافعة، ➡️ لا يجوز الحكم بالإخلاء.
3) الدفع بالتقادم الخمسي
إذا كانت الأجرة المطالب بها تتجاوز 5 سنوات، ➡️ يمكن الدفع بسقوطها جزئيًا.
4) الطعن على العقد
- إنكار التوقيع
- الطعن بالتزوير
➡️ يؤدي إلى تعطيل أو سقوط الدعوى.
5) المنازعة الجدية في الأجرة
إذا كان هناك خلاف حقيقي حول قيمة الأجرة أو استحقاقها
➡️ يجب على المحكمة الفصل فيه أولًا.
قانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
يعد هذا القانون المصري من التشريعات الأساسية التي نظمت العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر بعد موجة القوانين الاستثنائية للإيجارات في القرن العشرين.
صدر في عام 1981 ليوازن بين حقوق الطرفين في ظل التحولات الاقتصادية والاجتماعية آنذاك، خاصة فيما يتعلق بإيجار الأماكن السكنية وغير السكنية.
أبرز الأحكام
- تاريخ الإصدار: 1981
- المجال: تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- النطاق: يشمل الوحدات السكنية وغير السكنية
- الهدف: حماية المستأجرين وتنظيم بيع وتأجير الأماكن القديمة
خلفية تشريعية
جاء القانون رقم 136 لسنة 1981 ليكمل منظومة قوانين إيجار الأماكن السابقة التي بدأت منذ أربعينيات القرن العشرين. كان الغرض منه معالجة التوازن بين المالك والمستأجر بعد طول تطبيق نظم التجميد الإيجاري التي حدّت من حرية الملاك في التصرف في ممتلكاتهم، مع الحفاظ على مبدأ استقرار السكن للأسر ذات الدخل المحدود.
أهم المواد والمضامين
تناول القانون تحديد أحكام خاصة بتحرير عقود الإيجار الجديدة وفق القيمة السوقية، وتنظيم إخلاء الأماكن المؤجرة في حالات محددة، مثل حاجة المالك للسكن أو هدم المبنى.
كما نظم شروط بيع الوحدات السكنية المملوكة للدولة أو للجهات العامة إلى شاغليها، ووضع قواعد انتقال الإيجار إلى الورثة بعد وفاة المستأجر الأصلي.
الأثر والتطبيق
أسهم القانون في تهدئة النزاعات الإيجارية خلال الثمانينيات والتسعينيات، لكنه واجه انتقادات تتعلق باستمرار التفاوت بين القيم الإيجارية القديمة والحديثة. وقد أُدخلت عليه تعديلات لاحقة لتحديث العلاقة الإيجارية تدريجياً، مثل تحرير بعض أنواع الإيجار التجاري، تمهيداً للانتقال إلى نظام أكثر تحرراً في سوق العقارات.
تنويه هام: صدر القانون الجديد في الايجارات رقم 164 و 165 لسنة 2025 وله أحكام جديدة ذات أثر قانوني وعملي في عقود الايجار القديمة وقد نشرنا أحكامه بالشرح والتفصيل في مقالنا:
دليل قانون الإيجارات رقم 164 و165 لسنة 2025: الأجرة والإخلاء .
نموذج مذكرة دفاع في دعوى الإخلاء للإيجار القديم – دفوع عدم صحة التوقيع ونفاذ عقد الإيجار
يُعد هذا النموذج من مذكرات الدفاع تطبيقًا عمليًا مستندًا إلى نزاع قضائي فعلي أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية في دعوى إيجار قديم، للأستاذ/ عبد العزيز حسين عمار محامي قضايا الايجارات .
حيث تم الدفع بعدم صحة التوقيع وطلب إحالة الدعوى للتحقيق وسماع الشهود وفقًا للمادة 30 من قانون الإثبات، مع التمسك بثبوت العلاقة الإيجارية من خلال القرائن القضائية ووضع اليد المستقر منذ عام 1987.
ويعكس هذا النموذج خبرة عملية في التعامل مع منازعات الإيجار القديم، وبيان كيفية بناء الدفاع القانوني المدعوم بأحكام محكمة النقض وقواعد الإثبات، بما يحقق فهمًا واقعيًا لكيفية إدارة مثل هذه القضايا أمام القضاء المصري.
أقوى مذكرة دفاع في الإخلاء للتأخير أمام محكمة جنوب الزقازيق
محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية
الدائرة … مدني كلي
مذكرة بدفاع
السيدة/ ……….. (مدعى عليها أصلياً – مدعية فرعياً)
ضد
- ………. (مدعية أصليا ومدعي عليها فرعيا)
- ….. (مدعي عليها فرعيا – خصم مدخل بصتها المؤجرة بوكالة مورثها)
في الدعوى رقم .. لسنة ٢٠٢٣ مدني كلي جنوب الزقازيق
بجلسة ../../2026
الطلبات
نطلب من عدالة المحكمة الموقرة الاتي:
بالنسبة للحكم التمهيدي الصادر في 17/3/2026 بندب خبير الطب الشرعي لإجراء المضاهاة لتوقيع المؤجر (مورث المعية أصليا) على عقد ايجار التداعي – بطلب جازم ووفقا للقانون:
العدول عن الشق الخاص بإجراء المضاهاة الوارد بالحكم التمهيدي الصادر بجلسة ١٧/٣/٢٠٢٦ لاستحالة تنفيذه عمليا من المستأجرة المدعي عليها أصليا بتقديم أوراق مضاهاة رسمية.
لأن الأصل أنها في حيازة ورثته والقضاء مجدداً بإحالة الدعوى للتحقيق لسماع شهود الطرفين لإثبات صحة توقيع مورث المدعية (المؤجر) على عقد الإيجار المؤرخ ١/٧/١٩٨٧، وذلك إعمالاً لصريح نص المادة (٣٠) من قانون الإثبات رقم ٢٥ لسنة ١٩٦٨.
كذلك إثبات العلاقة الإيجارية وصحة العقد بكافة طرق الإثبات ومنها القرائن القضائية القاطعة والمستمدة من وضع يد المدعى عليها الهادئ والمستقر على عين التداعي منذ عام ١٩٨٧ دون منازعة من المورث حال حياته.
وفي موضوع الدعوى الفرعية والأصلية:
أولا: في الدعوي الفرعية: بقبولها شكلا وفي موضوعها بنفاذ عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 في مواجهة المدعي عليها فرعيا وبضمان عدم التعرض للمدعية فرعيا في الانتفاع بالعين المؤجرة.
ثانيا: في الدعوي الأصلية: برفضها لانتفاء سببها لوجود سند قانوني مشروع بيد المدعي عليها أصليا للانتفاع بالعين محل التداعي وهو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 الصادر من شقيقة المدعية أصليا بوكالة والدها الى المدعي عليها أصليا والثابت التاريخ قبل قسمة شقتي الدور الثاني بين المدعية أصليا وشقيقتها واختصاصها بعين التداعي المؤجرة المؤرخ 8/1/2021.
ثالثا: إلزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة.
الدفـــاع
أولا: اثبات عقد ايجار التداعي وصحة توقيع مورث المدعي عليهما فرعيا بالشهود والقرائن وكافة طرق الاثبات:
١. إعمال نص المادة (٣٠) من قانون الإثبات بشأن المضاهاة:
تنص المادة ٣٠ من قانون الإثبات صراحة على أنه:
(إذا أنكر من يحتج عليه بالمحرر خطه أو إمضاءه أو ختمه أو بصمة أصبعه أو نكل المورث أو الخلف عن الاعتراف به وكان المحرر منتجاً في النزاع ولم تكف وقائع الدعوى ومستنداتها لتكوين عقيدة المحكمة في شأن صحة الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الأصبع، تأمر المحكمة بالتحقيق بالمضاهاة أو بسماع الشهود أو بكليهما).
وحيث أن الحكم التمهيدي قد كلف موكلتنا بتقديم أوراق مضاهاة رسمية أو عرفية معترف بها تحمل توقيع المورث، وهو ما يمثل استحالة مادية وقانونية.
فموكلتنا (المستأجرة) لا تربطها بالمورث أي صلة قرابة تتيح لها استخراج أوراق رسمية تحمل توقيعه (كمستخرجات الأحوال المدنية أو الشهر العقاري).
كما أن الجهات الحكومية تمتنع عن تقديم هذه المستندات لغير ذوي الشأن لانعدام الصفة.
ولما كانت القاعدة الأصولية تقضي بأنه “لا تكليف بمستحيل“، فإن البديل القانوني الذي رسمه المشرع في ذات المادة هو إحالة الدعوى للتحقيق لسماع الشهود لإثبات واقعة التوقيع.
حيث استقر قضاء محكمة النقض على أن للمحكمة أن تأمر بتحقيق الخطوط بسماع الشهود كطريق أصيل من طرق الإثبات في حالة إنكار التوقيع أو الطعن بالجهالة، سيما إذا تعذرت المضاهاة لعدم وجود أوراق تصلح لذلك.
فالمقرر في قضاء محكمة النقض:
أن المادة ٣٠ من قانون الإثبات قد جعلت تحقيق الخطوط بالمضاهاة أو بسماع الشهود أو بكليهما معاً خياراً لمحكمة الموضوع، فلها أن تكتفي بأحدهما متى رأت فيه ما يكفي لتكوين عقيدتها).
2. إثبات العلاقة الإيجارية بالقرائن القضائية (لعقود ما قبل القانون ٤ لسنة ١٩٩٦):
بما أن عقد الإيجار سند التداعي مؤرخ في ١/٧/١٩٨٧ (خاضع لقوانين الإيجار الاستثنائية)، فإن الفقه وقضاء النقض قد استقرا على أن للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات متى تعذر عليه إثباتها بالكتابة لسبب لا دخل لإرادته فيه.
وحيث أن المدعى عليها تضع يدها على شقة التداعي منذ ما يقرب من ٣٧ عاماً في ظل حياة المورث (الذي توفي لاحقاً)، دون أن يعترض أو يقيم أي دعوى طرد للغصب حال حياته.
فإن هذا الحيازة الهادئة والمستقرة والمستمرة تعد قرينة قضائية قاطعة على وجود علاقة إيجارية صحيحة ونافذة، وتؤكد صحة العقد المقدم في الدعوى، إذ لا يُعقل أن يترك مالك عيناً في حيازة أجنبي كل هذه العقود دون سند قانوني.
3. تناقض موقف المدعية الأصلية:
المدعية تدعي الغصب، في حين أنها اختصت بعين التداعي بموجب عقد قسمة رضائية عام ٢٠٢١ (كما ورد بصحيفة دعواها)، مما يعني أن القسمة تمت والمدعى عليها واضعة لليد أصلاً، ومن غير المتصور أن يقتسم الورثة أعياناً بها “غاصب” دون الإشارة إلى ذلك أو اتخاذ إجراء فوري.
بل إن إنذار العرض المؤرخ في ٢٩/٤/٢٠٢٣ الموجه من موكلتنا (المدعى عليها) للمدعية يؤكد وجود تعاملات سابقة وأن تواجدها بالعين هو تواجد قانوني مسند إلى عقد إيجار صحيح.
ثانيا: قبول الدعوى الفرعية ونفاذ عقد الايجار موضوع التداعي المؤرخ 1/7/1987 في مواجهة المدعي عليهما فرعيا وبضمان عدم التعرض للمدعية فرعيا في الانتفاع بالعين المؤجرة.
ورفض الدعوي الأصلية لانتفاء سببها لوجود سند قانوني مشروع بيد المدعي عليها أصليا للانتفاع بالعين محل التداعي وهو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 الصادر من شقيقة المدعية أصليا بوكالة والدها الى المدعي عليها أصليا والثابت التاريخ قبل قسمة شقتي الدور الثاني بين المدعية أصليا وشقيقتها واختصاصها بعين التداعي المؤجرة المؤرخ 8/1/2021.
وسند ما تقدم من الواقع والقانون بالمستندات المؤيدة:
نفاذ عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 – سند المدعية فرعيا – (الثابت التاريخ) في مواجهة المدعية أصليا – مرتبا لكافة أثاره القانونية بقوة قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام التي أبرم عقد الايجار تحت مظلتها، وانتقال كافة الالتزامات والحقوق بهذا العقد اليها دون أي أثر للتصرفات اللاحقة على العين المؤجرة المبرمة بين مورث المدعي عليهما فرعيا وفيما بينهما.
سواء عقد بيع الدور الثاني الكائن به العين المؤجرة الصادر من مورث المدعي عليها فرعيا اليها والى شقيقتها … المؤجرة المؤرخ 8/10/2002، أو عقد القسمة للدور الثاني المبرم بين المدعي عليها فرعيا وشقيقتها المؤجرة (…) المؤرخ 8/1/2021.
والمتضمن اختصاص المدعية أصليا بشقة التداعي محل عقد الايجار. (السند/ المواد 146، 604 من القانون المدني، المادة 15 من قانون الاثبات)
حيث أن هذه التصرفات بينهما وبين مورثهما لاحقة على عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987، الثابت تاريخه، حيث أبرمت في عامي 2002، 2021، والمدعية أصليا على علم بعقد الايجار.
ومن ثم فهذه التصرفات اللاحقة على عقد الايجار حجة على أطرافها فقط، ولا تسري في حق الغير وهي المدعية فرعيا المستأجرة وفقا لنسبية العقود والتصرفات، ووفقا لقواعد انتقال حقوق عقد الايجار الثابت التاريخ والتزاماته الى المالك الجديد.
لا سيما وان عقدي البيع وعقد القسمة عرفيين، وعقد الايجار سند المدعية فرعيا ثابت التاريخ ومبرم في ظل قوانين الايجار الاستثنائية وتحت تحت مظلة حمايته.
ولا ينال من ذلك صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 ، حيث نظم هذا القانون سريان عقود الايجار القديم بفترة انتقالية (7 سنوات) وهو ما تستفيد منه المدعية فرعيا.
حيث تنص المادة 146 من القانون المدني على أنه:
إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه.
ومن ثم ووفقا للمستقر عليه فقها:
يبين من هذا النص أنه يشترط لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الآتية:
- أن يوجد عقد منشئ لالتزامات وحقوق شخصية تتصل بالشيء الذي انتقل بعد ذلك إلى الخلف الخاص، وأن تكون هذه الالتزامات والحقوق الشخصية من مستلزمات هذا الشيء.
- أن يكون تصرف السلف سابقاً على انتقال الشيء إلى الخلف الخاص.
- أن يعلم الخلف الخاص بالحقوق والالتزامات المُترتبة على تصرف السلف وقت تلقيه ملكية الشيء محل التعاقد.
وتنص الفقرة الأولى من المادة 604 من القانون المدني على أنه:
إذا انتقلت ملكية العين المُؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.
وفي هذا المعنى تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني:
فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل.
وتنص المادة 15 من قانون الإثبات على أنه:
“لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.
يكون للمحرر تاريخ ثابت:
- أ- من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
- ب – من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
- ج – من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
- د – من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلا على أحد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعله في جسمه.
- هـ – من يوم وقوع أي حادث آخر يكون قاطعا في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه، ومع ذلك يجوز للقاضي تبعا للظروف ألا يطبق حكم هذه المادة على المخالصات”.
وقضت محكمة النقض:
سريان عقد الإيجار بالنسبة للخلف الخاص للمؤجر. مؤداه. انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إليه دون حاجة إلى علمه بذلك. شرطه. ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها. م 146 مدني.
وأن مفاد نص المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 أن عقد الإيجار يظل ساريًا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد.
وأنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفًا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها.
ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقًا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدني وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه.
الطعن رقم 520 لسنة 67 القضائية جلسة 4 /3/ 2004 – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – السنة 55 – صـ 257
ومن ثم وهديا بما تقدم من نصوص قانونية وأحكام:
وحيث أن عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 سند المدعية المشروع في وضع اليد على العين والانتفاع بها ثابت التاريخ وسابق على التصرفات اللاحقة عامي 2002، 2021 بين المدعي عليها فرعيا وشقيقتها المؤجرة ومورثهما، حيث ان المدعية فرعيا أدخلت عداد كهرباء باسمها للعين من عام 1995 (تاريخ لاحق على عقد الايجار 1/7/1987)
وان شقيقتها (…) المؤجرة تتسلم الأجرة بشخصها منذ سنوات بعيدة بإيصالات استلام موقعه منها وبإنذارات عرض أجرة مذيلة بتوقيعها بالاستلام.
وهو الثابت بالنتيجة النهائية بتقرير الخبير أن المدعي عليها تسكن بشقة التداعي بموجب عقد ايجار صادر من شقيقة المدعية ووالدها المؤرخ 1/7/1987، وانه للشقة عداد كهرباء باسم المدعي عليها تم تركيبه عام 1995، والثابت بشهادة الشهود وهم سكان بالعقار أن المدعي عليها مستأجرة من عام 1987.
والثابت كذلك، بالمستندات وتقرير الخبير أن المدعي عليها تسدد الأجرة لشقيقة المدعية بإنذارات عرض على يد محضر تستلمها بشخصها، فضلا عن المدة الزمنية الطويلة منذ عام 1987 وحتى تاريخ رفع المدعية أصليا الدعوي الراهنة عام 2023، وخضوع عقد الايجار سند التداعي لأحكام القانون الذي ابرم في ظله وهو قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
ولا ينال مما تقدم، حلف المدعي عليها الأولي يمين عدم العلم، حال الطعن بالجهالة على توقيع مورثها بصفته وكيلا عن ابنته وشقيقة المدعي عليها فرعيا على عقد الايجار، كونه غير منتجا في النزاع فضلا عن أنها شقيقة المؤجرة وابنة الموقع عنها.
ومن ثم الطعن بالجهالة بعد مرور هذه المدد الطويلة (1987 – 2023) واقعة لا تصدق ولا يتفق مع المنطق والعقل مما يكون معه ادعاء الجهالة بالإجارة غير منتج في النزاع.
فالمقرر: تخلف شرط كون الطعن بالتزوير منتجا في الدعوي الأصلية أن تكون الواقعة المطلوب تحقيقها بعيدة التصديق الأمر الذي يجعل الادعاء بالتزوير غير منتج في النزاع.
نقض مدني 22/1/1970 مج محكمة النقض 21-1-149-26، نقض مدني 18/2/1937 مج القواعد القانونية 1-409-13
وهديا على ذلك، تكون الدعوي الفرعية بنفاذ عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 سند المدعية والثابت التاريخ قبل التصرفات العرفية من المدعي عليها فرعيا وشقيقتها المؤجرة قبل قسمة الدور الثاني ومورثهما، لها سند من الواقع والقانون.
وتكون الدعوي الأصلية من المدعي عليها فرعيا جديرة بالرفض لانتفاء سبب الغصب لوجود سند قانوني مشروع بيد المدعي عليها أصليا المدعية فرعيا.
فالمقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن:
مفاد نص المادتين 146، 604 من القانون المدنى مرتبطين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية.
فإن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى كافة التزاماته نحوه.
الطعن رقم 290 لسنة 73 ق – جلسة 1/1 / 2004
ثالثا: رفض الدعوي لانتفاء الغصب بتوافر السند المشروع للمدعي عليها في حيازة العين والانتفاع وهو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987:
الثابت من عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987، المذيل بتوقيع شقيقة المدعية (.. ووالدها …):
استئجار المدعي عليها لشقة التداعي بعقد ايجار صحيح، خاضع في أحكامه لقوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
كما الثابت أيضا من تقرير الخبير، أن:
المدعي عليها تسكن بشقة التداعي بموجب عقد ايجار صادر من شقيقة المدعية ووالدها المؤرخ 1/7/1987، وانه للشقة عداد كهرباء باسم المدعي عليها تم تركيبه عام 1995.
والثابت من شهادة الشهود وهم سكان بالعقار:
أن المدعي عليها مستأجرة من عام 1987.
والثابت كذلك، بالمستندات وتقرير الخبير أن:
المدعي عليها تسدد الأجرة لشقيقة المدعية بإنذارات عرض على يد محضر تستلمها بشخصها.
كذلك، عن تصرفات البيع والقسمة فيما بين المورث وابنتيه المدعية وشقيقتها ثابت أن:
- تصرف بيع مورث المدعية لها ولشقيقتها المؤجرة للمدعي عليها (الدور الثاني بالعقار) مؤرخ 8/10/2002 (لاحق على ابرام عقد الايجار بــ 34 سنة
- ان عقد القسمة فيما بين المدعية وشقيقتها المؤجرة بقسمة الدور الثاني مؤرخ 8/1/2021 (لاحق على عقد البيع لهما من والدهما بأكثر من 19 سنة، ولاحق ابرام عقد ايجار المدعي عليها [أكثر من 34 سنة).
ومن ثم ووفقا للقانون والمستقر عليه فقها وقضاء:
هذه التصرفات نافذة فيما بينهم، وينتقل محلها محملة بكافة الحقوق والتصرفات القانونية المبرمة لصالح الغير، ومنها عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 سند المدعي عليها.
فضلا، وردا على ادعاء وكيل المدعية أن المؤجرة … كانت تبلغ من العمر 14 عاما، وقت ابرام عقد الايجار، فهو قول مردود بأن:
- العقد مبرم من والدها – المالك الأصلي أنداك – ومذيل بتوقيعه، وسند ذلك أنه باع لها ولشقيقتها عام 2002. ومن ثم عقد الايجار صادر من مالك، وممن له صفة.
- كذلك، أن المؤجرة … بلغت سن الرشد عام 1994 ولم تعترض على عقد الايجار.
رابعا: عدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 8/10/2002، وعقد القسمة المؤرخ 8/1/2021 بين مورث المدعية والمدعية وشقيقتها في حق المدعي عليها المستأجرة بعقد ايجار مؤرخ 1/7/1987:
لا ينال من عقد ايجار المدعي عليها، وصفتها القانونية كمستأجرة، بيع مورث المدعية لها ولشقيقتها الدور الثاني للعقار بالسوية بينهما في 8/10/2002، ولا كذلك عقد القسمة المؤرخ 8 / 1 / 2021 المبرم فيما بين المدعية وشقيقتها (…) المؤجرة.
حيث أنه وفقا للقانون، تنتقل كافة الحقوق والتزامات بالعقد من السلف الى الخلف الخاص والعام وفقا لنص القانون، حيث أن:
(تلك التصرفات نافذة فيما بينهما وتكون محملة بالحقوق الشخصية للغير، وتنتقل بكافة أثارها القانونية ومنها عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 سند المدعي عليها، المشروع)
لا سيما، أنها تصرفات غير مسجلة، والمدعية على علم بعقد الايجار، كذلك مع خلو الدعوي من ثمة انذار من المدعية بحوالة حق الايجار اليها واعلانه للمدعي عليها ليتحقق العلم اليقيني به.
فضلا عن، عدم سريان أحكام عقد الايجار في القانون المدني على عقود الايجار الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن، المتعلقة أحكامها بالنظام العام.
فالمستقر عليه فقها وقانونا وقضاء أن:
سبب دعوي الطرد للغصب هو انتفاء السند المشروع لواضع اليد فان توافر السند المشروع انتفي الغصب.
ومن ثم، حيث أنه بيد المدعي عليها سند مشروع هو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987- ثابت التاريخ، وسابق، على عقد القسمة المؤرخ 18/1/2021 المبرم بين المدعية وشقيقتها، والصادر لها من السيدة / … – شقيقة المدعية – ووالدها والدها المالك، أنداك، والموقع على العقد.
وتتسلم الأجرة بإيصالات موقعة الى أن امتنعت – لوجود ُخُلف بينها وبين شقيقتها – فتتسلمها بإنذارات عرض علي يد محضر بشخصها وجميع الانذارات مذيلة بتوقيعها باستلام الأجرة.
ومن ثم تكون الدعوي بالطرد للغصب قد اقيمت من المدعية على غير سند من الواقع والقانون ويتعين رفضها، لا سيما، وأن عقد الايجار سند المدعي عليها – مصدره – قوانين الايجار الاستثنائية المتعلقة بالنظام العام – وليس مرده الاتفاق – ويسري في حق مشتري العين المؤجرة بقوة القانون وتنتقل كافة الالتزامات القانونية من السلف الى الخلف الخاص.
المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن:
مفاد نص المادتين 146، 604 من القانون المدنى مرتبطين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية فإن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى كافة التزاماته نحوه.
الطعن رقم 290 لسنة 73 ق – جلسة الأول من يناير سنة 2004
لذلك
أولا: بشأن الحكم التمهيدي لإثبات صحة توقيع مورث المدعية أصليا العدول عن إجراء المضاهاة الوارد بالحكم التمهيدي الصادر في 17/3/2026 لاستحالة تنفيذه عمليًا، حيث إن الأوراق المطلوبة في حيازة ورثة المؤجر.
ونطلب بطلب جازم نعتصم به إحالة الدعوى للتحقيق لسماع الشهود لإثبات صحة توقيع المؤجر على عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1987، وفقًا للمادة 30 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968.
وأيضًا إثبات العلاقة الإيجارية وصحة العقد بطرق الإثبات المختلفة، بما في ذلك القرائن القضائية، وخاصة وضع يد المدعى عليها الهادئ والمستقر على العين منذ 1987 دون منازعة من المورث.
ثانيا: في الدعوي الفرعية: بقبولها شكلا وفي موضوعها بنفاذ عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 في مواجهة المدعي عليهما فرعيا وبضمان عدم التعرض للمدعية فرعيا في الانتفاع بالعين المؤجرة.
ثالثا: في الدعوي الأصلية: برفضها لانتفاء سببها لوجود سند قانوني مشروع بيد المدعي عليها أصليا للانتفاع بالعين محل التداعي وهو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 الصادر من شقيقة المدعية أصليا بوكالة والدها الى المدعي عليها أصليا والثابت التاريخ قبل قسمة شقتي الدور الثاني بين المدعية أصليا وشقيقتها واختصاصها بعين التداعي المؤجرة المؤرخ 8/1/2021.
رابعا: إلزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة.
والله سبحانه وتعالي الحكم العدل وولي التوفيق
وكيل المدعي عليها أصليا – المدعية فرعيا
عبدالعزيز حسين عمار
المحامي بالنقض
الفرق بين القضاء الموضوعي والمستعجل
القضاء الموضوعي
- يفصل في أصل الحق
- يسمح بالتحقيق وسماع الشهود
- الحكم لا ينفذ فورًا
القضاء المستعجل
- يختص بالإجراءات المؤقتة فقط
- لا يفصل في أصل النزاع
- الحكم ينفذ فورًا
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة في الايجار القديم والجديد
هذه الدعوى ليست متطابقة في كل الصور.
فالإيجار القديم له منطق قانوني مختلف عن العقد المدني الذي يتضمن شرطًا فاسخًا صريحًا.
وفي حكم حديث منشور عن محكمة جنوب الجيزة الابتدائية بتاريخ 30/11/2025، رأت المحكمة في عقد خاضع للقانون المدني أن التأخير في سداد الأجرة مع وجود شرط فاسخ صريح يؤدي إلى الفسخ، وأن حكم المحكمة في هذه الحالة يكون كاشفًا للفسخ لا منشئًا له، كما ألزمت المستأجر بمقابل انتفاع شهري حتى التسليم.
وهذا الاتجاه يخص العقود المدنية ذات الشرط الفاسخ الصريح، ولا يخلط بينه وبين قواعد الإيجار القديم.
ومن هنا تظهر أهمية التكييف القانوني الصحيح للدعوى.
فإذا كانت العلاقة من روابط الإيجار القديم، فإن الدفاع يدور غالبًا حول: بطلان التكليف بالوفاء، أو توجيهه بمبلغ غير مستحق، أو انعدام الصفة، أو السداد قبل قفل باب المرافعة، أو المنازعة الجدية في مقدار الأجرة أو ملحقاتها.
أما إذا كان العقد مدنيًا ويتضمن شرطًا فاسخًا صريحًا، فإن المعركة القانونية تتحول إلى بحث تحقق الشرط نفسه، ومدى سلامة الإنذار، وأثر السداد اللاحق، ثم بحث مقابل الانتفاع بعد الفسخ.
الفرق بين الإيجار القديم والعقد المدني (مهم جدًا)
في الإيجار القديم:
- المستأجر محمي قانونًا
- يمكنه تفادي الإخلاء بالسداد
- التكليف بالوفاء شرط أساسي
في العقد المدني (الحديث):
إذا كان العقد يحتوي على شرط فاسخ صريح:
- التأخير في السداد قد يؤدي إلى فسخ تلقائي
- لا يُشترط تمكين المستأجر من توقي الإخلاء
- يمكن الحكم بـ مقابل انتفاع حتى التسليم
تطبيق قضائي حديث
أحد الأحكام الحديثة الصادرة عن محكمة الجيزة أكد أن:
وجود شرط فاسخ صريح في العقد مع تأخر المستأجر في السداد ➡️ يؤدي إلى فسخ العقد مباشرة، ➡️ مع إلزام المستأجر بسداد مقابل انتفاع عن مدة بقائه في العين.
الفرق بين دعوى الإخلاء في الإيجار القديم والإيجار الجديد
| وجه المقارنة | الإيجار القديم | الإيجار الجديد (القانون المدني) |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | القانون رقم 136 لسنة 1981 وقوانين الإيجارات الاستثنائية | القانون المدني والعقد شريعة المتعاقدين |
| التكليف بالوفاء | شرط أساسي لقبول الدعوى خلال 15 يومًا | قد لا يكون شرطًا إذا وجد شرط فاسخ صريح |
| حق المستأجر في السداد | يجوز له توقي الحكم بالإخلاء بالسداد حتى قفل باب المرافعة | قد يسقط الحق فور تحقق الشرط الفاسخ |
| طبيعة الحكم | حكم قضائي مشروط بالإجراءات والمهل | قد يكون الفسخ تلقائي أو بحكم كاشف |
| المصاريف والنفقات | يشترط سداد الأجرة + المصاريف الفعلية لتفادي الإخلاء | قد يُحكم بمقابل انتفاع حتى التسليم |
| مرونة الدفاع | واسعة (دفوع شكلية وموضوعية متعددة) | أضيق نسبيًا مع وجود شرط فاسخ صريح |
أهم سؤال قانوني
هل مجرد التأخير يؤدي إلى الإخلاء؟
الإجابة: لا، في الإيجار القديم لا بد من تكليف صحيح وفرصة للسداد، لكن في العقود الحديثة قد يختلف الأمر تمامًا.
اذن ومما تقدم يتبين أن:
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة ليست مجرد ورقة تُرفع إلى المحكمة، بل هي منظومة قانونية دقيقة تبدأ من صحة التكليف بالوفاء وتنتهي عند لحظة قفل باب المرافعة.
وفي الإيجار القديم، يمنح القانون المستأجر فرصة حقيقية لتوقي الإخلاء بالسداد الكامل للمستحقات الفعلية في الميعاد القانوني.
أما في العقود المدنية التي تتضمن شرطًا فاسخًا صريحًا، فقد يكون التأخير نفسه كافيًا لإحداث الفسخ، مع إلزام المستأجر بمقابل انتفاع حتى التسليم.
الخلاصة العملية: من يريد رفع دعوى إخلاء للتأخير في سداد الأجرة يجب أن يبدأ من العقد، لا من النتيجة التي يتوقعها.
هل نحن أمام إيجار قديم أم عقد مدني؟ هل التكليف صحيح؟ هل الأجرة المطالب بها مستحقة فعلاً؟ هل تم السداد في الوقت الذي يسمح به القانون؟
الإجابة الدقيقة عن هذه الأسئلة هي التي تحدد مصير الدعوى، لا مجرد تأخر المستأجر في الدفع.
دعوى الإخلاء في الإيجار القديم أمام القضاء الموضوعي: الشروط والإجراءات القانونية
التعليق علي دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة أمام القضاء الموضوعي والطرد أمام القضاء المستعجل مع أحكام محكمة النقض.
هذا الموجز خاص بعقود الايجار القديم التى تخضع في أحكامها للقانون رقم 136 لسنة 1981 والتى يستطيع فيها المستأجر توقي الاخلاء بسداد الأجرة .
اما قبل رفع الدعوي من المؤجر بعد تكليفه بسداد الأاجرة خلال 15 يوما أو قبل اقفال باب المرافعة سواء أمام محكمة اول درجة أو محكمة الاستئناف.
- (1) يجب توقيع صحيفة الدعوى من محامي مقبول للمرافعة أمام المحكمة عملا بنص المادة (58) من قانون المحاماة رقم (17) لسنة 1983.
- (2) يجب على رافع هذه الدعوى أن يكون لديه عقد إيجار أو يقيم الدليل على وجوده + التكليف بالوفاء بالاجرة +…………. ما يخص المستأجر من ملحقات الاجرة مدعمة بالمستندات.
- (3) يجب إعادة الإعلان إذا لم يتم اعلان المدعي عليه لشخصه .. مثال ذلك إذا وردت في الصحيفة إجابة من المحضر (لغيابه وغلق السكن ……….) عملا بنص المادة 84 مرافعات.
- (4) يجوز للمستأجر توجيه اليمين الحاسمة للمؤجر بأنه استلم منه الأجرة اعتباراً مـن / / إلى / / عملا بنص المادة 114 اثبات كما يجوز لكل من طرفي الخصومة (المؤجر والمستأجر) الطعن بالتزوير على أي مستند مقدم من كل منهما (مادة 49: 59 من قانون الاثبات)
- (5) يجوز ابداء الطلبات العارضة والتدخل (مادة 123 – 127 مرافعات).
- (6) يجوز للمحكمة التي تنظر الموضوع احالة الدعوى لخبير (المادة 135 – 162 من قانون الاثبات) أو إحالة الدعوى للتحقيق وسماع الشهود.
- (7) يجوز للمحكمة استجواب الخصوم أو بناء على طلب أحد الخصوم (المادة 105 – 113 من قانون الاثبات)
- (8) الأحكام الصادرة من محكمة الموضوع غير مشمولة بالنفاذ المعجل ولا ينفذ هذا الحكم إلا بعد استفاذ طريق الطعن عليه بالاستئناف أو عدم استئنافه – ميعاد الاستئناف 40 يوما (المادة 227 مرافعات).
دعوى الإخلاء أمام القضاء المستعجل
- يجب أن يتوافر في الدعوى ركنا الخطر والاستعجال وعدم المساس بأصل الحق.
- يجب توقيع صحيفة الدعوى من محام مقبول للمرافعة أمام هذه المحكمة عملا بنص المادة (58) من القانون رقم 17 لسنة 1983 … ويستثني من ذلك الدعوى المرفوعة ضد أحد المحامين لأن طبيعة الخصومة فيها لا تقتضي التأخير وانتظار الحصول على أذن من مجلس النقابة.
- لا تتطلب هذه الدعوى إعادة اعلان صحيفتها عملا بنص المادة (84) مرافعات.. (فإذا لم يكن قد اعلن لشخصه كان على المحكمة في غير الدعاوي المستعجلة تأجيل نظر القضية إلى جلسة تالية).
- ميعاد الحضور في الدعوى المستعجلة 24 ساعة …. عملا بنص المادة (66) من قانون المرفعات.
- يجب على رافع الدعوى أن يتحقق من الصفة والمصلحة عملا بنص المادة (3) من قانون المرافعات المدنية.
- لا يجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بإحالة الدعوى للتحقيق ولا يجوز له ندب خبير للانتقال للمعاينة لبحث واقعة مادية متنازع عليها تمهيدا للفصل فيها لأن في ذلك مساسا بأصل الحق .. ولا يجوز استجواب الخصوم
- الأحكام الصادرة من هذه المحكمة مشمولة بالنفاذ المعجل أي تنفذ فور صدورها – ميعاد استئناف هذه الأحكام 15 يوماً .. ولا يلزم تدخل النيابة في الدعوى المستعجلة عملاً بنص المادة 88، 89 مرافعات حتى لا يعوق تداخلها فيها الفصل في الدعوى فضلا على أن ما يصدره القضاء المستعجل من أحكام يمس أصل الحقوق.
- لا يجوز لقاضي الأمور المستعجلة نظر الطعن بالجهالة والأنكار والطعن بالتزوير إلا أنه يقدر جدية الدفع المبدي من الخصم من ظاهر الأوراق وظروف الدعوى وملابساتها فإن وجده يقوم على سند من الجد قضى بعدم اختصاصه وأن وجد أن الدفع لا يسانده ظاهرة الأوراق وما قصد به إلا غل يد القاضي المستعجل عن اتخاذ الاجراء الوقتي قضى في موضوع الطلب المستعجل.
(قضاء المستعجل وقضاء التنفيذ المستشار عز الدين الدناصوري – حامد عكاز)
الطلبات العارضة والتدخل تسري قواعدها على القضاء الموضوعي والمستعجل
يجوز ابداء الطلبات العارضة ولكن إذا عرض على القاضي المستعجل طلب عارض موضوعي من أحد الخصوم فإنه لا يختص به نوعيا وإذا حكم فيقضي بعدم اختصاص الطلب الموضوعي مع احالته إلى المحكمة المختصة عملا بنص المادة 110 مرافعات
(المرجع السابق)
كما يجوز أمام القضاء المستعجل اختصام الغير والتدخل عملا بنص المادة 117 وقواعد الطلبات العارضة والتدخل تسري على القضاء الموضوعي والمستعجل ولا تقبل الطلبات الجديدة في الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء
نفسها بعدم قبولها (المادة 265 مرافعات) ولا يجوز في الاستئناف أيضا إدخال من لم يكن خصما في الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف ما لم ينص القانون على غير ذلك ولا يجوز التدخل فيه إلا ممن يطلب الانضمام إلى أحد الخصوم (المادة 236 مرافعات) ولايجوز أيضا التدخل الهجومي والاختصامي في الاستئناف.
أحكام محكمة النقض في دعاوى إخلاء الإيجارات: المبادئ القانونية المستقرة
تكليف المستأجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلال للتأخير فى سدادها م18 /ب ق 136 لسنه 1981خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتجاوزه الاجره المستحقه فعلا فى ذمه المستأجر اثره عدم قبول الدعوى
( الطعن رقم 10017 لسنه 64 ق – جلسه 2/11/1995)
تكليف المستأجر الوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتأخير فى سدادها خلو الدعوى منه او وقعه باطلا اثره عدم قبول الدعوى اشتمال التكاليف بالوفاء قيمه استهلاك المياه المبينه بالعقد ضمن الاجره المستحقه دون ان يمثل قيمه الاستهلاك الفعلى اثره بطلان التكليف
( الطعن رقم 2332 لسنه 65 ق – جلسه 10/3/1996)، ( الطعن رقم 558 لسنه 57 ق جلسه 20/5/1992)
مطالبه المؤجر للمستأجر فى التكاليف بالوفاء بقيمه استهلاك المياه طبقا لبنود عقد الايجار وشروطه التى تقلل عن استهلاك الفعلى دون مطالبه بها وفقا لحكم الماده 33 ق 49 لسنه 19770 تجاوزه المبالغ المبينه بالعقد اثره بطلان التكاليف
( الطعن رقم 6515 لسنه 65ق – جلسه 2/5/1996)
اعلان المستأجر بالتكليف بالوفاء وجوبه بأحدى الوسيلتين المبينتين بالماده 18/ ب ق 136 لسنه 1981 وجوب رفع دعوى الاخلاء بعد انقضاء خمسه عشر يوما بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه اعتبار هذا الاجراء منفصلا عن رفع دعوى الاخلاء تنكب المؤجر هذا الطريق اثره بطلان التكليف ” مثال فى ايجار تسبب معيب”
( الطعن رقم 139 لسنه 65 ق – جلسه 11/7/1996)، ( الطعن رقم 1653 لسنه 60ق – جلسه 19/6/1994)
تكليف المستأجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتأخير فى سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا او صدوره ممن لاحق له فى توجيهه اثره عدم قبول الدعوى وجوب صدوره من المؤجر الاصلى ولو لم يكن مالكا للعين المؤجره مؤداه جواز صدوره من مشترى العين المؤجره بعقد غير مسجل شرطه حواله عقد ايجار اليه ونفاذها فى حق المستأجر
( الطعن رقم 2444 لسنه 63ق – جلسه 26/12/1996)
تكليف المستأجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول طلب الاخلاء سواء كان اصليا او طلبا عارضا طالما كان التكليف سابقا على الطالب بخمسه عشر يوما
( الطعن رقم 6229 لسنه 63 ق – جلسه 29/10/1997)
تمسك الطاعنه ببطلان تكليفها بالوفاء لعدم احقيه المؤجر فى مطالبتها بقيمه استهلاك المياه وفقا لشروط العقد لتركيبها عداد مياه مستقل لوحدتها ودللت على ذلك بالمستندات قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بالاخلاء استنادا الى التكليف الباطل المذكور خطأ
( الطعن رقم 3661 لسنه 58ق – جلسه 4/5/1998)
استناد الطاعنه فى طلب الاخلاء الى تأخر المطعون ضده الاول فى الوفاء بالاجره وتنازله عن الايجار للمطعون ضده الثانى دون الحصول على اذن كتابى صريح منها قضاء الحكم المطعون فيه بتاييد الحكم المستأنف برفض الدعوى قاصرا بحثه على السبب الثانى دون ان يعرض للسبب الاول الذى تمسكت به الطاعنه خطأ وقصور
( الطعن رقم 3171 لسنه 59 ق – جلسه 28/2/1996)
تاريخ اقفال باب المرافعه فى دعوى الاخلاء عدم سداد الاجره المقصود به قفل باب المرافعه امام محكمه الاستئناف عله ذلك قيام المستأجر بسداد الاجره المستحقه وقيمه ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه امام اول درجه اثره امتناع الحكم بالاخلاء للتأخير فى دفع الاجره
( الطعن رقم 2278 لسنه 64 ق – جلسه 12/3/1998)
تمسك الطاعن امام محكمه الاستئناف بان مرضه اقعده عن الحركه مما تعذر عليه موالاه سداد القيمه الايجاريه ودلل على ذلك بالمستندات دفاع جوهرى التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ولم يتناوله ايرادا وردا قصور
( الطعن رقم 9104 لسنه 66 ق – جلسه 13/4/1998)
حق المستأجر فى توقى الحكم بالاخلاء شرطه سداد الاجره وملحقتها حتى قفل باب المرافعه امام محكمه الاستئناف م 18 / ب ق 136 لسنه 1981 مؤداه عرض الاجره اللاحق لانتهاء المرافعه شفويه او كتابيه اثره عدم سقوط حق المؤجر فى طلب الاخلاء
( الطعن رقم 998 لسنه 64 ق – جلسه 15/6/1998)، ( الطعن رقم 3453 لسنه 62 ق – جلسه 28/5/1998)
عدم التزام المستأجر بقيمه استهلاك المياه الا ما يخص الوحده التى يشغلها من استهلاك فعلى م 33 ق 49 لسنه 1977 تأخر المستأجر فى سدادها خضوعها لذات احكام التأخر فى الاجره
( الطعن رقم 2332 لسنه 65 ق – جلسه 10/3/1996)، ( الطعن رقم 4651 لسنه 62 ق – جلسه 24/10/1993)
اطلع عى حكم قضائي حديث من محكمة الموضوع – محكمة الجيزة – عن:
نموذج لرفع الدعوى والتسوية المالية ومقابل الانتفاع .
دفوع المستأجر في دعاوى الإيجار: أهم الدفوع الموضوعية أمام القضاء المصري
واجبات الدفاع قبل ابداء الدفوع
يجب على الدفاع قبل ابداء الدفوع تطبيق نصوص المواد 9؛10؛11؛12؛13؛108 من قانون المرافعات
كما يجب على وكيل المستاجر “المدعى عليه”ان يطلع على :
- (1) هل صحيفه الدعوى موقعه من محام مقبول للمرافعه امام هذه المحكمه.
- (2) الاطلاع على تاريخ قيد الدعوى امام قلم الكتاب ؛فاذا تبين تكليف المدعى بعد ثلاثه اشهر فيجب الدفع باعتبار الدعوى كأن لم تكن حيث ان المدعى عليه لم يتم تكليفه بالحضور خلال ثلاثه اشهر من تاريخ تقديم الصحيفه لقلم الكتاب وكان ذاك راجعا لفعل المدعى عملا بنص الماده (70) من قانون المرافعات
- (3) الاطلاع على ان قيد الدعوى فى قلم الكتاب تم قبل القضاء خمسه عشر يوما من تاريخ تكليف المؤجر للمستاجر بالوفاء بالاجره المتاخره فاذا تبين ذلك ؛ فيكون الدفع هو عدم قبول الدعوى لرفعها قبل الاوان
- (4) الاطلاع على عريضه الدعوى والتاكد من قيام المحضر بمراعاه ما نصت عليه المواد 7؛8؛9؛11 من قانون المرافعات
فاذا تبين لوكيل المستاجر نقص فى اى بيان او خطا فى اجراء من اجراءات نصوص المواد السابقه يدفع الحاضر عن المدعى عليه ببطلان صحيفه الدعوى ( يذكر السبب) عملا بنص الماده
- (5) الاطلاع على مستندات المدعى بدقه واول مستند من مستندات دعوى المدعى هو ” عقد الايجار ” وبيان هل هو مزيل بتوقيع المدعى عليه او خلا منه او مزور عليه فاذا اكتشفت عدم توقيع المستاجر فيدفع بعدم قبول الدعوى لعدم وجود عقد ايجار موقع عليه اعمالا لنص الماده 14 من قانون الاثبات رقم 25 لسنه 1968
لان العقد سند الدعوى ليس حجه على المدعى عليه اذ انه يشترط لاعمال الماده سالفه الذكر لصحه المحرر العرفى ان يكون موقعا عليه من طرفيه وتعتبر الدعوى
والحال كذلك مفتقده الى اول شروط قبولها وهو وجود عقد ايجار صحيح ومكتوب فاذا اكتشف وكيل المدعى عليه بان العقد مزور على المستاجر “المدعى عليه” فيطعن بالتزوير على العقد صلبا وتوقيعا وفى هذه الحاله يجب اتخاذ اجراءت الطعن بالتزوير واعلان شواهده
- (6) الاطلاع على وجود انذار بحواله الحق للمؤجر “المدعى” فى حاله بيع العقار اليه فاذا خلا عقد ايجار من وجود حواله الحق فيدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفه
- (7) الاطلاع بدقه على التكليف بالوفاء بالاجره وتطبيق ما نصت عليه احكام محكمه النقض الاتيه:
تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره – شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا او صدوره ممن لاحق له فى توجيه اثره عدم قبول الدعوى وجوب صدوره من المؤجر الاصلى
ولو لم يكن مالكا للعين المؤجره – مؤداه جواز صدوره من مشترى العين المؤجره بعقد غير مسجل شرطه حواله عقد الايجار اليه ونفاذه فى حق المستاجر
( الطعن رقم 2444 لسنه 63 ق جلسه 26/12/1996)
تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها ماده 18/ب ق 136 لسنه 1981 خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتجاوزه الاجره المستحقه فعلا فى ذمه المستاجر اثره عدم قبول الدعوى
( الطعن رقم 7220 لسنه 66 ق – جلسه 22/12/1997 )
تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها م 18/ ب ق 136 لسنه 1981 خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتضمنه اجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر اثره عدم قبول الدعوى
( الطعن رقم 2010 لسنه 67 ق – جلسه 12/7/1998 )
تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لخلوه من بيان الاجره المستحقه او تضمنه المطالبه باجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر اثره عدم قبول الدعوى التكاليف بالوفاء صحته او بطلان مساله مطروحه دائما على محكمه الموضوع لها ان تقضى به من تلقاء نفسها
( الطعنان رقما 5996؛ 7874 لسنه 66 ق – جلسه 29/4/1998)
اذا كان لدى المستأجر ايصالات سداد الاجره عن المده المطالب بها فى التكاليف بالوفاء بالاجره او اخر ايصال يفيد سداد الاجره ( عملا بنص الماده 587 من القانون المدنى
والتى تنص على ان الوفاء بقسط من الاجره قرينه على الوفاء بباقى الاقساط السابقه على هذا القسط حتى يقدم الدليل على العكس ذلك) فعليه تقديمه فى حافظه مستندات ويطلب من المحكمه الحكم له برفض الدعوى
يجوز للمستاجر توجيه اليمين الحاسمه للمؤجر عملا بنص الماده (114) من قانون الاثبات فاذا قام المؤجر بحلفها على انه لم يتقاض الاجره عن هذه المده فيمكنه سداد الاجره وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه امام المحكمه الاستئناف – او محكمه اول درجه وقد قضت محكمه النقض فى حكمها الاتى :
وايضا حجيه اليمين الحاسمة – وعلى ما يجرى به قضاء محكمه النقض – تقتصر على الواقعه التى كانت محلا للحلف ومؤدى ذلك ان يكون المناط فى عدم جواز الطعن فى الاحكام الصادره بناء على اليمين ان ينصب الطعن على ماحسمته هذه اليمين من نزاع لا يجوز العوده اليه بعد حلفها
كما انه من المقرر ان النص فى الماده 18 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – فى شأن ايجار الأماكن – يدل على ان المشروع وان رتب للمؤجر الحق فى اخلاء المستاجر بمجرد انقضاء خمسه عشر يوما من تكليفه بالوفاء بالاجره المستحقه
الا انه رغبه فى التيسير على المستاجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه مسقطا لحق المؤجر فى الاخلاء
ويمنع المحكمه من الحكم به واذا جاءت صياغه الماده المشار اليها عامه ومطلقه فانه لا يجوز قصر نطاقها على اقفال باب المرافعه امام المحكمه اول درجه دون محكمه الاستئناف لان ذلك يعتبر تقييدا لمطلق النص وتخصيصا لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز
لما كان ذلك وكان استئناف المطعون ضده الحكم الصادر من محكمه اول درجه لم ينصب عل ماحسمته اليمين التى حلفها الطاعن امام تلك المحكمه او معارضته لحجيتها بل انه اعمل اثر هذه اليمين وقام بعرض مقدار الاجره التى كانت محلا لها
ومن ثم فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف واستند فى قضائه برفض الدعوى على سند من توقى المطعون ضده الاخلاء بعرض الاجره المستحقه وملحقاتها حتى يونيو سنه 1982 قبل اقفال باب المرافعه فى الاستئناف فانه لايكون قد اخطا فى تطبيق القانون
( الطعن رقم 1489 لسنه 53 ق جلسه 19/5/1993 )
يجوز للمستاجر الدفع بالتقادم الخمسى عملا بنص الماده 375 مرافعات اذا ماتبين ان المده المطالب بها فى التكليف بالوفاء بالاجره تجاوزت الخمس سنوات فيحقق حينئذ الدفع بالتقادم مع سداد اجره الخمس سنوات اما اذا اثار المستاجر هذا الدفع دون السداد فالمحكمه تقضى عليه بالاخلاء
يشترط للحكم بالاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجره ثبوت تخلف المستاجر عن الوفاء بها فان كان متنازعا عليها من جانب المستاجر جديه سواء فى مقدارها او فى استحقاقها فانه يتعين على المحكمه قبل ان تفصل فى طلب الاخلاء ان تعرض لهذا الخلاف لتقول كلمتها فيه باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها
واذا كان الحكم المطعون فيه قد اطرح الدفع بالتقادم الخمسى بالنسبه لاجره بمقوله ان ابداء هذا الدفع يكون فى مقام المطالبه بالاجره دون طلب الاخلاء للتاخير فى الوفاء بها
برغم انه كان يتعين عليه ان يفصل فى الدفع المذكور باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض حتى يتبين مقدار الاجره المتبقيه فى ذمه الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون
( الطعن رقم 553 ق لسنه 52 ق جلسه 23/1/1984 )
تمسك الطاعنه بسقوط جزء من الاجره الوارده بالتكاليف بالوفاء بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء لعدم تعلق التقادم المسقط بالنظام العام ولجواز النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه
( الطعن رقم 29 لسن 56 ق جلسه 5/3/1987 )
على المستاجر الوفاء بالاجره وملحقاتها مع المصاريف والاتعاب والنفقات الفعليه قبل قفل باب المرافعه اما بانذار عرض على يد محضر او عرضها على المؤجر بالجلسه واثبات ذلك فى محضر الجلسه
فاذا رفض المؤجر استلام الاجره فيجب على المستاجر اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه فاذا تم العرض دون اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه تقضى المحكمه بالاخلاء
العرض لايقوم مقام الوفاء المبرئ للذمه من المبلغ المعروض – على ماتقضى به الماده 339 من القانون المدنى والماده 489 من قانون المرافعات- الا اذا تلاه ايداع المبلغ خزانه المحكمه
ولما كانت الطاعنه قد اكتفت بعرض الشيك على المطعون ضدها بالجلسات ثم احتفظت به بعد ان رفضت الاخيره قبول هذا العرض فانها لاتكون قد اوفت بقيمته للطاعن
( الطعن رقم 744 لسنه 49 ق جلسه 16/4/1984 )
قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى اقفال باب المرافعه امام المحكمه الاستئناف اثره سقوط حتى المؤجر فى طلب الاخلاء تخلفه عن الوفاء باى قدر من الاجره المستحقه او ملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعليه حتى هذا التاريخ – كافى للحكم باخلاءه
( الطعن رقم 1660 لسنه 58 ق جلسه 24/12/1992 )
ملحوظة هامة بشأن سداد المستأجر للأجرة في دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة
يجب سداد الاجره القانونيه وملحقاتها والمصاريف والاتعاب الفعليه دون المصاريف والاتعاب الرسميه ويقع على عاتق المؤجر عبء اثبات هذه المصاريف والاتعاب الفعليه وتشمل :
مصاريف الانذار + رسم الدعوى بما فيها ضريبة المهن الحرة + الاتعاب الحقيقيه للمحاماه دون الاتعاب الرسميه + مصاريف الانتقالات التى تكبدها المؤجر للوصول الى المحكمه او الى محاميه.
اذا لم يحدد المطعون ضدهم الخمسه الاول مبلغا معينا كنفقات فعليه ولم ينازعوا فيما قدره الطاعن لها وعرضه عليهم حتى حجزت المحكمه الاستئنافيه للحكم فان ذلك يعتبر قبولا ضمنيا منهم لهذا التقدير ويكون ما عرضه الطاعن من مبالغ كافيه لتوقى القضاء بالاخلاء.
( الطعن رقم 3292 لسنه 64 ق جلسه 30/3/1995 )
ملخص القضية ودفاع الإيجار القديم: دفاع قانوني قوي في دعوى الإيجار القديم أمام محكمة الموضوع
تناول النموذج العملي من مكتبنا دعوى إخلاء في الإيجار القديم، بعرض دفوع المستأجر الجوهرية بشأن إثبات العلاقة الإيجارية، وصحة عقد الإيجار، واستحالة المضاهاة، مع الاعتماد على قرائن الحيازة الطويلة، وأحكام محكمة النقض، وقواعد انتقال الحقوق في القانون المدني.
كما يوضح مدى قوة عقد الإيجار الثابت التاريخ في مواجهة الخلف الخاص وطلبات الطرد للغصب.
📌 ملخص المذكرة
تتمسك المدعى عليها بأن حيازتها للعين محل النزاع ليست غصبًا، وإنما تستند إلى عقد إيجار قديم صحيح ونافذ قانونًا أبرم في ظل قوانين إيجار الأماكن ذات الطبيعة الاستثنائية، مما يجعله محميًا بأحكام النظام العام.
وتدفع بأن الحكم التمهيدي القاضي بندب خبير لمضاهاة توقيع المؤجر غير قابل للتنفيذ عمليًا، لعدم توافر مستندات المضاهاة لديها، وتطلب بدلًا من ذلك سماع شهادة الشهود وإحالة الدعوى للتحقيق لإثبات صحة توقيع المؤجر وفقًا للمادة 30 من قانون الإثبات.
كما تعتمد على القرائن القضائية القوية، وعلى رأسها:
- وضع اليد المستقر منذ عام 1987 دون اعتراض من المالك.
- استمرار الانتفاع الطويل بالعقار.
- وجود عداد كهرباء باسمها وسداد الأجرة بانتظام.
- أقوال الشهود وتقرير الخبير الذي يؤيد وجود العلاقة الإيجارية.
وتؤكد أن تصرفات البيع والقسمة اللاحقة على عقد الإيجار (2002 و2021) لا تنفذ في حقها لأنها لاحقة لعقد إيجار ثابت التاريخ، وتخضع لمبدأ نسبية أثر العقود ونصوص القانون المدني بشأن انتقال حقوق والتزامات الإيجار إلى الخلف الخاص.
كما تشير إلى أن دعوى الطرد للغصب غير قائمة قانونًا لوجود سند مشروع للحيازة (عقد الإيجار)، وأن الغصب لا يتحقق متى وُجد سبب قانوني للانتفاع.
📌 الطلبات النهائية
- العدول عن المضاهاة وإحالة الدعوى للتحقيق وسماع الشهود.
- قبول الدعوى الفرعية بنفاذ عقد الإيجار وحماية المستأجرة من التعرض.
- رفض دعوى الطرد الأصلية لانتفاء الغصب ووجود سند قانوني صحيح.
- إلزام الخصوم بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
مما تقدم يتبين أننا تناولنا نموذجًا عمليًا في دعاوى الإيجار القديم والطرد للغصب، حيث يتمسك المستأجر بوجود عقد إيجار ثابت التاريخ منذ عام 1987 كدليل قانوني على مشروعية وضع اليد، في مواجهة ادعاءات الإخلاء.
واعتمد دفاعنا على قواعد قانون الإثبات فيما يخص استحالة إجراء المضاهاة وطلب إحالة الدعوى للتحقيق وسماع الشهود، إلى جانب الاستناد إلى القرائن القضائية المستمدة من الحيازة الطويلة المستقرة وسداد الأجرة.
كما أكدنا دفاعا أن تصرفات البيع أو القسمة اللاحقة على عقد الإيجار لا تنفذ في حق المستأجر وفقًا لمبدأ نسبية أثر العقود ونصوص القانون المدني الخاصة بـ انتقال حقوق الإيجار إلى الخلف الخاص.
وانتهينا في دفاعنا إلى انتفاء ركن الغصب قانونًا لقيام سبب مشروع للحيازة يتمثل في عقد إيجار صحيح، مع طلب رفض دعوى الطرد وإثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات.
الأسئلة الشائعة حول دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة وأهم أحكامها في القانون المصري
يستعرض هذا القسم أهم الأسئلة المتكررة حول دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة، بما يشمل شروط قبول الدعوى، ومتى يسقط حق المؤجر في الإخلاء، وأثر السداد قبل الحكم، وأهم الدفوع التي يمكن للمستأجر التمسك بها أمام المحكمة.
ويهدف هذا الجزء إلى تبسيط القواعد القانونية المعقدة وتوضيحها بشكل عملي يساعد القارئ على فهم موقفه القانوني بدقة.
هل يكفي يوم واحد تأخير للحكم بالإخلاء؟
هل السداد بعد رفع الدعوى ينهيها؟
ما أهمية التكليف بالوفاء؟
هل يجب أن يكون الإنذار على يد محضر؟
هل يجوز طلب مقابل انتفاع بعد الفسخ؟
ما الفرق بين القضاء الموضوعي والمستعجل هنا؟
خاتمة دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة ليست إجراءً بسيطًا كما يظن البعض، بل هي دعوى دقيقة تعتمد على تفاصيل قانونية وإجرائية حاسمة.
نجاحها أو فشلها يتوقف على صحة التكليف، توقيت رفع الدعوى، وسلوك المستأجر أثناء النزاع. لذلك، سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا، فإن التعامل مع هذه الدعوى يتطلب فهمًا قانونيًا دقيقًا لتجنب خسارة حقك.
روابط داخلية مهمة
خدمات قانونية
موضوعات قانونية قريبة
⚖️ هل قضيتك مشابهة لما ورد بالمقال؟
كل حالة قانونية تختلف في تفاصيلها وقد تغيّر النتيجة بالكامل.
- خبرة قانونية متخصصة في القضايا المدنية والعقارية
- قبول أمام محكمة النقض
- تقييم مبدئي قبل اتخاذ أي إجراء
- متابعة شخصية مباشرة
لا تتخذ أي خطوة قانونية قبل استشارة متخصص لتجنب فقدان حقوقك.
🔍 ابحث عن موضوع قانوني
📰 أحدث الأبحاث القانونية
- 📑 دليل الحكم التمهيدي بندب خبير في دعوى ملكية عقارية: النماذج العملية وفن إبداء الأقوال
- 📑 الدليل الشامل لإجراءات الطعن بالتزوير المادي والمعنوي وكتابة إعلان الشواهد
- 📑 زيادة الأجرة في قانون الايجار القديم 2025 وآلية تطبيق زيادة 15% سنويًا وفق القانون الجديد
- 📑 الاختصاص الولائي في منازعات هيئة المجتمعات العمرانية بين القضاء العادي ومجلس الدولة
- 📑 تنفيذ أحكام النفقة وتعليق الخدمات الحكومية للممتنعين عن السداد في مصر: قراءة قانونية
⚖️ مكتب عبدالعزيز حسين عمار
متخصصون في قضايا الميراث والملكية والنزاعات المدنية منذ عام 1997. نقدم تمثيلاً قانونياً رصيناً أمام محكمة النقض وكافة المحاكم المصرية.
📞 هاتف: 01285743047 | 💬 واتساب: راسلنا الآن
