دعوى تفضيل العقد المسجل وفقا لقاعدة أسبقية التسجيل

تعرف فى هذا المبحث، على معنى تزاحم العقود المسجلة في الشهر العقاري وفقًا للقانون المصري، وكيفية حسم أولوية التسجيل بين العقود المتعددة لحماية حقوق المتعاقدين.

تزاحم العقود المسجلة في الشهر العقاري وأثره على أولوية التسجيل في القانون المصري

من خلال، استئناف حكم دعوى فرعية تتضمن حالة تزاحم العقود المسجلة، وقواعد حجية العقد المسجل، وسبيل القانون فى التفضيل بين عدة عقود مسجلة، وعلى ضوء أحكام النقض وقوانين الملكية العقارية المسجلة.

نتناول حالة وجود عدة عقود مسجلة، على عقار وعلى أجزاء منه، فأيهما الأحق، وسبب ذلك، هل الاسبقية فى التسجيل، أم حسن النية له دور عند التفضيل،

وبمعنى أعم سنتعرف على سبل فك التعارض فى الملكية المسجلة.

أسبقية تسجيل البيع

• يقضي القانون في حالة تراكم مشتريين واحد من مالك واحد بأن الأفضلية بينهما تكون لصاحب العقد الأسبق في التسجيل فمتى تبين أن أحد المشترين المتزاحمين قد رفع دعوى بصحة تعاقده وسجل عريضتها قبل تسجيل عقد المشتري الآخر. ثم سجل الحكم الصادر له بصحة التعاقد.
• فإن هذا الحكم يعتبر أسبق تسجيلاً ويفضل عقد المشتري الآخر ولا محل بعد ذلك لإقحام المادة 146 من القانون المدني لإجراء حكمها على المشتري بهذا العقد المسجل.
• باعتبار أنه خلف خاص كان يعلم بحكم صحة التعاقد فيسري عليه ذلك الحكم، للبحث في أن علمه هذا كان مقترناً بعلمه بحصول تنازل عن الحكم المذكور مما يحد من آثره لأن تسجيل حكم صحة التعاقد يغني في تحقق أثره على الخلف الخاص عن العلم المشترط في المادة 146 المشار إليها.

شرط التفضيل بين عقدين

لا يجوز المفاضلة بين عقدين إحداهما باطلا بطلانا مطلقا، فمناط  المفاضلة بين عقدين  أن يكوناً صحيحين، فلا محل لهذه المفاضلة متى كان أحدهما باطلاً بطلاناً مطلقاً.

استئناف حكم عن تزاحم العقود المسجلة

استئناف الدعوى الفرعية

استئناف الشق ثالثا ورابعا للحكم

الصادر فى الدعوى رقم …. لسنة 2024 مدنى كلي شمال القاهرة

من المدعى فرعيا – الصادر بجلسة …………

انه فى يوم     الموافق     /    / 2024

انه فى يوم     الموافق     /    / 2024

بناء على طلب السيد / ………………. والمقيم ………………………. ومحله المختار مكتب الاستاذ/

أنا               محضر محكمه                         الجزئية قد انتقلت في تاريخه

1.  السيدة / ………………………              مخاطبا مع
2.  السيد / ………………………..              مخاطبا مع
3.  السيدة / ……………………….              مخاطبا مع
4.  السيد / …………………………              مخاطبا مع
5. السيدة / ………………………              مخاطبا مع
6. السيد / ………………………..              مخاطبا مع
7.  السيدة / ………………………..              مخاطبا مع

والجميع يعلنوا فى ………………………………………………

ثم أنا         محضر محكمه                         الجزئية قد انتقلت في تاريخه الى حيث

۸ – السيد المستشار/ وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى للشهر العقارى

8- السيد امين عام مكتب شهر عقارى القاهرة

ويعلنا بمبنى هيئة قضايا الدولة القاهرة الجديدة قطعة رقم ۳ – بجوار مكتب النائب العام

الموضوع

استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم ….. لسنة 2024 مدنى كلي شمال القاهرة من المتدخل هجوميا الصادر بجلسة ……. والقاضي منطوقه:

• ثالثا: فى الدعوى الفرعية بقبولها شكلا وفي الموضوع برفضها والزمت المدعى فرعيا بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
• رابعا: فى الدعوى الأصلية ببطلان العقود المشهرة أرقام ….لسنة 2019 و ….لسنة 2019 و …لسنة 2020 شهر عقاري شمال القاهرة مع  محو وشطب  تلك العقود وتأشيراتها والزمت المدعى عليهم من الأول حتى الرابعة بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

واقعات النزاع

أقامت المستأنف ضدها الأولى ( ……….. ) الدعوى امام محكمة أول درجة مختصمة المستأنف، وباقي المعلن اليهم، بطلب رد وبطلان ومحو العقود المسجلة المبينة بصحيفة دعواها .

وأسندت دعواها الى قول مناف للواقع والقانون حاصله:

أنها تمتلك ( أرض العقار ) بموجب عقد هبة مسجل برقم ( …. لسنة 2014 ) صادر لها من والدها ، وتمتلك كذلك ( مباني ) العقار بعقد بيع عرفى مؤرخ 1/8/2010 صادر لها والدها، وان ما رتبه المدعى عليهم بالدعوى من تصرفات لاحقة مشهرة باطلة لأن ما بني على باطل فهو باطل على حد قولها، واسندت ذلك البطلان الى الحكم الصادر فى الدعوى رقم ….، ….لسنة 2014 مدنى كلي شمال ، المؤيد بالاستئناف رقم ….، …. لسنة 26 ق استئناف القاهرة .

وقد قام المدعى عليه الثالث (المستأنف الراهن)، بتوجيه دعوى فرعية طالبا الحكم :

• قبول الدعوى الفرعية شكلا
• فى موضوعها بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم …… لسنة 2019 مدنى كلى شمال القاهرة، وعدم الاعتداد بالحكم الاستئنافى رقم ….، ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة فى مواجهته ، ورفض الدعوى الأصلية.
• عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة لسبق بيع المدعية أصليا مبانى وأرض العقار موضوع التداعي.

وأسند طلباته سالفة البيان الى :

أنه قد اشترى من المدعى عليه الأول أصليا ( ……………. )، مباني المحل رقم ( …) بالدور الأرضي علوى بدروم العقار رقم … شارع ….. ، مصر الجديدة، القاهرة، بموجب ( العقد المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر عقارى شمال القاهرة )، وقد فوجئ بالمدعية أصليا ( المستأنف ضدها الأولى/ ……….، برفع الدعوى مختصما اياه بها، بطلب رد وبطلان ومحو عقد المسجل رقم …. لسنة 2019 ، وعقود أخرى .

كما أسند طلباته بقبول الدعوى الفرعية منه ورفض الدعوى الأصلية الى الأسانيد القانونية الأتية:

( 1 ) حجية الحكم رقم …– …لسنة 2014 مدنى شمال القاهرة المؤيد بالاستئناف رقم  …، …لسنة 26 ق استئناف القاهرة وعدم جواز معاودة طرح ما يخالفه ولو بوقائع وأدلة جديدة :

 ادعت المستأنف ضدها الأولى أنها تمتلك ( أرض عقار التداعي الكائن به المحل المباع له والمسجل باسمه ) لصدور حكما لصالحها ببطلان المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر شمال القاهرة ( سند المدعى الأول / ….  ) البائع له ( المحل) ، بادعاء مخالف لحيثيات ومنطوق الحكم سندها الذي انصب فقط على بطلان بيع ما يخصها وهو أرض العقار دون المبانى. وفقا لسند ملكيتها ( عقد الهبة المشهر برقم …. لسنة 2014 شهر شمال، الصادر لها من والدها المتضمن فقط هبة أرض العقار دون المبانى)

بيد أن هذا الحكم النهائي البات أرسي مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي:

1. فصل الحكم فى ملكية المدعية أصليا لأرض العقار فقط دون مبانى العقار، بناء على عقد الهبة المسجل سندها المتضمن الأرض فقط، ولم تتقدم الى المحكمة آنذاك بطلب بطلان ومحو بيع المبانى، كما لم تقدم للمحكمة آنذاك سند مشهر بملكيتها المبانى، وهو ما تترتب عليه وفقا لحجية الأحكام
2. ملكية المدعى عليه الأول – لمباني العقار – البائع للمستأنف الراهن ( محل ) ، وصحة سنده بتسجيل ملكية مبانى العقار المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر شمال ( الذي انصب فقط على تسجيل مبانى العقار دون الأرض )

ويترتب على ما تقدم من هذه الحقيقة الواقعية والقانونية الثابتة، أثار قانونية هامة وهي:

• حجية الحكم النهائي البات الصادر للمستأنف ضدها الأولى ( رقم …. – …. لسنة 2014 مدنى شمال القاهرة المؤيد بالاستئناف رقم …. ، …. لسنة 26 ق استئناف القاهرة ) فيما فصل فيه منطوقا وأسبابا مرتبطة به، بملكيتها لأرض العقار فقط ، وملكية المدعى عليه الأول ( …. ) لمباني العقار الذي من ضمن أجزائه ( المحل المباع للمستأنف ) .
• صحة بيع المدعى عليه الأول / ….. الى المدعي عليه الثالث ( المستأنف ) للمحل لأنه جزء من المبانى المملوكة للبائع له بعقد مسجل.
• عدم حجية الحكم سالف البيان الصادر للمستأنف ضدها الأولى على المستأنف بشأن المحل مشتراه أحد أجزاء مبانى العقار ملكية البائع له لسببين قانونيين هما :

• تسجيل البائع للمستأنف ملكية المبانى فى عام 2019 ، وعدم تسجيل المستأنف ضدها الأولى ( المدعية أصليا ) لمباني العقار فى تاريخ سابق عليه، ولا حتى لاحق، ومن ثم افتقاد قاعدة حجية الحكم الصادر على سلف الخلف الخاص عليه، لأهم شرط وهو ( حصول النزاع والحكم فيه على السلف قبل تسجيل الخلف الخاص عقده، بما يترتب عليه عدم مثول الخلف الخاص فى ذلك الحكم فى شخص سلفه البائع له )
• فضلا عن أن الحكم محل الاحتجاج انصب كما تقدم على ملكية أرض العقار فقط بعقد هبة مسجل، دون المبانى، بما يترتب عليه حجيته فقط على ملكية الأرض دون المبانى.

( 2 ) أسند كذلك طلباته الى حجية الحكم النهائي البات رقم 3178 لسنة 2015 مدنى كلي، المؤيد استئنافيا بالحكم رقم 8006 لسنة 24 ق استئناف القاهرة القاضي منطوقه:

( بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ …… ( سند البائعة للبائع له – المحل – فى ملكية أرض ومباني العقار ) المتضمن بيع والد المدعية أصليا ( …. ) الى السيدة / …… أرض ومباني عقار التداعي ، وصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ……

الصادر منها الى السيد / …… ، الذي قام بتسجيله برقم …. لسنة 2019 ، وانصب التسجيل على المبانى فقط دون أرض العقار لتسجيل المدعية أصليا  عقد هبة  أرض العقار برقم ….. لسنة 2014 الصادر لها من والدها ( ذات البائع )

فأصبحنا أمام حقيقة واقعية يساندها القانون وهي:

( ملكية المدعى عليه الأول / …… للمبانى فقط بعقد مسجل برقم ……… ، وملكية المدعية أصليا للأرض فقط بعقد هبة مسجل برقم …… )

ومن ثم يكون المستأنف ضده الثانى / …… المالك للمبانى بسند صحيح، قد باع ما يملك للمستأنف وهو (المحل) المبين وصفا ومعالما بصحيفة الدعوي الفرعية، وبعقده المسجل برقم ….. لسنة 2019.

( 3 ) كما دفع المستأنف دعوى المستأنف ضدها الأولى الأصلية بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة حيث أنها قد قامت ببيع أرض ومباني العقار الى المدعو / ……… ( الأرض بعقد مسجل برقم ….. لسنة 2022 ) ، والمباني بعقد بيع عرفى مؤرخ …………….. .

ومن ثم تنتفي صفتها فى رفع دعواها لأنها لاحقة على تصرفها بالبيع ، الا أن الحكم الابتدائي التفت عن هذا الدفع المتعلق بالنظام العام ولم يتناوله بأى رد .

وقد قضت محكمة أول درجة:  برفض الدعوى الفرعية وقبول الأصلية .

وحيث أن هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالب وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالخطأ فى تطبيق صحيح القانون، قاصرا في التسبيب، فاسدا في الاستدلال، ومخلا بحق الدفاع

فانه يستأنفه خلال الميعاد المقرر قانونا، لما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة الحكم من حيث صحته واصابته صحيح القانون من عدمه، ولما لها من نظر الدعوى برمتها من جديد

سواء ما قدم من أوجه دفاع وأسانيد أمام محكمة أول درجة ، أو ما قدم أمامها من أوجه دفاع جديدة.

أسباب الاستئناف

أولا: الخطأ فى تطبيق صحيح القانون وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق :

الحكم محل الاستئناف خالف القانون والثابت بالمستندات حيث أسند قضاءه الى :

1. أن ( المدعية ) قد تملكت ( العقار محل التداعي ) بموجب عقد الهبة المشهر برقم ….. لسنة 2014
2. أن المدعية أصليا تحصلت قبل المدعى عليه الاول على الحكم رقم …. – ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة، ببطلان المشهر ….. لسنة 2019 ومحوه وشطبه
3. أن الثابت أن المشهرات ومنها مسجل المستأنف رقم ….. لسنة 2019  قد انصب على ( بيع المدعى عليه الأول لصالح الثالث ( المستأنف ) المحل .. بعقار التداعي .
4. أن الثابت صدور الحكم فى الاستئناف رقم …. – ….. لسنة 26 ق ببطلان المشهر …. لسنة 2019 سند ملكية المدعى عليه الأول وهو ما يكون معه التصرفات محل المشهرات سند التداعي غير نافذة فى مواجهة المدعية أصليا وهو الأمر الذي تكون معه الدعوى الأصلية قائمة على أساس صحيح
5. أن الدعوى الفرعية بطلب عدم الاعتداد بالحكم رقم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم …. ، ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة ، فالثابت للمحكمة أن المحل المبيع أل للمدعى فرعيا ( المستأنف ) بالشراء من المدعى عليه الاول ( المستأنف ضده الثانى ) ومن ثم يكون خلفا خاصا له ويكون ممثلا فى شخص البائع له، فى الحكم سالف البيان ، ويكون حجة عليه ، وتكون دعواه الفرعية جديرة بالرفض.

بيد أن هذه الحيثيات من محكمة أول درجة قد أهدر بموجبها صحيح القانون، وخالفه، وأهدر كافة القواعد القانونية والقضائية المستقر عليها، فضلا عن مخالفة الثابت بمنطوق وأسباب الحكم الصادر للمدعية أصليا الذي عول عليه قضائه، وتفصيل ذلك :

• أولا : نعي الحكم الطعين أن المدعية ( المستأنف ضدها الأولى ) مالكة للعقار بعقد الهبة المسجل رقم …. لسنة 2014 ، مخالف للثابت بعقد الهبة من أنه قد انصب فقط على هبة أرض العقار دون المبانى ومن ثم استخلاص الحكم من عقد الهبة أنها مالكة لأرض ومباني العقار مخالف للثابت به بما يعيبه بالفساد فى الاستدلال ( فلو تمحصت محكمة اول درجة عقد الهبة ومحله لما انتهت الى تلك النتيجة المخالفة، وهو عيب جوهري مس الحكم بما يبطله.
• ثانيا: خالف القانون فى حجية الحكم رقم …. – ….. لسنة 2014، واستئنافه رقم ….. ، ….. لسنة 26 ق وما تضمنه من منطوق وأسباب جلية مرتبطة به، حيث أن الحكم قضي منطوقا وأسبابا ( ببطلان المشهر رقم المشهر …. لسنة 2019 فيما تضمنه من أرض العقار فقط دون المبانى )

ومن ثم اسناد الحكم الطعين قضاءه الى:

أن سند ملكية المستأنف ضده الثانى باطل ومن ثم بطلان البيع المسجل رقم …. لسنة 2019 الصادر منه الى المستأنف ببيع محل بالعقار ( هو خطا فى تطبيق صحيح القانون ومخالفة الثابت بمنطوق وأسباب الحكم، القاضي فقط ببطلان بيع أرض العقار دون المبانى، وفقا لسند المستأنف ضدها الأولى وهو عقد الهبة المسجل برقم ….. لسنة 2014 المنصب فقط على هبة الأرض دون المبانى )

بما يعيب الحكم بمخالفة القانون وحجية الأحكام القضائية فيما فصلت فيه، فضلا عن الفساد فى الاستدلال باستخلاص واقعة غير موجودة بالحكم الذى أسند اليه قضاءه )

ثانيا: الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته حينما رفض طلب المستأنف فى دعواه الفرعية بعدم الاعتداد بالحكم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم …. ، …. لسنة 26 ق ، على قول مخالف للقانون أن المستأنف ممثلا فى الحكم سالف البيان فى شخص المستأنف ضده الثانى البائع له ( المحل ) كونه خلفا خاصا وان ذلك الحكم له حجية عليه:

بيد أن حجية الحكم الصادر على سلف الخلف الخاص افتقد شرطه وهو ألا يكون الخلف الخاص قد سجل عقده قبل النزاع والحكم الصادر فيه .

فقد قضت محكمة النقض فى هذا الصدد بأن:

الأحكام الصادرة في مواجهة السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذى تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتساب الحق عليه ، أما إذا صدر الحكم بعد ذلك فإنه لا يتعدى أثره طرفيه ولا تمتد حجيته إلى الخلف الخاص إذ يعتبر من الغير بالنسبة له .

نقض 21 يناير 1965 مجموعة المكتب الفني. السنة 16 ص 73 – الطعن رقم ١٣٢٩٤ لسنة ٨٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٠

والمقرر أيضا في قضاء محكمة النقض

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك بأنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له ، فالأحكام الصادرة في مواجهة السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذى تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتساب الحق عليه

الطعن رقم ١٣٢٩٤ لسنة ٨٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٠ ، والطعن رقم 1974 لسنة 59 ق جلسة 11 من نوفمبر سنة 1993- الجزء الثالث – السنة 44 – صـ 174- المكتب الفني – مدني ، والطعن رقم 2049 لسنة 53 ق – جلسة 12 من فبراير سنة 1987 – المكتب الفني – مدني – الجزء الأول – السنة 38 – صـ 228

ومن ثم وبالترتيب على ما تقدم من أحكام مستقرة يتبين أن:

شرط حجية الحكم الصادر على سلف المشترى أن يكون الحكم قد صدر قبل تسجيل المشترى عقده، فان سجل عقده قبل صدور الحكم على سلفه البائع له، فلا حجية لذلك الحكم على الخلف الخاص، ومن ثم فلا حجية للحكم الصادر على المستأنف ضده الثانى على المستأنف المشترى منه ( المحل ) لتسجيل ذلك العقد قبل صدور الحكم رقم …. لسنة 2019

ومن ثم فإنه لا حجية للأحكام التي تصدر في مواجهة الخلف الخاص قبل مانح الحق متى كان هذا الأخير لم يختصم في الدعوى وبالتالي يجوز له رفع دعوى عدم الا الاعتداد بالحكم طالما كان خارجاً عن الخصومة أو لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً فيها وفقا للقواعد القانونية المقررة في هذا الشأن حتى لا يحتج عليه بهذا الحكم مستقبلاً .

الطعن رقم ١٩٠٢ لسنة ٥٣ ق – جلسة ٢٢ / ٣ / ١٩٨٩ مكتب فني ٤٠ ص ٨٢٠

و تكون دعواه الفرعية بطلب  عدم الاعتداد بالحكم  الصادر فى الدعوى رقم …. لسنة 2019 مدنى كلى شمال القاهرة، وعدم الاعتداد بالحكم الاستئنافى رقم 7006 ، 14194 لسنة 26 ق استئناف القاهرة فى مواجهته ، ورفض الدعوى الأصلية جديرة بالقبول لموافقتها صحيح الواقع والقانون، ويكون الحكم الابتدائي محل الاستئناف قد جاء معيبا بالخطأ فى تطبيق صحيح القانون ومخالفته.

فضلا عن انه وكما تقدم ذكره حجية الحكم تنصب فقط على ملكية الأرض دون المبانى ومن ثم يكون مسجل المستأنف ضده الثانى رقم 1230 لسنة 2019 المتضمن تسجيل المبانى دون الأرض صحيح لا يشوبه البطلان ومن ثم فبالبيع الصادر منه الى المستأنف ببيع محل وهو أحد أجزاء المبانى المملوكة له هو بيع صحيح .

فالمقرر بنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

والمادة 934 / 1 مدني تنص علي :

 في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري  ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

والثابت من أوراق الدعوى ان المستأنف ضدها الأولى لم تسجل ملكية المبانى، وسجلت فقط هبة أرض العقار، وحيث ان المحل المبيع للمستأنف هو جزء من المبانى التى تملكها، وتسجيل المستأنف عقد شراء المحل فان عقده يكون صحيحا .

بما يتعين معه الغاء الحكم المستأنف فيما قضي به ببطلان ومحو وشطب مسجل المسـتأنف رقم …. لسنة 2019 ورفض الدعوى الأصلية في ذلك الطلب، وقبول الدعوى الفرعية بعدم الاعتداد بالحكم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم ….. ، ….. لسنة 26 ق فى مواجهة المستأنف لأنه لم يكن ممثلا فيها.

ثالثا: الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته والاخلال بحق الدفاع بعدم تناول الدفع الجوهرى المتعلق بالنظام العام بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة:

مستندا فى ذلك الى سبق بيع المدعية أصليا – المستأنف ضدها الأول – قبل رفع دعواها الراهنة ، أرض ومباني عقار التداعي الى المدعو / ……….. ( الأرض بعقد مسجل برقم …. لسنة 2022 ) ، والمبانى بعقد بيع عرفى مؤرخ …… ، ومن ثم ووفقا لنص المادة الثالثة من قانون المرافعات تنتفي صفتها الموضوعية ومصلحتها القانونية الحالة والقائمة فى رفع الدعوى لخروج عقار التداعي برمته من ملكيتها، وأيد الدفع بالمستندات الدالة على البيع قبل رفع الدعوى.

فالمستقر عليه فقها:

رافع الدعوى هو من يزعم انه صاحب الحق المدعى به فيها فان مصلحته الشخصية المباشرة فى الدعوى تكون هى بذاتها صفته فى رفعها لان هذه الصفة لا تعدوا ان تكون هى ادعاؤه بانه صاحب الحق ومن ثم حق القول بان المصلحة الشخصية المباشرة تمتزج بالصفة

عبد الباسط جميعي – ص 350- ص 352

وقضت محكمة النقض أن:

الصفة فى الدعوى هى صلاحية كل من طرفيها فى توجيه الطلب منه او اليه فهى تقتضى وجود علاقة قانونية بينها وبين الطلبات المطروحة فى الدعوى وتتعلق بمضمون الحق فيها . باعتبار ان صاحب  الصفة   هو نفسه صاحب الحق او المركز القانونى المدعى به او المعتدى عليه

الطعن 324 لسنة 71 ق جلسة 26/6/2002

والمقرر فى قضاء هذه المحكمة أن

شرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق المدعى به مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة القائمة التى يقرها القانون، ومفاد ذلك أن مجرد توافر مصلحة المدعى فى الحصول على منفعة مادية أو أدبيه لا يكفى لقبول دعواه ما دامت هذه المصلحة لا تستند إلى حق له يحميه القانون .

النقض المدني – الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2441 لسنــة 60 ق – تاريخ الجلسة 26 / 03 / 1995 مكتب فني 46 رقم الصفحة 529

الا أن محكمة أول درجة التفتت عن ذلك الدفاع الجوهرى ولم تتناوله بأى رد سائغ بما يعيب الحكم بمخالفة القانون والاخلال بحق الدفاع ، فضلا عن القصور المبطل .

رابعا: القصور فى التسبيب المبطل والاخلال بحق الدفاع، بعدم تناول دفاع المستأنف الجوهرى بتملكه المحل المباع اليه بالتقادم القصير لوجود سند صحيح مسجل

وتوافر حسن النية، ومرور مدة الخمس سنوات، وما يؤيد ذلك أنه لم يكن ممثلا فى أى دعاوى سابقة بين المستأنف ضدهم، وأنه قد سجل عقد بيع المحل له فى حين خلو أوراق الدعوى مما يفيد تسجيل المستأنف ضدها الاولى لمباني العقار ومن ثم  فالدفع بالتملك القصير  صحيح وله سند من الواقع والقانون، الا أن محكمة أول درجة لم تتناوله بأى رد بما يعيب الحكم .

فالمقرر في قضاء النقض أن:

كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع ويطلب اليها بطريق الجزم ان تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز ان يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الحكم – يجب على محكمة الموضوع ان تجيب عليه بأسباب خاصة والا اعتبر حكمها خاليا من الأسباب متعينا نقضه .

( الطعن رقم 1405 لسنة 73 ق جلسة 22/3/2004 )

مما تقدم من أسباب يتبين لعدالة المحكمة عوار الحكم الابتدائي فى أسبابه المرتبطة بمنطوقه والمؤدية لما انتهي اليه، بما يتعين معه الغاءه ورفض الدعوى الأصلية وقبول الدعوى الفرعية من المستأنف .

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية أو التحريرية يستأنف الطالب الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من صحيفة الاستئناف هذه، وكلفتهم الحضور أمام محكمة …… بالجلسة المنعقدة علنا فى يوم  ….. الموافق   /    /     من الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

قبول الاستئناف شكلا وفى موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به والقضاء مجددا بقبول طلبات الدعوى الفرعية الموضوعية، ورفض الدعوى الأصلية لا سيما فيما قضي به ببطلان ومحو وشطب مشهر المستأنف المسجل رقم ….. لسنة 2019 شهر عقارى شمال القاهرة ، فضلا عن الزام المستأنف ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم ،،

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2023-01-07