سداد الأجرة بعد تحقق الفسخ أثره

هل سداد الأجرة بعد تحقق الفسخ يعيد لعقد الايجار وجوده أم أن أثره انفساخ العلاقة الايجارية ؟

تتناول هذه الصفحة صيغة دعوى أو نموذجًا قانونيًا عمليًا مستمدًا من إحدى القضايا الواقعية التي باشرها مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في منازعات الدعاوى والعقود والملكية والحقوق المدنية. ويهدف هذا النموذج إلى عرض الأساس القانوني والعملي للصياغة القضائية وفقًا لنصوص القانون وما استقر عليه قضاء محكمة النقض. وللاطلاع على المزيد من النماذج العملية يمكن الرجوع إلى مكتبة صيغ الدعاوى والعقود القانونية، كما يمكن تصفح المزيد من النماذج المرتبطة عبر تصنيف صيغ الدعاوى القانونية في مصر.

الجواب يتوقف علي تضمن عقد الايجار شرط فاسخ صريح بتنفيذ التزام سداد الاجرة في موعدها.

فان تأخر المستأجر حصل الفسخ بقوة الشرط الصريح الفاسخ حتى ولو سدد المستأجر الأجرة بالعرض علي يد محضر بشرط الأ يكون المؤجر قد تنازل عن الشرط الفاسخ.

سداد الأجرة بعد الميعاد والتحفظ عند سداد الأجرة بعد تحقق الفسخ

ان عرض المستأجر الأجرة بانذار عرض علي يد محضر فيجب علي المؤجر وحفاظا علي تحقق الفسخ أن يتحفظ في انذار العرض بكتابة ( استلمت المبلغ المعروض كمقابل انتفاع وليس أجرة مع تمسكي بتحقق الفسخ وبحفظ كافة حقوقي القانونية في دعوي فسخ العقد لتحقق الشرط الصريح الفاسخ ولا يعد استلام المبلغ المعروض تنازلا مني عما تقدم )

استئناف حكم برفض الفسخ لسداد الأجرة

في هذه الدعوي محكمة أول درجة أخطأت في تطبيق صحيح القانون وخالفت الثابت بالمستندات حينما قضت برفض فسخ عقد الايجار علي سند من أن المدعي عليه أوفي بالأجرة قبل اقفال باب المرافعة وهو ما لا ينطبق علي عقود الايجار المحررة في ظل القانون 4 لسنة 1996 ، ولا ينطبق عليه شرط توقي الفسخ بتنفيذ الالتزام قبل اقفال باب المرافعة ذلك أن الفسخ المعروض علي المحكمة هو الفسخ الاتفاقي لتحقق الشرط الصريح الفاسخ وليس الفسخ الضمني فالفرق

• الفسخ الاتفاقي يغل يد القاضي عن تقديره طالما وجد الشرط الصريح الفاسخ ودور القاضي هو التحقق من اخلال المدعي عليه بالتزامه وتحقق سبب الفسخ الصريح
• الفسخ القضائي يحق فيه أن تقدر المحكمة الفسخ من عدمه ويحق للمدعي عليه المخل بالتزامه أن يتوقي الحكم الفسخ بتنفيذ الالتزام قبل اقفال باب المرافعة وصدور حكم الفسخ

اسباب استئناف حكم رفض الفسخ

اولا : عرض الأجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه :

بمطالعة الحكم المستأنف يتبين ان محكمة اول درجة قد اسندت قضائها برفض طلبات المستأنف الى ان الثابت لها ان المدعى عليه قد اوفى قبل قفل باب المرافعة بمتأخر الاجرة المطالب با بصحيفة الدعوى

بيد ان هذا القضاء قد خالف صحيح القانون وما جرى عليه قضاء محكمة النقض حيث ان سداد الاجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه ان يعيد العقد بعد انفساخه

فقد قضى

ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط – (الشرط الفاسخ الصريح) – على القول بأن ( تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما – المطعون ضدهما – قد تأخرا فى  سداد   …….. الإيجار وقدره ……. بواقع ……. شهريا عن المدة من ….. الى ……

فمردود بأن المستاجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة هذا المبلغ بما يبرىء ذمتهما ولكنه تقاعس عن استلام المبلغ ورفض قبوله دون مبرر

ومن ثم

فان هذا السبب يكون على غير أساس) فانه يكون قد أعتبر مجرد عرض الأجرة بعد انقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجبا لرفض الدعوى مع ان الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فان عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه

وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن اعمال مقتضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون  بالقصور فى التسبيب

الطعن رقم 672 لسنة 48 ق جلسة 1983/1/27 ص320 لسنة 34

ثانيا : ان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى القضاء بالفسخ فحكمه مقرر له لا منشئ ويقتصر دوره على التحقق من تحقق المخالفة

فقد قضى ان

الشرط الفاسخ الصريح . أثره . اعتبار العقد مفسوخا بمجرد تحقق الشرط . سلب سلطة محكمة الموضوع التقديرية في ايقاعه . عدم وجوب صدور حكم بالفسخ . جواز التمسك به في صورة دفع

الطعن رقم 37 لسنة 32 ق جلسة 1966/10/18 ص 1536

ومن ثم فالحكم المستأنف قد اخطأ فى تطبيق صحيح القانون ونص المادة 158 من القانون المدنى

حيث انه طبق قواعد الفسخ الضمنى متجاهلا وجود الشرط الفاسخ الصريح باتفاق الطرفين بالبند الرابع من العقد سند التداعى ومطالبة المدعى باعماله

فالمشرع فرق بين الفسخ الضمنى وبين الفسخ الاتفاقى ففى الفسخ الأخير تنحسر سلطة المحكمة فلايكون لها من سلطة وعليها ايقاع الفسخ كما لاتملك المحكمة بشأنه منح مهلة للمدين كما لايتوقى المدين الفسخ ولو أوفى بالتزاماته

فضلا عن أن الحكم الصادر من المحكمة فى هذه الحالة حكم كاشف وليس مقرر للفسخ كما فى الفسخ الضمنى ، عرض الأجرة بعد تحقق ( الشرط الفاسخ الصريح  ) لا يعيد للعقد وجوده . عدم تفهم الحكم له وإعماله . خطأ وقصور

ثالثا : ان مطالبة المؤجر بالاجرة بصحيفة دعواه لا يعد تنازلا منه عن اعمال الشرط الفاسخ الصريح :

اسند الحكم المستأنف قضاءة الطعين الى ان المدعى قد طالب بصحيفة دعواه بالاجرة المتأخرة ومن ثم يكون قد طالب بالتنفيذ العينى وتنازل عن طلب الفسخ

بيد ان هذا القضاء قد جاء مشوبا بالفساد فى الاستدلال

حيث ان المحكمة قد تعسفت فى الاستنباط واسندت قضائها الى دليل ليس له وجود بالاوراق حيث ان المقرر قانونا وقضاء ان التنازل عن الحق لا يكون الا بصيغة صريحة جازمة تقرع سمع المحكمة.

بخلاف ان مطالبة المؤجر بالاجرة المتأخرة بصحيفة الفسخ لا يعد تنازلا عن الفسخ  لان الاجرة مقابل الانتفاع والمادة 158 من القانون المدنى الزمت الدائن باعذار المدين حتى وان وجد الشرط الفاسخ الصريح وهو ما اتبعه المستأنف

فالمقرر ان

رفع دعوى الفسخ يعد اعذارا بشرط ان تشتمل صحيفتها على تكليف بالوفاء بالتزامه

نقض 9/6/1994 الطعن رقم 829 لسنة 60 ق

وانه لا يعتبر مجرد رفع الدعوى بطلب التنفيذ نزولا عن طلب الفسخ

د. عصام انور سليم ص 492 عقد الايجار

وقضت محكمة النقض ان  التنازل عن الحق لا يثبت بطريق الاستنتاج والمطالبة بالاجرة لا يعد تنازلا عن حق الفسخ

فالمقرر ان التنازل الضمنى عن احق لا يثبت بطريق الاستنتاج الا من افعال لا يشك فى انه قصد بها التنازل عنه وليس فى المطالبة بالاجرة ما يدل على ذلك اذ لا تعارض بين التمسك بحق الفسخ والمطالبة بالاجرة التى يترتب الفسخ على التأخر فى دفعها

نقض رقم 52 لسنة 14 ق مجموعة عمر 4 ع ص 540 18/1/1945

هذا وبمطالعة اوراق الدعوى يتبين ان

المستأنف ضده قد اوفى بالاجرة المتأخرة بعد اعذاره وبعد رفع الدعوى والمقرر ان  توقى الفسخ   لا يكون الا اذا كان السداد قبل اعذاره اما بعد الاعذار فانه لا يعيد للعقد وجوده الذى انفسخ بتحقق الشرط الفاسخ الصريح

رابعا : تحقق شروط اعمال الشرط الفاسخ :

تنص المادة 158 من القانون المدنى على

يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، وهذا الاتفاق لا يعفي من الأعذار ، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.

هذا وبمطالعة العقد سند التداعى ومستندات الدعوى يتبين توافر الشروط المنصوص عليها وبيان ذلك

• ( 1 ) ان عقد الايجار سند التداعى خاضع لاحكام القانون المدنى
• ( 2 ) ان الشرط الفاسخ الصريح مكتوبا ” بند 4 من العقد “
• ( 3 ) سبق اعذار المستأنف للمستأنف ضده بسداد الاجرة المتأخرة
• ( 4 ) سداد المستأنف ضده للاجرة المتأخرة المستحقة بعد الاعذار ورفع الدعوى بانذارات عرض وهو ما يكون معه قد تحقق الشرط الفاسخ الصريح ولا يكون هذا العرض مبرئا لذمته ولا يعيد للعقد وجوده

ومن ثم وهديا على ما تقدم يتبين احقية المستأنف فى دعواه ومخالفة الحكم المستأنف للقانون مما يتعين الغاؤه والقضاء مجددا بطلبات المستأنف

بناء عليه

• اولا : قبول الاستئناف شكلا
• ثانيا الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات مع الزام المستأنف ضده بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة على درجتى التقاضى

مع حفظ كافة الحقوق الاخرى ايا كانت

ولاجل العلم ،،،

للاطلاع على تطبيق عملي حديث لحكم فسخ عقد إيجار بسبب الشرط الفاسخ الصريح وتأخير سداد الأجرة يمكنك قراءة دراسة حالة: حكم محكمة جنوب الجيزة 2025 في فسخ عقد الإيجار لتأخير سداد الأجرة

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2023-01-12