اختصام البائع: دليل شامل لفهم صحة النزاع وإجراءات التعامل القانوني في مصر

للمزيد عن ماهية دعوى صحة التعاقد ونفاذ العقد اطلع على: دعوى صحة ونفاذ البيع العقاري في القانون المصري: الشروط والإجراءات والمدة والتكلفة .

شرط اختصام البائع للبائع في الصحة والنفاذ

1. دعوى صحة التعاقد فى القانون المصرى وتسمى أيضا دعوى صحة ونفاذ العقد لا تقتصر فقط على عقود البيع ، وانما تشمل كافة العقود كعقد القسمة  بين الشركاء مشاعا ، وعقد الهبة
2. لا تقتصر على عقد البيع العقارى المتضمن بيع عقار ( أرص ، منزل ، شقة ) فهى تشمل أيضا صحة ونفاذ عقد بيع سيارة ، وعقد بيع أرض زراعية ، وخلافه
3. وهى تعد دعوى إجرائية ان لم تكن الملكية محل نزاع ، بحيث يتم اختصام البائع فيها والبائع للبائع وتمام تسلسل الملكية
4. اما ان كانت الملكية محل نزاع أو البائع للبائع عقد البيع سنده عرفيا غير مسجل وحدث نزاع من الغير على ملكية المبيع ، فان الدعوى تعد نزاعا حقيقيا على الملكية فهى دعوى عينية عقارية شخصية
5. وقد نص عليها القانون فى المادة 210 ومواد عقد البيع وهى تختلف عن دعوى صحة التوقيع فالأخيرة تقتصر على التوقيع فقط دون بحث صحة البيع والمبيع نفسه ودون بحث الملكية العقارية 
6. ومن ثم فهى لها أهمية قصوى فى نقل الملكية حيث أنه بمجرد حصول المشترى على الحكم النهائى بصحة ونفاذ البيع يستطيع تسجيل هذا الحكم خلال خمس سنوات لينقل الملكية اليه
7. ولنا رأى فى مسألة صحة ونفاذ البيع وهو انه ان كان القصد منها مجرد الحصول على حكم بصحة ونفاذ البيع فى مواجهة البائع أي بين طرفى الدعوى فقط فلا محل لاختصام اطراف تسلسل الملكية وشهر صحيفة الدعوى
8. اما ان كان الغرض هو نقل الملكية بالحكم الصادر فيها فلا بد من اختصام اطراف تسلسل الملكية وشهر الصحيفة ، ونوضح انه فى حالة ان كان البائع للمدعى عقده عرفيا فلا بد من اختصام البائع له أي البائع للبائع حتى يتسنى الحصول على حكم يمكن تنفيذه بتسجيله
9. وننوه لزوارنا ان الاختصاص القيمى لهذه الدعوى يتحدد بالضريبة المربوطة على العقار مضروبة فى خمسمائة أو أربعمائة مثل حسبما كان الحال  زراعية او فضاء

مع العلم انه فى حالة

 اختصام البائع للبائع شرطه القانوني

موجز الطعن

 قاعدة الطعن 

 إذ كان سند البائع فيما يبيعه عقداً عرفياً يتعين على المشترى اختصام البائع للبائع له في الدعوى ليصدر الحكم بصحة ونفاذ العقدين ومؤدى ذلك أنه إذا كان البائع يستند فيما باعه إلى حكم بصحة ونفاذ عقده حتى ولو لم يكن قد أشهر فلا موجب لاختصام البائع له سواء صدر الحكم قبل رفع دعوى المشترى الأخير والبيع له أو أثناء نظرها .

الحكم 

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / خالد عبدالمجيد والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل فى:

أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم ٢٤٣٣ لسنة ١٩٩٢ مدنى دمنهور الابتدائية على المطعون ضدهم من الثانى حتى الأخيرة بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد المؤرخ ١٩ / ٦ / ١٩٩١ المتضمن بيعهم له أطياناً زراعية مساحتها ١ ط ر ٣ ف نظير ثمن مقداره أثنا عشر ألف جنيه .

تدخل الطاعنان فى الدعوى للحكم بصحة ونفاذ عقد البيع  المؤرخ ١٩ / ١١ / ١٩٩٠ المتضمن بيع المطعون ضده الأول لهما ذات القدر الذى اشتراه بالعقد موضوع الدعوى ، قبلت المحكمة هذا التدخل

وحكمت فى موضوعه بعدم القبول وللمطعون ضده الأول بطلباته بحكـــم استأنفه الطاعنان بالاستئناف رقم ٧٦١ لسنة ٥٠ ق الاسكندرية ” مأمورية دمنهور ” وفيه قضت برفضه وتأييد الحكم المستأنف .

طعن الطاعنان فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقضه وعرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه بالسببين الأول والثانى من أسباب الطعن مخالفة القانون حين قضى بعدم قبول طلبهما بصحة ونفاذ عقد بيعهما المؤرخ ١٩ / ١١ / ١٩٩٠ الصادر لهما من المطعون ضده الأول

لعدم طلبهما الحكم بصحة تعاقد البائعين للبائع لهما المؤرخ ١٩ / ٦ / ١٩٩١ الصادر من باقى المطعون ضدهم موضوع الدعوى الأصلية التى تدخلا فيها بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقدهما وصدر حكم فيها بصحة ونفاذ عقد البائعين للبائع لهما وهو ما تحقق به شرط قبول طلبهما بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد

ذلك لأنه ولئن كانت دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ هى دعوى استحقاق مآلاً يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذا عينياً للحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية

فيتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشترى إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين

 فإذا كان سند البائع فيما يبيعه عقداً عرفياً يتعين على المشترى اختصام البائع للبائع له فى الدعوى ليصدر الحكم بصحة ونفاذ العقدين

 ومؤدى ذلك أنه إذا كان البائع يستند فيما باعه إلى حكم بصحة ونفاذ عقده حتى ولو لم يكن قد أشهر فلا موجب لاختصام البائع لهسواء صدر الحكم قبل رفع دعوى المشترى الأخير والبيع له أو أثناء نظرها .

لما كان ذلك

وكان الطاعنان قد تدخلا فى الدعوى المقامة من المطعون ضده الأول قبل باقى المطعون ضدهم بشأن صحة تعاقده المؤرخ ١٩ / ٦ / ١٩٩١ طالبين بصحة ونفاذ عقد مشتراهم منه المؤرخ ١٩ / ١١ / ١٩٩٠ والمتعلق بذات الأطيان 

وكان الحكم الابتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعنين على أساس أن ملكية الأرض المبيعة لم تنتقل للبائع لهما لعدم تسجيله الحكم الصادر له وأنهما لم يطلبا الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع البائعين للبائع لهما

رغم أنه قد قضى فى ذات الدعوى بصحة ذلك التعاقد حاجباً بذلك نفسه عن بحث مدى صحة عقدهما الصادر لهما من المطعون ضده الأول فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه مما يوجب نقضه لهذين السببين دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .

لذلـــك 

 نقضت المحكمة الحكــم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الاسكندرية ” مأمورية دمنهور” وألزمت المطعون ضده الأول المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

 الطعن رقم ٨٣٠٨ لسنة ٦٥ قضائية -الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٧/٠٦/٠٧

خلاصة شروط اختصام البائع للبائع

يُشترط لكي يُمكن للمشتري اختصام البائع للبائع في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع توافر الشروط التالية:

1. أن يكون هناك عقد بيع صحيح: يجب أن يكون عقد البيع صحيحاً من حيث الشكل والموضوع، وأن يكون قد تمّ إبرامه بين البائع والمشتري.
2. أن يكون البائع للبائع مالكاً للمبيع: يجب أن يكون البائع للبائع مالكاً للمبيع وقت إبرام عقد البيع، وأن يكون له القدرة على نقل ملكية المبيع إلى البائع.
3. أن يكون هناك ضرر للمشتري: يجب أن يكون هناك ضرر للمشتري من عدم قدرة البائع على نقل ملكية المبيع إليه.

آثار اختصام البائع للبائع

يُمكن أن تُترتب على اختصام البائع للبائع في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع العديد من الآثار، أهمها:

• إلزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري: إذا ثبت صحة عقد البيع، فإنّ المحكمة ستُلزم البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري.
• إلزام البائع للبائع بتعويض المشتري: إذا لم يتمكن البائع من نقل ملكية المبيع إلى المشتري، فإنّ المحكمة ستُلزم البائع للبائع بتعويض المشتري عن الضرر الذي لحقه.

مخاطر عدم اختصام البائع للبائع في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع

يُعد اختصام البائع للبائع من المسائل الجوهرية في بعض دعاوى صحة ونفاذ عقود البيع، خاصة إذا كان البائع الحالي لم يسجل ملكيته بالشهر العقاري أو كان يستند إلى عقد عرفي سابق.

ويترتب على إغفال اختصام البائع السابق عدة مخاطر قانونية قد تؤثر على قبول الدعوى أو على إمكانية نقل الملكية للمشتري، ومن أهمها:

1. عدم اكتمال التسلسل القانوني للملكية
2. تعذر تسجيل الحكم بالشهر العقاري
3. الطعن على صحة التصرفات السابقة
4. ظهور منازعات من ورثة أو مشترين آخرين
5. رفض الدعوى لعدم اختصام ذي صفة في بعض الحالات

لذلك فإن فحص تسلسل العقود قبل رفع الدعوى يُعد خطوة أساسية لتجنب المشكلات المستقبلية.

حالات بطلان التسلسل القانوني للملكية

قد يتعرض التسلسل القانوني للملكية للبطلان أو الاضطراب في عدة حالات، منها:

1- وجود عقد بيع عرفي غير ثابت التاريخ

بعض التصرفات تكون مجرد عقود ابتدائية غير مسجلة أو غير ثابتة التاريخ، وهو ما يفتح باب النزاع بشأن أسبقية التصرف.

2- وفاة أحد أطراف العقود السابقة

إذا توفي أحد البائعين السابقين قبل استكمال نقل الملكية، فقد يتعين اختصام الورثة بحسب الأحوال القانونية.

3- صدور تصرفات متعارضة على ذات العقار

كبيع العقار لأكثر من شخص أو وجود أحكام قضائية متعارضة بشأن الملكية.

4- وجود بطلان في أحد العقود السابقة

إذا كان أحد العقود السابقة مشوبًا بالبطلان أو الصورية أو صدر ممن لا يملك، فإن ذلك قد يؤثر على كامل التسلسل القانوني للعقار.

أمثلة عملية لاختصام البائع للبائع

مثال أول

اشترى شخص شقة بعقد ابتدائي من البائع “أ”، ثم تبين أن “أ” نفسه اشترى العقار بعقد عرفي غير مسجل من البائع “ب”.

في هذه الحالة قد يكون من اللازم اختصام البائع “ب” حتى يكتمل التسلسل القانوني للملكية وتتمكن المحكمة من إصدار حكم صالح للتسجيل.

مثال ثان

قام البائع ببيع أرض موروثة قبل تسجيل إعلام الوراثة أو نقل الملكية من المورث.

هنا قد يتطلب الأمر اختصام باقي الورثة أو أصحاب الحقوق المرتبطة بالعقار بحسب ظروف النزاع.

متى يكون اختصام البائع للبائع وجوبيًا؟

لا يكون اختصام البائع للبائع واجبًا في جميع الحالات، وإنما يتوقف الأمر على طبيعة الملكية والمستندات المقدمة في الدعوى.

ويكون الاختصام أكثر أهمية في الحالات الآتية:

• إذا كانت الملكية غير مسجلة
• إذا استند البائع إلى عقد عرفي سابق
• إذا كان التسلسل القانوني غير مكتمل
• إذا وجدت منازعة على أصل الملكية
• إذا تعذر تسجيل الحكم دون اكتمال التسلسل

أما إذا كان البائع مسجلًا لملكيته بالشهر العقاري وثابتًا انتقال الملكية إليه بصورة نهائية، فقد لا يكون لاختصام البائع السابق محل.

أثر اختصام الورثة في دعاوى صحة ونفاذ العقود

في بعض الحالات يكون العقار مملوكًا على الشيوع بين الورثة أو يكون أحد أطراف التصرف قد توفي قبل رفع الدعوى.

وهنا قد يترتب على عدم اختصام الورثة:

• بطلان الإجراءات في مواجهة غير المختصمين
• تعذر تنفيذ الحكم
• إثارة منازعات لاحقة حول الملكية
• الطعن على الحكم لصدوره دون تمثيل صحيح للخصوم

لذلك يجب دراسة الحالة القانونية للعقار والورثة بعناية قبل إقامة الدعوى.

الأسئلة المتداولة عن اختصام البائع للبائع في دعوى الصحة والنفاذ

ما هي مدة التقادم لسقوط دعوى صحة ونفاذ عقد البيع؟

دعوي الصحة والنفاذ لا تتقادم ولا يجوز للبائع وورثته من بعده الدفع بالسقوط للتقادم لأانهم ضامنين للتعرض

ما هي الرسوم التي يجب دفعها لرفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع؟

الرسوم التي يجب دفعها لرفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تختلف حسب قيمة المبيع والضريبة المربوطة

ما هي المستندات التي يجب تقديمها لرفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع؟

المستندات التي يجب تقديمها لرفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي:

• أصل من عقد البيع.
• إثبات ملكية البائع للبائع للمبيع.
• التسلسل للملكية.

الاسئلة الشائعة حول شرط اختصام البائع للبائع لقبول صحة ونفاذ البيع

الخاتمة

اختصام البائع للبائع في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع من أهم الضمانات التي تُحمي حقوق المشتري. ففي حال واجه المشتري صعوبة في الحصول على ملكية المبيع، فإنّ هذه الدعوى تُتيح له إمكانية الحصول على ملكية المبيع أو تعويضه عن الضرر الذي لحقه.

استشارة قانونية قبل رفع دعوى صحة ونفاذ

تحديد الخصوم الصحيحين في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع من المسائل الدقيقة التي تختلف من حالة لأخرى بحسب طبيعة العقار وتسلسل الملكية والمستندات المتوافرة.

ويُفضل مراجعة المستندات والعقود قبل رفع الدعوى لتفادي رفضها أو تعذر تسجيل الحكم مستقبلاً.

📞 للاستفسارات القانونية المتعلقة بدعاوى صحة ونفاذ العقود ومنازعات الملكية العقارية يمكن التواصل مع مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار  – محامٍ بالنقض والإدارية العليا.