اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار والطرد بعد وفاة المستأجر

دعوى اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار القديم وفقًا للمادة 29 من قانون الإيجارات رقم 49 لسنة 1977، مع توضيح شروط الامتداد والاقامة وصيغة الدعوى وأحكام النقض.

🏁 اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار: صيغة الدعوى، السند القانوني وأحكام النقض

تعتبر دعوى اخلاء العين المؤجرة لانتفاء حق الامتداد القانوني من الدعاوى الشائعة في ظل  قانون الإيجار القديم  ، حيث يُثار النزاع غالبًا بعد وفاة المستأجر الأصلي أو من امتد له العقد، ويشغل العين من لا يستحق الامتداد.

في هذا البحث الشامل نشرح:

• شروط امتداد عقد الإيجار القديم.
• من هم المستفيدون من الامتداد القانوني طبقًا للمادة 29.
• متى يُعتبر وضع اليد غصبًا.
• أحكام محكمة النقض ذات الصلة.
• الصيغ القانونية لدعاوي الاخلاء لانتفاء الامتداد من الواقع العملي.

📌 أولًا: شروط الامتداد القانوني للإيجار القديم

وفقًا للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، لا يمتد عقد الإيجار إلا إلى:

• الزوج أو الزوجة
• الأبناء
• أي من الوالدين

بشرط: أن يكونوا مقيمين إقامة فعلية ومستقرة مع المستأجر حتى وفاته أو تركه للعين.

❗ لا يشمل الامتداد القانوني الأشقاء أو الأقارب من الدرجة الثانية والثالثة، طبقًا لحكم  المحكمة الدستورية  عام 1997 بعدم دستورية التوسع في الامتداد.

📜 ثانيًا: انتفاء السند القانوني واعتبار وضع اليد غصبًا

عندما يشغل شخص العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو من امتد له العقد دون أن يكون من المذكورين في المادة 29، يعتبر وضع يده على العين “غصبًا”، ويحق للورثة رفع دعوى طرد.

📌 مثال واقعي:

مستأجر توفي عام 2015، زوجته امتد لها العقد حتى وفاتها عام 2016، ثم جاءت شقيقة الزوجة وسكنت الشقة دون سند قانوني، ما استوجب رفع دعوى طرد للغصب.

⚖️ ثالثًا: أحكام محكمة النقض في الامتداد القانوني للإيجار القديم

🏛️ رابعًا: الصفة والمصلحة في الدعوى

يحق لأي من ورثة المؤجر رفع  دعوى طرد للغصب  دون الحاجة لموافقة باقي الورثة، وفقًا للمادة 830 من القانون المدني.

✍️ النقض قالت كلمتها:

“لأي شريك في الشيوع الحق في اتخاذ ما يلزم لحفظ المال الشائع، ومنها دعوى الطرد”

[نقض 27/12/1983، الطعن رقم 613 لسنة 50 ق]

📌 خامسا: مبادئ الاقامة انتفاء حق امتداد الايجار

• وفاة المستأجر الاصلى وعدم وجود مستفيد له.
• لا يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركه العين المؤجرة الا لاشخاص محددين على سبيل الحصر.
• العقد لا يمتد الى اى من اقارب المستأجر الاصلى نسبا او مصاهرة.
• شروط الامتداد للمقيم مع المستأجر الاصلي.
• الـمـقـصود بالإقـامة الـتى يمـتـد بهـا عــقـد الإيـجـار.

صيغ ومذكرات نفي واثبات امتداد الايجار القديم

نماذج مذكرات قانونية عن نفي واثبات حق  امتداد عقد الايجار  القديم وفقا للشروط القانونية في قوانين ايجار الأماكن والواقع المطروح بالدعوي القضائية.

دعوي اخلاء شقة لانتفاء حق امتداد عقد الايجار

صيغة دعوي اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار وبطرد واضع اليد للغصب و انتفاء السند المشروع وقد قضى فى هذه الدعوى بالقبول والطرد لانتفاء الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار القديم المؤرخ فى السبعينات.

بناء على طلب كلا من  السيدين :

1.  …………………………….  المقيم – ……………………….. البحر الاحمر
2.  ………………………… المقيم – …– ش ……. – ثان الغردقة – البحر الاحمر

ومحلهما المختار مكتب أ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام ومعه / سمر احمد عبدالله ، على محمد ابو المجد ، ايناس محمود ابو العباس الكائن مكتبه بالزقازيق

انا             محضر محكمة بندر اول الزقازيق الجزئية قد انتقلت واعلنت :

السيدة / ……………………… وتعلن ( .. ) شارع ………….. – بجوار ……………….. – الدور ……………. – اعلى ………….. – شقة المرحوم ………………… – قسم ……..– الزقازيق اول             مخاطبا مع ،،

الموضوع

دعوى طرد للغصب لوفاة المستأجر الاصلى عام 2015 ووفاة زوجته الممتد لها العقد منه عام 2016 وعدم وجود مستفيد له من الامتداد القانونى ممن حددتهم حصرا المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977

وانتفاء السند القانونى للمدعى عليها – شقيقة زوجة المستأجر الاصلى – فى وضع اليد على العين ( تأسيسا على المواد 29 ق 49 / 1977 ، 828 ، 830 من القانون المدنى )

الواقعات لدعوي الاخلاء

بعقد ايجار مؤرخ 15/4/ 1978 استأجر المرحوم / ………………. من مورث الطالبين ما هو شقة (الشقة الشرقية) الكائنة بالدور ……………………….– الزقازيق اول – محافظة الشرقية بغرض السكن بايجار شهرى (15 جنيها )

هذا وفى غضون عام ……… توفى الى رحمة لله تعالى المستأجر الاصلى للعين المرحوم / …………………….. تاركا زوجته السيدة / …………………….. الممتد لها عقد الايجار منه

وقد توفيت المذكورة فى غضون عام 2016 دون ان يتركا ( المستأجر الاصلى وزوجته ) بالعين احدا ممن عددتهم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء الوالدين او ابناء ليستفيدوا من الامتداد القانونى

وفوجئ الطالبان بحضور المعلن اليها الى الشقة والمكوث بها على سند انها شقيقة زوجة المستأجر الاصلى  ولها حق السكن بها الامر الذى معه حرر الطالبين المحضر الادارى رقم ……../2017 ادارى اول الزقازيق اثباتا لواقعة التعدى والغصب

الثابت منه باقوال المدعى عليها نفسها والجيران الملاصقين ان المستأجر للعين السيد / ………… قد توفى الى رحمة لله تعالى ومن بعده زوجته الممتد لها المرحومة ………. دون ان يكونا لهما ولدا او ابنا او اى من الوالدين بالعين

وانه لا تربطهما اى علاقة قانونية بالمعلن اليها ( شقيقة زوجة المستألأجر الاصلى ) التى استولت على الشقة بدون وجه حق او مسوغ قانونى خاصة

وانها ليست ممن عددتهم المادة 29ق 49 /77 حصرا للاستفادة من الامتداد القانونى كما ان الفقرة الخاصة بالامتداد للاقارب ممن مكثوا سنة مع المستأجر قد قضى بعدم دستوريتها عام 1997

والثابت وفاة المستأجر الاصلى عام 2015 وكذا زوجته الممتد لها عقد الايجار منه عام 2016 ، ومن ثم اصبح حق الامتداد مقرر فقط للزوجين والابناء والوالدين ولمرة واحدة

هذا وامام اصرار المعلن اليها على عدم الخروج من الشقة ورفض كل المحاولات الودية ، فقد قام الطالبين باقامة دعواهما هذه حفاظا على اموالهما

طالبين اخلائها وطرد المعلن اليها من الشقة الموضحة الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفة وعقد ايجار المستأجر المؤرخ 15 / 4 / 1978 الذى توفى .

ومن بعده زوجته الممتد لها منه العقد وتسليمها لهما خالية من اى شواغل باعتبار انهما من ورثة المؤجر المرحوم / ………………..

ومن حقهما طرد الغاصب وفقا للمادة 830 مدنى باعتبار ان طرد الغاصب عمل من اعمال الحفظ المخولة لاى وارث بمفرده .

السند القانونى والواقعى لطلب اخلاء الشقة

اولا : توافر الصفة والمصلحة للمدعيين فى دعواهم وطلباتهم

الثابت من  الاعلام الشرعى   رقم ……….. لسنة 2014 انهما من ضمن ورثة المؤجر ومن ثم يحق لهم اقامة دعواهم هذه بطلب طرد الغاصب لانها من اعمال الحفظ التى يحق لاحد الورثة اقامتها منفردا دون باقى الورثة

وفقا للمقرر بنص المادة 830 مدنى التى تنص على ” لكل شريك فى الشيوع الحق فى أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشىء ولو كان ذلك بغير موافقة باقى الشركاء.

فقد قضت محكمة النقض ان

النص في المادة 830 من القانون المدني يدل على أن لكل شريك في الشيوع منفرداً أن يقوم بأعمال الحفظ، لما كان ذلك وكانت الدعوى بطرد الغاصب تندرج ضمن أعمال الحفظ ا

لتي يحق لكل شريك على الشيوع رفعها بالنسبة لكل المال الشائع دون حاجة لموافقة باقي الشركاء ومن ثم فإذا رفعها منفرداً أحد الشركاء على الشيوع لرد بعض المال الشائع من يد مغتصبه

فإنه يجوز أن يقضى لذلك الشريك بطلباته برد القدر المغتصب لكل المال الشائع.

الطعن رقم 613  لسنــة 50 ق جلسة 27 / 12 / 1983 – مكتب فني 34 – الجزء  2 – ص 1936

كما ان عدم اعتراض اى من باقى الورثة على اتخاذ المدعيان اجراءات واعمال حفظ المال الشائع بعد منهم وكالة ضمنية وفقا لصريح المادة 828 / 3 مدنى التى تنص على :

3 – إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .

ومن ثم يتبين توافر الصفة والمصلحة القانونية المباشرة للمدعيان فى دعواهم

فالمقرر

إقامة   الدعوى بإخلاء المستأجر   من أحد ورثة المؤجر دفع المستأجر بعدم قبول الدعوى لعدم إقامتها من الورثة مجتمعين لا سند له إعتبار المدعى وكيلاً عن باقى الورثة فى إدارة المال الشائع ، طالما لم يعترض أحد منهم على ذلك “

نقض 21/6/1978 ، طعن رقم 570 لسنة 44 ق – المستشار جمال رمضان – شروط قبول الدعوى – ص 61 ، 62

ومن ثم وحيث ان

المدعيان من ضمن ورثة المؤجر وكما ثابت من الاعلام الشرعى المقدم بالدعوى وايضا ملاك على المشاع وحيث ان دعواهم هى بطلب طرد الغاصب.

ومن ثم فهى من اعمال الحفظ وفقا لنص المادة 830 مدنى ويعدوا وكلاء عن باقى الملاك على المشاع لعدم الاعتراض وفق المادة 828 / 3 فانه يكون لهما صفة ومصلحة قانونية فى دعواهم

ثانيا : وفاة المستأجر الاصلى وعدم وجود مستفيد له ممن عددتهم المادة 29 ق 49 لسنة 1977

فالمدعى عليها ليست ممن لهم حق الامتداد القانونى المذكورين حصرا بالمادة 29 ق 49 لسنة 1977 فالمقرر بنص الفقرة الاولى من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 انه

( لا ينتهي ، عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين اذا بقي فيها زوجته او اولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء او الترك )

وقد قضت محكمة النقض ان

( الحكم بعدم دستورية المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للاقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة مؤداه قصر الامتداد لعقد الايجار على الاشخاص الوارد بيانهم حصرا فى الفقرة الاولى من تلك المادة  )

طعن رقم 7429 لسنة 63 ق جلسة 12-3- 2006

فقد قضى عن ذلك فى قضاء محكمة النقض

اذا توفى المستأجر الاصلى فى اثناء تمتعه بالامتداد القانونى لعقد الايجار ولم يكن احد مقيما معه فى العين قبل وفاته ثم اقام فيها بعد وفاته احد من اقاربه فان اقامته هذه تعتبر شغلا للعين بدون سند وبالتالى غصبا.

فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الاصلى الذى توفى ان يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصبا وذلك استنادا الى ملكيته فقط ودون حاجة الى الاستناد الى عقد الايجار .

نقض مدنى طعن 1077 لسنة 49 ق جلسة 1-11-1984

فبعد القضاء بعدم دستورية بعض فقرات هذا النص اصبحت احكام الامتداد هى :

• لا يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركه العين المؤجرة الا لاشخاص محددين على سبيل الحصر بشرط الاقامة معه قبل الوفاة او الترك اقامة فعلية وهم ( الزوج او الزوجة حسب الاحوال –الابناء – اى من الوالدين ) اصبح العقد لا يمتد الى غير هؤلاء ولمرة واحدة

• اصبح العقد   لا يمتد الى اى من اقارب المستأجر الاصلى    نسبا او مصاهرة

وبانزال ما تقدم

وحيث ان المدعى عليها ليست من الوارد بيانهم حصرا ممن لهم حق الامتداد حيث انها شقيقة زوجة المستأجر الاصلى فان وضع يدها تكون بدون سند من القانون

فقد قضت محكمة النقض انه

(  إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18ق المنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 33 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997

بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن

” وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن أيها اقل “

مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصورا على الأشخاص الوارد بيانهم – بيان حصر – في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأى من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى

الطعن رقم 2817 لسنة 62ق – جلسة 17/6/1999

ثالثا : انتفاء شروط الامتداد للمقيم فشروط الامتداد القانونى هى

1.  ان يكون المستفيد منه احد المذكورين بالمادة 29 ق 49 / 19777 الازواج – الابناء – الوالدين
2.  ان يكون المستفيد مقيما مع المستأجر الاصلى حتى وفاته اقامة فعلية

وايضا ان

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم محكمة أول درجة برفض دعوى الطاعنة بطرد المطعون ضدها من عين النزاع تأسيسا على امتداد عقد الإيجار إليها إعمالا لنص المادة 29  ق 49 لسنة 1977 المقضي بعد دستوريتها

باعتباره قريبة نسبا للزوجة المستأجر الأصلي من الدرجة الثالثة . خطأ في تطبيق القانون

الطعن رقم 2817 لسنة 62ق – جلسة 17/6/1999

و بإعتبار أن الإمتداد هو إستثناء من الأصل حيث أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوته و أن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير هذا الإستثناء إنما تقدر بقدرها فلا يجوز التوسع في تطبيق هذا الإستثناء

نقض مدني الطعن رقم 1315 لسنة 61 ق جلسة 22/1/1992

فعقد الايجار سند المستأجر الاصلى الذى توفى عام 2015 امتد منه الى زوجته وهى احد الوارد بيانهم حصرا بالمادة 29ق49/1977 بعد احكام الدستورية وقد توفيت الممتد لها العقد عام 2016

دون ان تترك هى او زوجها المستأجر الاصلى اى من الابناء او الوالدين بالعين ومن ثم فالمدعى عليها وهى شقيقة المستأجر الاصلى لا تستفيد من احكام الامتداد المقررة

فقد قضى على نحو صريح ان

( الحكم بعدم دستورية نص المادة  29 ق 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من امتداد عقد الإيجار للأقارب نسبا عدم حصول الطاعن على حكم حائز لقوة الأمر المقضي قبل صدوره بامتداد عقد إيجار عين النزاع إليه عن خالته أو استقرار حقه بالتقادم 0انتهاء الحكم المطعون فيه إلى إخلائه صحيح  )

الطعن رقم 828 لسنة 69 ق – جلسة 8/6/2000

الطعن رقم 1714 لسنة 64 ق – جلسة 17/6/1999

رابعا : انتفاء المساكنة فى حق المعلن اليها لعدم اقامتها مع المستأجر الاصلى منذ بدء الاجارة

ذلك ان المدعى عليها لم تكن مقيمة مع المستأجر الاصلى منذ بدء الاجارة فى 15 / 4 / 1978 – وكما قررت هى بالمحضر 3340/2017 ادارى اول انها مقيمة منذ خمس سنوات

وكما قرر الشهود انها اتت بعد وفاة شقيقتها ومكثت بالشقة ، ومن ثم ينتفى فى حقها المساكنة لعدم اقامتها منذ بدء الاجارة

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

( المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء فيها بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركها له من غير الاقارب الذين حددتهم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . شرطه . اقامتهم فيها منذ بدء الاجارة واستمرارها دون انقطاع )

الطعنان 1312 لسنة 69 ق ، 3082 لسنة 60 ق جلسة 23-11-2000

خامسا : انعدام السند القانونى ليد المدعى عليها على العين موضوع التداعى

المقرر  ( المقصود بالغصب انعدام سند الحيازة ولا يعتبر كذلك الا اذا تجرد واضع اليد من الاستناد الى سند قانونى له شأنه فى تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع )

طعن 475 لسنة 62 ق جلسة 21 – 5 – 1997

وان دعوى الطرد للغصب من دعاوى اصل الحق يستهدف بها رافعها ان يحمى حقه فى استعمال الشئ واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق

سواء اكان قد وضع اليد ابتداء بغير سند او كان قد وضع اليد عليه بسند قانونى ثم زال هذا السبب واستمر واضعا لليد

الطعن رقم 6154 لسنة 62 ق جلسة 16/12/1996

ومن ثم ووفقا لما سلف

وحيث ان المدعى عليها تضع اليد على عين التداعى بدون سند من القانون فانها تعد غاصبة ويكون طلب الطرد والتسليم موافق لصحيح الواقع والقانون مع حفظ حق المدعيان فى التعويض عن مدة الغصب مستقبلا .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليهما وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما بالحضور أمام محكمة الزقازيق الابتدائية الدائرة (   ) ايجارات كلى فى تمام الساعة الثامنة صباحا ومابعدها بجلستها التى ستنعقد يوم            الموافق      /      / 2017 لتسمع الحكم  بـ :

طرد المدعى عليها من العين موضوع التداعى المبينة المعالم والوصف بصحيفة الدعوى وعقد الايجار المؤرخ 15 / 4 / 1978 المبرم بين مورث المدعيان والمرحوم …………………

وتسليمها للمدعيان خالية من الشواغل والاشخاص وذلك للغصب لانتفاء السند القانونى لوضع اليد لانتفاء شروط الامتداد القانونى المقررة بالمادة 29 قانون 49 لسنة 1977 فى حقها ،

فضلا عن الزام المدعى عليها بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى

مذكرة المؤجر في نفي امتداد الايجار القديم

بدفاع / ……………….                             (المدعى)

ضـد

…………………..                               (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

• أولاً : الحكم بإخلاء المدعى علليه من عين النزاع والموضحة الحدود والمعالم بصحيفة افتتاح الدعوى لعدم أحقيته في امتداد عقد الإيجار طبقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
• ثانياً : إلزام المدعى عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

(الدفـاع)

عدم امتداد عقد الإيجار للمدعى عليه :

حيث أنه قد توفى المستأجر الأصلى ولم يترك من له حق امتداد عقد الإيجار وبأن المدعى عليه كانت إقامته فى العين إقام عرضية فقد كانت على سبيل الاستضافة أو ……. أو …… أو رعاية المستأجر فى مرضه وقبل وفاته

الأمر الذى لا يحث له المطالبة بامتداد عقد الإيجار له حيث أنه قريبا للمستأجر الأصلى نسبا ……. أو مصاهرة …….

وقد قضى بعدم دستورية الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بتاريخ 6/7/1996 الأمر الذى لا يحق له المطالبة بامتداد عقد الإيجار لعدم دستورية هاتين الفقرتين .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بانهم حصرا فى الفقرة الأولى من تلك المادة .

( الطعن 2817 لسنة 62 ق 17/6/1999 )

وقد قضت ايضا محكمة النقض بأن :

قضاء  المحكمة الدستورية العليا  بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بانهم حصرا فى الفقرة الأولى من تلك المادة .

( الطعن 1714 لسنة 64 ق 1/7/1999 )

بناء عليه

نصمم على الطلبات

محام المدعي

مذكرة اثبات وارث المستأجر حق امتداد الايجار

بدفاع / ……………….                             (المدعى عليه)

ضـد

…………………..                                (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

(الدفـاع)

أحقية المدعى عليه في امتداد عقد الإيجار إليه :

ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعى عليه قد تمسك بأنهما ووالدهما المستأجر الأصلي لم يتخلوا عن الإقامة بعن النزاع حتى وفاة المستأجر الأصلي

وأن انقطاعهما عن الإقامة بها وإقامة والدهما بشقة أخرى خاصة بزوجته الثانية كان بصفة مؤقتة برعايته لسوء حالة الشقة محل النزاع وظروف عملهما بالخارج ومن ثم يحق لهم امتداد عقد الإيجار .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنهما ووالدهما المستأجر الأصلي لم يتخلوا عن الإقامة بالشقة محل النزاع حتى وفاته وأن انقطاعه عن الإقامة بها فترة دخوله المستشفى للعلاج

وأنه أقام في شقة أخري بالزمالك خاصة بزوجته للرعاية ولسوء حالة شقة النزاع وظل قائماً بتنفيذ أخص التزاماته وهي الوفاء بالأجرة حتى وفاته

وأن إقامة الطاعنين المنقطعة ترجع إلي ظروف عمل الأول بالفنادق السياحية وعمل الثاني خارج البلاد وقدما إيصالات سداد الأجرة عن سنوات …. ، …..، …..

وما يفيد سوء حالة العين محل النزاع علي النحو الثابت بالحكم رقم ….. لسنة ….. كلي الجيزة وطلبا إعادة الدعوي لمكتب الخبراء أو إحالتها للتحقيق لإثبات دفاعهما

إلا أن الحكم المطعون فيه لم يتناول دفاعهما بالبحث والتمحيص مع أنه دفاع جوهري من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوي

وقضي بتأييد الحكم الابتدائي بإنهاء عقد الإيجار والتسليم علي ما استخلصه منه أن  المستأجر الأصلي  ترك شقة النزاع وأقام مع زوجته والطاعنين بمسكن آخر بالزمالك .

واستمرار الأخيرين في الإقامة به بعد وفاة والدهما المستأجر الأصلي مستدلاً علي ذلك بمجرد إعلانهما بصحيفة الدعويين رقمي …. لسنة …. كلي جنوب القاهرة، …. لسنة …. كلي الجيزة علي الشقة الكائنة بالزمالك.

وهو ما لا يفيد بطريق اللزوم التخلي علي الشقة محل النزاع ولا يواجه دفاع الطاعنين خاصة وأن إعلان صحيفة الدعوي رقم ….. لسنة ….. الجيزة تم لجهة الإدارة لغلق المسكن مما يعيبه بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.

[الطعن رقم 2584 –  لسنــة 73 ق  –  تاريخ الجلسة 12 / 12 / 2004]

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

ولاجل العلم

 الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار

الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار المقصود بها اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً ومحلاً لإقامته المعتادة وأن الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض لا يفيد إنهاءها

حيث أن نية الإقامة أمر يبطنه صاحبه وخضوعه لسلطة محكمة الموضوع استقلاله عن العنصر المادي، وعلة ذلك م 29 ق 49 لسنة 1977

إرادة النائب حلولها محل إرادة الصغير فى فترة حضانته، ومؤداه تحديد إقامة الصغير منوط بحاضنة وولى نفسه بلوغه عاقلاً و حقه فى الاستقلال بتحديد محل إقامته ولا ولاية لغيره عليه فى هذا الشأن

وأن إقامة الصغير مع والديه فى عين النزاع وتركه لها لطلاق أمه فى فترة الحضانة وإقامته معها مع اعتباره غياباً عارضاً، وعلة ذلك تجاوزه الخامسة عشرة هجرية وصيرورته ولياً على نفسه،

ومؤداه وجوب استظهار المحكمة من ظروف الدعوى ما إذا كان يرغب فى إنهاء إقامته فى العين التى تركها أم أنه لازال يعتبرها موطنه إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه الخصم .

تمسك الطاعنين بتخلى المطعون ضدها الأولى – ابنة المستأجر – عن حقها فى الامتداد القانونى لعقد إيجار عين النزاع باستمرار إقامتها خارجها مع والدتها بعد بلوغها الخامسة عشرة من عمرها يُعد دفاع جوهري

حيث أن التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بامتداد عـقـد إيجار عـين الـنزاع للمطعـون ضـدها الأولى لإقامـتها الحكمية فـيها مع والدها حتى وفاته دون استـظهار نيتها فى اتخاذها موطناً لها عقب بلوغها أو التخلى عنها بمثابة خطأ وقصور

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن

الـمـقـصود بالإقـامة الـتى يمـتـد بهـا عــقـد الإيـجـار فى مـفـهـوم نـص الـمادة 29 مـن قـانـون إيـجـار الأماكن 49 لسنة 1977 هو التواجد فى عين النزاع الذى تنصرف فيه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة

حتى لو تخلل ذلك فترات غياب متقاربة أو متباعدة لسبب عارض لا يكشف عن رغبته فى إنهاء الإقامة، فلا يكفى مجرد التواجد بالعين المؤجرة حتى لو استطالت مدته ما لم تنصرف نية صاحبه إلى اتخاذها موطناً لإثبات الإقامة

كما لا يكفى مجرد الغياب لإنهاء الإقامة ما لم تنصرف إرادة صاحبه إلى إحداث هذا الأثر، والنية أمر يبطنه صاحبه ويضمره فى نفسه وتستخلصه محكمة الموضوع من الإمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى وملابساتها

وهى عنصر مستقل بذاته عن العنصر المادى، وهو متغير فقد يترك المقيم عين النزاع لسبب عارض ثم تتغير نيته فى تاريخ لاحق بما ينبئ عن رغبته فى إنهاء الإقامة، كما قد يتواجد الشخص فى العين المؤجرة لسبب عارض تتجه نيته بعد ذلك إلى اتخاذها موطناً له

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن

الأصل فى الصغير أن تحل إرادة نائبه محل إرادته فيكون تحديد إقامته فى فترة الحضانة منوطاً بحاضنه وولى نفسه حتى إذا بلغ عاقلاً سواء بظهور الإمارات المعهودة أو بتجاوز خمس عشرة سنة هجرية كانت إرادته نفسه هى محل الاعتبار

إذ يصبح من حقه الاستقلال بتحديد محل إقامته ولا ولاية لغيره عليه فى هذا الشأن

المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه

إذا كان الصغير قد أقام مع والـديه فى عـين الـنـزاع ثم تـركها بمناسبة طلاق أمه فى فـتـرة الحـضانة وأقـام معها عُـدَّ ذلـك غــيابـاً عـارضـاً إذ لا يــمـكــن أن يـنـســب إلــيه إرادة إنهــاء الإقــامة حــتى إذا جــــاوز الـخـامـسـة عــشــرة « هجرية»،

وأصبح ولى نفسه فإنه يتعين على المحكمة أن تستظهر من ظروف الدعوى وملابساتها ما إذا كان قد رغب فى إنهاء إقامته فى العين التى خرج منها أو أنه لا زال يعتبرها موطنه

حيث أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه.

إذ كان الطاعنون قد تمسكوا فى دفاعهم أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها الأولى لم تكن مقيمة مع والدها بعين النزاع وأنها كانت تقيم مع والدتها فى مسكن آخر فى منذ طلاق الأخيرة فى 1/7/1983

وأنها تخلت عن حقها فى الامتداد القانونى لعقد إيجار عين النزاع المستند لإقامتها الحكمية فيها باستمرار إقامتها خارجها مع والدتها بعد بلوغها الخامسة عشرة من عمرها

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهرى وقضى بامتداد عقد إيجار عين النزاع للمطعـون ضـدها الأولى لإقامـتها الحـكـمـية فـيها مع والـدها حـتى وفـاته

دون أن يستـظهـر نـيتها فى اتخاذها موطناً لها عقب بلوغها وزوال الولاية على نفسها أو التخلى عنها فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون الذى جره إلى  القصور فى التسبيب  بما يوجب نقضه.

الطعن رقم 7455 لسنة 80 جلسة 11/1/2017

كيف تنفي امتداد عقد الإيجار القديم وتسترد شقتك قانونا؟

هل ترغب في استرداد شقتك المؤجرة؟ تعرّف على خطوات نفي امتداد عقد الإيجار القديم قانونًا، وشروط الإخلاء، وكيف تحمي حقوقك كمالك وفقًا لأحدث أحكام القانون المصري.

السند القانوني لامتداد الايجار المادة (29) ق 49 لسنة 1977

مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد إجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك.

وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل .

فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة  نشاط تجارى  أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركة العين ويستمر لصالح ورثته وشركاته فى استعمال العين بحسب الأحوال .

وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد .

ملحوظة :

قضى بعدم دستورية الفقرتين الثانية والثالثة من هذه المادة بتاريخ 6/7/1996

امتداد الإيجار القديم في أحكام النقض: المبادئ القضائية الحاسمة

اطّلع على أبرز أحكام محكمة النقض بشأن امتداد الإيجار القديم، وتعرّف على المبادئ القانونية التي ترسم حدود العلاقة بين المالك والمستأجر وفقًا للقانون المصري.

سوف نتعرف علي مبادئ قضاء النقض عن حق امتداد الايجار من خلال عرض الأحكام الكاملة في طعون الايجار القديم شاملة الوقائع .

والنعي علي الحكم المطعون فيه ورد محكمة النقض ببيان مفهوم امتداد عقد الإيجار وتطبيقه وفقا للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .

وفي هذا السياق القانوني الهام سنقوم بفحص تفاصيل امتداد عقد الإيجار مع توضيح نقاط حيوية تساهم في فهم أعمق لهذا الموضوع الشائك.

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بثبوت العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها الثالثة والطاعنين وإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع بذات الشروط الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1982

تأسيسا على أنها شقيقة زوجة المطعون ضده الثاني وأنها كانت تقيم معها إقامة دائمة مستمرة منذ بدء العلاقة الايجارية إعمالا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها.

وهو نص قضى بعدم دستوريته، وأصبح الأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة لا يستفيدون من الامتداد القانوني ومن ثم فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 3908 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 30 / 08 / 1999 –  مكتب فني 50 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1004 – تم رفض هذا الطعن]

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بثبوت العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها الثالثة والطاعنين وإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع بذات الشروط الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1982

تأسيسا على أنها شقيقة زوجة المطعون ضده الثاني وأنها كانت تقيم معها    إقامة دائمة مستمرة   منذ بدء العلاقة الايجارية إعمالا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها.

وهو نص قضى بعدم دستوريته، وأصبح الأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة لا يستفيدون من الامتداد القانوني ومن ثم فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 3908 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 30 / 08 / 1999 –  مكتب فني 50 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1004 – تم رفض هذا الطعن]

قضت محكمة النقض انه:

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 33 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997

بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن :

وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسن أيتهما أقل”

مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصوراً علي الأشخاص الوارد بيانهم- بيان حصر – في الفقرة الأولي من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولي.

[الطعن رقم 2817 –  لسنــة 62 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 06 / 1999]

امتداد الايجار الى أشقاء المستأجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ علاء الدين أحمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن :

الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم الدعوى رقم 5718 لسنة 1998 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 13/3/1960 والإخلاء والتسليم

وقالوا بياناً لدعواهم

• إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث المطعون ضدهم من سلفهم عين النزاع بقصد استعمالها سكناً وبوفاته بتاريخ 25/11/1998 لم يترك سوى أشقائه المطعون ضدهم وهم ممن لا يمتد عقد الإيجار إليهم . أقاموا الدعوى ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات
• استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 4218 لسنة 3 ق القاهرة وبتاريخ 5/2/2000 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى.
• طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون:

 إن الحكم أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى على ما استخلصه من إيصالي سداد الأجرة الصادرين من الطاعن الأول للمطعون ضدها الأولى في 30/1/1990، 4/9/1997 .

من نشوء علاقة إيجاريه جديدة بين الأول وبين المطعون ضدهم في العين محل النزاع وأن استلامه الأجرة وإصداره الإيصالين يعد إقراراً منه بقيام هذه العلاقة .

في حين أن استلامه الأجرة وإصداره الإيصالين للمطعون ضدها كان باعتبارها مقيمة بالعين إعمالاً لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 .

وليس إرادة منه في إنشاء علاقة إيجاريه جديدة وأنه بصدور الحكم بعدم دستورية هذه المادة أضحت يد المطعون ضدهم على العين بلا سند وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

إذ جرى قضاء هذه المحكمة على أن الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد (33) بتاريخ 14/8/1997

والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 قد ترتب عليه زوال النص منذ نشأته فانتفى وجوده القانوني منذ هذا التاريخ

ولم يعد يصلح لإحداث الآثار القانونية للنص الصحيح إلا أنه لم ينف وجوده الفعلي قبل نشر الحكم لواقعة ظهر خلالها بمظهر النص الصحيح

وهو ما من شأنه أن يخدع كلا من المؤجر والمستأجر على سواء فأثر على إرادتهما فوقعا كلاهما في غلط نتيجة خطأ المشرع …

و  الغلط واقع يتعين اعتباره عند تقييم تصرفات الطرفين تمهيداً للتطبيق القانوني الصحيح – الذي هو واجب محكمة النقض – والتفرقة بين الوجود الفعلي للنص

والوجود القانوني أمر تحتمه طبيعة التشريع باعتباره عملاً إرادياً محضاً يتجه إلى إحداث نتيجة محددة هي بيان حكم القانون في واقعة بعينها ومن المستقر أن الروابط القانونية لا تتعدل إلا إذا استجدت واقعة قانونية

ومن الوقائع القانونية مجموعة من الأعمال الإرادية تستهدف إحداث آثار محددة سماها المشرع بالتصرفات ووضع لها نماذج بعينها فبين شروط صحتها الموضوعية والشكلية إن هي استكملتها أنتجت الأثر القانوني الذي رسمه المشرع لها

وإن هي خالفتها كانت باطلة لم تنتج الأثر القانوني المرسوم وخرجت من إطار التصرفات لتدخل في عموم الوقائع القانونية ومجرد البطلان وإن نفى الأثر القانوني للتصرف فلا ينفي وجوده الفعلي كأمر وقع

وقد ينشأ من مجرد وقوعه المادي آثار قانونية فالزواج الباطل لا يبطل الاستمتاع ولا النفقة وإنما قد يوجب العدة وثبوت النسب ، والشركة الباطلة لا وجود قانوني لها

ولكن قد يؤثر سبق وجودها في توزيع الأرباح والخسائر وهكذا فالتشريع غير الدستوري وهو تصرف باطل لا ينتج الأثر القانوني للتشريع الصحيح ولكن يبقى مجرد واقعة قد يكون لمجرد وقوعها آثار على الإرادات التي انخدعت بها

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه – بإلغاء الحكم المستأنف – وبرفض الدعوى على ما استخلصه من الإيصالين المؤرخين 3/11/1990، 4/9/1997 – المقدم صورتهما بالأوراق – والصادرين عن الطاعن الأول للمطعون ضدها الأولى من نشوء علاقة إيجاريه جديدة ومباشرة بين الأول وبين الأخيرة بوصفها من ورثة المستأجر الأصلي – شقيقها –

في حين أن الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 السالفة

قد ترتب عليه زوال النص منذ نشأته فانتفى وجوده القانوني من تاريخ نشر الحكم بعدم دستوريته بالجريدة الرسمية وأنه ولئن لم يعد يصلح سنداً للمطعون ضدهم أشقاء المستأجر الأصلي في امتداد عقد الإيجار إليهم

إلا أنه لم ينف وجوده الفعلي قبل نشر الحكم وأثر على إرادة طرفي النزاع

 فكان قبض الطاعن الأجرة من ورثة المستأجر الأصلي وإصداره الإيصالين باسم المستأجر الأصلي “مناولة المطعون ضدها” إذعاناً لقواعد الامتداد القانوني المنصوص عليها في المادة 29 السالفة وليس فيه ما ينبئ عن إرادة إنشاء علاقة إيجاريه جديدة منبتة الصلة عن عقد الإيجار الأصلي

 ومن ثم فإنه بزوال النص انتفى سند المطعون ضدهم “أشقاء المستأجر الأصلي” في الإقامة بالعين المؤجرة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون

وأخطأ في تطبيقه مما حجبه عن بحث ما تمسك به المطعون ضدهم بصحيفة استئنافهم من مشاركتهم للمستأجر الأصلي الإقامة بعين النزاع منذ بدء الإجارة إعمالاً لقواعد المساكنة

ويعيبه بالقصور ويوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية لمحكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 549 – لسنة 70 ق – تاريخ الجلسة 19 / 1 / 2012 ]

الالزام بتحرير عقد ايجار للمتد له

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ سامح إبراهيم محمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعنتان الأولى والثانية أقامتا على المطعون ضدهم الدعوى رقم 3168 لسنة 1996 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم :

بإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن الشقة المبينة بالأوراق وقالتا بيانا لذلك إنهما تقيمان بتلك الشقة بعد أن تركها لهما والدهما المستأجر الأصلي مما يحق لهما طلب امتداد عقدها لهما وفق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977

ومن ثم فقد أقامتا الدعوى و تدخلتا الطاعنتان الثالثة والرابعة انضمامياً في الدعوى للحكم لهما بذات الطلبات حكمت المحكمة برفض الدعوى.

استأنفن الطاعنات هذا الحكم بالاستئناف رقم 9242 لسنة 116 ق القاهرة وبتاريخ 21/ 12/ 1999 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف

طعن الطاعنات في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه

وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقلن :

 إن الحكم استند في قضائه برفض الدعوى إلى أن عقد إيجار الشقة الصادر لوالدهن قد انقضى بحكم الإخلاء الصادر في الدعوى رقم 324 لسنة 1994 كلي الجيزة الذي يعتبر حجة عليهن

في حين أنهن تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد الإيجار لهن عملا بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تجعل للأولاد الذين يقيمون مع المستأجر الأصلي – في حالة ترك العين – حق الإقامة وامتداد العقد

ودللن على ذلك بوثيقة زواج والدهن بأخرى تفيد إقامته بمسكن آخر.

وصورة صحيفة جنائية وصورة بطاقتهن الشخصية ومظاريف خطابات جميعها تفيد إقامتهن بعين النزاع بعد أن تركها والدهن المستأجر الأصلي وانتقاله للإقامة بشقة أخرى

بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار في حالة الوفاء أو الترك لا يعتبرون مستأجرين أصليين معه للعين

بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد مع المؤجر بحيث إذا ما أخل المستأجر بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصام المقيمين معه

إلا أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه من أقاربه الذين عددته المادة 29/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون

 إعمالا لحكم المادة المذكورة ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية. أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالي خارجاً عن العلاقة الايجارية

وعلى ذلك فإن القضاء بإخلائه لا يحمل على معنى فسخ الإجارة التي ظلت قائمة حتى تاريخ تركه العين إلى المستفيدين وإنما يعد أثراً مترتباً على زوال صفته كمستأجر وصيرورته بالترك غير صاحب حق في الانتفاع بالعين المؤجرة

ويكون الحكم الصادر ضده غير ذي حجية على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالي أي أثر على قيام حقهم في العين وبقاء علاقتهم الايجارية عنها

وكان من المقرر أيضاً وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلانه إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها.

 لما كان ما تقدم

وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بحقهن في الإقامة بعين النزاع استنادا لحكم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 باعتبارهن كن مقيمات بعين النزاع مع والدهن المستأجر الأصلي لها حتى وفاة والدتهن وزواجه بأخرى

وتركه الإقامة بتلك الشقة وإقامته بشقة أخرى في تاريخ 23/ 2/ 1992 واستمرت هذه الإقامة إلى ما بعد إقامة المطعون ضدهم الدعوى 324 لسنة 1994 كلي الجيزة بإخلاء والدهم من شقة النزاع وقضى بإخلائه

 ودللن على ذلك بالمستندات الواردة بسببي النعي وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لدفاع الطاعنات ولم يتناول تلك المستندات بأي بيان بل عمد إلى اطراحها دون تبرير

مغفلا بذلك بحثها أو مناقشة دلالتها تعرفاً على ما قد يكون لها من أُثر في مساندة دفاع الطاعنات وفي قضائه باعتبار أنه دفاع جوهري

قد يتغير به إن صح وجه الرأي في الدعوى وقضى برفض دعوى الطاعنات بطلب تحرير عقد إيجار لهن عن عين النزاع استنادا لنص المادة 29 سالفة البيان بمقولة :

أن حجية الحكم الصادر بإخلاء والدهن تمتد إليهن باعتبارهن خلفاً خاصاً له واعتبر أن مجرد انقضاء عقد الإيجار الصادر لوالدهن المستأجر الأصلي

بصدور ذلك الحكم لا يجيز لهن التمسك بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حاجباً نفسه بذلك عن بحث مدى توافر شروط تطبيق هذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

[الطعن رقم 411 – لسنة 70 ق – تاريخ الجلسة 18 / 1 / 2012 ]

استنفاد مرات الامتداد لعقد الايجار القديم

 بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ سامح إبراهيم محمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن المطعون ضده أقام على الطاعنة عن نفسها وبصفتها وصية الدعوى رقم 85 لسنة 2007 سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الايجارية الموقعة بين مورثه ومورث مورثها لاستنفاد مرات الامتداد مع التسليم

وقال بيانا لذلك

أنه بموجب عقد إيجار استأجر والد زوج المطعون ضدها من مورثه الشقة المبينة بالصحيفة وبعد وفاته امتد ذلك العقد إلى زوجها الذي توفى عام 2006

ومن ثم فلا يمتد العقد إليها فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً. وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات.

استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2702 لسنة 84 ق أسيوط “مأمورية سوهاج” وبتاريخ 8/ 12/ 2010 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة عن نفسها وبصفتها وصية على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول :

أن الحكم قضى بإنهاء العلاقة الايجارية لاستنفاد مرات الامتداد في حين أن عقد إيجار الشقة موضوع الدعوى امتد إلى زوجها عن والده المتوفى في تاريخ سابق على صدور حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 70 لسنة 18 ق

الذي حظر امتداد العقد لأكثر من مرة على الوقائع اللاحقة على نشره ومن ثم فلا أثر على امتداد العقد إليها وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن قضاء المحكمة الدستورية الصادر بتاريخ 3/ 11/ 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية “دستورية” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاء أو الترك

وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة

 إلا أنه

 لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم

وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/ 11/ 2002

وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري

أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك

بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/ 11/ 2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار

وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه

فتعد عقودا قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر

ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاء أو الترك.

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد تنكب هذا النظر

وبنى قضاءه على أن عقد إيجار شقة النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعنة بعد أن امتد من قبل إلى زوجها عن والده الذي توفى بتاريخ 28/ 2/ 2002 وأصبح مستأجرا أصليا قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر

حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوي قرباه المقيمين معه من أزواج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسري إلا على الوقائع اللاحقة على نشره

فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون مما يعيبه ويستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف أسيوط “مأمورية سوهاج” وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 749 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 18 / 1 / 2012 ]

 الإقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ أشرف أحمد كمال الكشكي “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعنة أقامت على المطعون ضدها الدعوى رقم 1635 لسنة 2002 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء وفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1970 وإخلاء الشقة المبينة بالعقد والصحيفة والتسليم.

 وقالت بياناً لذلك

 إنه بموجب ذلك العقد استأجر والد المطعون ضدها شقة النزاع من مورثها وبعد وفاته امتد العقد لزوجته وأثناء حياته تزوجت ابنته المطعون ضدها واستقلت بالإقامة مع زوجها بشقة الزوجية

إلا أنها استولت على شقة النزاع بعد وفاة والدتها التي كانت تقيم بمفردها فأقامت الدعوى. أدخلت المطعون ضدها ورثة المؤجر خصوماً في الدعوى.

 ووجهت دعوى فرعية بطلب إلزامهم بتحرير عقد إيجار لها لامتداد العلاقة استناداً إلى إقامتها بها وقت وفاة والدتها. أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت للشهود و حكمت بالطلبات وبرفض الدعوى الفرعية.

 استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 2047 لسنة 8 ق. القاهرة. وبتاريخ 8/2/1993 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1970 للمطعون ضدها.

 طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إنه مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقولان :

 إن الحكم المطعون فيه قضى بامتداد عقد الإيجار للمطعون ضدها على سند من إقامتها وزوجها مع والدتها بشقة النزاع التي امتد إليها عقد الإيجار من زوجها المستأجر الأصلي

وأنها ظلت مقيمة بها هي وزوجها حتى وفاة والدتها والتفتت عن دفاع الطاعنة الذي تمسكت به من انتفاء إقامة المطعون ضدها بشقة النزاع واستقلالها بمسكن آخر للزوجية

ودللت على ذلك بمستندات عبارة عن شهادة صادرة من شركة توزيع الغاز والشركة المصرية للاتصالات وشركة توزيع الكهرباء تأييداً لدفاعها إلا أن الحكم المطعون فيه لم يأبه بكل ما تقدم

ولم يتناوله بالبحث والتمحيص أو يرد على تلك المستندات رغم ما لها من دلالة يتغير ببحثها وجه الرأي في النزاع مما يعيبه بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أنه لما كان مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الإقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن – إلى من عددهم ذلك النص في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين

هي التي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة

وكان الزوج هو الملزم شرعاً بإعداد مسكن له ولزوجته مما له من حق الاحتباس والقرار فيه مما لازمه أن تكون إقامة الزوجة بذلك المسكن فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن هذا المدلول ومن ثم لا يسوغ امتداد عقد إيجار سكن والدتها إليها

وفقاً لنص المادة 29 المشار إليها مهما استطالت مدة إقامتها بها وأياً كان مبعثها أو دواعيها إلا إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة ومستقرة باعتباره وحده مسكناً للزوجية وذلك حتى الوفاة.

وأن إغفال الحكم بحث مستندات الخصم والرد على ما أبداه من دفاع يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة قصور في أسباب الحكم الواقعية.

ومؤدى ذلك أنه إذ طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً.

 لما كان ذلك

 وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة بطلب إنهاء عقد الإيجار وفي الدعوى الفرعية بإلزامها وباقي ورثة المؤجر بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها وامتداد العلاقة الايجارية إليها

استناداً إلى ما خلص إليه أخذاً من أقوال الشهود أن شقة النزاع هي مسكن الزوجية لإقامة المطعون ضدها بها إقامة مستقرة هي وزوجها مع والدتها بعد امتداد عقد الإيجار للأخيرة من زوجها المستأجر الأصلي

وأنها ظلت مقيمة بها حتى وفاة والدتها والتفت عن بحث دفاع الطاعنة الذي تمسكت به أمام محكمة الموضوع من انتفاء إقامتها بشقة النزاع وإقامتها بصفة مستقرة بمسكن آخر هو مسكن الزوجية

ولم يعن ببحث دلالة المستندات المقدمة منها المؤيدة لدفاعها رغم ما قد يكون لها من دلالة قد يتغير ببحثها وجه الرأي في الدعوى وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بالإخلال بحق الدفاع.

“لذلك”

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية رقم 2047 لسنة 8 ق. القاهرة إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضدها المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 6160 – لسنة 75 ق – تاريخ الجلسة 14 / 1 / 2012 ]

 عناصر الترك ووفاة المستأجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / محمد جلال عبد العظيم “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في :

أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 6133 لسنة 1995 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانقضاء العلاقة الايجارية على سند من أنه بموجب العقد المؤرخ 20/4/1961 استأجر الطاعن منه عين النزاع باسم والده

إلا أن العقد تحرر باسم الأول نظرا لسفر الأخير خارج البلاد وقت التعاقد وأقام الطاعن مع والديه بالعين حتى تزوج وترك الإقامة بها

وانتقل بمسكن الزوجية استمر والداه بالعين إلى أن توفى والده ومن بعده والدته بتاريخ 2/11/1994 دون أن يكون أحد مقيم معها ومن ثم تنقضي العلاقة الايجارية

 إلا أن المطعون ضده فوجئ الطاعن يحاول الإقامة بالعين فأقام الدعوى ، وندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت المحكمة بالطلبات.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 7166 لسنة 72 ق لدى محكمة استئناف القاهرة التي قضت بتاريخ 16/6/1999 بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وبيانا لذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم تخليه عن عين التداعي وأيد ذلك بإيصالات سداد الأجرة غير أن الحكم المطعون فيه طرح تلك المستندات وقضى بإخلائه تأسيسا على أنه تخلى عن العين لزواجه بعين أخرى مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

 ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ـ في شأن تأجير وبيع الأماكن ـ يقوم على عنصرين :

• عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي
• عنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة نية التخلي عن العلاقة الايجارية

ولا تثريب على المستأجر إن هو انقطع عن الإقامة في العين لفترة طالت أم قصرت ما دام قائما بتنفيذ التزاماته وأخصها الوفاء بالأجرة وأن عدم إقامته الفعلية بالعين لا يعتبر تخليا عنها منهيا لعقد الإيجار ، وأن عدم مناقشة الحكم لمستندات في الدعوى مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة فيها يعيب الحكم القصور.

 لما كان ذلك

وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما استخلصه من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الطاعن ترك العين محل النزاع بقصد التخلي عنها لوالديه بعد أن تزوج وانتقل لعين أخرى .

ولم يعد إلا بعد وفاتهما دون أن يعرض الحكم لدلالة ما قدمه الطاعن ـ تأييدا لدفاعه بعدم تخليه عن العين ـ من إيصالات سداد أجرتها للمطعون ضده باسمه عن الفترة من 1/3/1993 حتى 1/6/1993

وإيصال شهر سبتمبر 1993 وهو ما يعيبه بالقصور في التسبيب الذي جره للخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1970 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 1 / 6 / 2011 ]

تنازل عن الإيجار دون إذن صريح من المؤجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ حامد عبد الوهاب علام  (نائب رئيس المحكمة)  والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين الدعوى رقم 424 لسنة 1989 مساكن الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية فيما بينهما عن العين المبينة بالصحيفة وإلزامهم بتحرير عقد إيجار بذات الشروط الواردة بالعقد المؤرخ 1/6/1946

 وقال بيانا لها

 إنه بموجب هذا العقد استأجر المطعون ضده الثالث العين محل التداعي وأنه بتاريخ 3/3/1963 قام المذكور ببيعها له بكافة مقوماتها المادية والمعنوية وطبقاً للمادة 549 من القانون المدني . لذا أقام الدعوى.

تدخل المطعون ضده الثاني منضماً للمطعون ضده الأول في طلباته مستنداً إلى وجود شركة تضامن فيما بينهما في عين التداعي.

كما أقام الطاعنون على المطعون ضدهم الدعوى رقم 757 لسنة 1992 مساكن كلي الإسكندرية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 وإخلاء العين محل النزاع

وتسليمها لهم وبياناً لها قالوا أن المطعون ضده الثالث تنازل عن العين وعقد الإيجار للمطعون ضده الأول دون إذن كتابي صريح منهم.

ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت في الدعوى رقم 757 لسنة 1992 بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 مع الإخلاء والتسليم وفي موضوع الدعوى رقم 424 لسنة 1989 إيجارات كلي الإسكندرية وموضوع التدخل برفضهما.

 استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 4024 لسنة 54 ق الإسكندرية و كما استأنفه بالاستئناف رقم 4037 لسنة 54 ق أمام ذات المحكمة كما استأنفه المطعون ضده الثالث بالاستئناف رقم 4032 لسنة 54 إسكندرية

وبعد أن صححت المحكمة الاستئنافات الثلاثة قضت بتاريخ 13/3/1999 بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى رقم 424 لسنة 1989 بإثبات العلاقة الايجارية

فيما بين المطعون ضده الأول وبين الطاعنين وبإلزامهم بتحرير عقد إيجار بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 وفي الدعوى رقم 757 لسنة 1992 برفضها.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون :

 إنهم تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن المطعون ضده الأول قد تنازل عن الإيجار للمطعون ضده الثاني دون إذن صريح من المؤجر وتحت ستار عقد شركة صوري

وبفرض صحة هذا العقد وقيام تلك الشركة إلا أن الثابت بالأوراق تخليه عنها وتركها للشريك “المطعون ضده الثاني”

وهو ما يوجب إنهاء العلاقة الايجارية وإخلاء المطعون ضده الأول منها عملاً بحكم المحكمة الدستورية العليا والذي قضى بعدم جواز امتداد عقد إيجار الأماكن المؤجرة للنشاط التجاري للشريك

وهو دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن بحثه وتمحيصه والرد عليه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان دفاعاً جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يقتضي بطلانه

بما مؤداه أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصراً.

كما أن من المقرر أن النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن – أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية … ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ….

ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر

يدل على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية ….

ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.

لما كان ذلك

 وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية بتاريخ 6/7/1996 بعدم دستورية ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – من أنه :

إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح …. وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال

ونشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية بتاريخ 18/7/1996 مما لا يجوز معه – على ما سلف بيانه – تطبيق هذا النص في الدعوى الماثلة.

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا أمام محكمة أول درجة بمذكرتهم المقدمة بجلسة 5/3/1997 بأن عقد الشركة المحرر بين كل من المطعون ضده الأول وبين المطعون ضده الثاني والمؤرخ 1/5/1988 هو  عقد صوري  .

 وعلى فرض صحة هذا العقد والذي استند إليه المطعون ضده الثاني في شغل عين النزاع. فإن المطعون ضده الأول قد تخارج من هذه الشركة وترك العين للمطعون ضده الأول وأن من شأن ذلك وجوب فسخ عقد الإيجار إعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 والتي كانت تجيز امتداد عقد الشركة للشريك.

كما تمسكوا بهذا الدفاع بمذكرتهم المقدمة أمام محكمة الاستئناف أثناء حجز الاستئناف للحكم . وهو دفاع جوهري من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع وتمحيصه رغم جوهريته وقضى بثبوت العلاقة الايجارية للمطعون ضده الأول على العين محل النزاع وبإلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الأول بذات شروط العقد المؤرخ 1/6/1946 وبذات الأجرة.

وفي دعوى الطاعنين رقم 757 لسنة 1992 مساكن إسكندرية الابتدائية برفضها الأمر الذي يعيبه بالقصور في التسبيب أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

لـــذلــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1211 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 8 / 5 / 2011 ]

مساكنة شقيقه المستأجر الأصلي

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ نبيل عثمان “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعن أقام على المطعون ضدهن من الأولى حتى الرابعة الدعوى رقم 331 لسنة 1997 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهن بتحرير عقد إيجار له عن عين التداعي لقاء أجرة مقدارها 4.73 جنيه شهريا تأسيسا على أنه كان يساكن شقيقه المستأجر الأصلي لعين التداعي منذ بدء الإيجار.

وإذ ترك الأخير الإقامة بها أمتد العقد له فأقام الدعوى و أدخل الطاعن المطعون ضدها الخامسة ليكون الحكم في مواجهتها. حكمت المحكمة برفض الدعوى.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 5094 لسنة 2 ق القاهرة ، وبتاريخ 12/5/1999 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف،

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه كان يساكن شقيقه المستأجر الأصلي بالعين محل التداعي منذ بدء الإيجار وبأن إقامته بها استمرت بعد ترك الأخير لها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير لإثبات هذا الدفاع غير أن الحكم المطعون فيه قضى برفض دعواه تأسيسا على أنه ليس ممن نص القانون على امتداد العقد له بعد ترك المستأجر العين دون أن يعرض لدفاعه المشار إليه ملتفتا عن طلبه الإحالة إلى التحقيق أو ندب خبير فإنه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

 ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لعقد إيجار المسكن طابعا عائليا وجماعيا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم في المسكن بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءه به وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – حقا في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار ومادام أن إقامة هؤلاء المساكنين لم تنقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الامتداد القانوني للعقد

كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية وأنه وإن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الخصوم إلى ما يطلبونه من إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ما يجوز إثباته بشهادة الشهود إلا أنها ملزمة إذا رفضت هذا الطلب أن تبين في حكمها ما يسوغ رفضه.

لما كان ذلك

 وكان الطاعن قد تمسك بدفاعه الوارد في سبب النعي وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير لإثبات هذا الدفاع، وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه برفض دعواه بإلزام المطعون ضدهن من الأولى إلى الرابعة بتحرير عقد إيجار

تأسيسا على أنه ليس ممن نص القانون على امتداد عقد الإيجار له بعد ترك المستأجر الأصلي العين – دون أن يعرض لدفاعه ويرد على طلبه بإحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير

بما يسوغ رفضه رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن ثبت – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضدهن عدا الخامسة المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1334 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 4 / 5 / 2011 ]

 أثر وفاة المستأجر وزوجته دون وجود مقيم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ نبيل أحمد عثمان “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن المطعون ضدهن من الأولى إلى الخامسة أقمن على كل من الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 111 لسنة 2005 أمام محكمة قنا الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/9/1973 وإخلاء الشقة محل التداعي والتسليم

وقلن بيانا لذلك

 إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث الطاعن الشقة محل التداعي وإذ انتهى العقد بوفاته وزوجته من بعده ولم يكن أحد يقيم مع الأخيرة قبل وفاتها إلا أنهن فوجئن بالطاعن يضع اليد عليها فأقمن الدعوى .

ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره أحالت الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شهود الطرفين حكمت برفض الدعوى.

استأنف المطعون ضدهن الخمسة الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 330 لسنة 28 ق لدى محكمة استئناف قنا التي قضت بتاريخ 8/9/2009 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار سالف الإشارة إليه والإخلاء والتسليم.

 طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقيم مع والده بالعين موضوع النزاع إقامة مستقرة حتى وفاته عام 1982 ومن ثم يمتد عقد الإيجار له وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن تحقيق هذا الدفاع وقضى بإخلاء عين التداعي لأنه لم يكن يقيم مع والدته حتى وفاتها فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لما كان النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن :

“…….. لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك………”

مما مفاده : أنه يكفي لاستمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة لأولاد المستأجر بعد وفاته ثبوت إقامتهم معه عند الوفاة دون اشتراط الإقامة اللاحقة  فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون

 ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة

 إذ يضحى انتفاعه بها حقا له وليس واجبا عليه، وأن الاستئناف ينقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف وفقا لما تقضي به المادة 233 من قانون المرافعات بما سبق أن أبداه المستأنف عليه أمام محكمة أول درجة من دفوع وأوجه دفاع

وتعتبر هذه وتلك مطروحة على محكمة الاستئناف للفصل فيها بمجرد رفع الاستئناف حتى ما كان منها قد صدر برفضه حكم مستقل من محكمة أول درجة

وأغناه عن استئنافه صدور الحكم في الدعوى لمصلحته وعلى المحكمة أن تفصل فيها إلا إذا تنازل المستأنف عليه عن التمسك بها صراحة أو ضمنا

 لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك أمام الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة أنه كان يقيم مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته عام 1982 حيث كان يبلغ من العمر ستة عشر عاما ثم عاد وتمسك بهذا الدفاع أمام محكمة الاستئناف بمذكرات دفاعه المقدمة بجلسة 17/6/2009، 8/9/2009

غير أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء العين على سند أنه لم يكن يقيم مع والدته قبل وفاتها مغفلا بذلك تمحيص دفاع الطاعن سالف الذكر رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف قنا وألزمت المطعون ضدهن الخمس الأول المصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعاب للمحاماة

[الطعن رقم 15779 – لسنة 79 ق – تاريخ الجلسة 6 / 4 / 2011 ]

ثبوت العلاقة الايجارية

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ أشرف عبد الحي القباني “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في :

 أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 10190 لسنة 1989 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينهما عن الشقة المبينة بالصحيفة وإلزامه بتحرير عقد إيجار لها عنها وقالت بيانا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/8/1951 استأجر شقيقها تلك الشقة وأنها كانت تقيم معه فيها حتى وفاته فأقامت الدعوى

كما أقام الطاعن على المطعون ضدها وأخرى غير مختصمة في الطعن الدعوى رقم 12733 لسنة 1989 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بانتهاء عقد إيجار شقة النزاع تأسيسا على أن شقيق المطعون ضدها كان يقيم فيها بمفرده حتى وفاته

ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وأحالتهما إلى التحقيق – وبعد أن استمعت إلى الشهود – حكمت برفض الدعوى رقم 10190 لسنة 1989، وبالطلبات في الدعوى رقم 12733 لسنة 1989.

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 11124 لسنة 108 ق لدى محكمة استئناف القاهرة ، كما استأنفته المحكوم ضدها الأخرى بالاستئناف رقم 12122 لسنة 108 ق لدى ذات المحكمة التي ضمت الاستئنافين للارتباط وبتاريخ 15/4/1992 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها عن شقة النزاع.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

• وحيث إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية
•  وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة حتى ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشفا عن عيب صاحب النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص
• ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهذا الأمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.

 لما كان ذلك

وكانت المحكمة الدستورية العليا قضت بتاريخ 2/8/1997 في الطعن رقم 116 لسنة 18 ق بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 14/8/1997 العدد رقم 33

وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها عن شقة النزاع تأسيسا على امتداد عقد إيجار شقيقها المستأجر الأصلي لها على سند من النص المذكور فإنه يكون قد خالف القانون مما يعيبه ويستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث سببي الطعن ، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدها المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 11124 لسنة 108 ق القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفة المصروفات ومائة جنيه أتعاب محاماة

الطعن رقم 3433 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 16 / 3 / 2011

أحدث أحكام محكمة النقض في امتداد عقد الإيجار

تعرف علي أسس وشروط امتداد عقد الإيجار للمستفيد من ورثة المستأجر الأصلي والحديث هنا عن عقد الإيجار القديم الخاضع لقواين الإيجار الاستثنائية وليست الخاضعة لأحكام القانون المدني أى المحررة قبل 31/1/1996 وذلك علي ضوء أحدث أحكام النقض في امتداد عقد الإيجار .

تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلى إلى ابنته الطاعنة الأولى وإلى حفيدة الطاعن الثانى المقيمين معه حتى وفاته فى عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بامتداد عقد الإيجار لهما على أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولى مع والدتها حتى تاريخ وفاتها فى …… وأن الطاعن الثانى لا يستفيد من مزية الامتداد القانونى بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن  امتداد عقد الإيجار للأحفاد  وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 2634 لسنة 73 ق – جلسة 1/12/2004)

عقد إيجار المسكن . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له . امتداده لصالح زوجة أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك . الانقطاع العارض عن الإقامة منها استطالت مدته . لا يحول دون توافرها . لا يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصة تأجير العين المؤجرة من الباطن مفروشة فى الحالات التى يجيزها القانون . علة ذلك .

(الطعن رقم 929 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005)

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً لما ذهب إليه اخذاً بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لانتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته – المستأجرة الأصلية – حتى الوفاة مستدلاً على ذلك بقيام الأخير بتأجيرها من الباطن مفروشاً حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن انقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشاً لم يكن تخلياً منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون قد شابه القصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 929 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005)

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي  /  /    ،   /   /   بأنه يستمد حقه فى امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلى لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل على ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه فى الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحاً على محكمة ثاني درجة إعمالاً للأثر الناقل للاستئناف.

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائى وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن امتداد عقد إيجار عين النزاع له عن وفاتها وهو ما لا يصلح رداً على ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهرى يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون معيباً بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 458 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005 )

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن عقد إيجار شقة التداعى امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذى أمتد إليها من جدته المستأجرة الأصلية وأن وكيل المطعون ضدها فى إدارة العقار تقاضى منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000 بموجب إيصالات أقر له فيها بامتداد العقد إليه عن جدته ……. المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم  …… الصادر من  …… عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلى الأستاذ / ……… يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به شقة التداعى وتحصيل الايجار .

وإذ اكتفى الحكم المطعون فيه رداً على دفاع الطاعن بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها – والتى لم يجحدها المطعون ضدهما – مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2477 لسنة 73 – جلسة 2/3/2005)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلى – المرحوم والده – إقامة مستقرة حتى وفاته – ودلل على ذلك بأقوال شاهديه والتى استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه واعتباره مستأجراً بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين .

إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائى وبانتهاء عقد الايجار والإخلاء والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم – رغم أن احدهما بائع ملابس متجول والآخر بائع بمحل بالمنطقة – وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين فى أسبابه ما يبرر هذا الاطراح.

كما أنه استدل على عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة على ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد على توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي – البيطاش – رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها على عدم توافر شروط امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس فى القانون ما يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر فى ذات المدينة فإن الحكم يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 901 لسنة 74 ق – جلسة 27/3/2005)

قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 فى القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية “دستورية” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك .

وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين فى خصوص هذا الحكم ، وأعملت الرخصة التى خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانونها .

وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية الحاصل فى 14/11/2002 ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس فى تاريخ سابق على ذلك  ، بما مؤداه أن جميع العقود التى كانت قائمة فى يوم 14/11/2002 .

ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانونى لعقود الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التى ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية .

وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها فى المادة 29 السالف الإشارة إليها ، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .

(الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

إذ كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والده الذى توفى بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضى إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره .

فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقى مقيماً مع والده فى عين النزاع إلى وقت وفاته ، وهو دفاع – لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلى والده  ، متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيباً .

(الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع امتد إليها ولإخوتها من والدهم المستأجر الأصلى لإقامتهم معه حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم باسم والدتهم وحدها ، وإذ أقام الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من انتفاء إقامة أى من أولاد المستأجر الأصلى – ومن بينهم الطاعنة – بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من امتداد العقد إليها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلى حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2552 لسنة 73 ق – جلسة 20/4/2005)

المقيمون مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى . عدم جواز ترتيب أية التزامات فى ذمتهم خلال مشاركتهم له المكان المؤجر . وفاة المستأجر أو تركة العين . أثره . امتداد العقد لصالحهم بقوة القانون وانتقال جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية .

(الطعن رقم 269 لسنة 74 ق – جلسة 8/6/2005)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثة المطعون ضدها ووالدته قد امتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية العقد سند الدعوى ودلل على صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة فى صورة صحيفة الدعوى رقم  ….. لسنة 2003 إيجارات كلى شمال القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عن النزاع إليه من مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 1964 .

ولما كان الحكم الابتدائى قد انتهى إلى رفض الدفع بالصورية على ما ضمنه أسبابه من أن الطاعن قد وقع على عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح سبباً للرد على الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول فى رفض الدفع بالصورية على عبارات العقد المطعون عليه على ما سلف بيانه وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى لأسبابه وأمسك عن الرد على طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانوناً لإثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1863 لسنة 74 ق – جلسة 16/6/2005)

المستفيدين من مزية الامتداد القانونى لعقد الإيجار – حلولهم محل المستأجر الأصلى فيه إثر وفاته أو تركه المسكن – م 21/1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29/1ق 49 لسنة 1977 – الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً – لا أثر له – علة ذلك .

النص فى المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن القانون قد أحل المستفيدين من مزية الامتداد القانونى واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم فى النص محل المستأجر الأصلى فى عقد الإيجار إثر وفاته أو تركه المسكن .

أى أنهم قد أضحوا دون طرفاً فى العقد منذ انقضى بالنسبة له ، وكان حكم هذا النص الواجب التطبيق على واقعة النزاع يطابق حكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – بغض النظر عن حكم المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم 11لسنة 18ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 .

بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل

(الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق – جلسة 19/3/2003)

وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجر – امتداد العقد لصالح أقاربه نسباً أو مصاهرة – شرطه – إقامتهم معه مدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل – م21/1 ق 52 لسنة 1969 – لا يحول دون إعمال النص الحكم بعدم دستورية المادة 29 من ق 49 لسنة 1977 المقابلة له – علة ذلك .

نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 – المنطبق على واقعة النزاع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل .

ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له ، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله – الذى لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا – فالأحكام بعدم الدستورية هى أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي – دون غيرها – المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملاً بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون 48 لسنة 1979 .

(الطعن رقم 1758 لسنة 72 ق – جلسة 26/5/2003)

تسليم المطعون ضدها الثانية بأن المطعون ضدها الأولى وحدها التى أقامت مع المستأجرة الأصلية لعين النزاع حتى وفاتها وهى التى انفردت برفع دعوى فرعية بطلب امتداد الإيجار لها – مؤداه – انتفاء مصلحتها فى الطعن بالاستئناف على الحكم الصادر بانتهاء عقد الإيجار وبرفض الدعوى الفرعية – أثره – عدم قبول الطعن – الطعن بالاستئناف بعد الميعاد من المطعون ضدها الأولى استناداً لنص المادة 218 مرافعات – غير مقبول – مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاءه بقبول استئنافها استناداً إلى أنه موضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى – خطأ .

إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى هى وحدها التى تمسكت بإقامتها فى شقة النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد الإيجار لها دون المطعون ضدها الثانية التى أيدتها فى ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم فى عين النزاع أو لحقها أى ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف بانتهاء عقد إيجار عين النزاع ورفض الدعوى الفرعية .

فإن الاستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول لانتفاء مصلحتها فى الطعن عليه ، ومن ثم لا تفيد منه المطعون ضدها الأولى التى فوتت ميعاد الاستئناف ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقبل استئناف المطعون ضدها الأولى المرفوع بعد الميعاد مستنداً إلى أن الموضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .

(الطعن رقم 7037 لسنة 66 ق – جلسة 9/6/2003)

عقد الإيجار – الالتزامات الناشئة عنه – وقوعها على عاتق طرفيه – جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير – المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخرى مصدرها علاقة غير الإيجار أو لحاجة الصغير الذى امتد إليه العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها – حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها – طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين – شرطه – انقضاء العلاقة الإيجارية – لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الإيجارية – علة ذلك – المادتان 152 مدنى ، 29 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنة 1969 .

مؤدى نص المادة 152 من القانون المدنى على أن ” لا يترتب العقد التزاماً فى ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً ” فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية ، وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما فى ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه ، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتاب حقوقاً للغير.

ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم ، إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته والأب لصغاره ، والمخدوم بسكنى خدمه، وإما لحاجة الصغير الذى امتد له العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها ، فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين .

ولا يعد المستأجر نائباً عنهم  وإن كان لهم حق الانتفاع بالعين تبعاً لقيام حق المستأجر ، وتعتبر إقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها استناداً لعقد الإيجار ، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر ، ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الإيجارية الأصلية قد انقضت ، فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيساً على أن العلاقة الإيجارية التى تربطه بالمستأجر الأصلى غير قائمة .

كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد الإيجار سنده فى شغل الغين لا زال قائماً باعتبار أن عقد الإيجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس طرفاً فيه يعتبر واقعة قانونية ، له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بانتهائه .

(الطعن رقم 8797 لسنة 66 ق – جلسة 23/6/2003)

تمسك المطعون ضده الثانى بأنه يستمد حقه فى الانتفاع بعين النزاع من إقامته بها مع ابنة شقيقه المستأجر الأصلى التى امتد إليها العقد بعد وفاة أبيها وأنها هى وحدها التى تقدر حاجتها لإقامته معها لرعايتها سواء كان وصياً عليها أو بلغت سن الرشد – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة وقضاءه برفض دعوى الطاعن بطلب طرده مع التسليم بأن المطعون ضده الثانى لم يكن يقيم بالعين مع شقيقه المستأجر الأصلى أو والديهما حتى وفاتهما ورفضه امتداد عقد الإيجار له لا تناقض النعى عليه فى هذا الخصوص وروده على غير أساس

إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثانى قد تمسك بأنه يقيم بشقة النزاع مع ابنة شقيقه المستأجر الأصلى والتى يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة أبيها ، فيكون حق المطعون ضده الثانى فى الانتفاع بالشقة ليس لأنه مستأجر لكنه تبعاً لقيام حق ابنة أخيه كمستأجر لها ، وهى وحدها التى تقدر حاجتها لإقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصياً عليها أو بلغت سن الرشد .

وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة ، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والتناقض والقصور فى التسبيب لأخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثانى لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه المستأجر الأصلى أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض امتداد عقد الإيجار له ، وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة المستأجر الأصلى رغم بلوغها سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه ، يكون على غير أساس خليقاً برفضه .

(الطعن رقم 8797 لسنة 66 ق – جلسة 23/6/2003)

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بنفي إقامة الطاعنة مع والدتها – أرملة المستأجر الأصلى – حتى وفاتها وبإنهاء العلاقة الإيجارية عن عين النزاع بما خلص إليه من أقوال شاهدي المطعون ضده والشاهد الثانى للطاعنة من تركها الإقامة فى عين النزاع قبل وفاة والدتها لزواجها رغم أن الشاهد الأخير قد شهد بأنها عادت إلى الإقامة المستقرة مع والدتها بعين النزاع بعد استحكام الخلاف بينها وبين زوجها والذى انتهى بتطليقها ومع تمسك الطاعنة بأن المالك السابق للعقار قد ارتضاها مستأجرة لعين النزاع لعلمه بإقامتها المستقرة مع والدتها حتى وفاتها وتقاضيه منها الأجرة وإعلانها ببيع العقار للمطعون ضده وتدليلها على ذلك بالمستندات – فساد وقصور .

(الطعن رقم 178 لسنة 70 ق – جلسة 19/3/2001)

الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977 بعد وفاة المستأجر أو ترجه العين – المقصود بها – الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك – التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته فى الاحتباس والقرار فيه – مؤداه – إقامة الزوجة فى منزل الزوجية – حقيقة أو حكماً – هى الإقامة الوحيدة التى لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية .

إقامتها فى غير مسكن الزوجية مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها – لا تسوغ امتداد عقد الإيجار إليها وفقاً لحكم المادة المذكورة – إقامة الزوجة الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بمسكن والدها حتى وفاته إقامة دائمة ومستقرة باعتباره مسكناً للزوجية – أثره – امتداد عقد الإيجار إليها .

(الطعن رقم 537 لسنة 70 ق – جلسة 25/3/2001)

الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – انقطاعها لسبب عارض – لا يحول دون توافرها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً .

(الطعن رقم 537 لسنة 70 ق – جلسة 25/3/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – م29 ق 49 لسنة 1977 – المقصود بها – اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – لمحكمة الموضوع استخلاص نية الاستقرار من الأمارات الدالة عليها – الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها ما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى انصراف قصده إليه – جواز أن يكون للمستفيد فى وقت واحد أكثر من موطن طالما توافرت لديه نية الإقامة والاستقرار فيها – م 40ق مدنى .

(الطعن رقم 1932 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

ثبوت إقامة الطاعن بعين النزاع مع والدته المستأجرة الأصلية منذ بدء الإجارة حتى حصوله على شهادة إتمام دراسته وأن انتقال والدته وحفيدتها – ابنة أخيه المتوفى والمشمولة بوصايته – للإقامة معه فى بلدتهم الأصلية حيث أرضهم الموروثة وأنهم كانوا يترددون على عين النزاع على فترات لمرض والدته وعمله بالأرض وظلوا متمسكين بالإجارة حريصين على سداد أجرة العين حتى وفاة والدته ببلدتهم – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن إقامة المستأجرة الأصلية وحفيدتها مع الطاعن فى بلدتهم الأصلية من شأنه أن ينفى إقامتهم فى عين النزاع – خطأ وفساد .

(الطعن رقم 1932 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار –  مادة 29 قانون 49 لسنة 1977  – المقصود بها – اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – الانقطاع عن الإقامة لفترات متقاربة أو متباعدة لسبب عارض لا يحول دون قيامها .

(الطعنان رقما 2794 لسنة 69 ق ، 360 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

تمسك الطاعن بإقامته المستقرة مع والده المستأجر الأصلى لعين النزاع حتى وفاته وأن سفره للعمل بالخارج كان انقطاعاً عارضاً لا ينفى إقامته وتدليله على ذلك بالمستندات – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون أن يواجه هذا الدفاع وما قدمه الطاعن من مستندات تدليلاً عليه – قصور .

(الطعنان رقما 2794 لسنة 69 ق ، 360 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – مادة 29 ق 49 لسنة 1977 – المقصود بها – اتجاه المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – نية الاستقرار أم ببطنه المقيم ويضمره فى نفسه – لمحكمة الموضوع استخلاصه من الأمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى وملابساتها .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

الرهينة – نظام معترف به من قبل الدولة – مقتضاه – خروج – الراهب من روابطه الدنيوية وانخراطه فى الرهبنة بالدير – أثره – صيرورة كل ما يمتلكه ملكاً للبيعة – اعتبار الدير مقامه الجديد ومستقرة ما لم يكن مأذوناً له بالإقامة الدائمة خارج الدير لازمه – اختيار أحد المقيمين مع المستأجر الانخراط فى الرهبنة – مؤداه – انصراف نيته عن جعل العين المؤجرة موطنه – تواجده فيها تواجد عارض لا يكسب الحق فى امتداده الإجارة .

الرهبنة عند طائفة النصارى  الأرثوذكس  نظام له أصول وضوابط معترف بها من قبل الدولة ، ومن مقتضاه أن يخرج الراهب من روابطه الدنيوية فيدخل الدير مجرداً حتى من اسمه وهو راض بمقامه الجديد – وكل ما قد يقتنيه بعد انخراطه فى سلك الرهبنة ليس ملكاً له .

وإنما ملك البيعة التى وهبها حياته … فبات الدير مستقرة ومراحه ومغداه لا يغادره إلا للضرورة وبإذن من رئيسه ما لم يكن مأذوناً له بالإقامة الدائمة خارج الدير – وهو ما لازمه أنه متى اختار أحد المقيمين مع المستأجر الانخراط فى الرهبنة بالدير فإنه يكون بالضرورة قد عبر عن انصراف نيته عن جعل العين المؤجرة موطنه وأصبح تواجده فيها بعد ذلك تواجداً عارضاً لا يكسب الحق فى امتداد الإجارة .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

ثبوت إقامة المطعون ضدها – من أقوال شاهديها – بعين النزاع مع والدها المستأجر الأصلى حتى تاريخ انخراطها فى الرهبنة – إقامتها بالدير إقامة دائمة ومستقرة – مؤداه – انتفاء شرط امتداد عقد الإيجار إليها. ترددها العارض على عين النزاع – لا أثر له – مخالفة ذلك – خطأ وقصور .

إذ كان الثابت بالأوراق أن أحد شاهدي المطعون ضدها قرر أنها كانت مقيمة بشقة النزاع حتى تاريخ الرهبنة منذ أكثر من خمس سنوات وتواجدهما فيها بعض الوقت وبعضه الآخر بالدير – كما قرر شاهدها الآخر أنها كان مقيمة مع والدها إقامة دائمة ومستقرة بالشقة حتى تاريخ انخراطها فى الرهبنة فأقامت بالدير بالقاهرة ولا تقيم بها إلا عند حضورها للإسكندرية لقبض معاشها .

وكانت هاتان الشهادتان تدلان على أن إقامة المطعون ضدها أصبحت فى الدير وأن تواجدها فى عين النزاع عارض وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن ترددها على عين النزاع بعد انخراطها فى الرهبنة إقامة مستقرة يمتد بها عقد الإيجار فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه الفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد – واقع – استقلال قاضى الموضوع بتقديره – شرطه – أن يكون استخلاصه سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التى انتهى إليها وأن يعرض لكل دفاع جوهرى أبداه الخصوم .

(الطعن رقم 2127 لسنة 69 ق – جلسة 24/6/2001)

الأسئلة الشائعة عن حق امتداد عقد الايجار وانتفاءه في قانون الايجارات

فى الختام، يتبين أن قضية إخلاء العين لانتفاء الامتداد القانوني تتطلب دراسة دقيقة للسند القانوني، والإقامة الفعلية، وأحكام  محكمة النقض، وخاصة بعد إلغاء الامتداد للأقارب خارج دائرة الزوج/الزوجة، الأبناء، والوالدين.

🛠️ إذا كنت في موقف مماثل، ننصحك بالتواصل مع  محامي متخصص في قضايا الإيجارات القديمة  لتقديم الاستشارة القانونية الصحيحة، وإعداد صحيفة دعوى محكمة وقوية.

📞 للتواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار – الزقازيق، خبير في قضايا الإيجارات القديمة والملكية والوراثة

[موقعنا الرسمي –  تواصل الآن ]

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.