صيغة دعوي اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار وبطرد واضع اليد للغصب و انتفاء السند المشروع وقد قضى فى هذه الدعوى بالقبول والطرد لانتفاء الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار القديم المؤرخ فى السبعينات

محتويات الموضوع

مبادئ الاقامة وامتداد الايجار

وفاة المستأجر الاصلى وعدم وجود مستفيد له
لا يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركه العين المؤجرة الا لاشخاص محددين على سبيل الحصر
العقد لا يمتد الى اى من اقارب المستأجر الاصلى نسبا او مصاهرة
شروط الامتداد للمقيم مع المستأجر الاصلي
الـمـقـصود بالإقـامة الـتى يمـتـد بهـا عــقـد الإيـجـار

صيغة دعوي اخلاء شقة لانتفاء حق امتداد عقد الايجار

بناء على طلب كلا من السيدين :

……………………………. المقيم – ……………………….. البحر الاحمر
………………………… المقيم – …– ش ……. – ثان الغردقة – البحر الاحمر

ومحلهما المختار مكتب أ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام ومعه / سمر احمد عبدالله ، على محمد ابو المجد ، ايناس محمود ابو العباس الكائن مكتبه بالزقازيق

انا محضر محكمة بندر اول الزقازيق الجزئية قد انتقلت واعلنت :

السيدة / ……………………… وتعلن ( .. ) شارع ………….. – بجوار ……………….. – الدور ……………. – اعلى ………….. – شقة المرحوم ………………… – قسم ……..– الزقازيق اول مخاطبا مع ،،

الموضوع – طرد للغصب لوفاة المستأجر الاصلى

دعوى طرد للغصب لوفاة المستأجر الاصلى عام 2015 ووفاة زوجته الممتد لها العقد منه عام 2016 وعدم وجود مستفيد له من الامتداد القانونى ممن حددتهم حصرا المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وانتفاء السند القانونى للمدعى عليها – شقيقة زوجة المستأجر الاصلى – فى وضع اليد على العين ( تأسيسا على المواد 29 ق 49 / 1977 ، 828 ، 830 من القانون المدنى )

الواقعات لدعوي الاخلاء

بعقد ايجار مؤرخ 15/4/ 1978 استأجر المرحوم / ………………. من مورث الطالبين ما هو شقة (الشقة الشرقية) الكائنة بالدور ……………………….– الزقازيق اول – محافظة الشرقية بغرض السكن بايجار شهرى (15 جنيها )

هذا وفى غضون عام ……… توفى الى رحمة لله تعالى المستأجر الاصلى للعين المرحوم / …………………….. تاركا زوجته السيدة / …………………….. الممتد لها عقد الايجار منه وقد توفيت المذكورة فى غضون عام 2016 دون ان يتركا ( المستأجر الاصلى وزوجته ) بالعين احدا ممن عددتهم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء الوالدين او ابناء ليستفيدوا من الامتداد القانونى

وفوجئ الطالبان بحضور المعلن اليها الى الشقة والمكوث بها على سند انها شقيقة زوجة المستأجر الاصلى ولها حق السكن بها الامر الذى معه حرر الطالبين المحضر الادارى رقم ……../2017 ادارى اول الزقازيق اثباتا لواقعة التعدى والغصب الثابت منه باقوال المدعى عليها نفسها والجيران الملاصقين ان المستأجر للعين السيد / ………… قد توفى الى رحمة لله تعالى ومن بعده زوجته الممتد لها المرحومة ………. دون ان يكونا لهما ولدا او ابنا او اى من الوالدين بالعين وانه لا تربطهما اى علاقة قانونية بالمعلن اليها ( شقيقة زوجة المستألأجر الاصلى ) التى استولت على الشقة بدون وجه حق او مسوغ قانونى خاصة

وانها ليست ممن عددتهم المادة 29ق 49 /77 حصرا للاستفادة من الامتداد القانونى كما ان الفقرة الخاصة بالامتداد للاقارب ممن مكثوا سنة مع المستأجر قد قضى بعدم دستوريتها عام 1997والثابت وفاة المستأجر الاصلى عام 2015 وكذا زوجته الممتد لها عقد الايجار منه عام 2016 ، ومن ثم اصبح حق الامتداد مقرر فقط للزوجين والابناء والوالدين ولمرة واحدة

هذا وامام اصرار المعلن اليها على عدم الخروج من الشقة ورفض كل المحاولات الودية ، فقد قام الطالبين باقامة دعواهما هذه حفاظا على اموالهما طالبين اخلائها وطرد المعلن اليها من الشقة الموضحة الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفة وعقد ايجار المستأجر المؤرخ 15 / 4 / 1978 الذى توفى ومن بعده زوجته الممتد لها منه العقد وتسليمها لهما خالية من اى شواغل باعتبار انهما من ورثة المؤجر المرحوم / ……………….. ومن حقهما طرد الغاصب وفقا للمادة 830 مدنى باعتبار ان طرد الغاصب عمل من اعمال الحفظ المخولة لاى وارث بمفرده .

السند القانونى والواقعى لطلب اخلاء الشقة

اولا : توافر الصفة والمصلحة للمدعيين فى دعواهم وطلباتهم

الثابت من الاعلام الشرعى رقم ……….. لسنة 2014 انهما من ضمن ورثة المؤجر ومن ثم يحق لهم اقامة دعواهم هذه بطلب طرد الغاصب لانها من اعمال الحفظ التى يحق لاحد الورثة اقامتها منفردا دون باقى الورثة وفقا للمقرر بنص المادة 830 مدنى التى تنص على ” لكل شريك فى الشيوع الحق فى أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشىء ولو كان ذلك بغير موافقة باقى الشركاء.

فقد قضت محكمة النقض ان

النص في المادة 830 من القانون المدني يدل على أن لكل شريك في الشيوع منفرداً أن يقوم بأعمال الحفظ، لما كان ذلك وكانت الدعوى بطرد الغاصب تندرج ضمن أعمال الحفظ التي يحق لكل شريك على الشيوع رفعها بالنسبة لكل المال الشائع دون حاجة لموافقة باقي الشركاء ومن ثم فإذا رفعها منفرداً أحد الشركاء على الشيوع لرد بعض المال الشائع من يد مغتصبه فإنه يجوز أن يقضى لذلك الشريك بطلباته برد القدر المغتصب لكل المال الشائع.

الطعن رقم 613 لسنــة 50 ق جلسة 27 / 12 / 1983 – مكتب فني 34 – الجزء 2 – ص 1936

كما ان عدم اعتراض اى من باقى الورثة على اتخاذ المدعيان اجراءات واعمال حفظ المال الشائع بعد منهم وكالة ضمنية وفقا لصريح المادة 828 / 3 مدنى التى تنص على :

3 – إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .

ومن ثم يتبين توافر الصفة والمصلحة القانونية المباشرة للمدعيان فى دعواهم

فالمقرر

إقامة الدعوى بإخلاء المستأجر من أحد ورثة المؤجر دفع المستأجر بعدم قبول الدعوى لعدم إقامتها من الورثة مجتمعين لا سند له إعتبار المدعى وكيلاً عن باقى الورثة فى إدارة المال الشائع ، طالما لم يعترض أحد منهم على ذلك “

نقض 21/6/1978 ، طعن رقم 570 لسنة 44 ق – المستشار جمال رمضان – شروط قبول الدعوى – ص 61 ، 62

ومن ثم وحيث ان

المدعيان من ضمن ورثة المؤجر وكما ثابت من الاعلام الشرعى المقدم بالدعوى وايضا ملاك على المشاع وحيث ان دعواهم هى بطلب طرد الغاصب ومن ثم فهى من اعمال الحفظ وفقا لنص المادة 830 مدنى ويعدوا وكلاء عن باقى الملاك على المشاع لعدم الاعتراض وفق المادة 828 / 3 فانه يكون لهما صفة ومصلحة قانونية فى دعواهم

ثانيا : وفاة المستأجر الاصلى وعدم وجود مستفيد له ممن عددتهم المادة 29 ق 49 لسنة 1977

فالمدعى عليها ليست ممن لهم حق الامتداد القانونى المذكورين حصرا بالمادة 29 ق 49 لسنة 1977 فالمقرر بنص الفقرة الاولى من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 انه

( لا ينتهي ، عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين اذا بقي فيها زوجته او اولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء او الترك )

وقد قضت محكمة النقض ان

( الحكم بعدم دستورية المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للاقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة مؤداه قصر الامتداد لعقد الايجار على الاشخاص الوارد بيانهم حصرا فى الفقرة الاولى من تلك المادة )

طعن رقم 7429 لسنة 63 ق جلسة 12-3- 2006

فقد قضى عن ذلك فى قضاء محكمة النقض

اذا توفى المستأجر الاصلى فى اثناء تمتعه بالامتداد القانونى لعقد الايجار ولم يكن احد مقيما معه فى العين قبل وفاته ثم اقام فيها بعد وفاته احد من اقاربه فان اقامته هذه تعتبر شغلا للعين بدون سند وبالتالى غصبا فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الاصلى الذى توفى ان يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصبا وذلك استنادا الى ملكيته فقط ودون حاجة الى الاستناد الى عقد الايجار .

نقض مدنى طعن 1077 لسنة 49 ق جلسة 1-11-1984

فبعد القضاء بعدم دستورية بعض فقرات هذا النص اصبحت احكام الامتداد هى :

لا يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركه العين المؤجرة الا لاشخاص محددين على سبيل الحصر بشرط الاقامة معه قبل الوفاة او الترك اقامة فعلية وهم ( الزوج او الزوجة حسب الاحوال –الابناء – اى من الوالدين ) اصبح العقد لا يمتد الى غير هؤلاء ولمرة واحدة

اصبح العقد لا يمتد الى اى من اقارب المستأجر الاصلى نسبا او مصاهرة

وبانزال ما تقدم

وحيث ان المدعى عليها ليست من الوارد بيانهم حصرا ممن لهم حق الامتداد حيث انها شقيقة زوجة المستأجر الاصلى فان وضع يدها تكون بدون سند من القانون

فقد قضت محكمة النقض انه

( إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18ق المنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 33 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن

” وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن أيها اقل “

مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصورا على الأشخاص الوارد بيانهم – بيان حصر – في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأى من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى

الطعن رقم 2817 لسنة 62ق – جلسة 17/6/1999

ثالثا : انتفاء شروط الامتداد للمقيم فشروط الامتداد القانونى هى

ان يكون المستفيد منه احد المذكورين بالمادة 29 ق 49 / 19777 الازواج – الابناء – الوالدين
ان يكون المستفيد مقيما مع المستأجر الاصلى حتى وفاته اقامة فعلية

وايضا ان

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم محكمة أول درجة برفض دعوى الطاعنة بطرد المطعون ضدها من عين النزاع تأسيسا على امتداد عقد الإيجار إليها إعمالا لنص المادة 29 ق 49 لسنة 1977 المقضي بعد دستوريتها باعتباره قريبة نسبا للزوجة المستأجر الأصلي من الدرجة الثالثة . خطأ في تطبيق القانون

الطعن رقم 2817 لسنة 62ق – جلسة 17/6/1999

و بإعتبار أن الإمتداد هو إستثناء من الأصل حيث أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوته و أن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير هذا الإستثناء إنما تقدر بقدرها فلا يجوز التوسع في تطبيق هذا الإستثناء

نقض مدني الطعن رقم 1315 لسنة 61 ق جلسة 22/1/1992

فعقد الايجار سند المستأجر الاصلى الذى توفى عام 2015 امتد منه الى زوجته وهى احد الوارد بيانهم حصرا بالمادة 29ق49/1977 بعد احكام الدستورية وقد توفيت الممتد لها العقد عام 2016 دون ان تترك هى او زوجها المستأجر الاصلى اى من الابناء او الوالدين بالعين ومن ثم فالمدعى عليها وهى شقيقة المستأجر الاصلى لا تستفيد من احكام الامتداد المقررة

فقد قضى على نحو صريح ان

( الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 ق 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من امتداد عقد الإيجار للأقارب نسبا عدم حصول الطاعن على حكم حائز لقوة الأمر المقضي قبل صدوره بامتداد عقد إيجار عين النزاع إليه عن خالته أو استقرار حقه بالتقادم 0انتهاء الحكم المطعون فيه إلى إخلائه صحيح )

الطعن رقم 828 لسنة 69 ق – جلسة 8/6/2000

الطعن رقم 1714 لسنة 64 ق – جلسة 17/6/1999

رابعا : انتفاء المساكنة فى حق المعلن اليها لعدم اقامتها مع المستأجر الاصلى منذ بدء الاجارة

ذلك ان المدعى عليها لم تكن مقيمة مع المستأجر الاصلى منذ بدء الاجارة فى 15 / 4 / 1978 – وكما قررت هى بالمحضر 3340/2017 ادارى اول انها مقيمة منذ خمس سنوات وكما قرر الشهود انها اتت بعد وفاة شقيقتها ومكثت بالشقة ، ومن ثم ينتفى فى حقها المساكنة لعدم اقامتها منذ بدء الاجارة

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

( المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء فيها بعد وفاة المستأجر الاصلى او تركها له من غير الاقارب الذين حددتهم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . شرطه . اقامتهم فيها منذ بدء الاجارة واستمرارها دون انقطاع )

الطعنان 1312 لسنة 69 ق ، 3082 لسنة 60 ق جلسة 23-11-2000

خامسا : انعدام السند القانونى ليد المدعى عليها على العين موضوع التداعى

المقرر ( المقصود بالغصب انعدام سند الحيازة ولا يعتبر كذلك الا اذا تجرد واضع اليد من الاستناد الى سند قانونى له شأنه فى تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع )

طعن 475 لسنة 62 ق جلسة 21 – 5 – 1997

وان دعوى الطرد للغصب من دعاوى اصل الحق يستهدف بها رافعها ان يحمى حقه فى استعمال الشئ واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء اكان قد وضع اليد ابتداء بغير سند او كان قد وضع اليد عليه بسند قانونى ثم زال هذا السبب واستمر واضعا لليد

الطعن رقم 6154 لسنة 62 ق جلسة 16/12/1996

ومن ثم ووفقا لما سلف

وحيث ان المدعى عليها تضع اليد على عين التداعى بدون سند من القانون فانها تعد غاصبة ويكون طلب الطرد والتسليم موافق لصحيح الواقع والقانون مع حفظ حق المدعيان فى التعويض عن مدة الغصب مستقبلا .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليهما وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما بالحضور أمام محكمة الزقازيق الابتدائية الدائرة ( ) ايجارات كلى فى تمام الساعة الثامنة صباحا ومابعدها بجلستها التى ستنعقد يوم الموافق / / 2017 لتسمع الحكم بـ :

طرد المدعى عليها من العين موضوع التداعى المبينة المعالم والوصف بصحيفة الدعوى وعقد الايجار المؤرخ 15 / 4 / 1978 المبرم بين مورث المدعيان والمرحوم ………………… وتسليمها للمدعيان خالية من الشواغل والاشخاص وذلك للغصب لانتفاء السند القانونى لوضع اليد لانتفاء شروط الامتداد القانونى المقررة بالمادة 29 قانون 49 لسنة 1977 فى حقها ، فضلا عن الزام المدعى عليها بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى

ولاجل العلم

فصل عن الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار

الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار المقصود بها اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً ومحلاً لإقامته المعتادة وأن الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض لا يفيد إنهاءها حيث أن نية الإقامة أمر يبطنه صاحبه وخضوعه لسلطة محكمة الموضوع استقلاله عن العنصر المادي، وعلة ذلك م 29 ق 49 لسنة 1977

إرادة النائب حلولها محل إرادة الصغير فى فترة حضانته، ومؤداه تحديد إقامة الصغير منوط بحاضنة وولى نفسه بلوغه عاقلاً و حقه فى الاستقلال بتحديد محل إقامته ولا ولاية لغيره عليه فى هذا الشأن

وأن إقامة الصغير مع والديه فى عين النزاع وتركه لها لطلاق أمه فى فترة الحضانة وإقامته معها مع اعتباره غياباً عارضاً، وعلة ذلك تجاوزه الخامسة عشرة هجرية وصيرورته ولياً على نفسه، ومؤداه وجوب استظهار المحكمة من ظروف الدعوى ما إذا كان يرغب فى إنهاء إقامته فى العين التى تركها أم أنه لازال يعتبرها موطنه إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه الخصم .

تمسك الطاعنين بتخلى المطعون ضدها الأولى – ابنة المستأجر – عن حقها فى الامتداد القانونى لعقد إيجار عين النزاع باستمرار إقامتها خارجها مع والدتها بعد بلوغها الخامسة عشرة من عمرها يُعد دفاع جوهري حيث أن التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بامتداد عـقـد إيجار عـين الـنزاع للمطعـون ضـدها الأولى لإقامـتها الحكمية فـيها مع والدها حتى وفاته دون استـظهار نيتها فى اتخاذها موطناً لها عقب بلوغها أو التخلى عنها بمثابة خطأ وقصور

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن

الـمـقـصود بالإقـامة الـتى يمـتـد بهـا عــقـد الإيـجـار فى مـفـهـوم نـص الـمادة 29 مـن قـانـون إيـجـار الأماكن 49 لسنة 1977 هو التواجد فى عين النزاع الذى تنصرف فيه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة حتى لو تخلل ذلك فترات غياب متقاربة أو متباعدة لسبب عارض لا يكشف عن رغبته فى إنهاء الإقامة، فلا يكفى مجرد التواجد بالعين المؤجرة حتى لو استطالت مدته ما لم تنصرف نية صاحبه إلى اتخاذها موطناً لإثبات الإقامة

كما لا يكفى مجرد الغياب لإنهاء الإقامة ما لم تنصرف إرادة صاحبه إلى إحداث هذا الأثر، والنية أمر يبطنه صاحبه ويضمره فى نفسه وتستخلصه محكمة الموضوع من الإمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى وملابساتها، وهى عنصر مستقل بذاته عن العنصر المادى، وهو متغير فقد يترك المقيم عين النزاع لسبب عارض ثم تتغير نيته فى تاريخ لاحق بما ينبئ عن رغبته فى إنهاء الإقامة، كما قد يتواجد الشخص فى العين المؤجرة لسبب عارض تتجه نيته بعد ذلك إلى اتخاذها موطناً له

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن

الأصل فى الصغير أن تحل إرادة نائبه محل إرادته فيكون تحديد إقامته فى فترة الحضانة منوطاً بحاضنه وولى نفسه حتى إذا بلغ عاقلاً سواء بظهور الإمارات المعهودة أو بتجاوز خمس عشرة سنة هجرية كانت إرادته نفسه هى محل الاعتبار، إذ يصبح من حقه الاستقلال بتحديد محل إقامته ولا ولاية لغيره عليه فى هذا الشأن

المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه

إذا كان الصغير قد أقام مع والـديه فى عـين الـنـزاع ثم تـركها بمناسبة طلاق أمه فى فـتـرة الحـضانة وأقـام معها عُـدَّ ذلـك غــيابـاً عـارضـاً إذ لا يــمـكــن أن يـنـســب إلــيه إرادة إنهــاء الإقــامة حــتى إذا جــــاوز الـخـامـسـة عــشــرة « هجرية»،

وأصبح ولى نفسه فإنه يتعين على المحكمة أن تستظهر من ظروف الدعوى وملابساتها ما إذا كان قد رغب فى إنهاء إقامته فى العين التى خرج منها أو أنه لا زال يعتبرها موطنه حيث أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه.

إذ كان الطاعنون قد تمسكوا فى دفاعهم أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها الأولى لم تكن مقيمة مع والدها بعين النزاع وأنها كانت تقيم مع والدتها فى مسكن آخر فى منذ طلاق الأخيرة فى 1/7/1983

وأنها تخلت عن حقها فى الامتداد القانونى لعقد إيجار عين النزاع المستند لإقامتها الحكمية فيها باستمرار إقامتها خارجها مع والدتها بعد بلوغها الخامسة عشرة من عمرها

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهرى وقضى بامتداد عقد إيجار عين النزاع للمطعـون ضـدها الأولى لإقامـتها الحـكـمـية فـيها مع والـدها حـتى وفـاته دون أن يستـظهـر نـيتها فى اتخاذها موطناً لها عقب بلوغها وزوال الولاية على نفسها أو التخلى عنها فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون الذى جره إلى القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.