ايجار قديم : قضاء النقض عن حق امتداد الايجار

حق امتداد الايجار القديم وشروطه القانونية

تعرف علي مبادئ قضاء النقض عن حق امتداد الايجار من خلال عرض الأحكام الكاملة في طعون الايجار القديم شاملة الوقائع والنعي علي الحكم المطعون فيه ورد محكمة النقض ببيان مفهوم امتداد عقد الإيجار وتطبيقه وفقا للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وفي هذا السياق القانوني الهام سنقوم بفحص تفاصيل امتداد عقد الإيجار مع توضيح نقاط حيوية تساهم في فهم أعمق لهذا الموضوع الشائك.

تعريف عن امتداد عقد الإيجار

امتداد عقد الإيجار يشير إلى تمديد مدة الإيجار بين الطرفي المالك ووارث المستأجر وفقا لشروط الامتداد ومن أهمها أن يكون الممتد له عقد الايجار ممن حددتهم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حصرا وأن تكون له اقامة مع المستأجر حتى وفاته

تفصيل المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977:

المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تلقي الضوء على جوانب الامتداد في عقود الإيجار. تنص المادة على الشروط والآليات التي يجب أن يلتزم بها الطرفان أثناء عملية التمديد، بما في ذلك الإجراءات القانونية المتبعة والإعلانات اللازمة.

قضاء النقض عن امتداد الايجار القديم

مجموعة من أحكام محكمة النقض الصادرة من دوائر الايجارات بشأن عقود الايجار القديمة الخاضعة لقوانين الايجار الاستثنائية بشأن موضوع امتداد عقد الايجار القديم من المستاجر المتوفي أو المستأجر التارك وفقا لشروط وأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977

امتداد الايجار الى أشقاء المستأجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ علاء الدين أحمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن :

الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم الدعوى رقم 5718 لسنة 1998 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 13/3/1960 والإخلاء والتسليم

وقالوا بياناً لدعواهم

• إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث المطعون ضدهم من سلفهم عين النزاع بقصد استعمالها سكناً وبوفاته بتاريخ 25/11/1998 لم يترك سوى أشقائه المطعون ضدهم وهم ممن لا يمتد عقد الإيجار إليهم . أقاموا الدعوى ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات
• استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 4218 لسنة 3 ق القاهرة وبتاريخ 5/2/2000 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى.
• طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون:

 إن الحكم أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى على ما استخلصه من إيصالي سداد الأجرة الصادرين من الطاعن الأول للمطعون ضدها الأولى في 30/1/1990، 4/9/1997 – من نشوء علاقة إيجاريه جديدة بين الأول وبين المطعون ضدهم في العين محل النزاع وأن استلامه الأجرة وإصداره الإيصالين يعد إقراراً منه بقيام هذه العلاقة في حين أن استلامه الأجرة وإصداره الإيصالين للمطعون ضدها كان باعتبارها مقيمة بالعين إعمالاً لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وليس إرادة منه في إنشاء علاقة إيجاريه جديدة وأنه بصدور الحكم بعدم دستورية هذه المادة أضحت يد المطعون ضدهم على العين بلا سند وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

إذ جرى قضاء هذه المحكمة على أن الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد (33) بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 قد ترتب عليه زوال النص منذ نشأته فانتفى وجوده القانوني منذ هذا التاريخ ولم يعد يصلح لإحداث الآثار القانونية للنص الصحيح إلا أنه لم ينف وجوده الفعلي قبل نشر الحكم لواقعة ظهر خلالها بمظهر النص الصحيح وهو ما من شأنه أن يخدع كلا من المؤجر والمستأجر على سواء فأثر على إرادتهما فوقعا كلاهما في غلط نتيجة خطأ المشرع …

و الغلط واقع يتعين اعتباره عند تقييم تصرفات الطرفين تمهيداً للتطبيق القانوني الصحيح – الذي هو واجب محكمة النقض – والتفرقة بين الوجود الفعلي للنص والوجود القانوني أمر تحتمه طبيعة التشريع باعتباره عملاً إرادياً محضاً يتجه إلى إحداث نتيجة محددة هي بيان حكم القانون في واقعة بعينها ومن المستقر أن الروابط القانونية لا تتعدل إلا إذا استجدت واقعة قانونية

ومن الوقائع القانونية مجموعة من الأعمال الإرادية تستهدف إحداث آثار محددة سماها المشرع بالتصرفات ووضع لها نماذج بعينها فبين شروط صحتها الموضوعية والشكلية إن هي استكملتها أنتجت الأثر القانوني الذي رسمه المشرع لها وإن هي خالفتها كانت باطلة لم تنتج الأثر القانوني المرسوم وخرجت من إطار التصرفات لتدخل في عموم الوقائع القانونية ومجرد البطلان وإن نفى الأثر القانوني للتصرف فلا ينفي وجوده الفعلي كأمر وقع

وقد ينشأ من مجرد وقوعه المادي آثار قانونية فالزواج الباطل لا يبطل الاستمتاع ولا النفقة وإنما قد يوجب العدة وثبوت النسب ، والشركة الباطلة لا وجود قانوني لها ولكن قد يؤثر سبق وجودها في توزيع الأرباح والخسائر وهكذا فالتشريع غير الدستوري وهو تصرف باطل لا ينتج الأثر القانوني للتشريع الصحيح ولكن يبقى مجرد واقعة قد يكون لمجرد وقوعها آثار على الإرادات التي انخدعت بها

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه – بإلغاء الحكم المستأنف – وبرفض الدعوى على ما استخلصه من الإيصالين المؤرخين 3/11/1990، 4/9/1997 – المقدم صورتهما بالأوراق – والصادرين عن الطاعن الأول للمطعون ضدها الأولى من نشوء علاقة إيجاريه جديدة ومباشرة بين الأول وبين الأخيرة بوصفها من ورثة المستأجر الأصلي – شقيقها –

في حين أن الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 السالفة

قد ترتب عليه زوال النص منذ نشأته فانتفى وجوده القانوني من تاريخ نشر الحكم بعدم دستوريته بالجريدة الرسمية وأنه ولئن لم يعد يصلح سنداً للمطعون ضدهم أشقاء المستأجر الأصلي في امتداد عقد الإيجار إليهم إلا أنه لم ينف وجوده الفعلي قبل نشر الحكم وأثر على إرادة طرفي النزاع

 فكان قبض الطاعن الأجرة من ورثة المستأجر الأصلي وإصداره الإيصالين باسم المستأجر الأصلي “مناولة المطعون ضدها” إذعاناً لقواعد الامتداد القانوني المنصوص عليها في المادة 29 السالفة وليس فيه ما ينبئ عن إرادة إنشاء علاقة إيجاريه جديدة منبتة الصلة عن عقد الإيجار الأصلي

 ومن ثم فإنه بزوال النص انتفى سند المطعون ضدهم “أشقاء المستأجر الأصلي” في الإقامة بالعين المؤجرة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما حجبه عن بحث ما تمسك به المطعون ضدهم بصحيفة استئنافهم من مشاركتهم للمستأجر الأصلي الإقامة بعين النزاع منذ بدء الإجارة إعمالاً لقواعد المساكنة ويعيبه بالقصور ويوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية لمحكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 549 – لسنة 70 ق – تاريخ الجلسة 19 / 1 / 2012 ]

الالزام بتحرير عقد ايجار للمتد له

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ سامح إبراهيم محمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعنتان الأولى والثانية أقامتا على المطعون ضدهم الدعوى رقم 3168 لسنة 1996 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم :

بإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن الشقة المبينة بالأوراق وقالتا بيانا لذلك إنهما تقيمان بتلك الشقة بعد أن تركها لهما والدهما المستأجر الأصلي مما يحق لهما طلب امتداد عقدها لهما وفق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ثم فقد أقامتا الدعوى و تدخلتا الطاعنتان الثالثة والرابعة انضمامياً في الدعوى للحكم لهما بذات الطلبات حكمت المحكمة برفض الدعوى.

استأنفن الطاعنات هذا الحكم بالاستئناف رقم 9242 لسنة 116 ق القاهرة وبتاريخ 21/ 12/ 1999 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف

طعن الطاعنات في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقلن :

 إن الحكم استند في قضائه برفض الدعوى إلى أن عقد إيجار الشقة الصادر لوالدهن قد انقضى بحكم الإخلاء الصادر في الدعوى رقم 324 لسنة 1994 كلي الجيزة الذي يعتبر حجة عليهن في حين أنهن تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد الإيجار لهن عملا بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تجعل للأولاد الذين يقيمون مع المستأجر الأصلي – في حالة ترك العين – حق الإقامة وامتداد العقد ودللن على ذلك بوثيقة زواج والدهن بأخرى تفيد إقامته بمسكن آخر، وصورة صحيفة جنائية وصورة بطاقتهن الشخصية ومظاريف خطابات جميعها تفيد إقامتهن بعين النزاع بعد أن تركها والدهن المستأجر الأصلي وانتقاله للإقامة بشقة أخرى بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار في حالة الوفاء أو الترك لا يعتبرون مستأجرين أصليين معه للعين بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد مع المؤجر بحيث إذا ما أخل المستأجر بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصام المقيمين معه إلا أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه من أقاربه الذين عددته المادة 29/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون

 إعمالا لحكم المادة المذكورة ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية. أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالي خارجاً عن العلاقة الايجارية وعلى ذلك فإن القضاء بإخلائه لا يحمل على معنى فسخ الإجارة التي ظلت قائمة حتى تاريخ تركه العين إلى المستفيدين وإنما يعد أثراً مترتباً على زوال صفته كمستأجر وصيرورته بالترك غير صاحب حق في الانتفاع بالعين المؤجرة

ويكون الحكم الصادر ضده غير ذي حجية على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالي أي أثر على قيام حقهم في العين وبقاء علاقتهم الايجارية عنها، وكان من المقرر أيضاً وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلانه إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها.

 لما كان ما تقدم

وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بحقهن في الإقامة بعين النزاع استنادا لحكم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 باعتبارهن كن مقيمات بعين النزاع مع والدهن المستأجر الأصلي لها حتى وفاة والدتهن وزواجه بأخرى وتركه الإقامة بتلك الشقة وإقامته بشقة أخرى في تاريخ 23/ 2/ 1992 واستمرت هذه الإقامة إلى ما بعد إقامة المطعون ضدهم الدعوى 324 لسنة 1994 كلي الجيزة بإخلاء والدهم من شقة النزاع وقضى بإخلائه

 ودللن على ذلك بالمستندات الواردة بسببي النعي وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لدفاع الطاعنات ولم يتناول تلك المستندات بأي بيان بل عمد إلى اطراحها دون تبرير مغفلا بذلك بحثها أو مناقشة دلالتها تعرفاً على ما قد يكون لها من أُثر في مساندة دفاع الطاعنات وفي قضائه باعتبار أنه دفاع جوهري قد يتغير به إن صح وجه الرأي في الدعوى وقضى برفض دعوى الطاعنات بطلب تحرير عقد إيجار لهن عن عين النزاع استنادا لنص المادة 29 سالفة البيان بمقولة :

أن حجية الحكم الصادر بإخلاء والدهن تمتد إليهن باعتبارهن خلفاً خاصاً له واعتبر أن مجرد انقضاء عقد الإيجار الصادر لوالدهن المستأجر الأصلي بصدور ذلك الحكم لا يجيز لهن التمسك بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حاجباً نفسه بذلك عن بحث مدى توافر شروط تطبيق هذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 411 – لسنة 70 ق – تاريخ الجلسة 18 / 1 / 2012 ]

استنفاد مرات الامتداد لعقد الايجار القديم

 بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ سامح إبراهيم محمد “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن المطعون ضده أقام على الطاعنة عن نفسها وبصفتها وصية الدعوى رقم 85 لسنة 2007 سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الايجارية الموقعة بين مورثه ومورث مورثها لاستنفاد مرات الامتداد مع التسليم

وقال بيانا لذلك

أنه بموجب عقد إيجار استأجر والد زوج المطعون ضدها من مورثه الشقة المبينة بالصحيفة وبعد وفاته امتد ذلك العقد إلى زوجها الذي توفى عام 2006 ومن ثم فلا يمتد العقد إليها فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً. وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات.

استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2702 لسنة 84 ق أسيوط “مأمورية سوهاج” وبتاريخ 8/ 12/ 2010 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة عن نفسها وبصفتها وصية على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول :

أن الحكم قضى بإنهاء العلاقة الايجارية لاستنفاد مرات الامتداد في حين أن عقد إيجار الشقة موضوع الدعوى امتد إلى زوجها عن والده المتوفى في تاريخ سابق على صدور حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 70 لسنة 18 ق الذي حظر امتداد العقد لأكثر من مرة على الوقائع اللاحقة على نشره ومن ثم فلا أثر على امتداد العقد إليها وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن قضاء المحكمة الدستورية الصادر بتاريخ 3/ 11/ 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية “دستورية” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاء أو الترك وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة

 إلا أنه

 لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/ 11/ 2002

وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري

أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/ 11/ 2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه

فتعد عقودا قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاء أو الترك.
لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد تنكب هذا النظر

وبنى قضاءه على أن عقد إيجار شقة النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعنة بعد أن امتد من قبل إلى زوجها عن والده الذي توفى بتاريخ 28/ 2/ 2002 وأصبح مستأجرا أصليا قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوي قرباه المقيمين معه من أزواج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسري إلا على الوقائع اللاحقة على نشره فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون مما يعيبه ويستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف أسيوط “مأمورية سوهاج” وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 749 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 18 / 1 / 2012 ]

 الإقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ أشرف أحمد كمال الكشكي “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعنة أقامت على المطعون ضدها الدعوى رقم 1635 لسنة 2002 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء وفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1970 وإخلاء الشقة المبينة بالعقد والصحيفة والتسليم.

 وقالت بياناً لذلك

 إنه بموجب ذلك العقد استأجر والد المطعون ضدها شقة النزاع من مورثها وبعد وفاته امتد العقد لزوجته وأثناء حياته تزوجت ابنته المطعون ضدها واستقلت بالإقامة مع زوجها بشقة الزوجية إلا أنها استولت على شقة النزاع بعد وفاة والدتها التي كانت تقيم بمفردها فأقامت الدعوى. أدخلت المطعون ضدها ورثة المؤجر خصوماً في الدعوى.

 ووجهت دعوى فرعية بطلب إلزامهم بتحرير عقد إيجار لها لامتداد العلاقة استناداً إلى إقامتها بها وقت وفاة والدتها. أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت للشهود و حكمت بالطلبات وبرفض الدعوى الفرعية.

 استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 2047 لسنة 8 ق. القاهرة. وبتاريخ 8/2/1993 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1970 للمطعون ضدها.

 طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إنه مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقولان :

 إن الحكم المطعون فيه قضى بامتداد عقد الإيجار للمطعون ضدها على سند من إقامتها وزوجها مع والدتها بشقة النزاع التي امتد إليها عقد الإيجار من زوجها المستأجر الأصلي وأنها ظلت مقيمة بها هي وزوجها حتى وفاة والدتها والتفتت عن دفاع الطاعنة الذي تمسكت به من انتفاء إقامة المطعون ضدها بشقة النزاع واستقلالها بمسكن آخر للزوجية

ودللت على ذلك بمستندات عبارة عن شهادة صادرة من شركة توزيع الغاز والشركة المصرية للاتصالات وشركة توزيع الكهرباء تأييداً لدفاعها إلا أن الحكم المطعون فيه لم يأبه بكل ما تقدم ولم يتناوله بالبحث والتمحيص أو يرد على تلك المستندات رغم ما لها من دلالة يتغير ببحثها وجه الرأي في النزاع مما يعيبه بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

 ذلك أنه لما كان مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الإقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن – إلى من عددهم ذلك النص في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين – هي التي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة

وكان الزوج هو الملزم شرعاً بإعداد مسكن له ولزوجته مما له من حق الاحتباس والقرار فيه مما لازمه أن تكون إقامة الزوجة بذلك المسكن فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن هذا المدلول ومن ثم لا يسوغ امتداد عقد إيجار سكن والدتها إليها وفقاً لنص المادة 29 المشار إليها مهما استطالت مدة إقامتها بها وأياً كان مبعثها أو دواعيها إلا إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة ومستقرة باعتباره وحده مسكناً للزوجية وذلك حتى الوفاة.

وأن إغفال الحكم بحث مستندات الخصم والرد على ما أبداه من دفاع يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة قصور في أسباب الحكم الواقعية ومؤدى ذلك أنه إذ طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً.

 لما كان ذلك

 وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة بطلب إنهاء عقد الإيجار وفي الدعوى الفرعية بإلزامها وباقي ورثة المؤجر بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها وامتداد العلاقة الايجارية إليها استناداً إلى ما خلص إليه أخذاً من أقوال الشهود أن شقة النزاع هي مسكن الزوجية لإقامة المطعون ضدها بها إقامة مستقرة هي وزوجها مع والدتها بعد امتداد عقد الإيجار للأخيرة من زوجها المستأجر الأصلي

وأنها ظلت مقيمة بها حتى وفاة والدتها والتفت عن بحث دفاع الطاعنة الذي تمسكت به أمام محكمة الموضوع من انتفاء إقامتها بشقة النزاع وإقامتها بصفة مستقرة بمسكن آخر هو مسكن الزوجية ولم يعن ببحث دلالة المستندات المقدمة منها المؤيدة لدفاعها رغم ما قد يكون لها من دلالة قد يتغير ببحثها وجه الرأي في الدعوى وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بالإخلال بحق الدفاع.

“لذلك”

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية رقم 2047 لسنة 8 ق. القاهرة إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضدها المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 6160 – لسنة 75 ق – تاريخ الجلسة 14 / 1 / 2012 ]

 عناصر الترك ووفاة المستأجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / محمد جلال عبد العظيم “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في :

أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 6133 لسنة 1995 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانقضاء العلاقة الايجارية على سند من أنه بموجب العقد المؤرخ 20/4/1961 استأجر الطاعن منه عين النزاع باسم والده إلا أن العقد تحرر باسم الأول نظرا لسفر الأخير خارج البلاد وقت التعاقد وأقام الطاعن مع والديه بالعين حتى تزوج وترك الإقامة بها وانتقل بمسكن الزوجية استمر والداه بالعين إلى أن توفى والده ومن بعده والدته بتاريخ 2/11/1994 دون أن يكون أحد مقيم معها ومن ثم تنقضي العلاقة الايجارية

 إلا أن المطعون ضده فوجئ الطاعن يحاول الإقامة بالعين فأقام الدعوى ، وندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 7166 لسنة 72 ق لدى محكمة استئناف القاهرة التي قضت بتاريخ 16/6/1999 بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وبيانا لذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم تخليه عن عين التداعي وأيد ذلك بإيصالات سداد الأجرة غير أن الحكم المطعون فيه طرح تلك المستندات وقضى بإخلائه تأسيسا على أنه تخلى عن العين لزواجه بعين أخرى مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

 ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ـ في شأن تأجير وبيع الأماكن ـ يقوم على عنصرين :

• عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي
• وعنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة نية التخلي عن العلاقة الايجارية

ولا تثريب على المستأجر إن هو انقطع عن الإقامة في العين لفترة طالت أم قصرت ما دام قائما بتنفيذ التزاماته وأخصها الوفاء بالأجرة وأن عدم إقامته الفعلية بالعين لا يعتبر تخليا عنها منهيا لعقد الإيجار ، وأن عدم مناقشة الحكم لمستندات في الدعوى مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة فيها يعيب الحكم القصور.

 لما كان ذلك

وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما استخلصه من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الطاعن ترك العين محل النزاع بقصد التخلي عنها لوالديه بعد أن تزوج وانتقل لعين أخرى ولم يعد إلا بعد وفاتهما دون أن يعرض الحكم لدلالة ما قدمه الطاعن ـ تأييدا لدفاعه بعدم تخليه عن العين ـ من إيصالات سداد أجرتها للمطعون ضده باسمه عن الفترة من 1/3/1993 حتى 1/6/1993 وإيصال شهر سبتمبر 1993 وهو ما يعيبه بالقصور في التسبيب الذي جره للخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1970 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 1 / 6 / 2011 ]

تنازل عن الإيجار دون إذن صريح من المؤجر

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ حامد عبد الوهاب علام  (نائب رئيس المحكمة)  والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين الدعوى رقم 424 لسنة 1989 مساكن الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية فيما بينهما عن العين المبينة بالصحيفة وإلزامهم بتحرير عقد إيجار بذات الشروط الواردة بالعقد المؤرخ 1/6/1946

 وقال بيانا لها

 إنه بموجب هذا العقد استأجر المطعون ضده الثالث العين محل التداعي وأنه بتاريخ 3/3/1963 قام المذكور ببيعها له بكافة مقوماتها المادية والمعنوية وطبقاً للمادة 549 من القانون المدني . لذا أقام الدعوى.

تدخل المطعون ضده الثاني منضماً للمطعون ضده الأول في طلباته مستنداً إلى وجود شركة تضامن فيما بينهما في عين التداعي.

كما أقام الطاعنون على المطعون ضدهم الدعوى رقم 757 لسنة 1992 مساكن كلي الإسكندرية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 وإخلاء العين محل النزاع وتسليمها لهم وبياناً لها قالوا أن المطعون ضده الثالث تنازل عن العين وعقد الإيجار للمطعون ضده الأول دون إذن كتابي صريح منهم.

ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت في الدعوى رقم 757 لسنة 1992 بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 مع الإخلاء والتسليم وفي موضوع الدعوى رقم 424 لسنة 1989 إيجارات كلي الإسكندرية وموضوع التدخل برفضهما.

 استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 4024 لسنة 54 ق الإسكندرية و كما استأنفه بالاستئناف رقم 4037 لسنة 54 ق أمام ذات المحكمة كما استأنفه المطعون ضده الثالث بالاستئناف رقم 4032 لسنة 54 إسكندرية

وبعد أن صححت المحكمة الاستئنافات الثلاثة قضت بتاريخ 13/3/1999 بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى رقم 424 لسنة 1989 بإثبات العلاقة الايجارية فيما بين المطعون ضده الأول وبين الطاعنين وبإلزامهم بتحرير عقد إيجار بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1946 وفي الدعوى رقم 757 لسنة 1992 برفضها.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون :

 إنهم تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن المطعون ضده الأول قد تنازل عن الإيجار للمطعون ضده الثاني دون إذن صريح من المؤجر وتحت ستار عقد شركة صوري وبفرض صحة هذا العقد وقيام تلك الشركة إلا أن الثابت بالأوراق تخليه عنها وتركها للشريك “المطعون ضده الثاني”

وهو ما يوجب إنهاء العلاقة الايجارية وإخلاء المطعون ضده الأول منها عملاً بحكم المحكمة الدستورية العليا والذي قضى بعدم جواز امتداد عقد إيجار الأماكن المؤجرة للنشاط التجاري للشريك. وهو دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن بحثه وتمحيصه والرد عليه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان دفاعاً جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يقتضي بطلانه بما مؤداه أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصراً.

كما أن من المقرر أن النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن – أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية … ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ….

ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر

يدل على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية …. ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.

لما كان ذلك

 وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية بتاريخ 6/7/1996 بعدم دستورية ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – من أنه :

إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح …. وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال ونشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية بتاريخ 18/7/1996 مما لا يجوز معه – على ما سلف بيانه – تطبيق هذا النص في الدعوى الماثلة.

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا أمام محكمة أول درجة بمذكرتهم المقدمة بجلسة 5/3/1997 بأن عقد الشركة المحرر بين كل من المطعون ضده الأول وبين المطعون ضده الثاني والمؤرخ 1/5/1988 هو عقد صوري.

 وعلى فرض صحة هذا العقد والذي استند إليه المطعون ضده الثاني في شغل عين النزاع. فإن المطعون ضده الأول قد تخارج من هذه الشركة وترك العين للمطعون ضده الأول وأن من شأن ذلك وجوب فسخ عقد الإيجار إعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 والتي كانت تجيز امتداد عقد الشركة للشريك.

كما تمسكوا بهذا الدفاع بمذكرتهم المقدمة أمام محكمة الاستئناف أثناء حجز الاستئناف للحكم . وهو دفاع جوهري من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع وتمحيصه رغم جوهريته وقضى بثبوت العلاقة الايجارية للمطعون ضده الأول على العين محل النزاع وبإلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الأول بذات شروط العقد المؤرخ 1/6/1946 وبذات الأجرة.

وفي دعوى الطاعنين رقم 757 لسنة 1992 مساكن إسكندرية الابتدائية برفضها الأمر الذي يعيبه بالقصور في التسبيب أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

لـــذلــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1211 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 8 / 5 / 2011 ]

مساكنة شقيقه المستأجر الأصلي

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ نبيل عثمان “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن الطاعن أقام على المطعون ضدهن من الأولى حتى الرابعة الدعوى رقم 331 لسنة 1997 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهن بتحرير عقد إيجار له عن عين التداعي لقاء أجرة مقدارها 4.73 جنيه شهريا تأسيسا على أنه كان يساكن شقيقه المستأجر الأصلي لعين التداعي منذ بدء الإيجار.

وإذ ترك الأخير الإقامة بها أمتد العقد له فأقام الدعوى و أدخل الطاعن المطعون ضدها الخامسة ليكون الحكم في مواجهتها. حكمت المحكمة برفض الدعوى.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 5094 لسنة 2 ق القاهرة ، وبتاريخ 12/5/1999 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف،

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه كان يساكن شقيقه المستأجر الأصلي بالعين محل التداعي منذ بدء الإيجار وبأن إقامته بها استمرت بعد ترك الأخير لها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير لإثبات هذا الدفاع غير أن الحكم المطعون فيه قضى برفض دعواه تأسيسا على أنه ليس ممن نص القانون على امتداد العقد له بعد ترك المستأجر العين دون أن يعرض لدفاعه المشار إليه ملتفتا عن طلبه الإحالة إلى التحقيق أو ندب خبير فإنه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

 ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لعقد إيجار المسكن طابعا عائليا وجماعيا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم في المسكن بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءه به وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – حقا في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار ومادام أن إقامة هؤلاء المساكنين لم تنقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الامتداد القانوني للعقد

كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية وأنه وإن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الخصوم إلى ما يطلبونه من إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ما يجوز إثباته بشهادة الشهود إلا أنها ملزمة إذا رفضت هذا الطلب أن تبين في حكمها ما يسوغ رفضه.

لما كان ذلك

 وكان الطاعن قد تمسك بدفاعه الوارد في سبب النعي وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير لإثبات هذا الدفاع، وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه برفض دعواه بإلزام المطعون ضدهن من الأولى إلى الرابعة بتحرير عقد إيجار تأسيسا على أنه ليس ممن نص القانون على امتداد عقد الإيجار له بعد ترك المستأجر الأصلي العين – دون أن يعرض لدفاعه ويرد على طلبه بإحالة الدعوى إلى التحقيق أو ندب خبير بما يسوغ رفضه رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن ثبت – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضدهن عدا الخامسة المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

[الطعن رقم 1334 – لسنة 69 ق – تاريخ الجلسة 4 / 5 / 2011 ]

 أثر وفاة المستأجر وزوجته دون وجود مقيم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ نبيل أحمد عثمان “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في :

أن المطعون ضدهن من الأولى إلى الخامسة أقمن على كل من الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 111 لسنة 2005 أمام محكمة قنا الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/9/1973 وإخلاء الشقة محل التداعي والتسليم

وقلن بيانا لذلك

 إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث الطاعن الشقة محل التداعي وإذ انتهى العقد بوفاته وزوجته من بعده ولم يكن أحد يقيم مع الأخيرة قبل وفاتها إلا أنهن فوجئن بالطاعن يضع اليد عليها فأقمن الدعوى ، ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره أحالت الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شهود الطرفين حكمت برفض الدعوى.

استأنف المطعون ضدهن الخمسة الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 330 لسنة 28 ق لدى محكمة استئناف قنا التي قضت بتاريخ 8/9/2009 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار سالف الإشارة إليه والإخلاء والتسليم.

 طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقيم مع والده بالعين موضوع النزاع إقامة مستقرة حتى وفاته عام 1982 ومن ثم يمتد عقد الإيجار له وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن تحقيق هذا الدفاع وقضى بإخلاء عين التداعي لأنه لم يكن يقيم مع والدته حتى وفاتها فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لما كان النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن :

“…….. لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك………”

مما مفاده : أنه يكفي لاستمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة لأولاد المستأجر بعد وفاته ثبوت إقامتهم معه عند الوفاة دون اشتراط الإقامة اللاحقة  فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون

 ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة

 إذ يضحى انتفاعه بها حقا له وليس واجبا عليه، وأن الاستئناف ينقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف وفقا لما تقضي به المادة 233 من قانون المرافعات بما سبق أن أبداه المستأنف عليه أمام محكمة أول درجة من دفوع وأوجه دفاع وتعتبر هذه وتلك مطروحة على محكمة الاستئناف للفصل فيها بمجرد رفع الاستئناف حتى ما كان منها قد صدر برفضه حكم مستقل من محكمة أول درجة وأغناه عن استئنافه صدور الحكم في الدعوى لمصلحته وعلى المحكمة أن تفصل فيها إلا إذا تنازل المستأنف عليه عن التمسك بها صراحة أو ضمنا

 لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك أمام الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة أنه كان يقيم مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته عام 1982 حيث كان يبلغ من العمر ستة عشر عاما ثم عاد وتمسك بهذا الدفاع أمام محكمة الاستئناف بمذكرات دفاعه المقدمة بجلسة 17/6/2009، 8/9/2009

غير أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء العين على سند أنه لم يكن يقيم مع والدته قبل وفاتها مغفلا بذلك تمحيص دفاع الطاعن سالف الذكر رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف قنا وألزمت المطعون ضدهن الخمس الأول المصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعاب للمحاماة

[الطعن رقم 15779 – لسنة 79 ق – تاريخ الجلسة 6 / 4 / 2011 ]

ثبوت العلاقة الايجارية

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ أشرف عبد الحي القباني “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في :

 أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 10190 لسنة 1989 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينهما عن الشقة المبينة بالصحيفة وإلزامه بتحرير عقد إيجار لها عنها وقالت بيانا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/8/1951 استأجر شقيقها تلك الشقة وأنها كانت تقيم معه فيها حتى وفاته فأقامت الدعوى

كما أقام الطاعن على المطعون ضدها وأخرى غير مختصمة في الطعن الدعوى رقم 12733 لسنة 1989 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بانتهاء عقد إيجار شقة النزاع تأسيسا على أن شقيق المطعون ضدها كان يقيم فيها بمفرده حتى وفاته

ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وأحالتهما إلى التحقيق – وبعد أن استمعت إلى الشهود – حكمت برفض الدعوى رقم 10190 لسنة 1989، وبالطلبات في الدعوى رقم 12733 لسنة 1989.

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 11124 لسنة 108 ق لدى محكمة استئناف القاهرة ، كما استأنفته المحكوم ضدها الأخرى بالاستئناف رقم 12122 لسنة 108 ق لدى ذات المحكمة التي ضمت الاستئنافين للارتباط وبتاريخ 15/4/1992 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها عن شقة النزاع.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

• وحيث إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية
•  وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة حتى ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشفا عن عيب صاحب النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص
• ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهذا الأمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.

 لما كان ذلك

وكانت المحكمة الدستورية العليا قضت بتاريخ 2/8/1997 في الطعن رقم 116 لسنة 18 ق بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 14/8/1997 العدد رقم 33

وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها عن شقة النزاع تأسيسا على امتداد عقد إيجار شقيقها المستأجر الأصلي لها على سند من النص المذكور فإنه يكون قد خالف القانون مما يعيبه ويستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث سببي الطعن ، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدها المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 11124 لسنة 108 ق القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفة المصروفات ومائة جنيه أتعاب محاماة

الطعن رقم 3433 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 16 / 3 / 2011

ختام امتداد عقد الايجار القديم

من خلال هذا البحث الشامل وما تقدم من طعون النقض الايجارية بشأن الايجار القديم نجد أن فهم امتداد عقد الإيجار وتطبيقه يتطلب اتباع الخطوات القانونية المحددة وفقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977  التى بينت وحددت شروط الامتداد وفي الأخير نرشح لك الاطلاع علي احدي قضايا مكتب عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض التى قضي فيها بطرد شقيقة زوجة المستأجر الأصلي وتسليم العين لانتفاء شروط امتداد عقد الايجار في حقها

وكذلك يمكنكم الاستزادة بشأن أحكام النقض الكاملة عن الايجارات من خلال البحوث القانونية الأتية :

1. اثبات الاقامة لامتداد الايجار القديم شرطه نقض 2021 
2. امتداد ايجار المسكن القديم من التارك للمستفيد شرطه
3. امتداد ايجار المحل التجاري – الصناعي – المهني – الحرفي
4. شرط امتداد عقد الايجار القديم للحفيد من الجد
5. صيغة مذكرة عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي
6. أحكام محكمة النقض عن امتداد الايجار 2011 الى 2013
7. كتاب حق الامتداد القانونى
8. انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى | بوفاته وشروط الامتداد لورثته