دعوي المستأجر ضد ورثة المؤجر بضمان التعرض و التعويض

صحيفة دعوي المستأجر ضد ورثة المؤجر بضمان التعرض و التعويض وهي دعوي فرعية من المدعي عليه أصليا المستأجر ضد ورثة المؤجر بطلب الزامهم بضمان عدم التعرض الحاصل منهم في الانتفاع بالأرض المؤجرة والزامهم بالتعويض عن الأضرار التى المت به جراء اخلالهم العقدي

مفهوم الضمان في الايجار

هو ذاته مفهوم الضمان في البيع فكما يمتنع علي البائع التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كذلك الأمر في عقد الايجار يمتنع علي المؤجر وورثته من بعده التعرض للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو حق المستأجر في استخدام العين التى يستأجره ادون تدخل أو إزعاج من الغير بما في ذلك ورثة المؤجر .

صحيفة دعوي المستأجر بضمان ورثة المؤجر

انه في يوم          الموافق    /      / 2023

بناء علي طلب / ………………… المقيم – …. – مركز …. – محافظة الشرقية ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

أنا          محضر محكمة  بندر ….. المنصورة قد انتقلت الى  شارع … – عقار رقم … –  تقسيم  ….. – المنصورة – واعلنت ورثة المرحوم / ……………………. وهم :

1. السيدة / ……………………………            مخاطبا مع ،،
2. السيد / ……………………………..            مخاطبا مع ،،
3. السيد / ……………………………..            مخاطبا مع ،،
4. السيد / ……………………………..            مخاطبا مع ،،
5. السيدة / ……………………………             مخاطبا مع ،،
6. السيدة / ……………………………             مخاطبا مع ،،

المــوضـــــــوع

أقام المعلن اليهم الدعوي رقم ….. لسنة 2022 مدني كلي المنصورة بطلب الزام المدعي عليه الأول أصليا ( المدعي فرعيا ) بأن يؤدي لهم ما ينتهي اليه الخبير المنتدب في الدعوي قيمة الريع المستحق منذ وفاة مورثهم في .. /./…. وحتى تاريخ الفصل في الدعوي

علي سند  من القول أنهم يمتلكون مشاعا مساحة من إجمالي … فدان و … قيراط و … سهم وأن المدعي عليه الأول – وحده – يضع اليد علي كامل المساحة دونهم ودون باقي المعلن اليهم من الثاني الى الأخير وأنهم قد طالبوه بأن يسلمهم حقهم في الأرض أو دفع قيمة الريع المستحق لهم من تاريخ وفاة والدهم في الا أنه رفض – علي حد قولهم .

وتداولت الدعوي بالجلسات وبجلسة ././…. طلب المدعي عليه الأول أصليا توجيه دعوي فرعية بطلب الزام المدعي عليهم فرعيا بضمان عدم التعرض له في الانتفاع بالأرض المؤجرة من مورثهم والتعويض

ومن ثم فقد قررت الهيئة الموقرة التأجيل لجلسة ././…. للإعلان بالدعوي الفرعية من المدعي عليه الاول وسداد الرسم المقرر قانونا ، ومن ثم كانت هذه الصحيفة بالدعوي الفرعية متضمنة الأسانيد الواقعية والقانونية للمدعي فرعيا عن الضمان

السند القانوني والواقعي للدعوي الفرعية

ضمان عدم التعرض في الانتفاع والتعويض

أولا :السند القانوني

نص المادة 558 من القانون المدني التى على

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.

و المادة 571  مدني التى تنص على

• (1) على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع.
• (2) ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من إتباعه، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.

والمادة 574 مدني تنص علي :

إذا ترتب على عمل من جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة ، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، وله أن يطالب المؤجّر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره .

ثانيا : ثبوت التعرض للمدعي فرعيا في انتفاعه بالأرض الزراعية المؤجرة له من مورث المدعي عليهم فرعيا

مما تقدم من نصوص قانونية وبإنزالها علي ما قام به المدعي عليهم من أفعال تخل بالتزامهم بضمان عدم التعرض المادي والقانوني يتبين توافر الاخلال في حقهم علي النحو الآتي :

( 1 ) التعرض الأول :

قام المدعي عليهم فرعيا 4 ، 5 ، 6 بالتقدم الى …………. [ بطلب عدم التعامل مع المدعي فرعيا – ………. – لحين توفيق أوضاعهم مع جميع الورثة ]

وبسبب هذا الطلب من المدعي عليهم سالفي الذكر امتنعت الجمعية الزراعية عن نقل الحيازة الزراعية للمدعي فرعيا واصدار كارت الفلاح والبطاقة الزراعية لصرف حصص التقاوي والكيماوي وغيرها من الخدمات الزراعية المقررة للمزارع قانونا

مما أضر بالمدعي فرعيا بحرمانه من الخدمات بالمخالفة للقانون ولعقد الايجار سنده المؤرخ .././… الصادر من مورث المدعي عليهم فرعيا والصادر عليه في مواجهة المدعي عليهم فرعيا حكم نهائي بات بنفاذه ولم يطعنوا بثمة مطعن رغم حضورهم بتلك الدعوي واعلانهم بالحكم قانونا

ومن ثم فهذا الفعل منهم يعد تعرضا للمدعي فرعيا في الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة له من مورثهم ممتنع عليهم قانونا وبقوة نص القانون وعقد الايجار الذي انتقلت بموجبه اليهم من مورثهم كافة الالتزامات والأثار المترتبة عليه باعتبارهم خلفا عاما للمؤجر

فالمقرر فقها أن

 التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي غير قابل للانقسام فإذا تعدد المؤجرون أو ورث المؤجر ورثة متعددون وجب على كل منهم الامتناع عن التعرض للمستأجر لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب بل فى كل العين المؤجرة وإذا تعرض احدهم للمستأجر كان لهذا ان يرجع عليه الضمان كاملا.

( مشار اليه – الوسيط – 6 – مجلد 1 للدكتور السنهوري – ص297 وما بعدها )

( 2 ) التعرض الثاني :

رفع المدعي عليهم فرعيا الدعوي الأصلية الراهنة بطلب ريع تأسيسا علي أنهم ورثة علي المشاع ويمتنع المدعي عليه الاول أصليا ( المدعي فرعيا ) عن أداء الريع لهم – هو في ذاته تعرض ممتنع عليهم لمخالفتهم عقد الايجار الصادر له من مورثهم والصادر عليه حكما باتا بنفاذه في مواجهتهم كورثة للمؤجر وعدم استنادهم لحق لهم بعقد الايجار

فالدعوي الراهنة أقامها المدعي عليهم فرعيا بعد صدور الحكم بنفاذ عقد الايجار وهو فعل ممتنع عليهم لسريان عقد الايجار في حقهم ببنوده وبالقانون

حيث أنهم لا يستندون في طلب الريع  الى حق مترتب علي عقد الايجار كامتناع المستأجر عن سداد الأجرة علي سيبيل المثال وانما يستندون الى كونهم ملاك مشاعا عن مورثهم ويطالبون بريع عن حصصهم الميراثية وهو ما لا يجوز ويعد تعرضا بلا سند لأنهم لا يستندون الى حق لهم مصدره عقد الايجار واخلال المستأجر بالتزاماته

فالمقرر فقها

ويندر فى العمل أن يقع تعرض من المؤجر مبنى على سبب قانونى ، فإن المؤجر إذا كان غير مالك للعين المؤجرة عند الإيجار ثم أصبح مالكا لها بعد ذلك أو كان لا يملك حق ارتفاق ثم أصبح مالكا له ، فينفذ الإيجار فى حقه ، لا يتعرض عادة للمستأجر ، ويبقى ملتزما بالإيجار إلى نهايته

( مشار اليه – الوسيط – 6 – مجلد 1 للدكتور السنهوري –  ص 286 )

فالتزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي غير قابل للانقسام فإذا تعدد المؤجرون ، أو ورث المؤجر ورثة متعددون ، وجب على كل منهم الامتناع عن التعرض للمستأجر ، لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب ، بل فى كل العين المؤجرة . وإذا تعرض أحدهم للمستأجر ، كان هذا أن يرجع عليه بالضمان كاملا

( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 154 – سليمان مرقص فقرة 180 )

ثالثا  :  توافر شروط ضمان التعرض المنصوص عليها قانونا الموجبة لإلزامهم بالضمان

وقوع التعرض بالفعل – سواء أكان مادياً، أو مادياً قائماً على تصرفات قانونيا أو مبنيا على سبب قانونى

 ( تم بيان أفعال التعرض بصدر هذه الصحيفة ولها سند مقدم بحافظة خلاف دعوي الريع ذاتها تعتبر تعرض )

وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار – أي فى الوقت الذى يكون فيه حق المستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة قائماً سواء فى مدة الإيجار الأصلية أو المجددة أو الممتدة

 ( لطفا سريان عقد الايجار سند المدعي فرعيا مؤرخ .. /./…. لمدة إيجاريه … عاما )

وقوع اعمال من المؤجر تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الانتفاع

•   امتناع الجمعية الزراعية عن نقل الحيازة الزراعية بموجب عقد الايجار سند المدعي فرعيا بسبب شكوي المدعي عليهم فرعيا من الثالث الى السادس بعدم التعامل مع المدعي فرعيا لأنهم ملاك مشاعا متناسين عقد الايجار النافذ في حقهم قانونا وبالحكم الصادر عليهم بنفاذه في حقهم مخلين بالتزامهم
• عدم استناد المؤجر فى الأعمال التى يقوم بها إلى حق ثابت له – فإذا كان المؤجر حق استمده من عقد الإيجار أو من حكم قضائي أو من القانون لم يكن عمله تعرضاً يوجب الضمان

( لطفا / الثابت أن افعال التعرض استند فيها المدعي عليهم فرعيا الى أنهم ملاك مشاعا بالميراث عن مورثهم المؤجر ولم يستندوا البته الى أي حق من عقد الايجار ومن ثم فهو تعرض ممتنع عليهم وتترتب مسئوليتهم عنه قانونا )

فإذا توافرات هذه الشروط الأربعة اعتبر العمل الصادر من المؤجر تعرضا يستوجب الضمان ولا يشترط سوء نية المؤجر فسواء كان سيء النية أي يعلم أن العمل الذى يأتيه هو تعرض يحرمه القانون أو كان حسن النية أي يعتقد ان العمل مشروع ففي الحالتين يجب عليه الضمان .

( ما تقدم من شروط ضمان التعرض مشار اليه – الوسيط 6 – السنهوري – مجلد 1- ص 297 وما بعدها )

فالمقرر في قضاء محكمة النقض عن ضمان المؤجر وورثته عدم التعرض للمستأجر :

طبقاً لنص المادة 571 مدنى يضمن المؤجر للمستأجر تعرضه الشخصي فى الانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان هذا التعرض مادياً أو مبنياً على سبب قانونى ويشترط فى تعرض المؤجر ان يكون غير مستند إلى حق له .

(الطعن 2273 لسنة 73 ق جلسة 10/5/2004)

وإن عقد الإيجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فإذا وقع تعرض من الغير يستند إلى سبب قانوني يرجع إلى المؤجر جاز للمستأجر أن يرفع دعوى الحق مستنداً في ذلك إلى عقد الإيجار وما ينشأ عنه من ضمان عدم التعرض طبقاً للقواعد العامة عملاً بالمادتين 571، 572 من القانون المدني.

[ الطعن رقم 1860 لسنــة 53 ق جلسة 09 / 11 / 1989 –  مكتب فني 40 –  الجزء  3 –  ص 41 ]

رابعا : الزام المدعي عليهم فرعيا بالتعويض عن الاخلال بالتزام ضمان التعرض المترتب علي عقد الايجار الصادر عليه حكم نهائي بنفاذه  كأثر من أثاره القانونية كخلف عام للمؤجر

المقرر أنه وفى جميع الحالات أي سواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو بإنقاص الأجرة ، فإن له أن يطلب أيضا التعويض عما أصابه من الضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه

ويتبين توافر أركان التعويض

( 1 ) ركن الخطأ :

اخلال المدعي عليهم بالتزامهم العقدي بعدم التعرض للمستأجر  (المدعي فرعيا ) في الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة له مورثهم بعقد الايجار المؤرخ ../../…الساري والنافذ في حقهم بموجب الحكم رقم ….لسنة …..وكونهم خلف عام للمؤجر يلتزمون بالتزاماته العقدية بأن قاموا

بالتقدم الى ……… بطلب عدم التعامل مع المدعي فرعيا مستندين الى أنهم ملاك مشاعا بالميراث عن مورثهم ( المؤجر ) لحين توفيق أوضاعهم ولم يستندوا الى سبب وحق مستمد من عقد الايجار ، وكذلك مطالبتهم المدعي فرعيا – المستأجر – بريع عن الأرض المؤجرة استنادا الى أنهم ملاك مشاعا بالميراث عن المؤجر

( 2 ) ركن الضرر :

ويمثل ذلك في الاضرار به ماديا ومعنويا وبالأرض الزراعية المؤجرة له وحرمانه من الخدمات الزراعية المقررة للمزارع قانونا وامتناع الجمعية الزراعية بسبب شكواهم سالفة الذكر عن نقل الحيازة الزراعية له المقررة بقانون الزراعة والقرارات الوزارية التى تعطي الحق للمستأجر بعقد ايجار صحيح ونافذ بنقل الحيازة الزراعية اليه واصدار كارت الفلاح والبطاقة الزراعية له ليتمكن من التمتع بالخدمات الزراعية بصرف الأسمدة والتقاوي وخلافه وهو ضرر بالغ

• الاضرار أيضا به ماديا بأن اضطر الى رفع دعوي بنقل الحيازة الزراعية له وفقا للقانون مما كلفة نفقات ومصاريف التقاضي وأتعاب محامين والانتقال الى كافة الجهات الرسمية لتقديم شكاوي بسبب ذلك
• كل ذلك خلاف الضرر الأدبي بالشعور بالقلق والحزن علي زراعته وحالة الأرض الزراعية وضياع مجهوده هباء وحرمانه من حقوقه القانونية كمزارع والخدمات الزراعية من الجمعية المقررة له قانونا

( 3 ) ركن السببية :

ويتمثل في أنه لولا خطأ المدعي عليهم فرعيا سالف البيان لما حدث له الضرر سالف البيان

بنــاء عليـــه

أن المحضر سالف الذكر انتقلت واعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة المنصورة الابتدائية الدائرة ( .. ) مدني كلي الكائنة مدينة المنصورة أمام الاستاد الرياضي –  بجلستها المنعقدة علنا يوم …. الموافق  ./  .. / 2023 في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

• أولا : الزام المدعي عليهم فرعيا بضمان عدم التعرض للمدعي فرعيا في الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة تأسيسا علي المواد 558 و 571 و 574 من القانون المدني
• ثانيا : الزام المدعي عليهم فرعيا الرابع والخامس والسادس متضامنين بأن يؤدوا للمدعي فرعيا مبلغ وقدره …………  جنيه تعويضا عن الأضرار المادية والأدبية لإخلالهم بالتزامهم بعدم التعرض له في الانتفاع ، فضلا عن الزام المدعي عليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالبة أيا كانت

ولأجل العلم ،،