ضمان المؤجر التعرض للمستأجر ( 571 – 574 مدني )

شرح ضمان المؤجر التعرض للمستأجر المادة 571 و 574 من القانون المدني والمادة الأولي ضمان التعرض من المؤجر ذاته بما يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة والمادة الثانية بشأن التعرض من جهة حكومية بسبب راجع الى المؤجر بما يؤدي الى الانتقاص من الانتفاع بالعين محل الايجارة

ضمان عدم التعرض للمستأجر

نص القانون بضمان المؤجر التعرض منه أو من أتباعه

المادة 571 من القانون المدني تنص علي

1.  على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخلّ بهذا الانتفاع.
2.  ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلّقى الحق عن المؤجّر.

نص القانون عن ضمان المؤجر تعرض جهة حكومية للمستأجر

المادة 574 مدني تنص علي :

إذا ترتب على عمل من جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله أن يطالب المؤجّر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

النصوص العريبة المقابلة للمادة 571 مدني

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية المواد 570 ليبى و 539 سورى و 753عراقى و 464 سودانى و 552 لبنانى و 748 تونسى.

وقد ورد هذا النص فى المادة 770 من المشروع التمهيدى على وجه يطابق ما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد ، فيما عدا أم المشروع التمهيدى لم يكن يشتمل على عبارة “أو إضرار” الواردة فى الفقرة الثانية ، ووافق عليه لجنة المراجعة تحت رقم 600 فى المشروع النهائى ،

ثم وافق عليه مجلس النواب تحت رقم 599 ، وفى لجنة مجلس الشيوخ أضيفت إلى الفقرة الثانية بعد عبارة “كل تعرض” عبارة “أو إضرار” ، ليكون النص شاملا لجميع صور الضرر التى يوجد فيها الالتزام بالضمان ، سواء كان الضرر ماديا أو أدبيا ، وأصبح رقم المادة 571 ، ووافق مجلس الشيوخ على النص كما عدلته لجنته

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص505- ص507) 

شرح المادة 571 مدني عن ضمان التعرض

الأعمال التحضيرية

هذا النص وما بعدها (770- 774) ينظم ضمان العرض والإستحقاق والإيجار كالبيع فى هذه الأحكام فالمؤجر يضمن تعرضه ماديا كان أو مبنيا على سبب قانونى وبضمن تعرض الغير إذا كان مبنياً على سبب قانونى .

أما تعرضه بهذا الإنتفاع المستأجر بالعين المؤجر بإحداث تغيير فيها يخل بهذا الإنتفاع أو ان يعطى للغير حقا عينيا أو شخصيا يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق المشترى للعين المؤجرة إذا لم يكن تاريخ الإيجار أسبق من تاريخ البيع وكحق مستأجر آخر مقدم طبقاً للقاعدة التى سياتى بيانها (م 772 من المشروع ) ويلاحظ ان المؤجر لايكون مسئولا عن التعرض المادى الصادر من الجيران الا إذا كان هو الذى اجر لهم فيكونون فى حكم إتباعه .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4ص506و507)

يبين من نص المادة 571 مدنى ان المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصى فى الإنتفاع بالعين المؤجرة .

التعرض الشخصى من المؤجر يكون اما مادى أو مبنى على سبب قانونى

التعرض المادى

يقوم على اعمال مادية محضة كإحداث تغيير العين المؤجرة أو ملحقاتها يخل بإنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو مزاحمة المستأجر فى صناعته أو فى تجارته أو أن يقتحم العين المؤجرة دون إذن المستأجر أو ترك مواشيه تدخل الأرض المؤجرة لترعى أو ان يمنع المستأجر من إستعمال المصعد أو سطح المنزل ونحوها .

التعرض القائم على تصرفات قانونية

مؤداها أن يعطى المؤجر للغير حقا عينيا أو شخصيا يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق مشترى العين المؤجرة وكحق الدائن المرتهن رهناً حيازياً الذى يوجب إنتقال حيازة العين المؤجرة له بما يتعارض مع حق إنتفاع المستأجر الثانى حق شخصى يزاحم به حق المستأجر الأول .

التعرض المبنى على سبب قانونى

فصورته ان يدعى المؤجر حقا على العين المؤجرة فى مواجهته المستأجر بتعارض مع حق الأخير فى الإنتفاع بها فإذا فعل جاز المستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بإلتزامه بضمان التعرض الشخصى .

وسواء كان التعرض الشخصى تعرضاً مادياً أو تعرضا مبنياً على سبب قانونى وسواء كان التعرض المادى قائما على اعمال مادية أو على تصرفات قانونية فانه يشترط لتحقق التعرض الشخصى توافر شروط اربعة :

1.  وقوع التعرض بالفعل – سواء أكان مادياً، أو مادياً قائماً على تصرفات قانونيا أو مبنيا على سبب قانونى .
2.  وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار – أى فى الوقت الذى يكون فيه حق المستأجر فى الإنتفاع بالعين المؤجرة قائماً سواء فى مدة الإيجار الأصلية أو المجددة أو الممتدة .
3.  وقوع اعمال من المؤجر تحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الإنتفاع كهدم – العين المؤجرة أو ملحقاتها أو جزء منها ولو كان حرمان المستأجر مبنياً على فقدان فائدة أدبية (إنشاء محل مقلق للراحة فى إسكان هادئ أو إسكان إمراة عاهرة فى مسكن مجاور ) وتقدير عمل المؤجر مسألة واقع تترك لقاضى الموضوع دون تعقيب عليه من محكمة النقض .
4.  عدم إستناد المؤجر فى الأعمال التى يقوم بها إلى حق ثابت له – فإذا كان المؤجر حق استمده من عقد الإيجار أو من حكم قضائى أو من القانون لم يكن عمله تعرضاً يوجب الضمان .

فإذا توافرات هذه الشروط الاربعة إعتبر العمل الصادر من المؤجر تعرضا يستوجب الضمان ولا يشترط سوء نية المؤجر فسواء كان سىء النية أى يعلم أن العمل الذى ياتيه هو تعرض يحرمه القانون أو كان حسن النية أى يعتقد ان العمل مشروع ففى الحالتين يجب عليه الضمان .

ترك المشرع الجزاء المترتب على التعرض الشخصى إلى القواعد العامة إذ يسهل ان يستخلص منها هذا الجزاء فإذا حدث تعرض من المؤجر للمستأجر على النحو المتقدم – كان المستأجر أن يطلب وقف هذا التعرض وهذا هو التنفيذ العينى أو ان يطلب فسخ الإيجار أو يطلب إنقاص الأجرة وله فى جميع الأحوال ان يطلب التعويض ان كان له مقتض .

وإلتزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصى غير قابل لإنقسام فإذا تعدد المؤجرون أو ورث المؤجر ورثة متعددون وجب على كل منهم الإمتناع عن التعرض للمستأجر لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب بل فى كل العين المؤجرة وإذا تعرض احدهم للمستأجر كان لهذا ان يرجع عليه الضمان كاملا.

أما حق المستأجر فى طلب تعويض فينقسم، ولا يستطيع المستأجر الرجوع على اى من المؤجرين إلا بمقدار حصته فى العين المؤجرة ولكنه يرجع على كل مؤجر بحصته فى التعويض لو كان هذا المؤجر لم يتعرض للمستأجر لأن إلتزام المؤجر بالضمان لا يقبل الإنقسام ولمن يتعرض من المؤجرين ان يرجع على تعرض منهم .

وأحكام ضمان المؤجر – المتقدمة – ليست من النظام العام بل هى أحكام مفسرة لإدارة المتعاقدين فيجوز تعديلها بإتفاق خاص بينهما فيجوز التشديد فى مسئولية المؤجر أو التخفيف منها كما يجوز اعفاء المؤجر من المسئولية وفى هذه الحالة الأخيرة لا يكون المؤجر مسئولاً عن تعرضه الا إذا وقع التعرض نتيجة غش أو خطأ جسيم منه إذا يكون شرط الإعفاء باطلاً تطبيقاً للقواعد العامة .

ولا يجوز التوسع فى تفسير الشرط الذى يعدل من أحكام المسئولية لمصلحة من ينتفع بهذا الشرط فشرط التشديد فى المسئولية لايتوسع فى تفسيره لمصلحة المستأجر لأنه هو الذى ينتفع بالتشديد وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المؤجر لأنه هو الذى ينتفع بالتخفيف أو بالاعفاء .

الوسيط-6 – مجلد 1 للدكتورالسنهوري – ص297 وما بعدها

ضمان المؤجر لتعرضه الشخصى

يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل تعرض شخصى للمستأجر ، سواء كان هذا التعرض ماديا أو قانونيا . والتعرض المادى هو قيام المؤجر بأى فعل مادى يترتب عليه حرمان المستأجر من فائدة من الفوائد التى تعود عليه من انتفاعه بالعين على الوجه المقصود توفيره له بمقتضى عقد الإيجار دون أن يستند فى القيام به إلى أى حق ثابت له على العين المؤجرة ، ويستوى أن تكون تلك الفائدة مادية أو معنوية .

ومن أمثلة التعرض المادى

• أن يحدث المؤجر بالعين أو ملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة 
• أو أن يعدل وجه الانتفاع الذى خصصت له العين 
• أو أن يزاحم المستأجر فى صناعته أو فى تجارته 
• أو أن يقتحم العين دون إذن المستأجر 
• أو أن يترك مواشيه تدخل الأرض المؤجرة لترعى 
• أو أن يدخل الأرض ليقطف بعض ثمارها 
• أو أن يمنع المستأجر من استعمال المصعد أو السلم العام لإجباره على استعمال سلم الخدم 
• أو أن يمنع المستأجر من استعمال سطح المنزل للغسيل أو لتركيب أسلاك الراديو أو أسلاك تلفونية
• أو أن يتهجم على المستأجر لإهانته أو يضع لوحة فى العين تشتمل على عبارات مهينة له 
• أو أن يمنع المستأجر من وقف سيارته مدة وجيزة أما المدخل العام 

أما التعرض القانونى فيكون

بإدعاء المؤجر حقا على العين المؤجرة فى مواجهة المستأجر وكان من شأنه أن يحرم المستأجر خمن الانتفاع 

مثال ذلك

أن يكون المؤجر قد أجر عينا لا يملكها ثم أصبح مالكها بعد الإيجار لسبب من أسباب الملك كالشراء أو الشفعة أو الميراث أو التقادم المكسب ، فيستند المؤجر إلى حق الملكية الذى آل إليه بعد الإيجار لينزع هذه العين من يد المستأجر .

كذلك وإذا أجر شخص أرضا لآخر وظهر أن عليها حق مرور لأرض مجاورة يستوجب ضمان المؤجر لهذا الحق ، ثم مات صاحب الأرض المرتفقة وورثة المؤجر نفسه ففى هذه الحالة لا يجوز لهذا الخير أن يتمسك بحق المرور الثابت على الأرض التى أجرها ولو كان هذا الحق قد استمده من مورثه  لأنه ضامن لأفعاله الشخصية التى تتعارض مع انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولو كانت هذه الأفعال مستندة إلى سبب قانونى 

وقد قضى فيما يقرب من هذا المعنى بأن المؤجر لأرض لها حق ارتفاق على أرض مجاورة يضمن حق الارتفاق هذا حتى لو اشترى الأرض المجاورة  فانقضى بذلك حق الارتفاق باتحاد الذمة .

ويندر فى العمل أن يقع تعرض من المؤجر مبنى على سبب قانونى ، فإن المؤجر إذا كان غير مالك للعين المؤجرة عند الإيجار ثم أصبح مالكا لها بعد ذلك ، أو كان لا يملك حق ارتفاق ثم أصبح مالكا له ، فينفذ الإيجار فى حقه ، لا يتعرض عادة للمستأجر ، ويبقى ملتزما بالإيجار الذى صدر منه إلى نهايته

(السنهورى ص286)

قضت محكمة النقض بأن 

المقرر وفقا للمادة 571 من القانون المدنى أن يمتنع المؤجر عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، وهذا الضمان بعدم التعرض لا يتقادم ويلتزم به المؤجر مادام عقد الإيجار مازال قائما ولم يقض بفسخه رضاء أو قضاء 

ومن ثم لا يجدى الطاعنة التحدى بأنها تمسكت بملكيتها لشقة النزاع على الشيوع مع باقى المطعون ضدهم أو أن جميع الشركاء قد وافقوا على إقامتهم بالشقة محل النزاع 

إذ يعتبر ذلك كله من قبيل التعرض المحظور على المؤجرين سيما وأن عقد الاتفاق المشار إليه المتضمن لعقد إيجار شقة النزاع قد صدر من جميع الشركاء ومنهم الطاعنة ومن ثم يكون النعى غير منتج

(الطعن رقم737 لسنة 58ق جلسة19/11/1992)

وبأنه إذ نصت المادة 571 من القانون المدنى على أنه على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو أضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر “

فقد دلت على أن ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من آخر لا يقتصر على التعرض المستند إلى ادعاء حق بل يمتد كذلك إلى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر ، إذ أنه فى هذه الحالة يكون من اتباعه طالما كان المستأجر هو الذى هيأ له سبيل التعرض

الطعن رقم 73 لسنة 36 ق س 21 ع 2 ص593 جلسة 9/4/1970 ، الطعن رقم 8 لسنة 4 ق س 26 ع 2 ص 1537 جلسة 3/12/1975

كما قضت بأن

النص فى المادة 571 من القانون المدنى يدل على أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، سواء كان هذا التعرض ماديا أو مبنيا على سبب قانونى ، فلا يجوز للمؤجر أن يحدث بالعين المؤجرة أو ملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر بها 

(طعن رقم778 لسنة 48ق جلسة25/11/1982)

وبأنه النص فى المادة 571 من القانون المدنى على أنه على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر ، بالعين المؤجرة “.

يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان هذا التعرض ماديا أو مبنيا على سبب قانونى ، فلا يجوز للمؤجر أن يحدث بالعين المؤجرة أو ملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر بها 

لما كان ذلك ، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بإلزام الطاعنين بضمان تعرضهما للمطعون ضدهما فى الانتفاع بالعين المؤجرة على ما أقر به أما محكمة أول درجة من أنهما قد تملكا العين المؤجرة بالشراء من مالكها السابق 

فإن ما يقولان به من اقتصار هذه الملكية على أولهما وصولا إلى نفى صفتهما فى الدعوى – إنما هو دفاع جديد مما لا تجوز إثارته لأول مرة أمام هذه المحكمة 

(طعن رقم259 لسنة 53ق جلسة14/5/1989)

شروط التعرض الشخصى من المؤجر

يشترط لوقوع التعرض الشخصى توافر الشروط الآتية :

1- أن يقع التعرض بالفعل فلا يكفى أن يكون محتملا ولو أقيم على تهديد للمستأجر بالتعرض له ، ويترتب على ذلك أن الإيجار يبقى منشئا لالتزام المؤجر بالضمان ، ولا يسرى التقادم إلا من وقت وقوع التعرض ويكون مدته خمس عشرة سنة من هذا الوقت .

2- أن يقع التعرض أثناء الإيجار حتى لو امتد بعد انقضاء مدته الأصلية اتفاقا أو بحكم التشريعات الاستثنائية بل لو انتهى الإيجار بحكم إخلاء إذ لا يستطيع المؤجر أن ينفذ هذا الحكم بنفسه ويقتحم العين وإلا كان متعرضا ووجبت مساءلته .

3- أن يقوم المؤجر بأعمال تحول دون انتفاع المستأجر بالعين أو تخل به كهدم العين أو جزء منها أو بعض ملحقاتها ، فهذا تعرض يوجب الضمان وتقدير الإخلال مسألة واقع تترك لقاضى الموضوع .

4- ألا يستند المؤجر إلى حق ثابت له بعقد الإيجار أو بالقانون كحقه فى التعليه أو بحكم كتعيينه حارسا ويتعرض بتلك الصفة لا بصفته مؤجرا أو بالقانون كحقه فى دخول العين لبيان ما إذا كانت فى حاجة لترميمات لحفظها أو وجود منقولات تكفى للوفاء بالأجرة أو استعمال العين فيما أعدت له

(أنور طلبه ص638)

فإذا توافرت هذه الشروط الأربعة ، اعتبر العمل الصادر من المؤجر تعرضا يستوجب الضمان ، ولا يشترط سوء نية المؤجر ، فسواء كان سئ النية أى يعلم أن العمل الذى يأتيه هو تعرض يحرمه القانون ، أو كان حسن النية أى يتعقد أن العمل مشروع ، ففى الحالتين يجب عليه الضمان .

وقد كانت المادة 769 من المشروع التمهيدى تنص صراحة على أن المؤجر لا يعفى من الضمان حتى لو كان حسن النية ، ولكن هذه المادة حذفت فى لجنة المراجعة

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص505- ص506 فى الهامش)

وانظر آنفا ( فقرة239 فى الهامش)

وحذف المادة لا يمنع من تطبيق حكمها ، لأن هذا الحكم مستمد من القواعد العامة وإنما يعتد بحسن النية وسوئها فى التعويض الذى يترتب على التعرض فتشمل التعويض الضرر غير المتوقع إذا كان المؤجر شئ النية

(عبد الفتاح عبد الباقى فقرة142 ص217) .

وقد قضت محكمة النقض بأن 

 ويلتزم المؤجر بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى بمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض فى جميع الأحوال وإذا كان الحكم المطعون فيه قد قرر أن المصعد هو منحة من المالك للمستأجر طبقا لما ورد بالبند التاسع من عقد الإيجار 

وأن المطعون عليه – المالك – لا يكون ملزما بصيانته دون أن يعنى الحكم ببحث ما إذا كان استعمال المصعد ظل منحة من المالك للمستأجر كما نص عليه فى البند المشار إليه أم أنه حصل تعديل فى هذا البند عن طريق التنفيذ على النحو الوارد بدفاع الطاعن ، وأثر ذلك على الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وشابه قصور فى التسبيب 

(نقض1/6/1971 س22 ص707)

وبأنه  يجب على المؤجر أن يسلم العين المؤجرة خالية من جميع العوائق التى تحول دون الانتفاع بها وأن يمنع كل تعرض من الغير سواء أكان هذا التعرض ماديا أم مبنيا على سبب قانونى مادام قد حدث قبل التسليم ، والمؤجر يضمن التعرض المبنى على سبب قانونى سواء أكان حاصلا قبل تسليم العين للمستأجر أم بعد التسليم

فإذا ما تحقق التعرض وجب على المستأجر إخطار المؤجر به فى وقت لائق ، ولابد من تدخل المؤجر فى الدعوى بين المستأجر والمتعرض لأن المستأجر ليس له حق عينى على العين المؤجرة حتى يستطيع رفع دعوى الريع على المعترض فضلا عن أنه ليست هناك صلة بينه وبين المتعرض تخوله له مقاضاته ومن ثم فليس للمستأجر أن يطلب إلزام المتعرض بالريع

(طعن70 س 18ق نقض19/1/1950)

وبأنه استظهار خطأ المؤجر الذى ترتب عليه نقض انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير موضوعى تستقل به محكمة الموضوع فى حدود سلطتها التقديرية ولا معقب عليها فى ذلك مادام استخلاصها سائغا ولما كان الحكم قد استخلص خطأ الطاعنين بحرمان المطعون عليه من حقه فى استعمال المصاعد فى النزول من أوراق الدعوى وأقوال الشهود فيها

وانتهى من ذلك إلى نتيجة سائغة وهو ما يتضمن الرد على دفاع الطاعنين من أنهما لم يمنعا المطعون عليه من استعمال المصاعد وأنه هو الذى امتنع عن اتباع النظام الذى وضعناه باستعمال التليفون فى استدعائها ، لما كان ذلك فإن النعى على الحكم يكون جدلا موضوعيا لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض  

(طعن رقم58 لسنة 39ق جلسة8/4/1975)

وبأنه ليس للمستأجر أن يطالب بالتعويض عن أفعال التعرض فى الانتفاع بالعين المؤجرة له إلا إذا كانت هذه الأفعال قد وقعت بعد عقد إجارته لأن حقه فى ذلك هو حق شخصى قبل المتعرض لا ينشأ إلا من وقت تعطيل حقه فى الانتفاع ، وإذن فإذا كان التعرض المدعى حاصلا قبل عقد الإيجار فإنه لا يكون لمدعيه وجه فى طلب التعويض 

(طعن رقم37 لسنة 144ق جلسة 22/3/1945)

وبأنه يشترط فى تعرض المؤجر وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن يكون غير مستند إلى حق له ، وكان استظهار هذا الخطأ الذى يترتب عليه نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير موضوعى تستقل به محكمة الموضوع ، مادام استخلاص سائغا 

وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى وجود نقص فى انتفاع المطعون ضدهم بالمحلات المؤجرة بمقدار (30%) استنادا لتقرير الخبير وجاء فى أسبابه أن الممر الذى كانت تطل عليه محلات المستأجرين قد ضاق من ناحية عرضه ونقص الانتفاع به بمقدار (30%) بسبب أن المارة لن يجدوا فراغا كافيا لمشاهدة معروضات المستأجرين 

وأن الفترينة المقامة تؤثر على نشاطهم التجارى وانتهى الحكم إلى أن تعرض المؤجر غير مشروع ، فيكون قد استظهر خطأ المؤجر عند تعرضه فى الانتفاع إلى غير حق له – فى استخلاص سائغ له ما يسانده من الأوراق

(مجموعة أحكام النقض السنة 33 ص1048 جلسة 24/11/1982 ، طعن رقم 778 لسنة 48ق جلسة 25/11/1982، الطعن رقم1771 لسنة 52ق جلسة 14/5/1987)

وبأنه تعرض المؤجر للمستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة الذى يجيز له طلب التنفيذ العينى أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض ، شرطه ، ألا يستند إلى حق المؤجر ، تقدير كفاية أسباب الفسخ وتحديد الجانب المقصر فى العقد .واقع. استقلال محكمة الموضوع بتقديره .شرطه. إقامة قضائها على أسباب سائغة تكفى لحمله 

(الطعن رقم 3829 لسنة 66ق جلسة 3/1/2001، الطعن رقم 719 لسنة 62ق جلسة 9/11/1995، الطعن رقم 558 لسنة 39 ق26 ع1 ص766 جلسة 8/4/1975)

وبأنه المؤجر يلتزم أن يمنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام للمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى بمنع التعرض أو فسخ العقد أو انقاص الأجرة مع التعويض فى جميع الأحوال 

وإذا كان الحكم المطعون فيه قد قرر أن المصعد  هو منحة من المالك للمستأجر طبقا لما ورد بالبند التاسع من عقد الإيجار وأن المطعون عليه المالك لا يكون ملزما بصيانته دون أن يعنى الحكم ببحث ما إذا كان استعمال المصعد ظل منحة من المالك للمستأجر كما نص عليه فى البند المشار إليه

أم أنه حصل تعديل فى هذا البند عن طريق التنفيذ على النحو الوارد بدفاع الطاعن ، وأثر ذلك على الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وشابه قصور فى التسبيب

(مجموعة أحكام النقض السنة22 ص707 جلسة1/6/1971) .

كما قضت بأن : 

طلب إخلاء العين المؤجرة استنادا إلى انتهاء إلى انتهاء عقد الإيجار لا يشكل تعرضا للمستأجر بل هو استعمال من المؤجر لحقه الذى خوله له القانون

(مجموعة الطعن رقم 474 لسنة 40ق لسنة أحكام النقض السنة 26 ص580 جلسة 12/3/1975)

وبأنه تأجير المستأجر الأصلى عين النزاع للمطعون ضدها من الباطن قيامها ببيعها بالجدك إلى الطاعنة دون توافر الشروط اللازمة للبيع ، حصول الأخيرة على عقد إيجار عن العين من الحارس القضائى على العقار ، اعتبار ذلك تعرضا قانونيا للمستأجر الأصلى فى حقوقه الناشئة قبل المطعون ضدها عن عقد الإيجار المبرم بينهما ، حقه فى مطالبتهما بالأجرة المستحقة له قبلها بموجب هذا العقد 

(الطعن رقم 269 لسنة 51ق جلسة 26/5/1988)

وبأنه يشترط فى تعرض المؤجر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن يكون غير مستند إلى حق له ، واستظهار هذا الخطأ الذى يترتب عليه انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير موضوعى تستقل به محكمة الموضوع مادام استخلاصها سائغا 

الطعن رقم 778 لسنة 48ق س33 ع2 ص1048 جلسة25/11/1982 ، الطعن رقم 558 لسنة 39ق س26 ع1 ص766 جلسة 8/4/1975

مسئولية المؤجر عن التعرض الصادر من تابعيه

رأينا فى الفقرة الثانية من المادة 571 مدنى قد نصت على أنه ” ولا يقتصر ضمان المؤجر على العمال التى تصدر منه أو من أتباعه …”.

وهذا يعنى أن المؤجر يضمن للمستأجر ، لا فحسب التعرض الشخصى الصادر منه ، بل أيضا التعرض الصادر من أتباعه . ووضع “الأتباع” من المؤجر يختلف عن وضع “الغير” فأتباع المؤجر ليسوا من الغير بل هم امتداد لشخص المؤجر ولذلك يكون المؤجر مسئولا ، لا عن تعرضهم المبنى على سبب قانونى فحسب بل أيضا عن تعرضهم المادى ، ولو كان الأتباع من الغير ، لكانت مسئولية المؤجر عنهم مقصورة على تعرضهم المبنى على سبب قانونى

(السنهورى ص303)

ومعنى “الأتباع” هنا أوسع من معنى “التابع” الذى يسأل عنه المتبوع مسئولية تقصيرية فالمقصود بأتباع المؤجر كل شخص لا يكون أجنبيا عنه فى تنفيذ عقد الإيجار ، ويكون التعرض الصادر منه قد ساق إليه صلته بالمؤجر ، فيعتبر من أتباع المؤجر خدمه – ويدخل فى الخدم البواب وخفير العزبة وخولى الزراعة  – ومستخدموه وعماله وصبيان الحرفة وأهل البيت والضيوف والأصدقاء ، فهؤلاء جميعا يساعدون المؤجر فى مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة من عقد الإيجار .

ويعتبر من الأتباع أيضا ، لا من يقتصرون على مساعدته فحسب كما فى الأمثلة المتقدمة ، بل أيضا من يحلون محله فى مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة من عقد الإيجار ، كالمقاول والمهندس إذا قاما بإجراء ترميمات لازمة للعين المؤجرة بدلا من المؤجر

فالمساعدون (auxiliaires) والبدلاء (substiuts) جميعهم أعوان (aides) المؤجر فى تقاضى حقوقه والقيام بالتزامه . ويعتبر من الأتباع كذلك من ينوبون عن المؤجر كالوالى والوصى والقيم والوكيل ، ومن ينوب المؤجر عنهم كالراهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن حيازة إذا أجر العين المرهونة وكمالك العين الموضوعة تحت الحراسة بالنسبة إلى الحارس المؤجر .

وقد قضت محكمة سوهاج الكلية بأن

إذا تعرض الراهن أو أحد ورثته لمستأجر العين المرهونة من الدائن المرتهن ، كان تعرضه هذا إخلالا بالتزاماته الناشئة من عقد الرهن يستوجب مسئوليته عن التعويض المستحق للمستأجر بسبب هذا التعرض

(سوهاج الكلية25 مايو سنة1941 المحاماة21 رقم344 ص1033)

 ويعتبر من الأبتاع أخيرا خلف المؤجر العام وخلفه الخاص وكل من تلقى عنه حقا كمستأجر آخر من المؤجر نفسه 

(سليمان مرقس فقرة171- السنهورى ص304) .

وقد قضت محكمة النقض بأن

وإذ نصت المادة 571 من القانون المدنى على أنه

على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من أتباعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر 

فقد دلت على أن ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من مستأجر آخر لا يقتصر على التعرض المستند إلى ادعاء حق بل يمتد كذلك إلى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر 

إذ أنه فى هذه الحالة يكون من أبتاعه طالما كان التأجير هو الذى هيأ له سبيل التعرض ، وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للمادة المذكورة بقولها ” ويلاحظ أن المؤجر لا يكون مسئولا عن التعرض المادى الصادر من الجيران إلا إذا كان هو الذى أجر لهم فيكونون فى حكم أبتاعه

(طعن1387 س 50ق نقض 12/3/1987 ، طعن680 س 51ق نقض 15/11/1987 ، طعن 596 س 51ق نقض 12/5/1986)

وبأنه الإضرار بالمؤجر – الذى يبيح له إخلاء المستأجر للتغيير فى العين المؤجرة – كما يتحقق بالإخلال بإحدى مصالحه التى يحميها القانون – مادية كانت أو أدبية – حالا كان هذا الإخلال أو مستقبلا مادام لا ريب واقعا إذ كل فى الحق فى الاحتماء برعاية القانون سواء ، يقوم كذلك بتهديد أى من هذه المصالح تهديدا جديا إذ فى هذا تعريض لها لخطر المساس بها مما يعتبر بذاته إخلالا بحق صاحب المصلحة فى الاطمئنان إلى فرصته فى الانتفاع الكامل بها بغير انتقاص وهو ما يشكل إضرارا واقعا به

وكان على المؤجر حسبما تقضى به المادة 571 من القانون المدنى أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من أبتاعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر

وكان من المقرر أنه وإن كان لا مسئولية على المؤجر عن التعرض المادى الواقع على المستأجر منه إذا كان صادرا من الغير إلا أنه يكون مسئولا عنه إذا كان هذا الغير مستأجرا منه أيضا إذ يعتبر بذلك فى حكم أبتاعه المشار إليهم فى المادة 571 من القانون المدنى باعتبار أنه تلقى الحق فى الإيجار عنه وأن صلته به هى التى مكنت له من التعرض للمستأجر الآخر ، فيمتد ضمان المؤجر إلى هذا التعرض 

لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد استند فيما ارتأه من تحقق الضرر بالمطعون عليه نتيجة فعل الطاعن إلى ما يصيب المستأجرين المجاورين لهذا الأخير من ضرر يتمثل فى سهولة التسلل إلى مسكنيها مما يعتبر معه المطعون عليه مسئولا عنه تجاههما ، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون 

(طعن108 س 45ق نقض 26/1/1980)

وبأنه إذ نصت المادة 571 من القانون المدنى على أنه :

على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر

فقد دلت على أن ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من مستأجر آخر لا يقتصر على التعرض المستند إلى ادعاء حق بل يمتد كذلك إلى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر ، إذ أنه فى هذه الحالة يكون من أتباعه طالما كان التأجير هو الذى هيأ له سبيل التعرض

(طعن73 س 36ق نقض 9/4/1970)

وبأنه ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من مستأجر آخر شرطه أن يكون هذا المستأجر قد استأجر من نفس المؤجر م 571 مدنى 

(طعن رقم 1882 لسنة 60ق جلسة 18/9/1991)

فيبين مما تقدم أن المؤجر يكون مسئولا عن أى تعرض يقع تابعيه للمستأجر ولو كان التعرض ماديا . حيث يعتبر التعرض كأنه صادر من المؤجر نفسه فيصبح مسئولا عنه ويجب عليه الضمان ، بشرط أن يقع الفعل من التابع أثناء تأدية عمله كتابع أو بسبب تأديته لهذا العمل ، ومن ثم يكون المؤجر مسئولا عن أعمال البواب إذا أهان المستأجر ، أو أعطى بيانات غير صحيحة لمن يسأل عنه ، أو رفض تسليمه مراسلاته 

أو رفض إيصال المخابرة التليفونية إليه ، أو امتنع من أن يفتح له الباب ، أو حال بينه وبين المصعد ، وقد قضى بأن المؤجر يكون مسئولا إذا رفض البواب أن يدل على عنوان المستأجر الجديد ، أو أذاع أسرارا عن حياة المستأجر الخاصة أو كتم عنوان المستأجر الذى غادر المكان المؤجر بصفته مؤقتة وتسبب عن ذلك أن المستأجر لم يصله إعلان قضائى فحجز على مفروشاته

أو انتع عن إرسال المكاتبات الواردة باسم مستأجر قديم أخلى المكان المؤجر إذا كان هذا الأخير قد بين عنوانه الجديد ، أو قرأ مكاتبات مستأجر قديم 

ولكن المؤجر لا يكون مسئولا عن السرقات التى تحدث للمستأجر إذا لم يكن هناك إهمال من البواب أو الخفير ، لأن السرقة تعرض مادى صادر من الغير فلا يكون المؤجر مسئولا عنه ، وإنما يكون المؤجر مسئولا مسئولية عقدية عن إهمال البواب إذا أمكن هذا الإهمال السارق من السارق من السرقة كما سبق القول

(السنهورى ص305)

ولا يكون المؤجر مسئولا عن أعمال البواب أو الخفير التى لا تعد داخلة فى عمله ، فإذا عهد المستأجر إلى البواب بمهمة خاصة لا تدخل فى واجباته كبواب ، وأهمل البواب فى أداء هذه المهمة ، أو بدل المال الذى سلم إليه لأدائها ، لم يكن المؤجر مسئولا عن ذلك

(سليمان مرقص ص302- عبد الفتاح عبد الباقى ص238) .

جزاء الإخلال بالالتزام بعدم التعرض الشخصى

ويتحدد الجزاء المترتب على التعرض الشخصى وفقا للقواعد العامة ، فللمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى بوقف التعرض ، فإذا منه عنه المؤجر المياه أو لم يصلح الخلل الذى أصاب المصعد أو امتنع عن إنارة السلم ، أو قام بأى عمل آخر من أعمال التعرض ، كان للمستأجر أن يلزمه قضاء بأن يقوم بالتزامه بل له عند الضرورة أن يلجأ إلى قاضى الأمور المستعجلة ويطلب تعيين حارس يتولى بنفسه القيام بهذه الالتزامات على نفقة المؤجر ، فيصلح مثلا خلل المصعد ويتعهده بالصيانة حتى يتمكن المستأجر من استعماله

(السنهورى ص308)

كما له حبس الأجرة تطبيق للدفع بعدم تنفيذ العقد بشرط أن يعذر المستأجر المؤجر إذ أن حبس الأجرة وسيلة لدفع المؤجر إلى الكف عن تعرضه دون الالتجاء إلى القضاء وعلى المؤجر أن يلجأ هو للقضاء

وتبت المحكمة عندئذ فى النزاع وبيان ما إذا كان المستأجر محقا فى حبس الأجرة فتحكم على المؤجر بالكف عن التعرض وبالتعويض إن كان له مقتض كما يكون للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وللمؤجر أن يحول دون ذلك إذا كف عن تعرضه ، ويجوز أن يقتصر على طلب إنقاص الأجرة فيحكم بإنقاصها بنسبة ما اختل من الانتفاع

(أنور طلبه ص638)

وفى جميع الحالات أى سواء طلب المستأجر التنفيذ العينى أو الفسخ أو بإنقاص الأجرة ، فإن له أن يطلب أيضا التعويض عما أصابه من الضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه والمسئولية هنا مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار ، فتسرى قواعد المسئولية العقدية .

ومن ثم يجب إعذار المؤجر ولا يستحق التعويض إلا بعد الإعذار (م218 مدنى) ، وذلك ما لم يكن تنفيذ الالتزام المؤجر بعدم التعرض قد أصبح غير ممكن أو غير مجد بفعله (م220 أ مدنى) ، ويغلب أن يكون التنفيذ قد أصبح غير ممكن بفعل المؤجر ، إذ المفروض أن التعرض صادر منه .

وقد قضت محكمة النقض بأن 

النص فى المادة 571 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – يوجب على المؤجر أن يمتنع عما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر عند وقوع المخالفة من المؤجر أن يلجأ إلى القضاء لإجباره على التنفيذ العينى لعقد الإيجار وتمكينه من الاستمرار فى الانتفاع بالعين المؤجرة بإعادة وضع يده عليها ، وأن اعتبار المستأجر حائزا تحميه دعاوى الحيازة محله أن يكون التعرض صادرا من الغير 

فله أن يرفع باسمه على المتعرض له جميع دعاوى الحيازة سواء كان تعرض العير له ماديا أو مبينا على سبب قانونى ، فإذ ارتبط مع المعترض له – بذاته أو بصفته – بعقد إيجار عن العين محل النزاع ، وكان انتزاع الحيازة داخل فى نطاق هذا العقد فله أن يلجأ إلى دعوى الحق – لا إلى دعوى الحيازة لما كان ذلك وكان الواقع أن الطاعن قد أستأجر شقة النزاع بموجب عقد إيجار مؤرخ فى 1/1/1978 بينه وبين المؤجر المطعون ضده الأول .

ومن ثم يجب على المؤجر أن يمتنع عما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر -الطاعن- بالعين المؤجرة له بموجب الالتزام بضمان عدم التعرض وفقا لنص المادة 571 من القانون المدنى ، ولازم ذلك ومقتضاه أن يحق له عند وقوع التعرض الحاصل له من المطعون ضده الأول أن يلجأ إلى دعوى الحق لا إلى دعوى الحيازة لإجباره على التنفيذ العينى لعقد الإيجار وتمكينه من الاستمرار بالانتفاع بها بإعادة وضع يده عليها لارتباطه مع المؤجر بعقد الإيجار المؤرخ فى 1/1/1978 ،

لأن انتزاع حيازتها يكون داخلا فى نطاق هذا العقد وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد أقام دعواه باسترداد حيازته للشقة محل النزاع مستندا فى ذلك إلى كونه مستأجرا ، وأن عقد إيجاره لا زال ساريا فإنه كان يتعين عليه أن يستند إلى دعوى الحق لا إلى دعوى الحيازة وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وانتهى إلى عدم قبول دعوى الطاعن ، وهى من دعاوى الحيازة فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون 

(الطعن رقم 719 لسنة 62ق جلسة 9/11/14995 ، الطعن رقم 735 لسنة 61ق جلسة 22/6/1995، الطعن رقم 1860 لسنة 53ق س40 ص41 جلسة 9/11/1989)

وبأنه إذا تمسك المستأجر بالبقاء فى العين المؤجرة تنفيذا لعقد الإيجار ولم يرضخ لإرادة المؤجر فى أن يستقل بفسخ العقد فإنه يستعمل حقا له استعمالا مشروعا ، ومن ثم يمكن أن يتخذ من مسلكه هذا دليلا على التعسف فى استعمال الدفع بعدم التنفيذ ، فإن دلل الحكم المطعون فيه على إساءة المستأجر استعمال الدفع بعدم التنفيذ ( بالامتناع عن الوفاء بالأجرة لقيام المؤجر بأعمال التعرض ) بأنه لم يستوجب لرغبة المؤجر فى إخلاء مسكنه وأصر على البقاء وتنفيذ العقد فإن هذا التدليل يكون فاسدا منطويا على مخالفة القانون

(الطعن رقم 350 لسنة 30ق س16 ص1018 جلسة 11/11/1965، مجموعة أحكام النقض السنة 26 ص766 جلسة 7/4/1975)

وبأنه الأجرة مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة فإذا تعرض المؤجر للمستأجر وحال بذلك دون انتفاعه بهذه العين حق للمستأجر أن يحبس عنه الأجرة مدة التعرض 

(الطعن رقم 769 لسنة 67ق جلسة 15/2/1999، الطعن رقم 211 لسنة 34ق س18 ص1572 جلسة 26/10/1967 ، الطعن رقم 350 لسنة 30ق جلسة 11/11/1965)

وبأنه تنص المادة 595 من القانون المدنى على أن للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع بالعين المؤجرة ، ولما كان تقدير النقص فى الانتفاع بالعين المؤجرة الذى يحتسب على أساسه إنقاص الأجرة من سلطة محكمة الموضوع وكان البين من الحكم المطعون فيه أن المحكمة فى حدود سلطتها الموضوعية قدرت مقابل النقض فى الانتفاع بالمصاعد بمبلغ واحد وعشرين جنيها فى الشهر ستهديه فى ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى السابقة بشأن حبس جزء من الجرة مقابل عدم الانتفاع بالمصاعد وبأجرة الأعيان المؤجرة عموما بأن النعى على الحكم فى غير محله

(الطعن رقم 558 لسنة 39ق س26 ع1 ص766 جلسة 8/4/1975 الطعن رقم 462 لسنة 36ق س22 ع2 ص707 جلسة 1/6/1971 ، الطعن رقم 368 لسنة 340ق س19 ع1 ص655 جلسة 28/3/1968)

وقد قضت محكمة النقض بأن

المقرر فى قضاء هذه المحكمة من أن العبرة فى تكييف الدعوى ليست بما يصفه بها الخصوم بل بما تتبينه المحكمة من وقائع الدعوى فى ضوء أحكام القانون .

لما كان ذلك وكان المطعون عليه بصفته قد أقام دعواه ضد الطاعن بطلب الحكم بتمكينه من عين النزاع ومنع تعرض الطاعن له لانتفاء سنده فى البقاء فيها بعد وفاة مورث المطعون عليه بصفته الذى كان عقد الإيجار ينشئ للمستأجر ولخلفه من بعده الحق فى الانتفاع بالشئ المؤجر

فإذا وقع على هذا الحق اعتداء من الغير كان ذلك من جانب المتعدى عليه ، وذلك بالدعوى التى كفلها القانون لكل حق ، ومنها الحق الشخصى المقرر للمستأجر فى الانتفاع بالشئ المؤجر دون أن يتعارض ذلك

وما أجازته المادة 575/1 من القانون المدنى للمستأجر من الدفاع عن حيازته للشئ المؤجر بدعاوى الحيازة لقيام هذه الدعاوى الأخيرة على واقعة الحيازة فى ذاتها دون استناد إلى الحق فى الانتفاع المتولد عن عقد الإيجار ،

فى حين يجوز للمستأجر فوق ذلك إقامة دعوى بالحق دفاعا عن حقه المعتدى عليه بعمل غير مشروع مستمدة ممن تخوله إياه صفته كمستأجر يحق له الانتفاع بالشئ المؤجر متخذا من عقد الإيجار دليلا على حقه

وليس سببا لدعواه مما لا يسوغ معه القول باعتبار هذه الدعوى دعوى عقدية ينحصر نطاقها فيما بين طرفى عقد الإيجار وبذلك يكون غير صحيح قول الطاعنة بانتفاء وصف العقدية عن المطالبة بالتمكين من الانتفاع بالعين المؤجرة فإنها لا تكون إلا من دعاوى الحيازة

(طعن312 س 47ق نقض5/4/1980)

وبأنه والأجرة هى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة . والمؤجر ملزم طبقا لنص المادة 564 من التقنين المدنى بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له .

فلا تستحق الأجرة إلا من تاريخ استلام المستأجر العين وتمكنه من الانتفاع بها ، لما كان ذلك ، وكانت الطاعنة – المستأجرة التى قضى بإخلائها لعدم الوفاء بالأجرة – قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف 

بل المحل المؤجر فى 26/4/1969 لم يتم إعداده للانتفاع قبل 1/9/1976 واستدلت على ذلك بما أثبت بالشكاوى الإدارية المشار بسبب الطعن ، وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع ويرد عليه ويحدد مقدار الأجرة المنسوب إليها تأخير سدادها فإنه يكون معيبا بالقصور ويبطله 

(طعن286 س 49ق نقض23/1/1980)

وبأنه ” ويلتزم المؤجر بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى يمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض فى جميع الأحوال وإذ كان الحكم المطعون فيه قد قرر أن المصعد هو منحة من المالك للمستأجر طبقا لما ورد بالبند التاسع من عقد الإيجار 

وأن المطعون عليه -المالك- لا يكون ملزما بصيانته ، دون أن يعنى الحكم ببحث ما إذا كان استعمال المصعد ظل منحة من المالك للمستأجر كما نص عليه فى البند المشار إليه ، أم أنه حصل تعديل فى هذا البند عن طريق التنفيذ على النحو الوارد بدفاع الطعن . وأثر ذلك على الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وشابه قصور فى التسبيب

(طعن462 س 36ق نقض1/6/1971)

وللمستأجر أن يرجع بالضمان على المؤجر بناء على حصول التعرض له ولو لم يكن قد أخطره بالتعرض إذا كان المؤجر يعلم به أ أو إذا كان ذلك لم يفوت عليه فرصة المحافظة على حقوقه

(طعن51 س 9ق نقض1/2/1940)

وليس للمستأجر أن يطالب بالتعويض عن أفعل التعرض فى الانتفاع بالعين المؤجرة له إلا إذا كانت هذه الأفعال قد وقعت بعد عقد إيجارته لأن حقه فى ذلك هو حق شخصى قبل المتعرض لا ينشأ إلا من وقت تعطيل حقه فى الانتفاع . وإذن فإذا كان التعرض المدعى حاصلا قبل عقد الإيجار فإنه لا يكون لمدعيه وجه فى طلب التعويض

(طعن37 س 14ق نقض22/3/1945)

وأنه ” إذا كان التعرض للمستأجر فى الأرض التى أستأجرها مبنيا على سبب قانونى هو ادعاء المتعرض تملك هذه الأرض بطريق البدل الحاصل بينه وبين المؤجر فلا يجوز للمستأجر أن يقاضى المتعرض لأنه ليس له حق عينى على العين المؤجرة ولا تربطه به علاقة قانونية تجيز له مقاضاته 

(طعن70 س 18ق نقض19/1/1950)

متى كان الحكم إذ قضى بالتعويض للمستأجر على أساس ما فاته من ربح وما لحقه من خسارة بسبب التعرض مراعيا فى تقديره مدة التصرف وأثره فإنه يكون غير صحيح ما ينعاه عليه المستأجر من مخالفة المادة 151 من القانون المدنى

(طعن152 س 19ق نقض 19/4/1951)

لا تثريب على المحكمة إن هى قصرت تعويض المستأجر عن فوات منفعته بالعين المؤجرة على الأجرة فى المدة التى استمرت فيها التعرض دون الأجرة المستحقة عن سنى الإجارة كاملة إذ هى لم تجاوز سلطتها الموضوعية فى تقدير مدى الضرر

(طعن152 س 19ق نقض19/4/1951)

متى كان الحكم قد قضى بالتعويض للمستأجرة على أساس ما فاتها من ربح وما لحقها من خسارة بسبب التعرض مراعيا فى تقديره مدة التعرض وأثره فإن ما تنعاه عليه المستأجرة من مخالفة المادة 151 من القانون المدنى القديم يكون غير صحيح

(طعن152 س 19ق نقض19/4/1951) .

كذلك قضت محكمة النقض بأن 

متى كان البين من تقريرات الحكم المطعون فيه أنه بعد أن خلص إلى أن التغيير الذى أحدثه الطاعن بالطابق الثالث وهو جزء من العين المؤجرة يعد تغييرا جوهريا فى طبيعته وكيانه الأصلى ، وأنه يعتبر بهذه المثابة تعرضا ماديا من جانب المؤجر فى معنى المادة 571/1 من القانون المدنى 

وأن ما طلبه المطعون عليه الأول -المستأجر- من تنفيذ عينى يتمثل فى صحة عقد الإيجار المبرم بينه وبين الطاعن وتمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة كجزاء على الإخلال بضمان المؤجر يقتضى إعادة الحال إلى أصله وينطوى على رهق للمؤجر ويلحق به خسارة جسيمة تزيد على الفائدة التى يجنيها المستأجر 

فلم يحكم بالتنفيذ العينى واقتصر على أن يقضى للمستأجر بإنقاص الأجرة ، فإن هذا الذى قرره الحكم هو حق للقاضى منصوص عليه صراحة فى الفقرة الثانية من المادة 203 من القانون المدنى التى تنص على أنه إذا كان التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضررا جسيما ” ويكون القضاء بإنقاص الأجرة فى هذا الصدد كبديل للتعويض النقدى المنصوص عليه فى تلك المادة .

لما كان ذلك وكان التعويض المشار إليه فيها ليس التزاما تخييريا أو بدليا بجانب التنفيذ العينى بل محلهما واحد هو عين ما التزم به المؤجر من تنفيذ عينى فإن طلب المطعون عليه الأول التنفيذ العينى بتمكينه من شقة الطابق الثالث يفترض معه ضمنا طلبه التعويض حال تعذر التنفيذ ، ولا يعد القضاء له فى هذه الخالة بإنقاص الأجرة قضاء بما لم يطلبه الخصوم

(نقض3/12/1975 س26 ص1537)

وبأنه المؤجر يلتزم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع 

فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى بمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض فى جميع الأحوال إن كان له مقتضى ويجوز للمستأجر حتى يدفع المؤجر إلى التنفيذ العينى أن يحبس الأجرة عنه إلى أن يقوم بوقف تعرضه وذلك تطبيقا للدفع بعدم تنفيذ العقد عملا بالمادتين 161، 246 من القانون المدنى

وهو أمر لا يحول دون أن يستعمل المستأجر حقه فى طلب إنقاص الأجرة بنسبة ما نقص من انتفاعه بالعين المؤجرة حسبما تقضى به المادتان 565/1، 571/1 من القانون المذكور على ما سلف بيانه ومن ثم فلا محل لما يثيره الطاعنان -المؤجران- من أن قضاء الحكم المطعون فيه بإنقاص أجرة الأعيان المؤجرة لحرمان المستأجرة من استعمال المصاعد فى النزول 

يخالف حجية الحكم الصادر فى الدعوى السابقة الذى اقتصر على تخويل المطعون عليه -المستأجر- الحق فى حبس جزء من أجرة شهر يوليه سنة 1954 ، ولما كان ما يدعيه الطاعنان من أن وفاء المستأجر بالأجرة كاملة ، عن المدة التى تنتهى فى 31/12/1961

مؤداه أنه لا يتمسك بالحق فى الحبس أو الدفع بعدم التنفيذ ، مردود بأن هذا الوفاء هو عن مدة سابقة عن المدة موضوع الدعوى ، هذا إلى أنه ليس من شأنه بفرض حصوله أن يمنع من القضاء بإنقاص الأجرة المستحقة بنسبة نقص الانتفاع بالعين المؤجرة ، لما كان ذلك ، فإن النعى على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس

(طعن558 س 39ق نقض 8/4/1975 ، نقض9/3/1976 س27 ص587 ، طعن259 س 3ق نقض14/5/1989 ، طعن1313 س 52ق نقض5/6/1988)

وبأنه الأجرة مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة فإذا تعرض المؤجر للمستأجر وحال بذلك دون انتفاعه بهذه العين حق للمستأجر أن يحبس عنه الأجرة مدة التعرض 

(طعن 211 س 34ق نقض 26/10/1967)

وبأنه يشترط فى تعرض المؤجر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون غير مستند إلى حق له . وكان استظهار هذا الخطأ الذى يترتب عليه نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير موضوعى تستقل به محكمة الموضوع ، مادام استخلاصها سائغا 

وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى وجود نقص فى انتفاع المطعون ضدهم بالمحلات المؤجرة بمقدار 30% استنادا لتقرير الخبير وجاء فى أسبابه أن الممر الذى كانت تطل عليه محلات المستأجرين قد ضاق من ناحية عرضه ونقص الانتفاع به بمقدار 30% بسبب أن المارة لن يجدوا فراغا كافيا لمشاهدة معروضات المستأجرين

وأن “الفاترينة” المقامة تؤثر على نشاطهم التجارى وانتهى الحكم إلى أن تعرض المؤجر غير مشروع ، فيكون قد استظهر خطأ المؤجر عند تعرضه فى الانتفاع إلى غير حق له – فى استخلاص سائغ له ما يسانده من الأوراق 

(نقض25/11/1982 س33 ص1048)

وبأنه ” تقدير التعويض الجابر للضرر هو من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع ولا معقب عليه من محكمة النقض فى ذلك مادام قد بين عناصر الضرر ووجه أحقية طلب التعويض فيه “.

ومتى كان الطاعن قد حدد عناصر الضرر الذى أصابه – من جراء تعرض المؤجر له فى الانتفاع – بالعين المؤجرة – وحصرها فى اضطراره للانتقال إلى مسكن آخر بأجرة أعلى 

وانتهى الحكم المطعون فيه إلى أن هذا الضرر مباشر ومتوقع ، وقدر التعويض الجابر له ، وكانت الأسباب التى استند إليها فى هذا الخصوص كافية لحمله ، فإن خطأه فيما تزيد فيه من نفى الغش والخطأ الجسيم عن المطعون عليه يكون – بفرض صحته – غير منتج “.

(طعن رقم332 لسنة 38ق جلسة14/6/1973) 

التزام المؤجر بضمان عدم التعرض

رأينا أن المادة 571 من القانون المدنى قد نصت على أنه على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع

ولا يقتصر الضمان على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر مفاده أو المؤجر يضمن للمستأجر كل تعرض ناتج عن فعله سواء أكان هذا التعرض ماديا أو قانونيا 

لأن المؤجر يلتزم بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول بين المستأجر وبين الانتفاع بالعين أو النقص فى هذا الانتفاع لأن المؤجر يتعهد بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين على الوجه المقصود من الإيجار  فلا يقبل أن يأتى عملا يحول دون تنفيذ ما تعهد به . وبعبارة أخرى لا يقبل منه أن يتعرض للمستأجر فى انتفاعه بالعين لأن من القواعد القانونية أن من يجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض

(محمد كامل مرسى ص122)

وقد يحدث التعرض من المؤجر نفسه أو من شخص أجنبى عنه وفى كلتا الحالتين يكون التعرض ماديا أو قانونيا . والمؤجر يلتزم بعدم التعرض شخصيا للمستأجر سواء كان تعرضه ماديا أو قانونيا ، ولكنه فيما يتعلق بالتعرض الصادر من الغير لا يضمن إلا التعرض القانونى ويلتزم بدفعه لاستمرار تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .

وقد قضت محكمة النقض بأن

النص فى المادة 571 من القانون المدنى يد على أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، سواء كان هذا التعرض ماديا أو مبنيا على سبب قانونى ،

فلا يجوز للمؤجر أن يحدث بالعين المؤجرة أو ملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر – به مادة 553 – يتضمن موجب الضمان وجوب امتناع المؤجر عن كل أمر من شأنه أن يحول دون وضع يد المستأجر على المأجور أو يحرمه المنافع التى كان يحق له أن يعول عليها بحسب الغرض الذى أعد له المأجور

وبسبب الحالة التى كان عليها وقت إنشاء العقد ولا يكون المؤجر مسئولا عن هذا الوجه عن عمله فقط بل يسأل أيضا عن أعمال عماله وسائر المستأجرين وأصحاب الحقوق المستمدة منه ” وأحكام التقنين اللبنانى تتفق مع أحكام التقنين المصرى

(الطعن رقم 778 لسنة 48ق جلسة 25/11/1982 مجموعة أحكام النقض السنة 33/2 ص1048، الطعن رقم259 لسنة 53ق س40 ع2 ص274 جلسة 14/5/1989)

وبأنه تعطيل انتفاع أى من المطعون ضدهما بالشقة المؤجرة له فهى لا تمنع مرور الضوء والهواء إليهما لأن ارتفاعها دون مستوى نوافذهما أما عن القول بتسهيلها وصول الغير إليها وتعريضهما للسرقة فهو أمر قائم بالنسبة لكافة المساكن المطلة على الطريق العام ، كما أن احتمال تراكم القاذورات فوقها وإن كان أمرا واردا فهو مؤثم قانونا إلا أن الحكم لم يواجه هذا الانتفاع بل جاء قاصرا ومتناقضا فى الرد عليه .

وحيث أن هذا النعى مردود ذلك أنه من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المؤجر يلتزم بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة

ولا يجوز له أن يحدث بها أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع ، فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العينى بمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، وأن مؤدى نصوص المواد 148/2، 564، 566، 432 من القانون المدنى أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره فى العقد بشأنها 

وإنما تشمل أيضا ما يكون من ملحقاتها التى تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا بها ويترك تحديد ما يعتبر من ملحقات العين المؤجرة لتقدير قاضى الموضوع استهداء بما تقضى به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين دون رقابة عليه فى ذلك لمحكمة النقض متى كان استخلاصه سائغا لما كان ذلك وكان من المقرر كذلك فى قضاء هذه المحكمة أن تقرير الخبير هو من عناصر الإثبات التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع دون معقب 

وكان الحكم قد أقام قضاءه بإزالة المنشآت التى أقامها الطاعنان بحديقة وفناء العقار الكائن بها العين محل النزاع باعتبارهما من ملحقاتها وتحول هذه الإنشاءات دون انتفاع كل من المطعون ضدهما بالشقة المؤجرة إليه انتفاع كاملا على ما استخلصه من تقريرى مكتب الخبراء من أن شأن هذه الإنشاءات صيرورة الشقة المؤجرة للمطعون ضده الأول معرضة لعمليات السطو مع تعذر استخدامه لإحدى نوافذها

فضلا عن تجميع القمامة فوق السقف الذى أقامه الطاعنان للمنورين السماويين الصغيرين الموجودين بالفناء الداخلى وانبعاث الروائح الكريهة منها ، وحجب الضوء الهواء عن بعض غرف الشقة المؤجرة للمطعون ضده الثانى بما يخل بانتفاعهما بالعين المؤجرة لكل منهما ، وكان ما استخلصه الحكم سائغا ومقبولا وله أصله الثابت بالأوراق ، وفى حدود ما لقاضى الموضوع من سلطة تقدير الدليل وفهم الواقع فى الدعوى فإن النعى عليه بهذين السببين يكون على غير أساس 

(طعن رقم295 لسنة 53ق جلسة14/5/1989) .

عدم قابلية التزام المؤجر بضمان تعرضه للانقسام

والتزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصى غير قابل للانقسام . فإذا تعدد المؤجرون ، أو ورث المؤجر ورثة متعددون ، وجب على كل منهم الامتناع عن التعرض للمستأجر ، لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب ، بل فى كل العين المؤجرة . وإذا تعرض أحدهم للمستأجر ،

كان هذا أن يرجع عليه بالضمان كاملا . ويورد بعض الفقهاء تطبيقا آخر لعدم قابلية الالتزام بالضمان للانقسام ، فى صورة ما إذا أجر لشركاء المال الشائع ثم اختص به أحدهم نتيجة القسمة ، فيجب على هذا أن يحترم الإيجار الذى أشترك فى إبرامه ، ولا يصح له أن يعترض للمستأجر فى انتفاعه بأى جزء من أجزاء العين ، ويدخل فى ذلك الأجزاء الشائعة التى كان شركاؤه يملكونها قبل القسمة .

ذلك أن الشريك يعتبر مؤجرا للعين مع غيره من الشركاء ، وقد يترتب على عقد الإيجار أن أصبح ملتزما . بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين كلها ، إذ أن هذا الالتزام غير قابل للانقسام

(عبد الفتاح عبد الباقى فقرة154- سليمان مرقس فقرة180) 

ويسرى نفس الحكم فى الحالة التى يؤجر فيها عدة أشخاص مالا مملوكا لغيرهم إذا كسب ملكيته أحدهم فيما بعد ، إذ يسرى الإيجار فى حق هذا الأخير بالنسبة إلى كل العين .

أما حق المستأجر فى طلب تعويض فينقسم ولا يستطيع المستأجر الرجوع على أى من المؤجرين إلا بمقدار حصته فى العين المؤجرة . ولكنه يرجع على كل مؤجر بحصته فى التعويض ولو كان هذا المؤجر لم يتعرض للمستأجر لما قدمناه من أن التزام المؤجر بالضمان لا يقبل الانقسام ولمن لم يتعرض من المؤجرين أن يرجع على من تعرض منهم .

(السنهورى ص315- عبد الفتاح عبد الباقى ص245- سليمان مرقص فقرة181) .

عدم تعلق أحكام ضمان عدم التعرض بالنظام العام 

أحكام ضمان المؤجر لتعرضه الشخصى ليست من النظام العام بل هى أحكام مفسرة لإرادة المتعاقدين فيجوز تعديلها بإتفاق خاص بينهما .

وقد قضت محكمة النقض بأن 

التزام المؤجر فى المادة 564 من القانون المدنى بتهيئة العين المؤجرة للانتفاع الذى أجرت له ليس من قبيل القواعد الآمرة المتصلة بالنظام العام وإنما هو من قبيل القواعد المفسرة لإرادة المتعاقدين فيجوز لهما الاتفاق على ما يخالفه بالتشديد أو التخفيف فى مدى التزام المؤجر بشأن إكمال الإصلاحات اللازمة لإعداد العين للغرض الذى أجرت من أجله 

ويجوز أن يصل التخفيف إلى حد أن يقبل المستأجر استلام العين بالحالة التى كانت عليها وقت العقد ، وأن مثل هذا الاتفاق متى كان قاطعا فى الدلالة على اتجاه نية المتعاقدين إلى تعديل أحكام التزام المؤجر الواردة فى المادة 564 من القانون المذكور ، فإنه يكون واجب الإعمال دون نص المادة المذكورة

(الطعن رقم742 لسنة 48ق س32 ع1 ص468 جلسة10/2/1981) .

مفاد ذلك أن أحكام ضمان التعرض ليست من النظام العام بل يجوز الاتفاق على تعديلها . فيجوز التشديد فى مسئولية المؤجر ، كأن يشترط المستأجر الحق فى فسخ الإيجار أيا كانت درجة الاختلال فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، وكأن يشترط المستأجر على المؤجر عدم مزاحمته فى تجارته أو صناعته وقد تقدم تفصيل القول فى ذلك .

وكما يجوز التشديد فى مسئولية المؤجر يجوز كذلك التخفيف منها ، فيشترط المؤجر مثلا ألا يكون للمستأجر حق الفسخ إذ هو غير فى شكل العين المؤجرة بأن بنى طابقا جديدا أو هدم جزءا من العين

أو إذا هو قام بتعلية بناء العين المجاورة فلا يكون للمستأجر فى هذه الحالة إلا طلب إنقاص الأجرة . ويجوز أخيرا إعفاء المؤجر من المسئولية . وفى هذه الحالة لا يكون مسئولا عن نعرضه ، إلا إذا وقع التعرض نتيجة غش وخطأ جسيم منه إذ يكون شرط الإعفاء باطلا تطبيقا للقواعد العامة

(السنهورى ص316)

ولا يجوز التوسع فى تفسير الشرط الذى يعدل من أحكام المسئولية لمصلحة من ينتفع بهذا الشرط ، فشرط الشديد فى المسئولية لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المستأجر لأنه هو الذى ينتفع بالتشديد ، وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المؤجر لأنه هو الذى ينتفع بالتخفيف أو بالإعفاء

سليمان مرقص فقرة186 ص33- عبد الفتاح عبد الباقى فقرة155 ص247

وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن 

الذى يعفى المؤجر من المسئولية عن تعرض المستأجرين الآخرين لا يعفيه من المسئولية إذا وقع التعرض بفعله هو ، كما إذا أدخل وسط الأماكن المعدة للسكنى الهادئة محلا مقلقا للراحة مخصصا للرقص ونحوه

(استئناف مختلط20 مايو سنة 1948 م 60 ص121)

وإذا اتفق على عدم الضمان بعبارات مطلقة ، لم يجز التوسع فى تفسير ذلك ، ويكون المقصود فى هذه الحالة اتباع حكم القانون فيما يقضى به من عدم ضمان التعرض المادى الصادر من الغير ، ويبقى المؤجر مسئولا عن تعرضه الشخصى وعن التعرض الصادر من الغير المبنى على سبب قانونى

(سليمان مرقص فقرة186 ص332) 

وإذا اشترط عدم الضمان عن فعل معين ، كان المقصود إعفاء المؤجر من التعويض فحسب ، ويبقى للمستأجر الحق فى الفسخ أو إنقاص الأجرة لأن الفسخ نتيجة حتمية للحرمان من الانتفاع وإنقاص الأجرة نتيجة حتمية للإخلال به

(جيوار 1 فقرة170- عبد الفتاح عبد الباقى فقرة176- سليمان مرقص فقرة186 ص333- عكس ذلك بودرى وفال1 فقرة552- بلانيول وريبير10 فقرة552) 

بل إن المؤجر لا يعفى من التعويض إذا وقع منه خطأ فى القيام بالعمل المعفى من ضمانه ، على أساس أن شرط الإعفاء لم يقصد به إعفاء المؤجر من وجوب اتخاذ الاحتياطات الواجبة فى القيام بهذا العمل .

وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة فى هذا المعنى بأن 

احتفاظ المؤجر لنفسه بالحق فى إقامة طبقات جديدة فوق البناء المؤجر دون أن يكون للمستأجر أن يعارض فى ذلك أو أن يطالب بتعويض يجب أن يفسر دون توسع ، ويشترط فى تطبيقه أن يتخذ المؤجر فى إقامة الطبقات الجديدة جميع الاحتياطات اللازمة لمنع الضرر عن المستأجر بقدر الإمكان 

(استئناف مختلط10 يناير سنة1928 م40 ص126)

 التعرض من جهة حكومية بسبب المؤجر

المادة 574 مدني تنص علي :

إذا ترتب على عمل من جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله أن يطالب المؤجّر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

النصوص العربية المقابلة للمادة 574 مدني

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية مادة 573 ليبى و 542 سورى و 647 سودانى .

وقد ورد هذا النص فى المادة 773 من المشروع التمهيدى على وجه مطابق لما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد فيما عدا أن صدر المادة فى المشروع التمهيدى كان يجرى على الوجه الآتى :”إذا ترتب على عمل صدر من جهة الإدارة…” وأقرت لجنة المراجعة النص كما ورد فى المشروع التمهيدى تحت رقم 603 فى المشروع النهائى ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 602

وفى لجنة مجلس الشيوخ عدلت المادة باستبدال عبارة “جهة حكومية” بعبارة “جهة الإدارة” لأن العبارة الأولى أدق وقد سأل أحد أعضاء اللجنة هل يفهم من النص أن ضمان المؤجر بسبب ما يترتب على عمل الإدارة الصادر فى حدود القانون من نقص فى انتفاع المستأجر يكون أيضاً إذا صدر هذا العمل فى غير حدود القانون

فأجيب بأن هذا من باب أولى وقد خص المشروع العمل القانونى بالذكر ولم يتركه للقواعد العامة لأنه قد يكون ذلك مسوغاً لظنه التسامح بين المؤجر والمستأجر .

وأقرت اللجنة المادة بالتعديل الذى أدخلته عليها وأصبح رقمها 574 . ووافق مجلس الشيوخ على المادة كما عدلتها لجنته

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4ص513- ص514)

هذا ويلاحظ أن لفظ “صدر” سقط عند الطبع وتنبغى قراءة صدر المادة على الوجه الآتى :”إذا ترتب على عمل صدر من جهة حكومية .

  الأعمال التحضيرية لتعرض الحكومة

التعرض المادى من الغير الذى يحول دون الإنتفاع ويعتبر قوة قاهرة تعرض جهة الإدارة الصادر فى حدود القانون كنزع ملكية العين المؤجرة أو الإستيلاء عليها فإذا ترتب على هذا التعرض إخلال بإنتفاع كان للمستأجر أن يطلب الفسخ أو إنقاص عمل الإدارة .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4- ص513)

 التعليق علي المادة 574 مدني بضمان تعرض الحكومة

التعرض الصادر من جهة حكومية

تصدر فى بعض الأحيان أعمال من جهة حكومية تخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة تحرمه من هذا الانتفاع فإذا أجرت جهة التنظيم أعمالاً وإصلاحات فى الطرق العامة فقد يكون من شأن ذلك أن يختل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة .

كهدم التنظيم لبعض الشرفات أو تعلية طريق بما يحجب الضوء والهواء عن بعض الحجرات السفلى أو تحديد وزارة الزراعة نوعاً معيناً من الزراعة للأراضى المؤجرة أو تحديد المساحة التى تزرع قطناً

وقد تنزع ملكية العين للمنفعة العامة أو تستولى جهة عسكرية عليها وقد تمنع الرقابة على فيلم استأجرته صالة عرض فهذه الأعمال لا تعتبر تعرضاً مبنياً على سبب قانونى

وذلك أن الجهة الحكومية لا تستند فى عملها إلى حق خاص تدعيه متعلقاً بالعين المؤجرة بل هى تستند إلى ما لها من حقوق السلطة العامة ويجب حتى يكون التعرض مبنياً على سبب قانونى أن يستند المتعرض إلى حق خاص يتعلق بالعين المؤجرة

ولا يكفى أن يكون العمل صادراً بموجب السلطة العامة التى تتولاها الحكومة. أما إذا استندت إلى حق خاص كما لو تعرضت لمستأجر مدعيه أنها تملك العين المؤجرة ملكية خاصة فإن تعرضها يكون مبنياً على سبب قانونى يضمنه المؤجر ويكون مسئولاً لا عن فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة فحسب بل أيضاً عن التعويض .

(سليمان مرقص فقرة175-ص313-ص314 -عبد المنعم فرج الصدة فقرة135 ص195)

والجهة الحكومية تكون فى الغالب هى جهة الإدارة ولكن يجوز أن تكون أيضاً الهيئة التشريعية أو الهيئة القضائية فقانون يصدر بنزع ملكية العين المؤجرة أو بتجديد زراعة القطن مثلاً وحكم يصدر من القضاء بإغلاق العين المؤجرة لعدم الترخيص أو لسحب الرخصة كل هذا يعد تعرضاً صادراً من جهة حكومية وقد كان المشروع التمهيدي يتضمن عبارة “جهة الإدارة” فاستبدلت به عبارة “جهة حكومية” فى لجنة مجلس الشيوخ لأن العبارة الأخيرة أدق .

ومن ثم فقد تصدر فى بعض الاحيان اعمال من جهة حكومية تخل بإنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تحرمه من هذا الإنتفاع (إصلاح طرق عامة – سد مسالك العين – هدم بعض الشرفات – تحديد مناطق زراعة الارز أو القطن – نزع ملكية العين للمنفعة العامة – الإستيلاء المؤقت عليها – تمنع عرض فيلم ..الخ ).

فى جميع الفروض السابقة لا يعتبر العمل الصادر من الجهة الحكومية تعرضاً مبنياً على سبب قانونى ذلك الجهة الحكومية لا تستند فى عملها إلى حق خاص تدعيه متعلقاً بالعين المؤجرة بل هى تستند إلى مالها من حقوق السلطة العامة ويبدو أن أعمال الجهة الحكومية فى مقام القوة القاهرة التى تحرم المستأجر من الإنتفاع بالعين أو تخل بإنتفاعه بها وقد أكدت ذلك مذكرة المشروع التمهيدى للقانون المدنى .

وسواء إعتبرت أعمال الجهة الحكومية تعرضاً مادياً صادراً من الغير ، أو إعتبرت قوة قاهرة ، ففي الحالتين لا يكون المؤجر ملتزماً بضمانها ، ولكن هذا لا يمنع المستأجر من الرجوع علي المؤجر ، بل ومن الرجوع عن الجهة الحكومية في بعض الأحوال .

وعن رجوع المستأجر علي المؤجر يتضح أن نص المادة 574 مدني يطبق حكم التعرض المادي الصادر من الغير لسبب لابد للمستأجر فيه ويكون من الجسامة بحيث يترتب عليه نقص كبير في الإنتفاع بالعين المؤجرة ، وهو في الوقت ذاته يطبق حكم الهلاك العين المؤجرة 

فالهلاك يكون قانونيا كأن تنزع الملكية للمنفعة العامة أو يستولي عليها أو علي بعض منها أو يصدر قرار إداري بإخلالها لأسباب صحية ، ويطبق في الوقت ذاته أيضاً حكم القوة القاهرة إذا حرمت المستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة أو أخلت بهذا الإنتفاع

والواقع أن هذه الأمور الثلاثة – التعرض المادى وهلاك العين والقوة – سواء ى الحكم فكل منها يترتب عليه حرمان المستأجر من الإنتفاع بالعين حرماناً كلياً أو جزيئاً ومن ثم يجوز للمستأجر ان يطلب من المؤجر فسخ الإيجار إذا كان الحرمان من الإنتفاع بالعين جسيما بحيث ما كان المستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية والمحكمة هى التى تقدر تلك

ولها ان تجيب المستأجر إلى طلب الفسخ أو تكتفى بإنقاص الأجرة ويجوز للمستأجر أيضاً إذا لم يكن الحرمان من الإنتفاع على هذه القدر من الجسامة أن يطلب إنقاص الأجرة ولكن يشترط فى ذلك ان يكون هناك نقص كبير فى الإنتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة

أما إذا كان النقص فى الإنتفاع يسيرا فانه لايكون هناك مبرر لا لفسخ الإيجار ولا لإنقاص الأجرة والحكمة هى التى تقدر ما إذا كان النقص فى الإنتفاع كبيرا أو يسيراً.

وإذا كان التعرض الصادر من جهة حكومية وافق القانون أو خالفه لا يجيز للمستأجر فى الرجوع بالتعويض فان هناك فرضين نصت عليها المادة 574 مدنى تردان على خلاف هذا الأصل ويكون فيهما المؤجر مسئولا عن الضمان لا مسئولاً عن مجرد تحمل التبعة فيجوز للمستأجر ان يرجع عليها أيضاً بالتعويض إذا كان له مقتض :

أ- إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولا عنه فهنا تختل شروط تحمل التبعة إذا للمؤجر يد فى عمل الجهة الحكومية وماام عمل الجهة قد صدر لسبب المؤجر مسئول عنه فقد إنتقلنا من منطقة تحمل التبعة إلى منطقة الضمان ويكون المؤجر عن التعويض إذا كان له مقتض

ويكون المؤجر مسئولاً عن عمل الجهة الحكومية إذا هو حرضها على القيام بهذا العمل أو قصر فنجم عن تقصيره ان قامت الجهة الحكومية بالعمل كما لو أهمل ترميم المنزل المؤجر فتداعى للسقوط فأمرت الإدارة بهدمه فعند ذلك يكون عمل الجهة الحكومية منسوباً إلى المؤجر ويكون التعرض كأنه صادر منه هو فيضمنه ويكون للمستأجر الرجوع عليه بفسخ الإيجار أو بإنقاص الأجرة وبالتعويض فى الحالتين إذا كان له مقتض .

ب- إذا إتفق المستأجر مع المؤجر على ان يكون الأخير ضامناً لتعرض الجهة الحكومية ذلك ان عدم ضمان المؤجر لتعرض الجهة الحكومية ليس من النظام العام حسبما هو مستفاد من العبارة الأخيرة لنص المادة 574 مدنى “كل هذا مالم يقض الإتفاق بغيره فيجوز للمتعاقدين اذن الإتفاق على ما يخالف هذه الأحكام

وعندئذ يكون المؤجر ضامناً لتعرض الجهة الحكومية فإذا وقع هذا التعرض رجع عليه المستأجر بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة وبالتعويض فى الحالتين إذا كان له مقتض وهذا لا يمنع من رجوع المستأجر أيضاً فى الجهة الحكومية بالتعويض إذا كان تعرضها مخالفاً للقانون .

ولا يقتصر رجوع المستأجر على المؤجر بل يجوز له أيضاً ان يرجع مباشرة على الجهة الحكومية فان تعرضها له يعتبر فى حكم التعرض المادى إذا إستندت فيه إلى السلطة العامة التى تتولاها وهو تعرض مادى محصن إذا لم تستند فيه إلى هذه السلطة وفى الحالتين يجوز للمستأجر الرجوع مباشرة عليها شأنها فى ذلك شأن الغير الذى يصدر منه تعرض مادى .

ويجب التمييز – فى رجوع المستأجر فى الجهة الحكومية – بين ما إذا كان التعرض صدر فى حدود القانون ام صدر مخالفا للقانون .

فإذا كان فى حدود القانون (نزعها ملكية عين المؤجرة للمنفعة العامة بعد إستيفاء الشروط والإجراءت التى يفرضها القانون ) فان المستأجر لا يستطيع الرجوع على الإدارة فوق رجوعه على المؤجر بالفسخ أو إنقاص الأجرة الا إذا رخص القانون له فى ذلك وفى الحدود التى رخص فيها القانون

ففى نزع الملكية للمنفعة العامة مثلا يرجع المستأجر على جهة الإدارة بتعويض مستقل عن التعويض الذى يرجع به مالك العين إذا المستأجر يعوض عن حرمانه من الإنتفاع بالعين المؤجرة اما المالك فيعوض عن حرمانه من المالك ذاته ويكون ذلك كله طبقاً للإجراءت التى رسمها قانون نزع الملكية للمنفعة العامة .

أما إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر مخالفاً للقانون (نزع الملكية بغير إستيفاء الشروط التى يتطلبها القانون للعمل الذى قامت به أو لم تتبع الإجراءت التى رسمها القانون فى القيام به أو تعسفت فى إستعمال سلطتها العامة فى قيامها بهذا العمل

ومن باب أولى إذا كان عمل الجهة الحكومية مجرد تعرض مادى لم تستند فيه إلى اى قانون وهذا قد يحدث وان حدوثه نادرا) فإن للمستأجر أن يرجع مباشرة على الحكومة اما يطلب الغاء القرار الادارى الذى أصدرته مخالفاً للقانون وأما بالأمرين معا وهذا لايمنع المستأجر من الرجوع على المؤجر بفسخ الإيجار إذا كان له مقتض أو إنقاص الأجرة .

وغنى عن البيان ان للمؤجر أيضاً أن يرجع الجهة الحكومية بالتعويض عن الضرر الذى اصابه فى ملكه وبالتعويض عن رجوع المستأجر عليه إذا كان عمل الإدارة غير مشروع .

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري-ص406 ومابعدها ، والمراجع السابقة)

اعتبار أعمال الجهة الحكومية قوة قاهرة 

اعتبر النص العمل الذى يصدر من جهة حكومية فى حكم القوة القاهرة التى تحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أو تخل بانتفاعه بها ذلك أنه لابد المؤجر أو المستأجر فى وقوعه ولا يملكان له دفعاً ويعتبر من قبيل التعرض المادى الصادر من أجنبى . فإذا ترتب على عمل جهة الحكومة حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أو الإخلال بانتفاعه بها

كان هذا بمثابة هلاك العين أو تلفها نتيجة قوة قاهرة وجاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ولا يرجع ذلك إلى التزام المؤجر بالضمان وإنما على أساس تحمل التبعة أى تحمل تبعة هلاك المنفعة . ويشترط للقضاء بالفسخ أو إنقاص الأجرة أن يترتب على عمل جهة الحكومة نقص كبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة.

(عزمى البكرى ص 579)

وتقدير ما إذا كان فعل جهة الحكومة يرتب نقصاً كبيراً فى الانتفاع أم لا ، أم أن النقص الذى يرتبه يسيراً مما يخضع لتقدير قاضى الموضوع .

وقد قضت محكمة النقض بأن

النص فى المادة 574 من القانون المدنى على انه

إذا ترتب على عمل من جهة حكومية فى حدود القانون نقص كبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة..”

يدل على أن مناط حق المستأجر فى طلب فسخ عقد الإيجار عند تعرض الحكومة له فى العين المؤجرة هو أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية أما إذا لم يبلغ الحرمان من الانتفاع هذه الدرجة من الجسامة

جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير فى الانتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة أما إذا كان النقص فى الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة ولما كان الطاعنان قد طلبا فسخ عقد الإيجار وإلغاء أمر الأداء الصادر بإلزامهما بالأجرة

وكان إنقاص الأجرة يعتبر مندرجاً ضمن هذه الطلبات فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل مناط طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة هو النقص الكبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة دون أن يدرك الفرق بين درجة الجسامة المطلوبة فى الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة والتى تجيز طلب الفسخ وتلك التى تجيز طلب إنقاص الأجرة فقط وسوى بينهما 

واعتبر أنه يجب فى الحالتين أن يكون النقص فى الانتفاع كبيراً وقضى برفض طلب الفسخ كما رفض طلب إنقاص الأجرة ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه وتأويله ، ومعيباً بالفساد فى الاستدلال

( نقض 14/12/1978 طعن 928س 45 ق )

وبأنه “نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة يعد هلاكاً كلياً يترتب عليه انفساخ العقد بقوة القانون لانعدام المحل ولا يجوز للمستأجر فى هذه الحالة أن يطالب المؤجر بتعويض وهو ما تقضى به الفقرتان الأولى والثالثة من المادة 569 من القانون المدنى

وإذا كان الثابت فى الدعوى أن صدر قرار وزارى بنزع ملكية العمارة التى كان يستأجر المطعون عليه الأول شقة فيها فإنها تعد فى حكم الهالكة هلاكاً كلياً وينفسخ العقد من تلقاء نفسه ويكون الحكم المطعون فيه قد أخطأ فى تطبيق القانون إذ اعتبر أن الطاعنة (المؤجرة) قد أخطأت بإخلاء المطعون عليه الأول من الشقة التى كان يسكنها وقضى له بالتعويض على هذا الأساس “.

(طعن رقم 163 لسنة 39ق – جلسة 12/11/1974)

وبأنه “التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها يعتبر صادراً فى حدود القانون ولا دخل للمؤجر فيه ويعتبر فى حكم التعرض الحاصل من الغير ومن أجل ذلك يترتب عليه إنها العقد”.

(طعن رقم 208 لسنة 49ق – جلسة 22/4/1982)

وبأنه “حق المستأجر فى طلب إنقاص الأجرة عند تعرض الحكومة له . م574 مدنى . شرطه . وقوع نقص كبير فى الانتفاع بالعين تقدير النقص فى الانتفاع من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة”.

(طعن رقم 2557 لسنة 55ق – جلسة 31/1/1989)

وبأنه ” التزام المؤجر بتعريض المستأجر عن النقص فى الانتفاع بالعين المؤجرة أو استحالة هذا الانتفاع نتيجة عمل يسأل عنه صادر من جهة حكومية فى حدود القانون . م574 مدنى”.

(طعن رقم 118 لسنة 56ق – جلسة 23/5/1990)

والانتفاع المقصود من الإيجار يجب أن تكشف عنه بوضوح عبارات العقد ذاته أو تكشف عنه الظروف والأحوال التى اكتنفت العقد بحيث يظهر تماماً أن مباشرة المستأجر لمهنة أو حرفة أو صناعة معينة كان شرطاً أساسياً فى التعاقد ولا يكفى لذلك مجرد ذكر المهنة أو الحرفة أو الصناعة فى عقد الإيجار

(عبد الباقى ص100 شنب ص272)

ويجوز للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان قد تعهد له بالحصول له على ترخيص جهة الإدارة بالانتفاع أو كان المؤجر يعلم وقت العقد بالمانع الذى يحول دون إعطاء جهة الحكومة الرخصة المطلوبة وأخفى ذلك عن المستأجر تدليساً منه

(مرقص ص397 – السنهورى ص558)

رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض

وإذا كان التعرض الصادر من جهة حكومية – وافق القانون أو خالفه – لا يجيز للمستأجر فى الرجوع على المؤجر إلا طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة ولا يجيز له الرجوع بالتعويض

فإن هناك حالتين نصت عليهما المادة 574 مدنى تردان على خلاف هذا الأصل ويكون فيهما المؤجر مسئولاً عن الضمان لا مسئولاً عن مجرد تحمل التبعة فيجوز للمستأجر أن يرجع عليه أيضاً بالتعويض إذا كان له مقتضى :

الحالة الأولى إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولاً عنه

فهنا تختل شروط تحمل التبعة إذ للمؤجر يد فى عمل الجهة الحكومية وشرط تحمل التبعة كما قدمنا ألا يكون للمؤجر يد فى هذا العمل .

وتقول المادة 574 مدنى فى هذا الصدد :

“وله (للمستأجر) أن يطالب المؤجر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولاً عنه”

وما دام عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب المؤجر المسئول عنه ، فقد انتقلنا من منطقة تحمل التبعة إلى منطقة الضمان ويكون المؤجر مسئولاً ، ليس فحسب عن فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة بل أيضاً عن التعويض إذا كان له مقتضى .

ويكون المؤجر مسئولاً عن عمل الجهة الحكومية إذا هو حرضها على القيام بهذا العمل أو قصر فنجم عن تقصيره أن قامت الجهة الحكومية بالعمل كما لو أهمل ترميم المنزل المؤجر فتداعى للسقوط فأمرت الإدارة بهدمه فعند ذلك يكون عمل الجهة للمستأجر الرجوع عليه بفسخ الإيجار أو بإنقاص الأجرة وبالتعويض فى الحالتين إذا كان له مقتضى .

(السنهورى صـ381)

قد قضت محكمة الإسكندرية المختلطة بأن

المؤجر يكون مسئولاً عن التعويض إذا ثبت فى جانبه تقصير كما إذا أجر منزلاً بعد صدور قرار بهدمه من مصلحة التنظيم وبعد علمه بصدور هذا القرار

(الإسكندرية المختلطة 28 يناير سنة 1922 جزيت 12 رقم 175ص 102).

الحالة الثانية إذا اتفق المستأجر مع المؤجر على أن يكون هذا ضامناً لتعرض الجهة الحكومية

فعدم ضمان المؤجر لتعرض الجهة الحكومية ليس من النظام العام .

إذ تقول العبارة الأخيرة من المادة 574 مدنى :

كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره” وفاد ما تقدم أنه يجوز للمستأجر الرجوع على المؤجر بالفسخ أو إنقاص الأجرة إذا ترتب على عمل الحكومة الصادر فى حدود القانون نقص جسيم فى الانتفاع ومن ثم فالنص يطبق حكم التعرض المادى وحكم هلاك العين وحكم القوة القاهرة

ولا يرجع عليه بالتعويض مع الفسخ أو إنقاص الأجرة إلا إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولاً عنه أو إذا اتفق معه على أن يكون ضامناً لتعرض الحكومة إذ هذا الضمان يجوز تشديده ـو تخفيفه أو الإعفاء منه وتسرى ذات الأحكام إذا كان تعرض الحكومة مخالفاً للقانون

ولكن يكون للمستأجر الرجوع على الجهة الحكومية بالتعويض أو بإلغاء القرار أما إذا كانت الجهة الحكومية طرفاً فى العقد فيكون الاختصاص للقضاء العادى وتسرى أحكام المادة 571 مدنى

(أنور طلبه ص685).

وقد قضت محكمة النقض بأن 

النص فى عقد إيجار على إعفاء المؤجر من كل مسئولية تنشأ عن الرى وعطل آلاته وتغيير طريقه هو شرط صحيح قانوناً ملزماً للمستأجر 

(نقض مدنى 18 نوفمبر سنة 1954 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 16 ص127).

رجوع المستأجر على الجهة الحكومية

يقتصر رجوع المستأجر على المؤجر بل يجوز له أيضاً أن يرجع مباشرة على الجهة الحكومية فإن تعرضها له يعتبر فى حكم التعرض المادى إذا استندت فيه إلى السلطة العامة التى تتولاها وهو تعرض مادى محض (voie de fait) إذا لم تستند فيه إلى هذه السلطة

وفى الحالتين يجوز للمستأجر الرجوع مباشرة عليها شأنه فى ذلك شأن الغير الذى يصدر منه تعرض مادى . فإذا كان قد صدر فى حدود القانون كأن نزعت جهة الإدارة ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة بعد استيفاء الشروط والإجراءات التى يفرضها القانون ،

أو استولت السلطة العسكرية على العين المؤجرة استيلاء مؤقتاً لأغراض عسكرية طبقاً لأحكام القانون فإن المستأجر لا يستطيع الرجوع على الإدارة فوق رجوع على المؤجر بالفسخ أو إنقاص الأجرة إلا إذا رخص القانون له فى ذلك وفى الحدود التى رخص فيها القانون

ففى نزع الملكية للمنفعة العامة مثلاً يرجع المستأجر على جهة الإدارة بتعويض مستقل عن التعويض الذى يرجع به مالك العين إذا المستأجر يعوض عن حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة أما المالك فيعوض عن حرمانه من الملك ذاته ويكون ذلك كله طبقاً للإجراءات التى رسمها قانون نزع الملكية للمنفعة العامة .

(السنهورى ص 384) .

وقد قضت محكمة النقض بأن 

التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها يعتبر صادراً فى حدود القانون ولا دخل للمؤجر فيه ويعتبر فى حكم التعرض الحاصل من الغير ومن أجل ذلك يترتب عليه إنهاء العقد

(جلسة 22/4/1982 الطعن رقم 2080 لسنة 49ق السنة 33ص425، جلسة 14/12/1978 الطعن رقم 928 لسنة 45ق ، جلسة 12/11/1972 الطعن رقم 163 لسنة 39ق لسنة 25ق ص1213 ، جلسة 25/5/1967 الطعن رقم 51 لسنة 34ق لسنة 18 ص1129)

وبأنه فى حالة الاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على العقار الذى تقرر لزومه للمنفعة العامة لم ينص القانون رقم 577 لسنة 1954 المعدل بالقانون رقم 252 لسنة 1960 بشأن نزع الملكية للمنفعة العامة على وجوب أخذ رأى صاحب الشأن فى القرار قبل إصداره حسبما ذهب إليه الحكم المطعون فيه

وإذا كان هذا الحكم لم يبين مدى القوة الملزمة لتعليمات السكرتارية العامة للحكومة التى استند إليها فى هذا الخصوص كما أنه لم يورد أسباباً أخرى تسوغ قضائه بثبوت علم الطاعن – المؤجر – بتقرير المنفعة العامة للعقار المملوك له وبقرار الاستيلاء عليه قبل تأجيره للشركة المطعون عليها ،

لما كان ذلك يمكن الحكم المطعون فيه – الصادر بإلزام المؤجر بتعويض المستأجر عما لحقه من ضرر نتيجة الاستيلاء على العقار يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب

(جلسة 16/3/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 ص665 ، جلسة 15/5/1952 الطعن رقم 158 لسنة 20ق س3 ص1056).

وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه

إذا استولت السلطة العسكرية على عقار ، فإن هذه السلطة وليس المالك هى التى تتولى تعويض مستأجر العقار ما لم يكن التعويض الذى استولى عليه المالك يشتمل على تعويض للمستأجر

(استئناف مختلط 12 أبريل سنة 1916 م 28 ص 252).

أما إذا كان العمل مخالفاً للقانون بأن لم تتبع الإجراءات القانونية أو تعسفت فى استعمال سلطتها فللمستأجر أن يرجع على الحكومة إما بإلغاء القرار الإدارى وإما التعويض وإما بالأمرين معاً وهذا لا يمنع المستأجر من الرجوع على المؤجر بالفسخ أو إنقاص الأجرة .

وقد قضت محكمة النقض بأن 

الحكومة لا تسأل إن هى قامت بتنفيذ مشروع من المشروعات العامة مثل تحويل ترعة إلى مصرف إلا فى نطاق المسئولية التقصيرية فلا تسأل عما يكون قد لحق الأفراد من ضرر يسبب هذا المشروع إلا إذا ثبت أنه ارتكبت خطأ معيناً يكون سبباً لمساءلتها

(نقض مدنى 18 نوفمبر سنة 1954 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 16ص127)

وغنى عن البيان أن للمؤجر أيضاً أن يرجع على الجهة الحكومية بالتعويض عن الضرر الذى أصابه فى ملكه وبالتعويض عن رجوع المستأجر عليه إذا كان عمل الإدارة غير مشروع وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا كان عمل الإدارة غير مشروع فللمؤجر الرجوع على جهة الإدارة بتعويض ،

أما إذا كان العمل مشروعاً فلا رجوع للمؤجر

(استئناف مختلط 13 يناير سنة 1915م 27 ص 118)

أما إذا تعرضت الجهة الحكومية للمستأجر فى عمل لا يدخل فى نطاق العقد كخلو العقد من أن الغرض من استئجار الأرض هو لزراعتها قطناً ، فإذا صدر قانون وحدد زراعة ثلث الحيازة قطناً سرى فى حق المستأجر ولا يجوز له الرجوع على المؤجر لا بالفسخ ولا بإنقاص الأجرة ولا بالتعويض فإذا زرع أكثر فشأنه والإدارة .

(أنور طلبه ص685)

امتناع الجهة الحكومية عن إعطاء رخصة لإدارة المكان المؤجر 

وقد تمتنع الإدارة عن إصدار رخصة للعين المؤجرة لمباشرة مهنة أو صناعة فيكون المؤجر مسئولاً عن عمل الإدارة وللمستأجر أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر الجزء الذى رفضت الإدارة الترخيص به ولكل من المؤجر والمستأجر الرجوع على الإدارة إذا كان امتناعها تعسفاً وللأخير إدخال المؤجر ضماناً 

أما إذا كان رفض الترخيص بخطأ المستأجر كعدم استيفاء الشروط أو الإخلال بها فى حالة سحب الترخيص فليس له الرجوع لا بالفسخ ولا بإنقاص الأجرة ولا بالتعويض ما لم يكن المؤجر تعهد بأن يحصل له على الرخصة وكان عالماً بالمنع.

(أنور طلبه ص 686).

وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه 

أجرت عدة أفلام سينمائية ثم منعت الرقابة عرض أحدها فإن هذا المنع يعتبر بمثابة قوة قاهرة أزالت الانتفاع بالفيلم الممنوع ، فيعفى المستأجر من أجرته ولكن لا يكون له رجوع على المؤجر بأى تعويض ما لم يكن المؤجر قد ضمن للمستأجر الحصول على الترخيص بالعرض

(استئناف مختلط 13 يونيه سنة 1934م 46 ص 326)

وبأنه إذا كان إيجار ملهى ليلى روعى فيه إمكان تجديد رخصته دون تعديل فى شروط العمل ثم رفضت جهة الإدارة التجديد إلا بعد إدخال تعديلات جوهرية على هذه الشروط كان للمستأجر فسخ العقد دون تعويض لأن أمر الإدارة فى مقام القوة القاهرة

(استئناف مختلط 4 ديسمبر سنة 1929م 42 ص 70)

وأنه إذا سحبت سيارة للنقل العام فاستحال العمل فى السيارة ، انفسخ عقد إيجار السيارة وأعفى المستأجر من دفع الأجرة” 

(استئناف مختلط 24 يناير سنة 1934م 46 ص 130)

وبأنه  إذا كان المؤجر عالماً أن المنزل المؤجر قد صدر قرار بنزع ملكيته للمنفعة العامة ولم يخبر المستأجر بذلك فأقام المستأجر منشآت كبيرة القيمة حال دون الحصول على رخصة بها عقبات شديدة كان المؤجر مسئولاً عن تعويض المستأجر

(استئناف مختلط 2 نوفمبر سنة 1933م 46ص12، وانظر الإسكندرية المختلطة 28 يناير سنة 1922 جازيت 12 رقم 175ص102)

ولا يكفى مجرد ذكر المهنة أو الصناعة فى العقد لجعل العين المؤجرة مخصصة لمباشرة هذه المهنة أو الصناعة بل يجب أن يتضمن العقد أن العين مؤجرة خصيصاً لمباشرة هذه المهنة ويجوز للمؤجر أن يشترط على المستأجر فى عقد الإيجار عدم الضمان إذا لم يحصل هذا الأخير على الرخصة اللازمة فلا يبقى للمستأجر إلا الرجوع على جهة الإدارة إذا كان عملها مخالفاً للقانون 

(السنهورى ص389)