بيع المال الشائع في القانون المدني: تجنب الأخطاء الشائعة

تعرف على أحكام بيع المال الشائع في القانون المدني المصري وشروط البيع وحقوق الشركاء والإجراءات القانونية لضمان الاستقرار القانوني.

بيع المال الشائع: دليل شامل للقانون المدني

يعتبر بيع المال الشائع من الموضوعات القانونية الحيوية في القانون المدني المصري، حيث يتعلق بالملكية المشتركة بين شخصين أو أكثر.

وينشأ هذا النوع من الملكية غالبًا من الميراث، عقود البيع المشترك، أو الشركات، مما يجعل إدارته معقدة وقد تدفع الشركاء لبيع حصصهم.

و يهدف هذا البحث إلى توضيح أحكام بيع المال الشائع، الشروط القانونية، والآثار المترتبة عليه، مع التركيز على تجنب الأخطاء الشائعة لضمان استقرار المعاملات القانونية.

• تعريف الملكية الشائعة وكيفية نشوئها.
• شروط بيع حصة شائعة أو مفرزة.
• حقوق وواجبات الشركاء.
• إجراءات قانونية لضمان نفاذ البيع.

تعريف الملكية الشائعة وخصائصها

ما هي الملكية الشائعة؟

الملكية الشائعة هي حالة يمتلك فيها شخصان أو أكثر شيئًا واحدًا بشكل مشترك، حيث تُقسم الملكية بينهم بنسب محددة. تُعد إدارة هذا النوع من الملكية تحديًا بسبب الحاجة إلى توافق الشركاء في التصرفات القانونية.

كيف تنشأ الملكية الشائعة؟

• الميراث: تقاسم الورثة لعقار أو منقول.
• عقود البيع المشترك: شراء عقار بين عدة أشخاص.
• الشركات: ملكية مشتركة بين الشركاء في شركة.

شروط بيع المال الشائع

وفقًا للقانون المدني المصري، يجوز للشركاء الذين يمتلكون ثلاثة أرباع الحصص أو أكثر التصرف في المال الشائع، بشرط:

1. وجود أسباب قوية للبيع.
2. إعلان القرار لباقي الشركاء.
3. إمكانية تظلم الشركاء المعارضين أمام المحكمة خلال شهرين.

بيع حصة مفرزة

يحق للشريك بيع حصته الشائعة أو مفرزة، لكن البيع لا يكون نافذًا في حق الشركاء الآخرين إلا بعد القسمة أو موافقتهم. إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد القسمة، تنتقل الملكية للمشتري بعد التسجيل.

جدول: مقارنة بين بيع الحصة الشائعة والمفرزة

أحكام محكمة النقض عن بيع الحصص

حقوق وواجبات الشركاء في بيع المال الشائع

حقوق الشركاء

• الاستعمال والاستغلال: يحق لكل شريك استخدام المال الشائع بنسبة حصته دون الإضرار بالآخرين.
• التصرف في الحصة: يمكن للشريك بيع حصته الشائعة أو رهنها، لكن مع مراعاة حقوق الشركاء الآخرين.
• حق الشفعة: إذا باع شريك حصته لغير شريك، يحق للشركاء الآخرين شراء الحصة بنفس الشروط.

واجبات الشركاء

• عدم الإضرار: يجب ألا يؤدي تصرف أحد الشركاء إلى الإضرار بحقوق الآخرين.
• إعلان التصرف: إخطار الشركاء بأي قرار بيع أو تصرف.
• الالتزام بالقسمة: احترام نتيجة القسمة إذا تمت رضائيًا أو قضائيًا.

الإجراءات القانونية لبيع المال الشائع

إجراءات البيع

1. الاتفاق بين الشركاء: يُفضل التوافق على البيع وتحديد الشروط.
2. تسجيل العقد: يجب تسجيل عقد البيع لنقل الملكية قانونيًا.
3. إعلان القسمة: إذا تمت القسمة، يُسجل العقد على هامش القسمة لضمان النفاذ.

القسمة كبديل للبيع

في حالة عدم التوافق على البيع، يمكن اللجوء إلى دعوى القسمة لإنهاء الشيوع وتوزيع الحصص بين الشركاء. القسمة قد تكون:

• رضائية: باتفاق الشركاء.
• قضائية: بقرار من المحكمة عبر تعيين خبير لتقسيم العقار.

آثار بيع المال الشائع

الآثار القانونية

• نقل الملكية: تنتقل الملكية للمشتري بعد التسجيل إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع.
• عدم النفاذ: إذا تجاوز البيع حصة البائع، يكون غير نافذ في حق الشركاء الآخرين.
• التقادم المسقط: يسقط حق المطالبة بالحصة بعد 15 سنة وفقًا للمادة 374 من القانون المدني.

الآثار الاجتماعية

يحافظ بيع المال الشائع على استقرار العلاقات بين الشركاء من خلال:

• منع النزاعات حول الملكية.
• ضمان توزيع عادل للحصص.
• تعزيز التعاون بين الشركاء.

التقادم المسقط في بيع المال الشائع

مفهوم التقادم المسقط

التقادم المسقط هو انقضاء الحق بعد مرور مدة زمنية (15 سنة) دون المطالبة به، مما يضمن استقرار المعاملات القانونية.

شروط التقادم المسقط

1. وجود حق قابل للتقادم.
2. انقضاء مدة 15 سنة.
3. عدم المطالبة بالحق خلال هذه المدة.

آثار التقادم

1. انقضاء الحق في المطالبة قضائيًا.
2. تحرير المدين من الالتزام.
3. كسب الحائز للملكية بعد 15 سنة من الحيازة الهادئة.

الدعاوى الفرعية المتعلقة ببيع المال الشائع

مفهوم الدعوى الفرعية

الدعوى الفرعية هي دعوى تُقام أثناء نظر الدعوى الأصلية وترتبط بها، مثل دعاوى الضمان أو التدخل أو المقاصة.

شروط الدعوى الفرعية

• وجود دعوى أصلية قائمة.
• ارتباط الدعوى الفرعية بالأصلية.
• أهلية ومصلحة رافع الدعوى.

أنواع الدعاوى الفرعية

• دعوى الضمان: لتعويض المدعى عليه إذا خسر الدعوى.
• دعوى التدخل: لدفاع شخص خارجي عن مصلحته.
• دعوى المقاصة: لمقاصة ديون متبادلة.

أسرار بيع المال الشائع في القانون المدني

هذا البحث يشرح بالتفصيل أحكام بيع المال الشائع في القانون المدني المصري بما في ذلك شروط بيعه وحقوق وواجبات الشركاء، وإجراءات بيعه، والآثار المترتبة على البيع .

بيع المال الشائع في القانون المدني شرح مفصل لجميع الجوانب

يعتبر بيع المال الشائع موضوعا هاما في القانون المدني ، لا سيما بشأن نزاع الملكية حيث ينشأ هذا النوع من الملكية عندما يمتلك شخصان أو أكثر نفس الشيء بشكل مشترك.

وقد يواجه الشركاء صعوبات في إدارة هذا المال، مما قد يدفعهم إلى رغبتهم في بيعه ومن أهم أسباب المال الشائع الميراث وعقود البيع المشتركة والشركات

تعريف الملكية الشائعة

في بداية البحث نوضح مفهوم وماهية الملكية الشائغة كما عرفها المشرع وفقهاء القانون وقضاء محكمة النقض

مفهوم الملكية الشائعة: تعريفها وكيفية تكوينها:

• الملكية الشائعة هي نوع من الملكية ينشأ عندما يمتلك شخصان أو أكثر نفس الشيء بشكل مشترك. يتم تقسيم حق الملكية في هذه الحالة بين الشركاء، حيث يكون لكل منهم نصيب معين. يمكن أن يكون هذا النوع من الملكية معقدًا في الإدارة، وقد يرغب الشركاء في بيعه. يُعد بيع المال الشائع موضوعًا هامًا في القانون المدني.

حيث ينبغي أن يتم التصرف فيه بناءً على قواعد محددة و يُمكن للشركاء الذين يمتلكون ثلاثة أرباع المال الشائع أو أكثر أن يقرروا التصرف فيه، ولكن يجب أن يكون قرارهم مبنيًا على أسباب قوية وأن يعلنوا قراراتهم لباقي الشركاء.

إذا كان أحد الشركاء يعارض، يمكنه التظلم إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان. في حالة تصرف غير مشروع، يمكن للمحكمة تقدير ما إذا كان التصرف واجبًا أم لا.

بيع حصة مفرزة فى المال الشائع

الملكية في الشيوع كالملكية المفرزة تشتمل على عناصر ثلاثة هي الاستعمال والاستغلال والتصرف إلا أن الاستعمال والاستغلال يتقيدان بحقوق الشركاء الآخرين

فالمالك فى الشيوع له أن يستعمل حقه وأن يستغله بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء، أما حق المالك المشتاع في التصرف فهو كحق المالك ملكية مفرزة على أن يقع تصرفه على حصته الشائعة

فيستطيع أن هذه الحصة وأن يهبها وأن يرهنها رهنا رسمياً أو رهن حيازة . يبيع

وإذا تصرف الشريك المشتاع في حصته مفرزة، وكان المشترى يعلم بأن هذا الشريك لا يملك إلى حصة شائعة فيكون البيع قبل القسمة صحيحاً فيما بين طرفيه ولكنه غير نافذ في حق باقى الشركاء

وليس للمشترى أن يطلب إبطال البيع إذ أنه بعلمه بحالة الشيوع يكون موافقاً على شراء الحصة التي تؤول للبائع بعد القسمة ، فلذلك يكون البيع صحيحاً فيما بينهما.

كما يكون لشريك البائع، إذا ما أنكر المشترى عليه حقه فى حصته الشائعة في الجزء المفرز المبيع أن يرفع دعوى استحقاق على كل من المشترى والشريك البائع يطالب فيها باستحقاقه لهذه الحصة الشائعة

وذلك لأن البيع غير نافذ فى حقه. ولكن إذا أقر شريك البائع هذا البيع نفذ البيع فى حقه وانتقلت ملكية الجزء المفرز للمشترى بعد تسجيل عقد البيع

وقد يكون الإقرار ضمنياً وقد يستدل على ذلك من تصرف شريك البائع فى الجزء الآخر من العين فتتم بذلك قسمة فعلية.

فإن تمت القسمة ووقع الجزء المفرز المبيع فى نصيب الشريك البائع خلصت ملكيته للمشترى بعد التسجيل، أما إن وقع جزء آخر في نصيبه

فإن هذا الجزء يحل حلولا عينياً محل الجزء المبيع، على أنه إذا كان هناك فرق في القيمة بين الجزأين تعين دفع الفرق رضاء أو قضاء

ويتعين على المشترى إن لم يكن قد سجل عقده أن يؤشر به على هامش تسجيل القسمة إن كانت قد سجلت لينفذ في حق الغير من تاريخ التأشير ويعتبر هذا التأشير الهامشي بمثابة تسجيل للعقد

ويرى فريق من الفقه تطبيق المادة (۲/۱۰۳۹) مدني بما في ذلك مهلة التسعين يوما الواردة بها.

فإن لم تسجل القسمة، فلا يحتج بها على الغير وهو من تلقى حقاً عينياً على العقار على أساس أنه مازال مملوكاً على الشيوع وقام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة

وأما من تلقى من أحد الشركاء حقاً مفرزاً فإنه لا يعتبر غيراً ولو سبق إلى تسجيل حقه قبل أن تسجل القسمة إذ أن حقه في الجزء المفرز الذي انصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة

انظر نقض ١٩٦٤/٤/٢ فيما يلى:

أما إذا كان المشترى يجهل أن البائع يمتلك الجزء المبيع شائعاً. واعتقد بأنه يمتلكه مفرزاً فإنه يكون له الحق فى إبطال البيع لوقوعه في غلط في صفة جوهرية في المبيع

ويجب لإبطال البيع أن يطلبه قبل القسمة إذ أنه بتمامها ووقوع الجزء المبيع فى نصيب البائع فإن الملكية تخلص للمشترى بعد التسجيل ويكون البائع قد نفذ البيع.

أما إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب الشريك البائع، فيكون للمشترى أن يطلب إبطال البيع إذا لم يكن قد أجازه من قبل، كما يجوز له بعد هذه القسمة إجازة البيع ومن ثم لا يجوز له العودة إلى طلب إبطاله.

ويتحول التصرف إلى الجزء الذى وقع فى نصيب البائع بعد التسجيل، ويراعى المشترى إذا حاز الأرض المفرزة التي اشتراها مدة خمس سنوات

فإنه يتملكها بالتقادم القصير لتوفر السبب الصحيح وهو عقد البيع الصادر له من الشريك الذى لا يملك المبيع مفرزاً ولتوفر حسن نية.

ولا يكون لباقي الشركاء الحق في استرداد حصصهم من تحت يده. وإذا باع الشريك ما يجاوز حصته كان البيع غير نافذ في حق باقى الشركاء بالنسبة للقدر الزائد

ويكون لهم الحق في رفع دعوى بتثبيت ملكيتهم للقدر الزائد وبعدم نفاذ البيع فى هذا القدر وإذا باع الشريك المشتاع جزءاً مفرزاً من منقول شائع تملكه المشترى حسن النية لا بموجب عقد البيع

إنما بموجب الحيازة، وتسرى هذه الأحكام على كل تصرف آخر غير ناقل للملكية فحكم المادة (٢/٨٢٦) يشمل كل تصرف.

تصرف الشركاء مجتمعين في حصة مفرزة

إذا تصرف الشركاء جميعاً فى جزء مفرز من العين، انتقل هذا الجزء مفرزا إلى المشترى ويظل الجزء الباقي شائعاً فيما بينهم، ذلك لأن لأى من الشركاء التصرف في حصته أو في جزء منها مفرزة بموافقة باقي الشركاء

ومن ثم يكون للشركاء مجتمعين التصرف فى حصة مفرزة، فإن لم يتوافر هذا الإجماع الإفراز غير نافذ في حق من لم يتصرف مما يجيز للأخير طلب قسمة المال الشائع ولو بطريق التصفية.

عدم الإجماع على التصرف في الحصة المفرزة

إذا باع أحد المشتاعين حصته مفرزة، ووافق بعض الشركاء على هذا البيع ولم يوافق البعض الآخر، فإن انتقال الحصة مفرزة إلى المشترى يتوقف على نتيجة القسمة

بحيث يختص المشترى بهذه الحصة إذا وقعت في نصيب البائع أو في نصيب أي من الشركاء الموافقين، وليس لأى من الأخيرين العدول عن موافقته إلا وفقاً لنصوص الغلط .

الموافقة على إفراز حصة شريك معين لا يدل على الموافقة على إفراز حصة شريك آخر :

قضت محكمة النقض بأن:

للشريك على الشيوع ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن يبيع حصته شائعة فى بعض العقارات وإذا سجل المشترى عقده انتقلت إليه حصة البائع في هذا البعض العقارات شائعا من بمقتضى عقد شرائه شريكا فى العقار الشائع بقدر الحصة التي اشتراها أما إذا كان البيع منصباً على جزء مفرز من العقار الشائع.

فإن المشترى في هذه الحالة لا يعتبر شريكا ولا يكون له أي حق من حقوق الشركاء وإذا كان الواقع في الدعوى البيع الصادر من المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول لمساحة ٩ س ۱۷ ط ١ ف بحوض الساقية رقم ۱۳ قد انصب على جزء مفرز عبارة عن القطع أرقام ۹ ، ۱۰ ، ۱۱ بهذا الحوض حسبما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى.

ومن ثم فإن تسجيل المشترى المطعون ضده الأول لعقد شرائه الصادر من الشريك على الشيوع – المطعون ضده الثاني – وقد ورد على جزء مفرز من المال الشائع لا يجعل منه شريكاً

ولا يكون له أي حق من حقوق الشركاء، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض طلب الطاعنين أخذ المساحة الأولى من صحيفة الدعوى البالغ مقداره ٥ ط ١ ف بحوض الشيخ صلاح ۱۲ شيوعاً في  ه س ١٠ ط ا ف بالشفعة على أساس:

أن شراء المطعون ضده الأول للمساحة الثانية من الصحيفة البالغ مقدارها ۹ س ۱۷ ط ا ف بحوض الساقية رقم ١٣ والذى تم تسجيله بجعله شريكاً فى المال الشائع

فيفضل على طالبي الشفعة عملاً والذى تم تسجيله يجعله شريكاً فى المال الشائع فيفضل على طالبي الشفعة عملا بنص المادة (۹۳٦) من القانون المدني

مرتبا على ذلك قضاءه برفض الدعوى بالنسبة للمساحة الأولى سالفة الذكر رغم أن هذا البيع المسجل ورد على جزء مفرز من المال الشائع يكون معيباً بما يوجب نقضه .

 نقض ١٩٩٢/١٢/٢٦ طعن ٩٨٥ س ٥٦ ق

وقضت محكمة النقض بأن:

النص في الفقرة الثانية من المادة (٨٢٦) من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن القسمة ولو كانت غير مسجلة يحتج بها على من اشترى جزءاً مفرزاً من أحد المتقاسمين

ويترتب عليها فى حقه ما يترتب عليها في حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع في نصيبه بموجب القسمة

ومن ثم فإنه لا يكون لمن اشترى جزءاً مفرزاً لم يقع في نصيب البائع له بموجب القسمة أن يطلب الحكم بصحة عقد البيع بالنسبة إلى ذلك الجزء ذاته طالما أن القسمة

وإن كانت لم تسجل تعتبر حجة عليه وترتب انتقال حقه من الجزء المفرز المعقود عليه إلى النصيب الذى اختص به البائع له بموجب تلك القسمة .

 نقض ۱۹۸۵/۱۲/۱۹ طعن ٦٧٩ ، ٧٢٥ ، ٧٤٣ س ۱ه ق

ومن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أنه لا يجوز لمشتر جزء مفرز من العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزاً – ما لم يثبت حصول قسمة نافذة ووقوع القدر المبيع فى نصيب البائع له

ذلك لأن البائع له الشريك على الشيوع» لم يكن يحق له إفراز حصته بإرادته المنفردة قبل حصول القسمة ولا يمكن أن يكون للمشترى حقوق أكثر مما كان للبائع له

هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم فى هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون .

 نقض ۱۹۸۳/۱/۲۷ طعن ٣٦٩س ۲ ه ق

نقض ۱۹۸۲/۳/۱۱ طعن ۲۹۰ س ٥٦ ق

نقض ۱۹۸٤/۲/۲۸ طعن ۱۰۸۷ س ٥٠ ق

والنص في الفقرة الثانية من المادة (۸۲٦) من القانون المدني على أن إذا كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقال حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة

يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزاً قبل إجراء القسمة وقوع المبيع في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلاً.

 نقض ۱۹۸۲/۱۱/٤ طعن ۲۳۸۲ س ۱ه ق

ولما كان المقرر فى قضاء هذه المحكمة عملا بالمادة (٢/٨٢٦) من القانون المدني أنه إذا كان البيع الصادر من أحد المشتاعين قد انصب على جزء مفرز من العقار الشائع وتمت قسمته بعد ذلك بين الشركاء

فإن القسمة تكون حجة على المشترى ولو لم يكن طرفا فيها ويترتب عليها في حقه ما يترتب عليها في حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكا للجزء المفرز الذي وقع في نصيبه .

ويتحدد بهذه القسمة مصير التصرف الصادر إليه فإذا وقع القدر المفرز المبيع له فى نصيب الشريك البائع خلص له هذا القدر وإن لم يقع انتقال حقه من وقت التصرف إلى لجزء الذي آل إلى البائع بطريق القسمة

وخلص القدر المبيع لمن خصص له فى القسمة مطهراً من هذا التصرف، وبذلك يصبح استمرار المشترى في وضع يده على هذا القدر مجرداً من السند

ويكون لمن اختص به الحق في استلامه من تحت يد المشترى كما يحق ذلك لمن اشتراه ممن اختص به ولو لم يسجل عقده .

 نقض ۱۹۸۱/۱۲/۱۳ طعن ٦٨٦ س ٤٨ ق

المقرر أن  عقد البيع  ينقل إلى المشترى ولو لم يكن مشهراً جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى طلب طرد واضع اليد عليه بغير سند.

 نقض ۱۹۸۱/۱۲/۱۳ س ٤٨ ق ، نقض ۱۹۸۵/۱/۱۳ طعن ١٦٢٣ س ٥٠ ق

المشترى لجزء مفرز لم يقع فى نصيب البائع له ليس له أن يطلب الحكم بصحة عقد البيع بالنسبة إلى ذلك الجزء طالما أن القسمة وإن لم تسجل تعتبر حجة عليه.

 نقض ۱۹۸۰/۲/۱۲ طعن ٥٩١ س ٤٦ ق

من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن:

للشريك على الشيوع أن يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة فقد نصت المادة (٨٢٦) فقرة ثانية من القانون المدني على أنه إذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع

ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة.

ومتى تقرر ذلك فإن الطاعن يكون قد اشترى من المطعون عليه الجزء المفرز الذي يبيعه أو ما يحل محله مما يقع في نصيب المطعون عليه عند القسمة.

فإن وقع الجزء المفرز عند القسمة فى نصيب المطعون عليه خلص للطاعن، وإن لم يقع انتقل حق الطاعن بحكم  الحلول العيني  من الجزء المفرز المبيع إلى الجزء المفرز الذى يؤول إلى المطعون عليه بطريق القسمة

ومن ثم كان للوالد أن يبيع لابنه مفرزاً أو شائعاً وأن يبيع ابنه بدوره إلى الطاعن مثل ذلك، ومن ثم فإن النعى على الحكم المطعون فيه – بأن البائع لا يملك الحصة المبيعة المفرزة ـ يكون على غير أساس.

نقض ٣/٢٥/ ۱۹۸۰ طعن  س ۹۱۰ ٤٥  ق

لا يجوز للمشترى لقدر مفرز فى العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزاً لأن البائع له – الشريك على الشيوع – لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقى الشركاء جميعاً.

ولا يمكن أن يكون للمشترى حقوق أكثر مما كان لسلفه، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم في هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذى رسمه القانون.

 نقض ١٩٧٤/١٢/٣ طعن ٣٤١ س ۳۹ ق

مقتضى عدم حصول قسمة نهائية أو فعلية في الأعيان التي كانت موقوفة، ومن بينها العقار موضوع التصرف هو استمرار حالة الشيوع بين الشركاء ، واعتبار البائعين إلى الطاعن مازالوا مالكين لأنصبتهم على الشيوع في هذا العقار.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقرر أن هؤلاء البائعين لا يملكون القدر الذى تصرفوا فيه بالبيع إلى الطاعن لاختصاص باقي الشركاء بالعقار موضوع التصرف بموجب قسمة النظر التي أصبحت قسمة فعلية

ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

نقض ۱۹۷۱/۱/۲٦ طعن ۲۹۳ س ٣٦ ق

متى تقاسم الورثة – ومن بينهم البائع – أعيان التركة بعد صدور عقد البيع واختص الوارث البائع بنصيبه مفرزاً فقد أصبح ملزماً بأن ينقل للمشترى منه ملكية ما باعه شائعا فيما اختص به بمقتضى عقد القسمة.

ومن ثم فلا مصلحة للطاعن (أحد الورثة فى تعييب الحكم المطعون فيه فيما قضى به من جعل القدر المبيع شائعاً فيما اختص به البائع في عقد القسمة الموقع عليه من جميع الورثة دون الشيوع في أطيان التركة كلها.

نقض ١٩٦٢/١/٢٥ طعن ۲۹۲ س ٢٦ ق

أن الغير في حكم المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري هو من تلقى عينيا على العقار على أساس أنه مازال مملوكا على الشيوع وقام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة.

وأما من تلقى من أحد الشركاء حقاً مفرزا فإنه لا يعتبر غيراً ولو سبق إلى تسجيل حقه قبل تسجيل القسمة إذ أن حقه في الجزء المفرز الذي انصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة.

وذلك لما هو مقرر بالمادة (۲/۸۲٦) من القانون المدني من أن التصرف إذا انصب على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي اختص به المتصرف القسمة

مما مفاده أن

القسمة غير المسجلة يحتج بها على من اشترى جزءاً مفرزاً من أحد المتقاسمين ويترتب عليها فى شأنه ما يترتب عليها في شأن المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع في نصيبه بموجب القسمة

ومن ثم فإنه لا يكون لمن اشترى جزءاً مفرزاً لم يقع في نصيب البائع له بموجب القسمة أن يطلب الحكم بصحة عقد البيع بالنسبة إلى ذلك الجزء ذاته

طالما أن القسمة وإن كانت لم تسجل تعتبر حجة عليه وترتب انتقال حقه من الجزء المفرز المعقود عليه إلى النصيب الذي اختص به بموجب تلك القسمة .

نقض ١٩٦٤/٤/٢ طعن ٣٦٤ س ۲۹ ق

ليس ثمة ما يمنع البائع وإن كان مالكاً على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وأن حالة التحديد هذه وإن ظلت موقوفة أو متعلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشريك على الشيوع

إلا أن هذا كله لا يبطل عقد البيع، وبتسجيل المشترى لعقده تنتقل الملكية إليه ويصبح شريكاً لباقي الشركاء تجب مخاصمته في دعوى القسمة إن لم يجز هؤلاء الباقون من الشركاء عقده.

وعلى ذلك فإنه ليس للمستحق – سواء أكان شريكاً على الشيوع أو متلقيا ملكه من شريك على الشيوع – أن يدعى الاستحقاق في المبيع إلا بعد القسمة ووقوع المبيع في نصيبه ولا في نصيب البائع لذلك المشترى

وهذا الذى استقر عليه قضاء محكمة هو النقض فى ظل القانون المدني القديم هو ما أخذ به القانون المدني الحالي في المادة (٨٢٦) منه .

 نقض ١٩٥٦/٦/٢٨ طعن ٣٦١ س ۲۲ ق

ليس ثمة ما يمنع البائع وإن كان مالكاً على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً، وحالة التحديد هذه وإن ظلت موقوفة أو معلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشريك على الشيوع إلا أن ذلك كله لا يبطل عقد البيع.

نقض ۷/١٩٥٠/١٢ طعن  ٤٧ س ۱۹ ق

من حق الشريك على الشيوع أن يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة .

 نقض ١٩٧٢/٤/٢٩ طعن ٢٨٦ س ۳۷ ق

وأنه إن اختلف الفقهاء والقضاة في حكم بيع الشريك جزءاً مفرزاً من مال مشاع هل يقع صحيحاً فى حصة البائع منه وباطلا فى حصص شركائه، أم يقع موقوفا على نتيجة القسمة بين جميع الشركاء

فإنما وقع اختلافهم هذا في تقرير حكم العقد بين عاقديه.

فمن ذهب إلى اعتباره باطلا جعل هذا في تقرير حكم العقد بين عاقديه فمن ذهب إلى اعتباره باطلا جعل للمشترى حق إبطاله العقد لما فيه من تفريق الصفقة عليه.

ومن رأى أنه بيع موقوف لم يجعل للمشترى سبيلا على البائع إلا عند خروج المبيع من حصة بائعه بالقسمة. أما في تقرير حكم العقد في علاقة المشترى مع من يدعى استحقاق المبيع لنفسه

سواء أكان هذا المدعى شريكا فى المال المشاع أم متلقيا ملكه عن شريكه فيه على المشاع – فلا خلاف فى أنه ليس للمستحق أن يدعى الاستحقاق في المبيع إلا بعد قسمة المال الشائع ووقوع المبيع فى نصيبه هو لا في نصيب البائع لذلك المشترى

وإذن فكل ادعاء منه قبل ذلك يكون سابقا لأوانه خليقا بأن تحكم المحكمة فيه بعدم قبوله أو رفضه.

نقض ١٩٣٢/٦/١٦ طعن ١٨ س ٢ ق

إن القول بأن الشريك الذى يملك مشاعاً القدر الذي باعه مفرزاً لا يقبل منه ولا من شركائه الادعاء بعدم نفاذ البيع في حصتهم مادامت القسمة لم تقع ولم يقع المبيع في نصيبهم

هذا القول محله أن يكون المبيع جزءاً مفرزاً معيناً من الأموال الشائعة، أما إذا كان المبيع غير مفرز وتجاوز البائع مقدار نصيبه الشائع فلا يقبل هذا القول .

نقض ١٩٤٩/١٢/١٥ طعن ۳۰ س ١٨ ق

جرى قضاء محكمة النقض على أن للشريك على الشيوع في التركة أن يبيع حصته محددة، ولا يستطيع أحد الشركاء الاعتراض على هذا البيع والادعاء بأنه يستحق المبيع مادام أن التركة لم تقسم قسمة إفراز.

نقض ١٩٥٥/٦/٣٠ طعن ۱۱۱ س ۲۲ ق

ليس ثمة ما يمنع البائع وإن كان مالكا على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وأن حالة التحديد هذه وإن ظلت موقوفة أو معلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشريك على الشيوع إلا أن هذا كله لا يبطل عقد البيع.

وبتسجيل المشترى لعقده تنتقل الملكية إليه ويصبح شريكاً لباقي الشركاء تجب مخاصمته في دعوى القسمة إن لم يجز هؤلاء الباقون من الشركاء عقده.

وعلى ذلك فإنه ليس للمستحق ـ سواء أكان شريكاً على الشيوع أو متلقيا ملكه من شريك على الشيوع – أن يدعى الاستحقاق في المبيع إلا بعد القسمة ووقوع المبيع في نصيبه هو لا فى نصيب البائع لذلك المشترى.

وهذا الذي استقر عليه قضاء هذه المحكمة في ظل القانون المدني القديم هو ما أخذ به القانون المدني الحالي في المادة (٨٢٦) منه .

نقض ١٩٥٦/٦/٢٨ طعن ٣٦١  س ۲۲ ق

لئن كان بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة، إلا أنه يعتبر صحيحا ونافذا في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة

فاستقرار التصرف على ذات المحل رهين بوقوعه في نصيب الشريك البائع، فإن وقع فى غير نصيبه ورد التصرف على الجزء الذي يقع في نصيبه نتيجة  القسمة  .

وينبني على ذلك أنه إذا سجل المشترى لقدر مفرز من الشريك المشتاع عقد شرائه ، انتقلت إليه ملكية هذا القدر المفرز فى مواجهة البائع له في فترة ما قبل القسمة بحيث يمتنع على البائع التصرف في هذا القدر إلى الغير

فإن تصرف فيه كان بائعاً لملك الغير فلا يسرى هذا البيع في حق المالك الحقيقي، وهو المشترى الأول الذى انتقل إليه ملكيته هذا القدر من وقت تسجيل عقد شرائه .

نقض ١٩٧٥/٢/١٧ س ٢٦ ص ٤٠٢

بيع جزء مفرز من جميع الشركاء

تسجيل البيع الصادر من جميع الشركاء المشتاعين لجزء مفرز من العقار الشائع يترتب عليه نقل ملكية الجزء المبيع مفرزاً إلى المشترى ولا يتوقف على إبرام عقد آخر بقسمة العقار أو بإفراز القدر المبيع .

نقض ١٩٨٧/٦/٣٠ طعن ۵۳۱ ، 5۱۲ س 53 ق

الحصة مفرزة لا يجيز تثبيت ملكيتها :

النص في الفقرة الثانية من المادة (۸۲٦) من القانون المدني على أنه إذا كان التصرف منصب على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف

انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته

لما اشتراه مفرزاً قبل إجراء القسمة ووقوع المبيع في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلا .

 نقض ١٩٨٤/١١/٢٥ طعن ٢١٢٣ س ۱ه ق

حجية الحكم بعدم تمكين المشترى من حصة مفرزة

إذ كان البين من مدونات الحكم رقم ٤٥٣٧ لسنة ٩٦ ق استئناف القاهرة أن المطعون ضده الأول سبق أن أقام على الطاعنين الدعوى رقم ٦٢٨ لسنة ۱۹۷۸ مدنى شمال القاهرة الابتدائية

بطلب الحكم بتمكينه من استلام الأرض محل النزاع مفرزه على سند من تملكه لها بعقد بيع سجل الحكم الصادر بصحته ونفاذه.

وقد قضى فيها بعدم قبولها لرفعها قبل الأوان على سند من أن ما اشتراه هو أرض شائعة وليس له أن يطلب التسليم مفرزاً قبل حصول القسمة إلا بموافقة باقى الشركاء جميعا.

فإن هذا الحكم يحوز حجية تمنع من نظر الدعوى المطروحة التي اتحدت معها أطرافاً ومحلا وسبباً ما لم يثبت حصول قسمة رضائية أو قضائية بين الشركاء ووقوع المبيع فى نصيب البائع للمطعون ضده الأول أو موافقة باقي الشركاء جميعا

وكان البين من الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه – أنه قد أقام قضاءه برفض الدفع المبدى من الطاعنين بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها على قوله:

إن الحكم الصادر من محكمة استئناف القاهرة والقاضي بإلغاء الحكم المستأنف رقم ٦٢٨ لسنة ١٩٧٨ وعدم قبول دعوى المستأنف ضده – المطعون ضده الأول – لرفعها قبل الأوان

استناداً إلى أن قطعة الأرض المملوكة للمدعى – المطعون ضده الأول – بموجب عقد بيع قضى في الدعوى رقم ٥۰۸۳ لسنة ١٩٧٤ مدنى كلى شمال القاهرة بصحته ونفاذه وسجل الحكم بتاريخ ١٩٧٦/١/٢٤ برقم ٥٥٥ لسنة ١٩٧٦ لم تفرز بعد

وأنها لازالت على الشيوع …

ولما كان الأمر كذلك

فإن هذا الحكم لا يعدو أن يكون فصلا في الموضوع وبالتالي يحوز حجية الأمر المقضى فمن ثم يجوز للمدعى – المطعون ضده الأول – أن يقيم دعوى أخرى لذات الموضوع

سيما أنه وقد تم إفراز ملكيته من الشيوع وذلك طبقاً لما أورده الخبير في تقريره وكان ما أورده الخبير في تقريره هو أن الأرض المبيعة للمطعون ضده الأول

وعلى خلاف عقده – مفرزه على الطبيعة وهو ما ليس مؤداه موافقة باقى الشركاء أو حصول قسمة بينهم.

فإن الحكم المطعون إذ عول على هذا التقرير وحده في قضائه برفض الدفع المبدى من الطاعنين بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها دون أن يعني يبحث مدى موافقة باقى الشركاء أو حصول قسمة بينهم

ورتب على ذلك قضاءه بإجابة المطعون ضده الأول إلى طلبه مناقضاً بذلك الحكم السابق يكون فضلا عن قصوره قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .

 (نقض ١٩٩٤/١/٦ طعن ٦٠ ق ، نقض ۱۹۹۳/۱۲/۲۳ طعن ۲۹۷۳ س ٥٩ ق)

تصرف الشريك فيما يجاوز حصته

تصرف الشريك فى مقدار شائع يزيد على حصته، لا ينفذ في حق الشركاء الآخرين فيما يتعلق بالقدر الزائد على حصة الشريك المتصرف ويحق لهم أن يرفعوا دعوى تثبيت ملكيتهم، وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك البائع دون انتظار نتيجة القسمة .

 نقض ١٩٧٥/١١/١١ س ٢٦ ص ١٣٨٨

إذ كانت محكمة الموضوع ملزمة بإعطاء الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانوني الصحيح، وكان الثابت من الحكم الابتدائى والحكم المطعون فيه أن الطاعن

أقام دعواه طالبا الحكم بإبطال عقد البيع موضوع النزاع بالنسبة لحصته البالغ مقدارها ۱۲ قيراطاً على الشيوع في العقار المبيع استناداً إلى نص الفقرة من المادة (٤٤٦) من القانون المدني

فإن التكييف القانوني السليم للدعوى هى أنها أقيمت بطلب الحكم بعدم سريان ذلك العقد في حق الطاعن.

 (نقض ۱۹۷۹/۳/۲/۱۹۲ طعن ٤٠١ س ٤٣ ق)

مناط الاحتجاج بالقسمة على المشترى

مؤدى المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه بمجرد حصول القسمة وقبل تسجيلها يعتبر المتقاسم فيما بينه وبين المتقاسمين الآخرين

مالكاً ملكية مفرزة للجزء الذي وقع في نصيبه هو دون غيره من أجزاء العقار المقسم وأنه لا يحتج بهذه الملكية المفرزة على الغير إلا إذا سجلت القسمة.

وأن الغير فى حكم المادة المذكورة هو من يتلقى حقاً عينياً على العقار على أساس أنه مازال مملوكا على الشيوع وقام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة

أما من تلقى من أحد الشركاء حقاً مفرزاً فإنه لا يعتبر غيراً ولو سبق إلى تسجيل حقه قبل أن تسجل القسمة إذ أن حقه في الجزء المفرز الذي انصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة.

وذلك لما هو مقرر بالمادة (۲/۸۲٦) من القانون المدني من أن التصرف إذا انصب على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى اختص به المتصرف بموجب القسمة

مما مفاده أن القسمة غير المسجلة يحتج بها على من اشترى جزءاً مفرزاً من أحد المتقاسمين ويترتب عليها فى شأنه ما يترتب عليها في شأن المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكا الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه بموجب القسمة .

 نقض ۱۹۸۰/۱۲/۹ طعن ١٦١ س ٤٧ ق

كما قضت بأن أثر القسمة غير المسجلة على المشترى للعقار من أحد الشركاء فيه بعقد مسجل قبل القسمة يتحدد على النحو التالي:

• ( أ ) التصرف في قدر شائع :

إذا اشترى من أحد الشركاء نصيبه أو بعضه شائعاً وسجل عقده قبل تسجيل عقد القسمة اعتبر المشترى من الغير وبالتالي لا يحتج عليه بهذه القسمة يستوى فى ذلك أن يكون شراؤه سابقاً على إجراء القسمة أم لاحقا لها

ويصبح فى الحالين شريكاً في العقار الشائع بقدر الحصة التي اشتراها ويكون هو دون البائع له صاحب الشأن في القسمة التي تجرى بخصوص هذا العقار قضاء أو اتفاقاً بل له أن يطلب إجراء قسمة جديدة

إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفاً فيها.

• (ب) التصرف في المفرز قبل القسمة :

إذا كان البيع منصبا على جزء مفرز من العقار الشائع وكان سابقاً على إجراء القسمة بين الشركاء فإن المشترى في هذه الحالة لا يعتبر بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة (٨٢٦) من القانون المدني

حتى ولو سجل عقده قبل تسجيل القسمة – شريكاً في العقار الشائع ولا يكون له أي حق من حقوق الشركاء .

وبالتالي لا يلزم تمثيله في القسمة. ومتى تمت هذه القسمة بين الشركاء فإنها تكون حجة عليه ولو لم يكن طرفا فيها ويترتب عليه في حقه ما يترتب عليها في حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع

واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع فى نصيبه ويتحدد بهذه القسمة مصير التصرف الصادر إليه فإذا وقع القدر المبيع المفرز فى نصيب الشريك البائع خلص له هذا القدر

وإن لم يقع انتقل حقه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى البائع بطريق القسمة.

• (ج) التصرف في المفرز بعد القسمة :

إذا كان التصرف في الجزء المفرز لاحقاً لإجراء قسمة لم تسجل فإن الأمر لا يخرج عن أحد فرضين:

• (الأول) أن يكون الشريك البائع قد تصرف في نصيبه الذي خصص له في القسمة :

في هذه الحالة تكون القسمة حجة على المشترى ولا يجوز له أن يتحلل منها بحجة عدم تسجيلها أما على أساس أنه لا يعتبر من الغير في حكم المادة 10 من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ .

لأنه قد يكفى حقه على أساس القسمة التي تمت لا على أساس أن الشيوع مازال قائماًوإما على أساس أنه بشرائه الجزء المفرز الذى اختص به الشريك البائع بمقتضى القسمة غير المسجلة يكون قد ارتضاها.

• (الثاني) أن يقع التصرف على جزء مفرز غير الجزء الذى اختص به الشريك البائع بمقتضى القسمة غير المسجلة :

في هذه الحالة لا يتلقى المشترى حقه على أساس القسمة إذ هو قد أنكرها بشرائه ما لم تخصصه للبائع له وإنما على أساس أن الشيوع مازال قائماً رغم إجراء القسمة

ومن ثم فإن المشترى إذ سجل عقده قبل تسجيل القسمة يعتبر في هذا الفرض من الغير ولا يحتج عليه بالقسمة التي تمت ويكون له إذا لم يرتض هذه القسمة أن يطلب إجراء قسمة جديدة.

نقض ١٩٦٥/١٢/٢ طعن ٤٩٤ س ۲۹ ، ۱۹۷/۱/۳۰ س ۲٦ ص ۳۰۱

البيع الصادر من الأغلبية للمال الشائع

إذا تبين للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ـ وقد يكون شريكاً واحداً ـ أنه لا جدوى من استمرار الشيوع، وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء، أو تبين لهذه الأغلبية تعذر إدارة المال الشائع

فلهم التصرف فيه كله بالبيع أو في جزء منه كوحدة أو فى العلو أو فى الأرض الملحقة بالمال الشائع إن كان عقاراً مبنيا.

فإن كان أرضا زراعية جاز التصرف فيها كلها أو في أي منها أو تشييد بناء على أرض فضاء قد تكون هى المال المشاع أو جزء منه لتحسين استغلاله فلهم في هذه الحالة رهنه للحصول على النفقات اللازمة فتلك أسباب قوية تبرر هذه التصرفات.

ويجب على الأغلبية إعلان كل شريك من الأقلية بشخصه أو بمحل إقامته بقرارها وليس للإعلان شكل خاص فقد يكون على يد محضر أو بخطاب مسجل أو شفاهة ولكن يقع على الأغلبية عبء إثباته.

ومتى تم الإعلان يكون لكل شريك من الأقلية الاعتراض على القرار أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من الإعلان فإن لم يعترض أحد أصبح قرار الأغلبية نافذا ملزماً للأقلية

أما إن لم يتم الإعلان يظل الباب مفتوحاً أمام الأقلية للاعتراض ولا يكون للأغلبية أن تقدم على تنفيذ قرارها وتختص المحكمة الابتدائية أو الجزئية بحسب قيمة العقار كله، وهي التي يقع العقار أو تقيم الأغلبية بدائرتها.

ومتى قدم الاعتراض، ولم تجد المحكمة ما يبرر القرار قضت بإلغائه، فلا ينفذ التصرف فى حق الأقلية ويبقى نافذا في حق الأغلبية أما إن وجدت ما يبرره

ولكن وجدت أن قسمة المال الشائع العينية لا تضر بمصالح الشركاء، تعين عليها أن تقضى بها ولو من تلقاء نفسها، أما إذا كانت القسمة ضارة قضت بنفاذ قرار كان واجباً وليس فيه غبن فادح.

وقضت محكمة النقض بأن :

النص فى المادة (۸۳۲) من القانون المدني على أنه للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذ استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء

ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجبا.

مفاده أن

المشرع وإن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق في أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقى شركائهم أصحاب الأقلية

إلا أنه اشترط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولا لدى أي منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به

ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغني عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأي طريقة أخرى ولو كانت قاطعة.

نقض ۱۹۸۰/۱۲/۱ طعن ١٥٣١ س ۱ه ق

ويدل نص المادة (۸۳۲) من القانون المدني على أن الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يتصرفوا في هذا المال بالبيع أو غيره، إذا كانت هناك أسباب قوية تدعو إلى ذلك

على أن يعلنوا قرارهم لبقية الشركاء ولمن خالف ذلك من هؤلاء التظلم من قرار الأغلبية أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من وقت إعلانه بهذا القرار

والأغلبية إذ تباشر هذا الحق تباشره أصالة عن نفسها ونائبة عن الأقلية من الشركاء وينفذ في حق الأقلية ما لم تتظلم إلى المحكمة المختصة على ما قد تثيره من اعتراضات .

نقض ١٩٨٥/٢/٢١ طعن ۵۱۷ س ۱ه ق)

وأن الأصل فى انتقال الملكية للورثة أنها تنتقل شائعة بينهم، إذ يترتب على وفاة المورث تملك الورثة لأعيان التركة ملكية شائعة كل بنسبة حصته الموروثة وكان النص في المادة (۸۳۲) من التقنين المدني

على أن للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء .

ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان – وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجبا

يدل على أن التصرف أيا كان نوعه ينبغي صدور قرار به من أغلبية خاصة تمثل ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل.

ويلزم أن يكون قرار الأغلبية مبنيا على أسباب قوية وللأقلية من الشركاء حق التظلم إلى المحكمة المختصة خلال شهرين من تاريخ إعلانهم بالتصرف بأي طريق

وللمحكمة أن تقدر ما إذا كان التصرف واجباً من عدمه وإذا لم يعارض أحد في هذا الميعاد أصبح قرار الأغلبية نافذا وملزماً للأقلية.

 نقض ۱۹۸۲/۱/۱۱ طعن ٢٨٤ س ٤١ ق

تسليم الحصة المبيعة الشائعة

قسمة المال الشائع تتم بتعيين جزء مفرز من هذا المال لكل شريك لينفرد بملكيته دون باقى الشركاء، والتسليم الفعلي للمبيع فى البيع على الشيوع – وعلى ما جرى به نص المادة (۲۳٥) من القانون المدني

يتم بمجرد وضع القدر المباع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به خلفا للبائع فى حقوقه وهو ما لا تنتهى به حالة الشيوع ولا يعتبر قسمة للمال الشائع.

 نقض ١٩٨٥/٢/٧ طعن ١٠٤ ٥٣ ق

نقض ١٩٨٦/٦/١٢ طعن ٤٨٢ س ٥٢ ق

البيع الثاني للحصة قبل القسمة

عبارة الأماكن وأجزاء الأماكن التي استهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة عليها بموجب الأحكام التي حوتها نصوص تشريعات الأماكن الاستثنائية تحقيقاً لهدفه المنشود منها

يقصد بها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً .

وكان بيع الحصة الشائعة لا يرد على عين بذاتها وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فيه فلا يعتبر هذا البيع بيعاً لمكان في مفهوم نصوص قوانين إيجار الأماكن والتي استهدف المشرع إسباغ الحماية عليها

وبالتالي فإن بيع الحصة الشائعة في عقار مبنى وإن كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص عليه فى المادة (۸۲) من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ لتجرده من وصف المكان.

 نقض ۱۹۹۳/۱۱/۲٥ طعن ٥٧ ق ، وراجع نقض جنائي ١٩٨٤/٣/۲۲ طعن ٦٦٤٢ س 53 ق

استرداد الحصة المبيعة من المال الشائع

جاء في النص في المادة (۸۳۳) من القانون المدني بأحكام الاسترداد بالنسبة للمنقول الشائع أو لمجموع من المال ولو اشتمل هذا المجموع على عقار كمصنع أو متجر أو تركة مادام العقار مندمج فى مجموع الأموال

وداخلا في حصة البائع وليس معيناً بالذات أما حق الاسترداد المترتب على عقار مملوك على فقد جاء المشرع بأحكامه في باب الشفعة ـ م (٩٣٦/ب).

ويشترط الشيوع للاسترداد:

1. وجود بيع تام صادر من أحد الشركاء، فلا يجوز الاسترداد إذا كان البيع في مرحلة التمهيد ولو صدر إيجاب ملزم، ولا في الهبة أو الوصية أو المقايضة أو فى غير ذلك من التصرفات التي لا تكون بيعا، على أن يتم البيع اختياراً أي بالممارسة ، فلا يجوز الاسترداد إذا كان البيع جبراً بالمزاد تنفيذا لحجز أوقعه دائن الشريك أو بمزاد تم وفقاً لأحكام القانون إذ كان للمسترد الدخول فيه.
2.  أن يرد البيع على حصة شائعة فى منقول أو مجموع من المال، سواء شمل البيع الحصة كلها أو جزء منها حتى لا يفرض على باقي الشركاء شريكاً غير مرغوب فيه، ومن ثم لا يجوز الاسترداد إذا كانت الحصة مفرزة – على خلاف في الرأي – إذ يتوقف البيع على نتيجة القسمة، فلا يعد المشترى شريكاً فى الشيوع – م (٢/٨٢٦) – ويرى كامل مرسى وعبد الباقي جواز الاسترداد سواء كان البيع لحصة مفرزة أو شائعة إذ لا يجوز للشريك المشتاع التصرف في حصة مفرزة.
3.  أن يتم البيع لأجنبي عن الشيوع، فإن تم لأى من الشركاء الآخرين، مهما كانت حصته، فلا يجوز لأى شريك آخر أن يطلب الاسترداد إذ جميع الشركاء فى درجة واحدة قياساً على الشفعة
4.  أن يكون المسترد شريكاً فى المال، وأن تثبت له هذه الصفة عند التي يريد استردادها وأن يبقى شريكاً حتى يتم الاسترداد أو ترفع به الدعوى ويثبت هذا الحق للخلف العام كالوارث والخلف الخاص كالمشترى كما لا يجوز الاسترداد إذا تمت القسمة فإن كانت دعوى الاسترداد قد رفعت تعين القضاء بعدم قبولها.

وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حضته، وهذا حق شخصي فلا يجوز لدائني الشريك استعمال حقه في الاسترداد.

ومتى توافرت الشروط السابقة، كان للشريك استرداد الحصة المبيعة متى اتخذ الاجراءات التالية :

أن يقوم المسترد بإعلان رغبته فى الاسترداد لكل من البائع والمشترى، وليس لهذا الإعلان شكل خاص على نحو ما سلف.

ومع ذلك يرى الدكتور عبد الباقي :

وجوب أن يتم على يد محضر، وننوه إلى أن الإعلان على يد محضر نصت عليه المادة (٩٤٠) بصدد الشفعة ولم تنص عليه المادة (۸۲۳) بصدد الاسترداد ومتى تم الإعلان أو علم الشريك بالبيع إن لم يعلن إليه

تعين عليه المطالبة بالاسترداد خلال ثلاثين يوما ابتداء من وقت الإعلان أو العلم، ويسرى هذا الميعاد بالنسبة لكل شريك على حدة، فإذا انقضى الميعاد دون أن يستعمل أحد من الشركاء

رغم إعلانه أو علمه حقه فى الاسترداد سقط هذا الحق وأصبح البيع باتا نافذا في حق باقى الشركاء.

أما إذا رغب أحد الشركاء في الاسترداد، فعليه إعلان رغبته إلى كل من البائع والمشترى على السواء، خلال ثلاثين يوماً من يوم إعلانه أو علمه بالبيع يبين في الإعلان استعداده لدفع الثمن والفوائد والمصروفات

فإن تم لأحدهما خلال هذا الأجل وتم للآخر بعد الأجل سقط الحق في الاسترداد، ولا يشترط عرض ذلك عرضاً حقيقياً أو إيداع الثمن خزانة المحكمة،

وليس للإعلان شكل خاص ويقع على الشريك المسترد إثباته ولذلك يحسن أن يتم على يد محضر، فإن لم يتم الاسترداد رضاء وجب على المسترد رفع دعواه ويختصم البائع والمشترى في جميع المراحل فى أي وقت من إعلانه لرغبته

مادامت القسمة لم تتم ويرى السنهوري أنه لا حاجة لتنظيم دعوى للاسترداد إذ أن الاسترداد يتم بمجرد إعلان الرغبة.

ومتى تم الاسترداد كان ذلك بأثر رجعى فيعتبر أن البيع تم منذ البداية للمسترد ويترتب على ذلك:

• (۱) يسقط أي تصرف أجراه المشترى على الحصة كرهن أو حق انتفاع، وإذا استحقت الحصة فلا يرجع المسترد بضمان الاستحقاق على المشترى بل على البائع، وإذا كان المشترى دفع الثمن قبل الاسترداد التزم المسترد برده إليه مع فوائده من يوم دفعه وما تحمله من نفقات كرسوم التسجيل والسمسرة ومصروفات الحفظ والصيانة، على أن يلتزم المشترى برد الثمار التي حصل عليها من يوم البيع ليوم الاسترداد.
• (۲) يحل المسترد محل المشترى فى ذات العقد بما تضمنه من شروط، كتقسيط الثمن أو تأجيله على أن يقدم للبائع تأميناً إذا طلب ذلك، ولا يلتزم المسترد إلا بدفع الثمن الحقيقي وله إثبات صورية الثمن الوارد بالعقد بجميع الطرق، ويلتزم البائع بنقل الملكية للمسترد من وقت البيع لا من وقت الاسترداد فإن كانت الحصة مجموع من المال تشتمل على عقار وجب التسجيل

 فإن كان المشترى قد سجل اكتفى المسترد بالتأشير بالاسترداد على هامش هذا التسجيل، وإذا سجل المسترد صحيفة دعوى الاسترداد فإن الحكم بالاسترداد يحاج به على من ترتبت لهم حقوق عينية من المشترى بعد تسجيل الصحيفة

وإذا تعاقبت البيوع، حصل الاسترداد من المشترى الثانى وبالشروط التي اشترى بها إذا تم البيع الثاني قبل إعلان المسترد رغبته في الاسترداد.

• (۳) يعتبر البيع في العلاقة بين البائع والمشترى، كأن لم يكن، فليس للبائع مطالبة المشترى بالثمن وليس للمشترى مطالبة البائع بنقل الملكية أو بضمان الاستحقاق، وتلغى المقاصة التي وقعت بين الثمن وبين حق المشترى في ذمة البائع فيعود هذا الحق في ذمة البائع كما يزول اتحاد الذمة.

ويرد الاسترداد على الحصة التي يبيعها أحد الشركاء، وهي دائما تكون شائعة إذا وردت على منقول، فإن وردت على مجموع من المال كمصنع الحق به أرض زراعية لتصنيع الناتج منها وأرض فضاء ومخازن

جاز أن يرد البيع على حصة شائعة أو مفرزة كما لو ورد البيع على الأرض الفضاء الداخلة في هذا المجموع، وحينئذ يرد على هذا البيع الاسترداد دون الشفعة رغم تعلق البيع بعقار

إذ طالما كان المبيع وارداً على حصة فى مجموع من المال، فيرد عليه  الاسترداد دون الشفعة .

ووفقا لقواعد الشيوع

لا يحاج باقى الشركاء بالتصرف الوارد على حصة مفرزة فيظل بالنسبة لهم وارداً على حصة شائعة ويجوز لهم استردادها. وإذا تعددت عناصر التركة بتعدد عقاراتها كانت مجموعاً من المال يرد عليه الاسترداد دون  الشفعة 

فلا يلتزم المسترد بإجراءات الشفعة وللمحكمة اعطاء الدعوى كيفها الصحيح ثم تنزل عليها القواعد التي تتفق مع هذا التكييف بحيث إن رفع الوارث دعواه باعتبارها دعوى شفعة ولم يلتزم بإجراءاتها

فلا تقضى المحكمة بسقوط حقه وإنما تفصل فيها باعتبارها دعوى استرداد الحصة المبيعة وفقاً للمادة (۸۳۳) من القانون المدني بحيث إذا توافرت شروطها قضت بالاسترداد.

وقضت محكمة النقض بأن :

النص فى الفقرة الأولى من المادة (۸۳۳) من القانون المدني على أن للشريك فى المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة

وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ علمه بالبيع أو تاريخ إعلانه به. ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشترى ويحل المسترد محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه .

والنص في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي على أن قصر المشروع حق استرداد الحصة الشائعة على المنقول دون العقار، وجعل حق الشفعة في العقار مغنية عن هذا الحق

فإن أعلن المسترد رغبته فى الاسترداد واتفق الجميع حل المسترد محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته كما في الشفعة

وعوض المسترد المشترى كل ما أنفقه ولم يلزم المشروع المسترد أن يعرض الثمن عرضاً حقيقياً فيكفى إظهار الرغبة في الاسترداد وفى الاستعداد لدفع الثمن وبقية النفقات

يدل على

أنه يتعين أن يشمل الإعلان الذى يوجه من الشريك البائع لحصة شائعة في المنقول أو في مجموع المال أو ممن اشترى منه إلى باقى الشركاء على شروط البيع ومنها مقدار الثمن الذي تم به

حتى يستطيع هؤلاء أن يعملوا إرادتهم فى الصفقة فيستردونها أو يتركونها، وأن المقصود بالعلم الذي يبدأ منه سقوط الحق في طلب استرداد الحصة المبيعة هو العلم الحقيقي بشروط البيع شاملة الثمن المدفوع دون العلم الظني.

 نقض ۱۹۹۳/۲/۱۰ طعن ۱۱۹۱ س ٥٣ ق

إذا كان المقرر بنص المادة (۸۳۳) من القانون المدني أنه للشريك في المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة ..».

وكان مؤدى هذا النص أنه:

يشترط لاستعمال حق الاسترداد وفقاً لأحكامه أن يكون البيع محل الاسترداد صادر من أحد الشركاء في الشيوع إلى أجنبي عنهم حتى لا يتضرر باقي الشركاء من دخوله بينهم

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بأحقية المطعون ضدها الأولى للحصة محل النزاع على أساس  الميراث .

فإن عقد البيع الذي تضمن بيع هذه الحصة إليها – والشركة فى دور التصفية – لا يكون صادراً من شريك على الشيوع إلى أجنبي عن الشركاء

وهو ما تتخلف معه شروط تطبيق حكم المادة من القانون المدني ومن ثم لا يحق للطاعن الأول ـ استرداد الحصة موضوع الدعوى، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة

فإن النعى عليه بالخطأ فى الأسباب التي أقام عليها قضاءه يكون غير منتج.

نقض ١٩٨٥/٤/٢٢ طعن ١٦١١ س ٥٣ ق

لئن كان الأصل فى دعوى استرداد الحصة المبيعة لأجنبي على الشيوع أنها غير قابلة للتجزئة ولابد لقبولها من اختصام البائع والمشترى والمسترد أو ورثة من يتوفى منهم في جميع مراحلها، سواء فى أول درجة أو في الاستئناف أو في النقض

وسواء كان رافع الدعوى أو الطاعن فى الحكم هو البائع أو المشترى أو المسترد بحيث إذا رفعها أيهم فى أية مرحلة من مراحلها تلك ولم يخاصم أحد صاحبيه، قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها بعدم قبولها.

إلا أنه إزاء عدم استساغة تنافر المواقف بين المحكوم عليهم فى موضوع غير قابل للتجزئة لا يحتمل بطبيعته سوى حل واحد يسرى عليهم جميعاً فقد أوجب المشرع في المادة (۲۱۸) من قانون المرافعات على المحكمة المنظور أمامها الطعن

أن تأمر الطاعن باختصام المحكوم عليه الذى لم يطعن مع زملائه في الحكم الصادر ضدهم، وإذ بادر الطاعنان – وقد انفردا دون باقى المحكوم عليهم ورثة البائع) بالطعن على الحكم الاستئنافي

إلى ذلك من تلقاء نفسيهما، فإنهما يكونا قد حققا مراد القانون كاملا مما يستقيم معه شكل الطعن وتكتمل معه موجبات قبوله

 نقض ۱۹۸۹/۱۱/۳۰ طعن ٩٧٦ س 53 ق

وبأنه متى كان الحكم قد قضى برفض طلب الطاعن استرداد الحصة الشائعة في العقار الذي طلب المطعون عليه بيعه عند عدم إمكان قسمته عينا، أقام قضاءه على أن دعوى استرداد الحصة الشائعة المبيعة لا توجه إلا إلى مشترى هذه الحصة

متى كان أجنبيًا عن الشركاء الأصليين ومن ثم لا يجوز رفعها على المطعون عليه لأنه من جهة ليس مشترياً ومن جهة أخرى لم يصدر بيع بعد.

وأنه لا يغير من هذا النظر أن يطلب حق الاسترداد أثناء اجراءات  البيع بالمزاد  لعدم إمكان القسمة عيناً لأن الحكمة فى تخويل هذا الحق للشركاء هو منع تدخل الأجنبي فى الملكية الشائعة

وهذه الحكمة تتوفر بطبيعتها في البيع بالمزاد إذ لهم أن يشتركوا فيه ويشتروا الحصة المعروضة للبيع ويمنعوا الأجنبي من التدخل في الشركة كما أن طلب المطعون عليه قسمة العين المشتركة وبيعها بالمزاد .

وتحديد ثمن أساسي لهذا البيع لا يعتبر عرضاً ملزماً له يبيع حصته بالثمن الذي حدده إذا طلب منه الشريك الآخر لشراء استناداً إلى أن له أفضلية على الغير باسترداد الحصة الشائعة

وذلك لأن هذا الحق لا يكون إلا فى حالة البيع التام وهو لم يتم لأن تحديد ثمن للبيع عند عدم إمكان القسمة عيناً إنما هو للمزايدة

وليس مؤداه أن يتخلى طالب القسمة عنها وهي حق من حقوقه وليس معناه أن يجبر على بيع حصته لأحد الشركاء، فإن هذا الذى أقيم عليه الحكم لا مخالفة فيه للقانون ولا يشوبه قصور.

نقض ١٩٥٢/١٠/٣٠ ج ١ في ٢٥ سنة ص ٢١٥

جرى قضاء محكمة النقض بأن نص المادة (٤٦٢) من القانون المدني القديم» بشأن الاسترداد العقاري لا ينطبق إذا كان المبيع حصة شائعة في عين معينة من التركة

ذلك بأن محل تطبيق هذا النص هو أن يكون المبيع حصة شائعة في تركة بحيث يدخل فيها ما يخصها في جميع مشتملاتها من عقار ومنقول وما عليها من حقوق .

نقض ١٩٥٢/٦/١٢ المرجع السابق ، ص ٢١٤

إن محل ثبوت حق الاسترداد المنصوص عليه في المادة (٤٦٢) من القانون المدني ـ القديم ـ هو أن – يكون المبيع حصة شائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا حصة شائعة في عين أو أعيان معينة منه

وذلك لأن حلول الأجنبي محل أحد الشركاء في جزء شائع فى مجموع الملك هو وحده الذى قدر فيه الشارع مظنة إذاعة أسرار الشركة وإفساد محيطها .

 نقض ١٩٤٧/٥/٢٢ المرجع السابق، ص ٢١٤

 أن القانون المصري يسوى فى حق الاسترداد بين الشركاء في الإرث والشركاء في غير الإرث .

 نقض ١٩٤٦/١١/٢١ المرجع السابق ، ص ۲۱۳

إن قاعدة نسبية الآثار المترتبة على إجراءات المرافعات لا تسرى في حالتي  التضامن  وعدم التجزئة، وإذ كان موضوع دعوى استرداد الحصة المبيعة مما لا يقبل التجزئة

فإن إعلان الاستئناف الموجه من المسترد إلى البائع بعد الميعاد يكون صحيحاً متى كان المشترى قد أعلن به فى الميعاد.

نقض ١٩٤٥/١٢/٢٧ المرجع السابق، ص ١٨٥

بيع المال الشائع بطريق التصفية

تنص المادة (٨٤١) من القانون المدني على أنه : إذا لم تمكن القسمة عيناً أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمته، بيع هذا المال بالطريقة المبينة فى قانون المرافعات وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

مفاده أنه

إذا تبين للقاضى الجزئي المختص بنظر دعوى القسمة، أن العقار المملوك على الشيوع تتعذر قسمته عيناً كما لو كان مصنعاً أو مسكنا مشتركاً

أو أن القسمة العينية سوف تؤدى إلى نقص كبير في قيمته أو تؤدى إلى الإضرار الكبير بصاحب أصغر حصة إذا خصصت له مساحة ضئيلة يتعذر الانتفاع بها.

فإن القاضي يحكم فى دعوى القسمة بإجراء تصفية العقار بالبيع بالمزاد ويكلف المدعى باتخاذ اجراءات التصفية خلال أجل يحدده بالحكم ويأذن بذلك لأى من الشركاء إذا انقضى هذا الأجل دون اتخاذها، فـيـقـوم الشريك بتعجيل دعوى القسمة أمام ذات المحكمة بموجب صحيفة تعجيل تعلن لباقي الشركاء

ويحدد بها قلم الكتاب جلسة تتفق وتاريخ الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات التي قد تقدم ليحكم فيها القاضى.

فإن لم تقدم اعتراضات سقطت تلك الجلسة وتعين تأجيل الدعوى إلى الجلسة المحددة بالقائمة لإجراء المزايدة، وعند تعجيل الدعوى، يودع المدعى قائمة بشروط البيع وتشمل حكم البيع بالتصفية

وتعيين العقار وشروط البيع والثمن الأساسي الذي تضمنه الحكم سالف البيان وفقاً لتقرير الخبرة المودع قبل صدور الحكم ، ومستندات الملكية وأسماء الشركاء وموطن كل منهم.

ويرفق بالقائمة بيان بالضريبة العقارية وسندات الملكية وشهادات عقارية عن العقار لمدة عشر سنوات سابقة على إيداع قائمة شروط البيع وصورة رسمية من الحكم الصادر بالبيع ويحدد بالقائمة جلسة لنظر ما قد يقدم من اعتراضات وأخرى لإجراء المزايدة فإذا قدمت اعتراضات، سقطت جلسة المزايدة.

ومتى تم الفصل نهائيا في الاعتراضات قام مباشر الاجراءات أو غيره ممن أخبروا بإيداع القائمة بتعجيل الدعوى وتحديد الجلسة التي تجرى فيها المزايدة ويقوم قلم الكتاب بالإعلان عنها على التفصيل المتقدم. أما إن لم تقدم اعتراضات، سقطت الجلسة المحددة لذلك، وقام قلم الكتاب بالإعلان.

وبعد إيداع القائمة يقوم قلم الكتاب بإخبار باقى الشركاء والدائنين أصحاب القيود الذين تضمنتهم الشهادة العقارية، بإيداع القائمة، ويتم الإخبار بإعلان على يد ،محضر

ولأى من هؤلاء إبداء ما يوجد لديه من اعتراضات على القائمة، وذلك بتقرير فى قلم الكتاب قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها.

وبعد الحكم نهائياً في الاعتراضات ، يتم تعجيل الدعوى ويحدد قلم الكتاب فى صحيفة التعجيل جلسة البيع ويباع العقار بالمزاد العلني الذي يتطلب اتخاذ اجراءات الإعلان على التفصيل المتقدم

طالما لم يجمع الشركاء على قصر المزايدة عليهم. أما إذا أجمعوا على ذلك بأن تضمنت القائمة شرطاً بقصر المزايدة على الشركاء ولم يعترض أحدهم عليه أو تضمنت شرطاً بعدم قصرها عليهم فيكون مباشر الاجراءات غير موافق على قصر المزايدة على الشركاء مما يوجب إدخال مزايدين آخرين فيها

ثم يعترض أحد الشركاء على هذا الشرط ويحكم القاضي برفض هذا الاعتراض لعدم إجماع الشركاء، وحينئذ يتخذ قلم الكتاب اجراءات الإعلان عن المزايدة.

فإن لم يتقدم أحد للشراء أجل البيع مع إنقاص عشر الثمن الأساسي مرة بعد مرة على أن يعلن كل من أخبر بالتأجيل وإلا كانت الاجراءات باطلة بما فيها حكم إيقاع البيع.

وإذا رسي المزاد على شريك اعتبر البيع قسمة أما إن رسي على الغير اعتبرت المزايدة بيعاً .

قضت محكمة النقض بأن:

نظمت المواد (٤٦٤) ، (٤٦٥) ، (٤٦٦) ، (٤٦٨) من قانون المرافعات اجراءات وقواعد بيع العقار المملوك على الشيوع لعدم امكان قسمته عيناً وأحالت المادة (٤٦٨) في شأن الأحكام المقررة للبيع فيه

إلى أحكام بيع عقار المفلس وعديم الأهلية والغائب وحددت المادة (٤٦٣) من قانون المرافعات هذه الأحكام المحال إليها بأنها «القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناءً على طلب الدائنين المنصوص عليها في الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث.

وإذا كان البين من صريح التحديد الوارد في هذا النص أن الشارع اقتصر في تطبيق القواعد المتعلقة بإجراءات بيع عقار المفلس وعديم الأهلية والغائب على بيع العقار المملوك على الشيوع

لعدم امكان القسمة على ما ورد من القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناءً على طلب الدائنين في الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث دون الفرع الثاني منها

وبما لا يخرج عن مقصودة إلى ذلك فيما أحاله إليه فى المادة (٨٤١) من القانون المدني و (٤٦٨) من قانون المرافعات سالفة الذكر .

وكانت قواعد تحديد جلسة لنظر الاعتراضات على قائمة شروط البيع وما يرتبط بهذه القواعد من بطلان قد وردت في هذا الفرع الثاني دون الفرعين الثالث والرابع المذكورين

فإن الحكم المطعون فيه إذ خلص إلى هذه النتيجة وأقام قضاءه عليها يكون قد أصاب صحيح القانون.

نقض ١٩٨٤/٦/٢١ طعن ١٦٠٨ س ٥٠ ق

وأن اعتماد محكمة القسمة لتقرير الخبير ولما ورد به من تقدير لثمن المال الشائع موضوع طلب القسمة – لا يعتبر تعديلا في شروط البيع فى مفهوم المادة (٦٦٤) من قانون المرافعات

لأن التعديل في شروط البيع بحسب الأحكام الواردة فى المواد (٦٤٢) وما بعدها من قانون المرافعات إنما يكون بحكم من المحكمة

إذا ما كان الثمن الأساسي الوارد في قائمة شروط البيع محلا للاعتراض من أحد ممن جعل لهم قانون المرافعات هذا الحق .

نقض ١٩٥٩/٢/١٢ طعن  ۲۲۲ س ٢٤ ق

فى حالة بيع العقار بالمحكمة لتعذر قسمته بين الشركاء يجوز لكل أجد استئناف المزايدة بالتقرير بزيادة العشر سواء أكان من أرباب الديون المسجلة أو من الدائنين بسند واجب التنفيذ أم لم يكن.

نقض ١٩٤٧/١١/٦ طعن ١٠٤ م ١٦ س ق

وإن كان قانون المرافعات القديم قد نص في المادة (٦٢٦) على أنه إذا لم تكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة لبيع العقار اختياراً،

وكانت المادة (٦۲۰) مرافعات قديم تجيز لكل صاحب عقار أن يبيعه بالمحكمة بالأوجه المعتادة بمقتضى شروط وروابط للبيع تودع مقدماً قلم كتاب المحكمة

إلا أن هذا لا يعنى إغفال طبيعة اجراءات بيع العقار لعدم امكان قسمته عيناً، وأنها جزء من اجراءات دعوى القسمة التى يجب أن يكون الشركاء أطرافا فيها.

فإذا حدد قاضي البيوع بناء على طلب طالب البيع من الشركاء يوماً للبيع وجب أن يعلن به جميع الشركاء بالطريق الذى يعلن به أي خصم في أية دعوى ولا يكفى إمكان علمهم بما ينشر أو يلصق من إعلانات.

إذ هم أطراف في الدعوى الذين يجب أن تتم الاجراءات جميعاً فى مواجهتهم وإلا كان حكم رسو المزاد غير صالح لأن يحاج به من لم يعلن من الشركاء وعدم إعلان الشريك هو إغفال لإجراء جوهرى يعتبر أصلا من الأصول العامة فى التقاضي.

فضلا عن أنه قد يحول دون ممارسة الشريك لحقوق مقررة له قانوناً كحق دخوله المزاد مشتريا أو حق طلب زيادة العشر – فى حالة إعادة البيع على ذمة المزايد المتخلف عن إبداع الثمن – أو اجراء البيع فى مكان آخر غير المحكمة.

ويترتب على ذلك أن إغفال إعلان الشريك باليوم الذى يحدد للبيع سواء لأول مرة بعد الحكم بالبيع أو بعد شطب الدعوى – لعدم طلب اجراء المزايدة بالجلسة المحددة للبيع – موجب لبطلان الاجراءات التالية

ومنها حكم رسو المزاد وما ترتب عليه. وإذن فالحكم الذي يبنى على أن القانون لا يوجب إعلان الشريك باليوم الذي يحدده القاضي لإجراء البيع لعدم امكان القسمة يكون مخطئًا في تطبيق القانون.

 نقض ۱۹۵۱/۱۱/۲۹ طعن ۱۱۲ س ۱۹ ق

حق التصرف والقسمة والبيع بالمزاد للمال المشاع

لتتمة بحث المال الشائع نتحدث عن ثلاث مسأل أساسية تمس قواعد المال المشاع هم:

1. حقوق الشركاء في التصرف
2. قسمة المال علي الشيوع بالاتفاق وبالقضاء
3. القسمة بدعوي البيوع وسلطات قاضي البيوع المختص ببيع المال الشائع علي ضوء أحكام القانون وقضاء محكمة النقض.

حقوق الشركاء في التصرف في المال الشائع:

أولاً، مبدأ حرية التصرف:

يتمتع كل شريك في المال الشائع بحرية التصرف في حصته دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء، وذلك في حدود ما لا يُلحق الضرر بحقوقهم. تشمل هذه التصرفات:

• البيع: يحق لكل شريك بيع حصته في المال الشائع لشخص آخر دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء.
• الرهن: يحق لكل شريك رهن حصته في المال الشائع دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء.
• الهبة: يحق لكل شريك هبة حصته في المال الشائع دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء.
• التأجير: يحق لكل شريك تأجير حصته في المال الشائع دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء.

ثانياً، قيود على حرية التصرف:

على الرغم من حرية الشركاء في التصرف في حصصهم، إلا أن هناك بعض القيود على هذه الحرية، وذلك لحماية حقوق باقي الشركاء. تشمل هذه القيود:

• منع التصرفات الضارة: لا يجوز لأي شريك التصرف في حصته بطريقة تلحق الضرر بحقوق باقي الشركاء.
• حق الشفعة: إذا رغب أحد الشركاء في بيع حصته، يكون لباقي الشركاء حق الشفعة، أي حق شراء هذه الحصة قبل بيعها لشخص آخر.
• إدارة المال الشائع: إذا لم يتفق الشركاء على طريقة إدارة المال الشائع، يمكن لأي منهم اللجوء إلى القضاء لتعيين وكيل لإدارة المال.

ثالثاً، تصرفات الشركاء مجتمعين:

يمكن للشركاء مجتمعين التصرف في المال الشائع كله، وذلك باتفاق جميع الشركاء. تشمل هذه التصرفات:

• بيع المال الشائع: يمكن للشركاء مجتمعين بيع المال الشائع كله.
• تقسيم المال الشائع: يمكن للشركاء مجتمعين تقسيم المال الشائع بينهم.
• رهن المال الشائع: يمكن للشركاء مجتمعين رهن المال الشائع كله.
• تأجير المال الشائع: يمكن للشركاء مجتمعين تأجير المال الشائع كله.

القسمة القضائية والرضائية

القسمة القضائية:

هي القسمة التي تجرى بإشراف المحكمة المختصة دون موافقة الشركاء، وذلك في حال اختلافهم على اقتسام المال الشائع رضاءً.

خطوات القسمة القضائية:

رفع دعوى القسمة:

يرفع أحد الشركاء دعوى القسمة أمام المحكمة المختصة.

يجب أن تتضمن الدعوى معلومات عن المال الشائع ونصيب كل شريك فيه.

تعيين خبير:

تقرر المحكمة تعيين  خبير لتقدير قيمة المال الشائع  وتقسيمه إلى حصص متساوية.

عرض تقرير الخبير على الشركاء:

يتم عرض تقرير الخبير على الشركاء لإبداء ملاحظاتهم.

إصدار حكم القسمة:

تصدر المحكمة حكمًا يقضي بتقسيم المال الشائع حسب تقرير الخبير.

مميزات القسمة القضائية:

• تضمن عدالة القسمة وحصول كل شريك على نصيبه الكامل.
• تحسم الخلافات بين الشركاء حول طريقة القسمة.
• تُصدر المحكمة حكمًا ملزمًا للجميع.

عيوب القسمة القضائية:

• قد تستغرق وقتًا طويلاً.
• قد تكون تكلفة القسمة القضائية مرتفعة.
• قد لا تُرضي جميع الشركاء.

القسمة الرضائية:

هي القسمة التي تتم بموافقة جميع الشركاء على طريقة التقسيم.

خطوات القسمة الرضائية:

اتفاق الشركاء على طريقة القسمة:

1. يجتمع الشركاء ويتفقون على طريقة تقسيم المال الشائع.
2. يمكنهم تقسيم المال الشائع عينيًا أو بيعه وتقسيم ثمنه.

تسجيل عقد القسمة:

يتم تسجيل عقد القسمة لدى مكتب الشهر العقارى أو المحكمة المختصة برفع دعوى صحة ونفاذ عقد القسمة.

مميزات القسمة الرضائية:

• تتم بسرعة وسهولة.
• تكون تكلفة القسمة الرضائية قليلة.
• تُرضي جميع الشركاء.

عيوب القسمة الرضائية:

• قد لا تكون عادلة في بعض الحالات.
• قد يصعب الوصول إلى اتفاق بين جميع الشركاء.

نصائح لاختيار طريقة تقسيم المال الشائع:

التواصل مع الشركاء:

من المهم التواصل مع الشركاء ومناقشة مختلف الخيارات المتاحة لتقسيم المال الشائع.

الاستعانة بخبير:

يمكن الاستعانة بخبير لتقدير قيمة المال الشائع وتقسيمه إلى حصص متساوية.

اختيار طريقة التقسيم التي تُرضي جميع الشركاء:

يجب اختيار طريقة التقسيم التي تُرضي جميع الشركاء وتضمن حصول كل شريك على نصيبه الكامل.

بيع المال الشائع في المزاد وسلطات قاضي البيوع

قد ينتهي تقرير الخبير في دعوي قسمة المال الشائع الى استحالة القسمة الى حصص مفرزة ومن ثم يوصي بالبيع في مزاد علني للمال الشائع مع تقديره ثمن لبدء المزاد

وفي هذه الحالة يقضي قاضي دعوي القسمة في منطوفق الحكم بالبيع في المزاد ويكلف المدعي باتخاذ اجراءات البيع .

ومن ثم في هذا المبحث نتعرف علي سلطات قاضي البيوع القانونية وهو القاضي المختص ببيع المال الشائع في المزاد ليستوفي كل شريك مشاعا حثته نقدا وننوه أن قاضي بيع المال المشاع ليس هو قاضي التنفيذ .

الطعن الأول لقضاء محكمة النقض عن دعوي البيوع وسلطة قاضي بيع المال الشائع

قواعد الطعن :

1 – لم يضف المشرع على قاضي البيوع صفة قاضي الأمور المستعجلة إلا في أحوال معينة نص عليها بالذات – وإنه وإن شبه بقاضي الأمور المستعجلة عند نظر طلبات الوقف الجوازي، إلا أن هذا التشبيه يتعلق بتحديد السلطات المخولة له

فيأمر بوقف البيع إذا بدا له أن الطلب جدي، أو يرفض الوقف ويأمر باستمرار السير في إجراءات البيع إذا ظهرت له عدم جديته، دون أن يتعرض لبحث الموضوع الذي من أجله يطلب الوقف.

ولا يؤدي تحديد اختصاص قاضي البيوع على هذا النحو إسباغ صفة قاضي الأمور المستعجلة عليه، ومن ثم فلا محل للقول بجواز استئناف أحكامه على هذا الأساس.

2 – مؤدى نص المادة 692 من قانون المرافعات أن حكم قاضي البيوع برفض طلب الوقف يجوز استئنافه إذا كان قد طلب في حالة يكون الوقف فيها واجباً قانوناً.

أما إذا كان الوقف جوازياً فإن حكم قاضي البيوع برفض طلب الوقف في هذه الحالة لا يجوز استئنافه إطلاقاً، سواء صدر هذا الحكم قبل صدور حكم مرسى المزاد أو اقترن بصدوره، إذ منع المشرع كل تعقيب على حكم قاضي البيوع برفض الوقف إذا كان الوقف جوازياً.

وإذن فإذا كان طلب الوقف الذي تقدم به المطعون عليهم لقاضي البيوع قد بني على بطلان إجراءات البيع لانقضاء الدين بالتقادم أي في حالة يكون فيها الوقف جوازياً يقدر قاضي البيوع مدى جدية أسبابه

وليس وقفاً حتمياً يتعين على قاضي البيوع الحكم به، وكان حكم قاضي البيوع قد صدر برفض هذا الطلب والسير في إجراءات البيع، فإن قضاءه هذا يكون غير قابل للاستئناف.

3 – إذا ألغي القانون رقم 77 لسنة 1949 بإصدار قانون العقوبات في مادته الأولى قانون المرافعات القديم واستعاض عنه بقانون المرافعات المرافق لهذا القانون

وإذ نص بالمادة الأولى من القانون المرافق على سريان قوانين المرافعات على كل ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها – فقد استثنى من ذلك بعض الحالات أورد لها أحكاماً خاصة ومنها:

الحكم الوقتي الوارد بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون الإصدار في خصوص دعاوى نزع الملكية التي يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية قبل صدور القانون الجديد

فنص على أن “إجراءات نزع الملكية المنظورة الآن أمام المحاكم والتي يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية يستمر السير فيها طبقاً لأحكام النصوص القديمة”.

وهذا الحكم الوقتي يعد استثناء من القاعدة الأصلية التي تجري سريان قوانين المرافعات بأثر فوري منذ صدورها. فإذا كان الثابت أن المطعون عليهم دفعوا في 21 من سبتمبر سنة 1954 بسقوط الحكمين المنفذ بهما بمضي المدة الطويلة

وطلبوا وقف الإجراءات وإحالة القضية إلى الدائرة المختصة للفصل في الدفع، وكان لهذا الطلب كيان خاص يستقل به عن  إجراءات نزع الملكية .

فإنه لا يعد إجراء من إجراءات التنفيذ بنزع الملكية التي حتم المشرع استمرار السير فيها طبقاً لأحكام قانون المرافعات القديم تبعاً لحكم نزع الملكية الذي صدر في ظله

وإنما تسري عليه القاعدة العامة من حيث وجوب التقيد بأحكام القانون الجديد الذي أبدى الطلب في ظلها.

المحكمة

من حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع تتحصل على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن في أنه بتاريخ 17 من ديسمبر سنة 1933 قضى في الدعويين رقمي 761، 762 سنة 1933 كلي سوهاج المرفوعتين من الطاعن الأول ومورث باقي الطاعنين بنزع الملكية مورث المطعون عليهم من مساحة قدرها 3 ف و21 قيراطاً و6 أسهم أطياناً زراعية، 1513 ذراعاً

بما عليها من مبان بثمن أساسي قدره 240 جنيهاً لكل صفقة وبإحالة الدعوى إلى قاضي البيوع لإجراء البيع، وذلك تنفيذاً لحكمين صادرين لمصلحتهما بإلزام المورث المذكور بأن يدفع لهما مبلغ وقدره 522 جنيهاً و600 مليماً للأول، و864 جنيهاً و690 مليماً للثاني.

وباشر الدائنان الإجراءات أمام قاضي البيوع إلى أن شطبت في 8 إبريل سنة 1940. وفي 29 من أكتوبر سنة 1947 أعيدت إجراءات البيع بناء على طلبهما

وبجلسة 16 من فبراير سنة 1948 رسا المزاد عليهما ثم تقرر بزيادة العشر في 29 من مارس سنة 1948. فطعن المطعون عليهم بعد وفاة مورثهم ببطلان حكمي مرسى المزاد وإجراءات البيع بالدعوى رقم 239 لسنة 1950 كلي سوهاج وقضى لهم بطلباتهم في 20 من فبراير سنة 1954.

وفي 30 من يونيه سنة 1954 طلب الطاعن الأول وباقي الطاعنين بعد وفاة مورثهم إعادة إجراءات البيع.

وبالجلسة المحددة لإجرائه دفع المطعون عليهم ببطلان إجراءات البيع لانقضاء القوة التنفيذية للحكمين المنفذ بهما لسقوطهما بمضي المدة الطويلة، وطلبوا وقف الإجراءات وإحالة القضية إلى الدائرة المختصة للفصل في هذا الدفع

واستندوا في دفعهم إلى الحكم الصادر في 20 من فبراير سنة 1954 ببطلان حكمي مرسى المزاد وإجراءات البيع وإلى قرار الشطب الذي أصدره قاضي البيوع في 8 إبريل سنة 1940

بمقولة إن الدعوى قد عادت بمقتضى حكم البطلان إلى ما كانت عليه في 8 من إبريل سنة 1940 أي إلى حالة الشطب.

وعادت بداية التقادم بسبب قرار الشطب إلى وقت الحكم بنزع الملكية عام 1933 فيما لو طبق قانون المرافعات الجديد عملاً بالمادة 91 منه التي ترتب على الشطب اعتبار الدعوى كأن لم تكن ما دامت قد بقيت مشطوبة أكثر من ستة أشهر

وإذا طبق قانون المرافعات القديم فإن بداية التقادم تعود إلى أول يناير سنة 1940 وهي الجلسة السابقة على جلسة 8 إبريل سنة 1940 التي تحكم فيها بالشطب.

ويرتب المطعون عليهم على ذلك القول بأن مدة التقادم في الحالتين قد بلغت أكثر من خمس عشرة سنة هجرية، إذ لم يطلب الطاعنون إعادة إجراءات البيع إلا في 30 من أغسطس سنة 1954.

وبتاريخ 5 من إبريل سنة 1955 حكم قاضي البيوع بمحكمة سوهاج الابتدائية برفض الدفع وباستمرار السير في إجراءات البيع. فاستأنف المطعون عليهم هذا الحكم أمام محكمة استئناف أسيوط، وقيد استئنافهم برقم 157 سنة 30 قضائية.

وطلبوا إلغاء الحكم المستأنف والقضاء بوقف إجراءات البيع. فدفع الطاعنون بعدم قبول الاستئناف استناداً إلى أن الحكم برفض طلب وقف البيع يعد من الأحكام التي تصدر قبل الفصل في الموضوع ولا تنتهي به الخصومة

فلا يجوز الطعن فيه استقلالاً. وبتاريخ 19 من مايو سنة 1955 قضت محكمة استئناف أسيوط برفض الدفع وبقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وبوقف البيع.

فقرر الطاعنون الطعن في هذا الحكم بطريق النقض في 16 من يونيه سنة 1955، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها رأيها برفض الطعن، وعرض الطعن على دائرة فحص الطعون

فقررت بجلسة 14 من يونيه سنة 1959 إحالته إلى الدائرة المدنية لنظره بجلسة 26 من نوفمبر سنة 1959، وفيها صممت النيابة على رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه أنه:

إذ قضى في الدفع بعدم قبول الاستئناف المقدم منهم برفضه وبقبول الاستئناف شكلاً قد خالف القانون، ذلك لأن قرار قاضي البيوع برفض طلب وقف البيع ليس منهياً للنزاع

فلا يجوز الطعن فيه بالاستئناف إلا مع الطعن في الحكم الصادر في الموضوع وهو حكم مرسى المزاد عملاً بالمادة 387 من قانون المرافعات. ولم يستثن المشرع إجراءات البيع القضائي من عموم هذا النص.

بل أكد العمل به بالمادة 692 من ذات القانون التي تنص على عدم جواز المعارضة أو الاستئناف في حكم مرسى المزاد إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً.

وما قرره الحكم من أن قاضي البيوع حين يفصل في الدفوع التي تقدم إليه بطلب وقف البيع إنما يفصل فيها بصفته قاضياً للأمور المستعجلة فيجوز استئنافها استقلالاً عملاً بالاستثناءات الواردة بالمادة 378 السالفة الذكر – هذا الذي قرره الحكم لا سند له من القانون.

ويضيف الطاعنون أن القواعد المتعلقة بالطعن في قرارات قاضي البيوع ليست من إجراءات نزع الملكية المشار إليها بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 77 لسنة 1949 بإصدار قانون المرافعات

فلا يسري عليها قانون المرافعات الملغي، وإنما يعمل في خصوصها بالقواعد التي قررها قانون المرافعات الجديد، ومن بينها المادتان 378، 692

ما دامت تلك القرارات قد صدرت بعد العمل به، ولو صدر حكم نزع الملكية في ظل قانون المرافعات الملغي.

وحيث إنه يبين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه في خصوص ما يثيره الطاعنون في سبب النعي على ما يأتي :

وحيث إنه عن الدفع بعدم قبول الاستئناف فإن المتفق عليه أن قاضي البيوع حين يفصل في الدفوع التي تقدم إليه بطلب وقف البيع إنما يفصل فيها بصفته قاضياً للأمور المستعجلة. والمسلم به أن الأحكام المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرتها قابلة للاستئناف ما لم ينص القانون على غير ذلك.

وأن المادة 378 مرافعات استثنت في عجزها الأحكام الوقتية والأحكام المستعجلة التي تصدر قبل الفصل في الموضوع فأجازت استئنافها استقلالاً عن الحكم الذي يصدر في الموضوع، فيكون بذلك الدفع على غير أساس”.

وهذا الذي ذهب إليه الحكم مخالف للقانون:

ذلك أن المشرع لم يضف على قاضي البيوع صفة قاضي الأمور المستعجلة إلا في أحوال معينة نص عليها بالذات. وأنه وإن شبه بقاضي الأمور المستعجلة عند نظر طلبات الوقف الجوازي إلا أن هذا التشبيه يتعلق بتحديد السلطات المخولة له

فيأمر بوقف البيع إذا بدا له أن الطلب جدي، أو يرفض الوقف ويأمر باستمرار السير في إجراءات البيع إذا ظهرت له عدم جديته، دون أن يتعرض لبحث الموضوع الذي من أجله يطلب الوقف.

ولا يؤدي تحديد اختصاص قاضي البيوع على هذا النحو إلى إسباغ صفة قاضي الأمور المستعجلة عليه، ومن ثم فلا محل للقول بجواز استئناف أحكامه على هذا الأساس.

وحيث إنه يتعين البحث بعد ذلك فيما يتمسك به الطاعنون من تطبيق قانون المرافعات الجديد لتحديد القواعد المتعلقة بالطعن في القرار الذي أصدره قاضي البيوع في 5 من إبريل سنة 1955 برفض وقف البيع وباستمرار السير في الإجراءات

وما يقول به المطعون عليهم من وجوب تطبيق قانون المرافعات القديم في هذا الخصوص استنادا إلى الحكم الوقتي الذي أورده المشرع بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 77 لسنة 1949 بإصدار قانون المرافعات.

والذي بمقتضاه يستمر السير في إجراءات نزع الملكية طبقاً لأحكام قانون المرافعات القديم إذ كان قد صدر الحكم بنزع الملكية قبل العمل بقانون المرافعات الجديد كما هو الحال في الدعوى الحالية.

وحيث إن القانون رقم 77 لسنة 1949 بإصدار قانون المرافعات إذ ألغى في مادته الأولى قانون المرافعات القديم واستعاض عنه بقانون المرافعات المرافق لهذا القانون – وإذ نص بالمادة الأولى من القانون المرافق على سريان قوانين المرافعات

على كل ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها، فقد استثنى من ذلك بعض الحالات أورد لها أحكاماً خاصة.

ومنها الحكم الوقتي الوارد بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون الإصدار في خصوص دعاوى نزع الملكية التي يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية قبل صدور القانون الجديد،

فنص على أن إجراءات نزع الملكية المنظورة الآن أمام المحاكم والتي يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية يستمر السير فيها طبقاً لأحكام النصوص القديمة. وهذا الحكم الوقتي يعد استثناء من القاعدة الأصلية التي تجري سريان قوانين المرافعات بأثر فوري منذ صدورها.

ولما كان الثابت حسبما يبين من الحكم المطعون فيه أن المطعون عليهم دفعوا في 21 من سبتمبر سنة 1954 بسقوط الحكمين المنفذ بهما بمضي المدة الطويلة، وطلبوا وقف الإجراءات وإحالة القضية إلى الدائرة المختصة للفصل في الدفع ، وكان لهذا الطلب كيان خاص يستقل به عن إجراءات نزع الملكية.

لما كان ذلك فهو لا يعد إجراء من إجراءات تنفيذ نزع الملكية التي حتم المشرع استمرار السير فيها طبقاً لأحكام قانون المرافعات القديم تبعاً لحكم نزع الملكية الذي صدر في ظله،

وإنما تسري عليه القاعدة العامة من حيث وجوب التقيد بأحكام القانون الجديد التي أبدى الطلب في ظلها.

وحيث إن المشرع إذ نص بالمادة 692 من قانون المرافعات على أنه :

لا تجوز المعارضة في حكم مرسى المزاد ولا يجوز استئنافه إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً قانوناً”

فإن مؤدى هذا النص أن حكم قاضي البيوع برفض طلب الوقف يجوز استئنافه إذا كان قد طلب في حالة يكون الوقف فيها واجباً قانوناً.

أما إذا كان الوقف جوازياً فإن حكم قاضي البيوع برفض طلب الوقف في هذه الحالة لا يجوز استئنافه إطلاقاً سواء صدر هذا الحكم قبل صدور حكم مرسى المزاد أو اقترن بصدوره. إذ منع المشرع كل تعقيب على حكم قاضي البيوع برفض الوقف إذا كان الوقف جوازيا.

ولما كان طلب الوقف الذي تقدم به المطعون عليهم لقاضي البيوع في الدعوى الحالية قد بني على بطلان إجراءات البيع لانقضاء الدين بالتقادم، أي في حالة يكون فيها الوقف جوازياً يقدر قاضي البيوع مدى جدية أسبابه، وليس وقفاً حتمياً يتعين على قاضي البيوع الحكم به.

وكان حكم قاضي البيوع قد صدر برفض هذا ال

طلب والسير في إجراءات البيع، لما كان ذلك، فإن قضاءه هذا يكون غير قابل للاستئناف، ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذ قضى بقبول الاستئناف شكلاً، قد خالف القانون مما يستوجب نقضه، بلا حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.

الطعن رقم 300 لسنة 25 ق جلسة 24 من ديسمبر سنة 1959- أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – العدد الثالث – السنة 10 – ص 845

حكم نقض أخر عن سلطات قاضي البيوع للمال الشائع:

مبادئ الطعن:

 (1) تنفيذ عقاري. قاضي البيوع. مدى سلطته في الفصل في المنازعات التي يبديها الراسي عليه المزاد في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته لتخلفه عن الوفاء بشروط البيع. حكم.

تسبيبه. تقريره أن شأن قاضي البيوع في الفصل في هذه المنازعة هو شأن قاضي الأمور المستعجلة في إشكالات التنفيذ والمسائل التي يخشى عليها من فوات الوقت

فلا يختص بالفصل فيها إذا كانت مبنية على أسباب موضوعية وليس له إلا أن يأمر بوقف أو استمرار إجراءات البيع. خطأ في القانون.

(2) تنفيذ عقاري. استئناف. الحكم الصادر من قاضي البيوع في المنازعة التي يبديها الراسي عليه المزاد في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته لتخلفه عن الوفاء بشروط البيع.

جواز الطعن فيه بطريق الاستئناف وفقاً للقواعد المقررة للطعن في الأحكام التي تصدر في المواد التي يوجب القانون الحكم فيها على وجه السرعة.

قواعد الطعن :

(1) إن المادة 700 من قانون المرافعات (الجديد) – إذ نصت على أن ينظر قاضي البيوع قبل افتتاح المزايدة ويحكم على وجه السرعة في أوجه النزاع التي يبديها الراسي عليه المزاد في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته

لتخلفه عن الوفاء بشروط البيع – لا تكون قد جعلت من قاضي البيوع وهو ينظر في هذه المنازعة قاضياً للأمور المستعجلة كما كان عليه الحال في قانون المرافعات المختلط بنص المادة 697 وإنما أوجبت عليه الفصل فيها.

ولذلك يكون غير صحيح في القانون ما قررته المحكمة من أن شأن قاضي البيوع في هذه المنازعة شأن قاضي الأمور المستعجلة في إشكالات التنفيذ أو المسائل التي يخشى عليها من فوات الوقت

فلا يختص بالفصل فيها إذا كانت مبنية على أسباب موضوعية. وليس له إلا يأمر بوقف أو استمرار إجراءات البيع حتى يفصل فيها من محكمة الموضوع المختصة وهي إذ لم تفصل في المنازعة وقضت بوقف إجراءات البيع تكون قد خالفت القانون.

(2) إن الحكم الذي يصدره قاضي البيوع في المنازعة التي يبديها الراسي عليه المزاد في صحة طلب إعادة المبيع على مسئوليته لتخلفه عن الوفاء بشروط البيع

يكون قابلاً للطعن فيه وفقاً للقواعد المقررة للطعن في الأحكام التي تصدر في المواد التي يوجب القانون الحكم فيها على وجه السرعة

ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذ قضى بقبول الاستئناف المرفوع عن الحكم الصادر من قاضي البيوع برفض هذه المنازعة لم يخالف القانون.

وقائع النزاع محل الطعن

في يوم 12 من يونيه سنة 1951 طعن بطريق النقض في حكم محكمة المنصورة الابتدائية الصادر بهيئة استئنافية في 29 من مارس سنة 1951 في القضية رقم 407 سنة 1950

وذلك بتقرير طلب فيه الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء بعدم قبول الاستئناف شكلاً مع إلزام المطعون عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين.

وفي 13 من يونيه سنة 1951 أعلن المطعون عليه بتقرير الطعن – وفي 20 من يونيه سنة 1951 أودع الطاعن أصل ورقة المطعون عليه بالطعن وصورة مطابقة للأصل من الحكم المطعون فيه

ومذكرة بشرح أسباب الطعن وحافظة بمستنداته – وفي 21 من يوليه سنة 1951 أودع المطعون عليه مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن وإلزام الطاعن بالمصروفات وأتعاب المحاماة – وفي 6 من أغسطس سنة 1951 أودع الطاعن مذكرة بالرد وفي 16 منه أودع المطعون عليه مذكرة بملاحظاته على الرد.

وفي 30 من إبريل سنة 1952 وضعت النيابة العامة مذكرتها وقالت فيها بقبول الطعن شكلاً ورفضه موضوعاً وإلزام الطاعن بالمصروفات.

وبجلسة 9 من أكتوبر سنة 1952 سمعت الدعوى على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم الطاعن والمطعون عليه على ما جاء بمذكرتيهما وعدلت النيابة عن رأيها وطلبت قبول الوجه الأول ونقض الحكم المطعون فيه

وإحالة القضية على محكمة المنصورة للفصل في النزاع القائم حول صحة إعادة إجراءات البيع – والمحكمة قررت التأجيل إلى جلسة اليوم 13 من نوفمبر سنة 1952 وصرحت بتقديم مذكرات تكميلية في المسائل التي أثيرت في المرافعة.

وفي 19 من أكتوبر سنة 1952 أودع الطاعن مذكرة تكميلية صمم فيها على طلباته. وفي 27 منه أودع المطعون عليه مذكرة تكميلية صمم فيها على طلباته – وفي 2 من نوفمبر سنة 1952 وضعت النيابة العامة مذكرتها وصممت فيها طلباتها بجلسة المرافعة.

وبجلسة 13 من نوفمبر سنة 1952 سمعت الدعوى على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم الطاعن والمطعون عليه على ما جاء بمذكراتهم وطلبت النيابة العامة رفض الطعن – والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع تقرير حضرة المستشار المقرر ومرافعة المحاميين عن الطرفين والنيابة العامة وبعد المداولة ومن حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.

ومن حيث إن وقائع الدعوى حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن، تتحصل في أن الطاعن رفع الدعوى رقم 3 سنة 1939 محكمة دمياط الجزئية على المطعون عليه وآخرين

وطلب فيها الحكم بقسمة العقار المملوك لهم على الشيوع وفرز نصيبه فيه ومقداره قيراط واحد أو بيع العقار بالمزاد العلني في حالة عدم إمكان قسمته بغير ضرر.

وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً انتهي في تقريره إلى عدم إمكان قسمة العقار وحكمت باعتماد هذا التقرير، قضت ببيع العقار بالمزاد العلني بثمن أساس مقداره 4081 جنيهاً

وبالشروط المبينة بقائمة شروط البيع المودعة. ثم حكمت في 3 من مايو سنة 1950 بإيقاع البيع على الطاعن بثمن أساسي مقداره 3305 جنيهاً و610 مليماً والمصاريف.

وفي 13 من مايو سنة 1950 قرر المطعون عليه زيادة عشر الثمن، وقضت المحكمة في 14 من يونيه سنة 1950 بإيقاع البيع عليه بثمن مقداره 3810 جنيهاً والمصاريف

وفي 17 من يونيه سنة 1950 أودع المطعون عليه من الثمن مبلغ 1957 جنيهاً و630 مليماً عدا ما دفعه من المصاريف ورسوم التسجيل.

وفي 16 من سبتمبر سنة 1950 أنذر الطاعن المطعون عليه منبهاً عليه بإيداع باقي الثمن وإلا يعتبر متخلفاً عن دفعه ويعاد البيع على مسئوليته. وفي 7 من سبتمبر سنة 1950 أكمل المطعون عليه مبلغ 2684 جنيهاً و865 مليماً ولم يتبق عليه من الثمن إلا مبلغ 125 جنيهاً و135 مليماً.

وفي 24 من أكتوبر سنة 1950 قرر الطاعن طلب إعادة البيع على مسئولية المطعون عليه لتخلفه عن إيداع كامل الثمن وعينت جلسة 29 من نوفمبر سنة 1950 لإعادة البيع وفي 23 من نوفمبر سنة 1950

قرر المطعون عليه منازعته في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته تأسيساً على أن المبلغ المتبقي من الثمن والذي لم يودعه هو ثمن حصته الشائعة في العقار ومقدارها 7 قيراط و2 و1/ 10 أسهم وفقاً لمستندات التمليك التي قدمها،

وأنه غير ملزم قانوناً بإيداع المبلغ المذكور للأسباب التي فصلها في التقرير.

وأنه لذلك لا يعتبر متخلفاً متى كان قد قام بإيداع ما يقابل حصص الشركاء الآخرين في الثمن بما فيها حصة الطاعن – وبالجلسة المحددة لإعادة البيع قضت المحكمة بقبول المنازعة شكلاً ورفضها موضوعاً

ثم أمرت بالسير في إجراءات البيع وحكمت بإيقاعه على الطاعن بالثمن الذي قرر الشراء به ومقداره 3810 جنيهاً والمصاريف.

وتتحصل الأسباب التي بنت عليها قضاءها برفض المنازعة في:

أن المادة 673 من قانون المرافعات الواردة في بيع العقار بناء على طلب الدائن توجب على الراسي عليه المزاد أن يودع الثمن خلال الثلاثة الشهور التالية لصيرورة البيع نهائياً.

وأن هذه المادة عملاً بالمادتين 717 و723 تنطبق على بيع العقار لعدم إمكان قسمته.

وأنه بحسب ظاهر هذه النصوص وبناء على شروط البيع الواردة بالقائمة المودعة في 5 من يناير سنة 1949 كان يتعين على المطعون عليه أن يودع كامل الثمن، ولا يصح له أن يحتج بأن المتبقي من الثمن يعادل حصته في العقار لأن دفع الثمن بكامله لا يسلبه حق استرداد قيمة حصته في التوزيع.

وأنه لذلك يعتبر متخلفاً وتكون منازعته في غير محلها:

وفي 2 من ديسمبر سنة 1950 استأنف الطاعن الحكم المذكور، وقيد استئنافه برقم 407 سنة 1950 محكمة المنصورة الابتدائية، وطلب فيها القضاء بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء حكم رسو المزاد ووقف إجراءات البيع.

ودفع الطاعن  بعدم جواز الاستئناف  استناداً إلى أن المادة 692 من قانون المرافعات لا تجيز استئناف حكم رسو المزاد إلا في ثلاث حالات ليست منها حالة الدعوى.

وفي 29 من مارس سنة 1950 قضت المحكمة برفض هذا الدفع وبقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وبوقف إجراءات إعادة البيع حتى يفصل نهائياً من الجهة المختصة بناء على طلب من يهمه الأمر من الطرفين

فيما إذا كان المطعون عليه يعتبر متخلفاً أم لا.

وتتحصل الأسباب التي بني عليها هذا الحكم في أن قانون المرافعات الأهلي كان خلواً من تعيين الجهة المختصة بالفصل في أوجه المنازعة التي تكون لدى المشتري المتخلف في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته

ولذا كان له عملاً بالقواعد العامة. أن يرفع بها دعوى أصلية.

أو أن يتظلم في الأمر الذي يصدره قاضي البيوع بتحديد يوم البيع الثاني سواء أمام نفس الأمر أو لدى المحكمة مباشرة. أو أن يبدي منازعته أمام قاضي البيوع

وفي هذه الحالة كان يتعين عليه أن يوقف البيع حتى يفصل فيها نهائياً. أما في قانون المرافعات المختلط فكانت المادة 697 تنص على أن تطرح هذه المنازعة على قاضي البيوع باعتباره قاضياً للأمور المستعجلة، لا ليفصل في موضوعها.

وإنما ليحكم بوقف إجراءات البيع أو بالسير فيها حكماً وقتياً لا يمس أصل الحق ولا يمنع الخصوم من رفع المنازعة إلى محكمة الموضوع المختصة لتفصل فيها بحكم حاسم للخصومة

وشأنه في ذلك شأن قاضي الأمور المستعجلة في إشكالات التنفيذ أو المسائل التي يخشى عليها من فوات الوقت.

وأما قانون المرافعات الجديد فقد استحدث المادة 700 وتنص على أن ينظر قاضي البيوع في أوجه المنازعة قبل افتتاح المزايدة ويحكم فيها على وجه السرعة

وأنه يبين من ذلك أنه ليس هناك مجال للشك، سواء في عهد التشريع القديم أو التشريع الحديث، في أن قاضي  البيوع  ليس مختصاً بالفصل في اعتراض المشتري المتخلف على إعادة البيع على مسئوليته،

متى كان هذا الاعتراض قائماً على مسألة موضوعية بحتة ولا سيما إذا كان جدياً .

وأنه لما كانت المادة 692 من قانون المرافعات (الجديد) تجيز استئناف حكم رسو المزاد في ثلاثة أحوال، منها حالة صدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات في حالة يكون وقفهاً واجباً قانوناً

وكان نص هذه الحالة لا يعني أن يكون الوقف منصوصاً عليه صراحة في مواد القانون بل يتحقق كلما قامت دواعيه،

وكان المطعون عليه قد بنى منازعته في طلب إعادة البيع على مسئوليته على مسألة موضوعية تخرج عن اختصاص قاضي البيوع، وهي أنه غير ملزم قانوناً بإيداع مقابل حصته في ثمن العقار الذي رسا مزاده عليه

وأنه بعد أن أودع ثمن حصص الشركاء الآخرين لا يعتبر متخلفاً .

لما كان ذلك كان يتعين على قاضي البيوع بمحكمة الدرجة الأولى أن يقف إجراءات البيع، أما وأنه لم يفعل وقرر السير فيها فيكون قد رفض طلباً بوقف الإجراءات في حالة توجب وقفها قانوناً

وأنه لما تقدم يكون الاستئناف جائزاً ويكون الحكم الابتدائي في غير محله – وفي 12 من يونيه سنة 1951 قرر الطاعن الطعن في الحكم المذكور بطريق النقض.

ومن حيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه أخطأ في تطبيق القانون من وجهين :

• (أولهما) إذ قضي برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف وبقبول شكلاً
• و(ثانيهما) إذ قضي بوقف إجراءات إعادة البيع على مسئولية المطعون عليه المتخلف عن إيداع كامل الثمن حتى يفصل من المحكمة المختصة فيما إذا كان يعتبر متخلفاً أم لا

وذلك تأسيساً على ما قررته المحكمة من أن:

اختصاص قاضي البيوع عندما تعرض عليه المنازعة التي يبديها الراسي عليه المزاد المتخلف في طلب إعادة البيع على مسئوليته هو اختصاص شبيه باختصاص قاضي الأمور المستعجلة في إشكالات التنفيذ

أو المسائل التي يخشى عليها من فوات الوقت فيكون قضاؤه فيها قضاء وقتياً لا يمنع الخصوم من رفع النزاع إلى محكمة الموضوع المختصة.

مع أن المادة 692 من قانون المرافعات تنص صراحة على عدم جواز استئناف حكم رسو المزاد إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو لصدوره بعد رفض طلب بوقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً قانوناً

وأن حالة الدعوى ليست من هذه الأحوال خصوصاً وأن المطعون عليه لم يطلب من قاضي البيوع بمحكمة الدرجة الأولى وقف الإجراءات .

كما أنه لم يبد هذا الطلب في تقرير المنازعة ولم يرفع دعوى بها لدى محكمة الموضوع وإنما طرحها على القاضي ليفصل فيها –

وأن المادة 700 من قانون المرافعات تنص صراحة على أن ينظر قاضي البيوع في المنازعة قبل افتتاح المزايدة ويحكم فيها على وجه السرعة.

وأنه لذلك كان لزاماً عليه أن يفصل فيها في حدود الطلبات التي عرضت عليه، وهو ما فعله، دون أن يغتصب اختصاصاً لنفسه، وكل ما هنالك أنه استأنس بظروف الدعوى

وقضي برفض المنازعة في حدود الاختصاص الممنوح له قانوناً، مما يكون معه غير صحيح في القانون قول المحكمة بأن اختصاصه في هذه المنازعة هو اختصاص شبيه باختصاص قاضي الأمور المستعجلة.

ومن حيث إن المادة 700 من قانون المرافعات نصت على أن :

ينظر قاضي البيوع قبل افتتاح المزايدة ويحكم على وجه السرعة في أوجه النزاع التي يبديها الراسي عليه المزاد في صحة طلب إعادة البيع على مسئوليته لتخلفه عن الوفاء بشروط البيع

لا تكون قد جعلت قاضي البيوع وهو ينظر في هذه المنازعة قاضياً للأمور المستعجلة، كما كان عليه الحال في قانون المرافعات المختلط بنص المادة 697، وإنما أوجبت عليه الفصل فيها.

ولذلك يكون غير صحيح في القانون ما قررته المحكمة من أن شأن قاضي البيوع في هذه المنازعة شأن قاضي الأمور المستعجلة في إشكالات التنفيذ أو المسائل التي يخشى عليها من فوات الوقت.

فلا يختص بالفصل فيها إذا كانت مبنية على أسباب موضوعية وليس له إلا أن يأمر بوقف أو استمرار إجراءات البيع حتى يفصل فيها من محكمة الموضوع المختصة.

كما يكون حكمه في هذه المنازعة قابلاً للطعن فيه وفقاً للقواعد المقررة للطعن في الأحكام التي تصدر في المواد التي يوجب القانون الحكم فيها على وجه السرعة

فيجوز استئنافه متى توافرت بقية شروط هذا الاستئناف كما هو الحال بالنسبة إلى الحكم الابتدائي فيما قضي به في منازعة المطعون عليه.

ومن حيث إنه لما تقدم يكون الحكم المطعون فيه لم يخطئ إذ قضي برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف وبقبوله شكلاً: ولكنه أخطأ في القانون إذ لم يفصل في المنازعة وقضي بوقف إجراءات البيع، ومن ثم يتعين نقضه في هذا الخصوص وذلك بغير حاجة إلى بحث بقية أوجه الطعن.

القضية رقم 236 سنة 21 ق – جلسة 11 من ديسمبر سنة 1952 – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – العدد الأول – السنة 4 – ص 199

الأسئلة المتداولة عن المال الشائع

ما هي الملكية الشائعة ؟

الملكية الشائعة هي نظام قانوني لامتلاك شيء معين من قبل شخصين أو أكثر، حيث يكون لكل شخص حصة شائعة في الشيء دون تحديدها بشكل مادي

وفيها لا يتم تخصيص أجزاء محددة من الشيء لكل مالك، بل يملك كل شخص حصة شائعة في الكل و لكل مالك الحق في استخدام الشيء واستغلاله بشكل يتناسب مع حصته .

و يتم إدارة الشيء المشترك باتفاق جميع الملاك أو من خلال وكيل يتم تعيينه من قبلهم و يحق لأي مالك طلب قسمة الشيء المشترك وذلك إما بالتراضي بين الملاك أو من خلال القضاء.

ومن أمثلة أسباب المال الشائع في الواقع والقانون الميراث عندما يرث شخصان أو أكثر عقارًا أو أي شيء آخر، يصبحون ملاكًا شركاء في هذا الشيء وكذلك الشراء المشترك عندما يشتري شخصان أو أكثر شيئًا ما معًا، يصبحون ملاكًا شركاء فيه

كيف يمكن للشركاء التصرف في المال الشائع؟

يعتمد التصرف في المال الشائع على نسبة ملكية كل شريك و نوع التصرف  بيع المال الشائع يتطلب موافقة جميع الشركاء وتأجير المال الشائع يتطلب موافقة جميع الشركاء والا يسري لأكثر من ثلاث سنوات والتصرف بالرهن يتطلب موافقة جميع الشركاء.

ومن أمثلة على تصرفات الشركاء في المال الشائع بيع شقة موروثة من قبل 3 أشقاء (¾) وهذا يتطلب موافقة جميع الشركاء وفي حال رفض أحد الشركاء يمكن للشركاء الآخرين اللجوء إلى القضاء وقد يصدر القاضي حكمًا ببيع الشقة

كذلك التصرف بتأجير محل تجاري مملوك لشخصين (½) يتطلب موافقة الشريكين وفي حال رفض أحد الشركاء لا يمكن للشريك الآخر تأجير المحل وحده ويمكن للشريك الراغب في التأجير اللجوء إلى القضاء.

والتصرف بإجراء إصلاحات في منزل مملوك لـ 4 أشخاص (¼) لا يتطلب موافقة جميع الشركاء ويمكن لأي شريك إجراء الإصلاحات ويجب على الشركاء الآخرين المساهمة في تكاليف الإصلاحات.

ما هي الضوابط القانونية للتصرف في المال الشائع؟

من أهم الضوابط القانونية للتصرف في المال الشائع الاجماع حيث لا يجوز لأي من الشركاء التصرف في المال دون موافقة باقي الشركاء وتوجد بعض الاستثناءات على مبدأ الإجماع، حيث يجوز لأي من الشركاء التصرف في المال الشائع دون موافقة باقي الشركاء في بعض الحالات، ونذكر منها:

• الأعمال الضرورية لحفظ المال: يجوز لأي من الشركاء القيام  بالأعمال الضرورية لحفظ المال  دون موافقة باقي الشركاء، مثل إصلاح عطل في أحد العقارات المملوكة على الشيوع.
• الأعمال التي لا تحتمل التأجيل: يجوز لأي من الشركاء القيام بالأعمال التي لا تحتمل التأجيل دون موافقة باقي الشركاء، مثل بيع محصول زراعي قبل تلفه.
• تصرفات الشريك في حصته: يجوز لكل شريك التصرف في حصته في المال الشائع دون موافقة باقي الشركاء، وذلك عن طريق بيعها أو رهنها أو هبتها.
• حق الشريك في طلب القسمة: لكل شريك في المال الشائع حق طلب قسمة المال، وذلك وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القانون.

ما هي مدة إخطار الشركاء بموعد ومكان المزاد العلني؟

يجب إخطار جميع الشركاء بموعد ومكان المزاد العلني قبل انعقاده بمدة لا تقل عن 15 يومًا.

ما هو مصير الديون التي تقع على المال الشائع؟

تُسدد الديون التي تقع على المال الشائع من ثمن بيعه.

ما هو حكم بيع المال الشائع دون موافقة جميع الشركاء؟

يعتبر بيع كل المال الشائع دون موافقة جميع الشركاء باطلا.

بيع الشريك مشاعا: هل يجوز تجاوز حصته؟ إجابة القانون

صحيفة دعوي فرعية مدني موضوعها بيع الشريك مشاعا ما يزيد عن حصته بيع غير نافذ في حق باقي الشركاء علي المشاع ومن ثم نناقش مدى صحة بيع الشريك لحصته في مال مشاع تفوق حصته القانونية

ونوضح بالتفصيل أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين المدنية السارية في هذا الشأن ، مع شرح الخطوات القانونية اللازمة لحماية حقوق جميع الشركاء في الأموال المشاعة.

بيع الشريك لحصته المشاع وشروط صحة البيع

يتضمن هذا البحث عدة موضوعات قانونية هامة هي:

• الدعوي الفرعية عن الدعوي الأصلية وفقا لقانون المرافعات
• تصرف الشريك مشاعا فى مقدار شائع يزيد على حصته
• الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده
• التقادم الطويل المكسب لملكية
• حجية الحكم للفصل في مسألة أساسية
• عدم جواز رفع دعوي التسليم علي مشاع
• سقوط الحق في رفع الدعوي بالتقادم الطويل المسقط 15 سنة

سنناقش كل موضوع منها بشي من التفصيل داخل طيات هذا البحث القانوني.

كل ما تودّ معرفته عن بيع الشريك لحصته الميراثية!

صحيفة دعوي فرعية من المدعي عليه أصليا

في الدعوي رقم …. لسنة 2021  مدني كلي ….

بطلب عدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 15/7/1984

المتضمن بيع مساحة ( 1 فدان و 9 قيراط و 23 سهم )

وذلك فيما زاد عن حصة البائعة به المشاع

 التى لا تملك الا ( واحد قيراط و 21 سهم فقط )

ولملكية المدعي فرعيا للقدر الزائد البالغ ( 1 فدان و 8 قيراط)

انه في يوم       الموافق      /     /2024

بناء علي طلب السيد / ………….. المقيم …. – مركز …. ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض .

انا          محضر محكمة ….. الجزئية قد انتقلت واعلنت :

السيد/ …………………….. المقيم … – مركز …….     مخاطبا مع ،،،

الموضـــــوع

أقام المدعي عليه فرعيا الدعوي رقم …. لسنة 2021 مدني كلي ….. طالبا القضاء له بطرد المدعي عليه من العين المبينة بصحيفة الدعوي وذلك علي سند من القول :

أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 15/7/1984 اشتري من المرحومة / …….. أرض زراعية تبلغ مساحتها ( 23 سهم , 9 قيراط , 1 فدان ) التى ألت اليها بالميراث عن والدها ( علي حد قوله ) الكائنة زمام … مركز … حوض … نمرة … قطعة رقم … ، وقد تحصل علي الحكم رقم … لسنة 2002 مدني كلي …. بصحة ونفاذ العقد .

وادعي المدعي عليه فرعيا خلاف للحقيقة بصحيفة دعواه انه تسلم المساحة المبيعة ويضع اليد عليها من تاريخ الشراء في 15/7/1984 ، في حين الثابت من الحكم رقم …. – …. لسنة 50 ق استئناف عالي مأمورية …. ، القاضي منطوقه بإلغاء الحكم الابتدائي رقم …. لسنة 2016 مدني كلي ….. والقضاء مجددا برفض طلب التسليم .

وأسند هذا القضاء أسباب رفض  تسليم   المساحة محل العقد سند المدعي أصليا الى أن الثابت للمحكمة أن البائعة له ( …… ) لا تمتلك كامل المساحة المبيعة بالعقد

وانما تمتلك فقط حصة شائعة قدرها فقط واحد قيراط وواحد عشرون سهما من اجمالي المساحة مع باقي الورثة وأنه لا يجوز التسليم مشاعا .

ومن ثم يتبين أن المدعي أصليا – المدعي عليه فرعيا لم يتسلم المساحة محل العقد سنده بتاتا من تاريخ التعاقد في ../../1984 ولم يضع اليد عليها وهو يناف ما قرره بصحيفة دعواه الأصلية من أنه يضع اليد علي المساحة محل العقد من تاريخ الشراء.

هذا وقد حضر المدعي عليه أصليا أمام عدالة المحكمة بالجلسة المحددة لنظر الدعوي الأصلية .. / .. /2024 ووجه دعوي فرعية بعدم نفاذ عقد البيع سند المدعي المؤرخ ../../1984 فيما زاد عن ملكية البائعة للمدعي التى تمتلك حصة مشاع قدرها واحد قيراط و 21 سهما فقط

من اجمالي المساحة الواردة بالعقد ( حيث أن المساحة الزائدة بالعقد وقدرها واحد فدان و 8 قيراط مملوكا له عن والده المرحوم / ….. بالشراء منه والتى الت لوالده بالميراث شرعا.

( لطفا / البائعة للمدعي أصليا المرحومة / ….. و المرحوم / …… والد المدعي عليه أصليا – شقيقان وتملكا المساحة محل العقد بالميراث عن والدهما مشاعا )

هذا وقد قررت المحكمة التأجيل لجلسة .. / .. / 2024 للإعلان بالدعوي الفرعية وسداد الرسم ، ومن ثم كان هذا الاعلان بصحيفة الدعوي الفرعية متضمنة أسانيد المدعي فرعيا الواقعية والقانونية التى هي بذاتها دفاعا برفض الدعوي الأصلية بالطرد .

السند القانوني والواقعي للدعوي الفرعية

( 1 ) : عدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ../../1984 سند المدعي عليه فرعيا فيما زاد عن ملكية البائعة اليه البالغ قدرها واحد قيراط وواحد وعشرون سهما مشاعا وذلك في حق المدعي فرعيا المالك للمساحة الزائدة البالغ قدرها واحد فدان و ثمانية قيراط بالشراء من والده المالك لها مشاعا بالميراث عن والده وتفصيل ذلك الدفاع الجوهري ما يلي :

والد المدعي فرعيا المرحوم / ….. وشقيقته المرحومة / …… تملكا بالميراث الشرعي عن والدهما المساحة المبينة بعقد المدعي عليه فرعيا الباغ قدرها واحد فدان و تسعة قيراط و 23 سهما

وشقيقته البائعة للمدعي عليه فرعيا تمتلك من تلك المساحة حصة مشاع قدرها فقط واحد قيراط وواحد عشرون سهما ، وباقي المساحة البلغ قدرها واحد فدان وثمانية قيراط مملوكة لشقيقها والد المدعي فرعيا مشاع .

ومن ثم فقد باعت البائعة للمدعي عليه فرعيا حصة مشاع مملوكة لوالد المدعي فرعيا بالميراث الشرعي ومن ثم ووفقا للمستقر عليه قانونا وفقها وقضاء ووفقا لأحكام الشيوع يكون هذا البيع غير نافذ في حق والد المدعي فرعيا فيما يخص حصته وينتقل منه الى خلفه العام وحلفه الخاص .

فالمقرر في  قضاء محكمة النقض  أن :

تصرف الشريك فى مقدار شائع يزيد على حصته، لا ينفذ في حق الشركاء الآخرين فيما يتعلق بالقدر الزائد على حصة الشريك المتصرف ويحق لهم أن يرفعوا دعوى تثبيت ملكيتهم، وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك البائع دون انتظار نتيجة القسمة .

نقض 11/11/1975 س ٢٦ ص ١٣٨٨ ، نقض ۱۹۷۹/۳/۲/۱۹۲ طعن ٤٠١ س ٤٣ ق

والمقرر كذلك في قضاء النقض

لما كان الحق الذى ينتقل من السلف إلى الخلف أو من البائع إلى المشترى تحكمه القاعدة الأصولية التى تقضى بأن الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره أكثر مما يملك

لأن فاقد الشيء لا يعطيه ، فإذا تقرر إبطال سند ملكية البائع أو فسخه أو إلغاؤه أو زواله لأى سبب

فإن أثر ذلك ينصرف بالضرورة وبطريق اللزوم العقلي إلى المشترى لأن زوال حق الناقل يترتب عليه زوال حق المتلقي فلا يتصور أن يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما هو للبائع له

مما لازمه ومقتضاه أن الحكم الصادر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يكون حجة على المشترى سواء سجل عقد شرائه قبل أو بعد صدور الحكم ذلك أن التسجيل بمجرده لا ينشئ حقوقاً ولا يصحح عقودا

 فالملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل – وعـلـى ما جـرى به قـضـاء هـــذه المحكمة –  بأمرين :

• أحدهما أصلى وأساسي وهو العقد الصحيح
• وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل

فإذا أنعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل ولا يغير من ذلك تسجيل تلك التصرفات لأن التسجيل – على النحو السالف بيانه – لا ينشئ بمجرده حقوقاً مادام لا يستند إلى عقد صحيح

فلا أثر له على العيب الذى يلحق التصرف منذ نشوئه وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورتب على بطلان الحكم السالف البيان بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ١ / ٣ / ١٩٥٠ عدم نفاذ هذا العقد

وكافة التصرفات اللاحقة عليه فى حق المطعون ضدهم الأول يكون قد التزم صحيح القانون فإن النعي عليه بالفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .

الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 21 /12/ 1995

وحيث أن والد المدعي فرعيا قد باع الى المدعي فرعيا بعقد البيع المؤرخ  ../ ../ 2003 حصته المشاع التى الت اليه بالميراث فانه وبالتبعية يكون عقد المدعي عليه فرعيا غير نافذ في حقه فيما زاد عن ملكية البائعة وبالأخص في حصة والد المدعي فرعيا لا سيما

وأن المدعي عليه فرعيا لم يتسلم المساحة المبيعة له البته من تاريخ العقد سنده المؤرخ ../../1984 ولم يضع اليد عليها وانما في حيازة ووضع يد المدعي فرعيا ومن قبله حيازة ووضع يد والده.

( ولا ينال من ذلك تحصل المدعي عليه حكم بعدم الاعتداد بالعقد في مواجهته حيث ان الحكم سببه أنه غير ممثل في العقد وليس لأنه مالكا للفدان محل البيع بالعقد حيث الثابت أنه البائعة له قد باعت له ما يزيد عن حصتها المشاع وبالأخص حصة والد المدعي فرعيا وهو بيع غير نافذ في حقه وفقا لأحكام المال الشائع ).

تصرف الشريك مشاعا في مقدار شائع يزيد على حصته

في عالم الأعمال والشراكات التجارية، تبرز أهمية تنظيم العلاقة بين الشركاء وتحديد حقوقهم وواجباتهم بدقة. ومن بين القضايا الهامة التي قد تطرأ في هذا السياق هي مسألة تصرف أحد الشركاء في مقدار شائع يزيد على حصته المحددة في عقد الشراكة.

ويثير هذا التصرف تساؤلات قانونية هامة حول مدى صحة التصرف وتبعاته على الشركاء والشركة.

ويتناول هذا المبحث تحليلًا قانونيًا لمسألة تصرف الشريك مشاعًا في مقدار شائع يزيد على حصته، مع تسليط الضوء على الجوانب القانونية المختلفة ذات الصلة.

سنستعرض الأحكام القانونية المتعلقة بهذا التصرف، ونناقش الآثار المترتبة عليه، ونستعرض الحلول القانونية المتاحة للشركاء المتضررين.

الإطار القانوني لتصرف الشريك

تختلف التشريعات القانونية في تنظيم مسألة تصرف الشريك في مقدار شائع يزيد على حصته. ومع ذلك، فإن معظم التشريعات تتفق على مبدأ أساسي وهو أن الشريك يملك التصرف في حصته في الشركة، ولكن لا يحق له التصرف في مقدار شائع يزيد على حصته إلا بموافقة الشركاء الآخرين.

1. مبدأ حق الشريك في التصرف في حصته 📌 يعترف القانون للشريك بحق التصرف في حصته في الشركة، سواء بالبيع أو الهبة أو الرهن أو غير ذلك من التصرفات القانونية. ويعتبر هذا الحق أحد المظاهر الرئيسية لملكية الشريك لحصته في الشركة.
2. مبدأ عدم جواز تصرف الشريك في مقدار شائع يزيد على حصته 📌 يستند هذا المبدأ إلى مفهوم الملكية المشتركة، حيث يملك كل شريك حصة محددة في الشركة، ولا يحق له التصرف في حصص الشركاء الآخرين إلا بموافقتهم الصريحة.

وبالتالي، فإن تصرف الشريك في مقدار شائع يزيد على حصته يعتبر تصرفًا غير صحيح من الناحية القانونية، ويترتب عليه آثار قانونية هامة.

الآثار المترتبة على تصرف الشريك

يترتب على تصرف الشريك مشاعًا في مقدار شائع يزيد على حصته آثار قانونية هامة، سواء على الشركاء المتضررين أو على الشركة نفسها. من أبرز هذه الآثار:

• بطلان التصرف يعتبر تصرف الشريك في مقدار شائع يزيد على حصته باطلاً بطلانًا مطلقًا، وذلك لعدم توافر شرط أساسي من شروط صحة التصرف وهو موافقة الشركاء الآخرين.
• حق الشركاء المتضررين في طلب إبطال التصرف يحق للشركاء المتضررين من تصرف الشريك في مقدار شائع يزيد على حصته رفع دعوى قضائية لطلب إبطال التصرف واسترداد ما تم التصرف فيه.
• مسؤولية الشريك المتصرف عن الأضرار يكون الشريك المتصرف مسؤولًا عن الأضرار التي لحقت بالشركاء الآخرين أو بالشركة نتيجة تصرفه غير الصحيح.

وبالتالي، فإن تصرف الشريك مشاعًا في مقدار شائع يزيد على حصته يعتبر تصرفًا خطيرًا من الناحية القانونية، ويتعين على الشركاء توخي الحذر الشديد عند التعامل مع هذه المسألة.

بيع أحد الورثة حصته المشاع لأجنبي (462 مدني)

المادة  462 من القانون المدنى – القديم – منقولة عن المادة 841  من القانون المدنى الفرنسي لحالة خاصة ، وهى حالة ما إذا باع أحد الورثة للغير حصته الشائعة فى تركة أو جزء من تلك الحصة الشائعة بحيث يدخل فيها ما يخصها فى جميع مشتملاتها من عقار ومنقول وما عليها من الحقوق

فإنه يحق عندئذ لباقي الورثة أو لأحدهم لحين القسمة أن يسترد الحصة الشائعة المبيعة فى حدود المادة 462 سالفة الذكر .

وهذا النص لا ينطبق إذا كان المبيع حصة شائعة فى عين معينة من التركة أو الشركة ، ولا يغير من ذلك أن تكـون العين التى باع أحد الورثة حصته شائعة فيها للغير هى كل ما تركه المورث متى كان المبيع هو جزء من عين معينة

وليس هو حصة البائع الميراثية فى مجموع أموال التركة أو جزء من هذه الحصة .

( الطعن رقم 153 لسنة 19 ق ، جلسة 29/3/1951 )

متى كان الحكم إذ قضى برفض دعوى الطاعن التى أقامها بطلب اسـترداد الجـزء الذى باعه أخواه – المطعون عليهما الثانى والثالث – من حصتهما فى الماكينة موضوع النزاع المخلفة لهم جميعا عن المورث إلى الغير – المطعون عليه الأول

قد أقام قضاءه على أن المادة  462 من القانون المدنى – القديم – وهى التى استند إليها الطاعن فى دعواه – لا تنطبق متى كان المبيع جزءا شائعا فى عين معينة

فإن ذلك يكفى لصحته دون حاجة إلى التحدث عما إذا كان حكم هذه المادة مقصورا على الشركاء الأصليين فى شركة أو تركة أو يتناول الشركاء الأصليين وغير الأصليين ودون حاجة إلى مناقشة هل الطاعن يعتبر أولا يعتبر من الشركاء الأصليين

ومن ثم فانه يكون غير منتج الطعن على الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون استنادا إلى أنه قرر أن الشركة لم تبدأ بين الطاعن وبين المطعون عليهما الثانى والثالث

وإنما بدأت بين مورثهم وبين شخصين من الأجانب ورتب على هذا التقرير أن حق الاسترداد لا يجوز للطاعن لأنه ليس من الشركاء الأصليين .

( الطعن رقم 153 لسنة 19 ق ، جلسة 29/3/1951 )

جرى قضاء محكمة النقض بأن نص المادة 462 من القانون المدنى ” القديم ” بشأن الاسترداد العقارى لا ينطبق إذا كان المبيع حصة شائعة فى عين معينة من التركة

ذلك بأن محل تطبيق هذا النص هو أن يكون المبيع حصة شائعة فى تركة بحيث يدخل فيها ما يخصها فى جميع مشتملاتها من عقار ومنقول وما عليها من الحقوق .

( الطعن رقم 177 سنة 20 ق ، جلسة 12/6/1952 )

متى كان الحكم إذ قضى برفض طلب الطاعن استرداد الحصة الشائعة فى العقار الذى طلب المطعون عليه بيعه عند عدم إمكان قسمته عيناً أقام قضاءه على أن دعوى استرداد الحصة الشائعة المبيعة لا توجه إلا إلى مشترى هذه الحصة

متى كان أجنبيا عن الشركاء الأصليين ، ومن ثم لا يجوز رفعها على المطعون عليه لأنه من جهة ليس مشترياً ومن جهة أخرى لم يصدر بيع بعد

وأنه لا يغير من هذا النظر أن يطلب حق الاسترداد أثناء إجراءات البيع بالمزاد لعدم إمكان القسمة عيناً لأن الحكمة فى تخويل هذا الحق للشركاء هى منع تدخل الأجنبي فى الملكية الشائعة

وهذه الحكمة تتوفر بطبيعتها فى البيع بالمزاد إذ لهم أن يشتركوا فيه ويشتروا الحصة المعروضة للبيع ويمنعوا الأجنبي من التدخل فى الشركة .

كما أن طلب المطعون عليه قسمة العين المشتركة وبيعها بالمزاد وتحديد ثمن أساسي لهذا البيع لا يعتبر عرضاً ملزماً له ببيع حصته بالثمن الذى حدده إذا طلب منه الشريك الآخر الشراء استناداً إلى أن له أفضلية على الغير باسترداد الحصة الشائعة

وذلك لأن هذا الحق لا يكون إلا فى حالة البيع التام وهو لم يتم ولأن تحديد ثمن للبيع عند عدم إمكان القسمة عينا إنما هو للمزايدة وليس مؤداه أن يتخلى طالب القسمة عنها

وهى حق من حقوقه وليس معناه أن يجبر على بيع حصته لأحد الشركاء . فإن هذا الذى أقيم عليه الحكم لا مخالفة فيه للقانون ولا يشوبه قصور .

( الطعن رقم 200 لسنة 20 ق ، جلسة 30/10/1952 )

المادة 462 من القانون المدنى [ القديم ] هى الحصة الشائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا الحصة الشائعة فى عين معينة من هذا الملك

ذلك أن حلول أجنبي محل أحد الشركاء فى جزء شائع فى مجموع التركة هو وحده الذى قرر فيه الشارع مظنة اذاعة أسرار التركة وإفساد محيطها .

( الطعن رقم 213 سنة 20 ق ، جلسة 4/12/1952 )

متى كانت الحصة الشائعة التى باعها الوارث هى حصة فى عين معينة وليست حصة فى مجموع مشتملات التركة بما لها وما عليها من حقوق والتزامات

فإنه لا يكون لباقي الورثة حق فى طلب الاسترداد استناداً إلى المادة 462 مدنى قديم والمادة 833 مدنى جديد ولو كانت العين المبيعة هى كل ما تركه المورث – على ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة .

( الطعن رقم 65 لسنة 22 ق ، جلسة 1956/2/16 )

إن المادة 462 من القانون المدنى إذ قررت حق استرداد الحصة الشائعة قد جاء نصها عاماً مطلقاً لا قيد فيه . فيدخل فى مدلوله كل حصة شائعة أياً كان سبب الشيوع ، وسواء أكانت فى مجموع الأموال المشتركة أم فى عقار معين منها

إلا أنه لما كانت الحكمة من تقرير الشارع لهذا الحق هى حماية الشركاء الأصليين الذين جمعت بينهم القرابة العائلية أو الرغبة الاختيارية .

من الأجنبي الدخيل عليهم تجنباً لاطلاعه على أحوال التركة أو الشركة لما قد يترتب على تدخله من ارتباك لهم سواء أثناء قيام الشركة أو عند تصفيتها – لما كانت هذه هى الحكمة من تقرير حق الاسترداد

فإنه لا يكون له محل فى الحصة الشائعة فى العقار المعين التى يتبادر بجلاء وبلا أدنى شك سهولة تسليمها للمشترى الأجنبي دون ذلك الاطلاع أو الارتباك ودون احتمال اشتراكه فى القسمة.

فإذا كان الحكم قد رفض طلب استرداد الحصص المبيعة الشائعة فى عقارات معينة لا لانتفاء تلك الحكمة بل على أساس قصر حق الاسترداد على حالة بيع الشريك حصته كلها أو بعضها شائعة فى عموم أموال الشركة فإن الحكم المذكور يكون قد خالف القانون فى قضائه هذا .

( الطعن رقم 132 لسنة 13 ق ، جلسة 8/6/1944 )

إذا كان عقد بيع الحصة الشائعة فى عقارات التركة قد صدر فى ظل القانون المدنى القديم وسكت الشركاء فى الملك عن مباشرة الرخصة المخولة لهم فى المادة 462 من ذلك القانون حتى صدور القانون المدنى الجديد

ولم يرفعوا دعواهم إلا بعد نفاذه فإن أحكام هذا القانون الخاصة بالمدة التى يجب فيها رفع الدعوى تصبح هى الواجبة الاتباع دون القانون القديم .

( الطعن رقم 65 لسنة 22 ق ، جلسة 16/2/1956 )

من المقرر أن النص فى المادة 833 من القانون المدنى أن ” الشريك فى المنقول الشائع أوفى مجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التى باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة … “

مؤداه أنه يشترط لاستعمال حق الاسترداد وفقاً لأحكامه أن يكون البيع محل الاسترداد صادراً من أحد الشركاء فى الشيوع إلى أجنبي عنهم حتى لا يتضرر باقى الشركاء من دخوله بينهم .

( الطعن رقم 1611 لسنة 53 ق ، جلسة 22/4/1985 )

إن حكمة المادة 462 من القانون المدنى هى حماية الشركاء الأصليين الذين جمعت بينهم القرابة العائلية أو الرغبة الاختيارية من الأجنبي الدخيل عليهم ، تجنباً لاطلاعه على أحوال التركة أو الشركة

ولما قد يترتب على تدخله من ارتباك لهم سواء أثناء قيام الشركة بينهم أو عند تصفيتها .

وإذ كانت هذه هى الحكمة فى تقرير حق الاسترداد فإنه لا يكون له محل فى الحصة الشائعة فى العقار أو العقارات المعينة التى يتبادر بجلاء وبلا أدنى شك سهولة تسليمها للمشترى الأجنبي دون ذلك الاطلاع أو الارتباك

ودون احتمال اشتراكه فى قسمة عموم أموال التركة أو الشركة ، بل هذه تكون مستثناة من حق الاسترداد .

فإذا كان الحكم قد أثبت أن البيع وقع على حصة فى أعيان معينة ، وأنه يسهل تسليمها دون إطلاع على أوراق الشركة وأسرارها

ولم تعترض الطاعنة على ذلك فى طعنها فى الحكم بطريق النقض ففيما أثبته الحكم من ذلك ما يكفى لاعتبارها غير محقة فى المطالبة بالاسترداد عملاً بالمادة 462 سالفة الذكر .

( الطعن رقم 133 لسنة 14 ق ، جلسة 24/5/1945 )

إن القانون المصري يسوى فى حق الاسترداد بين الشركاء فى الإرث والشركاء فى غير الإرث ، ولم يقصر – كما فعل القانون الفرنسي – هذا الحق على الشيوع الناشئ عن الإرث .

على أن الحصة الشائعة التى يجيز نص المادة 462 مدنى استردادها هى الحصة الشائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا الحصة الشائعة فى عين معينة من هذا الملك .

( الطعن رقم 79 لسنة 15 ق ، جلسة 21/11/1946 )

إن مناط ثبوت حق الاسترداد المنصوص عليه فى المادة 462 من القانون المدنى هو أن يكون المبيع حصة شائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا حصة شائعة فى عين معينة منه .

وذلك لأن حلول أجنبي محل أحد الشركاء فى جزء شائع فى مجموع الملك هو وحده الذى قدر فيه الشارع مظنة إذاعة أسرار الشركة وإفساد محيطها .

فإذا كان الثابت فى الحكم أن القدر المبيع هو حصة شائعة فى عين معينة من الشركة المشتملة على منزل لم يدخل فى صفقة البيع وقضى الحكم برفض طلب الاسترداد فإنه لا يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم 44 لسنة 16 ق ، جلسة 13/3/1947 )

إن محل ثبوت حق الاسترداد المنصوص عليه فى المادة 462 من القانون المدنى هو أن يكون المبيع حصة شائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا حصة شائعة فى عين أو أعيان معينة منه .

وذلك لأن حلول أجنبي محل أحد الشركاء فى جزء شائع فى مجموع الملك هو وحده الذى قدر فيه الشارع مظنة إذاعة أسرار الشركة وإفساد محيطها .

( الطعن رقم 113 لسنة 16 ق ، جلسة 22/5/1947 )

إن محل حق الاسترداد الوارد فى المادة 462 من القانون المدنى هو أن يكون المبيع حصة أو جزءاً من حصة شائعة فى مجموع الملك المشترك كله لا حصة شائعة فى عين معينة من هذا الملك .

( الطعن رقم 49 لسنة 17 ق ، جلسة 19/2/1948 )

إن القول بأن الشريك الذى يملك مشاعاً القدر الذى باعه مفرزاً لا يقبل منه ولا من شركائه الادعاء بعدم نفاذ البيع فى حصتهم ما دامت القسمة لم تقع ولم يقع المبيع فى نصيبهم

هذا القول محله أن يكون المبيع جزءاً مفرزاً معيناً من الأموال الشائعة ، أما إذا كان المبيع غير مفرز وتجاوز البائع مقدار نصيبه الشائع فلا يقبل هذا القول .

( الطعن رقم30 لسنة 18 ق ، جلسة 15/12/1949 )

جرى قضاء هذه المحكمة على أن للشريك على الشيوع فى التركة أن يبيع حصته محددة ، ولا يستطيع أحد الشركاء الاعتراض على هذا البيع والادعاء بأنه يستحق المبيع مادام أن التركة لم تقسم قسمة إفراز .

( الطعن رقم 111 سنة 22 ق ، جلسة 30/6/1955 )

الشريك على الشيوع فى عدة عقارات أن يبيع حصة شائعة فى بعض العقارات . وإذا سجل المشترى عقده انتقلت إليه حصة البائع فى هذا البعض من العقارات شائعا وصبح المشترى دون الشريك البائع

هو صاحب الشأن فى القسمة التى تجرى بخصوص هذه الأعيان اتفاقا أو قضاء فإذا تجاهله شركاؤه وأجروا قسمة هذه الأعيان مع الشريك الذى باع نصيبه بعقد مسجل

فلا يجوز الاحتجاج بهذه القسمة على المشترى الذى سجل عقده قبل تسجيل عقد القسمة .

ولا يغير من ذلك أن يكون الشريك البائع قد باع أكثر من نصيبه فى بعض العقارات المشتركة ذلك لأن البيع يعتبر صحيحا نافذا فى القدر الذى يملكه البائع – والمشترى دون البائع – هو الذى يستطيع التحدث عن هذا القدر إذا ما أراد الشركاء قسمة العقارات المشتركة .

( الطعن رقم 154 سنة 22 ق ، جلسة 20/10/1955 )

ليس ثمة ما يمنع البائع وإن كان مالكا على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وأن حالة التحديد هذه وإن ظلت موقوفة أو معلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشريك على الشيوع

إلا أن هذا كله لا يبطل عقد البيع . وبتسجيل المشترى لعقده تنتقل الملكية ويصبح شريكاً لباقي الشركاء تجب مخاصمته فى دعوى القسمة إن لم يجز هؤلاء الباقون من الشركاء عقده .

وعلى ذلك فإنه ليس للمستحق – سواء أكان شريكا على الشيوع أو متلقيا ملكه من شريك على الشيوع – أن يدعى الاستحقاق فى المبيع إلا بعد القسمة ووقوع المبيع فى نصيبة هؤلاء فى نصيب البائع لذلك المشترى .

وهذا الذى استقر عليه قضاء هذه المحكمة فى ظل القانون المدنى القديم هو ما أخذ به القانون المدنى الحالي فى المادة 826 منه .

( الطعن رقم 361 لسنة 22 ق ، جلسة 28/6/1956 )

لا يجوز لمدعى الاستحقاق الذى تلقى الحق عن شريك أو وارث أن يتحدى ببطلان بيع نصيب القاصر فى المال الشائع إذا تم بأقل من الثمن المحدد بقرار المحكمة الحسبية ، إذ أن هذا البطلان نسبى شرع لمصلحة القاصر وحده دون الغير .

( الطعن رقم 361 لسنة 22 ق ، جلسة 28/6/1956 )

تصرف الشريك فى مقدار شائع يزيد على حصته ، لا ينفذ فى حق الشركاء الآخرين فيما يتعلق بالقدر الزائد على حصة الشريك المتصرف

ويحق لهم أن يرفعوا دعوى بتثبيت ملكيتهم وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك البائع دون انتظار نتيجة القسمة .

( الطعن رقم 214 لسنة 40 ق ، جلسة 11/11/1975)

تصرف الشريك فى حصة شائعة نافذ فى مواجهة شركائه دون حاجة إلى موافقتهم طبقاً لنص المادة 1/826 من القانون المدنى

( الطعن رقم 190 لسنة 32 ق ، جلسة 24/3/1966 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن للشريك على الشيوع أن يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع إجراء القسمة فقد نصت المادة 826 فقرة ثانية من القانون المدنى على أنه

“إذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزاء الذى آل إلى المتصرف بطريق القسمة “

ومتى تقرر ذلك فإن الطاعن يكون قد اشترى من المطعون عليه الجزء المفرز الذى يبيعه أو ما يحل محله مما يقع فى نصيب المطعون عليه عند القسمة ، فإن وقع الجزء المفرز فى نصيب المطعون عليه خلص للطاعن ،

وأن لم يقع انتقل حق الطاعن بحكم الحلول العيني من الجزء المفرز المبيع إلى الجزء المفرز الذى يؤول إلى المطعون عليه بطريق القسمة.

ومن ثم كان للوالد أن يبيع لابنه مفرزاً أو شائعاً وأن يبيع أبنه بدوره إلى الطاعن مثل ذلك ، ومن ثم فإن النعى على الحكم المطعون فيه – بأن البائع لا يملك الحصة المبيعة مفرزة – يكون النعى على غير أساس .

( الطعن رقم910 لسنة 45 ق ، جلسة 25/3/1980 )

الثابت فى الدعوى أن التصرف المطعون عليه الثانى للطاعنين بالبيع قد أنصب على حصة شائعة فى قطعة معينة داخلة فى مجموع المال الشائع

ولا يغير من كون التصرف على هذه الصورة منصباً على حصة شائعة أن تتعدد الجهات التى تقع فيها الأعيان المملوكة للبائع وشركائه على الشيوع

فلا يكون هناك محل لبحث الأثر الذى يترتب على حق المشترى فى الحلول العيني عملاً بالمادة 826-2 من القانون المدنى لأن مجال هذا البحث أن يصيب التصرف بالبيع حصته مفرزة فى المال الشائع

وهو ما ليس شأن التصرف موضوع النزاع والذى أصاب – وعلى ما سلف بيانه – حصة شائعة فيه .

( الطعن رقم 367 لسنة 45 ق ، جلسة 27/1/1981 )

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن من تلقى حصة مفرزة لا يملك بإرادته المنفردة أن يغير موضوع حقه فيجعله شائعاً ، على خلاف مقتضى سنده

ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن القدر المبيع للمطعون عليه الأول بالعقد موضوع الدعوى هو12 ط مفرز

وقد طلب المطعون عليه الأول الحكم بصة ونفاذ هذا العقد عن قدر شائع فى مساحة أكبر هى 15 س 3 ف فإن الحكم المطعون فيه إذ أجابه إلى هذا الطلب وقضى له على خلاف مقتضى سنده ، يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

( الطعن رقم 767 لسنة 45 ق ، جلسة 5/5/1981 )

من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة –  أنه إذا كان البيع منصباً على جزء مفرز من العقار الشائع وكان سابقاً على إجراء القسمة بين الشركاء ، فإن المشترى فى هذه الحالة لا يعتبر بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى

حتى  ولو سجل عقده قبل تسجيل القسمة – شريكاً فى العقار الشائع ولا يكون له أى حق من حقوق الشركاء وبالتالي لا يلزم تمثيله فى القسمة ، ومتى تمت هذه القسمة بين الشركاء .

فإنها تكون حجة عليه ولو لم يكن طرفاً فيها ، ويترتب عليها فى حقه ما يترتب عليها فى حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع فى نصيبه

ويتحدد بهذه القسمة مصير التصرف الصادر إليه ، فإذا وقع القدر المبيع المفرز فى نصيب الشريك البائع خلص له هذا القدر ، وإن لم يقع انتقل حقه من وقت التصرف إلى الجزء الذى آل إلى البائع بطريق القسمة .

( الطعن رقم 1409 لسنة 49 ق ، جلسة 1981/1/20 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الشريك فى ملك شائع الذى يتصرف بالبيع فى حصته الشائعة بعد وقع دعوى القسمة لا يعتبر ممثلاً للمشترى منه متى سجل هذا الأخير عقد شرائه وانتقلت إليه بذلك ملكية الحصة المبيعة قبل انتهاء إجراءات القسمة .

( الطعن رقم 1920 لسنة 50 ق ، جلسة 24/1/1982 )

النص فى الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى على أن ” إذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى آل إلى المنصرف بطريق القسمة “

يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزاً قبل إجراء القسمة ووقوع المبيع فى نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلاً .

( الطعن رقم 2382 لسنة 51 ق ، جلسة 4/11/1982 )

إذا كانت العين المبيعة حصة شائعة فى عقار وثبت أن أحد البائعين يسـتأجر من سائر الشركاء جزءاً منها بإجارة نافذة فى حقهم جميعاً – وخاضعة للتشريع الاستثنائي – سرت إجارته فى حق المشترى

ما لم يكن قد التزم فى عقد البيع أوفى اتفاق لاحق عليه بتسليم العين المبيعة تسليماً فعلياً وارتضى بذلك إنهاء إجارته .

وكان مؤدى دفاع الطاعن أمام محكمة الموضوع أن المطعون ضده التزم فى عقد البيع والصلح بالتسليم الفعلي وكان الحكم المطعون فيه قد أغفل هذا الدفاع

وأقام قضاءه على أن المطعون ضده يستند فى وضع يده على المحل موضوع النزاع إلى إيجار مؤرخ 1/11/1952 ولا يجوز طرده إلا بسبب من الأسباب المنصوص عليها فى التشريع الاستثنائي للإيجار

وهو ما يتضمن رداً على دفاع الطاعن المشار إليه – وهو دفاع جوهرى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى – فإنه يكون مشوباً بالقصور فى التسبيب .

( الطعن رقم 66 لسنة 57 ق ، جلسة 28/3/1989)

بيع الشريك فى العقار الشائع قدراً مفرزاً قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجعل المشترى – بالتطليق للفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى – شريكاً فى العقار الشائع

ولا يكون له أى حق من حقوق الشركاء ولا يلزم تمثيله فى القسمة حتى لو سجل عقده قبل القسمة .

( الطعن رقم 2132 لسنة 51 ق ، جلسة 25/11/1984 )

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع إن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ فى حق باقى الشركاء بل ويظل معلقاً على نتيجة القسمة

إلا أنه يعتبر بيعاً صحيحاً ونافذاً فى حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة ، ويحق للمشترى طلب الحكم بصحة ونفاذ هذا البيع قبل البائع له حتى يتسنى له تسجيل عقد شرائه .

ومن يستطيع أن يحاج به البائع له فى فترة ما قبل القسمة حتى يمتنع عليه التصرف فى هذا القدر إلى الغير .

( الطعن رقم 650 لسنة 55 ق ، جلسة 17/1/1991 )

إنه إن اختلف الفقهاء والقضاة فى حكم بيع الشريك جزءاً مفروزاً من مال مشاع هل يقع صحيحاً فى حصة البائع منه وباطلاً فى حصص شركائه ، أم يقع موقوفاً على نتيجة القسمة بين جميع الشركاء

فإنما وقع اختلافهم هذا فى تقرير حكم العقد بين عاقديه . فمن ذهب إلى اعتباره باطلاً جعل للمشترى حق إبطاله من يوم العقد لما فيه من تفريق الصفقة عليه .

ومن رأى أنه بيع موقوف لم يجعل للمشترى سبيلاً على البائع إلا عند خروج المبيع من حصة بائعة بالقسمة .

أما فى تقرير حكم العقد فى علاقة المشترى مع من يدعى استحقاق المبيع لنفسه – سواء أكان هذا المدعى شريكاً فى المال المشاع أم متلقياً ملكه عن شريك فيه على المشاع

فلا خلاف فى أنه ليس للمستحق أن يدعى الاستحقاق فى المبيع إلا بعد قسمة المال الشائع ، ووقوع البيع فى نصيبه هو، لا فى نصيب البائع لذلك المشترى .

وإذن فكل ادعاء منه قبل ذلك يكون سابقاً لأوانه خليقاً بأن تحكم المحكمة فيه بعدم قبوله أو برفضه .

( الطعن رقم 18 لسنة 2 ق ، جلسة 16/6/1932 )

لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشاع فلا يستطيع الشريك الآخر إخراجه منه . والشركاء فى هذا سواء ، لا تفضيل لواحد على واحد إلا بناء على حق آخر غير الملكية المشاعة كالإجارة مثلاً .

فإذا أجر الشريك حصته ، ووضع المستأجر يده على جزء من الأرض المشاعة معادل لها ، فلا يقبل من الشريك الآخر أن يدعى حصول تعرض له فى وضع يده من المستأجر

أو أن يطلب استرداد حيازته منه ، فإن النزاع فى هذه الصورة لا يكون إلا على طريقة الانتفاع ، وهذا محله دعوى محاسبة أو قسمة .

( الطعن رقم 28 لسنة 9 ق ، جلسة 7/3/1940 )

إذا باع المشتاع جزءاً مفرزاً محدداً فى الملك الشائع فبيعه يصلح لأن يكون سبباً صحيحاً يمتلك به المشترى ما بيع بوضع اليد عليه خمس سنوات متى توافر لديه حسن النية .

( الطعن رقم 58 لسنة 11 ق ، جلسة 23/4/1942 )

إذا قضت المحكمة لبعض الملاك المشتاعين بملكية بعض الأعيان المشتركة مفرزة ، وبنت حكمها على أن كلا منهم قد استقل بوضع يده على جزء معين من الملك الشائع حتى تملكه بمضي المدة مستدله على ذلك بالبينة والقرائن

فهذا الحكم لا يعتبر مؤسساً على التقرير بوقوع تعاقد على قسمة بين الشركاء

ولذلك لا يصح النعى عليه أنه قد خالف القانون إذ هو لم يستند إلى دليل كتابي على القسمة

( الطعن رقم 42 لسنة 15 ق ، جلسة 4/4/1946 )

الشريك الذى يقيم بناءاً على العين المشتركة لا يعتبر من الغير فى معنى المادة 65 من القانون المدنى ، فإذا ما طالب الشريك الآخر بملكيته لحصة فى هذا البناء

وجب أن يكون ذلك فى مقابل ما يناسبها فى تكاليف البناء الفعلية وقت إقامته ، إذ أن مطالبته هذه تفيد أنه اعتمد فعل شريكه ، ومن ثم يكون الشريك الباني فى هذه الحالة معتبراً فى حكم الوكيل .

( الطعن رقم 97 لسنة 17 ق ، جلسة 30/12/1948 )

الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده: مبدأ “فاقد الشيء لا يُعطيه”

يعتبر مبدأ “فاقد الشيء لا يُعطيه” أحد المبادئ الأساسية في القانون المدني، وينص على أن الشخص الذي لا يملك شيئًا لا يستطيع نقله أو بيعه للغير. بمعنى آخر، فإن الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده

بل يجب أن يكون البائع مالكًا حقيقيًا للشيء المبيع حتى يتمكن من نقله بشكل قانوني. يلعب هذا المبدأ دورًا حاسمًا في حماية حقوق المشترين وضمان صحة المعاملات التجارية والعقارية.

فاقد الشيء لا يُعطيه في البيع والشراء، الإيجار، الهبة، الرهن

تطبيقات مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” تمتد إلى مجالات قانونية عديدة، بما في ذلك البيع والشراء، الإيجار، الهبة، الرهن، وغيرها من التصرفات القانونية التي تنطوي على نقل الملكية.

وتبرز أهمية هذا المبدأ بشكل خاص في المعاملات العقارية، حيث يتم التأكد من ملكية البائع للعقار قبل إتمام عملية البيع ونقل الملكية للمشتري.

أركان مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه”

يتكون مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” من عدة أركان أساسية:

• **عدم ملكية البائع:** يجب أن يكون البائع غير مالك للشيء المبيع وقت التعاقد.
• **حسن نية المشتري:** يشترط أن يكون المشتري حسن النية، أي أنه لا يعلم بأن البائع ليس المالك الحقيقي.
• **التعاقد على نقل الملكية:** يجب أن يكون العقد المبرم بين الطرفين يهدف إلى نقل ملكية الشيء المبيع.

إذا توافرت هذه الأركان، يصبح العقد باطلًا ولا تنتقل الملكية إلى المشتري، حتى لو تم تسجيل العقد أو تم الاستلام والتسليم. ويحق للمشتري استرداد الثمن الذي دفعه، والمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة لبطلان العقد.

الاستثناءات على مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه”

على الرغم من أهمية مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” في   حماية حقوق المشترين   ، إلا أن هناك بعض الاستثناءات التي ترد عليه، ومنها:

• **حالة الحيازة الظاهرة:** إذا كان البائع حائزًا للشيء المبيع حيازة ظاهرة، أي أنه يتصرف فيه تصرف المالك، ويبين للمشتري أنه المالك الحقيقي، فإن الملكية تنتقل إلى المشتري حسن النية، حتى لو كان البائع ليس المالك الحقيقي.
• **حالة التفويض:** إذا فوض المالك شخصًا آخر لبيع الشيء المبيع نيابة عنه، فإن البيع يكون صحيحًا وتنتقل الملكية إلى المشتري، حتى لو لم يكن البائع هو المالك الأصلي.
• **حالة البيع الجبري:** في حالة البيع الجبري الذي يتم تنفيذه بموجب حكم قضائي، فإن الملكية تنتقل إلى المشتري حتى لو لم يكن المنفذ عليه هو المالك الحقيقي.

وتهدف هذه الاستثناءات إلى تحقيق التوازن بين حماية حقوق المشترين وضمان استقرار المعاملات التجارية.

أهمية مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه”

لمبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” دورًا حاسمًا في العديد من الجوانب القانونية والاقتصادية:

• **حماية حقوق المشترين:** يضمن المبدأ حماية حقوق المشترين من عمليات النصب والاحتيال، ويمنع انتقال ملكية الأشياء من أشخاص ليسوا مالكين لها.
• **ضمان استقرار المعاملات:** يساهم المبدأ في استقرار المعاملات التجارية والعقارية، حيث يمنح المشترين الثقة في صحة العقود المبرمة.
• **تشجيع على التوثيق:** يحث المبدأ الأطراف على توثيق عقود البيع والشراء والتأكد من ملكية البائع قبل إتمام الصفقة.
• **تحديد المسؤولية:** يساعد المبدأ في تحديد المسؤولية عن الأضرار التي قد تنشأ عن بطلان عقد البيع، وتحديد الطرف الذي يتحملها.

التطبيقات العملية لمبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه”

يمتد تطبيق مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” إلى العديد من المجالات العملية، ومن أبرزها:

**المعاملات العقارية:** يعتبر هذا المبدأ أساسيًا في صفقات البيع والشراء العقاري، حيث يتم التحقق من ملكية البائع للعقار قبل إتمام الصفقة وتسجيلها.

• **بيع المنقولات:** ينطبق المبدأ أيضًا على بيع المنقولات، مثل السيارات والسلع التجارية، حيث يجب التأكد من ملكية البائع قبل الشراء.
• **الإيجار:** يلزم أن يكون المؤجر مالكًا للعين المؤجرة حتى يتمكن من إبرام عقد إيجار صحيح.
• **الهبة:** يشترط أن يكون الواهب مالكًا للموهوب حتى تنتقل ملكيته إلى الموهوب له.
• **الرهن:** يجب أن يكون الراهن مالكًا للمرهون حتى يتمكن من رهنه ضمانًا لدين.

الآثار المترتبة على مخالفة مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه”

يترتب على مخالفة مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” العديد من الآثار القانونية، ومن أهمها:

• **بطلان العقد:** يعتبر العقد المبرم بين البائع غير المالك والمشتري حسن النية باطلًا، ولا تنتقل الملكية إلى المشتري.
• **استرداد الثمن:** يحق للمشتري حسن النية استرداد الثمن الذي دفعه للبائع غير المالك.
• **المطالبة بالتعويض:** يمكن للمشتري المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة لبطلان العقد، مثل تكاليف التسجيل والرسوم القانونية.
• **المساءلة الجنائية:** في بعض الحالات، قد يتعرض البائع غير المالك للمساءلة الجنائية بتهمة النصب والاحتيال.

كيفية التحقق من ملكية البائع

لتجنب الوقوع ضحية لعمليات النصب والاحتيال، يجب على المشترين اتخاذ بعض الاحتياطات للتحقق من ملكية البائع قبل إتمام الصفقة، ومن أهمها:

• **طلب سند الملكية:** يجب على المشتري طلب سند الملكية من البائع، والتأكد من صحته ومطابقته للشيء المبيع.
• **الاستعانة بخبير قانوني:** يمكن الاستعانة بخبير قانوني لمراجعة سند الملكية والتأكد من صحة الإجراءات القانونية.
• **تسجيل العقد:** ينصح بتسجيل عقد البيع في الجهات المختصة لضمان حقوق المشتري.
• **التحقق من هوية البائع:** يجب التأكد من هوية البائع ومطابقتها للبيانات الموجودة في سند الملكية.

باتباع هذه الاحتياطات، يمكن للمشترين حماية أنفسهم من الوقوع ضحية لعمليات النصب وضمان صحة المعاملات التجارية والعقارية.

وفي ختام هذا المبحث نؤكد أن مبدأ “ففاقد الشيء لا يُعطيه” ركيزة أساسية في القانون المدني، حيث يحمي حقوق المشترين ويضمن استقرار المعاملات التجارية والعقارية.

يلزم أن يكون البائع مالكًا حقيقيًا للشيء المبيع حتى يتمكن من نقله بشكل قانوني، والتسجيل وحده لا يكفي لنقل الملكية.

وعلى الرغم من وجود بعض الاستثناءات على هذا المبدأ، إلا أنه يظل قاعدة عامة تحكم صحة عقود البيع والشراء.

ويجب على المشترين اتخاذ الاحتياطات اللازمة للتحقق من ملكية البائع قبل إتمام الصفقة

لضمان حماية حقوقهم وتجنب الوقوع ضحية لعمليات النصب والاحتيال.

( 2 ) تملك المدعي فرعيا للمساحة محل التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ( أكثر من أربعون عاما ) خلف عن سلف و انتفاء أى وضع يد وحيازة للمدعي أصليا ( المدعي عليه فرعيا )  علي المساحة محل العقد من تاريخ عقده المؤرخ ../../1984 :

حيث الثابت من الحكم رقم … – ….. لسنة 50 ق استئناف عالي مأمورية … برفض دعواه بطلب التسليم المرفوعة منه علي ورثة البائعة له وهو ما يتأكد معه عدم وجود حيازة ووضع يد له من تاريخ عقده عام 1984

وهو ما لا يحق معه طلب طرد المدعي عليه أصليا ( المدعي فرعيا ) وتسلم المساحة  محل العقد منه بعد مرور أكثر من أربعين عاما وتملك المدعي عليه أصليا للمساحة بوضع اليد المكسب خلف عن سلف

حيث كانت وضع يد والده الذي باع له وانتقلت منه الحيازة بصفاتها اليه .

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنه تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من اسباب اكتسابها.

الطعن رقم 136 لسنه 57 ق هيئه عامه جلسة 2/1/1996 س 43 ص 1045

وأنه متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة  التقادم الطويل المكسب  لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه .

نقض مدنى 7/2/1967 – مج محكمة النقض 18- 1- 306 – 47

التقادم الطويل المكسب للملكية

التقادم الطويل المكسب للملكية أحد أهم أسباب كسب الملكية في القانون المدني. وهو وسيلة لاكتساب ملكية العقار أو المنقول بمضي مدة زمنية معينة، بشرط أن تتوافر شروط معينة.

ويهدف هذا النظام إلى تحقيق الاستقرار في المعاملات والحد من النزاعات حول ملكية العقارات والمنقولات. ويعتبر التقادم الطويل من وسائل كسب الملكية الأصلية، أي أنه لا يعتمد على حق سابق للمالك.

شروط التقادم الطويل المكسب للملكية

لكي يتمكن الشخص من كسب ملكية عقار أو منقول بالتقادم الطويل، يجب أن تتوافر الشروط التالية:

• حيازة هادئة ومستمرة: يجب أن تكون حيازة الشخص للعقار أو المنقول هادئة، أي غير منازعة، ومستمرة، أي بدون انقطاع، لمدة زمنية معينة.
• حسن النية: يجب أن يكون   الحائز حسن النية   ، أي أنه يعتقد أنه المالك الحقيقي للعقار أو المنقول.
• مدة الحيازة: تختلف مدة الحيازة المطلوبة لاكتساب الملكية بالتقادم الطويل باختلاف نوع العقار أو المنقول، وحسن نية الحائز، والقانون المطبق.

باختصار، يجب عليك استكشاف كل الفرص المتاحة والعمل بجدية واتفانٍ لتحقيق النجاح في مجال التدوين الإلكتروني، والتطور والتحسين المستمرين سيساعدانك في بناء مدونة قوية وناجحة.

أنواع التقادم الطويل المكسب للملكية

يقسم التقادم الطويل المكسب للملكية إلى نوعين رئيسيين:

1. التقادم الطويل العادي 📌يتطلب هذا النوع من التقادم حيازة العقار أو المنقول لمدة 15 سنة إذا كان الحائز حسن النية، ولمدة 20 سنة إذا كان سيء النية. ويطبق هذا النوع من التقادم على جميع أنواع العقارات والمنقولات.
2. التقادم الطويل الاستثنائي 📌يتطلب هذا النوع من التقادم حيازة العقار أو المنقول لمدة 5 سنوات فقط، بشرط أن يكون الحائز حسن النية وأن يكون لديه سند مكتوب، ولو كان باطلًا، يثبت حقه في العقار أو المنقول. ويطبق هذا النوع من التقادم على العقارات المسجلة فقط.

باعتبار هذه الاستراتيجيات وخطط المحتوى، يمكن أن تزيد من فرص نجاحك في مجال التدوين الإلكتروني وزيادة تأثيرك على الجمهور المستهدف.

آثار التقادم الطويل المكسب للملكية

يترتب على التقادم الطويل المكسب للملكية العديد من الآثار القانونية، ومن أهمها:

• كسب الملكية يصبح الحائز مالكًا للعقار أو المنقول بمجرد انقضاء مدة التقادم المطلوبة، ويكتسب جميع الحقوق المتعلقة بالملكية، مثل حق التصرف والاستغلال والانتفاع.
• انقضاء حق المالك الأصلي ينقضي حق المالك الأصلي في استرداد العقار أو المنقول بمجرد اكتساب الحائز للملكية بالتقادم.
• حماية الملكية المكتسبة بالتقادم تحمي القوانين الملكية المكتسبة بالتقادم، ولا يجوز الطعن فيها إلا في حالات محددة، مثل الغش أو التدليس.

أهمية التقادم الطويل المكسب للملكية

يُعَدّ التقادم الطويل المكسب للملكية نظامًا قانونيًا هامًا، حيث يحقق العديد من الفوائد والمزايا، ومن أهمها:

تحقيق الاستقرار في المعاملات

يساهم التقادم الطويل في تحقيق الاستقرار في المعاملات العقارية والمنقولة، حيث يحد من النزاعات حول ملكية العقارات والمنقولات بعد مضي فترة زمنية معينة. وهذا يساهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري والاقتصادي بشكل عام.

حماية حقوق الحائزين

يحمي التقادم الطويل حقوق الحائزين حسن النية الذين يعتقدون أنهم الملاك الحقيقيين للعقارات أو المنقولات، ويمنحهم فرصة اكتساب الملكية بشكل قانوني بعد مضي فترة زمنية معينة.

وهذا يحقق العدالة ويحمي مصالح الأفراد الذين يعتمدون على العقارات أو المنقولات في حياتهم ومعيشتهم.

تشجيع على استغلال العقارات والمنقولات

يشجع التقادم الطويل على استغلال العقارات والمنقولات بشكل أفضل، حيث يمنح الحائزين حافزًا للحفاظ على العقارات والمنقولات وتطويرها، بدلاً من تركها مهملة ومعرضة للتدهور.

وهذا يساهم في تحسين البيئة العمرانية والاقتصادية.

الحد من النزاعات القضائية

يساهم التقادم الطويل في الحد من النزاعات القضائية حول ملكية العقارات والمنقولات، حيث يحدد فترة زمنية واضحة لاكتساب الملكية، مما يقلل من احتمالية رفع دعاوى قضائية بعد انقضاء هذه الفترة.

ومن خلال تبني هذه الاستراتيجيات والتفاعل الفعّال مع جمهورك، يمكنك بناء مجتمع قوي حول مدونتك وتحقيق النجاح المستدام في مجال التدوين الإلكتروني.

التقادم الطويل في التشريعات العربية

تتضمن التشريعات العربية أحكامًا خاصة بالتقادم الطويل المكسب للملكية، وتختلف هذه الأحكام من دولة إلى أخرى. وعلى سبيل المثال:

• ينص القانون المدني المصري على أن التقادم الطويل العادي يتطلب حيازة العقار لمدة 15 سنة إذا كان الحائز حسن النية، ولمدة 20 سنة إذا كان سيء النية.
• بينما ينص القانون المدني الإماراتي على أن التقادم الطويل العادي يتطلب حيازة العقار لمدة 10 سنوات إذا كان الحائز حسن النية، ولمدة 15 سنة إذا كان سيء النية.

ومن ثم يجب على الأفراد الراغبين في الاستفادة من التقادم الطويل المكسب للملكية الرجوع إلى التشريعات المعمول بها في دولهم لمعرفة الشروط والإجراءات المطلوبة.

التقادم الطويل في الفقه الإسلامي

يعترف الفقه الإسلامي بالتقادم الطويل كوسيلة لاكتساب الملكية، ويطلق عليه اسم “التقادم المكسب”. ويشترط الفقه الإسلامي لثبوت التقادم المكسب توافر الشروط التالية:

• حيازة هادئة ومستمرة: يجب أن تكون حيازة الشخص للعقار أو المنقول هادئة، أي غير منازعة، ومستمرة، أي بدون انقطاع، لمدة زمنية معينة.
• حسن النية: يجب أن يكون الحائز حسن النية، أي أنه يعتقد أنه المالك الحقيقي للعقار أو المنقول.
• مدة الحيازة: يشترط الفقه الإسلامي أن تكون مدة الحيازة طويلة، وتختلف المدة المطلوبة باختلاف المذاهب الفقهية.

ويعتبر التقادم المكسب في الفقه الإسلامي وسيلة لاكتساب ملكية العقارات والأراضي الموات التي لا مالك لها، ولا يطبق على الأموال المغصوبة أو المختلسة.

التقادم الطويل في القانون الدولي الخاص

في حالة النزاعات الدولية حول ملكية العقارات أو المنقولات، يطبق القانون الدولي الخاص قواعد تنازع القوانين لتحديد القانون الواجب التطبيق على مسألة التقادم الطويل.

وعادة ما يتم تطبيق قانون موقع العقار أو المنقول على مسألة التقادم.

باختصار، يمكن أن يكون التواصل مع العلامات التجارية استراتيجية فعّالة لتحقيق النجاح في مجال التدوين الإلكتروني. من خلال الشراكات والتعاون، يمكن لمدونتك أن تصل إلى جمهور أوسع وتحقق نموًا مستدامًا،

حيث يمكن أن يفتح الأبواب للفرص الجديدة ويعزز مصداقية وتأثير مدونتك بشكل كبير. استغل هذه الفرص بشكل إيجابي واستمتع بالنمو والتطور في مجال التدوين الإلكتروني.

الخلاصة: يعتبر التقادم الطويل المكسب للملكية نظامًا قانونيًا هامًا يساهم في تحقيق الاستقرار في المعاملات وحماية حقوق الحائزين. ويشترط لثبوت التقادم الطويل توافر شروط معينة

مثل الحيازة الهادئة والمستمرة وحسن النية ومدة الحيازة المطلوبة. وتختلف أحكام التقادم الطويل باختلاف التشريعات المعمول بها في كل دولة.

ويجب على الأفراد الراغبين في الاستفادة من التقادم الطويل المكسب للملكية الرجوع إلى التشريعات المعمول بها في دولهم لمعرفة الشروط والإجراءات المطلوبة.

كما يجب عليهم توثيق حيازتهم للعقار أو المنقول، والاحتفاظ بالأدلة التي تثبت حسن نيتهم ومدة حيازتهم.

( 3 ) حجية الحكم رقم الحكم رقم … – … لسنة 50 ق استئناف عالي مأمورية ….، القاضي منطوقه بإلغاء الحكم الابتدائي رقم … لسنة 2016 مدني كلي ….  والقضاء مجددا برفض طلب التسليم المقام من المدعي عليه فرعيا الراهن:

وذلك لفصل الحكم في مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي:

 ( عدم ملكية البائعة للمدعي عليه فرعيا الراهن كامل المساحة المبيعة بالعقد حيث أنها تمتلك فقط حصة مشاع قدرها واحد قيراط وواحد عشرون سهما )

وتضمنت حيثيات وأسباب ذلك القضاء التى لا تنفصل عن المنطوق الآتي :

[ الثابت للمحكمة من التقرير المرفق بالدعوي أن البائعة / …. التى باعت كامل المساحة للمستأنف / ….. ( المدعي عليه فرعيا الراهن ) لا تملك في تلك المساحة المباعة سوي ( 1 قيراط و 21 سهم ) فقط ومن ثم تكون البائعة ثد باعت كشريكة علي الشيوع .

ومثل هذا التصرف وفقا للمستقر عليه في أحكام محكمة النقض لا ينفذ في حق الشركاء الأخرين فيما يتعلق بالجزء الزائد علي حصة الشريك المتصرف ويحق لهم أن يرفعوا دعوي بتثبيت ملكيتهم وعدم نفاذ البيع فيما زاد علي حصة الشريك دون انتظار القسمة .

ومن ثم فان دعوي التسليم المستندة لعقد البيع لكامل المساحة محل النزاع الصادر من البائعة (…) التى لا تملك الا قدر بسيط منها تكون قد افتقرت لسند صحيح من القانون والواقع لأنه لا يصح اقامتها علي مال مشاع ]

( مقدم صورة من الحكم بحافظة مستندات )

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق، فإذا تضمنت الأسباب الفصل في أوجه النزاع التي أقيم عليها المنطوق كلها أو بعضها والمتصلة به اتصالاً حتميًا

بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها، فإن الأسباب في هذه الحالة هي المرجع في الوقوف على حقيقة ما فصل فيه الحكم، إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه.

الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة 26/6/2018

والمقرر كذلك:

أن حجية الحكم . تحققها فيما فصل فيه بصفة صريحة أو ضمنية حتمية سواء بمنطوق الحكم أو ما ارتبط به من أسباب ولا يقوم بدونها.

الطعن رقم 9559 لسنة 65 القضائية جلسة 8 من يونيه سنة 2008

حجية الحكم السابق للفصل في مسألة أساسية

يعتبر مبدأ حجية الأحكام من المبادئ الأساسية في النظام القضائي، حيث يهدف إلى تحقيق الاستقرار القانوني ومنع التناقض في الأحكام القضائية.

وتعتبر حجية الحكم السابق للفصل في مسألة أساسية أحد تطبيقات هذا المبدأ، حيث يُلزم القاضي بالتقيد بالحكم السابق الذي فصل في مسألة أساسية في نزاع سابق، وذلك في حال توافر شروط معينة.

تعتبر   حجية الحكم السابق   من الموضوعات الهامة في علم القانون، حيث تتعلق بمدى إلزامية الأحكام القضائية السابقة على القضاة في القضايا اللاحقة.

وتثير هذه المسألة العديد من التساؤلات حول شروط تطبيق الحجية، وحدودها، واستثناءاتها.

شروط حجية الحكم السابق

لتطبيق مبدأ حجية الحكم السابق للفصل في مسألة أساسية، يجب توافر مجموعة من الشروط، أهمها:

1. صدور الحكم السابق من محكمة مختصة: يجب أن يكون الحكم السابق صادرًا من محكمة مختصة بنظر النزاع، وأن يكون قد صدر وفقًا للإجراءات القانونية السليمة.
2. أن يكون الحكم السابق نهائيًا: يجب أن يكون الحكم السابق قد استنفذ جميع طرق الطعن فيه، وأصبح نهائيًا وباتًا.
3. وحدة أطراف النزاع: يشترط لتطبيق الحجية أن يكون أطراف النزاع في القضية الحالية هم نفسهم أطراف النزاع في القضية السابقة، أو خلفائهم القانونيين.
4. وحدة السبب والمحل: يجب أن يكون سبب النزاع ومحله في القضية الحالية هو نفس سبب النزاع ومحله في القضية السابقة.
5. أن يكون الحكم السابق قد فصل في مسألة أساسية: يجب أن يكون الحكم السابق قد فصل في مسألة أساسية ومؤثرة في النزاع، وليست مسألة ثانوية أو فرعية.

الآثار المترتبة على حجية الحكم السابق:

يترتب على تطبيق مبدأ حجية الحكم السابق للفصل في مسألة أساسية مجموعة من الآثار القانونية، أهمها:

1. إلزام القاضي بالتقيد بالحكم السابق  📌 يلتزم القاضي في القضية الحالية بالتقيد بما قضى به الحكم السابق في المسألة الأساسية، ولا يجوز له مخالفة ذلك الحكم أو إعادة النظر فيه.
2. منع الخصوم من إعادة طرح المسألة الأساسية  📌 لا يجوز للخصوم في القضية الحالية إعادة طرح المسألة الأساسية التي فصل فيها الحكم السابق، ويعتبر ذلك طرحًا غير مقبول.
3. تحقيق الاستقرار القانوني  📌 يسهم مبدأ حجية الحكم السابق في تحقيق الاستقرار القانوني ومنع التناقض في الأحكام القضائية، ويحمي حقوق المتقاضين.

وبالتالي، يعتبر مبدأ حجية الحكم السابق للفصل في مسألة أساسية من المبادئ الهامة التي تسهم في تحقيق العدالة وحماية حقوق المتقاضين.

حدود حجية الحكم السابق

على الرغم من أهمية مبدأ حجية الحكم السابق، إلا أن هناك بعض الحدود التي تحكم تطبيقه، أهمها:

• عدم سريان الحجية على المسائل الفرعية تقتصر حجية الحكم السابق على المسألة الأساسية التي فصل فيها، ولا تمتد إلى المسائل الفرعية أو الثانوية التي لم يفصل فيها الحكم بشكل صريح.
• عدم سريان الحجية على الأحكام الباطلة لا تسري حجية الحكم السابق على الأحكام الباطلة التي شابها عيب في الشكل أو الموضوع، أو التي صدرت من محكمة غير مختصة.
• إمكانية تغيير الحكم السابق في حالات استثنائية في بعض الحالات الاستثنائية، يجوز للقاضي تغيير الحكم السابق في المسألة الأساسية، وذلك في حال حدوث تغيير في التشريع أو في الظروف الواقعية التي بني عليها الحكم السابق.

وتلك الحدود تضمن تطبيق مبدأ حجية الحكم السابق بشكل عادل ومنصف، وتحمي حقوق المتقاضين من التعسف في تطبيق هذا المبدأ.

الاستثناءات من حجية الحكم السابق

هناك بعض الاستثناءات التي تخرج عن مبدأ حجية الحكم السابق، ولا يلتزم القاضي فيها بالتقيد بالحكم السابق، أهمها:

• تغيير التشريع إذا طرأ تغيير على التشريع بعد صدور الحكم السابق، بحيث أصبح الحكم السابق مخالفًا للتشريع الجديد، فلا يلتزم القاضي بتطبيقه بشرط أن ينص علي تطبيقه بأثر رجعي أو صدر حكم بعدم دستورية النص.
• ظهور مستندات جديدة إذا ظهرت مستندات جديدة بعد صدور الحكم السابق، وكان من شأنها تغيير وجه الرأي في الدعوى، فلا يلتزم القاضي بتطبيق الحكم السابق بشرط أن يكون ذلك وفقا لطعن الالتماس باعادة النظر بشأن ظهور مستند جديد 
• الغش والتدليس إذا ثبت أن الحكم السابق صدر بناءً على غش أو تدليس من أحد الخصوم، فلا يلتزم القاضي بتطبيقه بشرط الالتماس أولا لهذا السبب وفي الميعاد خلال 40 يوما من انكشاف الغش .

تلك الاستثناءات تضمن تحقيق العدالة في الحالات التي يتعارض فيها تطبيق مبدأ حجية الحكم السابق مع مصلحة العدالة.

أهمية حجية الحكم السابق في النظام القضائي

تعتبر حجية الحكم السابق ركيزة أساسية في النظام القضائي، ولها أهمية كبيرة في تحقيق العدالة والاستقرار القانوني. إليك بعض أهم جوانبها:

• 👈  منع التناقض في الأحكام : تضمن حجية الحكم السابق عدم صدور أحكام متناقضة في نفس المسألة، مما يحافظ على هيبة القضاء ويزيد من ثقة الجمهور فيه.
• 👈  حماية حقوق المتقاضين : تسهم حجية الحكم السابق في حماية حقوق المتقاضين، حيث تمنع إعادة الخصومة في نفس المسألة، وتضمن استقرار المراكز القانونية.
• 👈  تحقيق العدالة الناجزة : يساعد مبدأ حجية الحكم السابق في تحقيق العدالة الناجزة، حيث يمنع إطالة أمد التقاضي وتكرار الخصومة في نفس المسألة.
• 👈  تعزيز كفاءة النظام القضائي : يساهم مبدأ حجية الحكم السابق في تعزيز كفاءة النظام القضائي، حيث يقلل من عدد القضايا المعروضة على المحاكم، ويتيح للقضاة التركيز على القضايا الجديدة.

وبالتالي، فإن حجية الحكم السابق ليست مجرد قاعدة قانونية، بل هي مبدأ أساسي يحقق التوازن بين مصلحة الفرد في التقاضي ومصلحة المجتمع في تحقيق الاستقرار القانوني.

تطبيقات عملية لحجية الحكم السابق

تتعدد تطبيقات مبدأ حجية الحكم السابق في مختلف فروع القانون، إليك بعض الأمثلة:

1. في قانون الأحوال الشخصية : إذا صدر حكم بالطلاق بين زوجين، فلا يجوز لهما الزواج مرة أخرى إلا بعد انقضاء عدّة المطلقة، حتى لو أرادا الرجوع عن الطلاق.
2. في قانون المعاملات المدنية : إذا صدر حكم نهائي بثبوت ملكية عقار لشخص معين، فلا يجوز لأي شخص آخر الادعاء بملكية هذا العقار، إلا إذا طرأت مستجدات تستدعي إعادة النظر في الحكم.
3. في قانون العقوبات : إذا صدر حكم ببراءة متهم من جريمة معينة، فلا يجوز محاكمته مرة أخرى عن نفس الجريمة، ولو ظهرت أدلة جديدة ضده.

تلك الأمثلة توضح أهمية مبدأ حجية الحكم السابق في تحقيق الاستقرار القانوني ومنع التناقض في الأحكام القضائية.

( 4 ) رفض الدعوي الأصلية بطرد المدعي عليه :

من المستقر عليه أن مقصود الغصب هو انعدام سند الحيازة و هو لا يغير بذلك إلا إذا تجرد وضع اليد من الاستناد إلى سبب قانوني له شكله في تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع

وقد قضت محكمة النقض أن الغصب مقصودة تجرد وضع اليد من الاستناد إلى سند قانوني يبرر يد الحائز على العقار

وأن عمل الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعية في الدعوى يخضع لتقديرها ولها سلطة الأخذ بما انتهى إليه محمولا على أسبابه متى اقتنعت بكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بني عليها،

الطعن رقم 3700 لسنة 59 ق

وحيث الثابت أنه بيد المدعي عليه أصليا ( المدعي فرعيا ) سند مشروع فلا يجوز طرده للغصب وبيان ذلك  :

1. المدعي عليه يمتلك مساحة قدرها واحد فدان و ثمانية قيراط ضمن المساحة محل عقد المدعي بالشراء من والده الذي تملكها مشاع بالميراث و البائعة للمدعي أصليا باعت له ما يزيد عن حصتها المشاع البالغ قدرها فقط واحد قيراط وواحد عشرون سهما من اجمالي المساحة محل العقد ومن ثم باعت ما لا تملك ويكون هذا البيع غير نافذ في حق والد المدعي عليه وفقا لأحكام المشاع في حصة والده فان طلب المدعي أصليا بطرده يكون علي غير سند في تلك المساحة.
2. تملك المدعي عليه أصليا المساحة بالعقد البالغ بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ( أربعون عاما ) خلف عن سلف بعناصر الحيازة الهادئة الظاهرة المستمرة دون انقطاع لا سيما وان المدعي أصليا وكما ثابت بالمستندات لم يتسلم المساحة محل عقده ولم يحوزها ولم يضع اليد عليها من تاريخ العقد المؤرخ ../../1984 .

الأمر الذي يتبين منه ووفقا للواقع والقانون انتفاء سبب الدعوي بالطرد للمساحة محل التداعي البلغ قدرها ( واحد فدان و تسعة قيراط و ثلاثة وعشرون سهم )

ووجود سبب مشروع وصحيح للمدعي عليه أصليا في حيازة المساحة ووضع اليد عليها مما يتعين معه رفض الدعوي الأصلية .

ذلك أنه من المستقر عليه :

أن مقصود الغصب هو  انعدام سند الحيازة  و هو لا يغير بذلك إلا إذا تجرد وضع اليد من الاستناد إلى سبب قانوني له شكله في تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع.

( 5 ) سقوط حق المدعي أصليا في إقامة الدعوى بالتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة ٣٧٤ من القانون المدني لإقامتها بعد مضي أكثر من خمس عشرة سنة على تاريخ عقده المؤرخ 15/7/1984:

المقرر في قضاء محكمة النقض :

أن مؤدي نص المادة ٣٧٤ من القانون المدني أن مدة التقادم خمس عشرة سنة ميلادية وهذه المدة تسري بالنسبة لكل التزام لم ينص القانون في خصوصه على مدة أخرى

وأن عدم استعمال صاحب الحق له يسقط هذا الحق شخصياً أو عينياً بانقضاء تلك المدة التي تبدأ من تاريخ نشوئه طالما لم يقم مانع يحول دون استعماله.

الطعن رقم 8618 لسنة 83 جلسة 5 /3/2023

ومن ثم وحيث أن المدعي أصليا اقام دعواه الأصلية الراهنة بالطرد واستلام محل عقد البيع سنده بعد مرور  أربعون عاما من تاريخ عقده المؤرخ 15/7/1984 ولم ينقطع التقادم فان دعواه تكون قد سقطت بالتقادم المسقط .

سقوط الحق في رفع الدعوي بالتقادم المسقط 15 سنة

يعتبر التقادم المسقط أحد أهم الدفوع القانونية التي لها دور حاسم في استقرار المعاملات القانونية وحماية الحقوق ، ويُقصد بالتقادم المسقط انقضاء الحق بانقضاء مدة معينة، بحيث يسقط الحق ويصبح غير قابل للتنفيذ قضائيًا بمضي تلك المدة

ويكون  التقادم المسقط  طويلًا إذا كانت المدة المحددة لانقضاء الحق 15 سنة.

يهدف التقادم المسقط إلى تحقيق الاستقرار في المعاملات القانونية وحماية الحقوق من الضياع بسبب مرور الزمن، فعندما يمضي وقت طويل على نشوء الحق دون أن يطالب به صاحبه

فإن ذلك يُفقد الحق مشروعيته ويصبح غير قابل للتنفيذ، ويضمن التقادم المسقط أيضًا عدم بقاء الحقوق معلقة إلى أجل غير مسمى، مما يسهل على الأفراد والمؤسسات تنظيم شؤونهم القانونية والمالية.

أساس التقادم المسقط

يستند التقادم المسقط إلى مبدأين أساسيين هما:

مبدأ استقرار المعاملات القانونية: يهدف هذا المبدأ إلى تحقيق الاستقرار في المعاملات القانونية وحماية الحقوق من عدم اليقين والتذبذب، فبمرور الزمن، تصبح الأدلة والبراهين أقل وضوحًا، مما يجعل من الصعب إثبات الحقوق والبت في النزاعات بشكل عادل.

مبدأ حماية المدين من التقاضي المتأخر: يهدف هذا المبدأ إلى حماية المدين من التقاضي المتأخر والمفاجئ، فبمرور الزمن، قد يتعرض المدين لضياع الأدلة أو نسيان التفاصيل المتعلقة بالدين، مما يجعله في موقف ضعيف عند مواجهة الدعوى القضائية.

بالإضافة إلى هذين المبدأين، فإن التقادم المسقط يرتبط أيضًا بمفهوم “الحيازة” في القانون، حيث إن الحيازة المستمرة للشيء لمدة معينة، دون اعتراض من أحد، تُكسِب الحائز ملكية ذلك الشيء.

شروط التقادم المسقط

حتى يقع الحق بالتقادم المسقط، يجب توافر شروط معينة، وهي:

1. وجود حق قابل للتقادم 📌لا تسقط بالتقادم الحقوق غير القابلة للتصرف، مثل حق الملكية وحقوق الشخصية.
2. انقضاء المدة المحددة قانونًا 📌يجب أن تنقضي المدة المحددة قانونًا لسقوط الحق بالتقادم، وفي حالة التقادم الطويل المسقط، تكون هذه المدة 15 سنة.
3. عدم المطالبة بالحق خلال المدة المحددة 📌يجب ألا يطالب صاحب الحق بحقه خلال المدة المحددة قانونًا، فإذا طالب به، ولو مرة واحدة، فإن التقادم يتوقف ويبدأ من جديد.

إذا توافرت هذه الشروط الثلاثة، فإن الحق يسقط بالتقادم المسقط ويصبح غير قابل للتنفيذ قضائيًا.

آثار التقادم المسقط

يترتب على سقوط الحق بالتقادم المسقط آثار قانونية هامة، وهي:

• انقضاء الحق يفقد صاحب الحق حقه في المطالبة به قضائيًا، ويصبح الحق غير قابل للتنفيذ.
• تحرير المدين يتحرر المدين من التزامه تجاه الدائن، ولا يكون ملزمًا بأداء الدين أو الوفاء بالالتزام.
• كسب الحيازة إذا كان الحق يتعلق بملك شيء مادي، فإن الحائز له لمدة 15 سنة يكسب ملكيته بالتقادم المسقط.

وتعتبر هذه الآثار ملزمة لجميع الأطراف، ولا يجوز للقاضي أن يحكم بالحق الذي سقط بالتقادم المسقط، حتى ولو أقر به المدين.

تطبيقات التقادم المسقط الطويل

يسري التقادم المسقط الطويل على العديد من الحقوق، ومن أهم تطبيقاته:

حقوق الملكية: يسقط الحق في استرداد ملكية العقار أو المنقول الذي تم الاستيلاء عليه بغير حق، بالتقادم المسقط الطويل، إذا انقضت مدة 15 سنة من تاريخ الاستيلاء، دون أن يطالب المالك باسترداد ملكيته.

الدعاوى العينية العقارية: تسقط الدعاوى العينية العقارية، مثل دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، ودعوى استحقاق العقار، ودعوى رفع اليد، بالتقادم المسقط الطويل، إذا انقضت مدة 15 سنة من تاريخ نشوء الحق.

الدعاوى الشخصية: تسقط الدعاوى الشخصية، مثل دعوى المطالبة بدين، ودعوى التعويض عن الضرر، بالتقادم المسقط الطويل، إذا انقضت مدة 15 سنة من تاريخ نشوء الحق.

وتجدر الإشارة إلى أن التقادم المسقط الطويل لا يسري على الحقوق المتعلقة بالأحوال الشخصية، مثل الحق في النسب والنفقة والولاية، ولا يسري أيضًا على الحقوق المتعلقة بالنظام العام والآداب.

وقف وانقطاع التقادم المسقط

يمكن أن يتوقف أو ينقطع سريان التقادم المسقط في حالات معينة، مما يؤدي إلى عدم انقضاء الحق، ومن أهم أسباب وقف وانقطاع التقادم:

1. القوة القاهرة: إذا حال مانع قهري، مثل الكوارث الطبيعية والحروب، دون صاحب الحق من المطالبة بحقه، فإن التقادم يتوقف.
2. طلب الحق: إذا طالب صاحب الحق بحقه، ولو مرة واحدة، خلال مدة التقادم، فإن التقادم ينقطع ويبدأ من جديد.
3. الإقرار بالحق: إذا أقر المدين بالحق، ولو مرة واحدة، خلال مدة التقادم، فإن التقادم ينقطع ويبدأ من جديد.
4. رفع الدعوى: إذا رفع صاحب الحق دعوى قضائية للمطالبة بحقه، فإن التقادم ينقطع ويبدأ من جديد.

وعندما يتوقف أو ينقطع سريان التقادم، فإن المدة السابقة لا تُحتسب، وتبدأ مدة التقادم الجديدة من تاريخ زوال سبب الوقف أو الانقطاع.

أهمية التقادم المسقط في النظام القانوني

يؤدي التقادم المسقط دورًا هامًا في النظام القانوني، حيث يسهم في تحقيق العديد من الأهداف، ومن أهمها:

• استقرار المعاملات القانونية: يضمن التقادم المسقط استقرار المعاملات القانونية، ويمنع إعادة فتح النزاعات القديمة بعد مرور الزمن، مما يحمي الحقوق ويحقق الأمن القانوني.
• حماية المدين: يحمي التقادم المسقط المدين من التقاضي المتأخر والمفاجئ، ويضمن عدم بقاء الدين معلقًا إلى أجل غير مسمى.
• تحقيق العدالة: يسهم التقادم المسقط في تحقيق العدالة، حيث يمنع إقامة الدعاوى التي يصعب إثباتها بسبب مرور الزمن وتلاشي الأدلة.
• تشجيع على المطالبة بالحقوق: يشجع التقادم المسقط الأفراد على المطالبة بحقوقهم في الوقت المناسب، ويمنع تراكم الديون والنزاعات.

وبفضل هذه الأهداف، يعتبر التقادم المسقط ركيزة أساسية في النظام القانوني، ويضمن تحقيق التوازن بين حماية الحقوق وتحقيق الاستقرار في المعاملات القانونية.

وفي ختام هذا المبحث: يُعتبر التقادم المسقط الطويل أداة قانونية هامة تسهم في تحقيق الاستقرار في المعاملات القانونية وحماية الحقوق من الضياع بسبب مرور الزمن.

ومن خلال فهم شروط وآثار التقادم المسقط، يمكن للأفراد والمؤسسات تنظيم شؤونهم القانونية والمالية بكفاءة، وضمان عدم تعرضهم للتقاضي المتأخر أو فقدان حقوقهم المشروعة.

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة …….. الابتدائية الدائرة (   ) مدني كلي الكائن مقرها شارع ….. بمدينة ….. وذلك بالجلسة المنعقدة علنا يوم … الموافق .. / .. / 2024 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

• أولا : قبول الدعوي الفرعية شكلا
• ثانيا: في موضوع الدعوي الفرعية:

بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ../../1984 فيما زاد عن حصة البائعة البالغ قدرها ( واحد قيراط و واحد عشرون سهما مشاع ) وذلك في حصة والد المدعي فرعيا البالغ قدرها ( واحد فدان وثانية قراريط مشاع )

• ثالثا : في الدعوي الأصلية :

1- برفضها لوجود سند مشروع للمدعي عليه في وضع اليد علي مساحة التداعي بالشراء من والده بعقد البيع المؤرخ ../ .. / 2003 التى الت له بالميراث مشاع

و بتملك المدعي عليه أصليا المساحة محل التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية خلف عن سلف أكثر من اربعون عاما وانتفاء أى حيازة ووضع يد للمدعي أصليا طوال تلك المدة .

2- سقوط حق المدعي أصليا في إقامة الدعوى الأصلية بالتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة ٣٧٤ من القانون المدني لإقامتها بعد مضي أكثر من خمس عشرة سنة على تاريخ عقده المؤرخ ../../1984

مع الزام المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدعويين الأصلية والفرعية .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،

الدعوي الفرعية عن الدعوي الأصلية وفقا لقانون المرافعات

نص قانون المرافعات علي  الطلب العارض  أثناء نظر الدعوي الأصلية وهذا الطلب العارض حينما يوجه من المدعي يكون طلبا مضافا الى الطلبات الأصلية ، وحينما يوجه من المدعي عليه يكون دعوي فرعية عن الدعوي الأصلية.

في إطار سير الدعاوى القضائية، تظهر أحياناً دعاوى تتفرع عن الدعوى الأصلية، ترتبط بها ارتباطاً وثيقاً، وتُعرف هذه الدعاوى بالدعاوى الفرعية.

وتأتي هذه الدعاوى كنتيجة لظروف معينة تطرأ أثناء سير الدعوى الأصلية، مما يستدعي إقامة دعوى جديدة تتعلق بها وتتفرع منها. وتنظيم آلية إقامة الدعاوى الفرعية وضمان سيرها بشكل عادل ومنظم وفقاً لقانون المرافعات، بما يحقق العدالة ويحفظ حقوق جميع الأطراف.

تعتبر الدعوى الفرعية أداة قانونية هامة لضمان تحقيق العدالة وحماية حقوق المتقاضين، حيث تسمح للأطراف بإثارة مسائل جديدة ذات صلة بالدعوى الأصلية دون الحاجة لبدء إجراءات قضائية منفصلة.

وتساهم في توفير الوقت والجهد والتكاليف على أطراف الدعوى، بالإضافة إلى ضمان توحيد الإجراءات القضائية وتجنب التضارب في الأحكام.

وتختلف طبيعة الدعاوى الفرعية وفقاً للظروف والمسائل التي تثيرها، وتشمل أنواعاً مختلفة، مثل دعاوى الضمان ودعاوى التدخل ودعاوى  المقاصة .

شروط إقامة الدعوى الفرعية

تخضع إقامة الدعوى الفرعية لمجموعة من الشروط التي يجب توافرها لضمان سلامة الإجراءات وتحقيق العدالة. وتتنوع هذه الشروط وفقاً لنوع الدعوى الفرعية

وتشمل بشكل عام ما يلي:

• وجود دعوى أصلية قائمة: يجب أن تكون هناك دعوى أصلية منظورة أمام المحكمة، وتكون الدعوى الفرعية مرتبطة بها ارتباطاً وثيقاً.
  الارتباط بالدعوى الأصلية: يجب أن يكون موضوع الدعوى الفرعية متصلاً بموضوع الدعوى الأصلية، وأن يكون له تأثير على سيرها أو على الحكم فيها.
• الأهلية والمصلحة: يجب أن يكون لرافع الدعوى الفرعية الأهلية والمصلحة في إقامتها، وأن يكون له حق قانوني في المطالبة بالحقوق التي يطالب بها في الدعوى الفرعية.
• الاختصاص: يجب أن تكون المحكمة التي تنظر الدعوى الأصلية مختصة بنظر الدعوى الفرعية، وفقاً لقواعد الاختصاص النوعي والمحلي.

بالإضافة إلى هذه الشروط العامة، قد توجد شروط خاصة بكل نوع من أنواع الدعاوى الفرعية، مثل شروط دعاوى الضمان وشروط دعاوى التدخل وشروط دعاوى المقاصة.

أنواع الدعاوى الفرعية

تتنوع الدعاوى الفرعية وفقاً للظروف والمسائل التي تثيرها، ويمكن تصنيفها إلى الأنواع التالية:

1. دعوى الضمان 📌تُقام دعوى الضمان عندما يطلب المدعى عليه من شخص آخر أن يضمنه في حالة خسارته الدعوى الأصلية  ويحدث ذلك عادةً عندما يكون الشخص الذي يُطلب منه الضمان مسؤولاً عن الضرر الذي لحق بالمدعي، أو عندما يكون ملتزماً بتعويض المدعى عليه في حالة خسارته.
2. دعوى التدخل 📌تُقام دعوى التدخل عندما يرغب شخص ليس طرفاً في الدعوى الأصلية في التدخل فيها، وذلك للدفاع عن مصلحة ذات صلة بموضوع الدعوى. ويحدث ذلك عادةً عندما يكون للشخص مصلحة قانونية أو مادية في نتيجة الدعوى الأصلية.
3. دعوى المقاصة 📌تُقام دعوى المقاصة عندما يكون للمدعى عليه دين على المدعي، ويرغب في مقاصة هذا الدين بالدين الذي يطالبه به المدعي في الدعوى الأصلية. ويحدث ذلك عادةً عندما يكون الدينان متماثلين في النوع والجودة والاستحقاق.

وتختلف إجراءات كل نوع من أنواع الدعاوى الفرعية وفقاً للتشريعات والقوانين المعمول بها في كل دولة، ولكنها جميعاً تهدف إلى ضمان سير الدعاوى بشكل عادل ومنظم، وتحقيق العدالة وحماية حقوق جميع الأطراف.

إجراءات رفع الدعوى الفرعية

تتبع إجراءات رفع الدعوى الفرعية نفس الإجراءات المتبعة في رفع الدعوى الأصلية، مع بعض الاختلافات البسيطة. وتشمل هذه الإجراءات بشكل عام ما يلي:

• تقديم صحيفة الدعوى يجب على رافع الدعوى الفرعية تقديم صحيفة الدعوى إلى قلم كتاب المحكمة التي تنظر الدعوى الأصلية، وتتضمن الصحيفة بيانات رافع الدعوى والخصوم وموضوع الدعوى وأسانيدها.
• إعلان الخصوم يتم إعلان الخصوم بصحيفة الدعوى، وذلك لإعلامهم بموضوع الدعوى وتمكينهم من الدفاع عن حقوقهم.
• جلسات المحاكمة تعقد المحكمة جلسات للنظر في الدعوى الفرعية، وتستمع إلى أقوال الشهود ومرافعات الخصوم، وتقوم بإصدار حكم فيها.

ويجب على رافع الدعوى الفرعية الالتزام بالإجراءات القانونية المقررة، وتقديم المستندات والأدلة التي تثبت صحة دعواه، وذلك لضمان نجاح دعواه وحصوله على حقوقه.

أثر الحكم في الدعوى الفرعية

يختلف أثر الحكم في الدعوى الفرعية وفقاً لنوع الدعوى والمسائل التي تم الفصل فيها. وبشكل عام، يمكن أن يكون للحكم في الدعوى الفرعية الآثار التالية:

1. تأثير على الحكم في الدعوى الأصلية 📌قد يؤثر الحكم في الدعوى الفرعية على الحكم في الدعوى الأصلية، خاصةً إذا كان موضوع الدعوى الفرعية مرتبطاً بشكل وثيق بموضوع الدعوى الأصلية.
2. إنشاء حقوق والتزامات جديدة 📌قد يؤدي الحكم في الدعوى الفرعية إلى إنشاء حقوق والتزامات جديدة للأطراف، خاصةً في دعاوى الضمان ودعاوى التدخل.
3. حجية الأمر المقضي به 📌يعتبر الحكم في الدعوى الفرعية حجة على أطراف الدعوى في أي نزاع مستقبلي يتعلق بنفس الموضوع.

ويجب على أطراف الدعوى الفرعية احترام الحكم الصادر فيها، والتقيد بما جاء فيه من حقوق والتزامات، وذلك لضمان تحقيق العدالة واستقرار المراكز القانونية.

أمثلة على الدعاوى الفرعية

لتوضيح مفهوم الدعاوى الفرعية بشكل عملي، إليك بعض الأمثلة الشائعة:

• مثال على دعوى الضمان يقوم شخص بشراء سيارة مستعملة من معرض سيارات، وبعد فترة يكتشف أن السيارة مسروقة، فيقوم مالك السيارة الأصلي برفع دعوى عليه لاسترداد السيارة. في هذه الحالة، يمكن لمشتري السيارة أن يرفع دعوى ضمان ضد معرض السيارات، يطالبه فيها بتعويضه في حالة خسارته الدعوى الأصلية.
• مثال على دعوى التدخل يقوم شخص برفع دعوى ضد شركة تأمين للحصول على تعويض عن حادث سيارة، وفي هذه الحالة، يمكن لشركة التأمين التي قامت بتأمين الطرف الآخر في الحادث أن تتدخل في الدعوى للدفاع عن مصالحها، وذلك لأنها قد تكون ملزمة بدفع التعويض في حالة خسارة شركة التأمين الأولى للدعوى.
• مثال على دعوى المقاصة يقوم شخص برفع دعوى ضد آخر يطالبه فيها بمبلغ مالي، وفي هذه الحالة، يمكن للمدعى عليه أن يرفع دعوى مقاصة ضد المدعي، إذا كان للمدعى عليه دين على المدعي يماثل الدين الذي يطالبه به المدعي في الدعوى الأصلية.

مزايا وعيوب الدعاوى الفرعية

دعوى التسليم من الدعاوى الشائعة في المنازعات العقارية

تعتبر  دعوى التسليم من الدعاوى الشائعة في المنازعات العقارية، حيث يلجأ إليها المدعي عندما يطالب بتسليمه عقارًا يعتقد أنه يمتلكه أو له حق فيه.

إلا أن هذه الدعوى قد تواجه عقبة قانونية في حالة العقارات المشاعة، أي العقارات التي يملكها أكثر من شخص بنسب مختلفة. ففي هذه الحالة، يثار التساؤل حول جواز رفع دعوى التسليم على عقار مشاع

وما هي الشروط والضوابط التي تحكم هذه المسألة.

تتعلق إشكالية جواز رفع دعوى التسليم على عقار مشاع بجوهر مفهوم الشيوع ذاته، حيث يشير إلى حالة الملكية المشتركة لعقار بين عدة أشخاص، بحيث يكون لكل منهم حصة شائعة في العقار.

ويعني هذا أن لكل شريك الحق في الانتفاع بالعقار كله بنسبة حصته، وليس له الحق في تخصيص جزء معين من العقار لنفسه دون موافقة باقي الشركاء.

مفهوم الشيوع وأثره على دعوى التسليم

يتمثل مفهوم الشيوع في حالة الملكية المشتركة لعقار بين عدة أشخاص، بحيث يكون لكل منهم حصة شائعة في العقار، أي نسبة مئوية محددة.

ويعني هذا أن لكل شريك الحق في الانتفاع بالعقار كله بنسبة حصته، وليس له الحق في تخصيص جزء معين من العقار لنفسه دون موافقة باقي الشركاء.

وينتج عن هذا المفهوم أثر كبير على دعوى التسليم، حيث لا يجوز لأحد الشركاء أن يرفع دعوى تسليم على كامل العقار المشاع، لأنه ليس المالك الوحيد للعقار.

فلكل شريك الحق في البقاء في العقار بنسبة حصته، ولا يمكن إجباره على الخروج منه إلا بموجب اتفاق أو حكم قضائي.

ومن ثم، نؤكد على سيادة حكم القانون في معالجة تصرفات الشريك في المال المشاع ، فلا يجوز للشريك التصرف في حصة تزيد عن حصته دون موافقة باقي الشركاء ، وإلا كان تصرفه باطلا غير نافذ في حقهم.

فلا يحق له التعدي علي حصة أى شريك معه في المال الشائع وذلك حمايةً لحقوق الشركاء الآخرين ومنعاً لتعدي أحدهم على حقوقهم.

الأسئلة الشائعة حول بيع المال الشائع فى القانون المدني والملكية العقارية

في ختام الدراسة البحثية لموضوع بيع المال الشائع يتبين أنها عملية قانونية دقيقة تتطلب فهمًا عميقًا لأحكام القانون المدني المصري.

ومن خلال الالتزام بالشروط القانونية وتسجيل العقود، يمكن ضمان نقل الملكية بشكل عادل وحماية حقوق الشركاء.

لذلك، نوصي الشركاء باللجوء إلى محامي مختص لتجنب الأخطاء القانونية وضمان استقرار المعاملات.

شاركنا رأيك أو استشر محاميا بمكتبنا لتوضيح أي استفسار قانوني!

وفي الأخير أتمني أن أكون قد وفقت في بيان حكم القانون عن بيع الشريك مشاعا لحصة تزيد عن حصته القانونية ، ومع خالص تحياتي وتقديري / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

? تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

?? اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

?? راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

?? البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

?? العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

?? ?? أرسل استشارتك الآن عبر نموذج  التواصل .

?? مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

?? خدماتنا القانونية :

1?? الأفراد والعائلات:

• تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.
• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2?? الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3?? خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

?? لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

? خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية

? تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف

? التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة

? تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية

?? اشترك للحصول على  دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

?? استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”