دعوى صحة التعاقد بعقد البيع لا تسقط | مبادئ محكمة النقض 2025

دعوى صحة التعاقد بعقد البيع والمسماة أيضا دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا تسقط بالتقادم وهو مبدأ من أهم المبادئ القانونية الراسخة في القضاء ، والتي أقرتها محكمة النقض في العديد من أحكامها المبدئية.

ففي حكمها الصادر في جلسة 15 من يناير سنة 1992 بالطعن رقم 1473 لسنة 57 قضائية، أكدت المحكمة العليا أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى يُعد التزاماً مؤيداً لا يسقط بمرور الزمن.

ومن ثم، فإن دعوى صحة التعاقد في القانون هي ضمانة أساسية لحماية حقوق المتعاقدين، خاصة في المعاملات العقارية والملكية العقارية.

وقد استقر قضاء محكمة النقض المصرية على أن هذه الدعوى تهدف إلى حماية المشتري من تعرض البائع أو ورثته، مما يجعلها دعوى موضوعية لا تتأثر بأحكام  التقادم المسقط للدعاوى .

وتبرز أهمية هذا المبدأ القانوني في كونه يوفر الأمان القانوني للمتعاملين في السوق العقاري، ويضمن استقرار المعاملات المدنية.

كما يُعتبر ضمان عدم التعرض في القانون المدني من الالتزامات الجوهرية التي تنشأ بمجرد انعقاد عقد البيع، والتي تنتقل من البائع إلى ورثته دون أن تتأثر بمرور الوقت أو قعود المشتري عن رفع دعواه.

في هذا البحث نتدارس دعوى صحة التعاقد على ضوء النصوص القانونية في القانون المدني والشهر العقاري وأحكام محكمة النقض الحديثة، مع الاجابة القانونية على أهم الأسئلة المتكررة عن تلك الدعوى.

أحكام النقض الحديثة عن دعوى صحة التعاقد بعقد البيع (2020-2025)

الحكم الأول: دعوى صحة العقد تقبل التجزئة (2020)

الطعن رقم 4836 لسنة 73 قضائية – جلسة 6 ديسمبر 2020

المبدأ المقرر: “دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تقبل التجزئة، ومن ثم يصح العقد لمن لم يطعن فيه ولا يصح لمن طعن فيه وثبت تزويره”.

الحيثيات الرئيسية:

• موضوع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مما يقبل التجزئة بطبيعته.
• لا يجوز للمحكمة أن تقضى ببطلان عقد البيع برمته أو برفض الدعوى.
• يصح العقد لمن لم يطعن فيه ولا يصح لمن طعن فيه وثبت تزويره.

الحكم الثاني: ماهية دعوى صحة التعاقد (2021)

الطعن رقم 4394 لسنة 87 قضائية – جلسة 20 ديسمبر 2021

المبدأ المقرر: “الدعوى بصحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ونفاذه في مواجهة البائع”.

الشروط المطلوبة:

• أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية.
• يجب أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ويتحقق من استيفائه للشروط اللازمة.
• وجوب تحقق المحكمة من تعلق الخلاف بالتزام مؤثر في أركان البيع وشروطه الأساسية.

الحكم الثالث: اختصام البائع للبائع (2023)

الطعنان رقما 2629، 2632 لسنة 73 قضائية – مايو 2023

المبدأ المقرر: “للمشترى أن يختصم في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع البائع للبائع ليطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد الصادر منه إلى البائع”.

الشروط المطلوبة:

• ثبوت ملكية البائع للعين بأي طريق من طرق اكتساب الملكية.
• إمكانية انتقال الملكية للمشترى الثاني أو الثالث.

الحكم الرابع: حجية الأمر المقضي (2020)

حكم حديث صدر في فبراير 2020

المبدأ المقرر: “لا يجوز إعمال شرط حق الرجوع في البيع الوارد بالعقد طالما صدر حكم بصحته ونفاذه”.

الحيثيات المهمة:

• متى قضى بصحة ونفاذ العقد وأصبح هذا الحكم نهائياً فإنه يحوز حجية الأمر المقضي.
• يمنع الخصوم أنفسهم أو خلفهم من التنازع في هذه المسألة بدعوى أخرى.

الحكم الخامس: صحة التوقيع ونقل الحيازة (2024)

حكم صدر في أبريل 2024

المبدأ الجديد: “الحكم الصادر فى دعوى صحة التوقيع على عقد البيع لا يصلح لنقل الحيازة للمشترى”.

القواعد المستحدثة:

• نقل الحيازة بناء على حكم صحة التوقيع خطأ فى تطبيق القانون.
• يجب التفريق بين دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ العقد.

أحكام انتقال الملكية بالتسجيل (2024)

القاعدة رقم 1: شروط انتقال الملكية

“لا يكفى لنقل الملكية تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ما لم يصدر حكم بذلك ويؤشر به وفقا للمادتين 15، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946”.

القاعدة رقم 2: أثر عدم التسجيل

“اذا لم يسجل المشترى  عقد البيع  تبقى الملكية للبائع وينتقل منه الى ورثته”.

القاعدة رقم 3: عدم سقوط دعوى صحة النفاذ

“دعوى صحة ونفاذ البيع لا تتقادم” وهي من الدعاوى التي يحميها القانون من السقوط بالتقادم.

أحكام متخصصة حديثة

حكم بشأن الأراضي الصحراوية (2021)

الطعن رقم 4394 لسنة 87 قضائية – ديسمبر 2021

المبدأ: “إلزام المتصرف إليهم في الأراضي الخاضعة لقانون 143 لسنة 1981 بأداء قيمة المرافق العامة لا يترتب عليه البطلان أو عدم نفاذ العقد حال عدم سداد تلك القيمة”.

حكم بشأن التسجيل الهامشي (2021)

قاعدة حديثة: “يجب التأشير على هامش الصحيفة المشهرة بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً حتى يكون نافذا فى حق الغير”.

هذه الأحكام الحديثة تُظهر تطور قضاء محكمة النقض المصرية وتأكيدها على المبادئ الراسخة في دعاوى صحة التعاقد، مع إدخال تفسيرات جديدة تواكب التطورات القانونية والعملية المعاصرة.

جدول بأهم أحكام النقض في دعوى صحة التعاقد بعقد البيع

طعن النقض بعدم سقوط دعوى صحة التعاقد

موجز مبادئ الطعن:

• ✍️ قبول المشترى للبيع يغنى عن توقيعه .
• ✍️ التزام البائع بضمان عدم التعرض . مؤداه .
• ✍️ دفع المشترى كامل الثمن إلى البائع وتسلم عقد البيع منه وإقامته عليه الدعوى بصحته ونفاذه . مؤداه . قبول المشترى للبيع يغنى عن توقيعه على العقد .
• ✍️الوارث حكمه حكم المورث بالنسبة للتصرف الصادر من الأخير . الاستثناء . أن يطعن على التصرف بإخفائه وصية أو صدوره فى مرض الموت . تقدير أدلة الصورية يستقل به قاضى الموضوع .
• ✍️ قضاء الحكم الاستئنافى بتأييد الحكم الابتدائى لأسباب خاصة . النعى على الأخير غير مقبول .

قواعد طعن النقض:

1. ✍️ المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل هذا الالتزام إلى ورثته وبالتالى يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع .
2. ✍️ المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن دفع المشترى الثمن كاملا إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به فى مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه . مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد .
3. ✍️ المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات صورية سند صادر من مورثه إلى وارث آخر أو إلى الغير إلا بالكتابة ، إلا إذا طعن فى هذا السند بأنه ينطوى على الإيصاء أو أنه صدر فى مرض موت مورثه ، وأن تقدير أدلة الصورية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو مما يستقل به قاضى الموضوع لتعلقه بفهم الواقع فى الدعوى .
4. ✍️ المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النعى الموجه إلى الحكم الابتدائى لا يقبل متى كان الحكم الاستئنافى قد قضى بتأييده على أسباب خاصة دون أن يحيل إليه فى أسبابه .

الطعن رقم ١٤٧٣ لسنة ٥٧ ق ــ جلسة ١٥/ ١/ ١٩٩٢ س ٤٣ ص ١٦٦

الحكم الرسمي كاملا: دعوي صحة التعاقد لا تسقط بالتقادم

جلسة 15 من يناير سنة 1992

برئاسة السيد المستشار الله الشريف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين أحمد أبو الحجاج، مصطفى حسيب، شكري العميري نواب رئيس المحكمة وعبد الرحمن فكري.

الطعن رقم 1473 لسنة 57 القضائية

• (1) بيع و التزامات البائع، و الالتزام بالضمان:التزام البائع بضمان عدم التعرض مؤداه
• (2) بيع: أركانه، والثمن. عقد:دفع المشترى كامل الثمن إلى البائع وتسلم العقد الموقع منه وإقامته عليه الدعوى بصحته ونفاذه، مؤداه، قبول المشترى للبيع يغنى عن توقيعه على العقد.
• (3) ارث. وصية. صورية. محكمة الموضوع:الوارث حكمه حكم المورث بالنسبة للتصرف الصادر من الأخير، الاستثناء. أن يطعن على التصرف بإخفائه وصية أو صدوره في مرض الموت. تقدير أدلة الصورية يستقل به قاضي الموضوع.
• (4) نقض و ما لا يصلح سبباً للطعن:قضاء الحكم الاستئنافي بتأييد الحكم الابتدائي الأسباب خاصة. النعي على الأخير غير مقبول.

1. المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته وبالتالي يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع.
2. المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع المشترى الثمن كاملاً إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به في مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد.
3. المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات صورية سند صادر من مورثه إلى وارث آخر أو إلى الغير إلا بالكتابة إلا إذا طعن في هذا السند بأنه ينطوى على الايصاء أو أنه صدر في مرض موت مورثه وأن تقدير أدلة الصورية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو مما يستقل به قاضي الموضوع لتعلقه بفهم الواقع في الدعوى.
4. المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعى الموجه إلى الحكم الابتدائي لا يقبل متى كان الحكم الاستئنافي قد قضى بتأييده على أسباب خاصة دون أن يحيل إليه في أسبابه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم 5337 لسنة 1984 مدنى كلى المنصورة قبل الطاعنتين.

بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 3/2/1955 والمتضمن بيع مورث الطاعنتين لهم في شخص والدتهم القابلة الشراء عنهم لكونهم قصر الأطيان الزراعية البالغ مساحتها 4 س 13 ق 43 ف المبينة بالصحيفة.

نظير ثمن قدره 450 ج 17419 وإذ لم تقم الطاعنتان بما يلزم لنقل الملكية فقد أقاموا الدعوى. دفعت الطاعنتان بصورية العقد صورية مطلقة .

وبعد إحالة الدعوى إلى التحقيق قضت المحكمة برفض الدفع وبصحة ونفاذ العقد، استأنفت الطاعنتان
هذا الحكم بالاستئناف رقم 829 لسنة 38 ق المنصورة وبتاريخ 2/19/1987 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف،

طعنت الطاعنتان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وتعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن بني على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنتان بالوجه الأول من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وحاصله أن:

الحكم المطعون فيه قضى برفض دفعهما بسقوط التزاماتهما الناشئة عن عقد البيع المؤرخ 2/3/1955 بمضي المدة لرفع المطعون ضدهم دعواهم في 31/5/1984 .

رغم أن المبيع ظل في حيازة مورثهما ثم انتقل لورثته وبالوجه الثاني مخالفة الثابت في الأوراق ذلك أن القابلة الشراء عن المطعون ضدهم لم توقع عقد البيع .

وبالتالي سقط ايجاب البائع وأيدنا ذلك بالدعوى المقامة من والد المطعون ضدهم سنة 1962 أمام مجلس الدولة لاستخراج تركة مورثهما من الحراسة الإدارية والدعوى رقم 75 لسنة 1974 ميت عمر المقامة منهما بفرز وتجنيب نصيبهما في تركة مورثهما.

وحيث إن النعى في وجهه الأول مردود:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن  التزام البائع بضمان عدم التعرض  للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته.

وبالتالي يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع، وهو ما التزم به الحكم المطعون فيه .

والنعى في وجهه الثاني مردود:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع المشترى الثمن كاملاً إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به في مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد.

وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى عدم سقوط ايجاب البائع لافتقار الدليل عليه وانعقاد البيع مستنداً في ذلك إلى إقامة المطعون ضدهم دعواهم المذكورة قبل الطاعنتين وتمسكهم بالعقد الصادر لهم من مورثهما.

وهي أسباب سائغه ولها أصلها الثابت في الأوراق وتكفى لحمل قضائه، فإن النعى عليه يكون على غير أساس.

وحيث إن الطاعنتين تنعيان بالسبب الثاني والوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع:

ذلك أنهما تمسكتا أمام محكمة الاستئناف بأن عقد البيع سند الدعوى صورى صورية مطلقة بقصد التحايل على قواعد الإرث وساقتا من القرائن على ذلك أن الثمن لم يدفع وأن الأطيان موضوع التعاقد ظلت في حيازة مورثهما حتى وفاته.

ثم انتقلت لورثته وسددت عنها ضريبة التركة ولم توقع المشترية بصفتها على عقد البيع كما لم يقدم عقد البيع عند وضع التركة تحت الحراسة العامة وعند حصرها والإفراج عنها .

إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يستجب إلى طلبهما بإحالة الدعوى إلى مكتب الخبراء لتحقيقه مما يعيبه بمخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع.

وحيث إن هذا النعى مردود:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات صورية سند صادر من مورثه إلى وارث آخر أو إلى الغير إلا بالكتابة إلا إذا طعن في هذا السند بأنه ينطوى على الايصاء أو أنه صدر في مرض موت مورثه.

وأن تقدير أدلة الصورية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو مما يستقل به قاضي الموضوع لتعلقه بفهم الواقع في الدعوى.

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه بعد أن عرض دفاع الطاعنتين في مرحلتي التقاضي خلص إلى عدم إبناء طعنهما بالصورية على الاحتيال على قواعد الإرث مستنداً في ذلك إلى دفاعهما .

وكان ذلك بأسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتكفى لحمل ما انتهى اليه من وجوب إثبات الطاعنتين الصورية بالدليل الكتابي بما يضحى النعي في جملته على غير أساس.

وحيث إن حاصل النعى بالوجه الأول من السبب الثالث أن حكم محكمة الدرجة الأولى أخطأ في تطبيق القانون:

لأخذه بأقوال شاهدي المطعون ضدهما رغم مخالفتها للثابت في الأوراق.

وحيث إن هذا النعى غير مقبول:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعى الموجه إلى الحكم الابتدائي لا يقبل متى كان الحكم الاستئنافي قد قضى بتأييده على أسباب خاصة دون أن يحيل إليه في أسبابه.

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي – بعد أن عرض صورية عقد البيع سند الدعوى دون أن يستند إلى ما أجرته محكمة الدرجة الأولى من تحقيق بشأنها .

فإن ما تثيره الطاعنتان في نعيهما – أيا كان وجه الرأى فيه – ينصرف إلى الحكم الابتدائي ولا يصادف محلاً من الحكم المطعون فيه ومن ثم يكون غير منتج وبالتالي غير مقبول.

ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

خلاصة القضية والحكم فيها

• تاريخ الجلسة: 15 من يناير سنة 1992
• الطعن رقم: 1473 لسنة 57 قضائية

موضوع القضية:

القضية تتعلق بدعوى صحة ونفاذ عقد بيع مؤرخ 3/2/1955 لأطيان زراعية مساحتها 4 سهم 13 قيراط و43 أسهم، مقابل ثمن قدره 450 جنيه و174.19.

المبادئ القانونية المقررة في الحكم:

التزامات البائع وضمان عدم التعرض.

المقرر في قضاء محكمة النقض أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته.

قبول المشترى للبيع

المقرر أن دفع المشترى الثمن كاملاً إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به في مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد.

حكم الوارث بالنسبة للصورية

المقرر أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات  صورية  سند صادر من مورثه إلى وارث آخر أو إلى الغير إلا بالكتابة إلا إذا طعن في هذا السند بأنه ينطوى على الايصاء أو أنه صدر في مرض موت مورثه.

منطوق الحكم:

قضت محكمة النقض برفض الطعن بعد أن تناولت دفوع الطاعنتين بالصورية المطلقة وبسقوط الالتزامات بالتقادم، وخلصت إلى صحة ونفاذ عقد البيع.

بحث موجز حول دعوى صحة التعاقد في نصوص القانون المصري

تُعتبر دعوى صحة التعاقد من أهم الدعاوى القانونية في المنظومة القضائية المصرية، والتي تهدف إلى حماية حقوق المتعاقدين وضمان استقرار المعاملات التجارية والمدنية.

وقد أرست محكمة النقض المصرية مبادئ راسخة حول هذه الدعوى منذ عقود، كما يظهر في حكمها الشهير الصادر في جلسة 15 يناير 1992 بالطعن رقم 1473 لسنة 57 قضائية.

والذي أكد أن “التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده”.

تعريف دعوى صحة التعاقد

التعريف القانوني:

دعوى صحة التعاقد هي دعوى قضائية موضوعية يرفعها المشتري ضد البائع للحصول على حكم قضائي يثبت صحة ونفاذ عقد البيع، بهدف إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التعاقدية، خاصة نقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً.

التعريف الفقهي:

عرّفت محكمة النقض المصرية دعوى صحة التعاقد بأنها “دعوى استحقاق مآلاً يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية”.

النصوص القانونية المتعلقة بدعوى صحة التعاقد مع الشرح

أولاً: النصوص القانونية الأساسية

1. المادة 439 من القانون المدني المصري

نص المادة: “يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري.

ويكون البائع ملزماً بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه”.

الشرح: تُعد هذه المادة الأساس القانوني الرئيسي لدعوى صحة التعاقد، حيث تنص على التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري.

وقد فسرت محكمة النقض هذا النص بقولها:

“مفاد نص المادة 439 من القانون المدني أن البائع يلتزم بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام أبدي يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر”.

2. المادة 210 من القانون المدني المصري

نص المادة: “في الالتزام بعمل يقوم حكم القاضي مقام التنفيذ إذا سمحت بهذا طبيعة الالتزام”.

الشرح: هذه المادة تُشكل الأساس النظري لدعوى صحة التعاقد، حيث تُجيز للقاضي أن يُصدر حكماً يقوم مقام تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية عندما يمتنع عن التسجيل.

3. المادة 15 / 2 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946

نص المادة: “كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية”.

الشرح: هذا النص هو الأساس القانوني المباشر لوجوب تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد في الشهر العقاري. وقد بقي هذا النص في المشروع الجديد لقانون الشهر العقاري (المادة 13/2).

4. المادة 17 من قانون الشهر العقاري

نص المادة: “يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها”.

الشرح: تحدد هذه المادة الأثر الرجعي لحق المشتري من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، مما يحمي حقه أمام من يكتسبون حقوقاً عينية لاحقة.

5. المادة 65 / 2 من قانون المرافعات المدنية والتجارية

نص المادة: “ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا شهرت صحيفتها”.

الشرح: هذه المادة المضافة بالقانون رقم 6 لسنة 1991 تجعل تسجيل صحيفة الدعوى شرطاً لقبولها، وليس مجرد إجراء حمائي.

ثانياً: النصوص المساعدة

6. المادة 3 من قانون المرافعات

نص المادة: “لا يقبل أي طلب أو دعوى لا تكون لصاحبه فيه مصلحة قائمة يقرها القانون، ومع ذلك تكفي المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه”.

الشرح: تطبق هذه المادة على دعوى صحة التعاقد باعتبار أن للمشتري مصلحة قائمة في إثبات صحة العقد ونفاذه.

7. المادة 428 من القانون المدني.

نص المادة:”إذا لم ينفذ المدين التزامه، أو تأخر في تنفيذه، جاز للدائن – بعد اعذاره – أن يطلب تنفيذ الالتزام عيناً مع التعويض عن التأخير إن كان له مقتض، أو أن يطلب  فسخ العقد مع التعويض  “.

الشرح: هذه المادة تؤسس لحق المشتري في المطالبة بالتنفيذ العيني لالتزام البائع بنقل الملكية.
ثالثاً: الأحكام القضائية المؤسسة للمبادئ. الطعن رقم 1473 لسنة 57 قضائية.

ثالثا: المبادئ المقررة: 

التزام البائع بضمان عدم التعرض:

“المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر.

وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته وبالتالي يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع”.

قبول المشترى للبيع:

“المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع المشترى الثمن كاملاً إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به في مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد”.

إثبات الصورية:

“المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات صورية سند صادر من مورثه إلا بالكتابة إلا إذا طعن في هذا السند بأنه ينطوي على الإيصاء أو أنه صدر في مرض موت مورثه”.

رابعاً: التطبيقات القضائية للنصوص

1. تفسير المادة 439 مدني

قضت محكمة النقض بأن: “مناط التزام البائع بضمان التعرض المنصوص عليه في المادة 439 من القانون المدني ألا يكون عقد البيع ذاته باطلاً.

فإذا كان كذلك كان لكل من المتعاقدين عملاً بنص المادة 141 من القانون المذكور أن يتمسك بهذا البطلان سواء عن طريق الدفع أو عن طريق الدعوى”.

2. عدم السقوط بالتقادم

أكدت المحكمة أن: “يمتنع على البائع أبداً التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض.

وبالتالي يمتنع على البائع دفع دعوى المشترى بصحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم استناداً الى مضى أكثر من خمسة عشر سنة على حصول البيع”.

3. الطبيعة الموضوعية للدعوى

حددت النقض أن: “دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه .

وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية”.

خامساً: الشروط الإجرائية

1. شرط التسجيل (المادة 65 / 2 مرافعات)

يجب تسجيل صحيفة  دعوى صحة التعاقد في الشهر العقاري  قبل قبولها، وإلا تُحكم المحكمة بعدم القبول.

2. شرط التأشير بالحكم (المادة 17 / 3 شهر عقاري)

نصت المادة على أنه: “لا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية”.

3. الاختصاص المحلي

تختص بنظر الدعوى محكمة موقع العقار أو محكمة موطن المدعى عليه طبقاً للقواعد العامة.

سادساً: الآثار القانونية

1. نقل الملكية

يقوم الحكم النهائي المسجل مقام العقد المسجل في نقل الملكية من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.

2. الحجية أمام الغير

الحكم المسجل يكون حجة على من اكتسبوا حقوقاً عينية بعد تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.

3. عدم التأثر بالتقادم

دعوى صحة التعاقد لا تسقط بالتقادم لارتباطها بالتزام البائع الأبدي بضمان عدم التعرض.

سابعاً: التمييز بين الدعاوى المشابهة: دعوى صحة التعاقد مقابل دعوى صحة التوقيع

• دعوى صحة التعاقد: دعوى موضوعية شاملة تبحث جميع جوانب العقد.
• دعوى صحة التوقيع: دعوى تحفظية محدودة النطاق تقتصر على التوقيع فقط.

هذا التنظيم القانوني المحكم يوفر حماية شاملة للمشترين ويضمن استقرار المعاملات العقارية في النظام القانوني المصري، مع توازن دقيق بين حقوق جميع الأطراف المعنية.

طبيعة دعوى صحة التعاقد

الطبيعة الثلاثية للدعوى: تتميز دعوى صحة التعاقد بطبيعة ثلاثية مركبة تجمع بين:

أولاً: دعوى شخصية

1. تستند إلى حق شخصي متولد من عقد البيع الابتدائي.
2. المشتري لا يطالب صراحة بثبوت ملكيته للمبيع.
3. تهدف لتنفيذ الحق الشخصي في مواجهة البائع.

ثانياً: دعوى عقارية

1. تهدف إلى ثبوت حق عقاري عن طريق الحكم
2. الحكم يقوم مقام العقد المسجل بعد تسجيله
3. تختص بنظرها محكمة موقع العقار أو موطن المدعى عليه

ثالثاً: دعوى موضوعية

1. تمتد لبحث كل المنازعات المتعلقة بعقد البيع.
2. تشمل وجود أو انعدام العقد وصحته أو بطلانه.
3. تتسع لبحث الصورية المطلقة والنسبية.

أركان دعوى صحة التعاقد

الركن الأول: وجود عقد بيع ابتدائي صحيح

يُشترط لقبول دعوى صحة التعاقد وجود عقد بيع ابتدائي صحيح مستوفٍ لأركانه القانونية:

• الرضا: توافق إرادتي المتعاقدين خالية من العيوب
• المحل: العقار المبيع يجب أن يكون موجوداً ومعيناً ومملوكاً للبائع
• السبب: الدافع المشروع للتعاقد

الركن الثاني: قابلية المحل لنقل الملكية

يجب أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية، حتى إذا ما سُجل الحكم قام مقام العقد المسجل في نقل الملكية.

الركن الثالث: إمتناع البائع عن التنفيذ

ضرورة ثبوت امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته التعاقدية، خاصة نقل الملكية أو عدم قيامه بإجراءات التسجيل اللازمة.

شروط قبول دعوى صحة التعاقد

الشروط الموضوعية

• شرط الملكية: يجب أن يكون البائع مالكاً للعقار المبيع بعقد مسجل أو حكم نهائي مسجل، وإلا وجب اختصام البائع للمتصرف إذا كان هو المالك الأصلي.
• شرط الصفة والمصلحة: للمشتري الأصلي أو ورثته رفع الدعوى ويجوز للمشتري اللاحق رفعها باسم المشتري السابق عبر الدعوى غير المباشرة، ووجود مصلحة قانونية مشروعة في إثبات صحة العقد
• شرط عدم التسجيل: عدم تسجيل عقد البيع في الشهر العقاري، وإلا انتفت الحاجة للدعوى.

الشروط الشكلية: الاختصاص المحلي والنوعي

• الاختصاص المحلي: محكمة موقع العقار أو موطن المدعى عليه
• الاختصاص القيمي: المحكمة الجزئية أو الابتدائية حسب قيمة الدعوى من خلال الضريبة المربوطة على العقار

شروط الصحيفة

• بيانات خصوم التداعي كاملة
• وصف العقار المبيع وحدوده ومساحته
• تحديد سبب الدعوى والطلبات بوضوح
• إرفاق المستندات المؤيدة للدعوى

إجراءات رفع دعوى صحة التعاقد

مرحلة التحضير بجمع المستندات:

• أصل عقد البيع الابتدائي أو صورة طبق الأصل
• مستندات إثبات ملكية البائع (عقد أو حكم مسجل)
• شهادة من الشهر العقاري بعدم التسجيل
• إيصالات دفع الثمن أو جزء منه
• تحرير الصحيفة: صياغة صحيفة الدعوى وفقاً للأصول القانونية مع تحديد الطلبات بدقة.

للتعرف على كيفية كتابة صيغة قانونية للدعوي اقرأ مقال: صيغة دعوى صحة ونفاذ عقود بيع للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

• مرحلة التقاضي: لتقديم الصحيفة المشهرة ومحضر صلح ان انتهت صلحا، وتقديم المستندات والرد على دفاع المدعى عليه وتحقيق الدعوى إذا لزم الأمر بندب خبير
• الحكم في الدعوى: صدور الحكم بصحة ونفاذ العقد أو برفض الدعوى.
• مرحلة التنفيذ: بتسجيل الحكم النهائي في الشهر العقاري خلال خمس سنوات من صيرورته نهائياً.

خصائص دعوى صحة التعاقد

قابلية التجزئة

أكدت محكمة النقض في حكمها الصادر في ديسمبر 2020 أن:

“دعوى  صحة ونفاذ عقد البيع تقبل التجزئة ، ومن ثم يصح العقد لمن لم يطعن فيه ولا يصح لمن طعن فيه وثبت تزويره”.

عدم السقوط بالتقادم

تُعتبر دعوى صحة التعاقد من الدعاوى التي لا تسقط بالتقادم، استناداً لالتزام البائع المؤيد بضمان عدم التعرض، كما أكد حكم محكمة النقض:

“يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع”.

الطبيعة الموضوعية

تتسع الدعوى لبحث جميع المنازعات المتعلقة بالعقد، بما يشمل :

1. وجود أو انعدام العقد.
2. صحة أو بطلان العقد.
3. جدية أو صورية العقد.
4. أركان وشروط العقد

آثار دعوى صحة التعاقد

الآثار الإيجابية عند الحكم بالصحة والنفاذ هي:

• نقل الملكية: الحكم ينقل الملكية من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى في الشهر العقاري.
• حجية الأمر المقضي: الحكم النهائي يحوز حجية الأمر المقضي ويمنع إعادة المنازعة في ذات المسألة.
• الحماية القانونية: توفر حماية للمشتري من أي ادعاءات مستقبلية بشأن ملكية العقار.

الآثار السلبية عند رفض الدعوى هي:

• بقاء الملكية للبائع: عدم انتقال الملكية للمشتري وبقاؤها للبائع أو ورثته.
• تحمل المصاريف: تحمل المشتري لمصاريف الدعوى ورسومها.

إذن، دعوى صحة التعاقد من أهم الدعاوى القانونية التي تضمن استقرار المعاملات العقارية وحماية حقوق الأطراف في العقود. من خلال محكمة النقض، أُرسِت العديد من المبادئ الراسخة التي توفر الأمان القانوني للمشتري وتُثبت حقه في نقل الملكية وتنفيذ التزامات البائع. ولا شك أن الفهم العميق لأحكام هذه الدعوى والتطورات القانونية المتعلقة بها يساهم في تحقيق العدالة وضمان حقوق جميع الأطراف.

إذا كنت تواجه أي قضايا تتعلق بالملكية أو قضايا مدنية، يُعتبر المحامي عبدالعزيز حسين عمار من الخبراء المعروفين في قضايا الملكية والقضايا المدنية في مصر.

يمتلك مكتب المحامي عبدالعزيز حسين عمار خبرة واسعة تمتد لعدة سنوات في تقديم استشارات قانونية متخصصة في هذا المجال، وله مصداقية عالية في تقديم الحلول القانونية المدروسة والتمثيل في المحاكم على مستوى عالٍ من الكفاءة.

يتمتع كذلك، مكتب المحامي عبدالعزيز حسين عمار بسجل حافل من النجاحات في معالجة قضايا الملكية العقارية والقضايا المدنية، مما جعله من المحامين الموثوق بهم في هذا التخصص.

ومن خلال استراتيجيات قانونية دقيقة وفهم عميق للنظام القضائي، يقدم المحامي عبدالعزيز حسين عمار الحلول الفعّالة التي تضمن حماية حقوق عملائه في مختلف أنواع القضايا.

إذا كنت بحاجة إلى  استشارة قانونية  أو ترغب في التواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار، يمكنك الاتصال به الآن للحصول على استشارة قانونية شاملة ومراجعة قضاياك.

لا تتردد في التعليق أو مشاركة استفساراتك عبر الوسائل المتاحة، فالمحامي عبدالعزيز حسين عمار يسعى دائمًا لتقديم أفضل الحلول القانونية بما يضمن لك حقوقك بأعلى مستوى من المصداقية والمهنية.

التطبيقات العملية والأحكام الحديثة

التعاقد الإلكتروني فى دعوى صحة التعاقد

أقرت محكمة النقض في حكم حديث صدر في سبتمبر 2025 مبدأً جديداً بشأن التعاقد الإلكتروني:

“ينعقد العقد ويثبت بين طرفيه عن طريق البريد الإلكتروني (e-mail) وحده دون حاجة لأن تكون التعاقدات مفرغة كتابياً”.

اختصام البائع للبائع

في حكم حديث صدر في مايو 2023، أكدت المحكمة أن:

“للمشترى أن يختصم في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع البائع للبائع ليطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد الصادر منه إلى البائع”.

قواعد انتقال الملكية

حددت المحكمة في حكم حديث صدر في أكتوبر 2024 أنه “لا يكفى لنقل الملكية تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ما لم يصدر حكم بذلك ويؤشر به وفقا للمادتين 15، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946”.

التمييز بين دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع

معوقات دعوى الصحة والنفاذ العملية

• تسلسل الملكية: ضرورة إثبات تسلسل الملكية من المالك الأصلي حتى البائع.
• اختصام الأطراف بتسلسل واضح صحيح: وجوب اختصام جميع الأطراف ذوي الشأن في العقود المتسلسلة.
• شهر صحيفة الدعوي والإثبات: ضرورة شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد وإثبات حسن نية المتعاقدين.

إذن ومما تقدم، يتبين أن دعوى صحة التعاقد دعوي قانونية فعّالة لحماية حقوق المشترين وضمان استقرار المعاملات العقارية في مصر.

وقد تطورت أحكام محكمة النقض المصرية عبر العقود لتواكب المستجدات القانونية والتقنية، كما يظهر من الأحكام الحديثة بشأن التعاقد الإلكتروني والتسجيل الرقمي.

إن الفهم الصحيح لطبيعة وأحكام دعوى صحة التعاقد يُسهم في تحقيق الأمان القانوني وحماية الحقوق، مما يعزز الثقة في النظام القضائي المصري ويدعم الاستثمار والتنمية الاقتصادية.

البطاقات التعليمية الشارحة لموضوع دعوى صحة التعاقد بعقد البيع: الصحة والنفاذ

البطاقة رقم 1: تعريف دعوى صحة التعاقد

أسئلة شائعة حول دعوى صحة التعاقد بعقد البيع

في الختام، تُعد دعوى صحة التعاقد وسيلة قانونية هامة تضمن استقرار المعاملات العقارية وحماية حقوق الأطراف، وساهمت أحكام محكمة النقض في تثبيت المبادئ القانونية التي تمنح الأمان للمشتري وتنظم التزامات البائع.

المحامي عبدالعزيز حسين عمار هو من المحامين البارزين في قضايا الملكية والمدني في مصر ، يتمتع بخبرة واسعة وسجل حافل من النجاحات. يقدم استشارات قانونية متخصصة وحلول فعّالة لحماية حقوق عملائه.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية، يمكنك التواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار للحصول على أفضل الحلول القانونية.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

📞 اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

📱 راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

📧 البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

🏠 العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

💬📩 أرسل استشارتك الآن عبر نموذج التواصل .

⏰ مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

⚖️ خدماتنا القانونية:

1️⃣ الأفراد والعائلات:تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.

• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2️⃣ الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3️⃣ خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية

📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف

📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة

🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية

🔔 اشترك للحصول على دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

📝 استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”