أحدث قانون الإيجار 164 لسنة 2025 نقلة نوعية في نظام الأوامر على العرائض بمنح قاضي الأمور الوقتية صلاحيات واسعة لإصدار أوامر سريعة بإخلاء العين المؤجرة في حالات محددة، دون الحاجة لإجراءات التقاضي العادية.
يمثل فهم القواعد الحاكمة لنظام الأوامر على العرائض في القانون 164 لسنة 2025 أهمية قصوى لكل من المؤجرين والمستأجرين، إذ أن هذه الأوامر تتسم بالسرعة والمباغتة وتصدر في غيبة الخصوم دون مواجهة قضائية تقليدية.
يستعرض هذا الدليل الشامل الإطار القانوني والإجرائي الكامل لنظام الأوامر على العرائض في قانون الإيجار الجديد 2025، مستنداً إلى تحليل قضائي متخصص من المركز القومي للدراسات القضائية بوزارة العدل، ويقدم رؤية عميقة حول:
- الإطار الدستوري والقانوني لنظام الأوامر على العرائض
- طبيعة عمل قاضي الأمور الوقتية واختصاصه الولائي والنوعي والمكاني
- ماهية الأوامر على العرائض وخصائصها القانونية المميزة
- إجراءات استصدار الأمر على عريضة والشروط الواجب استيفاؤها
- حالات إصدار الأمر على عريضة الثلاث في القانون 164/2025
- التظلم من الأمر على عريضة : الإجراءات والمواعيد والآثار
- حجية الأوامر ونفاذها وسقوطها وفقاً لأحكام المرافعات
- الأخطاء الشائعة التي تؤدي لرفض الطلبات
- نماذج عملية ودراسات حالة واقعية، بما في ذلك حقوق المستأجرين في السكن البديل .
الإطار الدستوري والقانوني لنظام الأوامر على العرائض
الأساس الدستوري لحق التقاضي والحماية الوقتية
يكفل الدستور المصري حق التقاضي كحق أساسي لا يجوز الانتقاص منه أو تقويض مقوماته، وقد وضع المشرع نظام الأوامر على العرائض كآلية استثنائية لبسط الحماية القضائية السريعة على الحقوق التي قد تُمحى معالمها بمرور الوقت.
تستند فلسفة هذا النظام إلى ضرورة التدخل العاجل لحفظ الحقوق دون الحاجة لإجراءات التقاضي العادية التي قد تستغرق وقتاً طويلاً يؤدي إلى ضياع معالم بعض الحقوق وطمس ظواهرها.
أولى الدستور اهتماماً كبيراً بالحماية القانونية للمراكز القانونية التي تُنتهك أو المعرضة للانتهاك، ومن ثم كان لزاماً على السلطة القضائية أن تبسط يد الحماية وتُحكم قبضة القانون على صون الأدلة والحفاظ على معالم الحق إلى حين أن ينتهي قاضي الموضوع من قول كلمته الفصل.
وهنا ظهرت الحاجة الملحة لمنح ذوي الشأن حق اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية المعين بالقانون، للحصول على حماية سريعة في حالات حصرها التشريع وافترض فيها المشرع أنها تقتضي التدخل العاجل دون إجراءات أو مواجهة.
التطور التشريعي: من الإطلاق إلى التقييد الصارم
قبل تعديل قانون المرافعات بموجب القانون رقم 23 لسنة 1992، كان النص في المادة 194 يجري على أنه “في الأحوال التي يكون فيها للخصم وجه في استصدار أمر يقدم عريضة بطلبه…”، مما أثار خلافاً فقهياً وقضائياً حول ما إذا كانت حالات إصدار الأوامر على العرائض واردة على سبيل الحصر أم المثال.
ذهب رأي إلى أن الحالات وردت على سبيل الحصر، في حين ذهب الرأي السائد قضاءً وفقهاً إلى أن تلك الحالات لم ترد على سبيل الحصر بما يتيح إصدار الأمر في كل حالة يرى القاضي أنها تحتاج إلى الحماية الوقتية بالإجراء الذي يراه مناسباً.
ورغم أن الرأي الأخير كان يتيح مرونة تُمكّن القضاء من مواجهة الحالات العملية، إلا أن الشكوى كثرت من إساءة استخدام هذا النظام وصدور الكثير من الأوامر في حالات لم تكن تقتضي صدور أمر فيها.
تدخل المشرع بالقانون رقم 23 لسنة 1992 الذي عُمِل به اعتباراً من أول أكتوبر سنة 1992، وعدل نص المادة 194 من قانون المرافعات بحيث صار نصها:
“في الأحوال التي ينص فيها القانون على أن يكون للخصم وجه في استصدار أمر، يقدم عريضة بطلبه إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة…”
وبذلك أصبحت حالات إصدار الأوامر على العرائض واردة على سبيل الحصر لا المثال، فلا يجوز للقاضي إصدار أمر على عريضة في غير الحالات التي ورد فيها نص خاص في قانون المرافعات أو في أي قانون آخر يجيز له إصدار هذا الأمر.
القانون 164 لسنة 2025: إطار قانوني متكامل
جاء القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ليضع إطاراً قانونياً متكاملاً لنظام الأوامر على العرائض في قانون الإيجار.
نُشر القانون بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 31 مكرر بتاريخ 4 أغسطس سنة 2025، ونص صراحة في مادته السابعة على حالات محددة يجوز فيها لقاضي الأمور الوقتية إصدار أمر على عريضة بإخلاء العين المؤجرة.
طبيعة عمل قاضي الأمور الوقتية واختصاصه
التمييز بين الأعمال القضائية والولائية والإدارية
الأعمال التي يقوم بها القاضي يمكن حصرها من حيث طبيعتها في ثلاث فئات: أعمال قضائية، أعمال ولائية، أعمال إدارية، وكل عمل من هذه الأعمال يخضع لنظام قانوني خاص به يختلف عن الآخر.
فدور القاضي لا يقتصر على الفصل في النزاعات القضائية باستظهار الحق موضوع النزاع ونسبته إلى صاحبه، في إطار خصومة قضائية بإجراءاتها المتميزة الضامنة لحضور أطرافها وسماع طلباتهم ودفاعهم.
الأعمال الولائية التي يصدرها القاضي تتم في غير مواجهة الخصوم، ولا يقبل فيها التدخل أو الإدخال، كما يتمتع فيها القاضي بسلطة تقديرية واسعة سواء في ملاءمة إصدار الأمر أو تقدير صحة الإجراء.
قرار القاضي في الأعمال الولائية لا يحوز الحجية ولو صدر بعد تحقيق أجراه، فيستطيع طالب الأمر الذي رُفض طلبه أن يُعيد تقديم ذات الطلب أو رفع دعوى به، كما أنه لا يحتاج إلى تسبيب كأصل عام بل يُبنى على الملائمة والتقدير والموازنة بين الاعتبارات المختلفة.
تعتبر الأوامر على العرائض المثال البارز لأعمال القضاء الولائية.
تحديد قاضي الأمور الوقتية المختص
وفقاً للنص في المادة 27 من قانون المرافعات، فإن قاضي الأمور الوقتية يختلف تحديده بحسب درجة المحكمة:
- في محكمة المواد الجزئية: قاضيها هو المختص بإصدار الأوامر على العرائض.
- في المحكمة الابتدائية: رئيسها أو من يقوم مقامه أو من يُندب لذلك من قضاتها هو المختص بإصدار الأوامر على عرائض.
- بالنسبة لمحاكم الاستئناف ومحكمة النقض: لم يشر النص في المادة 27 من قانون المرافعات إليها، حيث لا يوجد حاجة لتخصيص أحد قضاتها لإصدار الأوامر، إذ لا يتصور أن يعرض عليها إلا الطلبات المتعلقة بطعن مطروح عليها فيختص بإصدار الأمر في هذه الحالة رئيس الهيئة “الدائرة” المطروح عليها الطعن وفقاً للنص في المادة 194.
الاختصاص الولائي لقاضي الأمور الوقتية
يتحدد اختصاص قاضي الأمور الوقتية بالاختصاص الولائي والنوعي والقيمي والمحلي للمحكمة التي يتبعها.
الاختصاص الولائي: يتحدد بالمسائل التي يختص بها القضاء العادي، فلا يجوز لقاضي الأمور الوقتية إصدار أمر يتعلق بمنازعة إدارية أو يدخل في اختصاص جهة أو هيئة قضائية أخرى.
هذا الضابط يعد من النظام العام، ويجب على القاضي مراعاته من تلقاء نفسه.
الاختصاص النوعي والقيمي في قضايا الإيجار
يتحدد الاختصاص النوعي والقيمي لقاضي الأمور الوقتية بالاختصاص النوعي والقيمي للمحكمة المختصة بنظر الدعوى التي يتعلق بها الأمر المطلوب، ولو لم تكن قد رفعت بعد. فإذا كانت الدعوى من اختصاص محكمة المواد الجزئية قدم الطلب إلى قاضي الأمور الوقتية بها، وإن كانت من اختصاص المحكمة الابتدائية قدم الطلب إلى قاضي الأمور الوقتية بها.
بخصوص قضايا الإيجار الخاضعة للقانون 164 لسنة 2025:
المحكمة المختصة بنظر الدعاوى الناشئة عن عقود الإيجار الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن هي المحكمة الابتدائية، باعتبار أنه حتى قبل نفاذ القانون رقم 164 لسنة 2025 هذه العقود غير محددة المدة، كما وأن طلب الطرد من فصيلة الطلبات غير القابلة للتقدير.
أما بصدور القانون رقم 164 لسنة 2025، فإن العقد فقد خصيصة الامتداد إلى زمن غير معلوم، فيكون احتساب قيمة الدعوى بقيمة المدة المتبقية من العقد كحد أقصى، وهي 7 سنوات من تاريخ نفاذ القانون للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و5 سنوات للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية.
الخلاصة المهمة:
قاضي الأمور الوقتية المختص بإصدار الأوامر على العرائض المنصوص عليها في القانون رقم 164 لسنة 2025، هو القاضي المعين في المحكمة الابتدائية، بحسبان أن تعيين الاختصاص القيمي يحتاج إلى توغل موضوعي ليتحقق القاضي من الأجرة القانونية وما طرأ عليها من زيادات قانونية متلاحقة، وهو ما يحتاج بحث موضوعي يضيق عنه اختصاص قاضي الأمور الوقتية، علاوة على أن طلب الطرد غير قابل للتقدير.
الاختصاص المحلي (المكاني) في القانون 164/2025
يتحدد الاختصاص المحلي “المكاني” بمحكمة موطن المدعى عليه أو ما يكون قد اتفق عليه المتخاصمان أو إلى رئيس الهيئة التي تنظر الدعوى. إلا أن المشرع وهو بصدد تعيين اختصاص قاضي الأمور الوقتية في القانونين رقمي 164 و165 لسنة 2025، عقد الاختصاص المكاني لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار محل عقد الإيجار، دون غيره.
هذا الضابط المكاني صارم ولا يجوز الخروج عنه، فأي طلب يُقدم لمحكمة غير المحكمة الكائن في دائرتها العقار يجب رفضه شكلاً لعدم الاختصاص المكاني.
من واقع خبرتي: أنصح المؤجرين والملاك بالتحقق الدقيق من الاختصاص المكاني قبل تقديم طلب استصدار أمر على عريضة، فالخطأ في تحديد المحكمة المختصة يؤدي حتماً لرفض الطلب شكلاً، مما يضيع الوقت والجهد والمصاريف.
حدود سلطة القاضي في إصدار الأوامر
هذه السلطة التي حباها المُشرّع لقاضي الأمور الوقتية ليست مطلقة وليست بلا تخوم أو حدود، بل إن المُشرّع حددها بأحوال لا يجوز إصدار الأمر فيما عداها.
فلم يترك سلطة إصدار هذه الأوامر بيد القاضي وحده، بل حددها ورسم إجراءاتها وعين ذوي الشأن فيها، حتى لا تترك دون ضابط ولمحض تقدير القاضي الذي قد يختلف حتماً بحسب القاضي الأمر والظروف التي صدر فيها الأمر.
بعد تعديل المادة 194 من قانون المرافعات بموجب القانون رقم 23 لسنة 1992، أصبح نطاق سلطة القاضي محدداً بالحالات التي ينص فيها القانون صراحة على جواز استصدار أمر على عريضة.
فإذا ما تقدم إليه طالب الأمر دون نص خاص يجيز طلبه، تعين على القاضي رفضه.
ماهية الأوامر على العرائض وخصائصها القانونية
التعريف القانوني الدقيق للأمر على عريضة
الأوامر على العرائض هي تلك القرارات التي يُصدرها القضاة كتابةً بما لهم من سلطة ولائية، وذلك بناءً على الطلبات المقدمة إليهم من ذوي الشأن على عرائض، وتصدر تلك الأوامر في غيبة الخصوم، ودون تسبيب، بإجراء وقتي أو تحفظي في الحالات التي تقتضي بطبيعتها السرعة أو المباغتة، ودون مساس بأصل الحق المتنازع عليه.
طبيعة الأوامر على العرائض تقتضي المفاجأة والمباغتة، وهي تصدر عن القاضي في حدود سلطته الولائية ولا تستند إلى سلطته القضائية، وبالتالي لا يُراعى في شأنها القواعد التي رسمها القانون في مجال رفع الدعاوى وتحقيقها والفصل فيها.
إنما تقرر هذه الأوامر إجراءً وقتياً لا تفصل بموجبه في موضوع الحق المتنازع عليه، ولا تُحسم الخصومة المتعلقة به.
الخصائص الأساسية للأوامر على العرائض
1. السرعة والمباغتة
تصدر الأوامر على العرائض بناءً على ما يقدمه الطالب من أسانيد ومستندات مؤيدة لطلبه، دون إعلان المدعى عليه أو اطلاعه على مستندات خصمه أو تمكينه من دحض ادعاءاته.
هذه الخاصية تحقق الحماية السريعة للحق الظاهر قبل أن تُمحى معالمه.
2. عدم الحاجة للتسبيب
ليس لازماً تسبيب الأمر الصادر على العريضة، إلا إذا صدر الأمر خلافاً لأمر سابق. ولأن الإجراء الذي يتخذه القاضي بمناسبتها لا يعدو أن يكون إجراءً وقتياً أو تحفظياً، فلا يُشترط ذكر أسباب تفصيلية كما في الأحكام القضائية.
3. السلطة التقديرية الواسعة
للقاضي سلطة تقديرية واسعة في قبول الطلب أو رفضه، وقد يقبله كلياً أو جزئياً، فهو الذي يقدر مدى حاجة الحالة القانونية للطالب للحماية من عدمه.
هذه السلطة تمنح القاضي مرونة في تقدير الملاءمة والموازنة بين الاعتبارات المختلفة.
4. عدم حيازة الحجية
الأوامر على العرائض لا تحوز حجية الأمر المقضي، فيجوز لقاضي الأمور الوقتية مخالفتها بأمر جديد مسبب. القاضي لا يستنفد سلطته بإصدارها، بل يجوز أن يُعرَض النزاع عليه فيفصل في موضوعه برأي يخالف الأمر الذي أصدره على العريضة، ولا يعتبر ذلك مناقضةً منه لرأيه، لأن أمره بالنسبة للعريضة وقتي.
5. النفاذ المعجل بقوة القانون
تُشمل الأوامر على العرائض بالنفاذ المعجل بقوة القانون وبغير كفالة وفقاً للمادة 288 من قانون المرافعات، ما لم ينص القاضي على تقديم كفالة. هذا يعني إمكانية التنفيذ الفوري بمجرد صدور الأمر.
الفرق بين الأوامر على العرائض والأحكام القضائية
| وجه المقارنة | الأوامر على العرائض | الأحكام القضائية |
|---|---|---|
| السلطة | سلطة ولائية | سلطة قضائية |
| المواجهة | بدون مواجهة الخصوم | مع مواجهة الخصوم |
| التسبيب | لا يُشترط إلا عند المخالفة | واجب في جميع الأحوال |
| الحجية | لا تحوز حجية | تحوز حجية الأمر المقضي |
| استنفاد الولاية | لا يستنفد القاضي ولايته | يستنفد القاضي ولايته |
| الموضوع | لا تمس أصل الحق | تحسم موضوع الحق |
| الطبيعة | إجراء وقتي أو تحفظي | حكم نهائي في الخصومة |
إجراءات استصدار الأمر على عريضة في القانون 164/2025
الشروط الواجب استيفاؤها من طالب الأمر
لكي يتمكن المؤجر أو المالك من استصدار أمر على عريضة بالإخلاء وفق قانون الإيجار 164 لسنة 2025، يجب استيفاء الشروط التالية المنصوص عليها في المادتين 194 و195 من قانون المرافعات:
الشرط الأول: وجود نص قانوني صريح
أن تقع حالة طالب الأمر من بين إحدى الحالات التي ورد بشأنها نصّ يجيز له طلب استصدار أمر على عريضة من القاضي المختص. في سياق القانون 164 لسنة 2025، نصت المادة 7 على ثلاث حالات محددة على سبيل الحصر.
الشرط الثاني: تقديم عريضة خطية مستوفية البيانات
يتعين أن يتقدم طالب الأمر إلى القاضي المختص بعريضة خطية (كتابية)، وعملاً بنص المادة 194 من قانون المرافعات، فإنه يتعين أن تكون العريضة مشتملة على:
- وقائع الطلب بوضوح ودقة
- أسانيده القانونية (الإشارة للنص القانوني)
- تعيين موطن مختار للطالب في البلدة التي بها مقر المحكمة
- المستندات المؤيدة لطلبه
الشرط الثالث: تقديم العريضة من نسختين متطابقتين
يجب أن تكون العريضة من نسختين متطابقتين وفقاً للمادة 194 مرافعات، إحداهما يحتفظ بها القاضي والأخرى تُعاد للطالب مؤشراً عليها بالأمر.
هل يلزم توقيع محامٍ على عريضة طلب الأمر؟
من حيث إن النص في المادة 58 من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983 قد جرى على أنه “…وكذلك لا يجوز تقديم صحف الدعاوى وطلبات أوامر الأداء للمحاكم الابتدائية والإدارية إلا إذا كانت موقعة من أحد المحامين المقررين أمامها على الأقل…”.
ومفاد ذلك أن المشرع لم يشترط في الأوامر على عرائض أن تكون موقعة من أحد المحامين، مثلما اشترط في أوامر الأداء، وإلا ما كان أعياه النص عليها، فيجوز تقديمها مباشرة من طالبها.
نصيحة المحامي: رغم عدم اشتراط توقيع محامٍ، إلا أنني أنصح بشدة بالاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا الإيجار لضمان استيفاء كافة الشروط الشكلية والموضوعية، وتقديم المستندات الصحيحة، وصياغة العريضة بطريقة قانونية سليمة تزيد من فرص قبول الطلب.
ميعاد إصدار القاضي للأمر على عريضة
أوجب المُشرّع على القاضي، بموجب نص المادة 195 من قانون المرافعات، أن يُصدر أمره بالكتابة على إحدى نسختي العريضة، فلا يعتد بالأمر الشفوي.
كما أوجب عليه أن يصدر أمره في اليوم التالي لتقديم العريضة على الأكثر، وبالأولى يجوز له إصدار أمره في ذات يوم تقديمها.
طبيعة ميعاد اليومين
المستقر عليه أن الميعاد المنصوص عليه لإصدار الأمر على عريضة هو ميعاد تنظيمي لا يترتب على مخالفته البطلان، إذ المقصود به حثّ القاضي على سرعة إصدار أمره لما تتطلب طبيعة الأمور الولائية من سرعة ومباغتة.
سلطة القاضي نحو طلب الأمر على عريضة
سلطة القاضي في هذا الشأن مرهون إعمالها بوجود نص قانوني يجيز للطالب الحق في استصدار أمر على عريضة، فإذا ما تقدم إليه طالب الأمر دون نص خاص يجيز طلبه، تعين على القاضي رفضه.
السلطة التقديرية
للقاضي السلطة التقديرية في قبول الطلب أو رفضه، وقد يقبله كلياً أو جزئياً، فهو الذي يقدر مدى حاجة الحالة القانونية للطالب للحماية من عدمه.
يستند القاضي في تقديره إلى المستندات المقدمة ومدى توافر الشروط القانونية.
هل يلزم تسبيب الأمر الصادر على عريضة؟
القاعدة العامة: لا يلتزم القاضي بذكر الأسباب التي بنى عليها أمره، فهو أمر جوازي له.
الاستثناء: إذا كان الأمر مخالفاً لأمر سبق صدوره، فعندئذ يجب ذكر الأسباب التي اقتضت إصدار الأمر الجديد وإلا كان باطلاً.
ويلاحظ أن المُشرّع لم يشترط أن يكون الأمر على عريضة السابق صادراً من ذات القاضي الذي يصدر الأمر المخالف، ويكون القاضي ملزماً بتسبيب الأمر المخالف سواء كان الأمر السابق صادراً منه أم من غيره.
ملاحظة هامة:
يتوجب على السيد القاضي الأمر، ألا يصدر أمره على الطلب المقدم إليه إلا إذا كان مشفوعاً بمعلومات من قلم الكتاب المختص عما إذا كان سبق عرض ذات الطلب من عدمه، وفي الحالة الأولى القرار الصادر فيه؛ توطئةً لاستظهار مدى وجوبية تسبيب الأمر في الطلب المعروض من عدمه.
حالات إصدار الأمر على عريضة في القانون 164/2025
وفقاً للنص في المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فإن قاضي الأمور الوقتية يختص بإصدار الأمر على العريضة في الأحوال الثلاث التالية:
الحالة الأولى: انتهاء المدة القانونية للعقد
تنتهي عقود الإيجار القائمة والتي أبرمت في ظل قوانين إيجار الأماكن، بانقضاء المدة المعينة في النص في المادة 2 من القانون 164 لسنة 2025، على الوجه الآتي:
بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى
تنتهي العقود بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (4 أغسطس 2025). ومعنى ذلك أن الضابط هنا ضابط يتعلق بطبيعة استغلال العين المؤجرة، فإن كانت مؤجرة لغرض السكنى سرى عليها الزمن المحدد في النص، وهو سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
مما مؤداه أن المُشرّع لم يعتد بطبيعة الشخص المستأجر، وعما إذا كان شخصاً طبيعياً أم اعتبارياً؛ فالعبرة هنا فقط بالغرض من الاستئجار وهو السكنى.
بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية فقط
تنتهي العقود بانتهاء 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (4 أغسطس 2025). وعنى ذلك أن الضابط هنا له حدان:
- الحد الأول: أن يكون المكان مؤجراً لغير غرض السكنى، كما إذا كان غرض مهني أو تجاري أو إداري.
- الحد الثاني: أن يكون المكان مؤجراً لشخص طبيعي، فلا يسري النص على الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى لشخص اعتباري.
مما لازمه أن قاضي الأمور الوقتية لا يختص بإصدار الأمر على العريضة بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى لشخص اعتباري. والعلة في ذلك أن هناك قانوناً آخر يُنظم عقود إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وهو القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.
المستندات المطلوبة في حالة انتهاء المدة
- أصل عقد الإيجار أو صورة رسمية منه
- ما يدل على صفة مقدم الطلب (تحقيق شخصية، وكالة، إعلام وراثة، عقد شراء مشهر)
- ما يثبت انقضاء المدة القانونية (تاريخ العمل بالقانون: 4 أغسطس 2025)
- بيان طبيعة استغلال العين (سكني أو غير سكني)
- بيان صفة المستأجر (طبيعي أو اعتباري) في حالة غير السكني
الحالة الثانية: ترك العين مغلقة لمدة تزيد عن سنة دون مبرر
يحق للمؤجر أو المالك بحسب الأحوال أن يطلب إلى السيد قاضي الأمور الوقتية المختص إصدار أمر بطرد المستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار، إذا ثبت أنه ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد عن سنة، شريطة أن يكون الترك بغير مبرر.
صفة مقدم الطلب
يقدم الطلب من أي من الأشخاص التالي بيانهم:
- المؤجر: وهو من ثبت اسمه كمؤجر في عقد الإيجار سند الطلب.
- المحال إليه الحق: وهو من أحال إليه المؤجر الحق في الإيجار، كالمشتري بعقد عرفي ويعلن المستأجر أو من امتد إليه العقد إعلاناً رسمياً بحوالة الحق، أو من آلت إليه ملكية العين المؤجرة بعقد تم إشهاره وفقاً للقانون.
- الخلف العام للمؤجر أو المالك أو أحدهم: وهم ورثة المؤجر أو المالك، بحسب الأحوال أو أحدهم. وفي هذه الفريضة يجوز للورثة مجتمعين أو بعضهم أو أحدهم، لأن دعوى الطرد بحسب الأصل من أعمال حفظ المال الشائع؛ فيجوز للشريك المشتاع أن ينتصب مدافعاً أو مهاجماً لحفظ مجموع المال، ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء وفقاً للنص في المادة 830 من القانون المدني.
المستندات الواجب تقديمها رفق الطلب
أولاً: مستندات إثبات الصفة والعلاقة الإيجارية
- أصل عقد الإيجار أو نسخة رسمية منه
- ما يدل على صفة مقدم الطلب:
- تحقيق الشخصية إن كان مقدم الطلب هو المؤجر
- سند الوكالة إن كان وكيله
- ما يفيد تلقي الحق عن المؤجر الأصلي (عقد شراء مشهر، أو غير مشهر مع إعلان حوالة الحق للمستأجر مصحوباً بتحقيق شخصيته)
- إعلام شرعي بضبط وفاة ووراثة المؤجر يفيد أن مقدم الطلب أحد ورثته مصحوباً بتحقيق شخصية مقدمه
ثانياً: مستندات إثبات الغلق
يجب تقديم ما يدل على أن العين المؤجرة لبثت مغلقة “متروكة” لمدة تزيد عن سنة. ووسائل الإثبات متعددة، وتخضع لتقدير السيد قاضي الأمور الوقتية. ومن أمثلة ذلك:
- إفادة من شركة الكهرباء أو المياه أو الغاز تفيد عدم استخدام المرافق لمدة تزيد عن السنة
- تقرير خبير مودع في دعوى أخرى ممثل فيها الطرف الآخر يثبت غلق العين
- محضر لإثبات حالة العين لم يكن معداً في الأساس لإثبات الترك كما في حالة محضر تسرب مياه من أحد القاطنين في العقار ويكون مدللاً به على غلقها
- محضر معد بمعرفة جهة البحث لوقوع حادث سرقة للعين ذاتها أو لأحد الأعيان الأخرى بالعقار ويثبت به غلق العين
- تحريات من جهة البحث تفيد غلق العين لأكثر من سنة
- إقرار صادر ممن له الحق في البقاء في العين يستفاد منه بطريق الجزم تركه للعين، كما في إقراره في محضر شرطة سابق، أو مناقشات أمام خبير وزارة العدل في دعوى أخرى، أو إفادة قدمها صاحب الشأن ذاته لإحدى الجهات الحكومية للتدليل على عدم وجوده
ثالثاً: مستندات إثبات انتفاء المبرر من الترك
الترك في حد ذاته لا يشفع في توافر مقتضيات إصدار قرار الطرد من العين؛ بل يجب فوق إثبات الترك، أن يثبت صاحب الشأن مستندياً أن هذا الترك كان بغير مبرر.
ولإثبات عدم تبرير الترك وجوه عديدة، من بينها:
- إثبات إقامته في ذات المدينة في محل آخر
- تقديم الشاغل للعين لجهة عمله ما يفيد تركه لمحل إقامته السابق وانتقاله إلى محل آخر
- إرساله إنذاراً لأحد خصومه يبلغه فيه بتركه محل الإقامة في العين محل الطلب والانتقال إلى محل إقامة آخر لتلقي البلاغات والإخطارات والإعلانات
- تحريره عقداً أياً كان مسماه يثبت فيه محل إقامة مغاير
- تغييره لمحل إقامته ببطاقة تحقيق شخصيته، ويكون هذا التغيير بدون مبرر واضح
ماذا أفعل لو كنت مكانك؟
قبل تقديم طلب استصدار أمر على عريضة لترك العين، احرص على جمع دليلين مستقلين على الأقل يثبتان الغلق وانتفاء المبرر. فمثلاً: إفادة من شركة الكهرباء بعدم الاستهلاك + تحريات من جهة البحث + إثبات تغيير العنوان في بطاقة الرقم القومي. ذلك يزيد بشكل كبير من فرص قبول الأمر.
تنبيه مهم:
غني عن البيان أن تحسين مستوى المعيشة أو الرغبة في الانتقال إلى مكان آخر أرحب أو في منطقة أرقى لا يُعدُّ مبرراً يسوغ الترك.
الحالة الثالثة: ملكية المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض
الحالة الأخيرة التي يسوغ فيها للمؤجر أو المالك بحسب الأحوال تقديم طلب للسيد قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمراً على عريضة بطرد المستأجر أو من امتد إليه العقد، هو ثبوت ملكية المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة أخرى.
الشروط الواجب توافرها مجتمعة
يشترط لتوافر الحق في طلب الطرد، أن تستوفي الشرائط التالية مجتمعة:
الشرط الأول: ملكية المستأجر لعين أخرى
اشترط المشرع أن يثبت أن للمستأجر ملكية لعين أخرى بخلاف العين محل الطلب. وهذه الملكية تثبت بطرق عديدة، من بينها:
- العقد المشهر (الطريقة الأقوى في الإثبات)
- إقامة دعوى بصحة التعاقد وثبوت قيام العقد بأن يحكم فيها بالقبول أو بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذي
- إقامة دعوى تسليم المبيع من المستأجر ضد البائع له، ويثبت منها قيام العقد وتنفيذه
- إقرار المستأجر في أي موضع بملكيته لعين أخرى، كما في تقرير خبير مقدم في دعوى أخرى، أو محضر شرطة، أو تحقيقات نيابة عامة أو نيابة إدارية أو أي جهة تحقيق أخرى
- إفادات إدخال مرافق باسم المستأجر لعين أخرى
- ورود اسمه في كشف مشتملات لعقار آخر كمالك لعين أو أكثر
- حكم نهائي بثبوت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية
الشرط الثاني: أن تكون العين المملوكة قابلة للاستخدام في ذات الغرض
ملكية المستأجر لعين أخرى ليس كافياً لإصدار قرار الطرد، بل يجب فوق ذلك أن تكون قابلة للاستخدام لذات الغرض المعدّ من أجله المكان المؤجر.
- إذا كانت العين المؤجرة للسكنى → يجب أن تكون العين الأخرى صالحة للسكنى
- إذا كانت لغرض تجاري → يجب أن تكون الأخرى صالحة للاستخدام التجاري
- إذا كانت لغرض مهني → يجب أن تكون الأخرى صالحة لذات المهنة أو مهنة مشابهة
ملاحظات قانونية بالغة الأهمية
لم يشترط المشرع الأمور التالية:
1. لم يشترط أن تكون الملكية بعقد شراء فقط
بل يجوز أن تكون بأي طريق آخر من طرق اكتساب الملكية، كالميراث أو الهبة أو الوصية أو بطريق وضع اليد شريطة ثبوت الملكية في الحالة الأخيرة بحكم نهائي.
2. لم يشترط انتقال المستأجر فعلياً للعين الأخرى
المشرع نص صراحة أن يكون المكان المملوك للمستأجر “قابل للاستخدام في ذات الغرض المعدّ له المكان المؤجر”، ولم يشترط الانتقال الفعلي أو الإقامة فيها.
3. لم يشترط قرب المكان المملوك من العين المؤجرة
المشرع لم يشترط أن يكون المكان المملوك للمستأجر قريباً أو في ذات البلدة الكائن بها العين المؤجرة. إنما هذه الحالة على وجه الخصوص تخضع لتقدير السيد قاضي الأمور الوقتية، فقد يرفض الطلب إذا كانت المسافة شاسعة جداً بين العينين بما يجعل الانتقال غير عملي.
نصيحة المحامي:
هذه الحالة تخضع بشدة لتقدير قاضي الأمور الوقتية ، لذا يجب تقديم مستندات قوية تثبت توافر الشرطين معاً: الملكية + القابلية للاستخدام في ذات الغرض. كما يُفضل إرفاق ما يثبت أن العين الأخرى صالحة فعلاً للاستخدام (صور، إفادات إدخال مرافق، شهادة من الحي).
التظلم من الأمر على عريضة: الإجراءات والمواعيد
نظم المشرع أحكام التظلم من الأمر على عريضة في النصوص في المواد 197، 198، 199 من قانون المرافعات.
من له حق التظلم من الأمر؟
لم يقصر المُشرّع حق التظلم على طالب الأمر ومن صدر عليه الأمر، بل منحه كذلك للغير الذى يضار من هذا الأمر:
1. طالب الأمر
فلطالب الأمر الذى رفض طلبه كلياً أو جزئياً أن يتظلم من هذا الرفض أمام ذات القاضي أو المحكمة المختصة بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى.
2. الصادر ضده الأمر
وللصادر ضده الأمر، التظلم منه أمام القاضي مصدره أو أمام المحكمة المختصة. هذا هو الحق الأساسي للمستأجر أو من امتد إليه العقد عند صدور أمر على عريضة بالإخلاء ضده.
3. الغير المضار
وللغير الذى أُضيرَ من صدور الأمر أن يتظلم منه، والمناط في تحديد المضرور على النحو الذى يمنحه الصفة في التظلم، يدخل في السلطة التقديرية للقاضي.
شروط صحة التظلم من الأمر
يشترط لصحة التظلم من الأمر على عريضة، شروطاً ثلاثة:
الشرط الأول: التقديم بالطرق المعتادة لرفع الدعوى
يجب أن يُقدم التظلم بالطرق المعتادة لرفع الدعوى، وفق الإجراءات المنصوص عليها في المادة 63 من قانون المرافعات. أي يجب إيداع صحيفة التظلم قلم الكتاب وإعلان الطرف الآخر بها.
الشرط الثاني: أن يكون التظلم مكتوباً
يجب أن يكون التظلم خطياً “مكتوباً”، فلا يكفي التظلم الشفوي.
الشرط الثالث: اشتمال الصحيفة على أسباب الطعن
يجب أن تكون صحيفة التظلم مشتملة على أسباب الطعن، بأن تتضمن صحيفته بيان الأمر المتظلم منه والأسباب القانونية والواقعية التي يتساند إليها المتظلم.
لا تكفي العبارات العامة المرسلة التي تصلح لكل تظلم كالقول بأن الأمر صدر مخالفاً للقانون أو مجحفاً بحقوق المتظلم دون بيان وجه المخالفة أو الإجحاف.
جزاء عدم التسبيب: بطلان التظلم (في هذا: طعن رقم 8567 لسنة 65 ق – جلسة 26/7/2007).
من واقع خبرتي:
كثيراً ما أرى تظلمات تُرفض لمجرد أنها تحتوي على عبارات عامة مثل “الأمر مخالف للواقع والقانون” دون تفصيل. يجب أن يكون التظلم مفصلاً يحتوي على:
- بيان الأمر المتظلم منه بالتاريخ والرقم
- الأسباب الواقعية المحددة (مثل: المستندات المقدمة غير صحيحة، الواقعة غير ثابتة)
- الأسباب القانونية (مثل: عدم توافر شروط المادة 7، الاختصاص المكاني)
- المستندات المؤيدة للتظلم
ميعاد التظلم من الأمر على عريضة
بموجب القانون رقم 23 لسنة 1992 أدخل المشرع تعديلاً على نص المادة 197 من قانون المرافعات، يتضمن تحديد ميعاد رفع التظلم خلال عشرة أيام من تاريخ صدور الأمر بالرفض أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه بحسب الأحوال.
بدء سريان الميعاد
- بالنسبة لطالب الأمر: من تاريخ صدور الأمر بالرفض
- بالنسبة للمصدر ضده: من تاريخ البدء في التنفيذ أو الإعلان
- بالنسبة للغير: من تاريخ تحقق علمه اليقيني بالأمر
تحذير مهم:
ميعاد التظلم 10 أيام فقط وهو ميعاد حاسم، فإذا انقضى سقط الحق في التظلم. لذا يجب على المستأجر أو من صدر ضده الأمر التحرك فوراً عند علمه بالأمر أو عند بدء التنفيذ.
الحكم في التظلم وطبيعته
وفقاً للنص في المادتين 197/2 و199/2 من قانون المرافعات تحكم المحكمة أو ذات القاضي في التظلم بـ:
- تأييد الأمر
- تعديله
- إلغائه
طبيعة الحكم في التظلم
حكم القاضي الأمر في التظلم يُعد حكماً قضائياً مكتمل الشروط والأركان؛ إذ يصدر في خصومة تتوافر فيها المواجهة بين الخصوم ولا تعتد بالمباغتة، ويصدر عن قاضي يباشر سلطته القضائية وليست الولائية.
حجية الحكم في التظلم
الحكم الصادر في التظلم يكون ذو طبيعة قضائية وإن كان حكماً وقتياً. كما وأن الحكم الصادر في التظلم لا يقيد قاضي الموضوع، لأن هذا الحكم لا يمس أصل الحق، إذ يظل الحق مصوناً محفوظاً أمام قاضي الموضوع.
هل يوقف التظلم تنفيذ الأمر على عريضة؟
الإجابة: لا، مجرد التظلم من الأمر على عريضة لا يوقف تنفيذه. فـالأوامر على عرائض مشمولة بالنفاذ المعجل بقوة القانون وفقاً للمادة 288 من قانون المرافعات، ولا يترتب على رفع التظلم وقف التنفيذ تلقائياً.
ماذا يفعل المتظلم لوقف التنفيذ؟
للمتضرر من التنفيذ أن يلجأ إلى دعوى مستقلة لوقف التنفيذ إذا توافرت شروطها القانونية، وهي دعوى الإشكال في التنفيذ التي تُرفع وفقاً للإجراءات المقررة قانوناً.
حجية الأوامر على العرائض ونفاذها وسقوطها
حجية الأمر على عريضة
الأمر على عريضة هو من الأعمال الولائية التي يقوم بها القضاة بمقتضى سلطتهم الولائية ويتحقق الغرض منه بانعدام المواجهة، فهو يصدر بناء على ما يقدمه الطالب من أسانيد ومستندات مؤيدة لطلبه، وذلك بقصد اتخاذ إجراء مؤقت لا يمس أصل الحق.
خصائص حجية الأمر
1. حجيته مؤقتة
إذا رفض الطلب فإنه يجوز لصاحبه التقدم مرة أخرى لذات القاضي الأمر لاستصدار أمر جديد بأسانيد ومستندات تؤدى إلى إقناعه، مع ملاحظة ضرورة تسبيب الأمر الثاني المخالف في هذه الحالة.
2. عدم استنفاد القاضي لسلطته
القاضي الأمر لا يستنفد سلطته بإصدار الأمر على عريضة؛ فيجوز أن يُعرَض النزاع عليه فيفصل في موضوعه برأي يخالف الأمر الذي أصدره على العريضة، ولا يعتبر ذلك مناقضةً منه لرأيه، لأن أمره بالنسبة للعريضة وقتي.
3. حق العدول عن الأمر
يكون للقاضي كذلك الحق في العدول عن الأمر إذا ما تبين أنه قد أصدره على أساس معلومات خاطئة أدلى بها من تقدم إليه بطلب الأمر، أو إذا تغيرت الظروف التي أدت إلى إصدار الأمر.
ولذلك يجوز للقاضي الذي أصدر الأمر أن يلغيه إذا ما رفع إليه تظلم وتبين أحقية المتظلم.
4. لا تحوز حجية الأمر المقضي
الأوامر على خلاف الأحكام لا تحوز حجية الأمر المقضي ، وكلُّ ذلك يتفق مع طبيعة الأوامر الولائية؛ لأن الغاية منها ليست إحقاق الحقوق وحسم النزاع وإنما هي تدابير مؤقتة للحماية العاجلة أو لتوفير الأمن والاستقرار ولو إلى حين لبعض المراكز الواقعية انتظاراً للفصل في النزاع من القضاء الموضوعي.
عدم صلاحية القاضي لنظر الموضوع
مفاد عبارة “قد سبق له نظره قاضياً” المنصوص عليها في البند الخامس من المادة 46 من قانون المرافعات، وهي تُعدُّ حالات عدم صلاحية القاضي لنظر نزاع بعينه، هو أن يكون القاضي قد سبق له نظر خصومة النزاع حول أصل الحق في درجة سابقة من درجات التقاضي وصدر منه فيها ما يجعل له رأياً في موضوع الدعوى.
الأمر على عريضة لا يصدر في خصومة قضائية وإنما يأمر به القاضي بسلطته الولائية في غير مواجهة بين طرفي الإجراء المطلوب، كما أنه مؤقت لا يحسم موضوعاً أو يمس أصل الحق فيه، والقاضي الأمر نفسه لا يتقيد بما أمر أو يستنفد به ولايته.
ومن ثمَّ فإنه لا يفقد القاضي صلاحيته للفصل في موضوع خصومة الحق سبق إصداره أمراً على عريضة في شأن يتعلق بهذا النزاع.
النفاذ المعجل للأمر على عريضة
تنص المادة رقم 288 من قانون المرافعات على أن “النفاذ المعجل بغير كفالة واجب بقوة القانون للأحكام الصادرة في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرتها، ولأوامر الصادرة على العرائض، وذلك ما لم يُنصَّ في الحكم أو الأمر على تقديم كفالة”.
أهم النتائج المترتبة
1. التنفيذ الفوري
تُشمل الأوامر على عرائض بالنفاذ المعجل بقوة القانون وبغير كفالة، ولو لم يطلب ذلك طالب الأمر.
يمكن البدء في التنفيذ فوراً بمجرد صدور الأمر دون الحاجة لانتظار أي إجراءات إضافية.
2. استثناء الكفالة
إلا أنه يجوز للقاضي مُصدرَ الأمر أن يُضمِّن منطوقه تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولاً بالنفاذ المعجل دونها.
3. عدم إيقاف التنفيذ بالتظلم
كذلك فإن مجرد التظلم من الأمر على العريضة أمام القاضي المختص لا يوقف تنفيذه.
سقوط الأمر على عريضة
تنص المادة رقم 200 من قانون المرافعات على أن “يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدوره ولا يمنع هذا السقوط من استصدار أمر جديد”.
شروط السقوط
1. عدم تقديم الأمر للتنفيذ
يجب أن يتم تقديم الأمر لقلم التنفيذ المختص خلال 30 يوماً من تاريخ صدوره، وإلا سقط.
2. بداية الميعاد
يبدأ احتساب ميعاد الثلاثين يوماً من تاريخ صدور الأمر، وليس من تاريخ إعلانه أو علم المصدر ضده به.
استثناءات من السقوط
يستثنى من ذلك ما قرره المُشرّع بنص المادة 189 من ذات القانون بأن “تقدر مصاريف الدعوى في الحكم إن أمكن وإلا قدّرها رئيس الهيئة التي أصدرت الحكم بأمر على عريضة يقدمها المحكوم له ويعلن هذا الأمر للمحكوم عليه بها، ولا يسري على هذا الأمر السقوط المقرر في المادة 200″.
طبيعة السقوط
لا يتعلق السقوط المنصوص عليه في المادة 200 بالنظام العام، ويجب أن يتمسك به من صدر ضده الأمر ويجوز له النزول عنه صراحة أو ضمناً.
أثر السقوط
سقوط الأمر لا يمنع من استصدار أمر جديد بنفس الموضوع، فالسقوط هنا ليس سقوط حق وإنما سقوط إجراء.
الأخطاء الشائعة عند استصدار الأوامر على عرائض
أخطاء تتعلق بالاختصاص
1. الخطأ في الاختصاص المكاني
تقديم الطلب لمحكمة غير المحكمة الكائن في دائرتها العقار يؤدي حتماً للرفض الشكلي. الاختصاص المكاني في القانون 164 لسنة 2025 محدد بدقة ولا يجوز الخروج عنه.
2. الخطأ في تحديد القاضي المختص
بعض المؤجرين يتقدمون بالطلب لقاضي المحكمة الجزئية ظناً منهم أن الاختصاص معقود لها، في حين أن الاختصاص معقود للمحكمة الابتدائية في قضايا الإيجار.
3. عدم التحقق من الاختصاص الولائي
تقديم طلبات في منازعات لا تدخل في اختصاص القضاء العادي، مما يؤدي لرفضها.
أخطاء في المستندات المقدمة
1. عدم إرفاق أصل عقد الإيجار
تقديم صورة غير واضحة أو عدم إرفاق العقد أصلاً يؤدي لرفض الطلب.
2. مستندات غير كافية لإثبات الحالة
في حالة ترك العين مغلقة، تقديم دليل واحد فقط قد لا يكون كافياً. يُفضل تقديم دليلين مستقلين على الأقل.
3. عدم إثبات انتفاء المبرر
إثبات الغلق دون إثبات أن الترك كان بدون مبرر يؤدي لرفض الطلب.
4. عدم إرفاق ما يثبت الصفة
عدم تقديم تحقيق شخصية، وكالة، إعلام وراثة، أو عقد شراء مشهر لإثبات صفة مقدم الطلب.
أخطاء إجرائية شكلية
1. عدم تحديد موطن مختار
عدم تعيين موطن مختار في البلدة التي بها مقر المحكمة كما تتطلب المادة 194 مرافعات.
2. عدم وضوح وقائع الطلب
تقديم عريضة غير واضحة أو لا تحتوي على وقائع محددة.
3. عدم الإشارة للنص القانوني
عدم ذكر المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 والحالة المحددة التي ينطبق عليها الطلب.
4. عدم تقديم العريضة من نسختين
المادة 194 مرافعات تتطلب تقديم العريضة من نسختين متطابقتين.
أخطاء موضوعية في التقدير
1. التقدم بطلب قبل توافر الشروط
مثل تقديم طلب بالإخلاء لترك العين قبل مرور سنة كاملة على الغلق.
2. عدم التحقق من قابلية العين للاستخدام
في حالة ملكية المستأجر لوحدة أخرى، عدم إثبات أن العين الأخرى صالحة فعلاً لذات الغرض.
3. تقديم طلب لشخص اعتباري مستأجر لغير السكن
نسيان أن القانون 164 لسنة 2025 لا ينطبق على الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الاعتبارية.
من واقع خبرتي:
أكثر من 60% من الطلبات المرفوضة تُرفض لأسباب شكلية يمكن تجنبها بالمراجعة الدقيقة قبل التقديم. نصيحتي: قبل تقديم طلب استصدار أمر على عريضة، قم بمراجعة كل مستند، تأكد من توافر جميع الشروط، واستشر محامياً متخصصاً لمراجعة الطلب.
نماذج عملية ودراسات حالة
نموذج (1): طلب إخلاء لانتهاء المدة القانونية
الوقائع
مؤجر يملك شقة سكنية مؤجرة بموجب عقد إيجار قديم، ويرغب في استردادها بعد انقضاء المدة القانونية المحددة بـ7 سنوات من نفاذ القانون 164 لسنة 2025.
المستندات المطلوبة
- أصل عقد الإيجار أو صورة رسمية منه
- تحقيق شخصية المؤجر (أو وكالة إن كان بالوكالة)
- ما يثبت انقضاء المدة القانونية (4 أغسطس 2025 + 7 سنوات = 4 أغسطس 2032)
- بيان يوضح أن العين مؤجرة لغرض السكنى
الإجراءات
- إعداد عريضة من نسختين متطابقتين
- تحديد موطن مختار في دائرة المحكمة
- تقديم الطلب لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار
- انتظار صدور الأمر (خلال يوم أو يومين)
- تنفيذ الأمر خلال 30 يوماً من صدوره
النتيجة المتوقعة
قبول الطلب إذا استوفى جميع الشروط الشكلية والموضوعية، لأن انتهاء المدة حالة واضحة لا تحتاج لتقدير موضوعي معقد.
نموذج (2): طلب إخلاء لترك العين مغلقة
الوقائع
مالك عقار يمتلك شقة مؤجرة بعقد قديم، ولاحظ أن المستأجر تركها مغلقة منذ أكثر من سنتين دون استخدام، وانتقل للإقامة في محافظة أخرى.
المستندات المقدمة
- أصل عقد الإيجار + تحقيق شخصية المالك
- إفادة من شركة الكهرباء تفيد عدم استهلاك كهرباء منذ 24 شهراً
- تحريات من جهة البحث تفيد أن المستأجر ينتقل للإقامة في محافظة أخرى منذ سنتين
- صورة من بطاقة الرقم القومي للمستأجر تُظهر تغيير العنوان إلى المحافظة الأخرى
- شهادة من شركة المستأجر تفيد تغيير عنوان الإقامة المسجل لديهم
التحليل
✅ تم إثبات الغلق لأكثر من سنة بدليلين مستقلين (الكهرباء + التحريات)
✅ تم إثبات انتفاء المبرر (الانتقال لمحافظة أخرى بدون سبب قانوني مشروع)
✅ استوفى الطلب الشروط الشكلية
النتيجة
قبول الطلب وإصدار أمر على عريضة بالإخلاء.
ماذا أفعل لو كنت مكانك؟
إذا كنت مؤجراً في حالة مشابهة، احرص على جمع ثلاثة أدلة مستقلة على الأقل: دليل على الغلق (كهرباء/مياه) + دليل على الانتقال (تحريات/بطاقة) + دليل ثالث داعم (شهادة عمل/عقد إيجار آخر). هذا يجعل الأمر شبه مؤكد القبول.
نموذج (3): طلب إخلاء لملكية وحدة أخرى
الوقائع
مؤجر يستأجر منه شخص طبيعي محلاً تجارياً، واكتشف أن المستأجر يمتلك محلاً تجارياً آخر في منطقة قريبة بموجب عقد شراء مشهر.
المستندات المقدمة
- أصل عقد الإيجار + تحقيق شخصية المؤجر
- عقد شراء مشهر باسم المستأجر للمحل التجاري الآخر
- إفادة من الحي تفيد بصلاحية المحل المملوك للاستخدام التجاري وأنه مرخص
- صور فوتوغرافية للمحل المملوك تُظهر أنه قابل للاستخدام فعلاً
- إفادات إدخال مرافق (كهرباء ومياه) للمحل المملوك باسم المستأجر
التحليل
✅ تم إثبات ملكية المستأجر لوحدة أخرى بعقد مشهر
✅ تم إثبات أن الوحدة الأخرى صالحة للاستخدام التجاري (نفس الغرض)
✅ المحلان في نفس المدينة (مما يجعل الانتقال عملياً)
النتيجة
قبول الطلب وإصدار الأمر، مع احتمال أن يقدم المستأجر تظلماً يدعي فيه أن المحل الآخر غير صالح أو بعيد جداً.
نصيحة المحامي:
في حالات ملكية المستأجر لوحدة أخرى، يجب التأكد من أن الوحدة الأخرى:
- فعلاً مملوكة للمستأجر بسند قوي (عقد مشهر أو حكم نهائي)
- صالحة للاستخدام فعلياً (مرخصة، بها مرافق)
- قابلة للاستخدام في نفس الغرض (تجاري/تجاري، سكني/سكني)
- ليست بعيدة جداً بحيث يصبح الانتقال غير عملي
نموذج (4): طلب مرفوض لعدم كفاية المستندات
الوقائع
مالك تقدم بطلب لإخلاء شقة لترك المستأجر لها مغلقة، لكنه قدم فقط شهادة شهود دون مستندات رسمية.
المستندات المقدمة
- عقد الإيجار
- إفادة شهود (جيران) بأن الشقة مغلقة
أسباب الرفض
❌ عدم تقديم مستندات رسمية (إفادات شركات، تحريات)
❌ الاعتماد فقط على شهادة شهود غير مدعومة بمستندات
❌ عدم إثبات انتفاء المبرر
الدرس المستفاد:
قاضي الأمور الوقتية يحتاج لمستندات رسمية قوية، لا يكفي شهادة الشهود وحدها. يجب تقديم أدلة موضوعية ملموسة.
توصيات عملية للمؤجرين والمستأجرين
للمؤجرين: كيف تزيد فرص قبول طلبك؟
1. التحضير الجيد قبل التقديم
- اجمع جميع المستندات المطلوبة قبل تقديم الطلب
- تأكد من صحة المستندات وأنها حديثة (خصوصاً إفادات الشركات)
- راجع الاختصاص المكاني بدقة (المحكمة الكائن في دائرتها العقار)
2. قوة الأدلة
- في حالة ترك العين مغلقة: قدم دليلين مستقلين على الأقل (كهرباء + تحريات + بطاقة)
- في حالة ملكية وحدة أخرى: تأكد من قوة سند الملكية وصلاحية العين
- أرفق صور فوتوغرافية إن أمكن لتعزيز الطلب
3. وضوح العريضة
- اكتب الوقائع بشكل واضح ومرتب
- أشر صراحة للمادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 والحالة المنطبقة
- حدد الموطن المختار بوضوح
4. الاستعانة بمحامٍ متخصص
رغم عدم وجوب توقيع محامٍ على العريضة، إلا أن الاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا الإيجار تزيد بشكل كبير من فرص النجاح، لأنه يعرف:
- الصياغة القانونية الصحيحة
- المستندات المطلوبة بدقة
- الأخطاء الشائعة وكيفية تجنبها
5. عدم التأخر في التنفيذ
بمجرد صدور الأمر، قدمه للتنفيذ خلال 30 يوماً لتجنب السقوط.
6. توقع التظلم والاستعداد له
كن مستعداً لاحتمال تظلم المستأجر من الأمر، وجهز مستندات إضافية للرد على التظلم.
للمستأجرين: كيف تدافع عن حقك؟
1. التحرك الفوري
- بمجرد علمك بصدور أمر على عريضة ضدك، تحرك فوراً
- ميعاد التظلم 10 أيام فقط من تاريخ العلم أو البدء في التنفيذ
- لا تضيع الوقت، فالميعاد حاسم وسقوطه يعني فقدان حق التظلم
2. إعداد تظلم مفصل
- اكتب أسباب التظلم بشكل مفصل ودقيق
- لا تكتف بعبارات عامة مثل “الأمر مخالف للقانون”
- حدد أوجه المخالفة بدقة (عدم صحة الواقعة، عدم توافر الشروط، مستندات غير صحيحة)
3. تقديم مستندات مضادة
- إذا ادعى المؤجر أنك تركت العين مغلقة، قدم فواتير كهرباء ومياه حديثة
- إذا ادعى أنك تمتلك وحدة أخرى، أثبت أنها غير صالحة للاستخدام أو مؤجرة لآخرين
- قدم صور فوتوغرافية تثبت إقامتك الفعلية في العين
4. الطعن في المستندات
- إذا كانت المستندات المقدمة من المؤجر غير دقيقة، اطعن فيها
- مثلاً: إذا قدم تحريات قديمة، أثبت أن الوضع تغير
- إذا قدم عقد ملكية، أثبت أنك بعت العين أو أنها مرهونة
5. إثبات المبرر
إذا كان الأمر صادراً لترك العين مغلقة، أثبت أن هناك مبرراً مشروعاً:
- سفر للعمل أو العلاج (بمستندات رسمية)
- ظروف صحية أو عائلية طارئة
- أي سبب قانوني مشروع
6. عدم الاكتفاء بالتظلم
- التظلم لا يوقف التنفيذ
- إذا بدأ التنفيذ، يمكنك رفع إشكال في التنفيذ
- يمكنك رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة
7. الاستعانة بمحامٍ فوراً
لا تحاول التعامل مع الأمر على عريضة بنفسك، استعن فوراً بمحامٍ متخصص في قضايا الإيجار لأن:
- الإجراءات دقيقة والمواعيد قصيرة
- الخطأ في صياغة التظلم يؤدي لبطلانه
- المحامي يعرف كيفية إيقاف التنفيذ إن أمكن
من واقع خبرتي:
كثيراً ما أرى مستأجرين فقدوا حقهم في التظلم لأنهم تأخروا أو لم يقدموا أسباباً مفصلة. نصيحتي الذهبية: في اللحظة التي تعلم فيها بصدور أمر ضدك، اتصل فوراً بمحامٍ متخصص، ولا تنتظر.
"يتوجب على السيد القاضي الأمر، ألا يصدر أمره على الطلب المقدم إليه إلا إذا كان مشفوعاً بمعلومات من قلم الكتاب المختص عما إذا كان سبق عرض ذات الطلب من عدمه، وفي الحالة الأولى القرار الصادر فيه؛ توطئةً لاستظهار مدى وجوبية تسبيب الأمر في الطلب المعروض من عدمه."
— المستشار محمد عثمان خشت
رئيس محاكم الاستئناف - المفتش القضائي الأول بوزارة العدل
رأي الخبير: نظرة محامٍ بالنقض حول الأوامر على العرائض في قانون الإيجار 164 لسنة 2025
رأيي القانوني كمحامٍ بالنقض
بعد ممارسة المحاماة لأكثر من 28 عاماً، وترافعي أمام محكمة النقض والإدارية العليا في المئات من قضايا الإيجار والملكية، أرى أن القانونين رقمي 164 و165 لسنة 2025 أحدثا تحولاً جذرياً في منظومة حماية حقوق الملاك والمؤجرين.
نظام الأوامر على العرائض الذي أقره المشرع في المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 يُعد خطوة جريئة نحو تحقيق العدالة الناجزة، لكنه في الوقت ذاته يتطلب فهماً عميقاً للشروط الإجرائية والموضوعية لتفادي رفض الطلبات.
من واقع خبرتي العملية في متابعة العشرات من طلبات الأوامر على العرائض منذ صدور القانون، لاحظت أن أكثر من 60% من الطلبات المرفوضة كان سببها أخطاء إجرائية شكلية يمكن تجنبها بسهولة، مثل الخطأ في الاختصاص المكاني أو عدم كفاية المستندات المثبتة لحالة ترك العين مغلقة.
نصيحتي الهامة للمؤجرين: لا تستعجل في تقديم الطلب قبل استيفاء جميع الشروط القانونية، فالرفض مرة واحدة قد يُضعف موقفك في طلب لاحق. احرص على جمع دليلين مستقلين على الأقل لكل واقعة، وتحقق من الاختصاص المكاني بدقة، وأشر صراحة إلى الحالة القانونية المنطبقة من المادة 7.
أما للمستأجرين: حقك في التظلم مكفول قانوناً، لكن المهلة الزمنية قصيرة جداً (10 أيام فقط). لا تنتظر حتى اللحظة الأخيرة، واحرص على تقديم أسباب مفصلة ومستندات قوية تنقض الادعاءات الواردة في الأمر. تذكر أن التظلم لا يوقف التنفيذ، لذا قد تحتاج لرفع إشكال في التنفيذ بشكل موازٍ.
في مكتبي بالزقازيق، أُقدم استشارات قانونية متخصصة في قضايا الإيجار والملكية، وأساعد الموكلين في إعداد طلبات الأوامر على العرائض بما يضمن أعلى فرص القبول، أو في إعداد التظلمات القانونية للدفاع عن حقوق المستأجرين. خبرتي الممتدة لما يقارب ثلاثة عقود تُمكنني من تقديم رؤية قانونية واقعية وحلول عملية تتناسب مع كل حالة على حدة.
عبدالعزيز حسين عمار
محامٍ بالنقض والإدارية العليا
خبرة قانونية تمتد لـ 28 عاماً في قضايا الإيجار والملكية والطعون
مكتب: الزقازيق – يخدم جميع محافظات مصر
❓ الأسئلة الشائعة حول الأوامر على العرائض
✍️ خاتمة: أهمية الفهم الدقيق للقواعد الإجرائية
يمثل نظام الأوامر على العرائض في قانون الإيجار 164 لسنة 2025 آلية قضائية استثنائية تتطلب فهماً دقيقاً للقواعد الإجرائية من قبل جميع الأطراف. الالتزام بالشروط الشكلية والموضوعية يحدد مصير الطلب، سواء بالقبول أو الرفض.
أهم النقاط التي يجب تذكرها
- ✅ الحالات محددة بالقانون: لا يجوز لقاضي الأمور الوقتية إصدار أمر إلا في الحالات الثلاث المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025.
- ✅ الاختصاص المكاني صارم: يجب تقديم الطلب للمحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار، دون غيرها.
- ✅ المستندات هي الأساس: قوة المستندات المقدمة هي العامل الحاسم في قبول أو رفض الطلب.
- ✅ السرعة مطلوبة: ميعاد التظلم 10 أيام فقط، وميعاد تنفيذ الأمر 30 يوماً، والمواعيد حاسمة.
- ✅ التظلم حق مكفول: للمصدر ضده الأمر حق التظلم خلال 10 أيام، ويجب أن يكون مفصلاً ومسبباً.
- ✅ الأمر لا يحوز حجية: الأوامر على العرائض لا تحوز حجية الأمر المقضي ويمكن الطعن فيها أمام قاضي الموضوع.
⚠️ تذكر دائماً
- الدقة في الإجراءات تحمي حقك القانوني
- التوثيق الجيد للمستندات يوفر الوقت والجهد
- الاستشارة القانونية المبكرة تجنبك الأخطاء الجسيمة
- الالتزام بالمواعيد القانونية أمر حاسم لا يُغتفر
💼 هل تحتاج إلى استشارة قانونية متخصصة؟
هل تواجه موقفاً يتعلق بـالأوامر على العرائض في قانون الإيجار؟ استشر محاميًا متخصصًا الآن لضمان حماية حقوقك القانونية بشكل كامل، سواء كنت مؤجراً يسعى لاسترداد عينه أو مستأجراً يدافع عن حقه في البقاء.
الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
محامٍ بالنقض والإدارية العليا
خبرة 28 عاماً في قضايا الإيجار والطعون أمام محكمة النقض
📍 الزقازيق، الشرقية | نخدم جميع محافظات مصر
تحميل ومشاهدة: دليل القواعد الحاكمة للأوامر على العرائض في القانون 164 لسنة 2025
يُعد المرجع القانوني “القواعد الحاكمة لنظام الأوامر على العرائض في القانون 164 لسنة 2025” من تأليف المستشار محمد عثمان خشت – رئيس محاكم الاستئناف والمفتش القضائي الأول بوزارة العدل – من أهم المراجع المتخصصة التي تتناول بالشرح الوافي والتحليل القضائي الدقيق لنظام الأوامر على العرائض الذي استحدثه المشرع المصري.
يقدم هذا المرجع رؤية قضائية عملية مبنية على خبرة قضائية رفيعة المستوى، مما يجعله مرجعاً أساسياً للمحامين والقضاة والباحثين القانونيين في فهم وتطبيق أحكام قانون الإيجار الجديد.
يتناول الكتاب الشروط الإجرائية والموضوعية، الاختصاصات القضائية، حالات إصدار الأمر، وطرق التظلم، بأسلوب علمي دقيق مدعوم بأحكام محكمة النقض والمبادئ القضائية المستقرة.
📄 للاطلاع على النص الكامل للقانون: يمكنك مراجعة
موسوعة التشريعات المصرية
للحصول على النص الرسمي للقانون رقم 164 لسنة 2025 المنشور بتاريخ 4 أغسطس 2025.
📚 المصادر والمراجع القانونية
⚖️ النصوص التشريعية
- القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025.
- القانون رقم 165 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1968.
- قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1968 وتعديلاته - المواد (194، 195، 196، 197، 198، 199، 200، 288).
- القانون رقم 23 لسنة 1992 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية.
- القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.
- القانون المدني المصري - المادة 830 (أحكام الشركاء في المال الشائع).
⚖️ أحكام محكمة النقض
- الطعن رقم 8567 لسنة 65 قضائية - جلسة 26 يوليو 2007 - بشأن بطلان التظلم لعدم اشتمال الصحيفة على أسباب الطعن.
- مبادئ محكمة النقض المستقرة بشأن الأوامر على العرائض وطبيعتها الولائية وعدم حيازتها لحجية الأمر المقضي.
- أحكام محكمة النقض بشأن التمييز بين الأعمال القضائية والأعمال الولائية.
📖 المراجع الفقهية والقانونية
- المستشار محمد عثمان خشت - رئيس محاكم الاستئناف والمفتش القضائي الأول بوزارة العدل - "القواعد الحاكمة لنظام الأوامر على العرائض في القانون 164 لسنة 2025".
- الوسيط في شرح قانون المرافعات المدنية والتجارية - تأليف الأستاذ الدكتور أحمد أبو الوفا.
- الأوامر على عرائض في قانون المرافعات - دراسات قضائية متخصصة.
💼 الخبرة العملية والتطبيقية
- خبرة 28 عاماً في المحاماة أمام محكمة النقض والإدارية العليا في قضايا الإيجار والملكية.
- متابعة عملية للعشرات من طلبات الأوامر على العرائض منذ صدور القانون 164 لسنة 2025.
- التطبيق القضائي الفعلي لأحكام القانون 164 أمام المحاكم الابتدائية ومحاكم الاستئناف.
- دراسة تحليلية للأسباب الشائعة لرفض طلبات الأوامر على العرائض وكيفية تجنبها.
ملاحظة: جميع المراجع والمصادر المذكورة أعلاه هي نصوص رسمية منشورة في الجريدة الرسمية أو أحكام نهائية صادرة عن محكمة النقض أو مراجع فقهية معتمدة، وقد تم الاعتماد عليها في إعداد هذا الدليل القانوني الشامل.
🔍 ابحث في الموقع
📰 أحدث المقالات القانونية
📚 عن مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
تأسس مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة في عام 1998 بمدينة الزقازيق. وقد ساهم المكتب، من خلال الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض وفريق العمل، في استعادة العديد من الحقوق لأصحابها. كما أدى دوراً مهماً في إعداد العديد من الأبحاث القانونية القيمة في مجال القانون المصري، لاسيما في مجالات القانون المدني، وقوانين الإيجارات، والملكية العقارية. بالإضافة إلى ذلك، ساهم المكتب في صياغة العديد من الدعاوى القضائية والمذكرات القانونية المتميزة، مما أثرى المكتبة العلمية للمحاماة وقدم دعمًا مهمًا للباحثين في المجال القانوني.
📂 التصنيفات القانونية
- قضايا القانون المدني والملكية والميراث: الدعاوى والإجراءات (837)
- طعون النقض في القانون المصري: الاحكام والإجراءات والصيغ (237)
- شرح قانون المرافعات المصري: الإجراءات والمواد القانونية (227)
- أهم صيغ الدعاوى القانونية في مصر: مدنية، جنائية، وتجارية (164)
- قضايا الإيجارات في مصر: حقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون (125)
- قانون الإثبات المصري: طرق الإثبات والدفوع القانونية (112)
- الضرائب في مصر: القوانين، الأنواع، وإجراءات السداد والطعن (98)
- قضايا الموظفين في مصر: الحقوق، الفصل التعسفي، والتعويضات (88)
- مجلس الدولة: اختصاصاته، أحكامه، ودوره في القضاء الإداري (87)
- القانون والاقتصاد: الأنظمة والتشريعات الاقتصادية في مصر (75)
🔗 صفحات مهمة
⚖️ خدماتنا القانونية الشاملة
هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟
مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.
1️⃣ الأفراد والعائلات
تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.
- قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
- صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
- قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).
2️⃣ الشركات والمؤسسات
- تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
- التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
- التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
- التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.
3️⃣ خدمات مخصصة
- إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
- استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
- حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.
❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟
- 💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية
- 📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف
- 📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة
- 🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية
📞 تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة
تواصل مع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
محامي بالنقض والإدارية العليا | خبرة أكثر من 28 عاماً في قضايا الميراث والملكية والقانون المدني
- من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق (11 ص - 3 م)
- الخميس والجمعة: أجازة للمكتب - الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد
💡 نصيحة: يُفضل حجز موعد مسبقاً لضمان أفضل خدمة
"إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر."
تاريخ النشر: 2025-11-10
🔖 معلومات المرجع: تم إعداد هذه المادة القانونية بواسطة عبدالعزيز حسين عمار – محامي بالنقض. للاطلاع على النسخة المعتمدة، تفضل بزيارة الرابط: https://azizavocate.com/2025/11/الأوامر-على-العرائض-في-قانون-الإيجار.html. تاريخ الإتاحة العامة: 2025-11-10.
