التسليم والنفاذ في البيع على الشيوع: دراسة تحليلية

التسليم والنفاذ مشاع

يعد التسليم والنفاذ في البيع على الشيوع من أكثر العقود شيوعًا في الحياة العملية حيثُ ينشأ غالبًا بين الورثة أو الشركاء في ملكية عقار أو أيّ مال آخر ويثير هذا النوع من البيع العديد من التساؤلات حول طبيعة التسليم والنفاذ، خاصة فيما يتعلق بحقوق المشتري والشركاء الآخرين.

التسليم مشاع ماهيته

أولاً: مفهوم التسليم في البيع على الشيوع:

يُعرّف التسليم في البيع على الشيوع بأنه نقل حيازة الجزء المبيع من المال الشائع للمشتري. ويختلف هذا التسليم عن التسليم في البيع الفردي، حيثُ لا يمكن للمشتري حيازة الجزء المبيع بشكل ماديّ قبل إجراء القسمة.

ثانياً: أنواع التسليم في البيع على الشيوع:

• التسليم الحكمي: ينتقل حق حيازة الجزء المبيع للمشتري حكماً دون حاجة إلى إجراءات مادية.
• التسليم المادي: يتمّ تسليم الجزء المبيع للمشتري بشكل ماديّ بعد إجراء القسمة.

ثالثاً: نفاذ البيع على الشيوع:

في حقّ البائع:

يصبح البيع نافذاً في حقّ البائع بمجرد إبرام العقد.

في حقّ المشتري:

• البيع على الشيوع المفرز: يصبح البيع نافذاً في حقّ المشتري بمجرد إبرام العقد.
• البيع على الشيوع الشائع: يصبح البيع نافذاً في حقّ المشتري بعد إجراء القسمة، بشرط أن يقع الجزء المبيع في نصيب البائع.

الطعن بالبطلان لعدم تسليم الجزء المبيع:

لا يُقبل هذا الطعن إلا إذا تعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ.

حقّ المشتري في استرداد الثمن:

يجوز للمشتري استرداد الثمن إذا لم يتمّ تسليم الجزء المبيع له بعد إجراء القسمة.

أثر القسمة على نفاذ البيع:

إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع: يصبح البيع نافذاً في حقّ المشتري.

إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع: يبطل البيع ويستردّ المشتري الثمن.

الأسئلة الشائعة عن بيع المشاع

ما هو الفرق بين البيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع؟

الفرق بين البيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع:

البيع على الشيوع: هو بيع أحد الشركاء في المال الشائع لحصته من هذا المال، دون تحديد الجزء المفرز الذي يؤول للمشتري.

أولاً: البيع على الشيوع المفرز:

• تعريفه:هو بيع أحد الشركاء في المال الشائع لجزء مفرز من حصته في هذا المال، مع تحديد حدود هذا الجزء بشكل دقيق.
• مثال:بيع أحد الورثة لشقة محددة في عقار موروث على الشيوع.
• خصائصه:
  • يصبح نافذاً في حقّ البائع بمجرد إبرام العقد.
  • يصبح نافذاً في حقّ المشتري بمجرد إبرام العقد.
  • لا يتوقف نفاذه على إجراء القسمة.
  • يُمكن للمشتري طلب تسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ بعد إبرام العقد.

ثانياً: البيع على الشيوع الشائع:

• تعريفه:هو بيع أحد الشركاء في المال الشائع لحصته من هذا المال، دون تحديد الجزء المفرز الذي يؤول للمشتري.
• مثال:بيع أحد الورثة لنصيبه في عقار موروث على الشيوع، دون تحديد الشقة التي سيحصل عليها.
• خصائصه:
  • يصبح نافذاً في حقّ البائع بمجرد إبرام العقد.
  • لا يصبح نافذاً في حقّ المشتري إلا بعد إجراء القسمة، بشرط أن يقع الجزء المبيع في نصيب البائع.
  • يُمكن للمشتري طلب تسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ بعد إجراء القسمة.

الجدول التالي يلخص الفرق بين البيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع:

ملاحظة:

• قد يُشترط في بعض الأحيان موافقة باقي الشركاء على البيع على الشيوع المفرز.
• يُمكن للمشتري في البيع على الشيوع الشائع أن يطالب بفسخ العقد إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة.

أمثلة من مبادئ النقض المتعلقة بالبيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع:

• الطعن بالبطلان لعدم تسليم الجزء المبيع:لا يُقبل هذا الطعن في البيع على الشيوع الشائع، إلا إذا تعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ.
• حقّ المشتري في استرداد الثمن:يجوز للمشتري في البيع على الشيوع الشائع استرداد الثمن إذا لم يتمّ تسليم الجزء المبيع له بعد إجراء القسمة.

ما هي حقوق المشتري في حال عدم تسليم الجزء المبيع له؟

حقوق المشتري في حال عدم تسليم الجزء المبيع له:

تختلف حقوق المشتري في حال عدم تسليم الجزء المبيع له تبعاً لنوع البيع:

أولاً: البيع على الشيوع المفرز:

حقّ المشتري في المطالبة بالتسليم:

• إذا تعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ:
• يُمكن للمشتري إرسال إنذار إلى البائع يطالبه فيه بتسليم الجزء المبيع.
• إذا لم يُسلم البائع الجزء المبيع، يُمكن للمشتري رفع دعوى قضائية ضده لإلزامه بالتسليم.
• إذا لم يتعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ:
• لا يُمكن للمشتري إجبار البائع على تسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ.
• يُمكن للمشتري فقط المطالبة بتعويض عن الضرر الذي لحق به بسبب عدم التسليم.

حقّ المشتري في فسخ العقد:

إذا كان هناك شرط جزائي في العقد، يُمكن للمشتري فسخ العقد والحصول على التعويض المُحدد في الشرط الجزائي.

إذا لم يكن هناك شرط جزائي، يُمكن للمشتري فسخ العقد والحصول على تعويض يُقدره القاضي.

حقّ المشتري في استرداد الثمن:

يُمكن للمشتري استرداد الثمن الذي دفعه للبائع.

يُمكن للمشتري أيضاً المطالبة بفوائد التأخير عن المبلغ المدفوع.

ثانياً: البيع على الشيوع الشائع:

حقّ المشتري في المطالبة بالتسليم:

لا يُمكن للمشتري المطالبة بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ قبل إجراء القسمة .

بعد إجراء القسمة، يُمكن للمشتري المطالبة بتسليم الجزء المبيع له إذا وقع في نصيب البائع.

حقّ المشتري في فسخ العقد:

إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة، يُمكن للمشتري فسخ العقد واسترداد الثمن.

حقّ المشتري في استرداد الثمن:

إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة، يُمكن للمشتري استرداد الثمن الذي دفعه للبائع.

يُمكن للمشتري أيضاً المطالبة بفوائد التأخير عن المبلغ المدفوع.

ملاحظة:

قد تختلف حقوق المشتري في بعض الحالات، تبعاً لشروط العقد وظروف كل حالة.

يُنصح بالاستعانة بمحامٍ مختصّ في حال واجه المشتري أيّ صعوبات في الحصول على حقوقه.

أمثلة مبادئ النقض المتعلقة بحقوق المشتري في حال عدم تسليم الجزء المبيع له:

الطعن بالبطلان لعدم تسليم الجزء المبيع: لا يُقبل هذا الطعن في البيع على الشيوع الشائع، إلا إذا تعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ.

حقّ المشتري في استرداد الثمن: يجوز للمشتري في البيع على الشيوع الشائع استرداد الثمن إذا لم يتمّ تسليم الجزء المبيع له بعد إجراء القسمة.

ما هو أثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع؟

يختلف أثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع تبعاً لنوع البيع:

أولاً: البيع على الشيوع المفرز:

• لا يتأثر نفاذ البيع على الشيوع المفرز بإجراء القسمة.
• يصبح البيع نافذاً في حقّ البائع والمشتري بمجرد إبرام العقد.
• لا يُمكن للمشتري المطالبة بفسخ العقد بسبب عدم وقوع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة.

ثانياً: البيع على الشيوع الشائع:

• يتوقف نفاذ البيع على الشيوع الشائع على إجراء القسمة.
• يصبح البيع نافذاً في حقّ المشتري فقط إذا وقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة.
• إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع بعد إجراء القسمة، يبطل البيع ويُستردّ المشتري الثمن.

الجدول التالي يلخص أثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع:

ملاحظة:

• قد تختلف أحكام القسمة في بعض الحالات، تبعاً للقانون المُطبق وظروف كل حالة.
• يُنصح بالاستعانة بمحامٍ مختصّ في حال واجه الشريك أو المشتري أيّ صعوبات في إجراءات القسمة أو تحديد أثرها على نفاذ البيع.

أمثلة من مبادئ النقض المتعلقة بأثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع:

• الطعن بالبطلان لعدم تسليم الجزء المبيع:لا يُقبل هذا الطعن في البيع على الشيوع الشائع، إلا إذا تعهد البائع بتسليم الجزء المبيع بشكل ماديّ.
• حقّ المشتري في استرداد الثمن:يجوز للمشتري في البيع على الشيوع الشائع استرداد الثمن إذا لم يتمّ تسليم الجزء المبيع له بعد إجراء القسمة.

يُعدّ فهم أثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع من الأمور المهمة لتجنب أيّ نزاعات أو مشكلات قانونية.

شارك ايجابيا

اولا: ليس للمشتري في جزء مفرز من العقار الشائع ان يطالب بالتسليم ولو كان عقده مسجلا الا _برضاء باقي الشركاء،

بثبوت حصول قسمة نافذة، ووقوع القدر المبيع في نصيب البائع.

علي اساس

1. لا يمكن ان يكون للمشتري اكثر مما كان للبائع
2. انه يترتب علي القضاء بالتسليم في هذه الحالة افراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون

الاسناد

الطعن 3968 لسنة 72 ق جلسة 1-2-2012

يبقي

المالك علي الشيوع يقدر يبيع ملكه محددا

ويبقي

البيع وقع صحيحا

 ولكن

هذا التحديد والافراز يبقي معلقا علي نتيجة القسمة

         او

    اجازة الشركاء في باقي الشيوع

اذن

فإن هذا الافراز الذي تحدد به محل المبيع لا يحاج به سائر الشركاء في الشيوع ولا ينفذ في حقهم

طالما

لم تتم القسمة رضاء او قضاءا

الاسناد

الطعن 3531سنة 70 جلسة 6-12-2012

ثانيا: اذا باع مالك في الشيوع ملكيته محددة الي المشتري وكان واضعا يده عليها في الشيوع قبل البيع

فانه

إن لم يسلم المشتري المبيع فان المشتري لا يستطيع وضع يده عليها، الا اذا اجاز له باقي الشركاء ذلك

 وهذا يعني انه

اذا ما رفع  هذا المشتري مثلا دعوي صحة ونفاذ العقد مع التسليم، او دعوي تسليم، كاثر من آثار  عقد البيع  فانه يمتنع علي القاضي ان يحكم بذلك التسليم المحدد للأسباب السابق ذكرها عالية وهي :-

• ان لم يكن البائع واضع اليد أي لم يكن المبيع تحت يده كمالك
• أو كان يضع يده عليه ولكن بعقد ايجار من مدير الشيوع او اغلبيتهم
• او كان  عقد الايجار من مورثه مثلا

فهل يستطيع  ان يسلم المشتري منه المبيع من تحت يده؟

واذا ما فعل فهل للشركاء في الشيوع ان يمنعوه قانونا؟

شارك باجابتك

أحكام النقض المتعلقة بالتسليم والنفاذ في البيع على الشيوع

الطعن 494 لسنة 29 ق جلسة 2 / 12 / 1965 مكتب فني 16 ج 3 ق 184 ص 1172

جلسة 2 من ديسمبر سنة 1965

1 – الغير في حكم المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 هو من تلقى حقاً عينياً على العقار الشائع على أساس أنه ما زال مملوكاً على الشيوع وقام بشهر هذا الحق وفقاً للقانون قبل شهر سند القسمة.

2 – أثر القسمة غير المسجلة على المشتري للعقار من أحد الشركاء فيه بعقد مسجل قبل القسمة.

(أ) التصرف في قدر شائع:

إذا اشترى من أحد الشركاء نصيبه أو بعضه شائعاً وسجل عقده قبل تسجيل عقد القسمة اعتبر المشتري من الغير وبالتالي لا يحتج عليه بهذه القسمة يستوي في ذلك أن يكون شراؤه سابقاً على إجراء القسمة أم لاحقاً لها ويصبح في الحالين شريكاً في العقار الشائع بقدر الحصة التي اشتراها ويكون هو دون البائع له صاحب الشأن في القسمة التي تجري بخصوص هذا العقار قضاءً أو اتفاقاً بل له أن يطلب إجراء قسمة جديدة إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفاً فيها.

(ب) التصرف في المفرز قبل القسمة:

إذا كان البيع منصباً على جزء مفرز من العقار الشائع وكان سابقاً على إجراء القسمة بين الشركاء فإن المشتري في هذه الحالة لا يعتبر بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدني حتى ولو سجل عقده قبل تسجيل القسمة – شريكاً في العقار الشائع ولا يكون له أي حق من حقوق الشركاء .

وبالتالي لا يلزم تمثيله في القسمة. ومتى تمت هذه القسمة بين الشركاء فإنها تكون حجة عليه ولو لم يكن طرفاً فيها ويترتب عليه في حقه ما يترتب عليها في حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذي وقع في نصيبه ويتحدد بهذه القسمة مصير التصرف الصادر إليه فإذا وقع القدر المبيع المفرز في نصيب الشريك البائع خلص له هذا القدر وإن لم يقع انتقل حقه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى البائع بطريق القسمة.

(جـ) التصرف في المفرز بعد القسمة:

إذا كان التصرف في الجزء المفرز لاحقاً لإجراء قسمة لم تسجل فإن الأمر لا يخرج عن أحد فرضين:

(الأول) أن يكون الشريك البائع قد تصرف في نصيبه الذي خصص له في القسمة :

وفي هذه الحالة تكون القسمة حجة على المشتري ولا يجوز له أن يتحلل منها بحجة عدم تسجيلها إما على أساس أنه لا يعتبر من الغير في حكم المادة 10 من القانون رقم 114 لسنة 1946 لأنه قد يكفي حقه على أساس القسمة التي تمت لا على أساس أن الشيوع ما زال قائماً وإما على أساس أنه بشرائه الجزء المفرز الذي اختص به الشريك البائع بمقتضى القسمة غير المسجلة يكون قد ارتضاها

نقض 15 يناير سنة 1959 بمجموعة المكتب الفني س 10 ص الطعن 302 لسنة 24 ق

(الثاني) أن يقع التصرف على جزء مفرز غير الجزء الذي اختص به الشريك البائع بمقتضى القسمة غير المسجلة :

في هذه الحالة لا يتلقى المشتري حقه على أساس القسمة إذ هو قد أنكرها بشرائه ما لم تخصصه للبائع له وإنما على أساس أن الشيوع ما زال قائماً رغم إجراء القسمة ومن ثم فإن المشتري إذ سجل عقده قبل تسجيل القسمة يعتبر في هذا الفرض من الغير ولا يحتج عليه بالقسمة التي تمت ويكون له إذا لم يرتض هذه القسمة أن يطلب إجراء قسمة جديدة.

3 – متى كان محضر الصلح الذي اعتمدت عليه محكمة الاستئناف في القول بحصول القسمة، سابقاً على صدور القانون رقم 180 لسنة 1952 الذي ألغى نظام الوقف على غير الخيرات وجعل ما ينتهي فيه الوقف ملكاً للمستحقين فلا يصح اعتبار ما تضمنه هذا الصلح قسمة ملك للأطيان الشائعة لأن هذه القسمة جرت قبل أن تؤول الملكية إلى المتقاسمين ومن ثم لا يعتد بها.

4 – لا يجوز الحكم للمشتري بصحة ونفاذ البيع عن قدر مفرز إذا كان المبيع شائعاً ما لم يثبت حصول قسمة نافذة ووقوع القدر المبيع في نصيب البائع له بمقتضى هذه القسمة ذلك أن البائع له لم يكن يملك وضع يده مفرزاً على حصته قبل حصول القسمة إلا برضاء باقي الشركاء جميعاً ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان لسلفه ولأن القضاء بالتسليم في هذه الحالة يترتب على إفراز جزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون.

قاعدة اساسية

البيع السابق على القسمة والمنصب على جزء مفرز من العقار الشائع. أثره. توقف مصير حق المشترى فى هذا الجزء على نتيجتها. عدم وقوعه عندها فى نصيب المتصرف أثره. انتقال حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى آل للمتصرف بطريق القسمة مادة 826 مدنى ليس للمتصرف إليه المطالبة بتسليمه حصة مفرزة متى كان الأخير لا يملك حق الاختصاص بها قبل حصول القسمة وطالما بقيت حالة الشيوع. علة ذلك. (مثال لتكييف دعوى وحكم معيب بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه فى شيوع وبيع.

وقررت محكمة النقض في حكمها:

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى:

أن الطاعنين والسيدة…. أقاموا الدعوى رقم 4964 لسنة 1982 مدنى الإسكندرية الابتدائية على المطعون ضدهم – عدا هيئة الأوقاف المصرية – بطلب الحكم ببطلان عقد البيع الصادر من ورثة…… إلى المطعون ضده الأول عن قطعة الأرض المبينة بالصحيفة والعقد المسجل برقم…. شهر عقارى اسكندرية وبمحو هذا التسجيل. وقالوا شرحاً لدعواهم:

إن الورثة المذكورين قاموا ببيع حصة مفرزة مساحتها …. متر مربع من قطعة أرض آلت إليهم والطاعنين بالميراث عن مورثهم……. – إلى المطعون ضده الأول رغم أن هذه المساحة تدخل فى نصيبهم – الطاعنين- بمقتضى حكم القسمة النهائى الصادر فى الاستئناف رقم 211 سنة 71 مدنى اسكندرية، وأقام المطعون ضده الأول – المشترى – دعوى فرعية والدعويين 75، 170 سنة 1986 مدنى اسكندرية على الطاعنين والبائعين له،

بطلب الحكم بتسليمة قطعة الأرض المبيعة، و بعدم الاعتداد  بتلك القسمة على سند من أنها لا تعتبر حجة عليه باعتباره من الغير، وأنه سجل عقد شرائه قبل تسجيل حكم القسمة سالف الذكر، تدخلت هيئة الأوقاف فى الدعوى بطلب رفضها بزعم أنها المالكة للأرض موضوع النزاع ومحكمة أول درجة – بعد أن ندبت خبيراً أودع تقريره – حكمت برفض دعوى الطاعنين، وبالطلبات فى الدعويين 75، 170 سنة 1986.

استأنفت هيئة الأوقاف، والطاعنون الحكم بالاستئنافيين رقمى 2240، 2275 لسنة 52 اسكندرية. ومحكمة الاستئناف قضت بتاريخ 4/ 2/ 1999 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم وعُرِض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة، فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعب الطاعنون بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون. وفى بيان ذلك يقولون:

إنهم تمسكوا فى دفاعهم أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضده الأول لا يعتبر من الغير فى حكم المادة العاشرة من قانون الشهر العقارى – كما ذهب الحكم المستأنف – بالنسبة للقسمة الصادر بها حكم نهائى فى الاستئناف رقم 211 سنة 1970 مدنى مستأنف اسكندرية.

لأنه اشترى من أحد المتقاسمين حصة مفرزة وقعت بحكم القسمة سالف الذكر فى نصيبهم – الطاعنين – طبقاً لما انتهى إليه تقرير الخبير المندوب فى الدعوى، ومن ثم يحاج بتلك القسمة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائى تأسيساً على أن المطعون ضده الأول يعتبر من الغير فى حكم النص المشار إليه، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى فى غير محله:

ذلك أنه وإن كان المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن النص فى المادة العاشرة من القانون رقم 114 سنة 1946 فى شأن تنظيم الشهر العقارى تنص على أن “جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل، أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً موروثة

مؤداه أنه بمجرد حصول القسمة وقبل تسجيلها يعتبر المتقاسم فيما بينه وبين المتقاسمين الآخرين مالكاً ملكية مفرزة للجزء الذى وقع فى نصيبه دون غيره من أجزاء العقار المقسم، وأنه لا يحتج بهذه الملكية المفرزة على الغير إلا إذا سجلت القسمة. وإن الغير فى حكم هذه المادة هو من تلقى حقاً عينياً على العقار على أساس أنه مازال مملوكاً على الشيوع وقام بتسجيل حقه قبل تسجيل سند القسمة

وأن من تلقى من أحد الشركاء حقاً مفرزا فإنه لا يعتبر غيراً ولو سبق إلى تسجيل حقه قبل أن تسجل القسمة، إذ أن حقه فى الجزء المفز الذى انصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة وذلك لما هو مقرر بالمادة 826/ 2 من القانون المدنى من أن التصرف إذا انصب على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى اختص به المتصرف بموجب القسمة،

مما مفاده أن القسمة غير المسجلة يحتج بها على من اشترى جزءاً مفرزاً من أحد المتقاسمين، ويترتب عليها فى شأنه ما يترتب عليها فى شأن المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع، واعتبار كل متقاسم مالكاً للجزء المفرز الذى وقع فى نصيبه بموجب القسمة

إلا أن شرط ذلك

وطبقاً لما نصت عليه المادة 835 من القانون المدنى – أن ينعقد إجماع الشركاء على الشيوع على قسمة المال الشائع، فإذا لم يختصم الشريك المتصرف فى حكم القسمة، فإنه لا يجوز الاحتجاج به عليه ولا على خلفه العام أو الخاص أخذاً بما هو مقرر قانوناً من أن حجية الأحكام نسبية فلا يحتج بها إلا على أطرافها.

لما كان ذلك

وكان الثابت فى الأوراق أن حكم القسمة المنوه بذكره فى سبب الطعن صدر بين الطاعنين وشركة التأمين الأهلية إبان قيام الحراسة الإدارية على أموال مورث البائعين للمطعون ضده الأول وأن الحارس العام – باعتباره النائب قانوناً عن هؤلاء الأخيرين لم يكن طرفاً فى ذلك الحكم وأنه – وعلى ما جاء بمحضر التسليم  المؤرخ 14/ 10/ 1976 – سلمهم نصيب مورثهم شائعاً بعد الإفراج النهائى عنه فإنهم ومن تلقى عنهم ذلك الحق العينى يعتبرون من الغير بالنسبة لحكم القسمة المشار إليه. وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاً، ويكون النعى عليه بهذا السبب على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ فى تطبيقه،وبياناً لذلك، يقولون:

إن مسايرة الحكم فيما انتهى إليه من أن المطعون ضده الأول يعتبر من الغير بالنسبة لحكم القسمة الصادر فى الاستئناف رقم 211 سنة 1971 مدنى مستأنف الاسكندرية تستلزم أعمال أحكام التصرف فى المال الشائع

ومؤدى هذه الأحكام

أن بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من هذا المال قبل إجراء القسمة بين الشركاء يعتبر بالنسبة لباقى الشركاء فى حكم التصرف فى قدر شائع ويكون معلقاً على نتيجة القسمة، وطالما بقيت حالة الشيوع قائمة فإنه لايحوز للمشترى أن يطالب تسليمه المبيع مفرزاً.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى – رغم اعتراضهم – بتسليم المطعون ضده الأول قطعة الأرض موضوع النزاع مفرزة. فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى سديد:

ذلك أن مؤدى القضاء باعتبار المطعون ضده الأول من الغير بالنسبة لحكم القسمة الصادر فى الاستئناف رقم211 سنة1971 مدنى مستأنف الاسكندرية أن يعامل معاملة من تلقى حقاً عينياً على عقار على أساس أنه مازال مملوكاً على الشيوع ولو كان قد سجل عقد شرائه. ولما كان النص فى الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى على أن

“إذا كان تصرف الشريك فى الشيوع منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف أى الجزء الذى آل إلى المتصرف بطريق القسمة”،

مؤداه

أنه إذا كان البيع منصباً على جزء مفرز من العقار الشائع، وكان سابقا على إجراء القسمة بين الشركاء، فإن حق المشترى فى الجزء المفرز الذى انصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة، فإذا لم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه – من وقت التصرف – إلى الجزء الذى آل إلى المتصرف بطريق القسمة،

وإذ كان هذا الأخير لا يملك حق الاختصاص بحصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقى الشركاء فى الشيوع، فإنه لا يجوز للمتصرف إليه أن يطلب بتسليمه حصة مفرزة طالما بقيت حالة الشيوع قائمة لأنه ليس له من الحقوق أكثر مما كان لسلفه، هذا فضلاً عن أن القضاء بتسليمه تلك الحصة يترتب عليه إفراز جزء من المال الشائع بغير الطريق الذى رسمه القانون

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتسليم المطعون ضده الأول لحصته المفرزة التى اشتراها بالعقد المسجل برقم….. شهر عقارى الاسكندرية، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه مما يوجب نقضه نقضاً جزئياً فى هذا الخصوص،

لا يغير من ذلك

ما أثاره المطعون ضده المذكور فى مذكرة دفاعه من أن الحكم بتسيلمه قطعة الأرض التى اشتراها مفرزة لم يصدر ضد الطاعنين وإنما صدر ضد البائعين له إعمالاً لحكم المادة 431 من القانون المدنى،

ذلك أن

البين من الأوراق أن المطعون ضده الأول ابتغى بطلب التسليم الموجه إلى الأخيرين فى الدعوى 75 سنة 1986 مدنى كلى اسكندرية مواجهة طلبات الطاعنين فى دعواهم الرقمية 4964 سنة 1982، ومن ثم فإن دعواه فى حقيقتها لا تعدو أن تكون دفاعاً فى هذه الدعوى الأخيرة التى تقوم – وفقاً لتكييفها القانونى الصحيح – على طلب عدم نفاذ عقد شرائه فى حقهم، وهو ما ينبنى عليه أن تندمج الدعويان وتفقد كل منهما استقلالها.

ختامة التسليم والنفاذ في البيع على الشيوع

• يُعدّ فهم الفرق بين البيع على الشيوع المفرز والبيع على الشيوع الشائع من الأمور المهمة لتجنب أيّ نزاعات أو مشكلات قانونية.
• ويُعدّ فهم حقوق المشتري في حال عدم تسليم الجزء المبيع له من الأمور المهمة لتجنب أيّ نزاعات أو مشكلات قانونية.
• يُعدّ فهم أثر القسمة على نفاذ البيع على الشيوع من الأمور المهمة لتجنب أيّ نزاعات أو مشكلات قانونية.
• ويُعدّ البيع على الشيوع من العقود ذات الطبيعة الخاصة، حيثُ يرتبط التسليم والنفاذ فيه بإجراءات القسمة. لذلك، يجب على المشتري والبائع التّعرف على أحكام هذا النوع من البيع قبل إبرام العقد، لتجنب أيّ نزاعات أو مشكلات قانونية.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض