صيغة دعوي فسخ عقد بيع شقة لتحقق الشرط الصريح الفاسخ بتأخر المشتري عن سداد أحد الأقساط عن موعده المحدد وتضمن العقد شرط صريح فاسخ بفسخ العقد دون التنبيه ودون حكم قضائي مع رد الشقة وتسليمها للبائع و التعويض عن الأضرار المادية والأدبية

نبذة عن فسخ عقد البيع

دعوي فسخ عقد بيع شقة

الفسخ للعقود اما يكون فسخا اتفاقيا واما فسخا ضمنيا والأول لا يخضع لتقدير القاضي وكل ما له التحقق من توافر الشرط الصريح الفاسخ وتحقق سبب الفسخ دون أى تقدير منه والثاني يخضع لتقدير القاضي ويستطيع المخل توقي الفسخ بتنفيذ الالتزام قبل اقفال باب المرافعة 

صيفة دعوي الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ

أنه في يوم                 الموافق    /      /

بناء على طلب السيد / ……………. المقيم ……………….. –  مدينة …. – القاهرة ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام بالنقض

Ω أنا                   محضر محكمة                       الجزئية قد انتقلت وأعلنت:

السيد / ………………. المقيم ………………………    مخاطبا مع ،،

الموضوع فسخ بيع شقة

  • بعقد بيع مؤرخ ………. ، اشترى المعلن اليه الاول من الطالب ما هو الشقة رقم ( … ) بالدور ( …. ) بالعقار رقم .. ، والموضحة الحدود والمعالم بالرسم الهندسي المرفق ، والموقع عليه من اطراف العقد ، والتي تتكون من ثلاث غرف نوم ، ومعيشة ، واستقبال كبير ، وثلاث حمامات ، ومطبخ
  • وتخصها حصة في أرض العقار المقام عليها المبنى مقدارها .. أسهم من قيراط من 24 قيراط ، في القطعة رقم .. بلوك .. ، …. – القاهرة – من مسطح ….. متر بالعقار المقام المبنى عليها
  • وقد تم هذا البيع ( كما مبين بالبند الثالث من العقد ) نظير ثمن إجمالي وقدره ….. الف جنيه ، دفع منهم المعلن اليه وقت التوقيع على العقد مبلغ وقدره ….. جنيه ، وتم الاتفاق بسداد باقي الثمن وقدره …. جنيه على ستة أقساط قيمة القسط الأول …. جنيه يدفع في …..
  • وباقي المبلغ علي خمسة أقساط متساوية بواقع ….  جنيه لكل قسط تسدد علي التوالي في …. و …. و ….. و ….. و …….  ، وتدفع هذه الأقساط نقدا أو عن طريق تحويل بنكي في حساب الطالبين في موعد أقصاه تاريخ استحقاق القسط
  • و في حالة التأخير في سداد أحد الأقساط المتبقية في تاريخ استحقاق سدادها ، يعتبر هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى تنبيه ، أو اعذار ، أو حكم قضائي ، ويكون للبائع ( الطرف الأول ) مطلق الحرية في التصرف في هذه الشقة  )
وكذلك تضمنن البند ( 15 – صفحة 5 من العقد )  تأكيد الشرط الفاسخ الصريح المتفق عليه بالبند الثالث منه :

( يقر الطرف الثاني ( المشتري ) أنه في حالة تأخره عن سداد أي قسط من الأقساط المتبقية في موعده ، فان هذا العقد يصبح مفسوخا تلقائيا  دون الحاجة الى تنبيه أو انذار أو أعذار أو الحصول على حكم من القضاء

فضلا عن التعويض اللازم للطرف الأول ، ويقر اطراف هذا العقد أن جميع ما ذكر في ( هذا البند ) وكل ما جاء فيه ، وما اشتمل عليه ، نافذا في حق الطرفين ، ورضائي ، ونهائي)

وحيث أن المعلن اليه – الطرف الثاني المشترى بالعقد – قد تسلم الشقة لمبيعة وقت التوقيع على العقد كما مبين بالفقرة 5 من الصفحة 3 من العقد ، ومن ثم فقد اوفى الطالب – البائع – بالتزامه بالتسليم ، الا أن المعلن اليه قد أخل بالتزامه بسداد القسط المستحق في …..

فان عقد البيع المؤرخ ….. قد انفسخ بتحقق الشرط الفاسخ الصريح المتفق عليه بالعقد ، وأضحى كأن لم يكن ، وقد قام المدعى بإعذاره بتحقق الفسخ ورد العين بإنذار رسمي على يد محضر

السند القانوني لدعوي فسخ البيع

دعوي فسخ عقد بيع شقة

أولا : بشأن طلب الفسخ لتحقق الشرط الصريح الفاسخ لعقد التداعي :

تنص المادة 147/1 من القانون المدني على

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون

وتنص المادة 158 من القانون المدني على

يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، و هذا الاتفاق لا يعفى من الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.

وتضمنت الأعمال التحضرية والمذكرة الايضاحية للقانون المدني

 اما الفسخ الاتفاقي فيفترض اتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء ويقضى مثل هذا الاتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين:

  •  ( أ ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ وانما يبقى الخيار للدائن بداهة فيكون له ان يرغب عن الفسخ ويصر على التنفيذ
  • ( ب ) ويقع الفسخ بحكم الاتفاق دون حاجة للتقاضى على ان ذلك لا يقبل الدائن من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد.

و مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة

(مجموعة الأعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء 2- ص 327 وما بعدها)

ومن ثم ومن هاتين المادتين يتبين تحقق شروط الفسخ الاتفاقي الشرط الصريح الفاسخ وهى :

  1.  ان عقد البيع سند الدعوى و  بيع الشقة  هو عقد ملزم للطرفين بالتزامات متبادلة
  2.  اشتمال عقد البيع محل الدعوى على شرط فاسخ صريح مكتوب ( البند الثالث والبند الخامس عشر )
  3.  اخلال المدعى عليه ( المشترى ) بالتزامه بسداد القسط الأول فى الموعد المتفق عليه وهو ….. ، ومن ثم تحقق الشرط الصريح الفاسخ
  4.  اعذار المدعى للمدعى عليه بموجب الانذار المعلن له ، والمقدم بأوراق الدعوى
  5.  تنفيذ المدعى ( طالب الفسخ ) لالتزامه بتسليم العين محل العقد موضوع الفسخ ، وقت ابرام هذا العقد ، وكما مبين بالبند رقم  من عقد التداعي
ومن ثم وهديا بما تقدم يتبين

تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بعقد البيع سند الدعوى المؤرخ ….. ، بإخلال المدعى عليه بسداد القسط الثاني من باقى الثمن المستحق فى ….. ، واعذار المدعى له بذلك وبتحقق الشرط الفاسخ ، وانفساخ العقد بقوة الشرط والقانون ، وبرد العين محل العقد

حيث أن
  • عقد البيع حدد تاريخا معينا لينفذ المدعى عليه التزامه
  • وكذلك تضمن شرطا صريحا فاسخا
  • وتقاعس المدعى عليه عن تنفيذ التزامه بسداد القسط من باقى الثمن
مما يتبين معه اخلاله بالتزامه المفروض عليه
ولا ينال من ذلك أي سداد لاحق ، خاصة مع اضرار المدعى بسبب الاخلال ، وتحقق الشرط الفاسخ المتفق عليه
فقد قضت محكمة النقض

وإن كان الاتفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند تخلف المشتري عن سداد أي قسط من أقساط باقي الثمن فى ميعاده

من شأنه أن يسلب القاضي من كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ذلك أن للقاضي الرقابة التامة للتثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد

ويترتب على ذلك أنه متى كان مبنى الفسخ التأخير فى سداد قسط من الثمن فى الموعد المحدد له، فإنه يتعين على القاضي التحقق من قيام هذا الشرط ومن بين ذلك التثبت من اتفاق العاقدين على قيمة كل قسط وما حل أجل سداده.

الطعن رقم 4791 لسنة 67 جلسة 23/5/1999 س 50 ع 1 ص 700 ق 140
وقضى كذلك

الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أوحكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد فى العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته فى ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه

ولما كان ذلك

وكانت قاعدة الفسخ المتقدمة الواردة فى المادتين 157 و 158 من القانون المدني غير آمرة وتسرى على العقود الملزمة للجانبين ومنها عقود الإيجار التى تخضع لأحكام القانون المدني فإنه يتعين أن تكون صيغة هذا الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتماً عند تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه فى التمسك به .

الطعن رقم 2090 لسنة 73 جلسة 5/5/2004 س 55 ع 1 ص 492 ق 89
وفقها انه

يحدث ان يتفق المتعاقدين مقدما وقت صدور العقد على الفسخ إذا لم يقم احد المتعاقدين بتنفيذ التزامه وقد اظهر العلم ان المتعاقدين يتدرجان فى اشتراط الفسخ على هذا النحو،

فأدنى مراتب هذا الشرط هو الاتفاق على ان يكون العقد مفسوخا إذا لم يقم احد المتعاقدين بتنفيذ التزاماته، وقد يزيدان فى قوة هذا الشرط بان يتفقا على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه أو مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم ويصلان الى الذروة إذا اتفقا على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم أو انذار أو دون حاجة الى انذار .

الوسيط – الجزء 1 – السنهوري ط 1952- ص 714 وما بعدها ، وكتابة الوجيز – ص 275 وما بعدها

كما ان المستقر عليه كذلك تحقق الفسخ بموجب الشرط الصريح الفاسخ و ان أي سداد لاحق من المدعى عليه لا يعيد للعقد وجوده

دعوي فسخ عقد بيع شقة

فقد قضت محكمة النقض  السداد اللاحق لا يعيد للعقد وجوده فقد قضى ان

عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن اعمال مقتضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب

الطعن رقم 672 لسنة 48 ق جلسة 27/1/1983 ص320 لسنة 34

ثانيا : السند القانوني والواقعي بشأن رد العين وتسليمها للمدعى خالية من أي شواغل ومن أي أشخاص

تنص المادة 160 من القانون المدني على

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض

ومن ثم يترتب على الفسخ وجوب رد المدعى عليه للعين محل العقد المفسوخ الى المدعى وتسليمها له خالية من أي أشخاص وشواغل

ثالثا : السند القانوني والواقعي لطلب المدعى التعويض عما أصابه من أضرار مادية وأدبية

المستقر عليه ان الاخلال بالالتزام العقدي يرتب المسئولية ويوجب التعويض عن كافة الأضرار التى المت بالمضرور من جراء هذا الاخلال ، وسواء كانت المسئولية تقصيرية أو عقدية ، فكليهما يوجب التعويض

فالثابت أن

المدعى عليه كان ملزما ووفقا للعقد بأن يؤدى للمدعى مبلغ وقدره ( ….. جنيه  فى …… قيمة القسط الثاني المستحق من باقى الثمن ، خاصة مع تنفيذ المدعى التزامه بتسليم العين وقت ابرام العقد فى …. ، وظلت تحت يد المدعى عليه ينتفع بها ، وفوت على المدعى فرصة الكسب والانتفاع بالعين سواء بتأجيرها ، أو ببيعها ، خاصة مع عدم سداد القسط المستحق فى الموعد المحدد للمدعى

مما يمكن الأخير من الانتفاع بالمبلغ فى أداء التزاماته الخاصة بعمله ، وحياته المعيشية ، وترتيب أموره فى تاريخ استحقاق القسط ، مما أضر بالمدعى ماديا ، خاصة مع اجباره على اللجوء الى مكاتب المحامين لاتخاذ الاجراءات القانونية تجاه المدعى عليه ، وانذاره ، ورفع دعوى قضائية

وهو ما كبده مبالغ نظير ذلك وبسبب فعل واخلال المدعى عليه وتقاعسه عن أداء التزامه فى موعد استحقاقه ، هذا خلاف ما سببه له من ألم نفسى وقلق واضطراب وخشية وخوف على أمواله

وهو ما يعد ضررا أدبيا أيضا ( وقد تضمن البند الـ 15 ص 5 من العقد – الحق في التعويض للطرف الأول البائع ( المدعى ) في حالة اخلال الطرف الثانى – المدعى عليه – المشترى بالتزامه بسداد القسط في الموعد المتفق عليه وقد قبل بهذه الشروط )

فالضرر المادي :

هو ما يصيب الذمة المالية فيسبب لصاحبه خسارة مالية. ويشمل الاضرار التي تصيب الشخص في سلامة جسمه وصحته. فيعتبر ضررا ماديا كل مساس بحقوق الشخص المالية ك حق الملكية والانتفاع وحقوق المؤلف والمخترع حيث يترتب على هذا المساس انتقاص للمزايا المالية التي تخولها هذه الحقوق لأصحابها

والضر الأدبي :

هو الضرر الذي لا يمس الذمة المالية وانما يسبب فقط الما نفسيا ومعنويا لما بنطوي عليه من مساس بشعور الانسان وعواطفه أو شرفه أو عرضة أو كرامته أو سمعته ومركزه الاجتماعي

فقد قضت محكمة النقض

الأصل في المساءلة المدنية . وجوب تعويض كل من لحقه ضرر يستوى في ذلك الضرر المادي والضرر الأدبي . لغير من وقع عليه الفعل الضار المطالبة بالتعويض عن الضرر الأدبي . علة ذلك . الضرر الأصلي الذى يسببه الفعل الضار لشخص معين قد يرتد عنه ضرراً آخر يصيب الغير من ذويه مباشرة فيولد له حقاً شخصياً في التعويض مستقلاً عن حق من وقع عليه الفعل الضار أصلاً ومتميزاً عنه فيجد أساسه في هذا الضرر المرتد لا الضرر الأصلي وإن كان مصدرهما فعلاً ضاراً واحداً . التعويض عن الضرر الأدبي . ماهيته . ليس هناك معيار لحصر أحواله . مؤدي ذلك . المواد ١٦٣ ، ١٧٠ ، ٢٢١ ، ٢٢٢ / ١ مدني . التزام الحكم المطعون فيه ذلك . صحيح

الطعن رقم ٧٤٦٢ لسنة ٧٥ ق – الدوائر المدنية – جلسة 4/3/2014

بناء عليه

دعوي فسخ عقد بيع شقة

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت وسلمت كلا من المعلن  إليهم صورة من هذا الإعلان وكلفتهم بالحضور أمام محكمة…..  الكائن مقرها …… أمام الدائرة (     ) مدني كلى وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم              الموافق         /      / 2021 وذلك لسماع الحكم :

أولا : بفسخ عقد البيع المؤرخ …… لتحقق الشرط الصريح الفاسخ المتفق عليه بالعقد بإخلال المدعى عليه بعدم سداد القسط المستحق في ……. في موعده المتفق عليه ، وبرد عين التداعي  بتسليمها للمدعى والمبينة وصفا ومعالما بصدر العقد وصحيفة الدعوى خالية من أي شواغل ومن أي أشخاص وعدم الاعتداد بأي سداد لاحق للقسط عن موعده المحدد في …. لأن السداد اللاحق لا يعيد للعقد وجوده

ثانيا : الزام المدعى عليه الأول بأن يؤدى الى المدعى مبلغ وقدره ……….. كتعويض جابر له عن الأضرار المادية والأدبية التى ألمت به من جراء فعل المدعى عليه واخلاله بالتزامه

فضلا عن الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعى أيا كانت

ولأجل العلم ،،

حكم نقض حديث عن السداد بعد تحقق الفسخ

دعوي السداد بعد الفسخ متى كان المتعاقدان قد اتفقا فى عقد البيع على أن يكون مفسوخاً فى حالة تأخر المشترى عن دفع باقى الثمن فى الميعاد المتفق عليه من تلقاء نفسه دون حاجه إلى تنبيه او إنذار أو حكم من القضاء

  • فإن العقد ينفسخ بمجرد التأخير عملاً بنص المادة ١٥٨ من القانونى المدنى ولا يلزم أن صدر حكم بالفسخ
  • فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروط الفسخ الاتفاقى ووجوب إعماله 
  • ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه 
لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه رغم افصاحه فى أسبابه بأن عقد البيع موضوع الدعوى تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً عند تخلف المطعون ضدها عن سداد أقساط ثمن المبيع

وأنه ثبت لديه عدم سداد القسط الثانى فى موعده إلا أنه قضى برفض دعوى فسخ العقد على سند من أن ما قامت المطعون ضدها بسداده لا يسوغ إعمال الشرط الفاسخ الصريح لمجرد تأخرها فى سداد القسط الثانى فى موعده

وأن ذلك غير كاف للفسخ رغم أن فسخ العقد وقع على أثر تحقق الشرط الموجب للفسخ والذى يسلب القاضى كل سلطة تقديريه فى حدود الفسخ متى تحقق من وقوع المخالفة بما كان يتعن معه على المحكمة إعمال مقتضاه

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه

 الطعن رقم ١٤٩٦٤ لسنة ٧٩ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٧/٠٣/١٢
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }