عدم نفاذ عقد البيع العرفي غير المسجل يثير إشكاليات قانونية معقدة بشأن حجية الأحكام وحقوق المشتري في المطالبة بالريع، وقد أصدرت محكمة النقض في يونيو 2025 حكمًا مهمًا يوضح الأسس القانونية لدعوى عدم الاعتداد بالحكم ومدى أحقية المشتري بعقد عرفي في استحقاق الريع من العقار محل النزاع.
يناقش هذا المقال المبادئ القانونية الراسخة والتطبيقات العملية لهذه المسائل في ضوء أحدث أحكام محكمة النقض المصرية.
أبرز النقاط التي يغطيها المقال:
- الأساس القانوني لعدم نفاذ عقد البيع العرفي غير المسجل.
شروط قبول دعوى عدم الاعتداد بالحكم ومبدأ نسبية الأحكام. - حقوق المشتري بعقد عرفي في المطالبة بالريع وطرد الغاصب.
- تحليل حكم النقض رقم 25356 لسنة 92 ق الصادر في 21 يونيو 2025.
عدم نفاذ عقد البيع العرفي غير المسجل
📌 منهج العرض: قبل عرض حكم محكمة النقض 2025 وتحليل المبادئ القانونية التي أرساها، نتناول بشيء من الإيجاز قواعد عدم نفاذ العقد، ثم شروط عدم الاعتداد بالأحكام، ثم قواعد استحقاق الريع.
الأساس القانوني لعدم النفاذ
عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية العقارية في القانون المصري، إذ يشترط لنقل الملكية تسجيل العقد في الشهر العقاري طبقًا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق العينية لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول، لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
التمييز بين الالتزامات الشخصية والحقوق العينية
العقد العرفي ينشئ التزامات شخصية بين البائع والمشتري، حيث يلتزم البائع بنقل الملكية ويلتزم المشتري بدفع الثمن، ولكنه لا يرتب حقًا عينيًا للمشتري على العقار يمكنه من الاحتجاج به في مواجهة الغير.
وقد أكدت محكمة النقض أن عقد البيع الصادر من المورث أو الوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية، ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل.
من واقع خبرتي
من واقع خبرتي كمحامٍ متخصص في قضايا الملكية العقارية لأكثر من 28 عامًا، أنصح دائمًا بضرورة المسارعة لتسجيل عقود البيع في الشهر العقاري فور إبرامها، لأن التأخير في التسجيل يعرض المشتري لمخاطر قانونية جسيمة.
منها إمكانية تصرف البائع في ذات العقار لمشترٍ آخر يبادر بالتسجيل، أو حجز الدائنين على العقار، أو انتقال الملكية للورثة في حالة وفاة البائع.
مبدأ نسبية الأحكام ودعوى عدم الاعتداد بالحكم
الأساس القانوني لمبدأ نسبية الأحكام
تنص المادة 101 من قانون الإثبات المصري على أن الأحكام التي حازت قوة الأمر المقضي تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق، ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلاً وسببًا.
مؤدى ذلك أن حجية الأحكام القضائية في المسائل المدنية لا تقوم إلا بين من كان طرفًا في الخصومة حقيقة أو حكمًا.
شروط قبول دعوى عدم الاعتداد بالحكم
دعوى عدم الاعتداد بالحكم هي الدعوى التي يرفعها من لم يكن طرفًا في خصومة سابقة، ولم يكن ممثلاً فيها تمثيلاً قانونيًا صحيحًا، بغية تقرير عدم سريان آثار الحكم في حقه، وذلك دون المساس بصحة الحكم أو بطلانه.
ولقبول هذه الدعوى يشترط ما يلي:
- أن يكون المدعي من غير الخصوم في الدعوى التي صدر فيها الحكم المراد عدم الاعتداد به.
- أن يكون للمدعي مصلحة قانونية في عدم سريان آثار الحكم عليه.
- ألا يكون المدعي ممثلاً في الخصومة تمثيلاً قانونيًا صحيحًا كخلف عام أو خاص.
متى يجوز رفع دعوى عدم الاعتداد بالحكم لعدم اختصام صاحب الحق
يجوز رفع دعوى عدم الاعتداد بالحكم متى كان الشخص صاحب الحق أو المصلحة لم يختصم في الدعوى الأصلية، ولم يمثل فيها تمثيلاً قانونيًا، وكان من شأن الحكم الصادر أن يمس حقوقه أو مصالحه المشروعة.
ولا يستطيع الشخص الذي صدر لمصلحته حكم سابق الاحتجاج به على من كان خارجًا عن الخصومة ولم يكن ممثلاً فيها وفقًا للقواعد القانونية المقررة.
الفرق بين دعوى عدم الاعتداد بالحكم ودعوى بطلان الحكم
طبيعة كل دعوى ونطاقها
دعوى عدم الاعتداد بالحكم تختلف جوهريًا عن دعوى بطلان الحكم، فالأولى لا تطعن في صحة الحكم ذاته أو في إجراءاته، وإنما تهدف فقط إلى عدم سريان آثار الحكم على من لم يكن طرفًا في الخصومة.
أما دعوى بطلان الحكم فتطعن في الحكم ذاته لعيب إجرائي جوهري يبطله، كعدم اختصاص المحكمة أو صدور الحكم من عدد غير قانوني من القضاة.
الأطراف المؤهلة لرفع كل دعوى
دعوى عدم الاعتداد بالحكم ترفع من غير الخصوم في الدعوى الأصلية، بينما دعوى بطلان الحكم ترفع من أحد الخصوم في الدعوى ذاتها.
ودعوى عدم الاعتداد بالحكم تستند إلى مبدأ نسبية الأحكام ، في حين أن دعوى البطلان تستند إلى عيب إجرائي يعدم وجود الحكم قانونًا أو يجعله باطلاً.
الخلف العام والخلف الخاص في حجية الأحكام
تعريف الخلف العام والخلف الخاص
الخلف العام هو من يخلف الشخص في ذمته المالية من حقوق والتزامات أو في جزء منها باعتبارها مجموعًا من المال، كالوارث والموصى له بجزء من التركة في مجموعها.
أما الخلف الخاص فهو من يخلف الشخص في عين معينة بالذات أو في حق عيني عليها، كالمشتري الذي يخلف البائع في المبيع والموصى له بعين في التركة.
أثر الأحكام على الخلف العام والخاص
الأحكام الصادرة على السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذي تلقاه، والحكم الذي يصدر ضد البائع متعلقًا بالعقار المبيع يعتبر حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه بعد صدوره، وذلك على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له.
وقد قررت محكمة النقض أن عقد البيع غير المسجل لا يمنع من تصرف البائع في العقار ولا من الحجز عليه، وأن الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشتري الذي لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره.
حق المشتري بعقد عرفي في المطالبة بالريع
الأساس القانوني لاستحقاق الريع
من آثار عقد البيع وفقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد، فيكون له حق ملكية الثمرات في المنقول والعقار على السواء ما دام المبيع شيئًا معينًا بالذات من وقت تمام العقد.
ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلاً أو غير مسجل فهما سواء من حيث استحقاق المشتري للثمرات.
كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واقتضاء ريعها منه ولو لم يسبق له استلام المبيع.
حدود حق المشتري بعقد عرفي
استحقاق المشتري للثمرات والنماء من تاريخ انعقاد البيع إنما يقتصر أثره على العلاقة بين البائع والمشتري فقط، أي أن المشتري يُعتبر مالكًا للثمار من حيث العلاقة الشخصية مع البائع.
لكنه لا يستطيع الاحتجاج بهذا الحق في مواجهة من كسب ملكية العقار بالتسجيل أو بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية .
وقد قضت محكمة النقض بأن العقد العرفي الصحيح كافٍ بذاته للمطالبة بالريع وطرد الغاصب ولو لم يكن المشتري قد تسلم المبيع من البائع.
نصيحة المحامي
ماذا أفعل لو كنت مكانك؟ إذا كنت مشتريًا بعقد عرفي ووجدت أن هناك من يضع يده على العقار بدون سند، بادر فورًا برفع دعوى طرد وتسليم ومطالبة بالريع ضد واضع اليد، واحرص على تسجيل عقدك بأسرع وقت ممكن لحماية حقوقك في مواجهة الغير.
أما إذا كان واضع اليد يستند إلى سند قانوني أقوى كالتسجيل أو وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فإن حقك في المطالبة بالريع يصبح محل نظر.
كيفية حساب الريع في العقارات محل النزاع
معيار تحديد الريع السنوي
استحقاق الريع يجد سنده في نص المادة 804 من القانون المدني، والتي جرى نصها على أنه:
لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك.
ويُحسب الريع السنوي للعقار بناءً على القيمة الإيجارية المثلية للعقار في المنطقة المحيطة، أو بناءً على إيراد العقار الفعلي إن كان مستغلاً من الغاصب أو واضع اليد.
متى يبدأ حساب الريع في حالة عدم نفاذ العقد
الريع غير مستحق إلا من تاريخ رفع دعوى الملكية عن الأعيان المطالب بريعها، ذلك أن طالب الريع يفترض فيه أنه المالك للعقار.
وبالتالي فإن حقه في المطالبة بالريع يبدأ من تاريخ المطالبة القضائية.
كما يسقط الحق في طلب الريع بمضي خمس عشرة سنة وفقًا لقواعد التقادم المسقط المنصوص عليها في القانون المدني.
تحليل حكم النقض رقم 25356 لسنة 92 ق – يونيو 2025
فيما يلي وبعد تناولنا لقواعد عدم النفاذ وعدم الاعتداد والريع نتناول بالتحليل القانوني حكم النقض رقم 25356 لسنة 92 ق – يونيو 2025، ثم عرض كامل الحكم.
وقائع القضية:
أقام المطعون ضده الأول دعوى بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع العرفي المؤرخ 14/10/2005 في حقه، وبعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم 147 لسنة 2007 مدني جزئي طهطا في مواجهته، وبطرد الطاعن من الأطيان المبينة بالأوراق والتسليم، وبإلزامه أن يؤدي له مبلغ خمسمائة جنيه ريعها السنوي.
واستند في دعواه إلى أنه يتملك أطيان التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بموجب عقد البيع المؤرخ 1/6/2004 امتدادًا لوضع يد سلفه، وأن المطعون ضده الثالث باع للطاعن هذه الأطيان عن طريق التواطؤ معه باصطناع عقد بيع مؤرخ 14/10/2005 والمقضي بصحته ونفاذه.
المبادئ القانونية التي أرستها المحكمة
قررت محكمة النقض أن الأصل في الحيازة أنها لصاحب اليد يستقل بها ظاهرًا فيها بصفته صاحب الحق، وأنه يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب.
وأكدت المحكمة أن كل ما اشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشر سنة بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكًا للشيء وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك.
حيثيات الحكم
أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بطرد الطاعن من أرض النزاع وتسليمها للمطعون ضده الأول وإلزامه بأن يؤدي له مبلغ الريع المقضي به على ما استخلصه من أوراق الدعوى وأقوال شاهدي المطعون ضده الأول من أن تلك الأرض آلت إلى الأخير بالشراء بموجب العقد المؤرخ 1/6/2004 والذي سبق له شراؤها من البائعين السابقين.
وثبت من إخطارات وبطاقة الحيازة الزراعية تسلسل الملكية للبائعين للمطعون ضده الأول على أرض النزاع ووضع يدهم عليها والذي توافرت فيه شروط وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية كسبب مستقل من أسباب كسب الملكية، وأن وضع يد الطاعن على الأرض بدون سند.
"الحيازة متى توافرت لها الشرائط التي استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنة تعد بذاتها سببًا لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، وأن ما استخلصه الحكم سائغ، وله أصل ثابت بالأوراق، وكافٍ لحمل قضائه، ويتضمن الرد الضمني لكل حجة مخالفة."
منطوق الحكم
حكمت محكمة النقض بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع برفضه، وألزمت الطاعن المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة الكفالة.
وبذلك أكدت المحكمة أن عدم التسجيل لا يحول دون اكتساب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، وأن المشتري بعقد عرفي لا يستطيع المطالبة بالريع في مواجهة من كسب الملكية بوضع اليد المستوفي لشروطه القانونية.
حكم النقض رقم 25356 لسنة 92 ق – يونيو 2025 كاملا
عدم نفاذ عقد البيع العرفي وعدم الاعتداد بالحكم والريع في ضوء أحكام النقض المصرية لعام 2025
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة السبت (د) المدنية
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.
في يوم السبت 26 من ذي الحجة سنة 1446 ه الموافق 21 من يونيو سنة 2025 م.
أصدرت الحكم الآتي
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 25356 لسنة 92 ق
الوقائع
في يوم 13/11/2022 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف أسيوط “مأمورية سوهاج” الصادر بتاريخ 18/9/2022 في الاستئنافين رقمي 1421، 1425 لسنة 88 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا، وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.
وفى نفس اليوم أودع وكيل الطاعن مذكرة شارحة وحافظة بمستندات.
وفى 26/11/2022 أعلن المطعون ضدهم الأول والثاني والرابع والخامس بصفته بصحيفة الطعن بالنقض.
وبتاريخ 4/12/2022 أودع وكيل المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه مشفوعة بمستندات طلب فيها رفض الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها ودفعت فيها بانقطاع سير الخصومة في الطعن ما لم يختصم الطاعن ورثة المطعون ضدهم الثالث والسادس والسابع فيه قبل قفل باب المرافعة، وأبدت الرأي في الموضوع برفضه.
وبجلسة 3/8/2024 عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.
وبجلسة 5/4/2025 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة قررت إصدار الحكم بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بجلسة المرافعة السيد القاضي المقرر/ أسامة جعفر “نائب رئيس المحكمة”، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن والمطعون ضدهم – عدا الأخير – الدعوى رقم ۳۳ لسنة ۲۰۱۱ مدني كلي أمام محكمة طهطا الابتدائية.
بطلب الحكم :
- بعدم نفاذ عقد البيع العرفي المؤرخ 14/۱۰/2005 في حقه
- وبعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم ١٤٧ لسنة ۲۰۰۷ مدني جزئي طهطا في مواجهته.
- وبطرد الطاعن والمطعون ضده الثالث من الأطيان المبينة بالأوراق والتسليم.
- وبإلزامهما أن يؤديا له مبلغ خمسمائة جنيه ريعها السنوي عن الفترة من 1/۱۰/2006 حتى تاريخ صدور الحكم في الدعوى وبكف منازعتهم.
وذلك على سند:
أنه يتملك أطيان التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بموجب عقد البيع المؤرخ 1/٦/2004 امتدادا لوضع يد سلفه، وإذ باع المطعون ضده الثالث للطاعن هذه الأطيان عن طريق التواطؤ معه، وذلك باصطناع عقد بيع مؤرخ 14/۱۰/2005 والمقضي بصحته ونفاذه بالحكم المشار إليه سلفا، فقد أقام الدعوى.
كما أقام الطاعن الدعوى رقم 168 لسنة ۲۰۱۱ أمام ذات المحكمة على الطاعن والمطعون ضدهم – عدا الثاني والأخير- بذات الطلبين الأولين بالإضافة إلى طلبي:
محو التسجيلات والتصرفات المترتبة على عقد البيع المؤرخ 14/١٠/2005 وإزالة ما على أطيان التداعي من مبان والتسليم استنادا لكسبه ملكيتها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية.
ضمت المحكمة الدعويين للارتباط، ثم ندبت خبيرا فيهما، وبعد أن أودع تقريره تدخل المطعون ضده السابع هجوميا بطلب الحكم بتثبيت ملكيته لأطيان التداعي والتسليم، على سند من أنه:
يتملك أطيان التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية.
وبتاريخ 26/٥/2013 حكمت المحكمة :
- أولا: بقبول تدخل المطعون ضده الأخير في الدعوى شكلا وبرفضه موضوعا.
- ثانيا: بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 14/١٠/2005 في حق الطاعن، وبعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم ١٤٧ لسنة ۲۰۰۷ مدني جزئي طهطا في مواجهته، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.
استأنف المطعون ضده الأخير هذا الحكم لدى محكمة استئناف أسيوط – مأمورية سوهاج – بالاستئناف رقم ١٤٢١ لسنة ٨٨ ق.
كما استأنفه المطعون ضده الأول برقم ١٤٢٥ لسنة ٨٨ ق أمام ذات المحكمة.
ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط وبتاريخ 18/٣/2014 قضت برفضهما.
طعن المطعون ضده الأول في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم ٩٥٤١ لسنة ٨٤ ق وبتاريخ ۲۰ / ۲ / ۲۰۲۱ نقضت المحكمة هذا الحكم وأحالت القضية إلى محكمة استئناف أسيوط – مأمورية سوهاج .
عجل المطعون ضده الأول السير في الاستئناف، والمحكمة أحالت الدعوى للتحقيق، وبعد أن استمعت الى شهود الطرفين قضت بتاريخ ۱۸/۹/ ۲۰۲۲ :
- في أولهما برفضه.
- وفي ثانيهما بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بالبند “ج” والقضاء مجددا بطرد الطاعن والمطعون ضده الثالث من أرض التداعي والتسليم.
- وإلزامهما بأن يؤديا الى المطعون ضده الأول مبلغ ٥٠٠ جنيه عن كل سنة من مدة الغصب من 1/۱۰/2006 وحتى تاريخ الحكم والتأييد فيما عدا ذلك.
طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة دفعت فيها بانقطاع سير الخصومة في الطعن لوفاة المطعون ضدهم الثالث، والسادس، والسابع وأبدت الرأي برفض الطعن موضوعا.
وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أقيم الطعن على سببين ينعى بهما حيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن الفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والبطلان والقصور في التسبيب، وفى بيان ذلك يقول:
إن الحكم المطعون فيه ركن في قضائه بطرده من أرض النزاع على أقوال شاهدي المطعون ضده الأول على الرغم من أنه ثبت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى وأقوال الشهود أمامه أن الطاعن يضع يده على أرض النزاع .
وقام بالبناء عليها منذ شرائه لها بعقد البيع المؤرخ 14/١٠/2005 والصادر من المطعون ضده الثالث وبما يدل على أن وضع يده على تلك الأرض بسند قانوني.
فضلا عن أنه تمسك في دفاعه بأن عقد البيع المشار إليه وقع عليه والد المطعون ضده الثالث كشاهد وتأيد ذلك بأقوال شاهديه أمام محكمة الاستئناف بشراء المطعون ضده الثالث للأرض من والده.
إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع وأطرح تقرير الخبير واقوال شاهديه وعول في قضائه على أقوال شاهدي المطعون ضده الأول رغم أنه لم يثبت له وضع يد على تلك الأرض، الأمر الذي يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود:
ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الأصل في الحيازة أنها لصاحب اليد يستقل بها ظاهرا فيها بصفته صاحب الحق، غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين السلف وحيازة الخلف فإنه يجوز للخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب.
وكان نص الفقرة الثانية من المادة ٩٥٥ من القانون المدني على أن “ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر” .
يدل على أن كل ما اشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفيه لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن خمسة عشر سنة.
بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشيء وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكن معه السيطرة الفعلية على الشيء ولو لم يتسلمه تسليما ماديا.
إذ من المقرر أن الحيازة متى توافرت لها الشرائط التي استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنة تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها.
وكان الحكم المطعون أقام قضاءه بطرد الطاعن والمطعون ضده الثالث من أرض النزاع وتسليمها للمطعون ضده الأول وإلزامهما بأن يؤديا له مبلغ الريع المقضي به على ما استخلصه من أوراق الدعوى وأقوال شاهدي المطعون ضده الأول من أن:
تلك الأرض آلت إلى الأخير بالشراء بموجب العقد المؤرخ 1/٦/2004 من المطعون ضده الرابع والذي سبق له شراؤها من المطعون ضدهما الخامس والسادس.
وثبت من إخطارات وبطاقة الحيازة الزراعية تسلسل الملكية للبائعين للمطعون ضده الأول على أرض النزاع ووضع يدهم عليها والذي توافرت فيه شروط وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية كسبب مستقل من أسباب كسب الملكية.
وأن وضع يد الطاعن والمطعون ضده الثالث عليها بدون سند، وكان ما استخلصه الحكم سائغا، وله أصل ثابت بالأوراق، وكافيا لحمل قضائه.
ويتضمن الرد الضمني لكل حجة مخالفة، فلا عليه إن أطرح تقرير الخبير ما دام استخلص ما يكفي لتكوين عقيدة المحكمة .
ومن ثم فإن ما يثيره الطاعن في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تقديره، مما لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض .
ولا ينال من ذلك ما يثيره الطاعن من أن والد المطعون ضده الثالث وقع كشاهد على عقد شرائه لأرض النزاع، إذ لم يقدم رفق طعنه صورة رسمية من هذا العقد.
فإن النعي عليه في هذا الخصوص يكون عاريا عن دليله وغير مقبول، ويضحى النعي برمته على غير أساس ومن ثم غير مقبول، ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
لذلك
حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع برفضه وألزمت الطاعن المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة الكفالة.
أحكام النقض المدني الطعن رقم 25356 لسنة 92 بتاريخ 21 / 6 / 2025
مبادئ محكمة النقض الحديثة في دعوى عدم الاعتداد بالحكم
حكم نقض حديث يقرر متى يُعدم الحكم أثره بالنسبة للغير
قضت محكمة النقض في حكم حديث بأن حجية الأمر المقضي ذات طبيعة نسبية فهي لا تسري إلا على الخصوم في الدعوى التي صدر فيها الحكم، ذلك أن الأحكام لا تكون حجة إلا بين أطرافها.
ولا يجوز لمن صدر لصالحه حكم أن يحتج به على من لم يكن طرفًا في الخصومة ولم يمثل فيها تمثيلاً قانونيًا صحيحًا، وإلا كان للأخير الحق في رفع دعوى عدم الاعتداد بذلك الحكم في مواجهته.
الطعن بعدم الاعتداد بالحكم استنادًا لمبدأ نسبية الأحكام
مبدأ نسبية الأحكام يُعد الأساس القانوني لدعوى عدم الاعتداد بالحكم، حيث إن الأحكام كالعقود لا تسري على غير طرفيها، ومن ثم فإن الحكم لا يكون له حجية إلا على طرفيه أي الخصوم والخلف العام والخلف الخاص وذلك في الحدود التي تطبق فيها قواعد الخلافة.
ولا يستطيع الشخص الذي صدر لمصلحته حكم سابق الاحتجاج به على من كان خارجًا عن الخصومة ولم يكن ممثلاً فيها وفقًا للقواعد القانونية المقررة.
شروط قبول دعوى عدم الاعتداد بالحكم الصادر ضد الغير
المصلحة والصفة في الدعوى:
لكي تُقبل دعوى عدم الاعتداد بالحكم يجب أن تتوافر للمدعي مصلحة قانونية قائمة وحالة، بمعنى أن يكون الحكم المراد عدم الاعتداد به من شأنه أن يمس حقوقه أو مصالحه المشروعة.
كما يشترط توافر الصفة في رافع الدعوى، بأن يكون من غير الخصوم في الدعوى الأصلية، ولم يكن ممثلاً فيها تمثيلاً قانونيًا صحيحًا كخلف عام أو خاص.
مدى حجية الحكم في مواجهة غير الخصوم
لا تكون للأحكام حجية في مواجهة غير الخصوم، إلا إذا كان غير الخصم ممثلاً تمثيلاً قانونيًا صحيحًا في الخصومة الأصلية، كما في حالة الخلف العام أو الخاص الذي يعتبر ممثلاً في شخص سلفه بالنسبة للحق الذي تلقاه عنه.
أما إذا لم يكن غير الخصم ممثلاً تمثيلاً قانونيًا في الخصومة، فلا تسري عليه حجية الحكم، ويحق له رفع دعوى عدم الاعتداد بالحكم في مواجهته.
متى يحكم القضاء بعدم الاعتداد بالحكم المدني أو العقاري؟
يحكم القضاء بعدم الاعتداد بالحكم في الحالات التالية:
- عدم اختصام صاحب الحق أو المصلحة في الدعوى الأصلية.
- عدم تمثيل المدعي تمثيلاً قانونيًا صحيحًا في الخصومة السابقة.
- صدور الحكم بحق متعلق بالمدعي دون أن يكون طرفًا فيه.
- وجود مصلحة قانونية قائمة وحالة للمدعي في عدم سريان آثار الحكم عليه.
هل تسقط حجية الحكم إذا لم يُختصم صاحب الصفة
حجية الحكم لا تسقط بعدم اختصام صاحب الصفة، ولكنها لا تسري في حقه، فيظل الحكم صحيحًا ونافذًا بين أطرافه، لكنه لا يحتج به على من لم يكن طرفًا في الخصومة ولم يمثل فيها تمثيلاً قانونيًا صحيحًا.
ولا يعني عدم الاعتداد بالحكم في حق الغير إبطاله أو إلغاءه، وإنما فقط عدم سريان آثاره على من لم يكن طرفًا فيه.
أثر عدم نفاذ عقد البيع على المطالبة بالريع أمام القضاء
العلاقة بين دعوى الريع ودعوى عدم الاعتداد بالحكم
دعوى الريع ترتبط ارتباطًا وثيقًا بدعوى عدم الاعتداد بالحكم في حالة ما إذا كان هناك حكم سابق بصحة ونفاذ عقد بيع عرفي، ثم رفع المالك الحقيقي أو صاحب الحق الأقوى دعوى بعدم الاعتداد بذلك الحكم في حقه، مطالبًا بطرد واضع اليد وإلزامه بأداء الريع.
وقد قضت محكمة النقض في القضية محل التحليل بأحقية المالك بوضع اليد المدة الطويلة في طرد المشتري بعقد عرفي والمطالبة بالريع.
الفرق بين الريع والتعويض عن الانتفاع
الريع هو ثمار العقار ومنتجاته التي يستحقها المالك بحكم ملكيته، ويحسب على أساس القيمة الإيجارية المثلية أو الإيراد الفعلي للعقار.
أما التعويض عن الانتفاع فهو مقابل الضرر الذي لحق بالمالك من جراء حرمانه من الانتفاع بملكه، وقد يكون أكثر أو أقل من الريع حسب الظروف.
دعاوى الملكية والحيازة، يطالب المالك بالريع باعتباره ثمار ملكه، بينما في دعاوى التعويض يطالب بجبر الضرر الفعلي.
الطعن بالنقض في دعاوى الريع وعدم الاعتداد بالحكم السابق
أسباب الطعن المقبولة:
أسباب الطعن بالنقض في دعاوى الريع وعدم الاعتداد بالحكم تتمثل في:
- مخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله
- الفساد في الاستدلال أو القصور في التسبيب
- البطلان في الإجراءات
- مخالفة الثابت بالأوراق
وقد نعى الطاعن في القضية محل التحليل على الحكم المطعون فيه بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور في التسبيب، إلا أن محكمة النقض ردت هذا النعي وأكدت أن ما استخلصه الحكم سائغ وله أصل ثابت بالأوراق.
شروط قبول الطعن بالنقض
لقبول الطعن بالنقض يجب استيفاء الشروط الشكلية التالية:
- تقديم الطعن في الميعاد القانوني (ستون يومًا من تاريخ صدور الحكم)
- إيداع الكفالة المقررة قانونًا
- إيداع صحيفة الطعن موقعة من محامٍ مقيد بجدول المحامين أمام محكمة النقض
- إعلان المطعون ضدهم بصحيفة الطعن في الميعاد القانوني
جدول مقارن: الفرق بين عدم نفاذ العقد وبطلانه
| وجه المقارنة | عدم نفاذ العقد | بطلان العقد |
|---|---|---|
| التعريف | عدم سريان آثار العقد على الغير لعدم التسجيل | انعدام العقد أو بطلانه لعيب في أركانه أو شروط صحته |
| الأثر بين المتعاقدين | العقد صحيح ومنتج لآثاره بين طرفيه | العقد باطل أو قابل للإبطال حتى بين طرفيه |
| الأثر في مواجهة الغير | لا يحتج به على الغير | لا وجود قانوني للعقد في مواجهة الجميع |
| إمكانية التصحيح | يمكن تصحيح الوضع بالتسجيل | لا يمكن تصحيح العقد الباطل بطلانًا مطلقًا |
| الدعوى المناسبة | دعوى عدم نفاذ العقد في حق الغير | دعوى بطلان العقد |
| الأساس القانوني | المادة 9 من قانون الشهر العقاري | المواد 127-141 من القانون المدني |
جدول مقارن: دعوى عدم الاعتداد بالحكم ودعوى بطلان الحكم
| وجه المقارنة | دعوى عدم الاعتداد بالحكم | دعوى بطلان الحكم |
|---|---|---|
| رافع الدعوى | من غير الخصوم في الدعوى السابقة | أحد الخصوم في الدعوى ذاتها |
| الهدف من الدعوى | عدم سريان آثار الحكم على رافع الدعوى | إبطال الحكم لعيب إجرائي جوهري |
| الأساس القانوني | مبدأ نسبية الأحكام (المادة 101 إثبات) | عيب إجرائي يبطل الحكم |
| الأثر على الحكم | الحكم يظل صحيحًا بين أطرافه | الحكم يبطل أو يعدم |
| ميعاد رفع الدعوى | لا تسقط بالتقادم طالما الحق قائم | مواعيد محددة قانونًا للطعن |
| الاختصاص القضائي | محكمة الموضوع | محكمة الاستئناف أو النقض حسب الحال |
الأسئلة الشائعة
❓ ما هو عدم نفاذ عقد البيع العرفي؟
عدم نفاذ عقد البيع العرفي يعني أن العقد غير المسجل في الشهر العقاري لا ينقل الملكية ولا يرتب حقوقًا عينية للمشتري في مواجهة الغير، وإنما ينشئ فقط التزامات شخصية بين البائع والمشتري، ولا يستطيع المشتري الاحتجاج به ضد من سجل حقه أو اكتسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة.
❓ متى يجوز رفع دعوى عدم الاعتداد بالحكم؟
يجوز رفع دعوى عدم الاعتداد بالحكم متى كان الشخص صاحب الحق لم يختصم في الدعوى السابقة ولم يمثل فيها تمثيلاً قانونيًا صحيحًا، وكان للحكم الصادر أثر على حقوقه أو مصالحه المشروعة، ويستند في ذلك إلى مبدأ نسبية الأحكام المنصوص عليه في المادة 101 من قانون الإثبات.
❓ هل يحق للمشتري بعقد عرفي المطالبة بالريع؟
نعم، يحق للمشتري بعقد عرفي صحيح المطالبة بالريع وطرد الغاصب من العقار المبيع في مواجهة البائع أو من لا يستند إلى حق أقوى، لأن منفعة المبيع تنتقل إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد وفقًا للمادة 458 من القانون المدني، لكن هذا الحق لا يسري في مواجهة من كسب الملكية بالتسجيل أو بوضع اليد المكسب للملكية.
❓ ما الفرق بين دعوى عدم الاعتداد بالحكم ودعوى بطلان الحكم؟
دعوى عدم الاعتداد بالحكم ترفع من غير الخصوم لتقرير عدم سريان آثار الحكم عليهم دون المساس بصحة الحكم، بينما دعوى بطلان الحكم ترفع من أحد الخصوم للطعن في صحة الحكم لعيب إجرائي جوهري يبطله، والأولى تستند لمبدأ نسبية الأحكام والثانية لعيب في إجراءات الحكم.
❓ كيف يُحسب الريع في دعاوى الملكية؟
يُحسب الريع في دعاوى الملكية على أساس القيمة الإيجارية المثلية للعقار في منطقته، أو على أساس الإيراد الفعلي إن كان العقار مستغلاً، ويبدأ حساب الريع من تاريخ رفع دعوى الملكية، ويسقط الحق في المطالبة به بمضي خمس عشرة سنة وفقًا لقواعد التقادم المسقط.
❓ هل عقد البيع العرفي كافٍ لإثبات الملكية؟
لا، عقد البيع العرفي غير كافٍ لإثبات الملكية العقارية، لأن انتقال الملكية في العقارات لا يتم إلا بالتسجيل في الشهر العقاري طبقًا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري، لكن العقد العرفي يثبت حقًا شخصيًا للمشتري قبل البائع ويخوله المطالبة بنقل الملكية وبالمنافع المرتبطة بالعقار.
✍️ الخاتمة
عدم نفاذ عقد البيع العرفي في حق الغير وعدم الاعتداد بالحكم من المسائل القانونية الدقيقة التي تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ القانون المدني وقانون الإثبات. وقد أرست محكمة النقض في حكمها الصادر في يونيو 2025 مبادئ قانونية راسخة تؤكد على ضرورة التسجيل لانتقال الملكية، وعلى أهمية مبدأ نسبية الأحكام في حماية حقوق من لم يكن طرفًا في الخصومة.
كما أكدت المحكمة أن المشتري بعقد عرفي له حق في المطالبة بالريع في مواجهة البائع أو الغاصب، لكن هذا الحق لا يسري في مواجهة من كسب الملكية بسبب قانوني أقوى كالتسجيل أو وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية.
💼 مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة
📍 الزقازيق - محافظة الشرقية - مصر
🔗 azizavocate.com/contact
📚 مصادر ومراجع المقال
المصدر الرئيسي:
[1] حكم محكمة النقض المصرية - الدائرة المدنية - دائرة السبت (د) المدنية
رقم الطعن: 25356 لسنة 92 ق
تاريخ الجلسة: 26 من ذي الحجة سنة 1446 هـ الموافق 21 من يونيو سنة 2025 م
مكان الانعقاد: دار القضاء العالي بمدينة القاهرة
الموضوع: عدم نفاذ عقد البيع العرفي، عدم الاعتداد بالحكم، طرد وتسليم، ريع
📖 المصادر القانونية والتشريعية:
-
[2]
قانون الشهر العقاري المصري رقم 114 لسنة 1946
المادة 9 - شروط نقل الملكية العقارية والتسجيل -
[3]
القانون المدني المصري
المادة 458 - انتقال منفعة المبيع إلى المشتري
المادة 804 - حق المالك في ثمار الشيء ومنتجاته
المواد 127-141 - بطلان العقود وقابليتها للإبطال -
[4]
قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية المصري
المادة 101 - حجية الأحكام ومبدأ نسبية الأحكام القضائية
⚖️ أحكام محكمة النقض والمبادئ القانونية:
-
[5]
أحكام محكمة النقض المصرية في شأن عدم نفاذ عقد البيع غير المسجل وأثره على الملكية والحقوق العينية
-
[6]
المبادئ القانونية المستقرة في دعاوى عدم الاعتداد بالحكم استنادًا لمبدأ نسبية الأحكام
-
[7]
أحكام محكمة النقض في استحقاق الريع للمشتري بعقد عرفي وحدود هذا الحق
-
[8]
المبادئ القانونية المتعلقة بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية وأثره على الخلف الخاص
📌 ملاحظة مهمة: جميع المصادر والمراجع المذكورة في هذا المقال مستمدة من الأحكام القضائية الصادرة عن محكمة النقض المصرية والتشريعات القانونية السارية في جمهورية مصر العربية. يُنصح بالرجوع إلى المصادر الأصلية للحصول على المزيد من التفاصيل القانونية.
🔍 ابحث في الموقع
📰 أحدث المقالات القانونية
📚 عن مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
تأسس مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة في عام 1998 بمدينة الزقازيق. وقد ساهم المكتب، من خلال الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض وفريق العمل، في استعادة العديد من الحقوق لأصحابها. كما أدى دوراً مهماً في إعداد العديد من الأبحاث القانونية القيمة في مجال القانون المصري، لاسيما في مجالات القانون المدني، وقوانين الإيجارات، والملكية العقارية. بالإضافة إلى ذلك، ساهم المكتب في صياغة العديد من الدعاوى القضائية والمذكرات القانونية المتميزة، مما أثرى المكتبة العلمية للمحاماة وقدم دعمًا مهمًا للباحثين في المجال القانوني.
📂 التصنيفات القانونية
- قضايا القانون المدني والملكية والميراث: الدعاوى والإجراءات (824)
- طعون النقض في القانون المصري: الاحكام والإجراءات والصيغ (225)
- شرح قانون المرافعات المصري: الإجراءات والمواد القانونية (224)
- أهم صيغ الدعاوى القانونية في مصر: مدنية، جنائية، وتجارية (163)
- قضايا الإيجارات في مصر: حقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون (123)
- قانون الإثبات المصري: طرق الإثبات والدفوع القانونية (111)
- الضرائب في مصر: القوانين، الأنواع، وإجراءات السداد والطعن (97)
- قضايا الموظفين في مصر: الحقوق، الفصل التعسفي، والتعويضات (88)
- مجلس الدولة: اختصاصاته، أحكامه، ودوره في القضاء الإداري (87)
- القانون والاقتصاد: الأنظمة والتشريعات الاقتصادية في مصر (73)
🔗 صفحات مهمة
⚖️ خدماتنا القانونية الشاملة
هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟
مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.
1️⃣ الأفراد والعائلات
تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.
- قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
- صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
- قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).
2️⃣ الشركات والمؤسسات
- تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
- التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
- التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
- التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.
3️⃣ خدمات مخصصة
- إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
- استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
- حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.
❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟
- 💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية
- 📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف
- 📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة
- 🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية
📞 تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة
تواصل مع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
محامي بالنقض والإدارية العليا | خبرة أكثر من 28 عاماً في قضايا الميراث والملكية والقانون المدني
- من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق (11 ص - 3 م)
- الخميس والجمعة: أجازة للمكتب - الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد
💡 نصيحة: يُفضل حجز موعد مسبقاً لضمان أفضل خدمة
"إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر."
تاريخ النشر: 2025-10-28
🔖 معلومات المرجع: تم إعداد هذه المادة القانونية بواسطة عبدالعزيز حسين عمار – محامي بالنقض. للاطلاع على النسخة المعتمدة، تفضل بزيارة الرابط: https://azizavocate.com/2025/10/عدم-نفاذ-عقد-البيع-العرفي-عدم-الاعتداد.html. تاريخ الإتاحة العامة: 2025-10-28.
