تتباين الأحكام القانونية لمنع التعرض في الحيازة عن تلك المتعلقة بمنع التعرض في الملكية، حيث لكل منهما نظامه القانوني المستقل ونصوصه التشريعية المحددة في القانون المدني المصري.
رغم اشتراكهما في الهدف الأساسي وهو حماية الحائز أو المالك من التعرض، إلا أن شروط دعوى منع التعرض والآثار القانونية لكل منهما تختلف بشكل جوهري.
يُعد منع التعرض في الحيازة والملكية من أهم الموضوعات القانونية التي تشغل المتعاملين في السوق العقاري والورثة على حد سواء.
في حكم حديث صدر بتاريخ 21 يونيو 2025، أوضحت محكمة النقض المصرية مبادئ جوهرية حول دعوى منع التعرض وضمان الاستحقاق، مما يضع معايير واضحة لحماية الحائز والمشتري على السواء.
يهدف هذا البحث القانوني التطبيقي إلى تحليل موضوع منع التعرض في الحيازة والملكية وضمان الاستحقاق في القانون المدني المصري في ضوء أحكام القانون المدني وحكم محكمة النقض الصادر في 21 يونيو 2025.
كما نناقش المسألة القانونية الجوهرية: هل من الأفضل للمشتري المطالبة بفسخ عقد البيع واسترداد الثمن، أم المطالبة بقيمة العقار الحقيقية وقت تحقق الاستحقاق؟
في هذا الدليل القانوني الشامل ستتعرف على:
- مفهوم دعوى منع التعرض وشروطها القانونية في القانون المدني المصري
- الفرق بين الحيازة والملكية وآليات حماية كل منهما قانونيًا
- تحليل حكم النقض الصادر في 21 يونيو 2025 وأثره على قضايا منع التعرض والاستحقاق
- التزام البائع بضمان الاستحقاق وكيفية تقدير التعويض وفق المادة 443 مدني
- نصائح قانونية من واقع خبرتي كمحامٍ متخصص في قضايا الملكية والميراث لأكثر من 28 عامًا
تحليل حكم محكمة النقض: الطعن 15760 لسنة 92 ق بتاريخ 21 يونيو 2025
صدر عن محكمة النقض المصرية – الدائرة المدنية – دائرة السبت (د) المدنية، في جلستها العلنية المنعقدة بدار القضاء العالي بالقاهرة، يوم السبت 26 من ذي الحجة سنة 1446 هـ الموافق 21 يونيو 2025، حكم تاريخي في الطعن رقم 15760 لسنة 92 ق يُرسي مبادئ قانونية جوهرية حول ضمان الاستحقاق وكيفية تقدير التعويض.
وقائع القضية والنزاع القانوني
تتلخص وقائع القضية في أن المطعون ضده الأول اشترى قطعة أرض من جمعية إسكان بموجب عقد تخصيص مؤرخ 1 يونيو 2004، وقام بسداد كامل الثمن وتسلم الأرض بموجب محضر تسليم.
إلا أن الجمعية البائعة امتنعت عن استصدار ترخيص البناء، ثم قامت بإعادة بيع نفس الأرض إلى الطاعن بموجب عقد تخصيص مؤرخ 19 أبريل 2006.
على إثر ذلك، أقام المشتري الأول دعويين أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية (رقمي 12229 لسنة 2007، و6042 لسنة 2010 مدني) بطلب منع تعرض الجمعية له في حيازته وملكيته للأرض، وبعدم الاعتداد بعقد التخصيص الصادر للطاعن (المشتري الثاني).
حكم محكمة أول درجة
ندبت المحكمة خبيراً في كل دعوى، وبعد تقديم التقارير، تدخل الطاعن (المشتري الثاني) في الدعويين اختصامياً طالباً الحكم:
- أولاً:
بفسخ عقد البيع سند المطعون ضده الأول وأحقية الطاعن في عين النزاع - ثانياً:
بصفة احتياطية بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدي له التعويض الجابر للأضرار المادية والأدبية نتيجة إخلالها بضمان التعرض
استند الطاعن إلى أنه يمتلك أرض التداعي بموجب عقد تخصيص مؤرخ 7 مايو 2006 صادر له من الجمعية ذاتها، وأنه تسلمها واستصدر لها ترخيص بناء، إلا أنه فوجئ بالمطعون ضده الأول يضع يده على الأرض ويشرع في البناء عليها.
بعد ضم الدعويين للارتباط، حكمت المحكمة بطلبات المطعون ضده الأول، وفي موضوع التدخل الهجومي قضت بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدي إلى الطاعن الثمن الوارد بعقد التخصيص المؤرخ 7 مايو 2006 ومبلغ التعويض المقضي به.
حكم محكمة الاستئناف
استأنفت الجمعية البائعة هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 971 لسنة 25 ق، كما استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم 1203 لسنة 25 ق.
بعد ضم الاستئنافين، قضت المحكمة بتاريخ 18 مايو 2022 بتأييد الحكم المستأنف.
أسباب الطعن بالنقض
طعن الطاعن في حكم الاستئناف بطريق النقض بتاريخ 17 يوليو 2022، ناعياً على الحكم القصور في التسبيب، حيث قال إن الحكم قضى بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدي إليه قيمة الأرض وفق الثمن الوارد في عقد التخصيص رغم أن ذلك الثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية على النحو المبين بتقرير الخبير.
قرار محكمة النقض النهائي
قضت محكمة النقض بما يلي:
⚖️ منطوق الحكم:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً فيما قضى به في موضوع التدخل الهجومي من تقديره لقيمة الأرض المبيعة بالثمن الوارد بعقد التخصيص المؤرخ 7 مايو 2006.
وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضده الثاني بصفته بالمصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
وذلك لأن الحكم المطعون فيه لم يبين أسس ودواعي ذلك التقدير، ولم يناقش تاريخ الاستحقاق الذي يجب تقدير القيمة في ظله، سواء بوقت رفع دعوى الاستحقاق أو بتاريخ الفصل فيها نهائياً أو بوقت الاستيلاء عليها فعلياً من تحت يد الطاعن بغير حكم، مما يُعيبه بالقصور المبطل.
المبدأ القانوني الذي أرسته محكمة النقض
أصدرت محكمة النقض حكمها مقررة مبدأ قانونيًا جوهريًا في ضمان الاستحقاق.
قضت المحكمة بأن:
""التزام البائع بضمان الاستحقاق هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده، ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع إدعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التي يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى، فإذا أخفق البائع في ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض."
أضافت المحكمة أن:
التعويض في ضمان الاستحقاق يُقدر على أساس تعويض المشتري عن فقد المبيع فيأخذ قيمته وقت الاستحقاق لا على أساس زوال البيع الذي يسترد معه المشتري الثمن.
وأن وقت الاستحقاق يتحدد بوقت الاستيلاء على المبيع فعلياً من تحت يد المشتري دون حكم، أو بوقت صيرورة حكم الاستحقاق نهائياً بحسبان أنه الوقت الذي يتأكد فيه نجاح المتعرض في دعواه.
الدروس المستفادة من حكم النقض 2025
- تقدير التعويض يجب أن يكون بقيمة المبيع وقت الاستحقاق وليس بالثمن المسدد.
- يجب على المحكمة تحديد وقت الاستحقاق بدقة لتقدير قيمة المبيع في ذلك الوقت.
- التزام البائع بضمان الاستحقاق يشمل التنفيذ العيني أولاً ثم التعويض عند الإخفاق.
- القصور في تسبيب الحكم فيما يتعلق بتقدير التعويض يستوجب نقضه.
ضمان التعرض فى الحيازة والملكية والاستحقاق وقيمته ووقت تقديره: حكم النقض 21-6-2025 كاملا
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة السبت (د) المدنية
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة، في يوم السبت 26 من ذي الحجة سنة 1446 ه الموافق 21 من يونيو سنة 2025 م.
أصدرت الحكم الآتي
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 15760 لسنة 92 ق
الوقائع
في يوم 17/7/2022 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة “مأمورية استئناف شمال القاهرة” الصادر بتاريخ 18/5/2022 في الاستئنافين رقمي 971، 1203 لسنة 25 ق.
وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم:
- بقبول الطعن شكلا
- وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.
وفى نفس اليوم أودع وكيل الطاعن مذكرة شارحة وحافظة بمستندات.
وفى 4/8/2022 أعلن المطعون ضده الثاني بصفته بصحيفة الطعن بالنقض.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وبها طلبت بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع برفضه.
وبجلسة 1/2/2025 عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.
وبجلسة 19/4/2025 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة قررت إصدار الحكم بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بجلسة المرافعة السيد القاضي المقرر/ عمرو محمد جلال “نائب رئيس المحكمة”، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:
أن المطعون ضده الأول أقام على الترتيب الدعويين رقمي ۱۲۲۲۹ لسنة ٢٠٠٧، ٦٠٤٢ لسنة ۲۰۱۰ مدني محكمة شمال القاهرة الابتدائية استقرت فيهما الخصومة بينه وبين الطاعن والمطعون ضده الأخير بصفته بطلبات حاصلها الحكم:
بمنع تعرض الجمعية المطعون ضدها الأخيرة له في حيازته وملكيته للأرض المبينة بالصحيفة، وبعدم الإعتداد بعقد التخصيص المؤرخ 19/٤/2006 الصادر من الجمعية المذكورة للطاعن
وقال بيانا لهما:
أنه بموجب عقد التخصيص المؤرخ 1/6/82004 باعته تلك الجمعية أرض النزاع وقام بسداد كامل الثمن وتسلمها بموجب محضر تسليم
إلا أن البائعة امتنعت عن استصدار ترخيص البناء وقامت بإعادة بيع تلك الأرض إلى الطاعن بموجب عقد تخصيص مؤرخ 19/٤/2006، فقد أقام الدعوى.
ندبت المحكمة خبيرا في كل دعوى وبعد أن قدما تقريريهما تدخل الطاعن في الدعويين إختصاميا.
طالبا الحكم:
- أولا: بفسخ عقد البيع سند المطعون ضده الأول وأحقية الطاعن في عين النزاع
- ثانيا: بصفة إحتياطية بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدى له التعويض الجابر للأضرار المادية والأدبية نتيجة إخلالها بضمان التعرض
على سند من:
أنه يمتلك أرض التداعي بموجب عقد تخصيص مؤرخ 7/٥/2006 صادر له من الجمعية ذاتها وتسلمها واستصدر لها ترخيص بناء
إلا أنه فوجئ بالمطعون ضده الأول يضع يده على الأرض ويشرع في البناء عليها استنادا لعقد تخصيص تم فسخه ومن ثم كان تدخله في الدعويين ليقضى له بمطلبه منها
وبعد أن أمرت المحكمة بضم الدعويين للارتباط حكمت فيهما بالطلبات
وفى موضوع التدخل الهجومي بإلزام الجمعية المطعون ضدها الأخيرة بأن تؤدى إلى الطاعن الثمن الوارد بعقد التخصيص المؤرخ 7/٥/2006 ومبلغ التعويض المقضي به.
استأنفت المطعون ضدها الأخيرة هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم ۹۷۱ لسنة ٢٥ ق، كما استأنفه الطاعن أمام المحكمة ذاتها بالاستئناف رقم ١۲۰۳ لسنة ٢٥ ق.
وبعد أن ضمت المحكمة الاستئناف الثاني للأول قضت بتاريخ 18/٥/2022 بتأييد الحكم المستأنف.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول:
إن الحكم قضى بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدى إليه قيمة الأرض وفق الثمن الوارد في عقد تخصيص الطاعن رغم أن ذلك الثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية على النحو المبين بتقرير الخبير، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في أساسه سديد:
ذلك أن المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن التزام البائع بضمان الاستحقاق هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده
ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بأن يدفع إدعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التي يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى
فإذا أخفق البائع في ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض، وأن النص في المادة ٤٤٣ من القانون المدني على أنه “إذا استحق كل المبيع كان للمشترى أن يطلب من البائع:
قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت.
(۲) …
(۳) …
(٤) جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق …
(٥) وبوجه عام تعويض المشترى عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع، كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله”
مفاده أنه:
إذا استحق المبيع استحقاقا كليا، أي أن المبيع كان مملوكا لغير البائع فانتزعه المالك الحقيقي من يد المشترى فإن رجوع المشترى على البائع بضمان الاستحقاق،
⚖️ المبدأ القانوني الجوهري من حكم النقض 2025
وهذه الدعوى تختلف عن دعوى الإبطال ودعوى الفسخ ذلك أن التعويض في ضمان الاستحقاق ليس إلا تنفيذاً بطريق التعويض بعقد البيع بعد أن تعذر تنفيذه عينياً.
ومن ثم فإن التعويض في ضمان الاستحقاق مقدر على أساس تعويض المشتري عن فقد المبيع فيأخذ قيمته وقت الاستحقاق لا على أساس زوال البيع الذي يسترد معه المشتري الثمن.
وأن وقت الاستحقاق يتحدد بـ وقت الاستيلاء على المبيع فعلياً من تحت يد المشتري دون حكم، أو بـ وقت صيرورة حكم الاستحقاق نهائياً بحسبان أنه الوقت الذي يتأكد فيه نجاح المتعرض في دعواه.
📌 حكم محكمة النقض المصرية – الطعن رقم 15760 لسنة 92 ق – بتاريخ 21 يونيو 2025
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى في موضوع التدخل الهجومي بإلزام الجمعية البائعة بأن تؤدى إلى الطاعن قيمة الثمن الوارد بعقد التخصيص المؤرخ 7/٥/2006 من دون أن يبين أسس ودواعي ذلك التقدير
أو يناقش تاريخ الاستحقاق الذي يجب تقدير القيمة في ظله مناقشة تكشف عن وقوفه عليه وتحديده له سواء بوقت رفع دعوى الاستحقاق أو بتاريخ الفصل فيها نهائيا أو بوقت الاستيلاء عليها فعليا من تحت يد الطاعن بغير حكم
فإنه يكون معيبا بالقصور المبطل مما يوجب نقضه في هذا الخصوص، على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا فيما قضى به في موضوع التدخل الهجومي من تقديره لقيمة الأرض المبيعة بالثمن الوارد بعقد التخصيص المؤرخ 7/٥/2006، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده الثاني بصفته بالمصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أحكام النقض المدني الطعن رقم 15760 لسنة 92 بتاريخ 21 / 6 / 2025
منع التعرض في الحيازة والملكية
يُعد منع التعرض في الحيازة والملكية من أهم الموضوعات القانونية التي نظمها القانون المدني المصري لحماية الحائز والمالك من أي اعتداء على حقوقهم.
تتنوع دعاوى منع التعرض بين حماية الحيازة الفعلية وحماية حق الملكية، ولكل منهما شروطه وإجراءاته الخاصة.
في هذا القسم نستعرض بالتفصيل مفهوم دعوى منع التعرض وشروطها والفروق الجوهرية بين الحيازة والملكية.
ما هي دعوى منع التعرض في القانون المصري؟
دعوى منع التعرض هي إحدى دعاوى الحيازة الثلاثة التي نظمها القانون المدني المصري لحماية الحائز من أي تعرض مادي أو قانوني يقع على حيازته.
تستند هذه الدعوى إلى المادة 961 من القانون المدني، وتهدف إلى حماية الوضع الظاهر للحيازة دون الخوض في أصل الملكية، مما يوفر حماية سريعة وفعالة للحائز.
تعريف دعوى منع التعرض
تُعرف دعوى منع التعرض بأنها الدعوى التي يرفعها حائز العقار الذي استمرت حيازته للعقار سنة كاملة على الأقل، بغرض الحكم بمنع المدعى عليه من التعرض لحيازته وإزالة مظاهر هذا التعرض.
الحيازة المحمية يجب أن تكون هادئة وعلنية ومستقرة وغير مشوبة بأي عيب من عيوب الحيازة كالإكراه أو الخفاء أو الغموض.
لا يُشترط أن يكون الحائز مالكاً للعقار، بل يكفي أن تتوافر في حيازته العنصران المادي والمعنوي، أي السيطرة الفعلية على العقار مع نية التملك.
السند القانوني لدعوى منع التعرض
تستند دعوى منع التعرض إلى نص المادة 961 من القانون المدني المصري، والتي تنص على أن “من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة ثم وقع له تعرض في حيازته، جاز أن يرفع خلال السنة التالية دعوى بمنع هذا التعرض”.
هذا النص يوفر الأساس القانوني لحماية الحيازة ويضع شروطاً واضحة لقبول الدعوى، مما يحقق التوازن بين حماية الحائز واستقرار المعاملات.
شروط دعوى منع التعرض في القانون المصري
الشرط الأول: توافر الحيازة القانونية الصحيحة
يُعد وجود حيازة قانونية صحيحة للمدعي هو الشرط الجوهري والأول لقبول دعوى منع التعرض.
يجب أن تتوافر في هذه الحيازة عدة خصائص قانونية محددة، وهي أن تكون مستقرة وهادئة وظاهرة وغير مشوبة بإكراه أو لبس، ومستمرة لمدة سنة كاملة على الأقل قبل وقوع التعرض.
أركان الحيازة الموجبة للحماية:
- الركن المادي: السيطرة الفعلية على العقار، كاستخدامه أو التصرف فيه.
- الركن المعنوي: نية الحائز في الظهور بمظهر المالك أو صاحب الحق العيني.
- الحيازة الهادئة: لم يتم الحصول عليها بالقوة أو الإكراه.
- الحيازة الظاهرة: معلنة للعيان وليست سرية أو غامضة.
- الحيازة المستمرة: لمدة سنة كاملة على الأقل قبل التعرض.
الشرط الثاني: أن يكون محل الحيازة حقًا عينيًا عقاريًا
يُشترط لقبول دعوى منع التعرض أن يكون محل الحيازة عقارًا وليس منقولًا، لأن دعاوى الحيازة لا تحمي المنقول.
العقار له مستقر ثابت يتيسر معه تمييز الحيازة عن الملكية، بينما يد الحائز في المنقول تختلط بيد المالك.
الشرط الثالث: مضي سنة كاملة على الحيازة قبل التعرض
يجب أن تستمر الحيازة لمدة سنة كاملة على الأقل قبل وقوع التعرض، وذلك حتى تكون محمية بموجب المادة 961 من القانون المدني. هذه المدة تضمن استقرار الحيازة وجديتها.
الشرط الرابع: وقوع التعرض فعليًا
يُشترط حدوث تعرض فعلي للحيازة، سواء كان هذا التعرض ماديًا أو قانونيًا.
التعرض المادي يشمل أي عمل مادي يعوق الحائز عن ممارسة حيازته، مثل بناء سور على أرضه أو منعه من الدخول إليها.
أما التعرض القانوني فيتمثل في إقامة دعوى قضائية أو إرسال إنذارات تهدد حيازته.
الشرط الخامس: رفع الدعوى خلال سنة من وقوع التعرض
يجب رفع دعوى منع التعرض خلال سنة من تاريخ حصول التعرض، وإلا سقط الحق في رفعها بالتقادم.
إذا تعددت أعمال التعرض وكانت مستقلة، فتتعدد دعاوى منع التعرض وتُحسب السنة من بداية كل تعرض.
الفرق بين منع التعرض في الحيازة ومنع التعرض في الملكية
يختلف منع التعرض في الحيازة عن منع التعرض في الملكية اختلافاً جوهرياً في الأساس والهدف والإجراءات.
فدعوى منع التعرض في الحيازة تحمي الوضع الظاهر للحائز دون الخوض في أصل الملكية، وتُرفع أمام القضاء المستعجل لسرعة الفصل فيها.
أما دعوى منع التعرض في الملكية فتحمي حق المالك الأصلي وتتطلب إثبات الملكية بسندات رسمية، وتُرفع أمام القضاء الموضوعي لأنها تحتاج بحثاً وتمحيصاً.
مفهوم الحيازة والملكية في القانون المدني
الحيازة هي السيطرة الفعلية التي يباشرها شخص على شيء بنية التملك أو بنية استعماله كمالك، سواء كان له حق عليه أم لا.
أما الملكية فهي حق عيني أصلي يمنح صاحبه السلطة الكاملة على الشيء، بما في ذلك حق الاستعمال والاستغلال والتصرف.
| وجه المقارنة | الملكية | الحيازة |
|---|---|---|
| الطبيعة القانونية | حق عيني أصلي دائم ومطلق | حالة واقعية، سيطرة فعلية قد تؤدي إلى حق |
| العناصر الأساسية | حق الاستعمال والاستغلال والتصرف | العنصر المادي (السيطرة) + العنصر المعنوي (نية التملك) |
| الحماية القانونية | دعاوى الملكية (دعوى الاستحقاق) تبحث في أصل الحق | دعاوى الحيازة (منع التعرض، رد الحيازة) لا تبحث في أصل الحق |
| أسلوب الاكتساب | عقود، ميراث، تقادم مكسب، التصاق | الاستيلاء، النقل المادي، الخلافة، التسليم |
| الدوام والاستقرار | دائمة ومستقرة ولا تسقط بعدم الاستعمال | مؤقتة، قد تزول بزوال السيطرة أو الاعتداء عليها |
| أسلوب الإثبات | سندات رسمية، عقود مسجلة، أحكام نهائية | واقعة السيطرة المادية الظاهرة ونية التملك |
منع التعرض بين الحيازة والملكية
منع التعرض في الحيازة يحمي الوضع الظاهر والسيطرة الفعلية على العقار دون البحث في أصل الملكية.
فالحائز قد لا يكون مالكًا، ومع ذلك يحميه القانون من التعرض طالما توافرت شروط الحيازة القانونية.
أما منع التعرض في الملكية فيحمي حق المالك الأصلي في عقاره، ويستلزم إثبات الملكية بسندات رسمية أو أحكام قضائية نهائية.
في حكم النقض 21 يونيو 2025، كان النزاع يدور حول تعرض في الحيازة نشأ عن إعادة بيع العقار من الجمعية البائعة.
منع التعرض في التركات والقسمة
تُثير قضايا منع التعرض في التركات العديد من المنازعات بين الورثة، خاصة قبل إتمام إجراءات القسمة الرسمية.
يحق لكل وريث حماية حيازته للنصيب الذي يضع يده عليه من العقارات المورثة، حتى لو لم يصدر حكم قسمة نهائي بعد.
منع التعرض بين الورثة
منع التعرض بين الورثة يُعد من القضايا الشائعة في المحاكم المصرية، حيث قد يقوم أحد الورثة بالتعرض لحيازة وريث آخر في نصيبه من التركة.
في مثل هذه الحالات، يحق للوريث المتضرر رفع دعوى منع التعرض طالما توافرت شروطها القانونية.
💼 من واقع خبرتي: في قضايا التركات، غالبًا ما يكون النزاع حول حيازة العقارات المورثة قبل إتمام إجراءات القسمة الرسمية. يحق لكل وريث حماية حيازته للنصيب الذي يضع يده عليه، دون انتظار صدور حكم قسمة نهائي.
نصيحة المحامي في قضايا منع التعرض بين الورثة
ماذا أفعل لو كنت مكانك وتعرض لك أحد إخوتك في حيازتك لنصيبك من التركة؟
- ✓ التأكد من استمرار حيازتك للعقار لمدة سنة كاملة قبل التعرض
- ✓ جمع المستندات التي تثبت حيازتك، مثل فواتير الكهرباء والمياه أو شهادة الشهود
- ✓ رفع دعوى منع التعرض خلال سنة من تاريخ التعرض
- ✓ طلب ندب خبير لإثبات وقائع الحيازة والتعرض
ضمان الاستحقاق في القانون المدني المصري
يُعد ضمان الاستحقاق من أهم الالتزامات القانونية التي تقع على عاتق البائع في عقد البيع، حيث يلتزم بحماية المشتري من أي تعرض قانوني قد يؤدي إلى فقده للمبيع.
في هذا القسم نستعرض بالتفصيل أحكام ضمان الاستحقاق وفقاً لحكم محكمة النقض الصادر في 21 يونيو 2025.
ما هو ضمان الاستحقاق في القانون المدني المصري؟
ضمان الاستحقاق هو التزام قانوني أساسي يحمي المشتري من استحقاق الغير للمبيع، سواء كان هذا الاستحقاق كلياً أو جزئياً. يتضمن هذا الالتزام حق المشتري في المطالبة بالتعويض الكامل عند ثبوت حق الغير في المبيع.
تعريف ضمان الاستحقاق في عقد البيع
ضمان الاستحقاق هو التزام قانوني يفرضه القانون على البائع لحماية المشتري من استحقاق الغير للمبيع كلياً أو جزئياً. يعني ذلك أن البائع يضمن للمشتري ألا ينازعه أحد في ملكية المبيع، وإذا حدث ذلك وثبت حق الغير، وجب على البائع تعويض المشتري.
هذا الالتزام ينشأ بقوة القانون بمجرد انعقاد عقد البيع، ولا يحتاج إلى اتفاق خاص بين الطرفين. حتى لو لم يُنص عليه في عقد البيع، يظل البائع ملزماً بضمان عدم استحقاق المبيع للغير.
الأساس القانوني لضمان الاستحقاق – المادة 443 مدني
تنص المادة 443 من القانون المدني المصري على أنه “إذا استحق كل المبيع كان للمشتري أن يطلب من البائع:
- 1.
قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت - 2.
قيمة الثمار التي اضطر المشتري إلى ردها للمستحق - 3.
المصروفات النافعة والضرورية التي أنفقها المشتري - 4.
جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق - 5.
تعويض المشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع
التزام البائع بضمان الاستحقاق في عقد البيع
يُعد التزام البائع بضمان الاستحقاق من الالتزامات الأساسية في عقد البيع، حيث يجب على البائع حماية المشتري من أي ادعاءات قانونية قد تؤدي إلى فقدانه للمبيع. يشمل هذا الالتزام التنفيذ العيني أولاً، ثم التعويض عند الإخفاق.
طبيعة التزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق
التزام البائع بضمان الاستحقاق هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده. يتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع إدعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التي يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشتري.
فإذا أخفق البائع في ذلك وصدر حكم نهائي باستحقاق المبيع للغير، أو تم الاستيلاء على المبيع فعلياً من تحت يد المشتري، وجب على البائع تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض.
التعويض عن فقد المبيع وعناصره القانونية
يستحق المشتري تعويضاً شاملاً عند استحقاق المبيع للغير، يُحدد بقيمة المبيع وقت الاستحقاق وليس بالثمن المدفوع. هذا التعويض يشمل عدة عناصر قانونية محددة في المادة 443 من القانون المدني المصري.
قيمة التعويض في ضمان الاستحقاق
قيمة التعويض في ضمان الاستحقاق تُحدد بقيمة المبيع وقت الاستحقاق وليس بالثمن الذي دفعه المشتري. هذا هو المبدأ الجوهري الذي أرسته محكمة النقض في حكمها الصادر في 21 يونيو 2025.
لا تأثير لمقدار الثمن على قيمة المبيع عند الاستحقاق. فقد يكون المشتري قد دفع ثمناً منخفضاً وقت الشراء، ولكن قيمة العقار ارتفعت بشكل كبير وقت الاستحقاق، ففي هذه الحالة يستحق المشتري التعويض بالقيمة الحقيقية وقت الاستحقاق.
عناصر التعويض في ضمان الاستحقاق
حق المشتري في التعويض يشمل عدة عناصر حسب المادة 443 مدني:
- ✓
قيمة المبيع وقت الاستحقاق والفوائد القانونية - ✓
قيمة الثمار المردودة للمستحق - ✓
المصروفات النافعة والضرورية - ✓
مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق - ✓
التعويض عن الخسارة والكسب الفائت
وقت تقدير التعويض في ضمان الاستحقاق
تحديد وقت الاستحقاق له أهمية بالغة في احتساب قيمة التعويض، حيث أن القيمة التي يستحقها المشتري تُحدد بناءً على قيمة المبيع في لحظة تحقق الاستحقاق فعلياً، وليس وقت البيع أو رفع الدعوى.
أهمية تحديد وقت تحقق الاستحقاق
تحديد وقت الاستحقاق له أهمية بالغة في احتساب قيمة التعويض. فالقيمة التي يستحقها المشتري ليست قيمة المبيع وقت البيع ولا وقت رفع دعوى الضمان، وإنما قيمته وقت تحقق الاستحقاق فعلياً.
في حكم النقض الصادر في 21 يونيو 2025، أكدت المحكمة على أن وقت الاستيلاء على المبيع من المشتري أو وقت صيرورة حكم الاستحقاق نهائياً هو الوقت المعتبر لتقدير قيمة المبيع.
الحالات التي يتحدد فيها وقت الاستحقاق
يتحدد وقت الاستحقاق بأحد أمرين:
- 1.
وقت الاستيلاء على المبيع فعلياً من تحت يد المشتري دون حكم قضائي - 2.
وقت صيرورة حكم الاستحقاق نهائياً، بحسبان أنه الوقت الذي يتأكد فيه نجاح المتعرض في دعواه
الفرق بين التعويض عن فقد المبيع ورد الثمن
التعويض في حالة الاستيلاء على المبيع بسبب استحقاقه للغير يختلف جوهرياً عن رد الثمن في حالة فسخ العقد أو إبطاله. في دعوى الفسخ أو الإبطال، يزول العقد وترجع الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد.
أما دعوى التعويض عن الاستحقاق، فإن العقد يظل قائماً والتعويض يكون تنفيذاً له بطريق التعويض. البائع لا يرد الثمن فحسب، بل يدفع قيمة المبيع وقت الاستحقاق بالإضافة إلى عناصر التعويض الأخرى.
ضمان الاستحقاق في بيع العقارات والتطبيقات العملية
تزداد أهمية ضمان الاستحقاق في بيع العقارات نظراً لارتفاع قيمة العقارات وتعقيد إجراءات نقل الملكية. من واقع الممارسة القانونية، تنشأ معظم قضايا الاستحقاق في حالات معينة يجب الحذر منها عند التعامل العقاري.
خصوصية ضمان المبيع في عقد البيع العقاري
ضمان الاستحقاق في بيع العقارات له أهمية خاصة نظراً لارتفاع قيمة العقارات وتعقيد إجراءات نقل ملكيتها. كثيراً ما تحدث نزاعات عقارية بسبب تعدد البيوع على نفس العقار أو بسبب عيوب في سند ملكية البائع.
💼 من واقع خبرتي في قضايا الملكية العقارية، فإن أغلب قضايا ضمان الاستحقاق تنشأ في الحالات التالية:
- بيع البائع للعقار مرتين لمشترين مختلفين
- بيع عقار مملوك للغير أو مرهون للبنك
- بيع عقار محل نزاع قضائي دون إخطار المشتري
- بيع حصة في تركة قبل قسمتها ثم استحقاق الحصة لوريث آخر
الأسئلة الشائعة حول منع التعرض وضمان الاستحقاق
إليك أهم الأسئلة الشائعة التي يطرحها المتعاملون في السوق العقاري والورثة حول منع التعرض في الحيازة والملكية وضمان الاستحقاق، مع إجابات تفصيلية من واقع الخبرة القانونية:
خاتمة: حماية حقوقك القانونية في منع التعرض وضمان الاستحقاق
يُعد فهم منع التعرض في الحيازة والملكية وضمان الاستحقاق في القانون المدني المصري أمرًا بالغ الأهمية لكل من يتعامل في السوق العقاري أو يواجه نزاعات على التركات. حكم محكمة النقض الصادر في 21 يونيو 2025 يوضح بجلاء المبادئ القانونية الحاكمة لضمان الاستحقاق وكيفية تقدير التعويض، مما يوفر حماية قانونية أفضل للمشترين والحائزين والورثة على حد سواء.
📌 النقاط الجوهرية التي تناولناها:
حماية الوضع الظاهر للحائز، شروط الدعوى، والفروق الجوهرية بين دعاوى الحيازة والملكية
التزام البائع بالضمان، تقدير التعويض بقيمة المبيع وقت الاستحقاق وفق المادة 443 مدني
تحليل شامل لحكم محكمة النقض الصادر في 21 يونيو 2025 والمبادئ القانونية التي أرستها المحكمة
💼 نصائح عملية من واقع خبرتي كمحامٍ متخصص منذ أكثر من 28 عامًا:
حماية حقوقك القانونية تبدأ بالمعرفة الصحيحة والإجراءات القانونية السليمة. سواء كنت حائزاً لعقار يتعرض له الغير، أو مشترياً يواجه مشكلة استحقاق، أو وريثاً في نزاع على التركة، فإن فهم حقوقك القانونية والتحرك السريع هما مفتاح الحفاظ على ملكيتك وحيازتك.
🔔 هل تواجه نزاعاً عقارياً أو مشكلة في التركة؟
لا تتردد في الحصول على استشارة قانونية متخصصة من محامٍ خبير في قضايا الملكية والميراث منذ أكثر من 28 عامًا. نحن هنا لمساعدتك في حماية حقوقك القانونية بأفضل الطرق القانونية.
📞 تواصل معنا الآن للاستشارة✓ استشارة قانونية متخصصة | ✓ خبرة أكثر من 28 عاماً | ✓ نتائج مضمونة
"العدالة ليست مجرد كلمة، بل حق يجب الدفاع عنه بالعلم والإجراءات القانونية السليمة."
— الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، محامٍ بالنقض والإدارية العليا
📚 المصادر والمراجع القانونية
تستند المعلومات الواردة في هذا المقال إلى المصادر القانونية الرسمية والأحكام القضائية التالية:
⚖️ أولاً: التشريعات والقوانين
- المادة 443: تعويض المشتري في حالة استحقاق المبيع
- المادة 958: دعوى استرداد الحيازة
- المادة 961: دعوى منع التعرض وشروطها
- المادة 970: الأموال العامة وعدم جواز تملكها بالتقادم
🏛️ ثانياً: أحكام محكمة النقض المصرية
التاريخ: الجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 26 من ذي الحجة سنة 1446 هـ الموافق 21 يونيو 2025 م
الموضوع: ضمان الاستحقاق وتقدير التعويض بقيمة المبيع وقت الاستحقاق وليس بالثمن المدفوع
المحكمة: محكمة النقض المصرية - الدائرة المدنية - دائرة السبت (د)
- الطعن رقم 425 لسنة 54 ق - جلسة 26/11/1987: شروط الحيازة القانونية وضرورة توافر نية التملك
- أحكام متعددة بشأن دعاوى الحيازة والملكية في القانون المدني المصري
🌐 ثالثاً: المراجع والمواقع القانونية
مقالات متخصصة في قضايا الملكية والحيازة
موسوعة أحكام النقض المصرية
حماية الحيازة في التقنين المدني
دراسات قانونية في الحيازة والملكية
💼 رابعاً: الخبرة العملية والتطبيقية
تستند المعلومات الواردة في هذا المقال أيضاً إلى خبرة عملية تزيد عن 28 عاماً في ميدان المحاماة، لا سيما في:
- قضايا الحيازة والملكية العقارية
- منازعات التركات والميراث
- الطعون أمام محكمة النقض
- دعاوى ضمان الاستحقاق والتعويضات
- قضايا منع التعرض بين الورثة
ℹ️ ملاحظة هامة: تم إعداد هذا المقال بعناية فائقة استناداً إلى المصادر القانونية الرسمية والخبرة العملية الممتدة. للحصول على استشارة قانونية متخصصة حول حالتك الخاصة، يُرجى التواصل مع مكتبنا.
📜 النص الكامل لحكم محكمة النقض رقم 15760 لسنة 92 ق
⚖️ رقم الطعن: 15760 لسنة 92 ق
📅 تاريخ الجلسة: 21 يونيو 2025
📋 الموضوع: ضمان التعرض والاستحقاق في القانون المدني
📌 ملاحظة: هذا الحكم صادر عن محكمة النقض المصرية بتاريخ 21 يونيو 2025، ويُعد من الأحكام المرجعية الهامة في موضوع ضمان التعرض والاستحقاق في القانون المدني المصري.
🔍 ابحث في الموقع
📰 أحدث المقالات القانونية
📚 عن مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
تأسس مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة في عام 1998 بمدينة الزقازيق. وقد ساهم المكتب، من خلال الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض وفريق العمل، في استعادة العديد من الحقوق لأصحابها. كما أدى دوراً مهماً في إعداد العديد من الأبحاث القانونية القيمة في مجال القانون المصري، لاسيما في مجالات القانون المدني، وقوانين الإيجارات، والملكية العقارية. بالإضافة إلى ذلك، ساهم المكتب في صياغة العديد من الدعاوى القضائية والمذكرات القانونية المتميزة، مما أثرى المكتبة العلمية للمحاماة وقدم دعمًا مهمًا للباحثين في المجال القانوني.
📂 التصنيفات القانونية
- قضايا القانون المدني والملكية والميراث: الدعاوى والإجراءات (825)
- طعون النقض في القانون المصري: الاحكام والإجراءات والصيغ (226)
- شرح قانون المرافعات المصري: الإجراءات والمواد القانونية (224)
- أهم صيغ الدعاوى القانونية في مصر: مدنية، جنائية، وتجارية (163)
- قضايا الإيجارات في مصر: حقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون (123)
- قانون الإثبات المصري: طرق الإثبات والدفوع القانونية (111)
- الضرائب في مصر: القوانين، الأنواع، وإجراءات السداد والطعن (97)
- قضايا الموظفين في مصر: الحقوق، الفصل التعسفي، والتعويضات (88)
- مجلس الدولة: اختصاصاته، أحكامه، ودوره في القضاء الإداري (87)
- القانون والاقتصاد: الأنظمة والتشريعات الاقتصادية في مصر (73)
🔗 صفحات مهمة
⚖️ خدماتنا القانونية الشاملة
هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟
مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.
1️⃣ الأفراد والعائلات
تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.
- قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
- صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
- قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).
2️⃣ الشركات والمؤسسات
- تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
- التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
- التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
- التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.
3️⃣ خدمات مخصصة
- إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
- استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
- حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.
❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟
- 💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية
- 📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف
- 📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة
- 🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية
📞 تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة
تواصل مع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار
محامي بالنقض والإدارية العليا | خبرة أكثر من 28 عاماً في قضايا الميراث والملكية والقانون المدني
- من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق (11 ص - 3 م)
- الخميس والجمعة: أجازة للمكتب - الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد
💡 نصيحة: يُفضل حجز موعد مسبقاً لضمان أفضل خدمة
"إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر."
تاريخ النشر: 2025-10-29
🔖 معلومات المرجع: تم إعداد هذه المادة القانونية بواسطة عبدالعزيز حسين عمار – محامي بالنقض. للاطلاع على النسخة المعتمدة، تفضل بزيارة الرابط: https://azizavocate.com/2025/10/منع-التعرض-الحيازة-الملكية-نقض-2025.html. تاريخ الإتاحة العامة: 2025-10-29.
