الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ غير مقدرة القيمة

دعوي الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ غير مقدرة القيمة لأنها في حقيقتها دعوي طرد للغصب فالدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤسسة على تحقق الشرط الفاسخ الصريح نتيجة إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب ويجوز الطعن علي الحكم بالنقض

مبدأ الفسخ للشرط الفاسخ وقيمة الدعوي

إذا أقيمت الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء عين النزاع تأسيساً على إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ( بما يتحقق معه الشرط الصريح الفاسخ ) وأن يده على العين قد صارت – تبعاً لذلك – يد غاصب فإن الدعوى بهذه المثابة هي فى حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب ، وتكون قد أقيمت بطلب غير قابل للتقدير وفقاً للقواعد المنصوص عليها بالمواد رقم ٣٦ حتى ٤٠ من قانون المرافعات

طعن النقض بشأن فسخ عقد لتحقق الشرط الفاسخ

برئاسة السيد القاضي / حسنى عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة

وعضوية السادة القضاة / ربيع محمد عمر ، محمد شفيع الجرف ،محمد منشاوي بیومی وحاتم إبراهيم الضهيري

نواب رئيس المحكمة

الطعن رقم ١٧٣٦٩ لسنة ٨٥ ق جلسة 8/2/2017

مبادي الطعن

(۱) قبول المستأجر الشرط الصريح الفاسخ مقدماً ، مقتضاه ، موافقته الضمنية على تغيير صفة وضع يده على العين عند قيام الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب

(۲) الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤسسة على تحقق الشرط الفاسخ الصريح نتيجة إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة . حقيقتها . دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب . علة ذلك

 (۳) الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار تأسيساً على تحقق الشرط الصريح الفاسخ . دعوى غير مقدرة القيمة . أثره . جواز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض

 (٤) الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أية إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره . وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى أو صدور حكم به

لجوء الدائن إلى القضاء اعتبار حكمه مقررا للفسخ بعد التحقق من توفر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد ، شرطه . ورود الاتفاق على وقوع الفسخ حتماً حال تحققه بصيغة صريحة وألا يكون الدائن قد أسقط حقه فى التمسك به . م ١٥٨ مدنی

(٥) تمسك الطاعن بتحقق موجبات إعمال الشرط الصريح الفاسخ الوارد بعقد الإيجار لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواه بالطرد بقالة إن المبلغ الذى لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كليةً وعَوّل على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد مخالفة للقانون وخطأ  . علة ذلك

قواعد حكم النقض عن الفسخ

1 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ مقدماً ، يعتبر قد وافق ضمناً على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة عند قيام هذا الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب .

٢- إذا أقيمت الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء عين النزاع تأسيساً على إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ( بما يتحقق معه الشرط الصريح الفاسخ ) وأن يده على العين قد صارت – تبعاً لذلك – يد غاصب فإن الدعوى بهذه المثابة هي فى حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب وتكون قد أقيمت بطلب غير قابل للتقدير وفقاً للقواعد المنصوص عليها بالمواد رقم ٣٦ حتى ٤٠ من قانون المرافعات

3- إذ كانت الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ۲۰۰۳/۸/۳۰ والإخلاء لعدم سداد الأجرة استناداً إلى تحقق الشرط الصريح الفاسخ ، وأن يد المطعون ضده على عين النزاع أضحت يداً غاصبة اعتباراً من هذا التاريخ ، فإنها تكون غير مقدرة القيمة ، ومن ثم يجوز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض ، ويضحى الدفع المبدى من النيابة على غير أساس

4- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أية إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه إعمالاً لنص المادة ۱۵۸ من القانون المدني يترتب عليه الفسخ . حتماً عند تحقق الشرط الصريح الفاسخ الوارد في العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به ،

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توفر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ، ولا يستطيع المدين تفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الصريح الفاسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه ، إلا أنه يتعين أن تكون صيغة الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتماً حال تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه فى التمسك به .

ه- إذ كان الثابت من عقد الإيجار سند الدعوى أنه قد تم الاتفاق فيما بين طرفي التداعي وفى البند الثاني منه على التزام المطعون ضده بسداد أجرة عين النزاع للطاعن بداية كل شهر ،

كما تضمن العقد بالبند الرابع شرطاً صريحاً فاسخاً مفاده أنه يتعين على المستأجر سداد الأجرة فى المواعيد المتفق عليها وفي حالة تأخر المستأجر عن سدادها – أو أي جزء منها فى ميعاد استحقاقها – يصبح ا مفسوخاً بقوة القانون دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر

لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بتحقق موجبات إعمال الشرط الصريح الفاسخ لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر

إلا أن الحكم المطعون فيه قد قضى برفض دعواه على سند من أن المبلغ الذي لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كلية وعول على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد رغم أنه ليس من شأن هذا السداد – حال ما إذا تحققت شروط الفسخ المنصوص عليه – أن يعيد العقد بعد انفساخه وقد حجبه ذلك عن بحث مدى توفر شرائط إيقاع الفسخ الاتفاقي من عدمه مما يعيبه ويستوجب نقضه

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق .

تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم لسنة ٢٠١٤ أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرد المطعون ضده من عين التداعي والتسليم وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ ۲۰۰۳/۸/۳ استأجر منه المطعون ضده الحانوت عين النزاع بأجرة شهرية مقدارها مائة جنيه تزاد بنسبة 5% اعتباراً من أول يناير سنة ۲۰۰۵ ثم %۱۲٪ من أول سبتمبر سنة ٢٠٠٩

إلا أنه تقاعس عن سداد كامل الأجرة المتفق عليها في مواعيد استحقاقها رغم إنذاره مما تحققت معه موجبات إعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالعقد ومن ثم فقد أقام الدعوى وحكمت المحكمة بفسخ العقد وبالإخلاء والتسليم

استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم … لسنة ۷۱ ق الإسكندرية ، وبتاريخ ۲۰۱٥/٨/١٢ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض 

وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بعدم جواز الطعن على الحكم المطعون فيه لقلة النصاب ، وفى الموضوع بنقض الحكم ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

وحيث إنه عن الدفع المبدى من النيابة بعدم جواز الطعن لقلة النصاب ، فإن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ مقدماً يعتبر قد وافق ضمناً على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة عند قيام هذا الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب ، ومن المقرر أيضاً أنه إذا أقيمت الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء عين النزاع تأسيساً على إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة وأن يده على العين قد صارت – تبعاً لذلك – يد غاصب ،

فإن الدعوى بهذه المثابة هى فى حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب وتكون قد أقيمت بطلب غير قابل للتقدير وفقاً للقواعد المنصوص عليها بالمواد رقم ٣٦ حتى ٤٠ من قانون المرافعات .

لما كان ذلك ، وكانت الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ۲۰۰۳/۸/۳ والإخلاء لعدم سداد الأجرة استناداً إلى تحقق الشرط الصريح الفاسخ وأن يد المطعون ضده على عين النزاع أضحت يداً غاصبة اعتباراً من هذا التاريخ ، فإنها تكون غير مقدرة القيمة ومن ثم يجوز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض ويضحى الدفع المبدى من النيابة على غير أساس

وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية

أسباب طعن الطاعن

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه بسبب الطعن الخطأ في تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك يقول

إن عقد الإيجار سند الدعوى قد تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً حال تخلف المستأجر – المطعون ضده – عن أداء الأجرة ، ورغم ذلك اعتد الحكم بسداده للأجرة بعد مواعيد استحقاقها المتفق عليها بالعقد في حين أن السداد اللاحق لا يحول دون تطبيق هذا الشرط والقضاء بالفسخ ، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه

رد محكمة النقض علي نعي الطاعن

وحيث إن هذا النعي سديد

 ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أية إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه إعمالاً لنص المادة ١٥٨ من القانون المدني يترتب عليه الفسخ حتماً عند تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توفر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ، ولا يستطيع المدين تفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الصريح الفاسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه ، إلا أنه يتعين أن تكون صيغة الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتماً حال تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه فى التمسك به .

لما كان ذلك وكان الثابت من عقد الإيجار سند الدعوى أنه قد تم الاتفاق فيما بين طرفي التداعي وفي البند الثاني منه على التزام المطعون ضده بسداد أجرة عين النزاع للطاعن بداية كل شهر كما تضمن العقد بالبند الرابع شرطاً صريحاً فاسخاً مفاده أنه يتعين على المستأجر سداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها وفى حالة تأخر المستأجر عن سدادها – أو أي جزء منها فى ميعاد استحقاقها – يصبح العقد مفسوخاً بقوة القانون دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر

لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بتحقق موجبات إعمال الشرط الفاسخ الصريح لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر إلا أن الحكم المطعون فيه قد قضى برفض دعواه على سند من أن المبلغ الذى لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كلية

وعول على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد رغم أنه ليس من شأن هذا السداد – حال ما إذا تحققت شروط الفسخ المنصوص عليه – أن يعيد العقد بعد انفساخه وقد حجبه ذلك عن بحث مدى توفر شرائط إيقاع الفسخ الاتفاقي من عدمه مما يعيبه ويستوجب نقضه

الطعن رقم ١٧٣٦٩ لسنة ٨٥ ق جلسة 8/2/2017