رفض دعوى الريع من المشتري قبل استلام المبيع: الدفوع وأحكام النقض

رفض دعوى الريع من المشتري قبل استلام المبيع يثور عندما يستند المشتري إلى عقد بيع ابتدائي للمطالبة بثمار العقار أو ريعه من شخص حائز لم يكن طرفًا في عقد البيع، رغم أن المشتري لم يتسلم العين المبيعة ولم يضع يده عليها بالفعل.

والفاصل هنا هو التمييز بين حق المشتري قبل البائع وبين مدى إمكان الاحتجاج بهذا الحق في مواجهة الغير الحائز.

فقد قررت محكمة النقض أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد في علاقته بالبائع، أما التمسك بهذا الحق قبل الغير بوصفه مغتصبًا للمبيع فيرتبط بثبوت تسلم المشتري للعقار ووضع يده عليه.

الخلاصة القانونية لرفض الريع من المشتري قبل التسليم

• للمشتري بعقد ابتدائي حق في ثمار المبيع وريعه من وقت تمام العقد في علاقته بالبائع.
• لا يعني ذلك أن العقد الابتدائي وحده يكفي دائمًا للاحتجاج على الغير الحائز.
• إذا كانت المطالبة موجهة إلى الغير على أساس أنه مغتصب للمبيع، فإن ثبوت التسليم ووضع اليد للمشتري يصبح عنصرًا حاسمًا وفق مبدأ محكمة النقض الوارد بالطعن رقم 831 لسنة 50 ق.
• لذلك يجب تحديد صفة المدعى عليه أولًا: هل هو البائع نفسه أم شخص من الغير بالنسبة إلى عقد البيع؟

الفرق بين حق المشتري في الريع قبل البائع وحقه قبل الغير

حكم النقض في ريع العقار للمشتري الذي لم يتسلم المبيع

المبدأ الأهم في هذه المسألة ورد في حكم محكمة النقض الصادر في الطعن رقم 831 لسنة 50 ق – جلسة 29 / 4 / 1984، وقد قررت المحكمة:

من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

ماذا يعني حكم النقض عمليًا؟

يعني الحكم أن البحث لا يتوقف عند وجود عقد بيع ابتدائي فقط، بل يجب النظر إلى الشخص المطلوب منه الريع وإلى واقعة تسلم المبيع. فإذا كان المدعى عليه من الغير بالنسبة إلى عقد البيع، وكان المشتري لم يتسلم العين ولم يضع يده عليها، فلا يجوز للمشتري التمسك بعقده في مواجهة هذا الغير على أساس أنه مغتصب للمبيع وفقًا للمبدأ السابق.

أما إذا كانت المطالبة بين المشتري والبائع نفسه، فهذه علاقة تعاقدية مختلفة، ولا يصح نقل قاعدة مواجهة الغير إليها بصورة آلية.

وقائع الطعن رقم 831 لسنة 50 ق وأثر عدم التسليم

تتحصل وقائع الطعن في أن الطاعنتين أقامتا دعوى بطلب إلزام المطعون ضدهما بالريع عن أرض اشتريتاها بعقدين عرفيين مؤرخين 20 / 4 / 1968، وكان قد صدر بشأنهما حكما صحة ونفاذ. إلا أن الحيازة ظلت للبائعة خلال جزء من فترة النزاع ثم انتقلت إلى المطعون ضدها الأولى، في حين لم تتسلم الطاعنتان عين النزاع تنفيذًا لعقدي شرائهما خلال فترة المطالبة بالريع.

وقد تمسكت الطاعنتان بأن المطعون ضدهما يضعان اليد على الأرض دون سند يمنع المطالبة بالريع، إلا أن محكمة النقض رفضت هذا النعي لأن الطاعنتين لم تتسلما المبيع خلال فترة المطالبة، ومن ثم لم يكن لهما الاحتجاج بعقديهما على الغير على أساس الغصب.

رد محكمة النقض على سبب الطعن

وحيث إن هذا النعي غير سديد:

ذلك أنه لما كان من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقرير الخبير وملحقه أن الطاعنتين لم تتسلما عين النزاع تنفيذًا لعقد شرائهما خلال فترة المطالبة بالريع، فلا يجوز لهما مطالبة المطعون ضدهما بالريع استنادًا إلى أنهما اغتصبا عين النزاع، إذ لا يحق لهما التمسك بالعقد إزاءهما على النحو الذي انتهى إليه الحكم.

الطعن رقم 831 لسنة 50 ق – جلسة 29 / 4 / 1984

أهم دفوع رفض دعوى الريع من مشتري لم يتسلم المبيع

الدفوع لا تُطرح بصورة مجردة، بل تتحدد بحسب أطراف الدعوى ومستنداتها وسبب وضع اليد. وفي النزاع الذي يقوم فيه مشتري بعقد ابتدائي بمطالبة حائز من الغير بالريع قبل التسليم، تبرز الدفوع الآتية:

1- الدفع بعدم تسلم المشتري للمبيع

يتمسك الحائز بأن المدعي لم يتسلم العقار محل عقد البيع ولم يضع يده عليه خلال مدة المطالبة، وبالتالي لا يجوز له الاحتجاج بالعقد الابتدائي في مواجهة الغير على أساس الغصب، تطبيقًا لمبدأ الطعن رقم 831 لسنة 50 ق.

2- التحقق من صفة الحائز وسبب وضع اليد

لا يكفي وصف الحائز بأنه غاصب دون بحث سند وضع يده وطبيعة علاقته بالعقار. ويجب التمييز بين البائع الملزم بآثار عقده وبين شخص لم يكن طرفًا في البيع، لأن أثر العقد لا يمتد إلى الغير على ذات النحو الذي يسري به بين طرفيه.

3- الدفع بوجود نزاع سابق لازم حول الملكية أو القسمة

إذا كان استحقاق الريع متوقفًا على تحديد من يملك العقار أو على حسم نزاع جدي في قسمة المال الشائع، فقد يثار طلب الوقف التعليقي بحسب ظروف الدعوى إلى أن تفصل المحكمة المختصة في المسألة الأولية اللازمة.

ومن التطبيقات المشار إليها في المادة الأصلية: الطعن رقم 13312 لسنة 75 ق – جلسة 16 / 3 / 2015 بشأن أثر وجود مسألة أولية لازمة للفصل في النزاع.

4- عدم نفاذ عقد البيع أو الصورية بحسب وقائع النزاع

قد تتضمن الدعوى، بحسب مستنداتها، منازعة في نفاذ عقد البيع في مواجهة الحائز أو طعنًا بصوريته أو القول بصدوره ممن لا يملك التصرف في الجزء المبيع. وهذه مسائل مستقلة يجب إثباتها، ولا يعد مجرد عدم التسليم دليلًا بذاته على صورية البيع أو بطلانه.

أثر القسمة الفعلية والملكية الشائعة على طلب الريع

إذا كان النزاع يدور حول عقار موروث أو مال شائع، فقد يتداخل طلب الريع مع مسألة القسمة ووضع يد كل شريك على جزء مفرز. وقد استند النزاع العملي الوارد في المادة الأصلية إلى المادة 846 من القانون المدني وإلى فكرة قسمة المهايأة المكانية التي تدوم المدة القانونية.

وللتوسع في هذه الجزئية دون تكرار شرحها داخل هذا المقال يمكن الرجوع إلى:

• تثبيت الملكية بالحيازة المدة الطويلة
• الإرادة في قسمة المال الشائع والقسمة النهائية
• قسمة المهايأة المكانية وفق المادة 846 مدني
• دعوى فرز وتجنيب في القانون المصري
• قسمة التركة بين الورثة في القانون المصري

متى يكون رفض الريع لعدم التسليم هو الدفع المناسب؟

يكون هذا الدفع في مركزه الصحيح عندما تجتمع عناصر النزاع التي تناولها مبدأ النقض، وأهمها أن تكون المطالبة صادرة من مشتري بعقد ابتدائي، وأن توجه إلى شخص من الغير بالنسبة إلى عقد البيع، وأن يؤسس المشتري طلبه على اعتبار هذا الحائز مغتصبًا للمبيع، مع عدم ثبوت تسلم المشتري للعقار ووضع يده عليه خلال فترة المطالبة.

أما إذا كان المدعى عليه هو البائع نفسه، فلا يصح الاكتفاء بهذا الدفع؛ لأن حكم النقض يقرر أصلًا أن حق المشتري في الثمار والريع من وقت العقد قائم في علاقته بالبائع. لذلك فإن تحديد الخصوم وسبب الدعوى ومدة المطالبة يسبق الاستناد إلى قاعدة عدم التسليم.

هل توجد مذكرة دفاع جاهزة في دعوى الريع؟

هذه الصفحة مخصصة لشرح قاعدة رفض دعوى الريع من المشتري قبل استلام المبيع وحكم النقض المتعلق بها، أما من يبحث عن نموذج وصياغة عملية للدفوع والطلبات فيمكنه الرجوع إلى صفحة مذكرة قانونية برفض الريع لانتفاء السند، وبذلك تبقى لكل صفحة نية بحث مستقلة.

ما يسأل عنه الناس حول دعوى الريع

هل يجوز للمشتري مطالبة الشريك في العقار المشاع بالريع؟

يتوقف ذلك على طبيعة الحق الذي انتقل إليه، وعلى وضع اليد والانتفاع الفعلي بالعقار، وعلى ما إذا كان هناك استئثار من أحد الشركاء يحرم صاحب الحق من الانتفاع. أما مجرد وجود عقد بيع فلا يحسم وحده جميع صور الريع في المال الشائع.

ما الفرق بين دعوى الريع ودعوى الطرد للغصب؟

دعوى الريع تستهدف المطالبة بمقابل الانتفاع أو الثمار المستحقة خلال مدة معينة، بينما دعوى الطرد للغصب تستهدف إنهاء وضع اليد غير المشروع وتسليم العين إلى صاحب الحق. وقد يجتمع النزاعان أو يختلف أساس كل منهما بحسب الوقائع.

هل تسقط دعوى الريع بالتقادم؟

مسألة تقادم الريع تتوقف على طبيعته ومصدر الالتزام والفترة المطالب بها، ولذلك لا يصح تطبيق مدة واحدة على جميع صور الريع دون تحديد الأساس القانوني للمطالبة. وللتفصيل يرجع إلى المقالات العامة الخاصة بالريع والتقادم.

هل يحق للوارث المطالبة بريع العقار من باقي الورثة؟

قد يحق للوارث المطالبة بالريع إذا ثبت استئثار وارث آخر بالانتفاع بالمال الشائع وحرمانه من حقه، إلا أن تقدير الاستحقاق يرتبط بالملكية والحيازة والقسمة ووقائع الانتفاع الفعلي.

متى ترفض المحكمة دعوى الريع؟

لا توجد حالة واحدة جامعة لكل دعاوى الريع. ومن الأسباب التي قد تؤدي إلى الرفض بحسب وقائع الدعوى: عدم ثبوت سند الاستحقاق، أو عدم ثبوت الغصب أو الاستئثار، أو عدم تسلم المشتري للمبيع عندما يحتج بعقده على الغير وفق الحالة محل هذا المقال، أو ثبوت وقائع قانونية أخرى تنفي الاستحقاق.

الأسئلة الشائعة حول رفض الريع من المشتري

استشارة قانونية

إذا كنت تواجه نزاعًا حول دعوى الريع أو القسمة بين الورثة أو بيع ملك الغير، يمكنك التواصل مع مكتبنا للحصول على استشارة قانونية متخصصة بعد مراجعة العقود والأحكام ومستندات الحيازة الخاصة بالنزاع.

مكتب عبدالعزيز حسين عمار – المحامي بالنقض