شروط اخلاء المستأجر من الإيجار القديم: حقوق المستأجر والمالك

شروط اخلاء المستأجر في الإيجار القديم من أكثر الملفات تعقيدًا في القانون المصري، نظرًا لتشابك الحقوق بين المالك والمستأجر، وارتباطه بقوانين استثنائية ما زالت سارية حتى اليوم.

ولذلك فإن إخلاء المستأجر من الإيجار القديم لا يتم بإرادة المالك وحده، بل وفق حالات محددة نص عليها القانون وأكدتها أحكام محكمة النقض.

وفي هذا المقال نوضح بالتفصيل شروط إخلاء المستأجر من الإيجار القديم، مع بيان حقوق كل من المالك والمستأجر، والحالات التي يجيز فيها القانون طلب الإخلاء، والحالات التي يرفض فيها القضاء ذلك.

ما المقصود بالإيجار القديم؟

الإيجار القديم هو:

• عقد إيجار خاضع لقوانين استثنائية
• بأجرة منخفضة
• يمتد بقوة القانون
• ويورث في حالات معينة

📌 ويختلف تمامًا عن الإيجار الجديد الخاضع للقانون المدني.

للتعرف على قواعد عقد الايجار المدني اقرأ مقالنا: أسباب الاخلاء في عقد الايجار القانون رقم 4 لسنة 1996

القاعدة العامة في الإيجار القديم

الأصل أن عقد الإيجار القديم ممتد ولا يجوز إنهاؤه أو إخلاء المستأجر إلا بنص صريح في القانون

وبالتالي:

• لا يجوز الطرد لمجرد رغبة المالك
• ولا يجوز الإخلاء بسبب زيادة الأسعار أو الحاجة الشخصية فقط

تنويه وتحديث هام: حاليا تم اصدار القانون رقم 164 لسنة 2025 بالغاء قانون الايجار القديم مع ابقاء حالات الاخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1982، وللتعرف على هذا القانون الجديد اقرأ بحثنا السامل:

دليل قانون الإيجارات رقم 164 و165 لسنة 2025: الأجرة والإخلاء .

حالات إخلاء المستأجر من الإيجار القديم (حصريًا)

1️⃣ عدم سداد الأجرة

• الامتناع عن السداد
• بعد إنذار رسمي
• دون عذر قانوني

📌 للتعرف على تلك الحالة اطلع على مقال: الطرد لعدم سداد الإيجار .

2️⃣ ترك العين المؤجرة

• غلق العين
• عدم الانتفاع بها
• ثبوت الترك لمدة طويلة

⚖ الترك مسألة واقع تخضع لتقدير المحكمة.

3️⃣ استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه

• تغيير النشاط
• إحداث ضرر جسيم
• مخالفة الترخيص

4️⃣ هدم العقار للمنفعة العامة

• صدور قرار رسمي
• استحالة الانتفاع بالعين

5️⃣ امتلاك المستأجر لوحدة بديلة صالحة

• وحدة مماثلة
• صالحة للسكن أو النشاط
• داخل ذات النطاق

📌 عبء الإثبات هنا يقع على المالك.

حالات لا يجوز فيها الإخلاء

• ❌ كبر سن المستأجر
• ❌ حاجة المالك للعين
• ❌ انخفاض القيمة الإيجارية
• ❌ رغبة الورثة في البيع
• ❌ صدور حكم سابق برفض الإخلاء (حجية)

حقوق المستأجر في الإيجار القديم

• حق الامتداد القانوني
• حق الحماية من الإخلاء التعسفي
• حق الطعن على الأحكام
• حق إثبات عدم الترك
• حق السداد المتأخر بشروط

حقوق المالك في الإيجار القديم

• المطالبة بالأجرة
• رفع دعوى إخلاء في الحالات القانونية
• إثبات الترك
• إثبات امتلاك وحدة بديلة
• طلب التعويض عند الإضرار

موقف محكمة النقض

استقرت محكمة النقض على أن:

• الإخلاء في الإيجار القديم استثناء لا يُقاس عليه
• ولا يُقضى به إلا بثبوت الحالة بنص القانون ثبوتًا يقينيًا.

أخطاء شائعة تؤدي لرفض دعوى الإخلاء

• ❌ رفع الدعوى دون سند
• ❌ عدم توجيه إنذار صحيح
• ❌ الاعتماد على أقوال مرسلة
• ❌ الخلط بين الإيجار القديم والجديد
• ❌ عدم تقديم دليل ترك أو ملكية بديلة

يطرح قانون الإيجار القديم في مصر العديد من التساؤلات حول شروط إخلاء المستأجر من العين المؤجرة، وما هي حقوق المالك والمستأجر في ظل القوانين الاستثنائية المنظمة لهذه العلاقة.

ويزداد الأمر أهمية عند الحديث عن شروط طرد المستأجر للغصب، خاصة في ظل التحولات التشريعية والأحكام القضائية الحديثة.

في هذا المقال نقدم تحليلًا قضائيًا وعمليًا لعقود الإيجار القديم، ونوضح متى يكون من حق المؤجر طلب الإخلاء، ومتى يتمتع المستأجر بالحماية القانونية من الطرد.

شروط اخلاء المستأجر من الإيجار القديم في مصر

تعتبر قضايا الإيجار القديم من القضايا القانونية الشائكة في مصر، حيث ينشأ نزاع مستمر بين المالك والمستأجر بسبب قوانين الإيجار الاستثنائية.

ومن ثم، نوضيح شروط اخلاء المستأجر من الإيجار القديم، مع التركيز على حقوق المستأجر في مواجهة دعاوى الطرد للغصب، وتحليل الجوانب القانونية المتعلقة بالتزوير ونقل الحقوق.

كذلك، يتناول المقال مذكرة قضائية مقدمة في دعوى طرد للغصب ، مع استعراض شروط قبول الطعن بعقود الإيجار وأثرها القانوني.

النقاط الرئيسية:

• شروط طرد المستأجر في عقود الإيجار القديم.
• أهمية السند المشروع في حماية حقوق المستأجر.
• تحليل قانوني للطعن بتزوير عقود الإيجار.
• انتقال الحقوق والالتزامات بين المالك والمشتري.

ما هو الإيجار القديم وتحديات شروط طرد المستأجر؟

الإيجار القديم هو نظام قانوني يخضع لقوانين استثنائية تتعلق بالنظام العام، يهدف إلى حماية المستأجر من الطرد التعسفي مع ضمان حقوق المالك.

ومع ذلك، يواجه هذا النظام تحديات كبيرة، حيث يرى المالك أن الإيجار القديم عبء مالي، بينما يعتبره المستأجر حقًا قانونيًا مكتسبًا.

وتشمل التحديات:

• عدم التوازن: فشل القوانين في تحقيق توازن عادل بين الطرفين.
• الطعن بالتزوير: محاولات المالك الطعن في صحة عقود الإيجار.
• نقل الملكية: تأثير بيع العين المؤجرة على حقوق المستأجر.

شروط اخلاء المستأجر في الإيجار القديم للغصب

دعوى الطرد للغصب تُقام عندما يضع المستأجر يده على العين المؤجرة بدون سند مشروع. وفقًا للقانون، يتطلب قبول هذه الدعوى توافر شروط معينة، منها:

1. عدم وجود سند مشروع: يجب أن يكون المستأجر بدون عقد إيجار صحيح.
2. إثبات الغصب: يتعين على المالك إثبات أن المستأجر يحوز العين دون وجه حق.
3. إجراءات قانونية: تقديم إنذار رسمي بحوالة الحق إذا كانت العين قد بيعت.

جدول: شروط قبول دعوى الطرد للغصب

الطعن بتزوير عقد الإيجار القديم

في القضية المذكورة، طعنت المدعية (المالكة) بتزوير عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1987، مدعية أن المستأجرة تضع يدها على العين دون سند مشروع.

ومع ذلك، رفضت المستأجرة هذا الطعن للأسباب التالية:

• تقديم الأصل: قدمت المستأجرة أصل عقد الإيجار الموثق بالشهر العقاري عام 1994، مما يثبت صحته.
• إنذارات الأجرة: قدمت إنذارات عرض أجرة موقعة من المؤجرة (شقيقة المدعية)، مما يؤكد العلاقة الإيجارية.
• عدم إنتاجية الطعن: وفقًا للمادة 52 من قانون الإثبات، يجب أن يكون الطعن بالتزوير منتجًا في النزاع، وهو ما لم يتحقق بسبب مرور 27 عامًا على العقد.
• عدم الصفة: المدعية ليست موقعة على العقد، مما يجعل طعنها غير مقبول.

انتقال الحقوق والالتزامات في الإيجار القديم

عند بيع العين المؤجرة، تنتقل جميع الحقوق والالتزامات من المالك الأصلي إلى المشتري وفقًا للقانون. في القضية المذكورة:

• عقد البيع (2002): اشترت المدعية العين المؤجرة عام 2002، لكن ذلك لا ينال من حقوق المستأجرة بعقد إيجار سابق (1987).

• عقد القسمة (2021): تم تقسيم العقار بين المدعية وشقيقتها، لكن هذا التصرف لا يؤثر على العقد الإيجاري.

• علم المشتري: المدعية كانت على علم بالعلاقة الإيجارية، مما يعزز حقوق المستأجرة.

•المادة القانونية: وفقًا للمادتين 146 و604 من القانون المدني، إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على نقل الملكية، فإن الحقوق تنتقل إلى المشتري تلقائيًا.

تقرير الخبير ودوره في الدعوى الايجارية

قضت المحكمة بندب خبير للتحقق من صحة العلاقة الإيجارية، وأكد تقرير الخبير:

• وجود عقد إيجار مؤرخ 1/7/1987.
• تسديد المستأجرة للأجرة بانتظام عبر إنذارات عرض.
• إقامة المستأجرة في الشقة منذ 1987، مع وجود عداد كهرباء باسمها منذ 1995.
• شهادة الشهود تؤكد استمرار الإيجار منذ 1987.

شروط الايجار القديم بين المالك والمستأجر

في هذا البحث نتعرض لمسألة شروط طرد المستأجر من الإيجار القديم لا سيما ان الإيجار القديم بمثابة حرب باردة بين المالك والمستأجر .

فمن منهما من يملك الحق لا سيما مع فشل القوانين وأحكام الدستورية في تحقيق التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر .

وفي ظل قانون الإيجار القديم فقد أصبح الإيجار القديم عبء على المالك وحق للمستأجر بموجب القانون.

الايجار القديم في قضية عملية

نقدم لزوار موقع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض بحثا قانونيا عن عقود الإيجار القديم من خلال مذكرة مقدمة للمحكمة من المستأجر المدعي عليه لكن سندها الطرد للغصب بادعاء خلو يد الحائز للعين من سند مشروع .

وفيها نتعرض لحق الطعن بتزوير عقد ايجار خاضع للقوانين الاستثنائية ومر عليه أكثر من 27 سنة ، كذلك نتعرض لمسألة شروط قبول دعوي الطرد للغصب ومشاكل عقود الايجار القديم بصفة عامة

مذكرة قضائية برفض طلب طرد المستأجر

محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية

الدائرة الثانية مدني كلي

مذكرة في الدعوي رقم …. لسنة 2023

بدفاع وطلبات المدعي عليها

مقدم من  السيدة / ………….                                           مدعي عليها

ضد السيدة /  …………………                                               مدعية

بجلسة ../ .. / 2024

الدفـــــاع

• اقامت المدعية دعواها طالبة طرد المدعي عليها من شقة التداعي ( للغصب ) وتسليمهما لها علي سند من القول ( مناف للحقيقة والواقع ) بأنها تضع اليد بلا سند مشروع .
• بجلسة 9/1/2024 قدمت المدعي عليها حافظة مستندات تضمنت صورة ضوئية من عقد ايجار مؤرخ 1/7/1987 صادر لها من / ….. ( شقيقة المدعية) بوكالة والدهما المرحوم / …. مقابل قيمة إيجاريه شهرية … جنيه .
• كما تضمنت الحافظة أصل انذار بعرض الأجرة حتى نهاية عام 2024 تسلمتهم المؤجرة / …… ( بشخصها )
• وطلبت المدعي عليها رفض الدعوي لوجود سند مشروع بيدها وهو عقد الايجار سالف البيان
• وقد جحد الحاضر عن المدعية الصورة الضوئية لعقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 طالبا تقديم أصله لاتخاذ اجراءات الطعن عليه بالتزوير  .

هذا وتتشرف المدعي عليها بالتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بهذه المذكرة ردا علي جحد صورة عقد الايجار والطعن بتزويره وردا علي طلب الطرد للغصب من المدعية:

أولا : بالنسبة لجحد الصورة الضوئية لعقد الايجار سند المدعي عليها المؤرخ 1/7/1987 والطعن بتزويره مردود بالآتي :

( 1 ) بالنسبة لجحد الصورة الضوئية :

قدمت المدعي عليها بجلسة اليوم …… حافظة مستندات تضمنت: أصل عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 المذيل بتوقيع المؤجرة / ….. ( شقيقة المدعية ) بوكالة والدها المرحوم / ….. والثابت التاريخ بمحضر توثيق بالشهر العقاري برقم …. لسنة 1994 .

كما قدمت بذات الحافظة: عدد خمس إنذارات عرض للأجرة تسلمتهم المؤجرة بشخصها .

فضلا عن تضمن الحافظة المقدمة بجلسة 9/1/2024 :أصل انذار عرض للأجرة حتى 30/6/2024 تسلمته أيضا المؤجرة بشخصها

( 2 ) بالنسبة لدفع المدعية بتزوير عقد الايجار فان المدعي عليها تدفع هذا الطلب بعدم قبوله كونه غير منتجا في الدعوي الأصلية بالطرد للغصب فضلا عن طلبه ممن ليس لها توقيع عليه :

سند ذلك من القانون والواقع والمستندات المقدمة

من المقرر في قضاء هذه المحكمة:

أن مناط قبول الادعاء بالتزوير علي ما تقرره المادة 52 من قانون الاثبات رقم 25 لسنة 1968 أن يكون منتجا في النزاع فاذا كان غير ذي أثر في موضوع الدعوي تعين علي المحكمة أن تقضي بعدم قبوله

نقض مدني 15/4/1980 مج محكمة النقض 31- 1- 1134- 215

بإنزال ما تقدم علي الدعوي يتبين:

أن عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 ( سند المدعي عليها ) وكما ثابت من تاريخه أنه أبرم منذ ( 27 عاما ) .

فضلا عن ان الثابت بصحيفة دعوي المدعية أنها شترت الشقة المؤجرة للمدعي عليها في 8/10/2002 ( منذ 22 عاما ) .

وهو ما يتبين منه عدم جدية الطعن بمرور هذه المدد الطويلة دون اتخاذ اجراء .

لا سيما أن المدعية هي شقيقة المؤجرة للمدعي عليها بوكالة والدهما ومن ثم علي علم بالعلاقة الايجارية .

ومن ثم فإثبات واقعة تزوير التأجير بعد مرور هذه المدد الطويلة أمر لا يصدق ولا يتفق مع المنطق والعقل .

مما يكون معه ادعاء تزوير الاجارة غير منتج في النزاع .

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

تخلف شرط كون الطعن بالتزوير منتجا في الدعوي الأصلية أن تكون الواقعة المطلوب تحقيقها بعيدة التصديق الأمر الذي يجعل الادعاء بالتزوير غير منتج في النزاع .

نقض مدني 22/1/1970 مج محكمة النقض 21-1-149-26

نقض مدني 18/2/1937 مج القواعد القانونية 1-409-13

فضلا عن أن عقد الايجار سند المدعي عليها – مصدره – قوانين الايجار الاستثنائية المتعلقة بالنظام العام – وليس مرده الاتفاق –

ويسري في حق مشتري العين المؤجرة بقوة القانون وتنتقل كافة الالتزامات القانونية من السلف الى الخلف الخاص .

ومن ثم لا ينال طعن تزوير عقد الايجار – وعلي فرض صحته – من ثبوت العلاقة الايجارية وثبوت حق المدعي عليها المشروع

حيث يحق اثبات العلاقة الايجارية من المستأجر بكافة طرق الاثبات المقررة قانونا.

وهي ثابتة في الأصل بعقد الايجار وانذارات عرض الأجرة والمدة الطويلة أكثر من 27 سنة كمستأجرة .

فالمقرر ان:

تخلف شرط كون الطعن بالتزوير منتجا في الدعوي الأصلية بثبوت الحق المدعي به بمبررات أقوي معترف بصحتها – الأمر الذي يجعل الادعاء بالتزوير غير ذي أثر في موضوع الدعوي وبالتالي غير منتج في النزاع

نقض مدني 18/5/1982 – طعن 108 لسنة 49 ق

فضلا عن تسلم المؤجرة – شقيقة المدعية – الموقعة علي عقد الايجار – للقيمة الايجارية بشخصها وتوقيعها بذلك علي إنذارات عرض وقبول الأجرة دون أي تحفظ .

فضلا عن انتفاء صفة المدعية في الطعن علي عقد الايجار لخلوه من ثمة توقيع لها عليه لا سيما أنه مذيل بتوقيع – شقيقتها – المؤجرة بوكالة والدها ووجود توقيع له علي العقد بذلك .

فالمقرر أنه :

اذا طعن أحد الخصوم بالتزوير في ورقة ليس له توقيع عليها ولا حجية لها قبله بالنسبة لمن قدمها … كانت دعواه بالتزوير غير مقبولة

نقض مدني 27/11/1938 مج القواعد القانونية 1-7-2004

ثانيا :  رفض الدعوي لانتفاء الغصب بتوافر السند المشروع  للمدعي عليها في حيازة العين والانتفاع وهو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 :

لا ينال من ذلك شراء المدعية للعين المؤجرة للمدعي عليها لانتقال كافة الحقوق والتزامات بالعقد من السلف الى الخلف الخاص والعام وفقا لنص القانون ، لا سيما مع خلو الدعوي من ثمة انذار من المدعية بحوالة حق الايجار اليها واعلانه للمدعي عليها ليتحقق العلم اليقيني به.

فالمستقر عليه فقها وقانونا وقضاء أن:

سبب دعوي الطرد للغصب هو انتفاء السند المشروع لواضع اليد فان توافر السند المشروع انتفي الغصب

وحيث أنه بيد المدعي عليها سند مشروع هو عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 الصادر لها من السيدة / ….. – شقيقة المدعية – بوكالة والدها أنداك وكانت تتسلم الأجرة بإيصالات موقعة الى أن امتنعت – لوجود ُخُلف بينها وبين شقيقتها .

فتتسلمها بإنذارات عرض علي يد محضر بشخصها وجميع الإنذارات مذيلة بتوقيعها باستلام الأجرة .

ومن ثم تكون الدعوي بالطرد للغصب قد أقيمت من المدعية علي غير سند من الواقع والقانون ويتعين رفضها

لا سيما

أن عقد الايجار سند المدعي عليها – مصدره – قوانين الايجار الاستثنائية المتعلقة بالنظام العام – وليس مرده الاتفاق – ويسري في حق مشتري العين المؤجرة بقوة القانون وتنتقل كافة الالتزامات القانونية من السلف الى الخلف الخاص

وحيث أن المدعي عليها

لم تعلن بحوالة حق عقد الايجار كما أوجب القانون وحيث أنها مسددة للأجرة حتى 30/6/2024 فإن طلب رفض الدعوي لانتفاء الغصب يكون موافق لصحيح الواقع والقانون.

بناء عليه

تلتمس المدعي عليها القضاء :

• أولا : بعدم قبول طعن المدعية بتزوير عقد الايجار المؤرخ 1/7/1987 سند المدعي عليها لافتقاد شرط أن يكون الطعن منتجا في أصل النزاع ولانتفاء الصفة لها لخلو العقد من ثمة توقيع لها عليه المذيل بتوقيع شقيقتها المؤجرة / …. بولاية والدها المرحوم/ …… المذيل بتوقيعه .
• ثانيا :  برفض الدعوي.
• ثالثا : الزام المدعية المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

مقدم من وكيل  المدعي عليها

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

استشارات قانونية متكررة عن قانون الإيجار القديم في مصر

الخاتمة

قضايا الإيجار القديم لا تُحسم بالعاطفة أو التقدير الشخصي، وإنما بالنص القانوني والدليل القضائي، وقبل اتخاذ أي إجراء، يظل الرأي القانوني المتخصص هو الفارق بين حكم بالإخلاء وحكم بالرفض.

وتظل شروط اخلاء المستأجر من الإيجار القديم قضية معقدة  تتطلب توازنًا دقيقا بين حقوق المالك والمستأجر.

وفي ضوء القضية المذكورة، يتضح أن وجود سند مشروع (عقد إيجار مؤرخ 1/7/1987) يحمي المستأجر من دعاوى الطرد للغصب، خاصة مع تأكيد تقرير الخبير وإنذارات الأجرة.

ندعوك لمشاركة رأيك في التعليقات أو استشارة قانونية لفهم حقوقك بشكل أفضل.

شارك تجربتك مع الإيجار القديم أو اطرح استفسارك لنناقشه معًا!

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2024-02-14