التسجيل العقاري: الملكية في قانون السجل العيني

التسجيل العقاري في سجلات السجل العيني

نتعرف علي دور السجل العيني في التسجيل العقاري واثبات الملكية العقارية وشروط قانون السجل العيني ففي في خضمّ التعاملات اليومية تعد العقارات من أهمّ الأصول المالية ونحرص على تأمينها والحفاظ عليها ومن هنا تأتي أهمية التسجيل العقاري كألية قانونية تضمن حماية الملكية وتوفر الأمان والاستقرار في سوق العقارات.

التسحيل العقاري ونظام السجل العيني

منذ فجر التاريخ سعى الإنسان إلى إثبات ملكيته للأراضي والعقارات ومع ازدياد التعقيدات الاجتماعية والتجارية برزت الحاجة إلى نظام قانوني يُنظم تسجيل الحقوق العقارية ويضمن حمايتها وفي هذا السياق ظهر نظام السجل العيني في مصر كأحد أهم الأدوات القانونية لضمان الاستقرار والعدالة في المعاملات العقارية.

  • فما هو التسجيل العقاري؟
  • وما هي أهميته؟
  • وما هي خطواته وإجراءاته؟

سنتعرف علي اجابات هذه التساؤلات فيما يلي بين سطور هذا البحث القانوني عن الملكية وحمايتها

التسجيل العقاري للملكية في قانون السجل العيني

ما هو نظام السجل العيني؟

يُعرّف نظام السجل العيني بأنه مجموعة من السجلات الرسمية التي تُثبت الحقوق العينية على العقارات مثل  حق الملكية  والرهن والارتفاق ويعد هذا النظام بمثابة قاعدة بيانات شاملة توضح جميع الحقوق والتكاليف المتعلقة بكل عقار.

أهمية نظام السجل العيني:

يؤدي نظام السجل العيني دورًا هامًا في ضمان الاستقرار والعدالة في المعاملات العقارية، وذلك من خلال:

  • توفير الأمان القانوني للمالكين: يُثبت نظام السجل العيني ملكية العقارات ويحميها من التزوير والادعاءات الكاذبة.
  • تسهيل التداول العقاري: يُمكن للمشترين التأكد من صحة وسلامة العقار قبل شرائه من خلال الاطلاع على السجل العيني.
  • ضمان حصول الدائنين على حقوقهم: يُمكن للدائنين تسجيل رهون على العقارات كضمان لسداد ديونهم.
  • توفير معلومات دقيقة عن العقارات: يُمكن للمهتمين بمعرفة معلومات عن عقار معين، مثل مساحته و حدوده و مالكه، الاطلاع على السجل العيني.

القواعد القانونية المنظمة للسجل العيني:

يُنظم قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 عمل السجل العيني في مصر. ويحدد هذا القانون القواعد المتعلقة بـ:

  • إنشاء السجل العيني: يُنشأ سجل عيني لكل قسم مساحي، وتُخصص صحيفة خاصة لكل عقار.
  • تسجيل الحقوق العينية: يجب تسجيل جميع الحقوق العينية على العقارات في السجل العيني.
  • إجراءات التسجيل: تحدد اللائحة التنفيذية للقانون إجراءات تسجيل الحقوق العينية.
  • آثار التسجيل: يُعدّ تسجيل الحقوق العينية في السجل العيني شرطًا لنفاذها في مواجهة الغير.

مزايا نظام السجل العيني:

يقدم نظام السجل العيني العديد من المزايا، أهمها:

  • الوضوح والشفافية: يتيح نظام السجل العيني معرفة جميع الحقوق والتكاليف المتعلقة بالعقار بسهولة.
  • الأمان القانوني: يُحمي نظام السجل العيني حقوق المالكين من التزوير والادعاءات الكاذبة.
  • تسهيل التداول العقاري: يُسهل نظام السجل العيني عملية شراء وبيع العقارات.
  • ضمان حصول الدائنين على حقوقهم: يُمكن للدائنين تسجيل رهون على العقارات كضمان لسداد ديونهم.

عيوب نظام السجل العيني:

على الرغم من مزايا نظام السجل العيني، إلا أنه يواجه بعض العيوب أهمها:

  • التكلفة: قد تكون تكلفة تسجيل الحقوق العينية مرتفعة.
  • البيروقراطية: قد تكون إجراءات تسجيل الحقوق العينية معقدة وطويلة.
  • عدم دقة المعلومات: قد لا تكون المعلومات المُسجلة في السجل العيني دقيقة في جميع الأحيان.

التطورات الحديثة في نظام السجل العيني:

يشهد نظام السجل العيني في مصر العديد من التطورات الحديثة، أهمها:

  • رقمنة السجل العيني: يتم العمل على رقمنة السجل العيني لتسهيل الوصول إلى المعلومات وتحسين كفاءة الخدمات.
  • تطوير نظام الربط الإلكتروني: يتم العمل على تطوير نظام الربط الإلكتروني بين مختلف الجهات المعنية بالسجل العيني لتسهيل تبادل المعلومات.

 تعريف التسجيل العقاري بصفة عامة:

التسجيل العقاري هو نظام قانوني يُستخدم لتسجيل جميع الحقوق والتصرفات المتعلقة بالعقارات مثل البيع والشراء والرهن والإيجار. ويهدف هذا النظام إلى حماية حقوق المالكين وضمان شفافية المعاملات العقارية.

أهمية التسجيل العقاري:

حماية حقوق المالكين: يضمن التسجيل العقاري إثبات ملكية العقار وحماية حقوق المالك من أي دعاوى أو مطالبات غير قانونية.

ضمان شفافية المعاملات العقارية: يُتيح التسجيل العقاري إمكانية الاطلاع على جميع الحقوق والتصرفات المتعلقة بالعقار، مما يضمن شفافية المعاملات ويمنع الاحتيال.

تسهيل نقل ملكية العقارات: يُسهل التسجيل العقاري عملية نقل ملكية العقارات من شخص إلى آخر حيث لا يتمّ الاعتراف بأيّ تصرف دون تسجيله.

توفير الأمن والاستقرار: يُساهم التسجيل العقاري في توفير الأمن والاستقرار في سوق العقارات ، ممّا يُشجع على الاستثمار في هذا المجال.

خطوات وإجراءات التسجيل العقاري:

  1. تقديم طلب التسجيل:

يتم تقديم طلب التسجيل إلى مصلحة الشهر العقاري المختصة ويجب إرفاق المستندات المطلوبة مع الطلب مثل سند الملكية وبيانات العقار.

  1. فحص الطلب:

تقوم مصلحة  الشهر العقاري  بفحص الطلب والمستندات المرفقة للتأكد من صحتها ويتمّ التحقق من عدم وجود أيّ حقوق أو تصرفات مسجلة على العقار.

  1. إصدار صحيفة العقار:

في حال عدم وجود أيّ عوائق، يتمّ إصدار صحيفة العقار وتُعدّ صحيفة العقار بمثابة سجلّ يضمّ جميع المعلومات والبيانات المتعلقة بالعقار، مثل اسم المالك والحقوق والتصرفات المسجلة عليه.

  1. دفع الرسوم:

يتمّ دفع الرسوم المقررة للتسجيل العقاري.

التسجيل العقاري في السجل العيني وجهة نظر قانونية

النصوص القانونية:

تنص المادة رقم 10 من قانون السجل العيني علي أنه :

تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي وتفرد لكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق .

تنص المادة رقم 11 من قانون السجل العيني علي أنه :

لا تثبت الحقوق فى صحائف السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية ، وإذا كان هذا السبب تصرفا أو حكما وجب أن يكون قد سبق شهره .

تنص المادة رقم 12 من قانون السجل العيني علي أنه :

تستخلص بيانات الصحائف من دفتر المساحة وسجل الأطيان ومن التصرفات التى سبق شهرها ومن استمارات التسويـة المشار إليها فى المادة 19 .

تنص المادة رقم 13 من قانون السجل العيني علي أنه :

لا تثبت الحقوق على أساس وضع اليد إلا إذا لم يكن فى المحررات المشهرة ما يناقضها .

تنص المادة رقم 14 من قانون السجل العيني علي أنه :

فى حالة قيام التناقض بين المحررات المشهرة عن قطعة مساحية واحدة تتولى المصلحة إثبات الحقوق فى صحيفة الوحدة باسم من تعتبره صاحب الحق بعد فحص المحررات المتناقضة ودراستها ، ويرفق بصحيفة الوحدة تقرير عن نتيجة هذه الدراسة .

تنص المادة رقم 15 من قانون السجل العيني علي أنه :

يثبت فى صحيفة كل وحدة عقارية حدودها الطبيعية وأسماء الملاك المجاورين .

تنص المادة رقم 16 من قانون السجل العيني علي أنه :

تتولى المصلحة وضع العلامات على حدود كل وحدة عقارية .

تنص المادة رقم 17 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب على واضع اليد على الوحدات العقارية أيا كان سبب وضع يده يمكن الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد ، وعلى رجال الضبطية القضائيـة أو رجال الإدارة تمكين هؤلاء الموظفين من وضع العلامات اللازمة لتحديد الوحدات العقارية .

تنص المادة رقم 18 من قانون السجل العيني علي أنه :

المحررات التى تتناول نقل حق عيني أو إنشائه أو زواله الثابتة التاريخ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى تخفض شهرها بمقدار 50% إذا قدمت للشهر خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزاري المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار .

وترسل صورة من طلب الشهر إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العيني بمجرد تقديم الطلب للنظر فى إثبات الحقوق فى صحائف الوحدات العقارية على أساس هذه المحررات .

تنص المادة رقم 19من قانون السجل العيني علي أنه :

فى أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفى أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر وفى جميع الأحوال الأخرى التى لا يكون وضع اليد فيها ثابتا فى محررات مشهرة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن :

يقوموا فى ميعاد الشهرين المشار إليه فى المادة السابقة بإثبات اتفاقهم فى استمارات تسوية تفوق مقام المحررات المشهرة وتسلم هذه الاستمارات إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العينى للنظر فى إثبـات الحقوق فى صحائف الوحدات العقارية وفقا لها .

وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقا على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل .

ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .

تنص المادة رقم 20 من قانون السجل العيني علي أنه :

بعد صدور القرار الوزارى المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر فى الجريدة الرسمية وفقاً للإجراءات والمواعيد التى تحددها اللائحة التنفيذية بإعلان يضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان القانون فى القسم المساحى ودعوتهم إلى الإطلاع على بيانات  الوحدة العقارية  الخاصة بهم كما يتضمن تنبيهاً إلى ميعاد الطعن المذكور فى المادة 21 .

وعند حلول ميعاد السريان المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحى لإطلاع أصحاب الشأن عليها .

ويرسل إخطار بالطريقة التى تبينها اللائحة إلى أصحاب الشأن الواردة أسماؤهم فى كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت باسمهم فى هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من تكاليف وحقوق عينية تبعية .

شرح نظام القيد للتسجيل العقاري بالسجل العيني

1- الإجراءات اللازمة لإجراء القيد الأول في السجل العيني :

لإجراء القيد الأول في السجل العيني يجب حصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي ، ومتي انتهي الحصر علي النحو السابق ، تبدأ عملية التدوين بالسجل العيني بأن تفرد لكل وحده عقارية صحيفة تثبت بها الحقوق ؛ وعملية حصر الوحدات العقارية تكفلت ببيان وسائلـه اللائحة التنفيذية لقانـون السجل العيني علي نحو تفصيلي ؛ وقد أشرنا سلفاً – الباب الأول – إلي بيان الأحكام الخاصة بحصر الوحدات العقارية .

وقد حددت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني إجراءات القيد على وجه العموم :

تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والاشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام – المادة رقم 83 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

يجب على من يتسلم الطلب بالمأمورية أن يعطى لمن قدمه إيصالا مبيناً فيه رقم قيده فى دفتر أسبقية الطلبات وتاريخه والمستندات المرفقه به – المادة رقم 84 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

يجب أن يشتمل طلب القيد فضلاً عما يتطلبه القانون فى أحوال خاصة على ما يأتي :-
  1.  اسم كل طرف ولقبه وسنه وجنسيته ومحل إقامته وديانته واسم أبيه وجده لأبيه .
  2.  صفات من يقومون مقام غيرهم ومدى سلطاتهم .
  3. رقم الوحدة العقارية ومساحة وحدود القدر موضوع الطلب مع بيان اسم الحوض ورقمه واسم القرية واسم المركز فإن كانت الوحدة من الوحدات البنائية وجب ذكر الكتلة والمجموعة والمدينة الكائنة بها والقسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .
  4. موضوع المحرر المراد قيده وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد .
  5.  أصل حق الملكية أو الحق العينى محل التصرف وذلك فى العقود والاشهادات وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته وأحكام توثيق الصلح وإثبات ما اتفق عليه الخصوم فى محضر الجلسة وأوامر الاختصاص .
  6.  بيان الحقوق العينية العقارية الأصلية والتبعيـة المقررة على الوحدة العقارية .

ويجب أن يرفق بالطلب مشروع المحرر المراد قيده وصحيفة الوحدة العقارية أو شهادة بالقيود الواردة فى السجل عن الوحدة العقارية محل الطلب مرفقاً بهما شهادة بمطابقتهما للسجل العينى وكذلك المستندات المؤيدة للبيانات المذكورة فى البند 2 – المادة رقم 85 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

ويجب أن يشتمل الطلب الخاص بقيد حق الإرث والوصية الواجبة على اسم المورث ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وديانته وجنسيته ومحل إقامته وتاريخ ومحل الوفاة وأسماء الورثة والقابهم وأسماء أبائهم وأجدادهم لآبائهم وسنهم وديانتهم وجنسياتهم ومحال إقامتهم والبيانات المتعلقة بالعقار المتروكة عن المورث والحقوق العينية المقررة عليها وأصل ملكية المورث وذلك وفقاً لما هو موضح بالفقرة 3 ، 5 ، 6 من المادة السابقة.

ويجب أن يرفق بهذا الطلب الإشهاد الشرعي أو الحكم المثبت لحق الإرث والوصية الواجبة – المادة رقم 86 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

تدون الطلبات حسب تواريخ وساعات تقديمها بدفتر يعد لذلك بالمأمورية وبرقم الطلبات بأرقام متتابعة ويبين فى هذا الدفتر مراحل العمل فى كل طلب – المادة رقم 87 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

إذا لم يكن من شأن الطالب إجراء تغيير فى البيانات المساحية للوحدة العقارية محل الطلب وكان مستوفياً للبيانات المقررة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بالصلاحية للقيد فى السجل .

أما إذا كان من شأن الطلب إجراء تغيير فى البيانات المساحية للوحدة العقارية فعلى المكتب الهندسي مراجعته من الناحية المساحية ومعاينة العقار على الطبيعة وإجراء التغيير المطلوب وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التملك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء وموافاة المأمورية كتابة بما انتهى إليه فى هذا الشأن .

ثم تقوم المأمورية بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للقيد فى السجل العينى متى استوفى الطلب البيانات والمستندات المقررة – المادة رقم 88 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

على الطالب أن يتقدم لتسلم مشروع المحرر خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليه وإلا قامت المأمورية بإرساله فى موطنه المبين فى الطلب بكتاب موصى عليه بعلم الوصول .

ويرسل مشروع المحرر إلى مقدمة فور التأشير عليه إذا طلب ذلك كتابة – المادة رقم 89 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

عند اختلاف الرأي بين المكاتب الهندسية والمأمورية يرفع الأمر إلى إدارة السجل العينى لاتخاذ اللازم نحو حسمه – المادة رقم 90 من اللائحة التنفيذيـة لقانون السجل العيني .

على مقدم الطلب إخطار مأمورية السجل إذا غير موطنه المبين فى الطلب وإلا اعتبرت الإخطارات المرسلة إليه فى موطنه المذكور كأنها سلمت إليه – المادة رقم 91 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

تزود كل مأمورية بصورة من دفتر مساحة الملكية للرجوع إليها عند فحص طلبات القيد – المادة رقم 92 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

تزود كل مأمورية بنسخ من الخرائط التى أعدت بمناسبة القيد الأول بالسجل والخاصة بكل قرية أو مدينة واقعة فى دائرة اختصاصها ويبين على هذه الخرائط العقارات التى قيدت فى شأنها محررات بعد القيد الأول وكذلك العقارات التى قدمت عنها طلبات ولم يتم قيد المحررات المتعلقة بها – المادة رقم 93 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

توشر كل من المأمورية والمكتب الهندسي على الخرائط بأرقام وسنوات طلبات القيد فى الجزء الذى يتعلق به الطلب وبعد إتمام القيد يؤشر فى الخرائط برقم قيد المحرر فى دفتر العرائض والسنة التى تم فيها – المادة رقم 94 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني ويستعمل فى هذين النوعين من التأشير مدادان مختلفا اللون .

إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب متعارض فى شأن عقار واحد فيتبع فى شأنها أحكام المادة 50 وما بعدها من قانون السجل العينى .

ويخصص بالمأمورية دفتر لبيان الطلبات المتعارضة مع بيان واف للخطوات التى اتخذت بشأنها – المادة رقم 95 من اللائحة التنفيذيـة لقانون السجل العيني .

تعد لكل وحدة عقارية يقدم بشأنها طلب لمأمورية السجل العينى طبقاً للمادة 82 من هذه اللائحة استمارة تغيير تتضمن البيانات الآتية حسب المدون فى السجل العينى :

  1.  رقم الوحدة وموقعها ومسطحها وحدودها ورسم تقريبى ( كروكى ) يوضح شكلها .
  2.  بيان مفصل عن ملكيتها وما يرد عليها من قيود قانونية أو اتفاقية .
  3.  الحقوق العينية العقارية الأصلية والتبعية المقررة للوحدة وعليها .
  4.  جدول يوضح ما قد يطرأ مستقبلا على الوحدة من تصرفات تشملها بالكامل أو تشمل جزءا على الشيوع فيها بناء على الطلبات التى تقدم بشأنها.
  5.  جدول يوضح ما آلت إليه الوحدة بسبب تجزئتها بمناسبة الطلبات التى تقدم بشأنها .
  6.  جدول يبين كل ما يطرأ على الوحدة من تغييرات بسبب البناء والهدم نتيجة معاينة العقار فى الطبيعة – المادة رقم 96 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

إذا تناول التصرف محل الطلب جزءاً مفرزاً من وحدة عقارية فيحدد هذا الجزء بعلامات فى الطبيعة لفصله عن باقى الوحدة – المادة رقم 97 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

تحرر استمارتا تغيير تخصيص إحداهما للجزء محل التصرف والأخرى للجزء الباقى من الوحدة .

وتتضمن الاستمارة الأولى التفصيلات المتعلقة بعملية التحديد ومواقع العلامات الجديدة التى وضعت والمقاسات التى تمت لتعيين الجزء محل التصرف كما تتضمن الاستمارة الثانية المقاسات الخاصة بالجزء الباقي من الوحدة – المادة رقم 98 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني  .

دفتر ضبط استمارات التغيير في السجل العيني:

لا يترتب على التصرفات التى من شأنها قيام وحدات عقارية تقل مساحتها عن الحد الأدنى يحدده قرار وزير العدل إنشاء صحف عقارية جديدة لهذه الوحدات – المادة رقم 99 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

يعد دفتر لضبط استمارات التغيير ومراحل العمل به – المادة رقم 100 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

تحفظ استمارات التغيير حسب ترتيب أرقام الوحدة العقارية فى كل حوض وكل قرية على حدة ، وإذا أدمجت الوحدة العقارية أو جزئت أشر على استمارات التغيير المخصصة لها بما يفيد ذلك مع ذكر أرقام الوحدات العقارية الجديدة التى حلت محل الوحدات المدمجة أو المجزأة وتحفظ استمارات هذه الوحدات – المادة رقم 101 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

يترتب على إدماج الوحدة العقارية أو تجزئتها إلغاء أرقام الوحدات المدمجة أو المجزأة من الخرائط والاستعاضة عنها بأرقام جديدة تالية لأعلى رقم فى الحوض أو الكتلة حسب الأحوال وذلك بقدر الوحدات الجديدة بعد إثبات حدودها على الخرائط – المادة رقم 102من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

يقبل التنازل عن طلبات القيد الرضائية أو اسبقياتها بشرط توقيع جميع أطراف التعامل أو من يمثلونهم قانونا أمام رئيس المأمورية بعد التثبت من شخصياتهم وصفاتهم وسلطاتهم على أنه بالنسبة للذين لا يمكنهم التوقيع أمام رئيس المأمورية فيجب التصديق على توقيعاتهم على إقرار التنازل .

وبالنسبة لطلبات القيد غير الرضائية فيكتفى بقبول التنازل ممن صدر لصالحهم الطلب على النحو المتقدم ذكره – المادة رقم 103 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

لا تنفذ بصفة نهائية على الخرائط التغييرات المتعلقة بالوحدات العقارية والمترتبة على التصرفات المطلوب قيدها فى السجل إلا بعد قيد هذه التصرفات فيه – المادة رقم 104 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني .

2- ثبوت الحقوق في صحائف السجل العيني :

لا تثبت الحقوق فى صحائف السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية ، وإذا كان هذا السبب تصرفا أو حكما وجب أن يكون قد سبق شهره ؛ وقد حددت قواعد القانون المدني أسباب كسب الملكية العقارية وحصرتها في سبع مصادر أو أسباب – المواد من 780 الي 984 مدني .

ويمكننا القول أن أسباب كسب الملكية التي أشار إليها القانون المدني وهي ووفق الترتيب الذي آتي به مشرع القانون المدني هي : –
  • أولا : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الاستيلاء ، المواد من 780 الي 874 من القانون المدني .
  • ثانياً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الميراث وتصفية التركة ، المواد من 875 الي 913 من القانون المدني .
  • ثالثاً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الوصية ،المواد من 915 الي 917 من القانون المدني .
  • رابعاً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الالتصاق ، المواد من 918 الي 931 من القانون المدني .
  • خامساً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق العقد ، المواد من 932 الي 934 من القانون المدني .
  • سادساً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الشفعة ، المواد من 935 الي 948 من القانون المدني .
  • سابعاً : كسب ملكية المنقولات والعقارات والحقوق العينية عن طريق الحيازة ، المواد من 949 الي 984 من القانون المدني .

3- ثبوت الحقوق في صحائف السجل العيني :

تستخلص بيانات الصحائف من دفتر المساحة وسجل الأطيان ومن التصرفات التى سبق شهرها ومن استمارات التسويـة المشار إليها فى المادة 19 ، ويجري نص المادة 19 من قانون السجل العيني علي أنه :

فى أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفى أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر وفى جميع الأحوال الأخرى التى لا يكون وضع اليد فيها ثابتا فى محررات مشهرة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا فى ميعاد الشهرين المشار إليه فى المادة السابقة بإثبات اتفاقهم فى استمارات تسوية تفوق مقام المحررات المشهرة وتسلم هذه الاستمارات إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العينى للنظر فى إثبـات الحقوق فى صحائف الوحدات العقارية وفقا لها .

وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقا على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل .

ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .

4- القيد الخاص بالتملك بالتقادم وفقاً لقانون السجل العيني :

حرصاً من مشرع قانون السجل العيني علي صون الملكية وحفظها من الاعتداء عليها يجري نص المادة رقم 13 من قانون السجل العيني علي أنه :

لا تثبت الحقوق – والمقصود الحقوق التي تثبت بالسجل العيني – على أساس وضع اليد إلا إذا لم يكن فى المحررات المشهرة ما يناقضها .

ويجري نص المادة 14 فقرة 4 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تنبيه أصحاب الشأن إلى أن السجل العينى له قوة إثبات بالنسبة للبيانات الواردة به وإنه لا يجوز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت به وأنه لا يقبل فى إثبات أصل الملكية أو الحق العينى سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العينى .

وعن الأساس القانوني للحيازة  سبباً لكسب الملكية :

تنص المادة 968 مدني : من حاز منقولا أو عقاراً دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

وتنص المادة 969 مدني :

  • 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح  فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
  • 2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقى الحق .
  • 3- والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .

ومؤدى هذه النصوص أن من يضع يده علي منقول أو عقار غير مملوك له أو علي حق عيني عقاري لم يكن خاصاً به – بشرط مراعاة المدد القانونية الخاصة  تملك هذا المنقول أو العقار أو الحق العيني بالتقادم المكسب  .

و تنص المادة 976 مدني  :

1- من حاز بسبب صحيح منقولاً أو حقا عينيا على منقول أو سنداً لحامله فإنه يصبح مالكا له إذا كان حسن النية وقت حيازته .

2- فإذا كان حسن النية والسبب الصحيح قد توقر الذى الحائز فى اعتباره الشيء خاليا من التكاليف والقيود العينية ، فإنه بكسب الملكية خالصة منها .

3- الحيازة فى ذاتها قرينة على وجود السبب الصحيح وحسن النية ما لم الدليل على عكس ذلك .

وتنص المادة 977 مدني :

1- يجوز لمالك المنقول أو السند الصحيح وحسن النية ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .

2- فإذا كان من يوجد الشيء المسروق أو الضائع فى حيازته قد اشتراه بحسن نية فى سوق أو مزاد على أو اشتراه ممن يتجر فى مثله ، فإن له أن يطلب ممن يسترد هذا الشيء أن يجعل له الثمن الذى دفعه .

5- قيام التناقض بين المحررات المشهرة :

فى حالة قيام التناقض بين المحررات المشهرة عن قطعة مساحية واحدة تتولى المصلحة إثبات الحقوق فى صحيفة الوحدة باسم من تعتبره صاحب الحق بعد فحص المحررات المتناقضة ودراستها ، ويرفق بصحيفة الوحدة تقرير عن نتيجة هذه الدراسة .

6- وصف  الوحدة العقارية:

يثبت فى صحيفة كل وحدة عقارية حدودها الطبيعية وأسماء الملاك المجاورين ؛ وطبقاً للمادة مادة 96 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني تعد لكل وحدة عقارية يقدم بشأنها طلب لمأمورية السجل العينى طبقاً للمادة 82 من هذه اللائحة استمارة تغيير تتضمن البيانات الآتية حسب المدون فى السجل العينى :-

  1.  رقم الوحدة وموقعها ومسطحها وحدودها ورسم تقريبى ( كروكى ) يوضح شكلها .
  2. بيان مفصل عن ملكيتها وما يرد عليها من قيود قانونية أو اتفاقية .
  3. الحقوق العينية العقارية الأصلية والتبعية المقررة للوحدة وعليها .
  4. جدول يوضح ما قد يطرأ مستقبلا على الوحدة من تصرفات تشملها بالكامل أو تشمل جزءا على الشيوع فيها بناء على الطلبات التى تقدم بشأنها.
  5.  جدول يوضح ما آلت إليه الوحدة بسبب تجزئتها بمناسبة الطلبات التى تقدم بشأنها .
  6.  جدول يبين كل ما يطرأ على الوحدة من تغييرات بسبب البناء والهدم نتيجة معاينة العقار فى الطبيعة .
  7.  وضع العلامات علي حدود الوحدات العقارية:

يجب وضع العلامات على حدود كل وحدة عقارية ؛ ويجب طبقاً للمادة 17 من قانون السجل العيني على واضع اليد على الوحدات العقارية أيا كان سبب وضع يده أن يمكن الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد ، وعلى رجال الضبطية القضائيـة أو رجال الإدارة تمكين هؤلاء الموظفين من وضع العلامات اللازمة لتحديد الوحدات العقارية .

وتنص المادة 25 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تقوم هيئة المساحة بوضع شبكة العلامات ورصد هذه العلامات وإسقاطها على الخرائط وفقاً للتعليمات الموضوعة لهذا الغرض ؛

كما تنص المادة 27 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تحدد الوحدة العقارية حسب التعريف الوارد فى القانون بعلامات فى الطبيعة لفصلها عن الوحدات الملاصقة لها ، ويقوم بعملية التحديد المذكورة ووضع العلامات أو خلعها أو نقلها العاملون الفنيون التابعون للهيئة المصرية العامة للمساحة دون غيرهم  .

8- المحررات ثابتة التاريخ:

المحررات التى تتناول نقل حق عينى أو إنشائه أو زواله الثابتة التاريخ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى تخفض شهرها بمقدار 50% إذا قدمت للشهر خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزارى المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار وترسل صورة من طلب الشهر إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العينى بمجرد تقديم الطلب للنظر فى إثبات الحقوق فى صحائف الوحدات العقارية على أساس هذه المحررات .

9- استمارات التسوية:

فى أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفى أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر وفى جميع الأحوال الأخرى التى لا يكون وضع اليد فيها ثابتا فى محررات مشهرة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا فى ميعاد الشهرين المشار إليه فى المادة السابقة بإثبات اتفاقهم فى  استمارات تسوية  تقوم مقام المحررات المشهرة وتسلم هذه الاستمارات إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العينى للنظر فى إثبــات الحقوق فى صحائف الوحدات العقارية وفقا لها .

وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمـارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقا على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .

وقد صدر قرار وزير العدل رقم 1749 لسنة 1975 بشأن استمارة التسوية المنصوص عليها فى المادة 19 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى : –

وزير العدل

  • بعد الإطلاع على القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى :
  • وعلى القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق ؛
  • وعلى القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر ؛
  • وعلى القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى ؛
  • وعلى قرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 باللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى ؛
  • وبناء على ما ارتآه مجلس الدولة ؛

قرر

مادة (1) تحرر استمارة التسوية المنصوص عليها فى المادة 19 من قانون نظام السجل العينى المشار إليه على النموذج المعد لذلك والمرفقة صورته .

مادة (2) يدون فى القسم الأول من الاستمارة البيانات الآتية :

1- أسماء ذوى الشأن وألقابهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم وأعمارهم ودياناتهم وجنسياتهم ومحال إقامتهم وصفاتهم .

2- موضوع الاتفاق الذي تم بينهم وشروطه والمقابل إن وجد .

3- تحديد العقارات محل التسوية تحديداً دقيقاً من ناحية الموقع والمساحة والحدود بشرط أن تكون هذه العقارات واقعة فى دائرة القسم أو الأقسام المساحية

التي تقرر تطبيق نظام السجل العينى فيها .

4- بيان التكاليف الخاصة بالعقارات محل التسوية وأصل ملكيتها والحقوق العينية الأصلية الأخرى ، والمستندات المؤيدة لذلك .

5- بيان الحقوق العينية التبعية المحملة بها العقارات محل التسوية وأسماء أصحابها ، والمستندات المؤيدة لذلك .

مادة (3) يجب أن يوقع على البيانات المنصوص عليها فى المادة السابقة من ذوى الشأن المشار إليهم فى المادة 19 من قانون نظام السجل العينى أو ممن يمثلهم قانوناً فى المكان المعد لذلك من الاستمارة .

مادة (4) تقدم الاستمارة مرفقا بها المستندات المؤيدة لبياناتها من أحد ذو الشأن

أو من يقوم مقامهم إلى مأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها أى من العقارات محل التسوية خلال شهرى من تاريخ صدور قرار وزير العدل لتحديد القسم أو الأقسام المساحية التى تقرر سريان نظام السجل العينى فيها .

مادة (5) على المأمورية قيد استمارات التسوية فى دفتر خاص بأرقام متتابعة وإعطاء مقدمها إيصالات مبيناً بكل منها رقم القيد وتاريخه والمستندات المرفقة بالاستمارة .

مادة (6) يتم بحث الاستمارة من الناحيتين المساحية والقانونية طبقاً للمادتين 20 ، 21 من اللائحة التنفيذية بقانون نظام السجل العينى وتثبت النتيجة فى القسم الثانى من الاستمارة .

مادة (7) إذا أسفر البحث عن قبول الاستمارة اعدادها المأمورية إلى مقدمها لسداد الرسوم المستحقة والتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها .

وفى حالة رفض الاستمارة يجب إخطار مقدمها بذلك بكتاب موصى عليه مسحوب بعلم وصول مبيناً أسباب الرفض .

مادة (8) تقدم الاستمارة بعد سداد الرسوم المستحقة والتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إلى مكتب السجل العينى المختص لإثبات الحقوق الواردة بها عند إجراء القيد الأول فى السجل العينى .

مادة (9) ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ، ويعمل به من تاريخ نشره .

صدر فى 22 ذي الحجة سنة 1395م الموافق ( 24 من ديسمبر سنة 1975م)

10- تنبيه الي أصحاب الشأن المخاطبين بقانون السجل العيني:

طبقاً للمادة الثانية من قانون إصدار قانون السجل العيني يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التى يسرى عليها نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى ويحدد القرار التاريخ الذى يبدأ فيه هذا السريان ، على أن يكون هذا التاريخ لاحقا لصدور القرار بمدة ستة أشهر على الأقل .

وبعد صدور القرار الوزاري المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر فى الجريدة الرسمية وفقاً للإجراءات والمواعيد التى تحددها اللائحة التنفيذية بإعلان يضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان القانون فى القسم المساحي ودعوتهم إلى الاطلاع على بيانات الوحدة العقارية الخاصة بهم كما يتضمن تنبيهاً إلى ميعاد الطعن المذكور فى المادة 21 .

وعند حلول ميعاد السريان المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي لاطلاع أصحاب الشأن عليها ؛ ويرسل إخطار بالطريقة التى تبينها اللائحة إلى أصحاب الشأن الواردة أسماؤهم فى كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت باسمهم فى هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من تكاليف وحقوق عينية تبعية .

النظام القانوني للسجل العيني لحماية الملكية

تأثير قانون السجل العيني على اثبات حقوق الملكية: تحليل فقهي

بتاريخ 24-3-1964 أصدر رئيس الجمهورية القرار بقانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن قانون السجل العيني ، والذي نشر بالجريدة الرسمية في 24 مارس سنة 1964 – العدد 19 فى 24-3 -1964.

وفي تحديد تاريخ سريان القانون قررت المادة الثانية فقرة 1 منه علي أنه :

 يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام الشهر علي أساس إثبات المحررات في السجل العيني ، ويحدد القرار التاريخ الذي يبدأ فيه هذا السريان ، علي أن يكون هذا التاريخ لاحقاً لصدور القرار بمدة ستة أشهر علي الأقل .

وبتاريخ 15-8-1975 أصدر قرار وزير العدل القرار الوزاري  رقم 825 لسنة 1975بإصدار باللائحة التنفيذية للقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العين ، والذي نشر بالجريدة الرسمية  – العدد 189 فى 16/8/1975.

وبتاريخ 5-6-2006 صدر القانون رقم 83 لسنــة 2006 بشأن تعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقانون نظام السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964.

وأول ما يلاحظ في خصوص نفاذ قانون السجل العيني أنه قسم الدولة إلي أقسام أقسام مساحية يطبق عليها نظام السجل العيني وأقسام مساحية تطبق عليها نظم الشهر الأخرى .

تتقرر هذه الحقيقة بما أورده قانون السجل العيني بالمادة الثانية من قانون الإصدار – الفقرة الثانية – والتي يجري نصها علي أنه : ويستمر العمل بقوانين الشهر المعمول بها في المناطق التي لك يطبق نظام السجل العيني فيها طبقـاً لأحكام الفقرة السابقة .

والفقرة السابقة – المشار إليها – هي الفقرة الأولي من المادة الثانية والتي تقرر سريان أحكام قانون السجل العيني علي الأقسام المساحية التي يحددها قرار وزير العدل .

إذن فقرارات وزير العدل بتحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام السجل العيني هي التي تحدد نطاق تطبيق قانون السجل العيني .

والواقع يقرر أن جل تطبيق نظام السجل العيني – وفقاً لما صدر عن وزير العدل من قرارات بتحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام السجل العيني – خاص ببعض قري وأقاليم مصر وقاصر علي الأراضي الزراعية  .

قرار رئيس الجمهورية العربية المتحدة

بالقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى

باسم الأمة

رئيس الجمهورية

بعد الإطلاع على الدستور المؤقت ؛

وعلى الإعلان الدستوري الصادر فى 27 سبتمبر سنة 1962 :

وعلى القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري والتوثيق والقوانين المعدلة له :-

وعلى القانون رقم 68 لسنة 1947 الخاص بالتوثيق :-

وعلى القوانين أرقام 90 و 91 و 92 لسنة 1944 الخاص بالرسوم القضائية والرسوم أمام المحاكم الشرعية ورسوم التسجيل والحفظ والقوانين المعدلة لها :

وعلى القانون رقم 629 لسنة 1955 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والملية :

وعلى موافقة مجلس الرياضة :-

أصدر القانون الآتي :

مادة (1) يسرى نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى وفقاً للشروط والأوضاع المنصوص عليها فى القانون المرافق .

مادة (2)

1 – يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التى يسرى عليها نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى ويحدد القرار التاريخ الذى يبدأ فيه هذا السريان ، على أن يكون هذا التاريخ لاحقا لصدور القرار بمدة ستة أشهر على الأقل .

2- ويستمر العمل بقوانين الشهر المعمول بها فى المناطق التى لم يطبق نظام السجل العينى فيها طبقاً لأحكام الفقرة السابقة .

مادة (3) فى الفترة المشار إليها فى المادة السابقة تستكمل المصلحة إعداد السجل العينى للقسم المساحي على الوجه المبين بالقانون المرافق .

مادة (4) يصدر باللائحة التنفيذية قرار من وزير العدل .

مادة (5) على الوزراء تنفيذ هذا القانون كل فيما يخصه .

مادة (6) ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية .

صدر برياسة الجمهورية فى 10 ذي القعدة سنة 1383

” 24 مارس سنة 1964 “

رئيس الجمهورية

أهمية نظام السجل العيني

التسجيل العقاري للملكية في قانون السجل العيني

يقول السنهوري :

إذا كان المبيع عقارا فإن الملكية سواء في حق الغير أو فيما بين المتعاقدين ، لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع ، وقد أشارت إلي هذا الحكم صراحة المادة 204 مدني عندما نصت علي أن الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل

وتنص المادة 934 من القانون المدني علي أنه :

1- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى ، ….. ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري .

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري – فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي:

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن  .

وللتسجيل طريقتان :

  • أولاهما التسجيل الشخصي بترتيب دفاتر التسجيل طبقا لأسماء الأشخاص الذين يصدر منهم التصرف
  • والثانية هي طريقة التسجيل العينى القائم على ترتيب التسجيل وفقا لمواقع الأعيان بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة فى السجل تبين كافة التصرفات التى ترد عليه .
ويعتبر السجل العينى ثورة فى نظام الشهر :

إذ يترتب على تطبيقه تغيير جذري في أنظمة التسجيل القائمة ومن هنا فإن هذا النظام كان أمنية ينشدها كل مشتعل بالقانون أو بأنظمة التسجيل وظلت هذه الأمنية تراودهم مدة ستين عاماً منذ انعقدت أول لجنة فى سنة 1904 لتعديل نظام التسجيل فى مصر  وكانت مذكرات اللجان المتعاقبة تزخر بمزايا هذا النظام مناشدة الحكومات المختلفة قبل الثورة العمل على تطبيقه إلى أن قدر له أن يرى النور أخيرا على يد حكومة الثورة بعد هذه الأحقاب الطويلة .

وأهم المزايا التي حققها مشروع قانون السجل العينى الذي وافق عليه المجلس التنفيذي :

أولا : تحقيق الأمان التام لكل من يتعامل على العقار وفق البيانات الثابتة بالسجل:

إذ أنه بمجرد إثبات البيان فى السجل يصبح هذا البيان ممثلا للحقيقة ونقياً من أى عيب عالق بسند الملكية بعد مضى مواعيد الطعن المنصوص عليها فى المشروع أو الفصل نهائياً فيما قد يرفع من طعون ذلك أن المشرع يأخذ بمبدأ  القوة المطلقة للقيد فى السجل العينى  ويمثل هذا المبدأ حجر الزاوية للنظام .

ومعناه أن كل ما هو مقيد فى السجل العينى هو الحقيقة بالنسبة للغير ، وبذلك يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك للعقار فى حماية من كل دعوى غير ظاهرة فى السجل مما يقتضى أن يؤشر بالدعاوى التي ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التي تستمد من القيد فيه .

ثانياً : حظر التملك بالتقادم – كقاعدة عامة – فى مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل :

فمن أثبت أسمه فى السجل كمالك العقار يصبح فى مأمن تام من أن يفاجأ بادعاء أى مغتصب يزعم أنه تملك العقار بوضع اليد وهو أمر تفتضيه طبيعة القوة المطلقة للقيد فى السجل ورعاية لوضع اليد فى السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا .

وحتى لا يستفيد  من الشهر الادعاءات المستقرة فى ظل القانون القائم ، نص المشروع على طريقة القيد فى السجل لأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار فعلا بوضع اليد قبل العمل به كما نص على فترة انتقال يحترم خلالها وضع يد من لم يتم مدة التقادم . وكل ذلك على التفصيل الموضح بالمشروع .

ثالثاً : تطبيق مبدأ المشروعية فى السجل العينى :

ومعناه إجراء المراجعة السابقـة لكافة السندات التى يجرى القيد فى السجل بمقتضاها حتى لا يفيد فى السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا ، وحتى لا يستفيد من الشهر الادعاءات المشكوك فيها ويؤدى ذلك حتما إلى استقرار الملكية استقراراً تاماً وانعدام المنازعات أمام المحاكم فى شأنها مما يخفف العبء عن الأهالى وعن المحاكم بشكل ملموس .

رابعاً : يكفل النظام الجديد تبسيط عملية الشهر وسرعتها :

والتناسق فيها مع وضوح السجلات وسهولة إحاطة المتعاملين بمضمونها كذلك يقضى هذا النظام على المساوئ المترتبة على تشابه الأسماء وييسر تحديد وعاء الضريبة العقارية بطريقة سليمة وعادلة .

خامساً : ضماناًَ لاستقرار الملكية والحقوق العينية :

نص المشروع على عقوبة جنائية لكل من يتوصل إلى قيد محرر فى السجل لسلب عقار مملوك لغيره أو ترتيب حق عيني عليه مع علمه بذلك .

وجدير بالذكر أن نظام السجل العينى لن يطبق دفعة واحدة على كافة أنحاء الجمهورية بل سيجرى تطبيقه تباعاً فى كل منطقة من المناطق التى يتم مسحها فكلما تم مسح منطقة من المناطق مساحة حديثة أمكن تطبيق هذا النظام عليها .

وسوف يراعى قبل إجراء القيد الأول فى السجل فحص المستندات فحصاً دقيقاً ومناقشة أصحاب الحقوق وإجراء النشر اللازم فى الصحف والجهات الرسمية وغيرها من وسائل الإعلام وتمكين ذوى الشأن من إبداء اعتراضاتهم أمام لجنة قضائية ، وبذلك لا يقيد فى السجل إلا صاحب الحق  .

ويمتدح السنهوري نظام التسجيل العيني فيقرر :

أما نظام الشهر العيني أو السجل العقاري فهو نظام محكم من الناحيتين ، ناحية الترتيب وناحية الحجية فمن ناحية الترتيب لا تشهر التصرفات وفقاً لأسماء الأشخاص ، بل وفقاً للعقار ذاته ومن هنا كان نظاماً عينيا فلكل عقار مكان خاص في السجل العقاري ويثبت في هذا المكان كل ما يقع علي هذا العقار من التصرفات وما يثقله من الحقوق .

فإذا أراد شخص أن يتعامل في عقار ، أمكنه بالرجوع الي السجل العقاري أن يعرف حالة العقار علي خير ما يمكن من الدقة . يعرف مالك العقار ، والتصرفات التي وقعت منه في عقاره ، وما يثقل هذا العقار من الحقوق والتكاليف ، فيقدم علي التعامل وهو مطمئن ، ثم أن نظام السجل العيني محكم

من ناحية الحجية فالتصرفات التي تشهر لا يتم شهرها إلا بعد التحري عن صحتها تحرياً بالغا فيستقصي عن موقع العقار وحدوده ومساحته ثم عن أسماء من وقع منهم التصرف وعن أهليتهم ، ثم عن التصرف نفسه هل صدر من مالك وهل هو صحيح فيشهر أو معيب فيمتنع شهره .

ويشرف علي هذا كله قاض هو الذي يأمر بعد الفحص الدقيق بإجراء التسجيل . والنتيجة المترتبة علي هذا التحري أن التصرف الذي يشهر في السجل العيني تكون له حجية كاملة ، فينتقل الحق العيني إلي المتصرف له لا بناء علي التصرف الصادر بل بناء علي شهر الحق . فالشهر لا التصرف هو الذي ينقل الحق ، ومهمة التسجيل في نظام الشهر العيني هو نقل الحق العيني لا مجرد إعلان التصرف  .

الآن – وبعد تطبيق قانون السجل العيني – ما هي العيوب أظهرها التطبيق :

لا يمكنا التسليم بأن قانون السجل العيني لم يحقق أي مزايا أو فوائد تذكر ، فذلك تجني لم نقصده ، وفي المقابل يمكننا القول بأن لقانون السجل العيني عدة مثالب أو عيوب أسفر عنها واقع التطبيق إلي الحد الذي حدا بالبعض من الفقه إلي المنادة إلغاءه كلية ؛ وقد عدد الأستاذ عبد الوهاب عرفه في مؤلفة القيم المعنون السجل العيني والمشكلات العملية التي واجهت تطبيقه في مصر . تلك المثالب أو العيوب .

ونحن نورها كما أوردها سيادته قناعة ما بصحة ما انتهي إليه .

1- أن المشرع حدد مدة شهرين لتطبيق نظام السجل العيني بالناحية من تاريخ صدور القرار الوزاري – وهذا عيب فيه فمادام لا يوجد تعارض بالنسبة لاستمارة التسوية فيجب جعلها مفتوحة بدون تحديد مدة وذلك حتى لا يتكرر فتح باب قبول  الاستمارات  عدة مرات دون علم الجماهير الذي يتم عن طريق النشر بالصحف ، وهذا غير كاف حيث يجب أن يمتد النشر إلى التليفزيون والإذاعة والإذاعات المحلية لضمان وصول الإعلان عنه إلى علم كافة الجماهير .

2- كثرة شكاوى أصحاب التكاليف المساحي للحدود يتم مكتبيا على الورق وليس على الطبيعة مما يؤدي إلى التعامل على مسطح مخالف للطبيعة وخاصة إذ كان مشاعا ويراد إفراز جزء منه .

3- كثرة شكاوى أصحاب التكاليف ورفع دعاوى أمام اللجنة القضائية لعدم صدور عقود عرفية حقيقية منهم ، فيفاجأ أصحاب التكاليف باستنزال جزء من مسطحه ، بينما لم يصدر منـه أي تصرف للصادر إليه التعامل باستمارة التسوية .

4- جعله إشهار  حق الإرث  (كليا) يكمل ملكية المورث بالناحية يؤدي إلى شهر حق الإرث مرتان الأولى عن التكاليف والثانية عما يمتلكه المورث المشهر (جزئيا) كمثيله بالسجل الشخصي ، وبما لا يتعارض مع نص م13/2 ق 114/1946 بتنظيم الشهر العقاري التي أجازت حق إرث جزء منم عقارات التركة وجعله (وحدة) تبنى) على أساسها (تصرفات الوراثة).

5- استلزمه تحصيل (رسم نسبي) على شهر حق الإرث إذا مر على وفاة المورث (خمس سنوات) أو مر (خمس سنوات) على تطبيق القانون بالناحية تأسيسا على : أنه (حلقة بيع عرفية).

وقد يكون رسوم التسجيل (باهظة) الأمر الذي يعوق عملية التسجيل وضياع دخل الخزانة العامة ، خاصة إذ ارتبط الإرث بتصرف حيث يستلزم القانون في التصرفات عن التركة الميراثية (شهر حق الإرث) ولا يوجد ذلك الرسم النسبي في نظيره (السجل الشخصي) حيث أن شهر حق الإرث (معفى) من الرسوم النسبية طبقا م33 ق 70/1964 برسوم الشهر – وهو هنا مخالف لذلك القانون .

6- كثرة (نماذج السجل العيني ) أدت إلى بطء الإجراءات وعرقلة سير العمل .

7- يلزم إضافة (خانة لصحيفة الوحدة العقارية) خاصة ببند (التكليف) (رقم واسم صاحب التكليف) بدلا من عمل نموذج 46 عيني حتى يمكن للبلدية والضرائب العقارية نقل التمويل والتكليف بموجبها مع الاتفاق بين الضرائب العقارية وإدارة العيني على 0شعار معين أو قالب معين) لخاتم (ناقل للتكليف)

8- أن شهادة القيودات تستخرج خالية من بيان الحدود والأطوال لعقار التعامل وتقتصر فقط على بيان الحوض والقطعة والسطح والناحية مما يؤدي إلى تسكين المحدد المفرز إلى (مشاع في مسطح أكبر) من القطعة الأصلية مما يضر بحقوق البنك المقرض فلا يستطيع تحديد (أرض المدين) موضوع الرهن حتى يمكنه الحجز عليه استيفاء لحقوقه مما يؤدي إلى ضياع حقوق الخزانة العامة .

9- عند التجزئة والتسكين (بالنسبة والتناسب) وتسكين جميع القطع كل بحسب نصيبه في القطعة الأصلية ، يتم التسكين في جميع التجزئات بما يؤدي إلى التصادم بين وضع اليد بالطبيعة ، وشهادة القيودات التي تستخرج من القطع المجزأة بعد التسكين

10- لا يجيز ( الحلول العيني ) بعكس السجل الشخصي .

11- أن قيد الحق العيني المتبقي العيني في ظل ذلك النظام لا يسقط ولا يجدد

بمضي عشر سنوات والتي سقطت بسبب عدم التجديد قبل إجراء القيد الأول ، لا يفيد في السجل الآثار المترتبة على التجديد بحجة سهولة معرفة مركز من جهة القيد .

12- لا يعتد (بحسن نية المشتري الأول) إذا تراخى في التسجيل لاقتراضه عدم حصول التسجيل إلا بناء على حكم يصدره (قاضي مختص) بعد فحصه للواقع – مدني جلسة 7/4/1970) بعكس السجل الشخصي فيعد (حسن النية) شرط أساسي) لحماية حق من يتعامل على العقار وشرط أيضا (لانتقال الملكية) (بالعقد المسجل) . ويقصد بحسن النية : الجهل بسبق التصرف في العقار .

13- أنه يتطلب مصاريف كثيرة لمسح عقارات البلد وتحديد موقع منها ومساحتها وحدوده وأطواله لذا فهو ينشر في البلاد المتقدمة اقتصاديا .

14- عند تجزئه عرائض الدعاوى بالقطع الواردة بالصحف يجب عدم تجزئة القطع نظرا لأنها لا تعلى على القطعة الأصلية (الملغاة) طبقا م39 ق 142/1964 بالسجل العيني حيث لا يجوز تنفيذها إلا بموجب محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف ، ولذلك يجب تعديل المنشور الفني 13/1985 ، لذلك لأن عريضة الدعوى (ليست تصرف) . فقد يحكم بالرفض أو عدم القبول .

15- إن القرار الوزاري بفتح استمارة التسوية بعدة أقسام مساحية يتم في محافظات مختلفة مما يتسبب عنه عند سريان السجل العيني في القسم المساحي (التأجيل) لحين إتمام باقي الأقسام المساحية التي لم تتم لذلك يجب أن يكون القرار الوزاري (لكل قسم مساحي على حده) .

16- يتكلف نفقات باهظة لتطلب عمل مسح شامل لجميع الأراضي وإجراء تحقيق لإثبات الحقوق العينية بكل عقار تمهيدا لإثباتهما في السجل العقاري . 17- صعوبة تطبيقه في البلاد التي تتفتت فيها الملكية العقارية .

18- أنه يضحي بمصلحة المالك الحقيقي لصالح مكتسب العقار وذلك لما يتمتع به من (قوى ثبوت مطلقة) .

19- لا يجيز تسجيل (حكم ثبوت ملكية) طبقا للمواد 37 ، 38 ق 142/1964 بنظام السجل العيني إذا مر عليه أكثر من خمس سنوات من وقت بدء سريان تطبيق نظام السجل العيني بالناحية موضوع التسجيل .

هذا وقد ألغت المحكمة الدستورية العليا هاتان المادتان وذلك في الطعن رقم 17/42 ق دستورية جلسة 6/6/1998 والمنشور بالجريدة الرسمية العدد (25) بتاريخ 18/6/1998 .

الخاتمة

التسجيل العقاري بوابة الأمان في عالم العقارات وهو نظام قانوني يُستخدم لتسجيل جميع الحقوق والتصرفات المتعلقة بالعقارات، مثل البيع والشراء والرهن والإيجار. ويهدف هذا النظام إلى حماية حقوق المالكين وضمان شفافية المعاملات العقارية ويعد التسجيل العقاري أداةً قانونية فعّالةً لحماية حقوق المالكين وضمان شفافية المعاملات العقارية ولذلك يُنصح بشدّة بتسجيل جميع العقارات في السجلّ العقاري وذلك ضمانًا للأمان والاستقرار في عالم العقارات.


عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }