ما هو السجل العيني المصري لتسجيل العقارات؟

بحث عن ماهية السجل العيني المصري لتسجيل العقارات، ومزاياه، وعيوب تطبيق نظام السجل العيني العملية، ودور مكاتب السجل في نقل الملكية، ومسئولية الشهر العقاري عن أعماله، والرسوم الخاصة بشأنه.

تعريف السجل العيني المصري

السجل العينى هو مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به . ( التعريف ورد بالمادة 1 من قانون السجل العيني )

والمستفاد من التعريف التشريعي للسجل العيني أن المشرع اهتم ببيان ثلاث حقائق يجب أن يشتمل عليها هذا السجل تحقيقاً للفائدة المرجوة منه :

1. وجوب اشتمال هذا السجل علي كامل أوصاف كل عقار وحدوده وملامحه.
2. وجوب اشتمال هذا السجل علي بيان الحالة القانونية لهذا العقار.
3. وجوب اشتمال هذا السجل علي بيان جميع التعديلات التي تطرأ علي العقار.

مسئولية الشهر العقاري عن أعمال السجل العيني

أناط مشرع قانون السجل العيني بمصلحة الشهر العقاري مسئولية القيام بأعمال االسجل العيني – مادة 2 من قانون السجل العيني .

وفي سبيل تفعيل هذه المسئولية نصت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني المصري بالمادة رقم ا علي أنه :

تنشأ فى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إدارة تسمى ” إدارة السجل العينى ” تختص بما يأتي:

1.  إعداد التعليمات اللازمة لتنظيم العمل والنهوض به .
2.  وضع وتنفيذ البرامج الخاصة بتدريب العاملين المنوط بهم تنفيذ نظام السجل العينى .
3.  اتخاذ إجراءات النشر واللصق والإعلام اللازمة لأعمال السجل العينى .
4.  دراسة الصعوبات التى تعترض مكاتب ومأموريات السجل العينى فى تنفيذ القانون واتخاذ ما تراه لازماً .
5. دراسة الشكاوى والمنازعات التى تقدم من أصحاب الشأن واتخاذ ما يلزم فى شأنها .

كما نصت المادة 2 من اللائحة التنفيذية علي أنه :

تتولى مكاتب الشهر العقاري ومأمورياته أعمال السجل العينى طبقاً للقانون والقرارات المنفذة له وذلك فى الأقسام المساحية التي يصدر قرار وزير العدل بسريان  نظام السجل العينى  عليها .

وتعتبر بالنسبة إلى هذه الأعمال مكاتب ومأموريات للسجل العينى .

كما نصت المادة 3 من اللائحة التنفيذية علي أنه :

تتولى مأموريات السجل العينى فحص الطلبات ومراجعة مشروعات المحررات التي تقدم لها من أصحاب الشأن من الناحية القانونية كما تتولى المكاتب الهندسية الملحقة بها فحص هذه الطلبات من الناحية المساحية .

وتؤشر المأموريات على المشروعات بالصلاحية للقيد متى كانت مستوفاة وتعيدها إلى مقدميها فى حالة وجود نقص فيها لاستيفائها مع بيان أوجه الاستيفاء مرة واحدة .

دور مكاتب السجل العيني المصري

تقوم مكاتب السجل العينى بما يأتي :-

1.  إجراء القيد الأول فى السجل العينى .
2. حفظ أصول دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانية وخرائط المساحة ومحاضر التحقيق فى الطبيعة وجميع الوثائق المتعلقة بالقيد الأول .
3. حفظ أصول صحائف الوحدات العقارية .
4. تصوير دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانية وصحائف الوحدات العقارية وموافاة إدارة محفوظات السجل العينى بصور منها .
5. إعداد الفهارس الشخصية الهجائية المنصوص عليها فى المادتين 130 ، 131 من هذه اللائحة وموافاة إدارة المحفوظات بصورة منها ومن فهرس كل محافظة وملاحقه .
6. مراجعة المحررات التي تقدم من أصحاب الشأن تمهيداً لقيدها فى السجل.
7. إثبات مضمون المحررات المتعلقة بالعقارات التى يقع فى دائرة اختصاصها فى صحائف الوحدات العقارية الخاصة بها والتأشير عليها بما يفيد قيدها .
8. حفظ المحررات التى يتم القيد أو التأشير بمقتضاها فى صحائف السجل .
9. تسليم صور من صحائف الوحدات العقارية ( سندات الملكية ) للملاك .
10. استخراج الشهادات التي يطلبها ذو الشأن من واقع صحائف الوحدات العقارية

الاختصاص المكاني لمكاتب السجل العيني

طبقاً للمادة رقم 3 من قانون السجل العيني يختص كل مكتب من مكاتب السجل العيني دون غيره بقيد المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع فى دائرة اختصاصه.

والبين أن المشرع حدد الاختصاص المكاني لمكاتب السجل العيني بالعقارات التي تقع في دائرته المكانية ، وهو اختصاص طبيعي ومنطقي ييسر عمليات الانتقال والمعاينة علي الطبيعة .

ويجري نص المادة 4 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني علي أنه:

الطلبات التي تقدم المأموريات السجل العينى يجب أن تكون متعلقة بعقارات داخلة فى اختصاصها وواقعة فى الأقسام المساحية التي صدر قرار وزير العدل بسريان نظام السجل العينى عليها .

 كيفية إمساك السجلات العينية

أحد آليات تنفيذ قانون السجل العيني إيجاد ما أصلح علي تسميته بالأقسام المساحية ، وهي تحدد بقرارات يصدرها وزير العدل.

وطبقاً للفقرة الأولي من قانون السجل العيني يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي وتفرد فى هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقا للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل .

وقد أوضحت المواد من 113 ، 129 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني كيفية إمساك السجل العيني ، ونحن نشير إليها علي النحو التالي :-

تنص المادة 113 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تخصص صحيفة من السجل العينى لكل وحدة عقارية زراعية أو بنائية وفقاً للنموذجين المرافقين .

وتثبت فى صحيفة السجل عند إجراء القيد الأول الحقوق التى أصبحت نهائية بالنشر عنها وفوات ميعاد الطعن فيها أو التى صدرت بشأنها أحكام نهائية وفقاً للمادتين 23 ، 24 من قانون السجل العينى .

تنص المادة 114 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يبين فى قسم الصحيفة المخصص لتحديد ذاتية الوحدة رقمها ومسطحها واللوحة المساحية الموجودة بها واسم الحوض ورقمه أو رسم الكتلة ( البلوك ) ورقما واسم الشارع واسم القرية أو الشياخة والمركز أو القسم والمحافظة.

مع رسم كروكى لها يعين شكلها حسب الطبيعة وخرائط الملكية وحدودها والوحدات والتفاصيل الطوبوغرافية الملاصقة والمحيطة بها.

وتؤخذ بيانات المحافظة والمركز أو القسم والقرية أو الشياخة والحوض أو الكتلة ( البلوك ) والشارع من دفاتر مساحة الملكية وخرائطها .

وتؤخذ بيانات اللوحة المساحية ( مقياس الخريطة ) و ( سنة المساحة ) من خرائط مساحة الملكية ، ويؤخذ المسطح من استمارات المسطحات .

تنص المادة 115 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يقيد فى قسم الصحيفة الخاص بالملكية التصرفات الناقلة للملكية أو المقررة أو المعدلة أو الناسخة لها والأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك .

ويتم القيد بكتابة اسم المالك كاملا طبقا لما هو وارد بالمحرر فى حالة خانة ” المالكون ” ونوع التصرف محل المحرر فى خانة ” سبب التملك “.

ورقم وتاريخ قيد المحرر بدفتر العرائض فى خانة ”  سند الملكية  .

فإذا كانت ملكية الوحدة العقارية شائعة بين عدة شركاء أعطى لكل شريك رقم مسلسل بين اسمه كما يذكر نصيبه فى الوحدة عقب الاسم .

تنص المادة 116 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يدون فى قسم الصحيفــة الخاصة بالقيود الواردة على حق الملكية شرط مع التصرف وحق الانتفاع وحق الحكر والإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار .

إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما

وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك وإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة والتنازل عن حق الشفة وصحف الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى الحقوق المقيدة فى السجل وجودا أو صحة أو نفاذا .

وصحف دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية والديون التي على التركة وكافة القيود القانونية والاتفاقية الأخرى .

تنص المادة 117 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تقيد حقوق الارتفاق فى القسم المخصص لها فى صحيفة العقار المخدوم وفى صحيفة العقار الخادم .

تنص المادة 118 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يقيد في قسم الصحيفة الخاص بالحقوق التبعية والتكاليف جميع الحقوق العينية العقارية التبعية وما يتعلق بها تغيير أو تحويل أو شطب كمـا يفيد به بيانات إجراءات التنفيذ العقاري .

تنص المادة 119 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يقيد فى قسم الصحيفة الخاص بالبيانات الإخبارية كل من يتعلق بالوحدة من بيانات لم ترد فى الأقسام الأخرى وعلى الأخص تلك التي لها صفة الإخبار كملحقات الوحدة وآلات الري وما إليها .

تنص المادة 120 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يقيد فى قسم الصحيفة الخاص بالتقديرات كل ما يتعلق بالوحدة من ثمن وضرائب .

تنص المادة 121 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

إذا تصرف المالك فى الوحدة العقارية يؤشر بجوار اسمه من الجهتين بالشطب بعلامة (×) بالمداد الأحمر .

ثم يكتب على السطر الأبيض التالي مباشرة بالمداد الأسود البيانات المتعلقة بالمالك الجديد حسب التفصيل الموضح بالمادة 114 من هذه اللائحة .

وتؤخذ هذه البيانات من المحرر المثبت للتصرف .

تنص المادة 122 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

إذا تصرف الشريك فى نصيبه كاملا للغير يؤشر بجوار اسمه من الجهتين بالشطب بعلامة (×) بالمداد الأحمر ويكتب اسم الشريك الجديد بالأسود فى نهاية الأسماء مباشرة.

وتعطى للشريك الجديد الرقم التالي للأرقام المعطاة للشركاء السابقين مع كتابة هذا الرقم بسطا ورقم الشريك المتصرف مقاماً .

تنص المادة 123 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

إذا تصرف أحد الشركاء فى جزء من نصيبه فى الوحدة العقارية أشر بالشطب بجوار اسمه على النحو المبين فى المادة السابقة

ثم يعاد كتابة اسمه بالمداد الأسود فى نهاية الأسماء مباشرة عن الجزء بعد ذلك بالكيفية الموضحة فى المادة السابقة .

تنص المادة 124 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

يترتب على إدماج الوحدة العقارية فى وحدة أخرى أو تجزئتها :

1. إلغاء صحيفة السجل المخصصة للوحدة التي أدمجت أو جزئت والاستعاضة عنها بصحف أخرى بأرقام جديدة للوحدات التي جدت تستقى بياناتها من صحيفة الوحدة الملغاة والمحررات التي ترتب عليها الإدماج أو التجزئة ومن غير ذلك من المراجع .
2. حفظ صحيفة السجل الملغاة الخاصة بالوحدات القديمة بصفة دائمة بعد التأشير عليها بيانات الوحدات العقارية الجديدة .

تنص المادة 125 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

ينفذ الإدماج أو التجزئة فى الطبيعة برفع علامات التحديد أو وضعها بعد إجراء المقاسات وعمل حساب المسطحات وإثباته على استمارات التغيير ثم ترقيعه بعد ذلك على خرائط مساحة الملكية بألوان خاصة .

تنص المادة 126 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

كل بيان يقيد فى صحائف السجل يجب أن يزيل بتوقيع مقروء ممن قيده مع إيضاح التاريخ ويعتمد بالكيفية ذاتها من أمين السجل .

تنص المادة 127 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

لا يجوز إجراء أي تحشير أو كشط أو محو فى صحائف السجل العينى مهما كانت الأسباب .

تنص المادة 128 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تثبت بأرقام مسلسلة صحائف السجل فى دفتر يعد لضبطها يوضح به أمام كل صحيفة الغرض الذي استعملت من أجله ورقمها المطبوع.

وإذا ألغيت بسبب سوء تحريرها أو بسبب تمزيقها أو تشويهها فيجب أن يتم الإلغاء بمعرفة أمين السجل على أن يشار فى الدفتر إلى الإلغاء وسببه .

وتحفظ الصحائف الملغاة خمس عشرة سنة يستغنى عنها بعدها .

تنص المادة 129 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تعد مكاتب السجل العينى كشوفاً يومية من عدة صور بالقيود والتأشيرات التي تمت فى السجل فى اليوم السابق وترسل فى نهاية كل أسبوع صورة إلى المأموريات المختصة للتأشير بما ورد فى مراجعها .

كما ترسل مكاتب السجل صورتين من هذه الكشوف فى نهاية كل أسبوع إلى إدارة المحفوظات للتأشير بما ورد بها فى صور صحف الوحدات العقارية والفهارس الشخصية الموجودة لديها .

سجل الفهرس الشخصي الهجائي بمكاتب السجل العيني

ألزمت المادة رقم 5 من قانون السجل العيني مكاتب السجل العيني بالإمساك بسجل فهرس شخصي هجائي – يلحق بالسجل العيني – يكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التى يملكها.

وتدون بيانات هذا الفهرس من واقـع البيانات المثبتة فى السجل العينى .

وقد أشارت الي هذا الالتزام إيضاحاً الفقرة 5 من المادة 5 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني إذ نصت علي أنه :

تلتزم مكاتب السجل العيني بإعداد الفهارس الشخصية الهجائية المنصوص عليها فى المادتين 130 ، 131 من هذه اللائحة وموافاة إدارة المحفوظات بصورة منها ومن فهرس كل محافظة وملاحقه .

أما المادة 130 من اللائحة التنفيذية فقد قررت أنه :

يعد لكل مكتب من مكاتب السجل فهرس شخصي هجائي لكل قسم مساحي يكون فيه لكل مالك صحيفة يبين فيها الوحدات التى يملكها فى القسم المساحي وتدون بيانات هذه الفهرس من واقع البيانات المثبتة في السجل العيني .

كما قررت المادة 131 أنه :

يعد بكل مكتب من مكاتب السجل فهرس شخصي هجائي لكل محافظة سكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التى يملكها فى المحافظة .

وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع البيانات المقيد فى السجل العينى وترسل نسخة من هذا الفهرس فى نهاية كل عام إلى إدارة المحفوظات.

ولبيان الغاية من إلزام المشرع لمكاتب السجل العيني وكون ذلك في مصلحة جميع المتعاملين مع مكاتب السجل المدني فقد قررت المادة 132 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني أنه :

لكل شخص أن يطلب الإطلاع فى متب السجل بعد أداء الرسم المقرر على الفهارس الشخصية الهجائية ، ويعد دفتر لقيد طلبات الإطلاع وما تم فى شأنها .

حظر نقل أصول المحررات خارج مكاتب السجل العيني

لا يجوز بأي حالة من الأحوال – مادة 6 من قانون السجل العيني – أن تنقل من مكاتب السجل العيني أصول المحررات التى تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد ، على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الإطلاع عليها .

خضوع رسوم السجل العيني لقواعد الرسوم الخاصة بالشهر العقاري

طبقاً للمادة رقم 7 من قانون السجل العيني تخضع التصرفات والحقوق الواردة فى هذا القانون سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها أو بالنسبة إلى طلبات الإجراء فيها للقواعد المتعلقة بالرسوم الخاصة بالشهر العقاري.

النصوص القانونية عن السجل العيني

تنص المادة رقم 1 من قانون السجل العيني علي أنه :

السجل العينى هو مجموعة الصحائف التى تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .

تنص المادة رقم 2 من قانون السجل العيني علي أنه :

تتولى مصلحة الشهر العقاري ومكاتبها ومأمورياتها أعمال السجل العينى طبقاً لأحكام هذا القانون .

تنص المادة رقم 3 من قانون السجل العيني علي أنه :

يختص كل مكتب من مكاتب السجل العينى دون غيره بقيد المحررات المتعلقة بالعقارات التى تقع فى دائرة اختصاصه .

تنص المادة رقم 4 من قانون السجل العيني علي أنه :

1. يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقا للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل .
2. يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية فى المدن والقرى .

وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إمساك السجل العينى وكذلك الوثائق المتعلقة به.

تنص المادة رقم 5 من قانون السجل العيني علي أنه :

يلحق بكل سجل فهرس شخصي هجائي يكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التي يملكها وتدون بيانات هذا الفهرس من واقـع البيانات المثبتة فى السجل العينى .

تنص المادة رقم 6 من قانون السجل العيني علي أنه :

لا يجوز بأي حالة من الأحوال أن تنقل من مكاتب السجل العينى أصول المحررات التى تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد ، على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الإطلاع عليها .

تنص المادة رقم 7 من قانون السجل العيني علي أنه :

تخضع التصرفات والحقوق الواردة فى هذا القانون سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها أو بالنسبة إلى طلبات الإجراء فيها للقواعد المتعلقة بالرسوم الخاصة بالشهر العقاري .

تنص المادة رقم 8 من قانون السجل العيني علي أنه :

1- تعتبر وحدة عقارية فى تطبيق أحكام هذا القانون .

• أولا: كل قطعة من الأرض تقع فى قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع دون أن يفصل جزءا منها على سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص أو دون أن تكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها
• ثانياً: المناجم والمحاجر .
• ثالثاً: المنافع العامة .

2- وتنظم بقرار من وزير العدل التفاصيل المتعلقة بتعيين الوحدات العقارية وتعديل البيان الوارد فى الفقرة السابقة عن طريق الإضافة أو الحذف .

تنص المادة رقم 9 من قانون السجل العيني علي أنه :

استثناء من أحكام المادة السابقـة يجوز بقرار من وزير العدل أن تعتبر منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية فى جملتها وتفرد لها صحيفة عامة ويعد لشهر التصرفات الخاصة بهذه المساكن فهرس يرتب بأسماء الأشخاص ويلحق بالصحيفة العقارية .

النظام القانوني للسجل العيني

بتاريخ 24-3-1964 أصدر رئيس الجمهورية القرار بقانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن قانون السجل العيني ، والذي نشر بالجريدة الرسمية في 24 مارس سنة 1964 – العدد 19 فى 24-3 -1964.

وفي تحديد تاريخ سريان القانون قررت المادة الثانية فقرة 1 منه علي أنه :

يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام الشهر علي أساس إثبات المحررات في السجل العيني ، ويحدد القرار التاريخ الذي يبدأ فيه هذا السريان ، علي أن يكون هذا التاريخ لاحقاً لصدور القرار بمدة ستة أشهر علي الأقل .

وبتاريخ 15-8-1975 أصدر قرار وزير العدل القرار الوزاري رقم 825 لسنة 1975بإصدار باللائحة التنفيذية للقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني.

والذي نشر بالجريدة الرسمية  – العدد 189 فى 16/8/1975.

وبتاريخ 5-6-2006 صدر القانون رقم 83 لسنــة 2006 بشأن تعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقانون نظام السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964.

وأول ما يلاحظ في خصوص نفاذ قانون السجل العيني أنه قسم الدولة إلي أقسام:

• أقسام مساحية يطبق عليها نظام السجل العيني .
• أقسام مساحية تطبق عليها نظم الشهر الأخرى .

تتقرر هذه الحقيقة بما أورده قانون السجل العيني بالمادة الثانية من قانون الإصدار – الفقرة الثانية – والتي يجري نصها علي أنه :

ويستمر العمل بقوانين الشهر المعمول بها في المناطق التي لك يطبق نظام السجل العيني فيها طبقـاً لأحكام الفقرة السابقة .

والفقرة السابقة – المشار إليها – هي الفقرة الأولي من المادة الثانية والتي تقرر:

سريان أحكام قانون السجل العيني علي الأقسام المساحية التي يحددها قرار وزير العدل .

إذن، فقرارات وزير العدل بتحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام السجل العيني هي التي تحدد نطاق تطبيق قانون السجل العيني .

والواقع يقرر أن جل تطبيق نظام السجل العيني – وفقاً لما صدر عن وزير العدل من قرارات بتحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام السجل العيني – خاص ببعض قري وأقاليم مصر وقاصر علي  الأراضي الزراعية  .

اصدار قانون السجل العيني

قرار رئيس الجمهورية العربية المتحدة

بالقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني

باسم الأمة

رئيس الجمهورية

• بعد الإطلاع على الدستور المؤقت
• وعلى الإعلان الدستوري الصادر فى 27 سبتمبر سنة 1962
• وعلى القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري والتوثيق والقوانين المعدلة له
• وعلى القانون رقم 68 لسنة 1947 الخاص بالتوثيق :-
• وعلى القوانين أرقام 90 و 91 و 92 لسنة 1944 الخاص بالرسوم القضائية والرسوم أمام المحاكم الشرعية ورسوم التسجيل والحفظ والقوانين المعدلة لها
• وعلى القانون رقم 629 لسنة 1955 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والملية :
• وعلى موافقة مجلس الرياضة

أصدر القانون الآتي

مادة (1) يسرى نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى وفقاً للشروط والأوضاع المنصوص عليها فى القانون المرافق .

مادة (2)

1 – يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التى يسرى عليها نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى ويحدد القرار التاريخ الذى يبدأ فيه هذا السريان على أن يكون هذا التاريخ لاحقا لصدور القرار بمدة ستة أشهر على الأقل .

2- ويستمر العمل بقوانين الشهر المعمول بها فى المناطق التى لم يطبق نظام السجل العينى فيها طبقاً لأحكام الفقرة السابقة .

مادة (3) فى الفترة المشار إليها فى المادة السابقة تستكمل المصلحة إعداد السجل العينى للقسم المساحي على الوجه المبين بالقانون المرافق .

مادة (4) يصدر باللائحة التنفيذية قرار من وزير العدل .

مادة (5) على الوزراء تنفيذ هذا القانون كل فيما يخصه .

مادة (6) ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية .

صدر برياسة الجمهورية فى 10 ذي القعدة سنة 1383

” 24 مارس سنة 1964 “

رئيس الجمهورية

أهمية نظام السجل العينيي

يقول السنهوري :

إذا كان المبيع عقاراً ، فإن الملكية ، سواء في حق الغير أو فيما بين المتعاقدين ، لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع .

وقد أشارت إلي هذا الحكم صراحة المادة 204 مدني عندما نصت علي أن الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكه الملتزم .

وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ، وتنص المادة 934 من القانون المدني علي أنه :

1- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى ، ….. ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري .

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري – فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله .

وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي:

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن  .

طرق التسجيل في السجل العيني

للتسجيل طريقتان :

الأولي: التسجيل الشخصي

بترتيب دفاتر التسجيل طبقا لأسماء الأشخاص الذين يصدر منهم التصرف.

الثانية: هي طريقة التسجيل العينى

القائم على ترتيب التسجيل وفقا لمواقع الأعيان بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة فى السجل تبين كافة التصرفات التى ترد عليه .

ويعتبر السجل العينى ثورة فى نظام الشهر . إذ يترتب على تطبيقه تغيير جذري في أنظمة التسجيل القائمة .

ومن هنا فإن هذا النظام كان أمنية ينشدها كل مشتعل بالقانون أو بأنظمة التسجيل .

وظلت هذه الأمنية تراودهم مدة ستين عاماً منذ انعقدت أول لجنة فى سنة 1904 لتعديل نظام التسجيل فى مصر .

وكانت مذكرات اللجان المتعاقبة تزخر بمزايا هذا النظام مناشدة الحكومات المختلفة قبل الثورة العمل على تطبيقه إلى أن قدر له أن يرى النور أخيرا على يد حكومة الثورة بعد هذه الأحقاب الطويلة .

أهم المزايا التي حققها مشروع قانون السجل العيني الذي وافق عليه المجلس التنفيذي

أولا : تحقيق الأمان التام لكل من يتعامل على العقار وفق البيانات الثابتة بالسجل.

إذ أنه بمجرد إثبات البيان فى السجل يصبح هذا البيان ممثلا للحقيقة ونقياً من أى عيب عالق بسند الملكية بعد مضى مواعيد الطعن المنصوص عليها فى المشروع .

أو الفصل نهائياً فيما قد يرفع من طعون ذلك أن المشرع يأخذ بمبدأ القوة المطلقة للقيد فى السجل العيني ويمثل هذا المبدأ حجر الزاوية للنظام .

ومعناه أن كل ما هو مقيد فى السجل العيني هو الحقيقة بالنسبة للغير ، وبذلك يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك للعقار فى حماية من كل دعوى غير ظاهرة فى السجل.

مما يقتضى أن يؤشر بالدعاوى التي ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التي تستمد من القيد فيه .

ثانياً : حظر التملك بالتقادم – كقاعدة عامة – فى مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل فمن أثبت أسمه فى السجل كمالك العقار يصبح فى مأمن تام من أن يفاجأ بإدعاء أى مغتصب يزعم أنه تملك العقار  بوضع اليد  .

وهو أمر تقتضيه طبيعة القوة المطلقة للقيد فى السجل . ورعاية لوضع اليد فى السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا ، وحتى لا يستفيد من الشهر الادعاءات المستقرة فى ظل القانون القائم .

نص المشروع على طريقة القيد فى السجل لأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار فعلا بوضع اليد قبل العمل به . كما نص على فترة انتقال يحترم خلالها وضع يد من لم يتم مدة التقادم .

وكل ذلك على التفصيل الموضح بالمشروع .

ثالثاً : تطبيق مبدأ المشروعية فى السجل العينى، ومعناه إجراء المراجعة السابقـة لكافة السندات التى يجرى القيد فى السجل بمقتضاها حتى لا يفيد فى السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا .

وحتى لا يستفيد من الشهر الادعاءات المشكوك فيها .

ويؤدى ذلك حتما إلى استقرار الملكية استقراراً تاماً وانعدام المنازعات أمام المحاكم فى شأنها مما يخفف العبء عن الأهالي وعن المحاكم بشكل ملموس .

رابعاً : يكفل النظام الجديد تبسيط عملية الشهر وسرعتها والتناسق فيها مع وضوح السجلات وسهولة إحاطة المتعاملين بمضمونها .

كذلك يقضى هذا النظام على المساوئ المترتبة على تشابه الأسماء وييسر تحديد وعاء الضريبة العقارية بطريقة سليمة وعادلة .

خامساً : ضماناًَ لاستقرار الملكية والحقوق العينية نص المشروع على عقوبة جنائية لكل من يتوصل إلى قيد محرر فى السجل لسلب عقار مملوك لغيـره أو ترتيب حق عيني عليه مع علمه بذلك .

وجدير بالذكر، أن نظام السجل العينى لن يطبق دفعة واحدة على كافة أنحاء الجمهورية، بل سيجرى تطبيقه تباعاً فى كل منطقة من المناطق التى يتم مسحها .

فكلما تم مسح منطقة من المناطق مساحة حديثة أمكن تطبيق هذا النظام عليها وسوف يراعى قبل إجراء القيد الأول فى السجل فحص المستندات فحصاً دقيقاً ومناقشة أصحاب الحقوق.

وإجراء النشر اللازم فى الصحف والجهات الرسمية وغيرها من وسائل الإعلام وتمكين ذوى الشأن من إبداء اعتراضاتهم أمام لجنة قضائية.

وبذلك لا يقيد فى السجل إلا صاحب الحق  .

ويمتدح السنهوري نظام التسجيل العيني فيقرر

أما نظام الشهر العيني أو السجل العقاري فهو نظام محكم من الناحيتين ، ناحية الترتيب وناحية الحجية .

فمن ناحية الترتيب لا تشهر التصرفات وفقاً لأسماء الأشخاص ، بل وفقاً للعقار ذاته ، ومن هنا كان نظاماً عينياً ، فلكل عقار مكان خاص في السجل العقاري ، ويثبت في هذا المكان كل ما يقع علي هذا العقار من التصرفات وما يثقله من الحقوق .

فإذا أراد شخص أن يتعامل في عقار ، أمكنه بالرجوع الي السجل العقاري أن يعرف حالة العقار علي خير ما يمكن من الدقة .

يعرف مالك العقار ، والتصرفات التي وقعت منه في عقاره ، وما يثقل هذا العقار من الحقوق والتكاليف.

فيقدم علي التعامل وهو مطمئن .

ثم أن نظام السجل العيني محكم من ناحية الحجية . فالتصرفات التي تشهر لا يتم شهرها إلا بعد التحري عن صحتها تحرياً بالغاً ،

فيستقصي عن موقع العقار وحدوده ومساحته ، ثم عن أسماء من وقع منهم التصرف وعن أهليتهم .

ثم عن التصرف نفسه هل صدر من مالك ، وهل هو صحيح فيشهر أو معيب فيمتنع شهره ، ويشرف علي هذا كله قاض هو الذي يأمر بعد الفحص الدقيق بإجراء التسجيل .

والنتيجة المترتبة علي هذا التحري أن التصرف الذي يشهر في السجل العيني تكون له حجية كاملة .

فينتقل الحق العيني إلي المتصرف له لا بناء علي التصرف الصادر بل بناء علي شهر الحق .

فالشهر لا التصرف هو الذي ينقل الحق .

ومهمة التسجيل في نظام الشهر العيني هو نقل الحق العيني لا مجـرد إعـلان التصرف  .

عيوب قانون السجل العيني

لا يمكنا التسليم بأن قانون السجل العيني لم يحقق أي مزايا أو فوائد تذكر ، فذلك تجني لم نقصده .

وفي المقابل يمكننا القول بأن لقانون السجل العيني عدة مثالب أو عيوب أسفر عنها واقع التطبيق إلي الحد الذي حدا بالبعض من الفقه إلي المنادة إلغاءه كلية .

وقد عدد الأستاذ عبد الوهاب عرفة في مؤلفة القيم المعنون السجل العيني والمشكلات العملية التي واجهت تطبيقه في مصر.

تلك المثالب أو العيوب ونحن نورها كما أوردها سيادته قناعة ما بصحة ما انتهي إليه:

1- أن المشرع حدد مدة شهرين لتطبيق نظام السجل العيني بالناحية من تاريخ صدور القرار الوزاري – وهذا عيب فيه فمادام لا يوجد تعارض بالنسبة  لاستمارة التسوية  فيجب جعلها مفتوحة بدون تحديد مدة.

وذلك حتى لا يتكرر فتح باب قبول الاستمارات عدة مرات دون علم الجماهير الذي يتم عن طريق النشر بالصحف .

وهذا غير كاف حيث يجب أن يمتد النشر إلى التليفزيون والإذاعة والإذاعات المحلية لضمان وصول الإعلان عنه إلى علم كافة الجماهير .

2- كثرة شكاوى أصحاب التكاليف المساحي للحدود يتم مكتبيا على الورق وليس على الطبيعة مما يؤدي إلى التعامل على مسطح مخالف للطبيعة وخاصة إذ كان مشاعا ويراد إفراز جزء منه .

3- كثرة شكاوى أصحاب التكاليف ورفع دعاوى أمام اللجنة القضائية لعدم صدور عقود عرفية حقيقية منهم ، فيفاجأ أصحاب التكاليف باستنزال جزء من مسطحه ، بينما لم يصدر منـه أي تصرف للصادر إليه التعامل باستمارة التسوية .

4- جعله إشهار حق الإرث (كليا) لكمل ملكية المورث بالناحية يؤدي إلى شهر حق الإرث مرتان الأولى عن التكاليف والثانية عما يمتلكه المورث المشهر (جزئيا) كمثيله بالسجل الشخصي .

وبما لا يتعارض مع نص مادة 13 / 2 ق 114/1946 بتنظيم الشهر العقاري التي أجازت  حق إرث  جزء منم عقارات التركة وجعله (وحدة) تبنى) على أساسها (تصرفات الوراثة).

5- استلزمه تحصيل (رسم نسبي) على شهر حق الإرث إذا مر على وفاة المورث (خمس سنوات) أو مر (خمس سنوات) على تطبيق القانون بالناحية تأسيسا على :

أنه (حلقة بيع عرفية) وقد يكون رسوم التسجيل (باهظة) الأمر الذي يعوق عملية التسجيل وضياع دخل الخزانة العامة .

خاصة إذ ارتبط الإرث بتصرف حيث يستلزم القانون في التصرفات عن التركة الميراثية (شهر حق الإرث) ولا يوجد ذلك الرسم النسبي في نظيره (السجل الشخصي).

حيث أن شهر حق الإرث (معفى) من الرسوم النسبية طبقا مادة 33 ق 70/1964 برسوم الشهر – وهو هنا مخالف لذلك القانون .

6- كثرة (نماذج السجل العيني ) أدت إلى بطء الإجراءات وعرقلة سير العمل .

7- يلزم إضافة (خانة لصحيفة الوحدة العقارية) خاصة ببند (التكليف) (رقم واسم صاحب التكليف) .

بدلا من عمل نموذج 46 عيني حتى يمكن للبلدية والضرائب العقارية نقل التمويل والتكليف بموجبها مع الاتفاق بين الضرائب العقارية وإدارة العيني على شعار معين أو قالب معين) لخاتم (ناقل للتكليف)

8- أن شهادة القيودات تستخرج خالية من بيان الحدود والأطوال لعقار التعامل وتقتصر فقط على بيان الحوض والقطعة والسطح والناحية.

مما يؤدي إلى تسكين المحدد المفرز إلى (مشاع في مسطح أكبر) من القطعة الأصلية مما يضر بحقوق البنك المقرض فلا يستطيع تحديد (أرض المدين) موضوع الرهن حتى يمكنه الحجز عليه استيفاء لحقوقه مما يؤدي إلى ضياع حقوق الخزانة العامة .

9- عند التجزئة والتسكين (بالنسبة والتناسب) وتسكين جميع القطع كل بحسب نصيبه في القطعة الأصلية ، يتم التسكين في جميع التجزئات بما يؤدي إلى التصادم بين وضع اليد بالطبيعة ، وشهادة القيودات التي تستخرج من القطع المجزأة بعد التسكين .

10- لا يجيز (الحلول العيني) بعكس السجل الشخصي .

11- أن قيد الحق العيني المتبقي العيني في ظل ذلك النظام لا يسقط ولا يجدد بمضي عشر سنوات والتي سقطت بسبب عدم التجديد قبل إجراء القيد الأول .

لا يفيد في السجل الآثار المترتبة على التجديد بحجة سهولة معرفة مركز من جهة القيد .

12- لا يعتد (بحسن نية المشتري الأول) إذا تراخى في التسجيل لاقتراضه عدم حصول التسجيل إلا بناء على حكم يصدره (قاضي مختص) بعد فحصه للواقع – مدني جلسة 7/4/1970) .

بعكس السجل الشخصي فيعد (حسن النية) شرط أساسي) لحماية حق من يتعامل على العقار وشرط أيضا (لانتقال الملكية) (بالعقد المسجل) .

ويقصد بحسن النية الجهل بسبق التصرف في العقار .

13- أنه يتطلب مصاريف كثيرة لمسح عقارات البلد وتحديد موقع منها ومساحتها وحدوده وأطواله لذا فهو ينشر في البلاد المتقدمة اقتصاديا .

14- عند تجزئه عرائض الدعاوى بالقطع الواردة بالصحف يجب عدم تجزئة القطع نظرا لأنها لا تعلى على القطعة الأصلية (الملغاة) طبقا مادة 39 ق 142/1964 بالسجل العيني.

حيث لا يجوز تنفيذها إلا بموجب محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف ، ولذلك يجب تعديل المنشور الفني 13/1985 ،

لذلك لأن عريضة الدعوى (ليست تصرف) . فقد يحكم بالرفض أو عدم القبول

15- إن القرار الوزاري بفتح استمارة التسوية بعدة أقسام مساحية يتم في محافظات مختلفة .

مما يتسبب عنه عند سريان السجل العيني في القسم المساحي (التأجيل) لحين إتمام باقي الأقسام المساحية التي لم تتم.

لذلك يجب أن يكون القرار الوزاري (لكل قسم مساحي على حده) .

16- يتكلف نفقات باهظة لتطلب عمل مسح شامل لجميع الأراضي وإجراء تحقيق لإثبات الحقوق العينية بكل عقار تمهيدا لإثباتهما في السجل العقاري .

17- صعوبة تطبيقه في البلاد التي تتفتت فيها الملكية العقارية .

18- أنه يضحي بمصلحة المالك الحقيقي لصالح مكتسب العقار وذلك لما يتمتع به من (قوى ثبوت مطلقة) .

19- لا يجيز تسجيل (حكم ثبوت ملكية) طبقا للمواد 37 ، 38 ق 142/1964بنظام السجل العيني.

إذا مر عليه أكثر من خمس سنوات من وقت بدء سريان تطبيق نظام السجل العيني بالناحية موضوع التسجيل .

هذا وقد ألغت المحكمة الدستورية العليا هاتان المادتان وذلك في الطعن رقم 17/42 ق دستورية جلسة 6/6/1998.

أسئلة متداولة

في الختام، نقول أنه وان كان السجل العيني المصري، نقل الملكيات، الا أنه معيب بقيود واجراءات تنال من الهدف، وتعرقل تسجيل العقارات، كما أنه غير منظم، ويؤدي الى مشاكل عملية في العمل.

• لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
• ارسال الاسفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
• راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم [ 01228890370 ]
• احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على [ 01285743047 ] ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا

#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.

#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.

#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.

#محامي_قضايا قانون العمل.

#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.

#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث