إدارة الأجزاء المشتركة في العقار في حال غياب نظام للإدارة New

ما الحل في حالة عدم وجود لائحة إدارة للعقار؟ تعرّف على كيفية إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المشترك بدون نظام وفقا للقانون المدني في حال غياب نظام للإدارة.

إدارة الأجزاء المشتركة في العقار في ظل تزايد مشكلات إدارة العقارات

في ظل تزايد مشكلات إدارة العقارات المشتركة، تظهر تساؤلات عديدة حول كيفية  إدارة الأجزاء المشتركة للعقار  في حال غياب نظام للإدارة.

فهل يمكن اتخاذ قرارات من اتحاد الملاك؟ وما هو موقف القانون المدني من إدارة شقق الملكية الشائعة؟

في هذا المقال، نستعرض كل ما يتعلق بـ:

• تنظيم إدارة العقار المشترك في حال عدم وجود لائحة.
• صلاحيات اتحاد الشاغلين ومأمور الاتحاد.
• كيفية اتخاذ قرارات الجمعية العمومية للعقار.
• الشروط القانونية لدعوة ملاك العقار للاجتماع.
• آلية اتخاذ قرارات قانونية وملزمة.

أولًا: ما المقصود بإدارة العقار المشترك

يشير مصطلح إدارة العقار إلى تنظيم شؤون العقار المشترك من  صيانة  ، ونظافة، وتحصيل الاشتراكات، واتخاذ قرارات جماعية بشأن الأجزاء المشتركة. في حالة وجود نظام إدارة، يتم الرجوع إليه، أما في حال غيابه فتنظمها أحكام القانون المدني.

 ثانيًا: إدارة الأجزاء المشتركة في العقار بدون نظام إدارة

تنص المادة 864 من القانون المدني المصري على أنه:

“إذا لم يوجد نظام للإدارة، أو خلا من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد، وتكون قراراته ملزمة، بشرط دعوة جميع ذوي الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.”

النقاط الأساسية:

• ملكية شائعة تعني أن الملاك يتشاركون في الأجزاء العامة.
• الاتحاد يُمارس أعمال الإدارة العادية وغير العادية.
• يشترط دعوة ملاك العقار للاجتماع بخطاب موصى عليه.

ثالثًا: من له الحق في إدارة الأجزاء الشائعة في العقار؟

في غياب لائحة تنظيمية، تنتقل صلاحية الإدارة إلى اتحاد الملاك أو  اتحاد الشاغلين ، ويتم اتخاذ القرارات من خلال الجمعية العمومية.

رابعًا: شروط صحة قرارات اتحاد الملاك في القانون المدني

لاكتساب القرار القوة القانونية:

• دعوة جميع ذوي الشأن بخطاب موصى عليه.
• إصدار القرار بأغلبية الملاك بناءً على قيمة الأنصباء.
• يُشترط عدم اقتصار التصويت على الحاضرين فقط.

خامسًا: آلية دعوة ذوي الشأن للاجتماع بالعقار

تتم دعوة الملاك بصيغة رسمية:

• عن طريق خطاب مسجل بعلم الوصول.
• قبل الاجتماع بأسبوع على الأقل.
• إذا تعذر تسليم الإخطار، يتم الإعلان بمدخل العقار

سادسًا: هل يجوز لمأمور الاتحاد رئاسة الجمعية العمومية؟

أثارت هذه المسألة جدلًا فقهيًا:

• لا يجوز للمأمور رئاسة الجمعية إذا كان مالكًا وله حق التصويت.
• إذا لم يكن من الملاك، جاز تعيينه رئيسًا لأنه لا يتأثر بالتصويت.

سابعًا: اختصاصات الجمعية العمومية لاتحاد الملاك

تشمل اختصاصات الجمعية ما يلي:

• اعتماد نظام الاتحاد وتعديله.
• تعيين وعزل مأمور الاتحاد.
• تحديد أجر المأمور.
• التأمين ضد المخاطر.
• اتخاذ قرارات تزيد من قيمة العقار.
• إدارة العاملين بالعقار.
• فرض الاشتراكات ومراقبة الميزانية.

ثامنًا: كيف يتم اتخاذ قرارات في العقار المشترك بدون لائحة؟

في غياب لائحة، تتخذ الجمعية قرارات فردية في كل مسألة على حدة، بشرط:

• دعوة قانونية.
• اجتماع صحيح (بحضور 60% من الأنصبة).
• أغلبية التصويت بناءً على قيمة الأنصباء.

تاسعًا: حق التقاضي لاتحاد الملاك ومأمور الاتحاد

يملك الاتحاد الشخصية المعنوية، وبالتالي:

1. يحق له رفع الدعاوى نيابة عن الملاك.
2. يمكنه رفع دعوى ضد عضو مخالف لنظام الاستخدام.
3. لا يجوز له رفع دعوى حيازة لأنه لا يملك حيازة العقار فعليًا.

عاشرًا: إجراءات إدارة العقارات بدون لائحة

تشمل الإجراءات:

• تكوين اتحاد الملاك.
• تعيين مأمور الاتحاد.
• تنظيم الاجتماعات القانونية للملاك.
• إصدار قرارات ملزمة قانونًا.

كيفية إدارة الأجزاء العقار الشائع فى حالة عدم وجود نظام للإدارة

النص التشريعي (مــادة 864):

إذا لم يوجد نظام للإدارة، أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع. وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية:

مادة 868 ليبي و819 سوري، وأنظر مادة 10 لبناني.

الأعمال التحضيرية:

وقد ورد هذا النص فى المادة 1233 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد مع خلافات لفظية وافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 935 فى المشروع النهائي، بعد إدخال بعض تعديلات لفظية

ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 923 فمجلس الشيوخ تحت رقم 864 .

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 173 – ص 174)

رأي الفقه:

1- يخلص من هذا النص أنه إذا لم يضع الإتحاد لائحة تنظيمية يسير عليها في إدارته للأجزاء الشائعة أو إذا خلت اللائحة التنظيمية الموضوعة من نص في المسألة التى يبحث الإتحاد فيها.

فإن سبيل الإتحاد في القيام بمهمته من الإدارة هو إتخاذ قرارات فردية فى كل مسألة من المسائل التى تعرض له على حده.

سواء أكانت تعلقت المسألة  بالإدارة المعتادة  أو غير المعتادة ففي الحالتين يتخذ الإتحاد قرارات فردية بأغلبية عادية محسوبة على أساس قيمة أنصبة الملاك.

وتكون قراراته في هذه الحالة ملزمة لجميع الملاك من وافق منهم ومن لم يوافق.

ويشترط لصحة هذه القرارات الفردية:

1. أن يدعى جميع ملاك الطبقات والشقق إلى الإجتماع الذى يعقده الإتحاد بكتاب موصى عليه من مأمور الإتحاد أو من يقوم مقامه (فلا يكفى الخطاب العادى، ولا الدعوة الشفوية بالأولى).
2. أن يصدر القرار بأغلبية جميع الملاك (بحسب قيمة الأنصباء) من حضر منهم ومن لم يحضر، فلا تكفى أغلبية الحاضرين.
3. إذا لم يوجد إتفاق على إدارة الأجزاء المشتركة، أو خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد. وتصدر القرارات في هذا الشأن من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء، وتكون هذه القرارات ملزمة للجميع، إنما يشترط لذلك أن يدعى جميع ذوى الشأن إلى الإجتماع بكتاب موصى عليه.
4. لم يجعل القانون المدني المصري وضع نظام للإتحاد أمر إجبارياً، ولكنه جعل منه نظاماً اختياريا.

وفى حالة عدم وجوده أو خلوه من بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع. وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك ومحسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

وإلى جانب وضع ذلك النظام يتولى الإتحاد اعمال الإدارة اللازمة، ولا يقتصر الأمر على أعمال الإدارة المعتادة فقط، بل وكذلك يمتد إلى أعمال الإدارة غير المعتادة.

قد يضع ملاك الطبقات أو الشقق نظاماً يكفل حسن الإنتفاع بالعقار المشترى وحسن إدارته، وقد يختلف الأعضاء فلا يضعون هذا النظام، وقد لا يفكرون أصلاً في وضعه، وقد يضع الملاك هذا النظام ويغفلون فيه النص على بعض الأمو.

وعندئذ تكون إدارة الأجزاء المشتركة وحسن إدارتها من قبل الإتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعو جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.

فأعمال الإدارة هنا سواء أكانت عادية أو غير عادية تدخل في إختصاص إتحاد الملاك.

ولا يشترط في أعمال الإدارة غير العادية  كما هو الحال في الشيوع العادى – توافر أغلبية خاصة بل يكفى أن يصدر القرار من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

وحتى تنفذ قرارات الأغلبية بالنسبة للأقلية يجب دعوة جميع ذوى الشأن إلى حضور الإجتماع، وتتم هذه الدعوى بكتاب مسجل.

(الحقوق العينـية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – ص 350)

إدارة الأجزاء المشتركة الشائعة بأغلبية الأعضاء

 إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد، وتكون قرارته فى ذلك ملومة.

بشرط أن يدعو جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة لأنصياء (مادة 864 مدنى)

أى أنه إذا لم يضع الاتحاد لائحة تنظيمية يسير عليها فى إدارته للأجزاء الشائعة أو إذا خلت اللائحة التنظيمية الموضوعة من نص فى المسألة التى يبحث الاتحاد فيها .

فإن سبيل الاتحاد فى القيام بمهمته من الإدارة هو اتحاد قرارات فردية فى كل مسألة من المسائل التى تعرض له على حدة سواء فيما يتعلق بالإدارة العادية أو غير العادية.

ويصدر القرار بالأغلبية المطلقة لأعضاء الاتحاد مسحوبة على أساس قيمة الأنصباء من حضر منهم ومن لم يحضر، إذ لا يكفى أغلبية الحاضرين، وينفذ القرار على جميع الأعضاء.

بشرط أن يدعو مأمور الاتحاد أو من يحل محله جميع الملاك للاجتماع على هيئة جمعية عمومية بموجب خطاب موصى عليه ولا يكفى الخطاب العادى أو الدعوى الشفوية.

ولا يجوز الطعن فى القرار إلا إذا شابه تعسف فى استعمال الحق أو لصدوره خارجا عن اختصاص الاتحاد.

 تشكيل الجمعية العمومية

تشكل الجمعية العمومية للإتحاد من جميع الأعضاء (م14/1 من النظام النموذجى) ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير أعضاء الإتحاد ويكون له حق المنافسة والاقتراح دون التصويت.

وتدعى الجمعية العمومية للإنعقاد بناء على طلب مأمور الإتحاد أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون 20% على الأقل من إحداث العقار، أو بناء على طلب الوحدة المحلية المختصة (م15/1 من النظام النموذجى).

ويتم دعوى جميع الملاك بموجب خطاب موصى عليه بعلم الوصول ويكون ذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل.

وإذا لم يوجد العضو يصح تسليم الإعلان إلى من يقرر أنه وكله أو يعمل فى خدمته أو أنه من الساكنين معه من الأزواج والأقارب والأصهار (مادة 10 / 2 مرافعات )

وإذا لم يوجد أحد بالعقار أو امتنعوا من تسلم الدعوى فإنه يكتفى بالإعلان عن الدعوى بمدخل العقار.

رئاسة الجمعية العمومية

يختص بتنظيم الجلسة وإدارتها هى من المسائل الهامة فى كافة الجمعيات العمومية رئيس الجمعية ولم يرد بالقانون المدنى أو النظام النموذجى لإتحاد الملاك نصباً يحدد من تسند إليه  رئاسة الجمعية العمومية لإتحاد الملاك.

وقد أختلفت الآراء حول تعيين مأمور الإتحاد رئيساً للجمعية العمومية:

فالبعض يرى أنه لا يجوز اسناد رئاسة الجمعية العمومية إلى مأمور الإتحاد ولو كان من بين الملاك.

وذلك لأن مأمور الإتحاد ملزم بإعداد حساب ختامي فى نهاية كل سنة الية يبين فيه ما تم انفاقه من مصروفات الإتحاد وأوجه الانفاق وتقديمه إلى الجمعية العمومية للنظر فى اعتماده.

كما أن الجمعية العمومية هى التى تختص بعزل المأمور (مادة 20 / 2) وذلك يتعارض مع رئاسة المأمور للجمعية .

(عزمى البكرى ص 641)

ويرى البعض لآخر أنه يجوز تعين المأمور رئيساً للجمعية العمومية إذا كان غير مالك لبعض الشقق

وذلك لأنه لا يكون له حق التصويت وإن كان له  حق المناقشة والاقتراح فلا يؤثر تعينه رئيسا على التزامه بتقديم حساب عما قام بإنفاقه من مصروفات وأوجه الانفاق عملاً بالمادة (22 / 7)

أما إذا كان مالكاً لبعض الشقق فلا يجوز تعينه رئيساً للجمعية العمومية حيث يكون له حق التصويت وهو ما يتنافى مع التزامه بتقديم  الحساب المذكور فيما تقدم.

(سمير كامل ص 170 وما بعدها)

اختصاصات الجمعية العمومية

تختص الجمعية العمومية بعد اختصاصات يمكن أجمالها فيما يلى:

1. التصديق على نظام الاتحاد، وتعديله كلما عدلت الحاجة إلى ذلك،
2. تعيين مأمور الاتحاد وعزله.
3.  تقرير أجر لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر فى حالة تقريره.
4. الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار.
5.  الموافقة فى إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة قيمة العقار كله أو بعضه.
6.  النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن.
7. تعيين حراس العقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافآتهم، ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الاختصاص.
8. منح قروض للأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم.
9. تنظيم استخدام الجزاء المشتركة في العقار.
10. تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التى تفرض على الأعضاء.
11. تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء بحريق او بسبب آخر، وتحديد ما يفرض على الأعضاء من التزامات لتجديده.
12. تحديد الاشتراكات التى يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد.
13.  إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد.
14. التصديق على الحاسب الختامي للإتحاد.
15. فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار.

حضور أعضاء الإتحاد جلسات الجمعية العمومية

إذا تم دعوة العضو على النحو المتقدم كان له أن يحضر جلسات الجمعية العمومية بنفسه أو ينيب عنه عضوا آخر بتوكيل عرفي مكتوب (م16من النظام النموذجى) فلا تشترط الرسمية فى الانابة لحضور الجمعية العمومية.

ويجوز أن يكون التوكيل فى ألفاظ عامة لا تخصص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل على أن يكون ذلك فى أعمال الادارة المعتادة.

أما الأعمال التى لا تدخل فى أعمال الإدارة كبيع اجدى الشقق أو رهنها أو تخصيص أحد الأجزاء الخاصة أو المشتركة ولصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء فإنها تستلزم وكالة خاصة.  م702 مدني.

  (الدكتور سمير كامل ص 165، عزمى البكرى ص 634)

ويعتبر اباحة التوكيل فى حضور الجمعية العمومية تدعيماً للديمقراطية فى الجمعية العمومية .

(عزمى البكرى ص 634)

على أن يكون الوكيل من بين ملاك طبقات أو شقق العقار ويكون للوكيل صوت المالك الذى يمثله بالإضافة إلى عدد الأصوات التى يملكها بقدر عدد شققه.

مهمة مأمور الإتحاد فى جلسات  الجمعية العمومية

يقوم مأمور اتحاد بإعداد محاضر جلسات الجمعية العمومية ويدون فى هذه المحاضر مكان وزمان انعقاد الجلسات وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية.

( المادة 19 من النظام النموذجى )

لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكى 60 % على الأقل من الأنصبة فى العقار

 لقد نصت المادة 17 من النظام النموذجى على أنه :

فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكى 60% على الأقل من النصبة فى العقار.

فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع، انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية.

ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً أيا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيا انت ملكياتهم .

فالأصل أن انعقاد الجمعية العمومية لا يكون صحيحاً إلا بحضور مالكى 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار، فلا يحسب ضمن الحاضرين المشترى بعقد غير مسجل.

فإذا كان العقار مكوناً من عشرين شقه مثلا فإن الإجتماع لا يصح إلا بحضور مالكى اثنتي عشرة شقة على الأقل.

فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع تدعى الجمعية العمومية مرة ثانية للاجتماع الثاني صحيحاً بحضور أى عدد من ملاك الشقق وأيا كانت ملكياته.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

اجتماع اتحاد الملاك لا يون صحيحاً إلا بحضور مالكى 60 % على الأقل من الأنسبة، فإذا لم تتوافر هذه  الأغلبية   تدعى الجمعية العمومية للإنعقاد بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوما التالية ويكون الإجتماع فى هذه الحالة صحيحاً أيا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيا كانت ملكياتهم .

( طعن رقم 3008 لسنة 62 ق، جلسة 17/1/1999)

قرارات الجمعية العمومية

لقد نصت المادة 18 من النظام النموذجى على أنه :

مع مراعاة ما ورد بشنه نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

مفاد ذلك أن قرارات الجمعية العمومية تصدر بأغلبية أصوات الحاضرين وأن أغلبية. الأصوات المطلوبة تحسب على أساس قيمة الأنصباء (المملوكة للأعضاء)

وينبني  على ذلك أن المشترى بعقد غير مسجل لا يكون له صوت معدود عند احتساب عدد الأصوات المطلوبة.

والنصاب الذى نصت عليه المادة المذكورة يخالف النصاب المنصوص عليه فى القانون رقم 14 لسنة 1981 بإصدار قانون التعاون الاستهلاكي.

إذ نص فى المادة 37 / 2 منه على أن:

تصدر قرارات الجمعية العمومية بموافقة ثلثي عدد الأعضاء المشتركين ولا يجوز التصويت على قرارات الجمعية العمومية بالمراسلة لأن المادة 16 من النظام النموذجى تفترض ” الحضور “.

كما أن المادة 18 تنص على أن:

القرارات تصدر بأغلبية أصوات الحاضرين.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

النص فى المادة 682 من القانون المدنى على أن :

حيثما وجدت ملكية مشتركة كالعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا إتحاداً فيما بينهم ويجوز أن يكون الغرض  من تكوين  الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها.

وفى المادة 864 منه على:

إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد وتكون قرارته  فى ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

وفى المادة 866 نمه على أن :

يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قرارته ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864. .. ويمثل مأمور الإتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر .

وفى المادة 14 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجى لاتحاد الملاك على أن :

تتكون الجمعية العمومية للإتحاد من جميع أعضائه .

وفى المادة 17 منه على أن :

فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام لا يكون إنعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكى 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار.

فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية  ويعتبر إجتماعها الثاني صحيحاً أيا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيا كانت ملكياتهم .

وفى المادة 18 منه على أن :

. .. تصدر قرارات الجمعية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء ” فإن مفاده  هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة فى العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك وفقا للنظام الذى يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاماً.

وتكون قرارته فى ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء،

وأن تعيين مأمور الإتحاد الذى يتولى تنفيذ قرارته وتمثيله أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك أنفسهم متى استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها.

(نقض 17/1/1999 طعن 3008 س 62 ق)

الشخصية الإعتبارية لإتحاد الملاك

 اتحاد الملاك هو مجموعة من الأشخاص، ومن المعروف أن الشخصية الإعتبارية تثبت  لمثل هذه المجموعة بنص المشرع على ذلك ( أى بالاعتراف الخاص ) أو بانطباق الشروط العامة لأى شخص اعتباري عليها ( أى بالاعتراف العام )

ولم يرد فى التقنين المدنى أو فى القانون 49 لسنة 1977 اعتراف صريح بالشخصية الإعتبارية للاتحاد، ولا يمكن اعتبار الاتحاد شركة لأن الشركة تهدف إلى تحقيق الربح وليس هدف الاتحاد تحقيق كسب مادى يوزع على الأعضاء ويضاف إلى ثرواتهم.

كما أنه لا يعتبر مؤسسة خاصة لأن المؤسسة مجموعة من الأموال ترصد لغرض معين، والاتحاد مجموعة من الأشخاص ويتمتع اتحاد الملاك بالشخصية المعنوية، شأنه فى ذلك شأن أية جمعية يدل على ذلك بوجه خاص أنه يتعامل فى الحياة المدنية باعتباره شخصاً.

فكل قرض يمنحه لأحد الملاك الشراء لتمكينه من القيام بالتزامه يكون مضمونا بحق امتياز لمصلحة الاتحاد (باعتباره شخصا معنويا) على الجزء المفرز  الذى يملكه  الشريك وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة من العقار ( مادة 869 مدنى).

ويدل على ذلك أيضا أن الاتحاد يقاضى ويقاضى، ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمته الملاك الشركاء إذا اقتضى الأمر ( مادة 866 /2 مدنى ).

(السنهورى، الوسيط)

 فالاتحاد الملاك إذن شخصية معنوية مستقلة عن شخصية ملاك الطبقات والشقق، وتبعا لذلك تكون له ذمة مالية مستقلة.

حق الإتحاد فى التقاضى

لقد نصت المادة 22/8 من النظام النموذجى على أن:

يتولى مأمور الإتحاد تمثيل الإتحاد أمام الغير ,امام القضاء حتى فى مخاصمة أى من الأعضاء .

فتبين من نص كهذه المادة أن:

اتحاد الملاك كأي شخص اعتباري له حق التقاضى للدفاع عن المصالح التى يتولى إدارتها وأن من يمثل الإتحاد فى ممارسة هذا الحق هو مأمور الإتحاد.

ومن أمثلة الدعاوى التى يحق للإتحاد أن يرفعها على الأعضاء :

الدعوى التى يرفعها ضد عضو الاتحاد الذى خرج عن حدود حقه فى استعمال الأجزاء الخاصة أو المشتركة فالاتحاد باعتباره المهيمن على الإدارة أن يرفع دعوى ضد عضو الإتحاد الذى يخالف احكام استعمال حقه.

سواء أكان مصدر هذه الأحكام القواعد العامة أم النظام النموذجى أم الأحكام الأخرى التى وضعتها الجمعية العمومية للاتحاد والتى لا تخالف القواعد العامة المنصوص عليها فى القانون المدنى والنظام النموذجى.

وتهدف الدعوى بحسب الأحوال إلى التنفيذ العيني أو التعويض العيني فضلا عن التعويض النقدي إن كان له محل.

(مصطفى الجارحي ص 180)

دعوى المسئولية

 للاتحاد أن يرفع دعوى المسئولية ضد  أى من الأعضاء أو الغير الذى يتسبب فى إحداث ضرر يصيب الأجزاء المشتركة أو يتسبب فى انهدام مبنى مجاور يحدث ضرراً بالجزاء المشتركة.

ولكن ليس للإتحاد أن يرفع  دعوى المسئولية  بسبب ضرر أصاب أحد أعضاء الإتحاد من عضو آخر أو من الغير.

دعوى تحصيل الأعباء، فقد يضطر الاتحاد إزاء تخلف حضور الاتحاد عن دفع  حصته فى الأعياء المشتركة إلى رفع دعوى أمام القضاء للحصول على سند تنفيذي كمقدمة للتنفيذ الجبري على أموال العضو.

الدعاوى التى لا يجوز للإتحاد رفعها

 لا يجوز للإتحاد رفع دعاوى الحيازة، ولا يجوز رفع هذه الدعاوى عليه، لأن الاتحاد ليس حائزاً للعقار حيازة قانونية أو عرضية، فسيطرة الاتحاد على الأجزاء المشتركة ليست سيطرة كاملة، فالأصل ما زال أن الاتحاد سلطة محدودة بغرضه وهى الإدارة.

 (مصطفى الجارحي ص 193)

ولما كان الاتحاد ليس مالكا للمبنى ولا للأجزاء المشتركة وإنما له سلطة الإدارة فقط، وعلى ذلك فالأصل أن جميع الدعاوى التى يكون أساسها حق الملكية تكون غير مقبولة من الإتحاد، كما أنها لا تكون مقبولة عليه.

 ( عزمى البكرى ص 644)

أحكام القضاء عن إدارة الأجزاء المشتركة في العقار

إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم. .. بالدور. .. من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها.

وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني – وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك.

ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم. .. لسنة. .. المقدم منه تجديدا للطلب رقم. … لسنة .. ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه.

ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم. …….. في ………. على أن البيع لهؤلاء المشترين – ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12 س 14 ط في كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة.

فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984 – وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة.

والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من  عقد البيع  سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل).

فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) .

على مجرد القول بأنه “لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار”

فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

(الطعن رقم 5414 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 13 / 2 / 2001)

أسئلة متكررة عن إدارة الأجزاء المشتركة في العقار

في الختام، إدارة العقار، الأجزاء المشتركة، بنظام اتحاد الملاك، في القانون المدني هو ادارة للملكية الشائعة عن طريق مأمور الاتحاد والجمعية العمومية لتحسين إدارة الشقق وهو ما يعرف حاليا باسم  اتحاد الشاغلين في قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 .

وأخيرا، أنوه الى ان القواعد المبينة بالبحث يحق استخدماها في حالة عدم وجود اتحاد شاغلين، لأن الهدف هو ادارة الأجزاء الشائعة وفقا لأحكام المال الشائع في القانون المدني وهي الأصل.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.