فسخ عقد الإيجار القديم – متى يسقط والحالات القانونية للطرد

تعرف على حالات فسخ عقد الإيجار القديم القانونية ومتى يسقط العقد وما الشروط القانونية للطرد مع صيغة فسخ ايجار قديم بالتراضي وفق أحدث أحكام النقض والدستورية.

تمهيد ومدخل بحث فسخ عقد الإيجار القديم

لفهم موضوع فسخ عقد الإيجار القديم قبل عام 1996 الذي كان يمنح المستأجر حق الإقامة مدى الحياة، مع توريث العين المؤجرة للأبناء بنفس القيمة الإيجارية دون تغيير.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

نقول أنه كان يتم إثبات ذلك بكتابة كلمة ” مشاهرة ” في بند المدة، أي أن العقد سارٍ مدى الحياة، ولكن مع صدور القانون الجديد في نوفمبر 1996، تغير الوضع القانوني لعقود الإيجار وأصبحت محددة المدة بطبيعتها.

ولذلك، في هذا البحث نستعرض كيفية فسخ عقد الإيجار القديم لا سيما بعد اقرار مجلس النواب للقانون الجديد والذي لم ينشر بعد في الجريدة الرسمية، وبمجرد نشره سوف تتكاثر القضايا الايجارية بالمحاكم.

لكن، وفي هذا الاطار أصبح حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية تثبيت الأجرة نافذا بانتهاء دور الانعقاد التشريعي بمجلس النواب، وأضحي التساؤل، ما هي الاجرة الجديدة وفقا لذلك وكيف يتم احتسابها.

فسخ عقد الإيجار القديم في قانون الإيجار الاستثنائي

قانون الإيجار القديم أحد أكثر الملفات القانونية تعقيدًا في القانون المصري، لما يرتبط به من حقوق متشابكة بين المالك والمستأجر.

فقد كانت  عقود الإيجار قبل عام 1996  تُمنح للمستأجر مدى الحياة، وتنتقل للورثة بنفس القيمة الإيجارية – دون تعديل – بمجرد ورود عبارة “مشاهرة” في بند المدة.

لكن بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996، تغيّر الإطار القانوني بالكامل، وأصبح من الضروري فهم:

• 🏠 الفرق الجوهري بين عقد الإيجار القديم والجديد من حيث المدة والأجرة.
• ⚖️ معنى “مشاهرة” في ضوء أحكام القانون المدني وتفسير محكمة النقض.
• ❌ الحالات التي يُفسخ فيها عقد الإيجار القديم بحكم القانون.
• 🛑 متى يسقط عقد الإيجار تلقائيًا؟ وما أثر الامتناع عن السداد أو تغيير النشاط؟
• 🚪 شروط طرد المستأجر من العين المؤجرة وفقًا لأحكام القضاء.
• 🧾 امتداد عقد الإيجار القديم للورثة – ومتى ينتهي فورًا؟
• 🏢 موقف القانون من الأشخاص الاعتباريين في الإيجارات القديمة (محلات، شركات).
• 🧷 آخر حكم دستوري صدر بشأن قانون الإيجار القديم وأثره على الواقع القانوني.
• 📜 خطوات الحصول على الصيغة التنفيذية لعقد الإيجار الجديد دون رفع دعوى.

📝 يُقدم هذا الدليل القانوني الشامل من خلال خبرة عملية تتجاوز 28 عامًا في مجال العقود والإيجارات.

وبصياغة مبسطة تُساعد المواطن والمُختص في آنٍ واحد على فهم حقوقه وواجباته في ضوء النصوص والأحكام القضائية الحديثة.

معنى “مشاهرة” في عقد الإيجار

• قبل 1996: تعني أن عقد الإيجار سارٍ مدى الحياة، ويُورَّث للورثة.
• بعد 1996: تعني أن مدة العقد شهر واحد فقط، ويجوز فسخه بعد انتهائه ما لم يُجدد صراحة.

👉 وهذا ما أكدته المادة 558 من القانون المدني، التي نصت على أن:

“الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”.

📌 ووفقًا للمادة 598/أ: “ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد”.

✳️ وقد أجمعت المحكمة الدستورية العليا ومحكمة النقض على أن الإيجار عقد مؤقت بطبيعته، ولا يجوز تأبيده.

حالات فسخ عقد الإيجار القديم

1. عدم دفع الإيجار رغم إنذار المستأجر وإعطائه مهلة قانونية للسداد.
2. تحويل النشاط السكني إلى تجاري دون الرجوع للمالك.
3. تغيير معالم العين المؤجرة أو الإضرار بالوحدة أو بالعقار.
4. استخدام أجهزة أو معدات تُهدد سلامة العقار أو السكان.
5. الامتناع عن صيانة الشقة مما يضر بالعقار.
6. التسبب في انتشار أوبئة أو أمراض عمدًا داخل العين المؤجرة.

متى يسقط عقد الإيجار القديم؟

1. عند مرور 60 سنة على تاريخ التعاقد، يسقط العقد بقوة القانون.
2. إذا لم يتم تحديد مدة في العقد، يُعتبر العقد محددًا بـ60 عامًا كحد أقصى.
3. عند غلق الشقة وإخلائها من الأثاث لمدة 3 سنوات متصلة.
4. بمرور 50 سنة على تحرير العقد.
5. إذا حصل المستأجر على وحدة سكنية من وزارة الإسكان ومرت 3 سنوات.
6. إذا امتلك المستأجر أو أحد أفراد أسرته ترخيص بناء منذ أكثر من 3 سنوات.
7. في حال وفاة المستأجر دون وجود أحد الأبناء مقيمًا معه.
8. يُورث العقد فقط للابن أو الابنة المقيمين مع المستأجر لمدة عام قبل وفاته.

حالات طرد المستأجر

1. استخدام العين بطريقة تُسبب ضررًا ماديًا للعقار.
2. ثبوت استخدام الشقة في أعمال مخلة (ويتم ذلك بحكم قضائي).
3. وفاة المستأجر دون وجود من يحق له الامتداد.
4. تأجير الشقة من الباطن دون علم المالك.
5. الحكم على المستأجر بالسجن في جريمة تمس الشرف أو السمعة.

متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات؟

1. وفقًا للقانون الجديد، يسقط العقد بعد مرور 5 سنوات من تاريخ سريان القانون.
2. ترتفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف وتزيد بنسبة 15% سنويًا حتى انتهاء الـ 5 سنوات.
3. ينتهي العقد نهائيًا بعد مرور الخمس سنوات.
4. يجوز فسخ العقد قبل نهاية المدة باتفاق الطرفين مقابل تعويض مالي.
5. لا تُطبق التعديلات على المحال المخصصة لحرف أو مهن محددة.
6. لا تُطبق على الشركات أو المؤسسات التي صدر لها حكم بالإخلاء.

هل يمتد عقد الإيجار القديم للورثة؟

✅ نعم، ولكن بشروط:

• يمتد العقد مرة واحدة فقط إلى الورثة من الدرجة الأولى (الأبناء، الزوج/الزوجة).
• لا يمتد إلى ورثة الوريث. أي: لا يمتد إلى “أحفاد” المستأجر الأصلي.
• يشترط إقامة الوريث في العين المؤجرة مدة لا تقل عن سنة قبل الوفاة

حكم محكمة النقض الصادر في 27 مارس 1997 📌:

“لا يمتد عقد الإيجار لورثة ورثة المستأجر الأصلي، وينقضي العقد بوفاة المستفيد الأخير”.

حكم المحكمة الدستورية العليا (2025)

في حكم تاريخي برئاسة المستشار بولس فهمي، قضت المحكمة الدستورية بـ:

• • عدم دستورية الفقرتين الأولى من المادتين (1 و2) من قانون 136 لسنة 1981.
• • وذلك فيما يخص تثبيت الأجرة السنوية للأماكن السكنية القديمة.

تنفيذ الحكم 🕒:

يبدأ التنفيذ من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب (المتوقع في يونيو أو يوليو 2025).

🛠 مما يستلزم صدور  قانون جديد ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر  بشكل متوازن، وقد صدر ولكن لم يتم التصديق عليه حتى اليوم من الرئيس السيسي، ولم ينشر في الجريدة الرسمية ليكون نافذا.

مع التحفظ منا، أن هذا القانون الجديد به مخالفات قانونية ودستورية كثيرة، ولم يخرج بالشكل المطلوب لتحقيق التوازن القانوني والمجتمعي والحقوقي بين المؤجر والمستأجر.

فسخ عقد الإيجار القديم بالتراضي أو بالقانون: حالات الطرد وسقوط العقد وفق أحدث أحكام النقض

بعد ان استعرضنا  في ايجاز تمهيد غير مخل وهام لموضوع البحث عقد الإيجار القديم، لا سيما قبل عام 1996، سنتناول الأن بالشرح والتحليل فيما يلي النقاط الأتية:

• المعنى القانوني لعبارة “مشاهرة” في عقود الإيجار،
• الحالات التي يجوز فيها فسخ عقد الإيجار القديم،
• متى يسقط عقد الإيجار القديم قانونًا،
• حالات طرد المستأجر في ظل هذا النظام،
• سقوط عقد الإيجار القديم بالنسبة للمحلات التجارية،
• وهل يمتد عقد الإيجار القديم إلى الورثة أم لا.

الفرق في تفسير كلمة “مشاهرة” بين الإيجار القديم والجديد

يختلف المقصود بكلمة “مشاهرة” في عقد الإيجار باختلاف تاريخ إبرام العقد.

ففي ظل قانون الإيجار القديم – قبل عام 1996 – كانت هذه الكلمة تُفهم على أن العقد يمتد مدى الحياة، ويُعد بذلك عقدًا دائمًا لا يتقيد بمدة زمنية محددة.

أما بعد صدور قانون الإيجارات الجديد والعمل به اعتبارًا من نوفمبر 1996، أصبح مدلول كلمة “مشاهرة” مختلفًا تمامًا.

حيث أصبح يشير إلى أن مدة الإيجار شهر واحد فقط، يلتزم المستأجر بعده برد العين المؤجرة إلى المالك، ما لم يُجدَّد العقد باتفاق الطرفين.

وقد أيد هذا الفهم نص المادة 558 من القانون المدني، والتي تنص على أن:

“الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”.

وكذلك نص المادة 598 فقرة (أ)، والتي جاء فيها:

“ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد”.

ومن خلال هذين النصين، يتبين بوضوح أن عقد الإيجار،  عقد محدد المدة  بطبيعته، ولا يجوز تفسيره على نحو يُخل بهذه الطبيعة المؤقتة.

وتفسير عبارة “مشاهرة” على أنها تعني شهرًا واحدًا فقط، يتوافق مع طبيعة عقد الإيجار ومع معناها اللغوي، حيث تُشتق الكلمة من “شهر”، وبالتالي فإن معناها لا يحتمل التأبيد أو الاستمرارية إلى ما لا نهاية.

وقد أكدت المذكرة الإيضاحية للقانون المدني وأحكام المحكمة الدستورية العليا على هذا المفهوم، مشددة على أن عقد الإيجار هو عقد رضائي ينصب على منفعة الشيء لمدة محددة، ولا يُتصور فيه الاستمرار الأبدي.

⚖️ كما قضت محكمة النقض بأنه:

“متى كانت عبارة العقد واضحة في دلالتها على المعنى المقصود، فلا يجوز إخضاعها لأي قواعد تفسيرية للوصول إلى معنى مغاير”،

وأكدت أن:

“القاضي ملزم بأن يأخذ بعبارات المتعاقدين كما هي دون الانحراف عن معناها الواضح، ولا يجوز له تحت ستار التفسير أن يستنبط مدلولًا جديدًا مخالفًا”.

متى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار القديم؟ حالات قانونية حاسمة للطرد والإخلاء

يحق للمالك فسخ عقد الإيجار القديم واسترداد العين المؤجرة في عدد من الحالات القانونية الواضحة، منها:

الامتناع عن سداد الأجرة: أول طريق قانوني لفسخ عقد الإيجار القديم:

إذا تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية، يجب على المؤجر توجيه إنذار رسمي له، مع منحه مهلة خمسة عشر يومًا للسداد. فإذا استمر في الامتناع عن الدفع، يحق للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية لفسخ العقد واسترداد الوحدة.

تغيير النشاط دون إذن المالك: سبب مباشر لبطلان عقد الإيجار القديم:

في حال قيام المستأجر بتحويل استخدام الوحدة من سكني إلى تجاري أو مهني، دون الحصول على موافقة مسبقة من المالك، يُعد ذلك إخلالًا جسيمًا يترتب عليه بطلان عقد الإيجار واسترداد العين المؤجرة.

إجراء تغييرات جوهرية في العين المؤجرة دون إذن: مخالفة تُفسخ بها العقود فورًا:

إذا قام المستأجر بتغيير معالم الشقة – سواء من خلال البناء أو الهدم أو التعديل – بما قد يُضر بسلامة المبنى أو هيكله الإنشائي، يحق للمالك المطالبة بفسخ العقد.

استخدام معدات أو أجهزة تهدد سلامة العقار: مخالفة جسيمة تبرر فسخ عقد الإيجار:

عند ثبوت استخدام المستأجر لأجهزة أو معدات داخل الوحدة المؤجرة من شأنها أن تهدد سلامة العقار أو السكان، يجوز للمالك المطالبة بفسخ العقد واسترداد الوحدة.

الإهمال في صيانة الوحدة المؤجرة: مخالفة تُعرض المستأجر للطرد وفسخ العقد:

إحجام المستأجر عن إجراء الصيانة الدورية الواجبة لمسكنه، إذا ترتب عليه إضرار فعلي بالمبنى، يُعد سببًا قانونيًا للفسخ.

التعمد في نشر الأوبئة داخل العقار: مخالفة قانونية جسيمة تستوجب الطرد الفوري:

إذا ثبت أن المستأجر تسبب عمدًا في نشر الأوبئة أو الأمراض داخل العقار، فإن ذلك يُعتبر من الحالات الجسيمة التي تستوجب فسخ عقد الإيجار.

هل يسقط عقد الإيجار بمرور الزمن؟ حالات قانونية تؤدي لانتهاء العلاقة الإيجارية

وفقًا لما استقر عليه قضاء محكمة النقض، فإن عقد الإيجار القديم لا يستمر إلى ما لا نهاية، بل ينتهي في حالات معينة نص عليها القانون وأكدتها الأحكام القضائية، ومن أبرزها:

انتهاء عقد الإيجار بمرور 60 عامًا: قيد زمني قانوني يحدد مصير العلاقة الإيجارية

إذا استمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة ستين عامًا من تاريخ التعاقد، فإن العقد يُعد منتهيًا، ويحق للمالك استرداد الوحدة، ما لم يُجدَّد العقد باتفاق جديد.

نص المادة 999 من القانون المدني:

تنص هذه المادة صراحة على أنه لا يجوز أن يمتد عقد الإيجار لأكثر من 60 سنة إذا لم يُحدد له أجل، ويُعتبر العقد منتهيًا قانونًا بانقضاء هذه المدة.

بانقضاء المدة المحددة في عقد الإيجار: لا تجديد ولا امتداد دون اتفاق جديد

في حال تضمَّن عقد الإيجار مدة زمنية محددة، فإن العلاقة الإيجارية تنتهي تلقائيًا بانقضاء تلك المدة، ويحق للمالك المطالبة باسترداد العين المؤجرة دون الحاجة إلى إنذار أو إجراءات إضافية.

انتهاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر وعدم إقامة الأبناء معه لمدة سنة

في حال وفاة المستأجر، يُمد العقد للزوجة فقط، وينتهي العقد بوفاتها، إذا لم يكن هناك أبناء مقيمون معها إقامة دائمة.

شروط امتداد عقد الإيجار للابن أو الابنة المقيمين مع المستأجر قبل وفاته

إذا أقام أحد الأبناء أو البنات مع المستأجر الأصلي أو زوجته إقامة فعلية لا تقل عن عام كامل قبل الوفاة، يُمد العقد لهذا الابن أو الابنة فقط.

وبعد وفاته أو مغادرته العين المؤجرة، يُسلَّم المسكن للمالك دون امتداد إضافي.

متى يحق للمالك طرد المستأجر؟ حالات محددة حددها القانون في الإيجار القديم

توجد عدة حالات قانونية تتيح للمالك طرد المستأجر في ظل  عقود الإيجار القديمة ، شريطة اتباع الإجراءات القضائية المقررة، ومن أهم هذه الحالات:

إتلاف العين المؤجرة أو تهديد سلامتها: متى يُجيز للمالك إنهاء عقد الإيجار؟

إذا قام المستأجر باستخدام العين المؤجرة بطريقة تُلحق ضررًا بالعقار أو تُعرض سلامته للخطر، يحق للمالك رفع دعوى قضائية لطلب فسخ العقد واسترداد الشقة.

استغلال الشقة في أعمال مخلة أو مجرّمة: مخالفة تُسقط عقد الإيجار فورًا

في حال ثبوت استخدام الشقة في أعمال مخلة أو مخالفة للقانون، يجوز طرد المستأجر بقرار قضائي بعد رفع دعوى وإثبات الواقعة.

انتهاء العلاقة الإيجارية بوفاة المستأجر الأصلي وغياب الورثة المقيمين

إذا تُوفي المستأجر الأصلي ولم يكن أي من أولاده أو أفراد أسرته يقيم معه في الشقة إقامة فعلية لمدة لا تقل عن سنة قبل الوفاة، فإن الامتداد القانوني للعقد لا يُطبّق، ويحق للمالك استرداد العين.

التأجير من الباطن بدون موافقة المالك: مخالفة تُسقط عقد الإيجار وتُوجب الطرد

قيام المستأجر بتأجير الشقة من الباطن للغير، دون موافقة كتابية من المالك، يُعد مخالفة جسيمة للعقد، تُجيز طرد المستأجر الأصلي واسترداد الوحدة المؤجرة بعد الحصول على حكم قضائي.

إدانة المستأجر في جريمة أخلاقية: سبب قانوني مشروع لطرده من الشقة

إذا صدر ضد المستأجر حكم نهائي بالسجن في قضية تمس الشرف أو السمعة أو الأمانة، يحق للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية لإنهاء العلاقة الإيجارية وطرده من الشقة.

عقد إيجار المحل التجاري: متى ينتهي بقوة القانون؟ وماذا يقول الحكم الدستوري؟

تخضع المحلات التجارية المؤجرة بنظام الإيجار القديم لأحكام قانونية تختلف عن تلك المطبقة على الوحدات السكنية، وقد حدد مشروع تعديل القانون ومجموعة من الأحكام القضائية الحالات التي يسقط فيها هذا النوع من العقود، ومن أبرزها:

انقضاء مدة الخمس سنوات من تاريخ تنفيذ القانون: هل يُسقط عقد إيجار المحل تلقائيًا؟

بحسب مشروع القانون الجديد، يلتزم المستأجر بإخلاء المحل التجاري خلال خمس سنوات من بدء سريان القانون المعدل.

انتهاء الخمس سنوات الانتقالية

بمجرد مرور خمس سنوات من تاريخ نفاذ القانون، يسقط عقد الإيجار القديم تلقائيًا، ويحق للمالك استرداد المحل دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية.

زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية: 5 أضعاف أولاً ثم 15% سنويًا حتى نهاية العقد

ينص القانون على رفع القيمة الإيجارية إلى خمسة أضعاف القيمة الحالية فور بدء تطبيق التعديل، ثم زيادة سنوية بمعدل 15% طوال فترة الخمس سنوات، وذلك بالنسبة للأشخاص الطبيعيين.

عقود الإيجار القديمة للأشخاص الاعتبارية: لا امتداد بعد انتهاء المدة القانونية

قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم جواز امتداد عقد الإيجار للأشخاص الاعتبارية (كالشركات والمؤسسات)، وأقرت بسقوط العقد بانتهاء مدته دون تجديد.

من هو الشخص الاعتباري في قانون الإيجار القديم؟

عرّف القانون المدني المصري في المادة (52)  الشخص الاعتباري  بأنه كل كيان – غير الإنسان الطبيعي – يُمنح الشخصية القانونية المستقلة بموجب نص في القانون، ويشمل ذلك:

• الدولة بكافة أجهزتها.
• الوحدات المحلية مثل المحافظات والمدن والقرى، بالشروط التي يحددها القانون.
• المنشآت العامة التي يخولها القانون شخصية اعتبارية.
• الهيئات والطوائف الدينية المعترف بها من الدولة.
• الأوقاف، سواء كانت خيرية أو أهلية.
• الشركات التجارية والمدنية المسجلة وفقًا للقانون.
• الجمعيات والمؤسسات ذات الطابع الاجتماعي أو غير الربحي.
• أي مجموعة من الأشخاص أو الأموال ثبت لها وصف الشخصية الاعتبارية بنص قانوني.

علاقة الشخص الاعتباري بعقود الإيجار القديم:

نصت المادة (2) من قانون الإيجار المعدل على أنه:

“بعد مرور خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، تُخلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.”

📌 أي أن:

الأشخاص الاعتباريين الذين يستأجرون وحدات غير سكنية (محال، مكاتب، مقرات شركات…) يخضعون لشرط الإخلاء بعد مرور خمس سنوات من سريان التعديل التشريعي.

ولا يجوز استمرار العلاقة الإيجارية بعد تلك المدة إلا باتفاق جديد بين الطرفين.

الإخلاء بالتراضي قبل نهاية المدة: متى يُسمح بذلك؟ وما شروط التعويض المالي؟

وفقًا للمادة (4) من قانون الإيجار الجديد للمحلات، يمكن إنهاء العقد باتفاق الطرفين قبل انتهاء الخمس سنوات، بشرط تقديم تعويض مالي مناسب من المالك للمستأجر.

محال مستثناة من تعديل قانون الإيجار: ما هي الأنشطة التي لا ينطبق عليها الإخلاء؟

لا تسري أحكام التعديل الجديد على بعض المحال التي تزاول حرفًا أو مهنًا ضرورية للمجتمع، والتي قد تُستثنى بقرارات تنفيذية لاحقة.

الأحكام القضائية بالإخلاء تُنهي العلاقة الإيجارية فورًا دون التقيد بالقانون الجديد

إذا كان هناك حكم قضائي بات صادر بالفعل بإخلاء المحل، فإن التعديلات الجديدة لا تُؤثر على تنفيذ هذا الحكم، ويُستكمل تنفيذ الإخلاء وفقًا لما قضى به.

توريث عقد الإيجار القديم: متى يمتد للورثة؟ ومتى ينتهي القانونًا؟

تخضع عقود الإيجار القديمة لأحكام المادة 563 من القانون المدني، والتي تُنظم العلاقة التعاقدية في حالة عدم تحديد مدة الإيجار بشكل صريح.

ويمكن توضيح النقاط القانونية المرتبطة بامتداد عقد الإيجار القديم للورثة كما يلي:

غياب المدة في عقد الإيجار: هل يصبح العقد شهريًا أو يجوز إنهاؤه فورًا؟

إذا خلا عقد الإيجار من تحديد مدة زمنية معينة، فإن المدة تُعتبر مساوية لدورية سداد الأجرة (شهريًا أو سنويًا). ويحق للمالك في هذه الحالة إنذار المستأجر بالإخلاء، ومطالبته برد العين المؤجرة بعد انتهاء المدة المتفق عليها.

ملحقات الإيجار (المياه – الكهرباء – الصيانة): تجاهل السداد يهدد بفسخ العقد القديم

في حال تخلّف المستأجر عن سداد المرافق المرتبطة بالعين المؤجرة – كفواتير المياه، ونور السلم، وصيانة المصعد، وأجرة البواب – فإن هذا يُعد إخلالًا بالتزاماته التعاقدية، ويُجيز للمالك فسخ العقد وطلب الإخلاء.

نقل حيازة العين المؤجرة دون إذن: متى يحق للمالك إنهاء العقد واسترداد الوحدة؟

إذا قام المستأجر ببيع أو التنازل عن حقه في الانتفاع بالعين المؤجرة لطرف ثالث دون علم المالك أو موافقته، يحق للأخير اللجوء إلى القضاء وطلب إلغاء العلاقة التعاقدية وطرد المستفيد الجديد واسترداد العين.

محكمة النقض: لا امتداد لعقد الإيجار بعد الجيل الثاني من ورثة المستأجر الأصلي

قضت محكمة النقض بوضوح أنه:

“اعتبارًا من 27 مارس 1997، لا يمتد عقد إيجار الأماكن غير السكنية بوفاة أحد أصحاب الحق في البقاء بالعين، إلا لصالح الورثة المباشرين للمستأجر الأصلي ولمرة واحدة فقط. ولا يُمد العقد لورثة هؤلاء الورثة.”

🔹 وبالتالي، إذا توفي أحد الورثة الذين امتد إليهم العقد بعد المستأجر الأصلي، فإن العلاقة الإيجارية تنتهي بوفاته، ولا تنتقل إلى أبنائه أو ورثته.

وقد شددت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية بمحكمة النقض، في أحدث أحكامها، على أن:

“امتداد العقد – طبقًا للمادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – يقتصر على ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثانية.

بشرط  استعمال العين في ذات النشاط  الذي كان يمارسه المستأجر، ويسري هذا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977.”

⚠️ كما قضت المحكمة بالعدول عن الأحكام السابقة التي كانت تُجيز امتداد العقد لأكثر من جيل، وأكدت أنه لا يجوز أن يمتد العقد لورثة الورثة بأي حال من الأحوال.

أحدث حكم دستوري بشأن الإيجارات القديمة: بطلان ثبات الأجرة وبدء مرحلة تشريعية جديدة

في حكم تاريخي أصدرته المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، قضت المحكمة بعدم دستورية المادتين (1) و(2) من القانون رقم 136 لسنة 1981.

المعروف باسم قانون تحديد أجرة الأماكن السكنية، وهو حكم يمس مباشرة ملايين المؤجرين والمستأجرين في مصر.

منطوق الحكم الدستوري: بطلان النصوص المقيدة للأجرة وبدء التنفيذ بعد انتهاء دور الانعقاد

قضت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1) و(2) من القانون رقم 136 لسنة 1981.

فيما يتعلق بثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية المرخصة، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب.

حيث قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1) و(2) من القانون المشار إليه وذلك فيما يخص:

 تثبيت الأجرة  السنوية للوحدات السكنية التي تم الترخيص بها منذ بدء العمل بالقانون.

كما قررت المحكمة أن تنفيذ الحكم يبدأ من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب.

نص الفقرتين اللتين تم إبطالهما:

🔹 الفقرة الأولى من المادة (1):

تنص على ألا تتجاوز الأجرة السنوية للوحدات السكنية – باستثناء الإسكان الفاخر – نسبة 7% من قيمة الأرض والمباني، على أن يُخصص ثلثا مساحة المباني لأغراض السكن.

🔹 الفقرة الأولى من المادة (2):

تنظم كيفية تحديد قيمة الأرض على أساس “ثمن المثل” وقت الترخيص، في حين تُحسب قيمة المباني على أساس التكلفة الفعلية للبناء، مع الأخذ في الاعتبار حالة التراخي المتعمد من جانب المالك في إتمام البناء.

تفسير الحكم: استرداد التوازن بين المالك والمستأجر وإلغاء تثبيت الأجرة المتدنية

استندت المحكمة الدستورية في حكمها إلى أن تثبيت الأجرة السنوية عند حد منخفض يُخلّ بمبدأ التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، ويُعد إخلالًا بحقوق المالك في عائد عادل على الاستثمار العقاري.

وقد أكدت المحكمة أن القوانين الاستثنائية، التي كرّست امتداد العقود وتثبيت الأجرة، أصبحت تمثل تدخلاً غير مبرر يفتقد للمشروعية الدستورية، لا سيما مع مرور عقود من الزمن على صدورها دون معالجة تشريعية عادلة.

ويأتي هذا الحكم في سياق الانتقادات المستمرة للقوانين الاستثنائية للإيجار، والتي فرضت قيودًا على العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر.

فبينما نظم القانون رقم 49 لسنة 1977 العلاقة الإيجارية من حيث الإجراءات، تولى القانون رقم 136 لسنة 1981 تحديد الأجرة السنوية ووضع حد أقصى للزيادات.

وهو ما أدى إلى جمود العلاقة التعاقدية وتأبيد العقود، مع انتقال الوحدات إلى ورثة المستأجر من الدرجة الثالثة في كثير من الحالات.

وقد رأت المحكمة أن تثبيت الأجرة بهذا الشكل دون مراعاة تطورات السوق وتكاليف الاستثمار يُخل بمبدأ العدالة ويضعف عائد  الاستثمار العقاري .

وهو ما لا يتوافق مع القواعد الدستورية التي تضمن حرية التعاقد وحق الملكية.

موعد تنفيذ الحكم: تطبيق فوري بعد انتهاء دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب

طبقًا لمنطوق حكم المحكمة الدستورية العليا، فإن تنفيذ الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 يبدأ في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب،

والمتوقع أن ينتهي في يونيو أو يوليو 2025. ( وقد حل بالفعل الموعد ولكن، ألية التنفيذ غير واضحة )

ومن ثم، يُفترض أن تصدر السلطة التشريعية قانونًا جديدًا ينظم العلاقة الإيجارية، خاصة ما يتعلق بقيمة الأجرة السنوية وآلية زيادتها.

وبموجب منطوق المحكمة، يبدأ تنفيذ الحكم في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، والذي يُتوقع أن ينتهي في يونيو أو يوليو 2025.

ما يعني ضرورة قيام المشرّع بسرعة إصدار قانون بديل ينظم العلاقة الإيجارية ويضع آلية عادلة ومرنة لتحديد الأجرة السنوية.

حيثيات الحكم: تدخل تشريعي غير مبرر وتثبيت الأجرة يهدر العدالة التعاقدية

أكدت المحكمة الدستورية العليا في حيثياتها أن قوانين الإيجار الاستثنائية، التي فرضت امتداد العلاقة الإيجارية وتثبيت الأجرة، تجاوزت مبدأ التوازن الواجب بين المؤجر والمستأجر.

ورأت المحكمة أن بقاء الأجرة السنوية عند مستوى منخفض لا يتناسب مع الواقع الاقتصادي يُعد مساسًا غير مبرر بحقوق المالك، ويهدر العائد الاستثماري للعقار.

كما شددت المحكمة على ضرورة احترام مبدأ حرية التعاقد، ووجوب تدخل المشرّع لوضع ضوابط عادلة تُنهي الوضع الاستثنائي القديم، بما يضمن عدم استغلال المستأجر لحق الإقامة، أو إفقار المالك لعقاراته دون مقابل عادل.

حيث استندت المحكمة في حكمها إلى ما يلي:

أن القوانين الاستثنائية تجاوزت الحد المعقول في تدخلها بالعلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر.

ضرورة إعادة التوازن لهذه العلاقة، بما يحمي المستأجر من الجشع، وفي الوقت ذاته يحفظ حقوق المالك ويضمن له عائدًا استثماريًا عادلًا.

أن النصين المطعون عليهما كرّسا وضعًا غير دستوري من خلال تثبيت الأجرة عند مستويات منخفضة لا تتناسب مع القيمة السوقية.

الفرق بين عقد الإيجار القديم والجديد في القانون المصري: التأبيد مقابل التوقيت

تُعد العلاقة الإيجارية من أكثر الموضوعات إثارة للجدل في النظام القانوني المصري، لا سيما مع وجود نوعين رئيسيين من عقود الإيجار:

عقود الإيجار القديمة التي كانت تخضع لقوانين استثنائية، وعقود الإيجار الجديدة التي تخضع لأحكام القانون المدني.

وفيما يلي توضيح لأهم الفروق بينهما:

أولًا: عقد الإيجار القديم (قبل 1996)

ظهر هذا النوع من العقود نتيجة صدور قوانين استثنائية بعد الحرب العالمية الثانية، والتي عُلِّق بموجبها العمل بأحكام القانون المدني فيما يخص الإيجارات، وأُتيح للمستأجر البقاء في العين المؤجرة إلى أجل غير مسمى.

🔹 كانت العقود تُبرم بعبارة “مشاهرة” في بند المدة، مما جعلها تمتد تلقائيًا لمدى الحياة، بل وتُورث للورثة، مع ثبات القيمة الإيجارية دون زيادات تواكب التضخم أو السوق العقاري.

واستمر هذا الوضع حتى صدور القانون رقم 4 لسنة 1996، الذي أنهى العمل بالقوانين الاستثنائية بالنسبة للعقود الجديدة، وقرر العودة لتطبيق أحكام القانون المدني، على أن تظل العقود المحررة قبل هذا التاريخ خاضعة للأحكام القديمة.

ثانيًا: عقد الإيجار الجديد (بعد 1996)

هو العقد الذي يخضع بالكامل لأحكام القانون المدني المصري. وقد أعاد هذا النظام التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية من خلال عدة قواعد:

📌 تعريف عقد الإيجار في القانون المدني:

“هو عقد يلتزم بموجبه المؤجر بأن يُمكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة مقابل أجر معلوم” – (المادة 558 مدني).

مدة عقد الإيجار:

• إذا لم تُحدَّد مدة معينة بالعقد، يُفترض أن تكون المدة مساوية لدورية دفع الأجرة.
• يمكن لأي من الطرفين إنهاء العلاقة بعد انقضاء تلك المدة، بشرط التنبيه في الموعد القانوني.
• لا يجوز تضمين بند ينص على تجديد العقد تلقائيًا دون موافقة الطرفين، لأن ذلك قد يؤدي إلى بطلان البند.

توثيق عقد الإيجار الجديد ومنحه الصيغة التنفيذية :

بموجب القانون رقم 137 لسنة 2006، أُضيفت فقرة ثانية إلى المادة الثانية من قانون 4 لسنة 1996، ونصها:

“تُعد المحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها سندات تنفيذية بعد توثيقها بحضور أطرافها”

✅ وبناءً على ذلك، يمكن للمؤجر تنفيذ العقد مباشرة من خلال قسم الشرطة دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية، متى توافرت الشروط الآتية:

1. أن يتم توثيق عقد الإيجار رسميًا في الشهر العقاري.
2. أن يُحرَّر العقد وفقًا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.
3. ألا تتجاوز مدة الإيجار 9 سنوات.
4. أن يحضر طرفا العقد أمام موظف التوثيق ويُقرّا بالعقد.
5. أن يتم ختم العقد بخاتم المأمورية وتزيله بالصيغة التنفيذية.

مزايا الإيجار الجديد:

• تحديد مدة زمنية واضحة للعقد.
• إمكانية إنهاء العلاقة دون نزاع إذا التزم الطرفان بالشروط.
• حرية الاتفاق بين الطرفين على القيمة الإيجارية وزيادتها السنوية.
• إمكانية طرد المستأجر دون دعوى قضائية عند وجود شرط صريح في عقد موثَّق.

ماذا لو ضاع عقد الإيجار أو لم يكن موثقًا؟

إذا تجاوزت مدة الإيجار 9 سنوات، يجب إما:

• رفع دعوى صحة توقيع للاحتجاج بالعقد.
• أو تسجيل العقد رسميًا في الشهر العقاري وشهره.

وأما في حالة فقد العقد دون وجود نسخة أو توثيق، فقد يُصبح من الصعب إثبات العلاقة الإيجارية، ويضيع بذلك الحق في التمسك بالشروط.

في حال امتناع الموظف عن منح الصيغة التنفيذية لعقد الإيجار

إذا توافرت جميع الشروط القانونية المطلوبة لمنح الصيغة التنفيذية لعقد الإيجار – وفقًا للقانون رقم 4 لسنة 1996 – وامتنع موظف الشهر العقاري عن تذييل العقد بهذه الصيغة،

فإن لصاحب الشأن الحق في اتخاذ الإجراء القانوني المناسب.

🔹 استنادًا إلى المادة (7) من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947، يجوز لطالب التوثيق أن يتقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة (التي يتبعها مكتب التوثيق المعني)،

لطلب إصدار أمر على عريضة يُلزم المكتب بتسليمه الصورة التنفيذية للعقد.

🔸 ويُشترط في هذا الإجراء:

• أن يتم التقدم بالطلب خلال عشرة أيام فقط من تاريخ صدور قرار الرفض من مكتب التوثيق.
• أن يُرفق بالطلب ما يُثبت توافر الشروط القانونية المنصوص عليها في القانون.

جدول بالفروق الجوهرية بين عقد الإيجار القديم والجديد:

التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم 2025: كل ما يجب أن تعرفه كمؤجر أو مستأجر

في هذا العام 2025، دخلت تعديلات قانون الإيجار القديم في مصر حيّز التنفيذ لتعيد رسم العلاقة القانونية بين المالك والمستأجر، وتنهي عقودًا ممتدة لعقود طويلة دون تغيير يُذكر في القيمة الإيجارية أو شروط الإخلاء.

وتشمل هذه التعديلات حالات الإخلاء، وامتداد العقود للورثة، وإعادة تقييم الأجرة السنوية، مما أثار اهتمام ملايين المواطنين.

وفي هذا المبحث، نعرض لك بدقة ووضوح أبرز النقاط القانونية الجديدة، والفروق الجوهرية بين النظام القديم والمستجدات التشريعية، مع تحليل موعد التنفيذ الرسمي وأثره العملي على المؤجرين والمستأجرين.

وافق مجلس النواب المصري نهائيًا عام 2025 على تعديلات جوهرية لقانون الإيجار القديم، شملت الوحدات السكنية وغير السكنية، تحقيقًا للتوازن بين حقوق المالك والمستأجر بعد سنوات طويلة من الجدل القانوني والاجتماعي.

1. انتهاء عقود الإيجار القديمة بفترات انتقالية محددة

• سقوط عقد الإيجار السكني: تنتهي عقود الأماكن السكنية الخاضعة للإيجار القديم بعد 7 سنوات من بدء تطبيق القانون المعدل (القرار دخل حيز التنفيذ في يوليو 2025).
• سقوط عقد الإيجار غير السكني (المحلات): تنتهي عقود المحلات والأماكن غير السكنية بعد 5 سنوات من نفس التاريخ، ما لم يتراضَ الطرفان على الإنهاء قبله.

2. زيادات كبيرة في القيمة الإيجارية

• للوحدات السكنية: تم رفع القيمة الإيجارية 20 ضعف القيمة الحالية (بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا في المدن و400 جنيه للمناطق المتوسطة و 250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية).
• للمحلات والأماكن غير السكنية: أصبحت الإيجارات 5 أضعاف القيمة القديمة كحد أدنى.
• زيادة سنوية دورية: تضاف زيادة سنوية تلقائية بنسبة 15٪ على القيمة الجديدة طوال فترة الانتقال، ما يضبط العلاقة مع معدل التضخم والتغيرات الاقتصادية.

3. انتهاء التوريث المطلق لعقود الإيجار

بعد تطبيق القانون الجديد، لم يعد عقد الإيجار ينتقل للأحفاد بشكل مفتوح؛ إذ تم تقييد التوريث لتستمر العلاقة الإيجارية مع الورثة لفترة انتقالية فقط، ثم يمنح المالك حق استرداد العين المؤجرة.

4. اللجان الفنية لتقييم الوحدات والمناطق

• نص القانون على تشكيل لجان حصر وتقييم في كل محافظة لتقسيم المناطق السكنية والتجارية وفق معايير جغرافية وخدمية، لتحديد الفئات الإيجارية وتطبيق الزيادات بشكل عادل على الوحدات حسب موقعها ونوعها.

5. إنهاء القوانين الاستثنائية

• سيتم إلغاء جميع القوانين القديمة الخاصة بالإيجار بعد انتهاء الفترات الانتقالية، ليخضع أي عقد جديد كليًا لأحكام القانون المدني بما يسمح بحرية التعاقد وتحديد المدة والقيمة بالشكل الذي يتفق عليه الطرفان.

6. حالات الطرد الفوري طبقًا للمستجدات التشريعية

يحتفظ المالك بحق الإخلاء الفوري في حالتين فقط:

1. إذا استخدمت الوحدة في نشاط مخالف.
2. أو أجرها المستأجر من الباطن دون إذن كتابي.

وذلك دون إخلال بحق المستأجر في الإنذار القانوني أو اللجوء للقضاء في النزاعات.

7. أثر الحكم الدستوري والطعون القانونية الجارية

بعض مواد القانون القديم ما زالت مطعونًا عليها أمام المحكمة الدستورية العليا؛ وأبرزها مواد تتعلق بتثبيت القيمة الإيجارية وطريقة الطرد والإخلاء، ما يعني أن المشهد القانوني قابل للتغير وفق آخر الأحكام الدستورية.

أهمية هذه المعلومات للمحامين والمستأجرين والمؤجرين

• للملاك المؤجرين: معرفة مواعيد انتهاء العقود بحق، والاستعداد للمطالبة بحقوقهم خلال الفترة الانتقالية أو بعدها.
• للمستأجرين: ضرورة فهم أن الحماية القانونية الحالية لحق البقاء في الوحدة المؤجرة مؤقتة، وينبغي الاستعداد لتسوية أوضاعهم، أو البحث عن اتفاقات جديدة مع الملاك عند قُرب انتهاء الفترة الانتقالية.
• للورثة: وضوح انتهاء نظام التوريث التلقائي أو المفتوح لعقود الإيجار، ووجوب تكييف الورثة أو التفاوض مع المالك.
• إجراءات عملية (توثيق وتسوية): ضرورة إثبات التاريخ عند تحرير أو تعديل أي عقد جديد لدى الشهر العقاري وعدم الاعتماد على عقود عرفية بعد انتهاء فترة السريان السابقة.

حقوق المالك في قانون الإيجار القديم 2025: متى يحق له الإخلاء؟ وماذا تغيّر؟

مع صدور التعديلات الجديدة لقانون الإيجار القديم في عام 2025، أعاد المشرّع المصري الاعتبار لحقوق الملاك التي طالما عانت من التجميد بسبب القوانين الاستثنائية السابقة.

وأصبح من حق المالك الآن المطالبة بإخلاء العين المؤجرة في حالات محددة وواضحة، ووفق شروط أكثر توازنًا بين الطرفين.

وتشمل هذه الحقوق إمكانية استرداد الوحدة بعد مرور مدة معينة، أو في حالة الإخلال بشروط العقد، أو تغيير النشاط دون إذن، مع مراعاة قواعد التوثيق والإجراءات القانونية الجديدة.

وفي هذا المبحث، نستعرض الحقوق الأساسية التي كفلها القانون للمؤجر في 2025، والضمانات التي تحميه أمام القضاء، وآليات التنفيذ السريعة وفق الصيغة التنفيذية للعقود.

استعادة العين المؤجرة:

يحق للمؤجر استرداد الوحدة السكنية أو المحل التجاري بعد انقضاء المدة الانتقالية التي نص عليها القانون الجديد (7 سنوات للوحدات السكنية، و5 سنوات لغير السكنية)

أو بتحقق شروط محددة كترك العين مغلقة لأكثر من عام بلا مبرر

أو في حال امتلاك المستأجر

أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للسكن أو الاستعمال بنفس الغرض.

رفع القيمة الإيجارية:

أتاحت تعديلات القانون رفع القيمة الإيجارية تدريجيًا، فازدادت الإيجارات للوحدات السكنية حتى 20 ضعفًا عن القيمة السابقة، ولغير السكنية (محلات) لـ5 أضعاف، مع زيادة سنوية 15% طوال فترة الانتقال.

حق فسخ العقد والإخلاء الفوري:

يتمكن المؤجر من طلب الإخلاء الفوري أمام قاضي الأمور الوقتية إذا ثبت أحد سببين: ترك العين مغلقة لعام أو امتلاك المستأجر وحدة بديلة مناسبة. ويجوز طلب تعويض عند الإخلاء إن اقتضى الأمر.

التصرف في الملكية بحرية:

يمكن للمالك بيع العقار أو توريثه، ويبقى العقد سارياً بالنسبة للمستأجر لحين انتهاء المدة أو وقوع حالة من حالات الإخلاء، دون أن يعوق ذلك حقوق المالك الأصلي أو المشتري الجديد.

حقوق المستأجر في قانون الإيجار القديم 2025: حماية قانونية أم نهاية الامتيازات؟

رغم التعديلات الجوهرية التي طالت قانون الإيجار القديم في 2025، إلا أن المشرّع حرص على الحفاظ على الحد الأدنى من الحقوق المشروعة للمستأجر، خاصة من يقيم فعليًا بالعين المؤجرة، أو من ينطبق عليه الامتداد القانوني بشروط محددة.

ويشمل ذلك الحق في الاستمرار بالإقامة خلال فترة انتقالية، والحماية من الطرد التعسفي، والاعتراض القانوني على إنهاء العقد دون مسوغ، إضافة إلى حق الامتداد للورثة المقيمين وفق ضوابط.

في هذا المقال، نوضح بدقة ما بقي للمستأجر من حقوق في ظل القانون الجديد، ومتى يفقد الحماية القانونية، وكيف يمكنه الحفاظ على استقرار إقامته ضمن الأطر المشروعة.

الاستمرار المؤقت في الانتفاع:

يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد (بشروط ضيقة) البقاء في العين المؤجرة حتى نهاية فترة الانتقال المحددة قانوناً (7 سنوات للسكني، 5 سنوات لغير السكني)، مع عدم جواز الإخلاء إلا لأسباب نص عليها القانون صراحة.

الحماية من الطرد التعسفي:

لا يجوز طرد المستأجر إلا بحكم قضائي وفي الحالات الاستثنائية فقط، مثل ترك العين مغلقة لعام أو امتلاك وحدة بديلة.

ثبات العلاقة التعاقدية خلال الفترة الانتقالية:

يظل المستأجر متمتعًا بجميع حقوقه خلال فترة الانتقال، بما يشمل تسلم العين وصيانتها واستعمالها وعدم المساس بحقه إلا بحكم محكمة.

التمتع بالفروق الإيجارية التصاعدية فقط:

تستمر زيادة القيمة الإيجارية تدريجياً وفق النسب المحددة سلفًا (مثلاً 15% سنوياً)، دون أن يفرض عليه مؤجر زيادات خارج القانون أو إخلاء قبل نهاية المدة.

الحق في اللجوء إلى القضاء:

عند صدور قرار إخلاء يمكن للمستأجر الطعن أمام المحكمة المختصة والمطالبة بحقه في حال وجود مبررات قانونية. ولا يوقف رفع الدعوى التنفيذ إلا استثناءً.

عدم فسخ العقد تلقائياً بمجرد بيع العقار:

يستمر حق المستأجر حتى نهاية مدته، ولو تغيّر المالك، بشرط التزامه بأعمال الصيانة وسداد الإيجار وعدم إخلاله بشروط العقد.

توضيح عملي:

خلال الفترة الانتقالية لا يمكن للمالك إخراج المستأجر إلا لأسباب منصوص عليها (مثل الغلق أو التملك بوحدة بديلة)، وبعد انتهاء المدة تعود الوحدة للمالك تلقائياً مع الإخلاء الإجباري.

وتستمر الزيادة السنوية التراكمية في القيمة الإيجارية حسب ما نص عليه القانون الجديد، وتبدأ العلاقة التعاقدية بعد انتهاء المدة وفق أحكام القانون المدني (بالاتفاق بين الطرفين على مدة وقيمة الإيجار الجديدة).

وهذه الحقوق تمثل جوهر العلاقة بين الطرفين في ظل التشريع الجديد الذي وازن بين مصلحة المؤجر وحقوق المستأجر وضبط انتقال العقود والإيجارات القديمة لوضع أكثر عدالة للسوق العقاري المصري.

جدول مقارنة بين ما احتفظ به المستأجر وما فقده بعد التعديلات الجديدة لقانون الإيجار القديم 2025:

هل حدد القانون الجديد سقفًا لزيادة الإيجار في 2025؟

نعم، حددت التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم في مصر لعام 2025 حدودًا واضحة وصارمة لزيادة قيمة الإيجار، وجاءت تنظيماتها كالتالي:

• رفع مبدئي كبير بحسب المنطقة: بعد بدء سريان القانون، ترتفع القيمة الإيجارية فورًا لمرة واحدة وفق تصنيف المنطقة:
• في المناطق الراقية (المتميزة): تصبح الإيجارات 20 ضعف القيمة الحالية، بحد أدنى 1,000 جنيه شهريًا.
• في المناطق المتوسطة: تزيد عشرة أضعاف بحد أدنى 400 جنيه.
• في المناطق الاقتصادية والشعبية: أيضًا عشرة أضعاف، بحد أدنى 250 جنيه.
• للمحال أو الوحدات غير السكنية: القيمة الإيجارية ترتفع إلى خمسة أضعاف الحد الأدنى الساري عند صدور القانون، مع اتباع زيادات سنوية كالوحدات السكنية.
• زيادة سنوية محددة: يطبق بعد الزيادة المبدئية زيادة سنوية ثابتة مقدارها 15% من القيمة الجديدة (وليس القديمة)، وتستمر سنويًا طوال فترة الانتقال (7 سنوات للسكني، 5 سنوات لغير السكني). لا يجوز فرض زيادات خارج هذا الحد خلال الفترة الانتقالية.
• رقابة ولجان تقييم: أوكل القانون إلى لجان متخصصة في كل محافظة وضع تصنيف كل منطقة ووحدة سكنية، ومراجعة وتحديث التصنيف والقيمة المرجعية للإيجار دوريًا، ويمكن الطعن في قرارات هذه اللجان من قبل المتضررين.

ملخص عملي:

ولا يمكن للمؤجر تجاوز نسبة الـ15% سنويًا أو فرض زيادات استثنائية خارج الحدود القانونية خلال الفترة الانتقالية. بعد انتهاء هذه الفترة، تخضع جميع العقود لأحكام القانون المدني، ويمكن للأطراف الاتفاق بحرية على القيم الجديدة.

إذًا، “الزيادة السنوية القصوى القانونية” وفق تعديلات 2025 هي 15% من القيمة المحدثة سنويًا، مع حد أقصى للزيادة المبدئية يُحدد حسب تصنيف المنطقة، ولا يجوز للمالك أو المستأجر الاتفاق على غير ما نص عليه القانون في هذه المرحلة الانتقالية.

جدول: حدود زيادة الإيجار بعد تعديلات قانون الإيجار القديم 2025

🟨 ملاحظات هامة لفهم الجدول:

• التعديلات تختلف بين السكني والتجاري، وبين الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين.
• القانون أعطى مهلة انتقالية للمستأجرين التجاريين الطبيعيين قبل الإخلاء.
• الزيادة السنوية تُحتسب من تاريخ بدء سريان القانون (المتوقع يوليو أو أغسطس 2025).

هل تلتهم تعديلات الإيجار القديم دخل المستأجرين؟ تعرف على التأثير الحقيقي

تؤثر التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم بشكل مباشر وملحوظ على الأجور أو الدخل الشهري للمستأجرين، ويظهر ذلك من خلال عدة محاور أساسية:

زيادة كبيرة في قيمة الإيجار الشهري:

التعديلات رفعت القيمة الإيجارية للوحدات السكنية القديمة لتصبح من 10 إلى 20 ضعف القيمة السابقة، مع حد أدنى لا يقل عن 1000 جنيه في المدن و400 جنيه في المناطق المتوسطة و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.

ويتم دفع مبلغ ثابت (غالبًا 250 جنيهًا) حتى انتهاء إعادة تصنيف لجان الحصر، وتُسدد فروق الزيادة بالتقسيط عند انتهاء عمل اللجان.

زيادات سنوية مستمرة:

يُطبق على جميع الوحدات (سكنية وغير سكنية) زيادة سنوية 15% من القيمة الجديدة، طوال المدة الانتقالية التي تبلغ 7 سنوات للسكني و5 سنوات للمحال التجارية، ولا يجوز تجاوز هذه النسبة قانونيًا خلال الفترة الانتقالية.

عبء اقتصادي على الدخل الشهري:

هذه الزيادات قد تشكل عبئًا كبيرًا على الأسر منخفضة ومتوسطة الدخل، خاصة وأن نسبة عريضة من المستأجرين تحت مظلة الإيجار القديم ينتمون لفئات دخل ثابت (متقاعدون، أسر فقيرة، كبار سن).

والتقديرات تشير إلى أن أكثر من 1.6 مليون أسرة قد تتأثر سلبًا، ما يهدد الاستقرار السكني للأشد فقرًا بدون وجود دعم حكومي كافٍ أو بدائل إسكان اجتماعي في الوقت الحالي.

آلية العدالة الاجتماعية وتقسيم الفئات:

نصت التعديلات على تقسيم المستأجرين إلى ثلاث فئات بناءً على القدرة المالية:

• مستأجرون قادرون ماليًا: تُرفع الإيجارات عليهم كاملاً.
• مستأجرون غير قادرين: يمنحون فترات انتقالية أطول وزيادات تدريجية، مع احتمال تقديم دعم حكومي مباشر لتخفيض التأثير على دخلهم.

الشقق المغلقة: تُسحب من المستأجر.

خطر الإخلاء على الأشد ضعفًا:

انتهاء المدة الانتقالية يعني انتهاء الحماية القانونية وبداية تحرير العلاقة كليًا، ما قد يفقد آلاف الأسر محدودة الدخل القدرة على تأمين سكن بديل في ظل ارتفاع أسعار السوق وتراجع الدعم الاجتماعي.

استنتاج عملي:

من لن يتمكن من مواكبة الزيادات أو توفير الدعم الحكومي المطلوب قد يضطر لتقليص نفقاته في وجه ارتفاع الإيجار، أو البحث عن مسكن أقل جودة أو عن دعم عائلي.

ويجب على الأسر التي تعتمد بشكل كبير على دخل شهري محدود البدء بالتخطيط لتعديل أوضاعها المالية واستكشاف حلول (كالانتقال، أو الدعم، أو التفاوض مع المالك) استعدادًا لتطبيق الزيادات.

ملخص:

التعديلات تهدف لإعادة التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، لكنها في المقابل تفرض أعباء متصاعدة على الدخل الشهري للمستأجرين، خاصة للفئات الأقل قدرة، ما يستدعي تدخلات حماية اجتماعية أو بدائل سكنية فعالة في المراحل القادمة.

لماذا يعتبر تحديد المناطق وتصنيفها مهمًا في تعديل قيمة الإيجار

يُعد تحديد المناطق وتصنيفها أحد الركائز الأساسية في عملية تعديل قيمة الإيجار بموجب التعديلات الجديدة لقانون الإيجار القديم للأسباب التالية:

تحقيق العدالة بين المستأجرين والمالكين:

المناطق تختلف في مستوى الخدمات، القرب من المرافق الحيوية، جودة البنية التحتية، ومكانة الحي العقارية. لذلك، لا يمكن مساواة إيجار شقة في حي راقٍ حديث بشقة مماثلة في حي شعبي أو منطقة ريفية.

والتصنيف يراعي هذه الفوارق ويضمن أن القيم الإيجارية تتناسب مع القيمة الحقيقية لكل وحدة بحسب موقعها.

تقليل النزاعات القضائية:

عند وجود معيار واضح ومعلن لتصنيف المنطقة، تقل المنازعات حول ما إذا كانت الزيادة التي طُبّقت عادلة أم مبالغ فيها، إذ يصبح لكل منطقة حد أدنى وحد أقصى للزيادة يستند إلى معايير موضوعية.

ربط الإيجار بقيمة العقار في السوق:

تصنيف المناطق يواكب التغيرات العقارية ويُقارب بين القيمة الإيجارية والعائد الاستثماري المأمول من العقارات، ما يشجع المالكين على الحفاظ على وحداتهم وتحسين حالتها بدلاً من تركها متدنية القيمة بسبب تثبيت الإيجارات لعقود طويلة.

تحديد آلية الزيادات السنوية:

يسهّل وجود تصنيف رسمي للمناطق تطبيق نسب الزيادة السنوية المقررة (مثل 15%) على أساس واضح، مع إمكانية مراجعة التصنيف دوريًا لضبط الإيجار كلما تغيرت الظروف الاقتصادية والمعيشية بالمنطقة.

توفير حماية للمناطق الأقل دخلاً:

يُسهم التصنيف أيضًا في حماية سكان المناطق الشعبية أو الاقتصادية من القفزات المفاجئة في الإيجار، حيث توضع لهم حدود دنيا تناسب مستواهم الاقتصادي، وتُتاح للحكومة واللجان المختصة فرصة منح فترات انتقالية أو دعم للفئات الأكثر احتياجًا.

تشجيع الاستثمار العقاري المنضبط:

عندما تُمثل البيانات الدقيقة عن التصنيف مرجعًا لجميع المتعاملين في السكن والتجارة، تصبح السوق أكثر شفافية وتوازنًا، ويستطيع كل من المالك والمستأجر اتخاذ القرارات المناسبة بالاستناد إلى معايير عادلة وموثقة.

وبإجمال، تصنيف وتحديد المناطق هو الإطار الذي يُضفي على العدالة فاعلية عملية في منظومة تحديث الإيجارات ويجعل كل وحدة عقارية تخضع لزيادة تتناسب فعليًا مع موقعها وقيمتها، بدلًا من التعميم الذي قد يظلم بعض الفئات على حساب أخرى.

صيغة اتفاق فسخ عقد إيجار قديم

من الأعمال القانونية العملية لمكتب أ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض، وفي ضوء العلاقة الإيجارية التي نشأت بموجب عقد إيجار مؤرخ في 1 / 2 / 1993 بين مورّثي طرفي هذا الاتفاق بشأن:

الشقة الكائنة بالدور الثالث علوي بالعقار رقم .. شارع .. – .. – بجوار … – قسم أول الزقازيق – محافظة الشرقية، وحيث استمر الطرفان في تنفيذ التزاماتهم التعاقدية لفترة طويلة.

إلا أن الطرف الثاني – ورثة المستأجر الأصلي – قد أبدوا رغبتهم الصريحة في إنهاء العلاقة الإيجارية نهائيًا لعدم حاجتهم إلى العين المؤجرة.

وحرصًا من الطرفين على تسوية النزاع القائم بينهما وديًا، وتفاديًا لأي منازعات قضائية مستقبلية، فقد تم التوافق بينهما على فسخ العقد المُشار إليه بالتراضي، وتسليم العين المؤجرة للطرف الأول (المالك).

في مقابل تنازل هذا الأخير عن الحكم القضائي الذي تحصلنا عليه لهم والصادر لصالحهم بالتعويض، بما يترتب عليه إنهاء نهائي وكامل للعلاقة التعاقدية بين الطرفين دون أي التزام متبادل لاحق.

وانطلاقًا من مبدأ سلطان الإرادة، كتبنا صيغة عملية لاتفاق عقد الايجار القيدم وفقا للقانون يمكن استخدامها ف هذا الصدد

صيغة اتفاق فسخ عقد إيجار قديم بالتراضي – العقد المؤرخ .. / .. / 1993

تحرر هذا الاتفاق بين كلا من:

أولا: السادة: ورثة المرحوم/…………….. وهم:

1- ……………………….

2- ……………………….

3- ……………………….

(طرف أول مؤجر)

ثانيا : السادة: ورثة المرحوم / ………………. وهم:

1- ……………………….

2- ……………………….

3- ………………………

(طرف ثاني مستأجر)

تمهيد: بموجب عقد إيجار مؤرخ في 1 / 2 / 1993، استأجر مورث أفراد الطرف الثاني من مورث أفراد الطرف الأول الشقة الكائنة بالدور الثالث علوي بالعقار رقم .. شارع .. – .. – بجوار … – قسم أول الزقازيق – محافظة الشرقية، والمكوّنة من ثلاث غرف ومطبخ وحمام.

وحيث إن أفراد الطرف الثاني لا يرغبون في الاستمرار في العلاقة الإيجارية لعدم حاجتهم إلى الشقة المؤجرة، فقد توافق الطرفان على إنهاء العلاقة التعاقدية بينهما بالتراضي، وفسخ عقد الإيجار المشار إليه، وتسليم الشقة للطرف الأول، مقابل تنازل أفراد الطرف الأول عن الحكم الصادر لصالحهم بالتعويض ضد الطرف الثاني.

ولما كانت إرادة الطرفين قد اتحدت على إبرام هذا الاتفاق وفقًا لما تقدم، وبعد أن أقر كل طرفٍ بأهليته القانونية الكاملة للتصرف والتعاقد، فقد اتفقا على البنود التالية:

البند الأول: التمهيد المُبيَّن أعلاه جزءًا لا يتجزأ من هذا العقد ومكمّلًا لبنوده، وله ذات الحجية القانونية والإلزامية.

البند الثاني: يقر أفراد الطرف الثاني – ورثة المرحوم / ….. (المستأجر الأصلي) – بأنهم قد اتفقوا على إنهاء وفسخ عقد الإيجار المؤرخ في 1 / 2 / 1993، والخاص بالوحدة السكنية الكائنة بالدور الثالث علوي بالعقار رقم .. شارع .. – .. – بجوار … – قسم أول الزقازيق – محافظة الشرقية، وذلك بالتراضي.

كما يقرون بتنازلهم الكامل والنهائي عن أي  امتداد قانوني  لذلك العقد كان يحق لهم بوصفهم ورثة المستأجر الأصلي، وبأنهم قد قاموا بتسليم الشقة للطرف الأول تسليمًا فعليًا ونهائيًا، دون أي تحفظ أو التزام متبادل.

البند الثالث: يقر أفراد الطرف الأول – ورثة المؤجر المرحوم / …… – بقبولهم فسخ عقد الإيجار المشار إليه، وباستلامهم العين المؤجرة (الشقة محل عقد الإيجار) بالحالة التي هي عليها وقت الفسخ، وقد تم وضع يدهم الفعلي عليها اعتبارًا من تاريخ الفسخ، دون أي تحفظ أو مطالبة لاحقة بشأن حالتها.

البند الرابع: يقر أفراد الطرف الأول بتنازلهم التام والنهائي عن الحكم القضائي رقم … لسنة ۲۰۲٤ مدني كلي جنوب الزقازيق، الصادر لصالحهم ضد أفراد الطرف الثاني، والقاضي بإلزام الطرف الثاني بأداء  تعويض قدره مائة ألف جنيه .

كما يقرون بالتنازل عن الاستئناف المقام منهم بشأن ذلك الحكم تحت رقم …. لسنة ٦٨ ق استئناف عالي مأمورية الزقازيق، والمحدد لنظره جلسة …..، مع تركه للشطب، وذلك نتيجة فسخ عقد الإيجار المُشار إليه وإنهائه، وتسليم الشقة موضوع العقد، وتسوية النزاع وديًا وبالتراضي بين الطرفين.

البند الخامس: يُقر الطرفان، بموجب هذا الفسخ، بعدم وجود أي التزامات مالية أو قانونية أو مديونيات أو مطالبات سابقة أو حالية أو مستقبلية لأي منهما قِبل الآخر، الناشئة عن عقد الإيجار المُفسوخ، ويتعهد كل طرف بعدم الرجوع على الآخر بأي مطالبات أو حقوق تتعلق بذلك العقد.

البند السادس: اتفق الطرفان وأقرا صراحةً بأن فسخ عقد الإيجار موضوع هذا الاتفاق يُعد نهائيًا وباتًا، ولا يجوز لأيٍ منهما الرجوع فيه أو الطعن عليه بأي شكل من الأشكال، ويترتب عليه انتهاء العلاقة التعاقدية الإيجارية بينهما بشكل كامل ودائم دون أدنى التزام أو تبعات مستقبلية لأي طرف قبل الآخر.

أفراد الطرف الأول                                                      أفراد الطرف الثاني

الشهود

✳️ تقييم قانوني موثوق قائم على خبرة عملية

تم إعداد هذا البحث من الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار بعناية فائقة من واقع خبرة قانونية تمتد لأكثر من 28 عامًا في مجال الإيجارات والملكية والعقود المدنية.

وقد راعينا فيه أحدث التعديلات التشريعية وأحكام محكمة النقض والدستورية العليا ذات الصلة، لضمان تقديم معلومة موثوقة مبنية على الواقع القضائي والعملي.

⚖️ وقد اعتمدنا بقدر الامكان على تحليل النصوص القانونية وتطبيقاتها الواقعية في المحاكم المصرية، وتبسيط المعلومة القانونية للباحث والمواطن على حد سواء، بما يضمن المصداقية والموثوقية الكاملة في كل سطر.

📌 للمزيد من المقالات القانونية الدقيقة، أو للحصول على استشارة متخصصة:

تصفّح فهرس المقالات والأبحاث القانونية المتخصصة – موضوعات محدثة وشاملة: :  الأجندة القانونية

أو تواصل مباشرة لحجز موعد على: 01285743047

الأسئلة الشائعة حول فسخ عقد الإيجار القديم وسقوطه قانونًا ❓

خاتمة: ⚖️  قضايا الإيجارات القديمة  تُعد من أكثر النزاعات العقارية تعقيدًا في مصر، ويتطلب التعامل معها فهماً دقيقًا للأحكام القانونية والدستورية المستقرة، خاصة في ظل التعديلات التشريعية المرتقبة.

لذلك، من الضروري استشارة محامٍ متخصص لحماية حقوقك سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا.
📞 للاستشارات القانونية الدقيقة والمتابعة القضائية:

الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار

محامٍ بالنقض والإدارية العليا – متخصص في قضايا الإيجارات والميراث والعقارات

• 📍 العنوان: الزقازيق – الشرقية – جمهورية مصر العربية
• 📞 الهاتف: 01285743047
• 🌐 الموقع الإلكتروني: azizavocate.com
• ✉️ واتساب: https://wa.me/201228890370

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.