الاستيلاء على ملك الغير بدعوي التسليم (محدث 2024)

نعرض مقالنا الاستيلاء على ملك الغير بدعوي التسليم الذى تم نشره على موقعنا من احدي عشر سنة وقد أعاد موقع اليوم السابع  نشره في صورة حوار وقد نشرنا هذا المقال من واقع العمل وما يحدث من غياب الضمير والتلاعب بنصوص القانون من مافيا الاستيلاء على أملاك الغير.

الاستيلاء علي ملك الغير

كيف يستغل أصحاب الضمائر الميتة “دعاوى التسليم” للاستيلاء على الأملاك؟ .. الجريمة تبدأ بتحرير عقد بيع ابتدائي من “البائع الوهمي” لمشترى من طرفه .. وقانونى يكشف الألاعيب الشائعة فى هذا السياق

فى كثير من الأحيان يتصور البعض أن القانون به ثغرات يستغلها أصحاب المصلحة، وذلك لتحقيق أهدافه ولكن الحقيقة التي تغيب عنهم أنها ليست ثغرات، وإنما فى حقيقة الأمر هي استخدام خاطئ لمواد القانون، بغرض تحقيق أغراض وأهداف غير شرعية الإضرار والكيد بالآخرين، فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع المُعاش.

وضمن هذه الألاعيب والتطبيقات الخاطئة التي يلقى “اليوم السابع” الضوء عليها في التقرير التالي والتي تساهم بشكل كبير في الإضرار بـ”سوق العقارات” هي دعوى “تسليم العقارات” التي سنها المُشرع لمصلحة المجتمع ومواطنيه حيث تكمن خطورة دعوى “تسليم العقارات” التي استغلها أصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على أملاك الآخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية “على الجهة التي يناط إليها بالتنفيذ أن تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية”

و بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض عبد العزيز حسين عمار.

فى البداية – يجب أن نعلم جيداَ أن المُشرع لم يقصد نهائياَ الإضرار بالأفراد والمواطنين ولم يشرع دعوى “تسليم العقارات” ليستغلها مجرمي ومحترفي الاستيلاء على أملاك الغير دون سند من القانون

ولكن السؤال ما هي الألاعيب التي يستغلها هؤلاء المحترفين من خلال تلك الدعوى القضائية الاستغلال السيئ وهو ما يُطلق عليه “استغلال شرعي لتحقيق غاية غير مشروعة هذا ما سوف نتعرف عليه فيما يلي

كيفية الاستيلاء علي ملك الغير

وفى الحقيقة أن هؤلاء المحترفين يعملون على تحرير عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذي هو من طرفه ومتفق معه على الجريمة ومذيل بالتوقيعات والشهود

ثم إقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم في أول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة بإثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذي ويقر المدعى عليه “البائع الوهمي” بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم .

وفى تلك الأثناء

• يتم عمل أشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون أن يستأنف المدعى عليه، ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية،
• ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائي الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها إجراءات قانونية سليمة شكلا – وفقا لـ”عمار”.

الأعمال المنافية للعدالة في غيبة المالك

كل هذا الإجراءات القانونية التي تتم والمالك الأصلي أو الفعلي لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء أشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه، ويلجأ إلى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون أن يستطيع أن يضع يده على عقاره

والمشكلة الأكبر أن من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعه إلى أخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الأصلي في دوامة لا تنتهي، وجميع هذه الإجراءات تجعل المالك الفعلي يدخل في دوامة لا نهاية لها.

اغلاق باب التلاعب بدعوي التسليم

ولكن يغيب عن الكثيرين أن المُشرع المصري فطن لكشف هذه الألاعيب من محترفي الاستيلاء على أملاك الغير وعدل دعوى “تسليم العقارات” ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى لابد أن يكون المشترى على دراية بها حتى لا يقع فى المحظور ثم يبكى على “اللبن المسكوب”

وهى كالتالي

1-إخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأي منهم أن يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقاره ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الأدلة المثبتة لحقه على العقار “هنا نجد أن البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه أن يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت اليه”.

2-أسند المشرع للوحدة المحلية دورا في الإخطار بدعوى التسليم يتمثل في إلصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة إعلانات في مقر الوحدة المحلية، وذلك منعا لتحايل المدعى في دعوى التسليم بإجراء إخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة، فلا تحكم المحكمة في الدعوى الا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى.

3- المشرع جعل الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار أن المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن أجل إحاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة.

مبادئ قضائية في دعوى التسليم علي ضوء أحدث أحكام النقض

1. لا يجوز للمشترى لجزء مفرز من العقار الشائع أن يطالب بالتسليم ولو كان عقده مسجلاً إلا برضاء باقي الشركاء جميعا
2. متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما له ابتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار فلا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر
3. لا يجوز الزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشترى اذا كان هناك استحالة في التنفيذ او تعلقت بها ملكية شخص آخر تعلقاً قانونياً استحال الوفاء بهذا الالتزام عيناً للمشترى الأول
4. دعوى التسليم هي من الدعاوى التي يجوز للمشترى إقامتها ولو لم يسجل عقده ،
5. اذا اقترنت دعوى التسليم بطلب التعويض فتختص بنظرها المحكمة الابتدائية
6. الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية يكون استئنافها امام محكمة الاستئناف العالي
7. دعاوى تسليم العقارات. وجوب إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق على العقار بالدعوى. عدم جواز الحكم في الدعوى إلا بتمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي.
8. دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية . انعقاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الجزئية الواقع في دائرتها موقع العقار دون غيرها .

الأحكام القضائية عن التسليم العقاري

لا يجوز للمشترى لجزء مفرز من العقار الشائع أن يطالب بالتسليم ولو كان عقده مسجلاً إلا برضاء باقي الشركاء جميعاً

لا يجوز للمشتري لجزء مفرز من العقار الشائع أن يطالب بالتسليم ولو كان عقده مسجلاً إلا برضاء باقي الشركاء جميعاً أو ثبوت حصول قسمة نافذة ووقوع القدر المبيع في نصيب البائع له ذلك لأن البائع له الشريك على الشيوع لم يكن يحق له إفراز حصته بإرادته المنفردة قبل حصول القسمة ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان للبائع، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم في هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون .

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 7127 لسنة 85 ق – جلسة 9 / 10 / 2021

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 17356 لسنة 82 ق – جلسة 27 / 9 / 2020

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 1876 لسنة 83 ق – جلسة 21 / 10 / 2019

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 12791 لسنة 88 ق – جلسة 17 / 9 / 2019

أنه متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما له ابتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له فى ذلك.

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 10800 لسنة 87 ق – جلسة 22 / 6 / 2021

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 15711 لسنة 85 ق – جلسة 20 / 6 / 2021

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 2522 لسنة 72 ق – جلسة 17 / 11 / 2020

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 2522 لسنة 72 ق – جلسة 17 / 11 / 2020

الطعون أرقام 15901 ، 15896 ، 16585 ، 16001 لسنة 82 ق ، 10033 لسنة 83 ق جلسة 11 / 5 / 2014

عدم جواز الزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشترى اذا كان هناك استحالة في التنفيذ او تعلقت بها ملكية شخص آخر تعلقاً قانونياً استحال الوفاء بهذا الالتزام عيناً للمشترى الأول

من المقرر أنه يشترط طبقاً للمادة 203 من القانون المدنى لإجبار المدين البائع على تنفيذ التزامه بتسليم العين المبيعة إلى المشترى أن يكون هذا التسليم ممكناً فاذا كان التسليم غير ممكن واستحال تسليم العين أو إذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع ثم تعلقت بها ملكية شخص آخر تعلقاً قانونياً استحال الوفاء بهذا الالتزام عيناً للمشترى .

فقد قضت محكمة النقض بانه

لما كان الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الاستئناف بأن تنفيذه لالتزامه بتسليم العين المبيعة للمطعون ضدها قد أصبح مستحيلاً لكونه قد تصرف فيها بالبيع مرة ثانية لمشترى آخر تسلمها بالفعل وقام بتشطيبها وأصبحت في حيازته ودلل على ذلك بما قدمه من إيصالات سداد التليفون و  الكهرباء  والعوايد باسم المشترى الثانى فإن الحكم المطعون فيه إذ ألزمه رغم ذلك بتسليم العين المبيعة للمطعون ضدها فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعى سديد ، ذلك أنه يشترط طبقاً للمادة 203 من القانون المدنى لإجبار المدين البائع على تنفيذ التزامه بتسليم العين المبيعة إلى المشترى أن يكون هذا التسليم ممكناً فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع ثم تعلقت بها ملكية شخص آخر تعلقاً قانونياً استحال الوفاء بهذا الالتزام عيناً للمشترى الأول.

لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الاستئناف بأنه لا يمكنه الوفاء بالتزامه بتسليم الشقة موضوع التداعي إلى المطعون ضدها ، إذ أنه قام ببيعها مرة ثانية لشخص آخر يدعى / ……… بموجب عقد بيع مؤرخ ………

وأن الأخير قد قام بتجهيزها وإعدادها للسكنى وأقام فيها هو وعائلته وأصبحت في حيازته وتعلقت بها ملكيته مما يستحيل معه تنفيذ التزامه بتسليمها للمطعون ضدها وقدم تدليلاً على ذلك عقد بيع شقة التداعي للأخير وإيصالات سداد الكهرباء والتليفون و  العوائد  الخاصة بعين التداعي والصادرة باسم المشترى الثانى.

فإن الحكم المطعون فيه إذ ألزم الطاعن رغم ذلك بتسليم شقة التداعي إلى المطعون ضدها بقالة أن ذلك لا يجعل التنفيذ العيني مستحيلاً وأنه بفرض صحة هذا الدفاع فلا يجوز للطاعن أن يجنى ثمار خطأه فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

نقض مدني – الطعن رقم 6480 لسنة 78 ق – بتاريخ 10 / 3 / 2020

فى ذات المعنى – الطعن رقم 15900 لسنة 80 ق – جلسة 4 / 12 / 2022

الطعن رقم 14733 لسنة 81 ق جلسة 4 / 1 /2022

الطعن رقم 19075 لسنة 85 ق جلسة 20 / 6 / 2021

 الطعن رقم 36 لسنة 86 ق – جلسة 12 / 1 /2021

الطعن رقم 5295 لسنة 67 ق جلسة 3 / 12 / 2020

الطعن رقم 5427 لسنة 84 ق جلسة 18 / 11 / 2020

الطعن رقم 16683 لسنة 79 ق – جلسة 11 / 3 / 2018

دعوى التسليم هي من الدعاوى التي يجوز للمشترى إقامتها ولو لم يسجل عقده

إذ كان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد رفض طلب الطاعنين إلزام المطعون ضدهم من الأولى حتي الرابع بتسليم الأرض موضوع النزاع على أن عقد مشتراهم لهذه الأرض لم يسجل ، ولم تنتقل الملكية إليهم فلا حق لهم في طلب التسليم ، في حين أن دعوى التسليم هي من الدعاوى التي يجوز للمشترى إقامتها ولو لم يسجل عقده ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

الطعن رقم ٤۸٤۹ لسنة ۷۷ ق – جلسة ۸ / ۲ / ۲۰۱۸

اذا اقترنت دعوى التسليم بطلب التعويض فتختص بنظرها المحكمة الابتدائية

القاعدة أنه متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر فى طلب ما فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطاً به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل فى الاختصاص النوعي للقاضى الجزئى ، ومن ثم فإن الاختصاص بنظر الدعوى برمتها ينعقد للمحكمة الابتدائية وتطبيقا لذلك قضت محكمة النقض بانه:

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وبياناً لذلك يقول إن المحكمة قضت بإلغاء الحكم المستأنف على اعتبار أن الدعوى تدخل فى اختصاص المحكمة الجزئية ، فى حين أن الدعوى وإن رُفعت بطلب التسليم إلا أنه قد أُبدى فيها طلب آخر مرتبط يدخل فى اختصاص المحكمة الابتدائية وهو طلب التعويض ، الأمر الذى كان لازمه انعقاد الاختصاص للمحكمة الابتدائية بوصفها صاحبة الاختصاص العام ، وإذ خالفت المحكمة المطعون فى حكمها هذا النظر ، فإن حكمها يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك بأن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر فى طلب ما فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطاً به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل فى الاختصاص النوعي للقاضى الجزئى ، ومن ثم فإن الاختصاص بنظر الدعوى برمتها ينعقد للمحكمة الابتدائية .

لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الطاعن أقام دعواه بطلب الحكم بتسليم عقار النزاع مُشتراه من المطعون ضده وإلزام الأخير بالتعويض المادى والأدبي لتأخره فى التسليم ، فإن الدعوى على هذا النحو تكون قد تضمنت طلباً مرتبطاً بطلب التسليم مع وحدة السبب – عقد البيع المؤرخ 12/8/1998 .

وكان هذا الطلب المرتبط مما يدخل فى نطاق الاختصاص القيمي للمحكمة الابتدائية وفقاً لنص المادة 47 من قانون المرافعات ، فإن اختصاص المحكمة الأخيرة يمتد إلى طلب التسليم بوصفها صاحبة الاختصاص العام فى النظام القضائي ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون قد خالف القانون.

الطعن رقم ۱۷۰۹۸ لسنة ۷۹ ق – جلسة ۲۷ / ۲ / ۲۰۱٦

الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية يكون استئنافها امام محكمة الاستئناف العالي

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة 48 من قانون المرافعات المعدلة والمضاف إليها بالقانون رقم 76 لسنة ۲۰۰۷ أن تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية .

وكذلك عن الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في الدعاوى المنصوص عليها في البند السادس من المادة 43 من القانون المذكور وهي دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية والتي عقد المشرع للمحكمة الجزئية الواقع في دائرتها موقع العقار دون غيرها الاختصاص بدعاوى تسليمه إذا رفعت بصفه أصلية ، وخص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع عن تلك الدعاوى .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه الصادر من المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية هذا النظر ولم يتقيد بمسألة الاختصاص باعتبار أن الفصل في الاختصاص سابق على الفصل في الشكل وهو من النظام العام ، فإن قضاءه ينطوي على الموافقة ضمناً على عدم اختصاص محكمة الاستئناف .

وكان لا يمكن لمحكمة النقض التي تراقب صحة تطبيق القانون أن تساير الحكم المطعون فيه في خطئه وأن تُفعّل هذه القاعدة الأصولية سالفة البيان وأن يفلت هذا الحكم من الطعن عليه أمام محكمة النقض بل تقبل الطعن وتتصدى لما قضى به من خطأ بما يضحى معه الطعن بالنقض جائزاً ، ويكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

الطعن رقم ۳۰۰۰ لسنة ۸۷ ق – جلسة ۱۹ / ٦ / ۲۰۲۳

الطعن رقم ۲۳۱٤۸ لسنة ۸۹ ق – جلسة ۲۲ / ۸ / ۲۰۲۰

دعاوى  تسليم العقارات  . وجوب إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق على العقار بالدعوى بند 6 م ٤٣ مرافعات. علة ذلك. عدم جواز الحكم في الدعوى إلا بتمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي. عدم اعتبار الإخطار شرطًا لقبول الدعوى ابتداءً. اعتباره شرطاً للحكم في موضوعها. مؤداه. جواز القيام بالإخطار إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة. التزام المحكمة بالتحقق من إجرائه قبل الفصل في موضوع الدعوى.

الطعن رقم ۱۰۰٦۰ لسنة ۸۸ ق – جلسة ۱۰ / ٦ / ۲۰۲۳

دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية . انعقاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الجزئية الواقع في دائرتها موقع العقار دون غيرها .

أن مفاد المواد 43/6، 48، 50 من قانون المرافعات المعدلة والمضافة بالقانون 76 لسنة 2007 المعمول به اعتباراً من 1/10/2007 أن المشرع عقد للمحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار دون غيرها الاختصاص بدعاوى تسليمه إذا رُفعت الدعوى بصفة أصلية.

الطعن رقم ۱۸۱٦۷ لسنة ۸۳ ق – جلسة ٤ / ۱۰ / ۲۰۲۲

استئناف حكم التسليم لمحكمة الاستئناف العالي

نقد بعض الخبراء القانونيين جعل الاختصاص بدعاوى التسليم إلى المحكمة الجزئية ومردهم حداثة القاضي الجزئي وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين، ولكن يلاحظ أن المشرع جعل الطعن بالاستئناف في دعوى التسليم إلى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب إلى الطعن عليها بالنقض.

خاتمة خطورة دعوي التسليم وغلق باب التلاعب

بتلك الضوابط سالفة الذكر سد المشرع الباب على محترفي الاستيلاء على أملاك الغير ، ومن هنا فإن دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون، وإنما كان الاستناد إليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمه استخدام خاطئ هل معنى هذا أن به ثغرة.

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض