الدليل القانوني الشامل حول التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني

يتناول هذا البحث التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني، والإجراءات القانونية المرتبطة بالتأشير بطلبات الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية العقارية، والتأشير بمنطوق الأحكام النهائية، وأثر التأشير في مواجهة أصحاب الحقوق اللاحقة.

كما نتناول التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، وذلك من خلال شرح المواد 33، 34، 35، 36 من قانون السجل العيني وأهم أحكام محكمة النقض المرتبطة بها.

أما تغيير وتصحيح البيانات المقيدة في السجل العيني ذاتها، وتصحيح الأخطاء المادية أو التغييرات التي تطرأ على الوحدة العقارية، فهو موضوع مختلف تنظمه المواد من 37 إلى 45، ويمكن الرجوع بشأنه إلى مقال:
تصحيح بيانات السجل العيني: الحالات والإجراءات القانونية.

إجراءات وشروط التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني

يضع قانون السجل العيني مجموعة من الإجراءات التي يجب مراعاتها عند نظر الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة ونفاذ بعض التصرفات التي يجب قيدها بالسجل.

وتنظم المواد من 33 إلى 36 أربع مسائل رئيسية:

• المادة 33: التأشير بطلبات الدعوى في السجل العيني.
• المادة 34: التأشير بمنطوق الحكم النهائي.
• المادة 35: أثر التأشير بالدعوى في مواجهة أصحاب الحقوق اللاحقة.
• المادة 36: التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة.

التأشير بطلبات الدعوى في السجل العيني

المادة 33 من قانون السجل العيني

تنص المادة ۳۳ من قانون السجل العيني على:

الدعاوى المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات.

ويمنح المدعون في هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير، فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى.

شرح المادة 33 وأحكام النقض

إعمال الإجراءات المنصوص عليها بالمادتين ۳۲، ۳۳ من قانون السجل العيني 142 لسنة 1964 على الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو صحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل العيني المنظورة أمام المحاكم لصدور قرار وزير العدل بسريانه على محلها.

مناطه ألا تكون صحفها سجلت طبقا لأحكام قانون الشهر العقاري.

تسجيل الصحيفة مؤداه استمرار المحكمة في نظر الدعوى.

الطعن رقم ۳۹۰۳ لسنة 69 ق – جلسة ۲۰۱۲/۷/۲ – س63 ص ۹۷۰

التفات الحكم المطعون فيه عن دفاع الطاعن بعدم قبول الدعوى بصحة ونفاذ عقد بيع أرض النزاع لعدم اتخاذ إجراءات السجل العيني وثبوت
تسجيل
صحيفتها بالشهر العقاري وخضوعها للسجل العيني لاحقا بموجب قرار وزير العدل الصادر أثناء نظر الدعوى أمام محكمة ثان درجة.

لا عيب. النعي عليه بمخالفة القانون على غير أساس.

متى يسري نظام السجل العيني على الدعوى؟

نظام السجل العيني لا يسري دفعة واحدة على جميع أنحاء الجمهورية، وإنما يسري تباعا بحسب المناطق التي يتم مسحها، ويكون تاريخ سريان النظام على كل منطقة محددا بقرار وزير العدل.

ويترتب على ذلك ضرورة الرجوع إلى تاريخ سريان النظام على القسم المساحي الذي يقع فيه العقار عند نظر الدعوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة ونفاذ تصرف واجب القيد.

فإذا رفعت الدعوى بعد سريان نظام السجل العيني وجب اتخاذ الإجراءات التي أوجبها القانون.

أما إذا رفعت قبل سريان النظام ثم أصبح العقار خاضعا للسجل العيني أثناء نظر الدعوى، فإن القانون يرتب إجراءات خاصة يجب استكمالها حتى يمكن للمحكمة الاستمرار في نظرها.

الطعن رقم ۱۲۹۸ لسنة ۷۰ ق – جلسة ۲۰۱۱/۱۱/۲۱

دعوى المطعون ضده بطلب تثبيت ملكيته لعقار النزاع من الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري، ومؤدى ذلك خضوعها للقيود الواردة بالمادة ۳۲ من القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العيني.

صدور قرار وزير العدل رقم ۱۱۰۰ لسنة ۱۹۹۲ بسريان نظام السجل العيني على المنطقة الكائنة بها أثناء نظر الدعوى وبعد رفعها، وقضاء المحكمة الابتدائية بإجابة المطعون ضده لطلبه ورفض محكمة الاستئناف دفع الطاعنين بعدم اتخاذ إجراءات السجل العيني استنادا إلى سريانه بعد رفع الدعوى. مخالفة وخطأ.

الطعن رقم ۱۲۰۸ لسنة ۷۰ ق – جلسة ۲۰۱۱/۱۱/۲۱

نظام السجل العيني لا يسري دفعة واحدة على كافة أنحاء الجمهورية، وإنما يسري تباعا بحسب المناطق التي يتم مسحها.

وزير العدل هو المفوض قانونا في إصدار قرارات تعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها.

وقت العمل بقانون السجل العيني هو المحدد بذلك القرار، ويجب الرجوع إلى هذا التاريخ عند نظر الدعوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو صحة ونفاذ تصرف واجب القيد.

رفع الدعوى قبل العمل بالنظام دون تسجيلها ثم سريان النظام أثناء نظرها مؤداه عدم جواز الاستمرار في نظرها ما لم يتخذ المدعي الإجراءات المقررة خلال المدة المحددة قانونا.

الطعن رقم ۲۸۲۷ لسنة ۷۰ ق – جلسة ۲۰۱۱/۱۱/۲۱

إقامة الدعوى بطلب تثبيت ملكية عقار دعوى متعلقة بحق عيني عقاري، ومؤدى ذلك خضوعها للقيود الواردة بقانون السجل العيني.

رفض الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم التأشير بمضمون الطلبات في السجل العيني رغم سريان النظام على المنطقة أثناء نظر الدعوى. خطأ ومخالفة للقانون.

أثر عدم التأشير بطلبات الدعوى

الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواردة على هذا الحق في الأماكن التي تخضع لأحكام قانون السجل العيني يجب أن تتضمن طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني والتأشير فيه بمضمون الطلبات وتقديم شهادة بحصول التأشير.

وبالنسبة للدعاوى المنظورة أمام المحاكم وقت سريان القانون، يلتزم القاضي بإعطاء المدعين المهلة التي قررها القانون لتعديل طلباتهم واستكمال إجراءات التأشير.

عدم تضمين الطلبات إجراء التغيير في السجل العيني أو عدم تقديم الشهادة الدالة على التأشير في الميعاد يترتب عليه وقف الدعوى وعدم معاودة السير فيها إلا بعد استكمال الإجراءات.

وقد استقر قضاء النقض على تعلق هذه الإجراءات بالنظام العام لما تستهدفه من حماية الملكية العقارية وتنظيم انتقال الحقوق.

الطعن رقم ۱۰۳۰۳ لسنة ۷۰ ق

إقامة الدعوى بطلب فسخ عقد التمليك والطرد والتسليم مع خضوع عين التداعي لأحكام السجل العيني أثناء نظر الدعوى.

عدم تعديل الطلبات بإضافة طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني وخلو الأوراق من تقديم الشهادة الدالة عليه، وعدم تكليف المحكمة المدعي باستكمال الإجراءات المقررة قانونا. مخالفة للقانون.

الطعن رقم 54۱۲ لسنة ۷4 ق – جلسة ۲۰۱4/۱/۱۸

الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو صحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل العيني يجب أن تتضمن طلب إجراء التغيير في بيانات السجل.

ويجوز تقديم هذا الطلب في أي مرحلة تكون عليها الدعوى قبل صدور الحكم فيها إذا كانت الأرض خاضعة لنظام السجل العيني قبل رفعها.

أما إذا صدر قرار بإخضاع الأرض لنظام السجل العيني أثناء نظر الدعوى، وجب أن يكون طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني من ضمن الطلبات الختامية.

مخالفة ذلك يترتب عليها وقف السير في الدعوى.

الطعن رقم 54۱۲ لسنة ۷4 ق – جلسة ۲۰۱٦/۱/۱۸

قضاء الحكم بعدم قبول الدعوى لعدم تضمن الطلبات الختامية طلب التغيير في بيانات السجل العيني رغم قيام الطاعنة بتصحيح شكل الدعوى وإدخال رئيس مكتب السجل العيني المختص وتضمن الصحيفة طلب إجراء التغيير. فساد ومخالفة للثابت بالأوراق.

الطعن رقم ۱۰۲۰۷ لسنة 76 ق – جلسة ۲۰۱۰/4/11

دعوى تثبيت الملكية من الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري.

سريان نظام السجل العيني على المنطقة أثناء نظر الدعوى يوجب مراعاة الإجراءات المتعلقة بالتأشير بطلبات الدعوى.

عدم تضمين الطلبات إجراء التغيير أو تقديم الشهادة في الميعاد يترتب عليه وقف الدعوى وعدم جواز معاودة السير فيها إلا بعد تمام الإجراءات.

الطعن رقم ۱۲۲۰۷ لسنة ۷۸ ق – جلسة ۲۰۱4/۱۰/16

إقامة دعوى رد وبطلان عقد البيع الابتدائي مع خضوع العقار لأحكام قانون السجل العيني أثناء نظر الدعوى.

عدم تضمين الطلبات طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني وعدم تقديم الشهادة الدالة على التأشير وعدم تكليف المحكمة الخصوم بإتمام هذه الإجراءات، ثم استمرارها في نظر الدعوى والقضاء بالطلبات. مخالفة للقانون وقصور وإخلال بحق الدفاع.

الطعن رقم ۱۷۰۹ لسنة ۸۰ ق – جلسة ۲۰۱۱/4/۱۲

إقامة المطعون ضده دعواه الفرعية بطلب
تثبيت ملكيته
لمساحة من أرض النزاع.

خضوع الأرض لأحكام قانون السجل العيني أثناء نظر الدعوى وعدم تضمين الطلبات طلب إجراء التغيير في بيانات السجل وعدم تقديم شهادة التأشير، وعدم تكليف المحكمة له باستكمال الإجراءات. مخالفة للقانون.

الطعن رقم 15490 لسنة ۸۱ ق – جلسة ۲۰۱۳/۳/۱۰

الدعوى بطلب فسخ عقد بيع قطعة الأرض محل النزاع تعتبر من الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري متى ترتب عليها أثر في البيانات الواجب إثباتها بالسجل.

عدم تضمين الطلبات إجراء التغيير في بيانات السجل العيني وعدم استكمال الإجراءات المقررة بالمادة 33 ثم استمرار المحكمة في نظر الدعوى. مخالفة للقانون.

الطعن رقم 14591 لسنة 83 ق – جلسة ۲۰۱4/۹/۲4

الدعوى بطلب بطلان العقود المشهرة الواردة على أرض النزاع من الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري.

خضوع الأرض لأحكام السجل العيني أثناء نظر الدعوى وعدم تضمين الطلبات طلب إجراء التغيير وعدم استكمال الإجراءات المقررة، ثم الاستمرار في نظر الدعوى. مخالفة للقانون وقصور.

التأشير بمنطوق الحكم النهائي في السجل العيني

المادة 34 من قانون السجل العيني

يؤشر في السجل العيني بمنطوق الحكم النهائي الصادر في الدعاوى المبينة في المواد السابقة.

أثر التأشير بالحكم النهائي

التأشير بمنطوق الحكم النهائي يمثل المرحلة التي ينعكس فيها الحكم القضائي على بيانات السجل العيني وفقا للشروط والإجراءات التي وضعها القانون.

وقد تناولت محكمة النقض أثر إثبات البيانات في السجل واستكمال إجراءات التأشير بالحكم ومدى ضرورة ثبوت نهائيته.

الطعن رقم 4418 لسنة ۷۰ ق

مجرد إثبات البيان بالسجل العيني وفوات مواعيد الطعن أو الفصل نهائيا فيما يرفع من طعون يترتب عليه صيرورة البيان ممثلا للحقيقة وفقا لأحكام القانون.

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بشطب العقد المسجل سند الدعوى على خلو الأوراق مما يدل على إعلان الحكم بصحة ونفاذ العقد وإجراء التغيير في السجل العيني طبقا لمقتضاه، دون بحث مدى استكمال الطلب المقدم لجهة التسجيل لشروط التأشير بالحكم وعدم تقديم ما يدل على نهائيته أو صيرورته كذلك. قصور.

أثر التأشير بالدعاوى في مواجهة الغير

المادة 35 من قانون السجل العيني

يترتب على التأشير بالدعاوى في السجل العيني أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى في السجل.

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار.

حجية التأشير بالدعوى

إذا أشر بالدعوى في السجل ثم صدر فيها حكم نهائي وأشر بهذا الحكم وفقا للقانون، فإن الأثر القانوني للحكم يمكن أن يمتد في مواجهة من اكتسبوا حقوقا لاحقة وفقا للشروط والمواعيد التي حددها القانون.

ويظهر هنا الفرق بين مجرد صدور الحكم وبين استكمال إجراءات التأشير به في السجل العيني.

الطعن رقم ۱۲۵6 لسنة 53 ق – جلسة ۱۹۸۷/۲/۲۰ – س ۳۸ ج۱ ص ۳۱۸

التأشير بالحكم النهائي الصادر في الدعوى التي قيدت صحيفتها في السجل العيني خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا، أثره اعتباره حجة على الغير ممن ترتبت لهم حقوق عينية على العقار وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل العيني بأثر يرجع إلى تاريخ التأشير بالدعوى وفقا للقانون.

التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة

المادة 36 من قانون السجل العيني

يجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحف الوحدات العقارية، ويترتب على ذلك أنه إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد في السجل أن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور.

أثر التأشير في دعاوى الشفعة

يفرق قانون السجل العيني بين الدعاوى التي يجب أن تتضمن طلب إجراء التغيير في بيانات السجل وبين دعوى الشفعة.

ففي الشفعة يرتبط الإجراء بالتأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحيفة الوحدة العقارية.

الطعن رقم 166۲ لسنة ۷۰ ق – جلسة ۲۰۱۶/۷/6

الحق في الشفعة يسقط بانقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع وفقا للقواعد القانونية المنظمة لذلك.

إعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة إلى البائع والمشتري قبل انقضاء المدة يحفظ حقه من السقوط.

الطعن رقم 966۲ لسنة ۷5 ق – جلسة ۲۰۱4/۷/6

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بسقوط حق الطاعنة في الأخذ بالشفعة بانقضاء أكثر من أربعة أشهر حتى إعلان رغبتها في الأخذ بها، معتبرا تاريخ التصديق على عقد البيع هو تاريخ التسجيل رغم أنه خطوة سابقة عليه.

وثبوت إعلان رغبتها في الأخذ بالشفعة خلال المدة القانونية وفق تاريخ تسجيل العقد. خطأ ومخالفة.

الطعن رقم ۲۲۹ لسنة 76 ق

إقامة دعوى بطلب الأحقية في أخذ أطيان النزاع بالشفعة لا تدخل في نطاق الدعاوى التي يلزم تضمين صحيفتها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني.

ولا يترتب على عدم التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة بصحف الوحدات العقارية عدم قبول الدعوى على النحو الذي بينته محكمة النقض.

الطعن رقم ۱۸۱ لسنة ۷۸ ق – جلسة ۲۰۱۰/11/16

دعاوى الاستحقاق العقارية والإقرار بالحق العيني أو إنكاره والدعاوى المتعلقة بصحة أو بطلان أو نفاذ التصرفات الواجب قيدها، والتصرفات المنشئة للملكية وغيرها من الحقوق العينية العقارية، تخضع لقواعد التأشير التي حددها القانون.

أما دعوى الشفعة فتخرج عن اشتراط تضمين الطلبات إجراء التغيير في بيانات السجل، مع وجوب التأشير بإعلان الرغبة في
الأخذ بالشفعة
في صحف الوحدات العقارية.

الفرق بين التأشير بالدعوى وتصحيح بيانات السجل العيني

يجب التفرقة بين التأشير بالدعوى أو الحكم وبين تصحيح بيانات السجل العيني.

• التأشير بالدعاوى والأحكام: تنظمه أساسا المواد من 33 إلى 36 ويتعلق بالإجراءات القضائية وانعكاسها على صحيفة الوحدة العقارية.
• تغيير وتصحيح بيانات السجل: تنظمه المواد من 37 إلى 45 ويتعلق بحجية البيانات وتصحيح الأخطاء والتغييرات الواقعة على الوحدة العقارية.

لذلك تم تناول تغيير وتصحيح البيانات في دراسة مستقلة بعنوان:
تصحيح بيانات السجل العيني: الحالات والإجراءات القانونية.

أسئلة شائعة عن التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني

ما المقصود بالتأشير بالدعوى في السجل العيني؟

هو إثبات مضمون الطلبات القضائية المتعلقة بالحق العيني العقاري في صحيفة الوحدة العقارية وفقا للإجراءات والشروط التي يحددها قانون السجل العيني.

هل يجب التأشير بكل دعوى عقارية في السجل العيني؟

لا. يتوقف الأمر على طبيعة الدعوى ومدى تعلقها بحق عيني عقاري أو بتصرف من التصرفات التي أوجب القانون قيدها، وكذلك على تاريخ سريان نظام السجل العيني على المنطقة.

ماذا يحدث إذا لم يتم التأشير بطلبات الدعوى؟

في الحالات التي يوجب فيها القانون التأشير، قد يترتب على عدم استكمال الإجراءات وقف السير في الدعوى إلى أن يتم استيفاؤها وفقا للقانون.

هل التأشير بالدعوى هو نفسه تسجيل الحكم؟

لا. التأشير بالدعوى يتعلق بإثبات الطلبات القضائية أثناء نظر النزاع، بينما المادة 34 تنظم التأشير بمنطوق الحكم النهائي بعد صدوره.

ما أثر التأشير بالحكم النهائي؟

يترتب عليه انعكاس الحكم النهائي على بيانات السجل وفقا للإجراءات القانونية، وتحدد المادة 35 أثر التأشير في مواجهة أصحاب الحقوق التي ترتبت لاحقا.

هل دعوى الشفعة تخضع لنفس إجراءات تغيير بيانات السجل؟

لا. نظم القانون الشفعة بصورة خاصة، وأوجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحف الوحدات العقارية وفقا للمادة 36.

الخاتمة: كيفية التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني وأهميته

يتبين من المواد 33 إلى 36 من قانون السجل العيني أن التأشير بالدعاوى والأحكام في السجل العيني يمثل نظاما إجرائيا يرتبط بالدعاوى القضائية وما يترتب عليها من آثار في صحيفة الوحدة العقارية.

فالمادة 33 تنظم التأشير بطلبات الدعوى، والمادة 34 تنظم التأشير بمنطوق الحكم النهائي، بينما تحدد المادة 35 أثر هذا التأشير في مواجهة أصحاب الحقوق اللاحقة، وتضع المادة 36 نظاما خاصا بالتأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة.

ومن ثم فإن هذا الموضوع يختلف عن النزاع حول صحة البيانات المقيدة ذاتها أو تصحيح الأخطاء المادية أو تعديل بيانات الوحدة العقارية، وهي المسائل التي تناولناها بصورة مستقلة في مقال
تصحيح بيانات السجل العيني: الحالات والإجراءات القانونية.