اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري 9 لسنة 2022: النص والإجراءات المحدثة 2026

اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري 9 لسنة 2022- النص والإجراءات المحدثة 2026
الإجابة المختصرة: القانون رقم 9 لسنة 2022 عدّل عددًا من أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 لتبسيط تسجيل العقارات، وسمح بتقديم طلبات الشهر إلكترونيًا، ونظم تسجيل بعض الوقائع المادية والحيازة، ووضع سقفًا زمنيًا يصل إلى 37 يومًا لإشهار التصرف أو رفضه في نطاق اللائحة. أما اللائحة التنفيذية المطبقة لهذه التعديلات فلم تصدر كلائحة مستقلة باسم القانون 9/2022، وإنما صدر قرار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام المرسوم باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري الصادر في 14 أغسطس 1946.

نُشر قرار وزير العدل في الوقائع المصرية – العدد 75 مكرر (ج) – بتاريخ 30 مارس 2022، ونص على العمل به من تاريخ نفاذ القانون رقم 9 لسنة 2022، الذي بدأ تطبيقه في 5 مايو 2022.

وحتى أغسطس 2026 لم يظهر في المراجعة التشريعية التي أجريناها قانون جديد ألغى هذا النظام؛ بل استمرت مناقشة مدى فاعلية القانون وتطبيقه برلمانيًا خلال 2026، مع استمرار العمل بأحكامه والتعليمات الفنية الصادرة لتنفيذه.

ما الذي يملكه هذا المقال تحديدًا؟

المقال هو مرجع متخصص في نص قرار وزير العدل 2332 لسنة 2022 المعدل للائحة التنفيذية، وكيف تطبق مواده عمليًا، وما الذي تغير بعدها بالتعليمات الفنية حتى 2026.

أما نص القانون رقم 9 لسنة 2022 ذاته وتعديلاته على مواد القانون 114 لسنة 1946 فله صفحة مستقلة داخل الموقع، كما توجد صفحات مستقلة لمستندات التسجيل، وتسجيل الميراث، والطعن على رفض طلب الشهر.

أهم ما قررته اللائحة التنفيذية بعد تعديلات 2022

التسمية القانونية الدقيقة: قانون 9 لسنة 2022 أم قرار 2332 لسنة 2022؟

من الناحية القانونية يجب التفريق بين أداتين:

1. القانون رقم 9 لسنة 2022: عدّل نصوصًا في القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري.
2. قرار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022: عدّل مواد من اللائحة التنفيذية القديمة لقانون تنظيم الشهر العقاري وأضاف مواد تنفيذية جديدة حتى تتفق الإجراءات مع تعديلات القانون.

لذلك فعبارة «اللائحة التنفيذية لقانون 9 لسنة 2022» صحيحة في الاستخدام العملي لأنها تشير إلى اللائحة التي شرحت آلية تطبيق التعديلات، لكن الصياغة القانونية الأدق في العنوان والمقدمة هي: قرار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بتعديل اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري تنفيذًا للقانون 9 لسنة 2022.

ما المواد التي عدلها قرار 2332 لسنة 2022؟

وفق نص القرار، استبدلت المادة الأولى نصوص المواد أرقام 2، 6، 7، 10 فقرة أولى، 11، 13، 14 مكررًا، 16، 19 و33 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري.

وأضافت المادة الثانية مواد جديدة هي: 3 مكررًا، 7 مكررًا، 7 مكررًا/1، 7 مكررًا/2، 7 مكررًا/3 و32 مكررًا. كما ألغت المادة الثالثة المواد 8 و9 و12 من اللائحة القديمة.

متى بدأ العمل بالقانون واللائحة؟

نُشر القانون رقم 9 لسنة 2022 في الجريدة الرسمية بالعدد 9 مكرر (أ) في 6 مارس 2022، ونص على العمل به بعد مرور ستين يومًا من تاريخ نشره، أي في 5 مايو 2022. ونص قرار وزير العدل 2332 لسنة 2022 على العمل به اعتبارًا من تاريخ نفاذ القانون.

هذه النقطة مهمة في الملفات القضائية والإدارية؛ لأن الطلبات والإجراءات السابقة على هذا التاريخ قد تكون خاضعة للقواعد التي كانت نافذة وقت تقديمها بحسب طبيعة الإجراء، ولا يصح افتراض تطبيق كل إجراء جديد بأثر رجعي على ملف قديم دون فحص وضعه.

هل ما زال القانون 9 لسنة 2022 مطبقًا في 2026؟

نعم، بحسب المراجعة المتاحة حتى أغسطس 2026 ما زال القانون رقم 9 لسنة 2022 واللائحة المعدلة بموجبه يمثلان جزءًا من النظام النافذ للشهر العقاري.

شهد عام 2026 اجتماعات برلمانية لتقييم أثر القانون ومناقشة تفعيل أحكامه ومعوقات التنفيذ، لكن مراجعة الأثر التشريعي أو وجود اقتراح برغبة لا يعني إلغاء القانون أو وقف العمل به.

وفي المقابل، صدرت منذ 2022 منشورات وتعليمات فنية تنظم تفاصيل التطبيق داخل مأموريات الشهر العقاري.

لذلك من الخطأ الاكتفاء بنسخة اللائحة الصادرة في مارس 2022 عند تنفيذ معاملة حالية؛ يجب قراءة النص مع أحدث المنشورات الفنية ذات الصلة بنوع الطلب.

أهم تحديث بعد اللائحة: المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025

من أهم التطورات العملية بعد صدور اللائحة المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر في 4 فبراير 2025 في شأن تسجيل الواقعة المادية.

هذا المنشور لم يلغ القانون أو اللائحة، لكنه عدّل التعليمات التنفيذية داخل المصلحة بالنسبة لبعض حالات تحقيق الواقعة.

ومن أبرز ما تضمنه:

التأكيد على ضرورة وجود السند العرفي في الحالات التي تقوم على حيازة مصحوبة بسند، بعد أن كانت تعليمات سابقة تسمح في حالة فقد السند بأخذ إقرار مصدق على التوقيع، وكذلك تشديد متطلبات المعاينة وإثبات صفة القائم بها والتحقق من جيرة العقار عند سماع أقوالهم وإرفاق صور بطاقات الرقم القومي أو إثبات الإقامة وفق ما ورد بالمنشور.

راجع الصفحة المتخصصة: المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 وتحديث إجراءات تسجيل العقارات.

هل التسجيل يتم فعلًا خلال 37 يومًا؟

المادة 32 مكررًا من اللائحة التنفيذية تنص على إشهار التصرف أو رفضه خلال مدة لا تجاوز 37 يومًا من تاريخ ورود الطلب، مع مساءلة المتسبب تأديبيًا عند تجاوز المدة.

لكن قراءة هذا السقف تحتاج إلى ربطه بباقي اللائحة. فإذا كان هناك طلب سابق على ذات العقار، تنص المادة 7 مكررًا على إخطار مقدم الطلب اللاحق بإرجاء بحثه لحين الفصل النهائي في الطلب السابق، وتحسب مدة بحثه من تاريخ الفصل النهائي في ذلك الطلب.

لذلك لا يصح تحويل عبارة «37 يومًا» إلى وعد حسابي مستقل عن كل ظروف الملف.

كما أن المناقشات البرلمانية خلال 2026 حول فاعلية القانون تؤكد أن هناك فارقًا بين السقف القانوني المنصوص عليه وبين المشكلات العملية التي قد تواجه التطبيق؛ وهذا لا يلغي النص لكنه مهم عند شرح الواقع للقارئ.

هل تقديم الطلب إلكترونيًا يغني عن الأصول؟

لا. المادة 7 مكررًا/1 تسمح بتسجيل البيانات والمستندات على التطبيق الإلكتروني، لكنها تشترط تقديم الأصول قبل التوثيق أو التصديق بحسب الأحوال. معنى ذلك أن التقديم الإلكتروني يختصر مرحلة بدء الطلب والمتابعة، لكنه لا يجعل الملفات الرقمية بديلًا دائمًا عن المستندات الأصلية التي يتطلبها الإجراء.

ما البيانات الأساسية في طلب التسجيل؟

القانون واللائحة يفرضان بيانات تختلف تفصيليًا بحسب النموذج ونوع الشهر، لكن النواة العملية تشمل:

• بيانات أصحاب الشأن وصفاتهم وسلطاتهم.
• موضوع الطلب والحق المطلوب شهره.
• بيانات العقار أو الوحدة محل التعامل.
• البيانات والرفع المساحي والإحداثيات بحسب الحالة.
• السند القانوني الذي يقوم عليه التسجيل.
• الحقوق العينية التبعية المقررة على العقار إن وجدت.
• المستندات الخاصة بالحالة أو النموذج المستخدم.

لذلك لا أنصح بصياغة قائمة واحدة بعنوان «هذه هي المستندات الستة لكل تسجيل»؛ لأن المطلوب يختلف بين بيع مسجل، حكم نهائي، شهر إرث، تسجيل وحدة، أو طلب قائم على واقعة مادية وحيازة.

راجع: مستندات التسجيل في الشهر العقاري بحسب نوع الطلب.

ما المقصود بتسجيل الواقعة المادية؟

أدخلت تعديلات القانون إمكان شهر وقائع من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية في الحالات التي نظمها القانون، ومنها الحيازة المكسبة للملكية وفق القانون المدني، والحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيًا لمدة خمس سنوات متى توافرت شروط حسن النية والقواعد القانونية الأخرى.

لكن هذا المسار ليس «تسجيلًا بالعقد الابتدائي فقط» بصورة آلية. المادة 14 مكررًا من اللائحة أنشأت إجراءات خاصة تشمل النشر والمعاينة وسماع الأقوال وفحص الاعتراضات وعرض الملف على اللجنة المختصة. والمنشور الفني 4 لسنة 2025 شدد تطبيق بعض متطلبات هذه المرحلة.

إجراءات المادة 14 مكررًا في طلبات وضع اليد أو الواقعة المادية

1. تقديم الطلب على النموذج المقرر مع المستندات والبيانات.
2. تحصيل رسم الطلب والمصاريف المحددة لهذه المرحلة.
3. نشر إعلان عن الطلب في صحيفة يومية واسعة الانتشار على نفقة الطالب.
4. فتح باب الاعتراض لمدة عشرة أيام من تاريخ النشر.
5. إجراء معاينة على الطبيعة بواسطة رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين.
6. سماع أقوال مقدم الطلب والجيران والحائزين والمعترضين ومن يلزم سماعهم.
7. إعداد محضر مفصل بحالة العقار وأوصافه ومشتملاته.
8. إبداء المأمورية رأيها ورفع الملف إلى المكتب في الميعاد المحدد.
9. عرض الطلب والاعتراضات على اللجنة المختصة لإصدار قرار مسبب بالقبول أو الرفض.

رسوم المادة 14 مكررًا ليست إجمالي رسوم تسجيل العقار

هذه نقطة شائعة الخطأ. النص يذكر رسمًا محددًا لطلب تحقيق الواقعة مقداره 250 جنيهًا إذا كان العقار أقل من 300 متر مربع أو أرضًا زراعية أقل من خمسة أفدنة، و500 جنيه في غير ذلك، إلى جانب مصاريف انتقال 250 أو 500 جنيه بحسب النطاق ومقابل النشر.

هذه المبالغ تخص الطلب والإجراءات الواردة في المادة 14 مكررًا، ولا تعني أن إجمالي رسوم شهر كل عقار في مصر أصبح 250 أو 500 جنيه فقط.

رسوم الشهر والتوثيق يحكمها أيضًا القانون رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته والجداول والقرارات المرتبطة به بحسب نوع التصرف ومساحة الوحدة أو العقار والخدمة المطلوبة.

الاعتراض على تسجيل واقعة مادية: عشرة أيام

تنص المادة 14 مكررًا على أن من لديه اعتراض على التسجيل يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونًا بالمستندات المؤيدة خلال أجل غايته عشرة أيام من تاريخ النشر.

لذلك لا ينبغي لمن له مصلحة في عقار محل طلب تسجيل أن يتعامل مع إعلان الصحيفة كإجراء شكلي لا أثر له.

أما بعد صدور قرار بالرفض أو في المنازعات المتعلقة بالرقم الوقتي أو الطلب، فتختلف طرق وإجراءات الاعتراض أو الطعن بحسب الحالة القانونية. راجع: الطعن على قرار رفض طلب الشهر والرقم الوقتي.

ما معنى أسبقية الطلبات؟

المادة 7 مكررًا ألزمت بقيد الطلب المستوفي شكلًا في سجل أسبقية الطلبات خلال 24 ساعة من تاريخ وساعة الورود، وإخطار الطالب بقيد الطلب أو عدم قيده برسالة نصية. وإذا ظهر طلب سابق يتعلق بالعقار، يخطر مقدم الطلب اللاحق بأن بحث طلبه أُرجئ لحين الفصل النهائي في السابق.

الأسبقية هنا ليست رقمًا إداريًا بلا أثر؛ فهي أداة لتنظيم تعارض الطلبات وعدم بحث معاملات متلاحقة على العقار وكأن كل واحدة منفصلة عن الأخرى.

الخرائط الرقمية والرفع المساحي

المادة 6 المعدلة وسعت دائرة الجهات التي يمكن الاستعانة بها في تحديد بيانات العقارات، وأجازت الاعتماد على مكاتب مساحية تكون أعمالها معتمدة وفق المعايير التي يحددها وزير العدل.

كما أجازت المادة 10 أن تكون الخرائط رقمية بإحداثيات النظام العالمي WGS/84 وأن تتاح من خلال الربط الإلكتروني.

هذه التعديلات تعكس أحد أهم أهداف الإصلاح الفعلي: جعل تحديد العقار أكثر دقة ومنع التداخل بين العقارات والاعتماد على قواعد بيانات ومساحة حديثة بدل الوصف الورقي وحده.

تسجيل وحدة أو جزء من العقار

المادة 7 مكررًا/2 تقرر أنه في الحالة التي ينطبق عليها نص المادة 10 مكررًا من قانون 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون 9 لسنة 2022، يجوز تسجيل ملكية وحدة من العقار أو جزء منه، مع ذكر بياناته ووصفه وموقع التعامل فيه.

وهذه قاعدة مهمة للشقق والوحدات، لأنها تؤكد أن محل التسجيل يمكن أن يكون جزءًا محددًا من عقار أكبر متى توافرت شروط النص والبيانات التي تمنع الجهالة والتداخل.

التأكد من عدم التداخل مع أملاك الدولة أو الغير

المادة 7 مكررًا/3 توجب في الحالات التي تستلزم بحث الملكية التأكد من عدم تداخل العقار محل الشهر أو وقوعه ضمن أملاك الدولة أو الغير.

لذلك لا يعني تبسيط الإجراءات أن المأمورية أصبحت مجرد جهة قيد ميكانيكي لأي عقد أو حيازة يقدمها الطالب.

إذا كشفت البيانات المساحية أو المستندات أو المعاينة عن تعارض مع ملكية الدولة أو الغير، فهذه مسألة جوهرية في بحث الطلب وقد تؤدي إلى الاعتراض أو الرفض أو ضرورة حسم النزاع وفق الطريق القانوني المناسب.

هل يشترط تسلسل الملكية المسجلة؟

من أهم فلسفة تعديلات 2022 تخفيف العقبة التي كانت تجعل عدم وجود سند سابق مسجل حاجزًا عمليًا أمام تسجيل عدد ضخم من الوحدات.

لذلك استحدث القانون مسارات لتسجيل بعض الوقائع والحيازات وفق ضوابط محددة، بدل اشتراط سلسلة تسجيل كاملة في كل حالة.

لكن لا يصح ترجمة ذلك إلى أن «أي عقد ابتدائي يسجل فورًا». فكل مسار له شروطه: مدة حيازة، حسن نية عند اللزوم، سند، معاينة، خرائط، اعتراضات، وعدم تداخل، وغيرها.

ضريبة التصرفات العقارية والتسجيل

من التسهيلات التي صاحبت إصلاحات 2022 فصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن إتمام إجراءات التسجيل، بحيث لا يصبح إثبات سداد الضريبة شرطًا يوقف الشهر بالطريقة التي كانت تثير مشكلات عملية سابقًا، مع بقاء حق مصلحة الضرائب في مطالبة المكلف بالضريبة وفق قانون الضريبة على الدخل.

لذلك لا ينبغي أن تعود المقدمة القديمة للمقال إلى فكرة أن المواطن لا يستطيع إنهاء خدمته في الشهر العقاري قبل إنهاء «كل التزام ضريبي أو مالي عليه تجاه الدولة». هذه ليست قاعدة عامة قررها القانون 9 لسنة 2022.

الرقم القومي في طلبات الشهر

تحديد شخصية أطراف التعامل أمر أساسي في الطلبات، ويستخدم الرقم القومي بطبيعة الحال في النماذج الحكومية لتحديد الشخص وربط معاملته ببياناته.

لكن من المهم عدم تحويل ذلك إلى استنتاج بأن القانون 9 لسنة 2022 أنشأ قاعدة قانونية عامة تسمح لكل جهة حكومية بإظهار «كل ما للمواطن وما عليه» بمجرد إدخال الرقم القومي.

هل القانون 9 لسنة 2022 مرتبط بقانون الإيجار القديم؟

لا توجد في القانون 9 لسنة 2022 أو قرار 2332 لسنة 2022 قاعدة تقول إن غرض تعديل الشهر العقاري هو تعديل الإيجار القديم أو الكشف عن ملكيات المستأجرين تمهيدًا لإنهاء عقودهم.

هذه كانت قراءة أو توقعًا تحليليًا كتب عند صدور القانون.

وقد صدر بالفعل في 2025 قانون مستقل لتنظيم جانب من العلاقات الإيجارية القديمة، لكن هذا تطور تشريعي مستقل له نصوصه وشروطه ولا يحول الرأي القديم الوارد في المقال إلى «هدف رسمي» لقانون الشهر العقاري.

لا. النص التشريعي يحدد الإطار، لكن التنفيذ اليومي يتأثر أيضًا بالنماذج والقرارات والمنشورات الفنية والتعليمات التي تصدرها مصلحة الشهر العقاري والتوثيق.

ولهذا فإن الملف الصحيح في 2026 يجب أن يبنى على ثلاث طبقات: القانون 114/1946 بعد تعديله بالقانون 9/2022، قرار وزير العدل 2332/2022 واللائحة التنفيذية، ثم أحدث منشور فني يخص نوع المعاملة.

هل اللائحة وحدها تكفي قبل الذهاب إلى الشهر العقاري؟

والقاعدة العملية هي الاحتفاظ بكل ما يثبت رقم الورود والساعة والتاريخ ورسائل المأمورية، لأن النزاع حول تجاوز المواعيد أو ترتيب الأسبقية لا يحسم بعبارة عامة عن «37 يومًا»، وإنما بسجل الإجراءات الفعلي للطلب.

المهلة المنصوص عليها في المادة 32 مكررًا لا تعني أن الطلب غير المستوفي يتحول بعد 37 يومًا إلى تسجيل صحيح بحكم الزمن. اللائحة نفسها تضع مرحلة فحص شكلي قبل القيد، وتوجب استيفاء البيانات والمستندات، كما تنظم حالة الطلب السابق.

ولذلك يجب على مقدم الطلب أن يميز بين تاريخ ورود الأوراق وقيد الطلب المستوفي بالسجل وأي واقعة أدت إلى إرجاء بحثه.

كيف تقرأ مهلة 37 يومًا إذا كان الملف ناقصًا؟

لكن يجب التفرقة بين مجرد وجود حكم في نزاع وبين حكم نهائي مثبت للحق يصلح أساسًا لمسار التسجيل الذي حدده القانون.

كما يجب تجهيز البيانات المساحية وباقي متطلبات الطلب وعدم افتراض أن صورة الحكم وحدها تكفي لإتمام الشهر.

تعديلات القانون 9 لسنة 2022 أتاحت لمن صدر لصالحه – منفردًا أو مع آخرين – حكم نهائي مثبت لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضى له به، كما يمكن قصره على عقار أو جزء من العقارات المقضي بها بحسب الأحوال.

المثال الثالث: صاحب حكم نهائي مثبت لحق عيني عقاري

تقوم المأمورية بالمعاينة، وتثبت أوصاف العقار وحالته، وتسمع من يلزم، ويُنشر عن الطلب لفتح باب الاعتراض.

فإذا ظهر اعتراض جدي أو تداخل مع أملاك الدولة أو الغير، لا يصبح مرور المدة وحده أمرًا يحسم التسجيل إداريًا دون بحث.

إذا استند الطلب إلى الحيازة المكسبة للملكية، لا يكفي مرور الزمن وحده في صورة ادعاء مجرد. يجب فحص شروط التقادم المكسب في القانون المدني:

طبيعة الحيازة واستمرارها وهدوؤها وظهورها وعدم اللبس فيها، ثم إثبات الواقع أمام مأمورية الشهر من خلال الإجراءات المقررة في المادة 14 مكررًا.

المثال الثاني: شخص يضع اليد على عقار منذ مدة طويلة دون عقد مسجل

ولهذا فإن النصيحة العملية ليست «اذهب بالعقد الابتدائي وسجله»، بل تجهيز الملف بحسب سبب اكتساب الحق الذي ستبني عليه طلب الشهر، لأن النموذج والمستندات والتحقيق تختلف باختلاف هذا السبب.

وجود عقد ابتدائي لا يعني أن الموظف يحوله إلى ملكية مسجلة بمجرد تقديمه. أولًا يجب تحديد المسار القانوني الذي يسمح بالشهر:

هل يوجد تسلسل مسجل يمكن البناء عليه؟ هل توجد حيازة مصحوبة بسند عرفي وتوافرت المدة والشروط المنصوص عليها في المادة 10 مكررًا؟ هل العقار أو الوحدة محددان مساحيًا ولا يتداخلان مع ملك الغير أو الدولة؟

إذا اختار الطالب مسار تسجيل الواقعة المادية، تدخل إجراءات المعاينة والنشر والاعتراض واللجنة، ومع تعليمات 2025 يصبح وجود السند العرفي نفسه عنصرًا يجب التأكد منه.

المثال الأول: مشتري شقة معه عقد ابتدائي قديم

3 أمثلة عملية لفهم تطبيق القانون واللائحة

أهم أخطاء القراءة العملية للائحة

• تسمية قرار 2332/2022 بأنه «قانون» بدل قرار وزير العدل المعدل للائحة التنفيذية.
• الاعتقاد أن 37 يومًا تبدأ دائمًا دون اعتبار وجود طلب سابق على العقار.
• اعتبار التقديم الإلكتروني بديلًا عن تقديم الأصول في جميع المراحل.
• اعتبار رسوم المادة 14 مكررًا هي إجمالي رسوم تسجيل كل العقارات.
• الاعتقاد أن عقدًا ابتدائيًا لمدة خمس سنوات يضمن التسجيل تلقائيًا دون باقي الشروط والتحقيق.
• الاعتماد على تعليمات 2022 وحدها في ملف واقعة مادية رغم صدور منشور فني 4 لسنة 2025.
• إهمال إعلان الصحيفة وميعاد الاعتراض عشرة أيام.
• الخلط بين تسجيل التصرف القانوني وتسجيل الواقعة المادية أو الحيازة.
• نسبة الآراء الشخصية في مقدمة مقال 2022 إلى المشرع باعتبارها أهدافًا رسمية.

قبل تقديم طلب تسجيل عقار في 2026

1. حدد نوع الطلب أولًا: بيع، حكم، إرث، واقعة مادية، حيازة، وحدة مستقلة، أو غير ذلك.
2. استخدم النموذج المخصص للحالة ولا تعتمد على قائمة أوراق عامة.
3. راجع السند القانوني للتسجيل ومدى احتياج الطلب إلى أصل عرفي.
4. استخرج الرفع المساحي والبيانات المطلوبة من جهة أو مكتب معتمد.
5. راجع وجود طلبات سابقة أو تعارضات على العقار إن أمكن.
6. إذا كان الطلب قائمًا على واقعة مادية، راجع المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 قبل التقديم.
7. احتفظ بإيصال الطلب ورقم الورود وتاريخ وساعة التقديم.
8. تابع الرسائل النصية الخاصة بقيد الطلب أو إرجائه.
9. في طلبات الواقعة المادية تابع النشر وميعاد الاعتراض.
10. لا تفترض أن انتهاء 37 يومًا وحده يعني التسجيل إذا كان الملف موقوفًا بسبب طلب سابق أو منازعة إجرائية لها سند.

راجع النص التشريعي للقانون نفسه: تعديلات قانون الشهر العقاري رقم 9 لسنة 2022.

النص الأصلي للائحة التنفيذية وتعديلات قرار وزير العدل 2332 لسنة 2022

 اللائحة التنفيذية للقانون 9 لسنة ۲۰۲۲

ننشر نصوص اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقارى الجديد رقم 9 لسنة ۲۰۲۲ الصادر فى 6/3/2022 والذى يعمل به بعد مرور 60 يوما من نشره ( تاريخ سريانه والعمل به 5/5/2022 ) وقد أصدر اليوم 29 مارس 2022 المستشار عمر مروان وزير العدل اللائحة التنفيذية لهذا القانون وهى لائحة تعتبر شارحة لأليات التطبيق.

تنبيه تحريري 2026: البنود التالية تحت عنوان «هدف التقنين الجديد» تتضمن جانبًا تحليليًا ورأيًا شخصيًا كتب وقت صدور التعديلات في مارس 2022، ولا تعد جزءًا من نص القانون أو قرار وزير العدل.

وبخاصة ما يتعلق بالربط الشامل لبيانات المواطن أو استنتاج أثر التسجيل على تعديلات الإيجار؛ فهذه أفكار تحليلية لا ينبغي نسبتها إلى المشرع ما لم يوجد نص أو قرار رسمي مستقل يؤيدها.

هدف التقنين الجديد فى اجراءات تسجيل العقارات

• تبسيط إجراءات تسجيل العقارات والشقق فى مصر ليتمكن كل مواطن من حفظ ملكيته أمام الكافة
• فالدولة فى عهد جديد يهدف الى ربط حالة المواطن الاجتماعية والمالية وملكياته وما عليه من أحكام قضائية وكذلك ما عليه من التزامات مالية ضريبيه وعقارية تجاه مؤسسات الدولة برقمه القومي ، بحيث أنه بمجرد كتابة الرقم القومي للمواطن على أى حاسب ألي بأى مصلحة حكومية يظهر ما له وما له
• فان كان عليه أحكام قضائية لم تنفذ ، أو التزامات مالية  ضريبية   أو عقارية تجاه الدولة وجب عليه أولا انهاء هذه المتعلقات قبل انهاء خدمته لدى المصلحة الماثل أمامها ، وكل ذلك بهدف سرعة أداء الحقوق والالتزامات سواء تجاه الأفراد أو تجاه المؤسسات
• ومن ثم كانت تعليمات الشهر العقارى بضرورة ذكر الرقم القومي للطالب وللخصوم وحتى يتم الربط بين كافة الإجراءات والرقم القومي للمواطن وتسيير الأمور
• وأرى أن الهدف أيضا تيسير تعديل قوانين الإيجارات الاستثنائية لأن تيسير تسجيل الشقق والعقارات سيسهل الامر لمعرفة ان كان المستأجر ايجار قديم يمتلك شقة أو شقق أخرى من عدمه ومن ثم سن التعديلات بما يحفظ حق المالك المؤجر والمستأجر

مواد اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقارى الجديد

قـرار

وزير العدل لسنة 2022

بتعديل بعض أحكام المرسوم باللائحة التنفيذية لقانون

تنظيم الشهر العقارى الصادر فى 14 أغسطس 1946

وزير العدل

بعد الاطلاع على الدستور؛

وعلى القانون المدنى؛

وعلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى ؛

وعلى القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق؛

وعلى القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر؛

وعلى القانون رقم 17 لسنة 2019 فى شأن التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها ؛

وعلى المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقارى بتاريخ 14/8/1946؛

وعلى المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون التوثيق بتاريخ 3/11/1947؛

قُـرر – اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقارى

(المادة الأولى)

تُستبدل بنصوص المواد أرقام ( 2، 6، 7 ، 10 فقرة أولى ، 11، 13، 14 مكررًا، 16، 19، 33) من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقارى المواد الآتية:ـ

المادة 2:

يرأس كل مكتب من مكاتب الشهر العقارى أمين يعاونه أمين مساعد أو أكثر، وعددٌ كافٍ من الموظفين، ويحل أقدم الأمناء المساعدين محل الأمين عند غيابه.

المادة 6:

تعاون المأموريات فى تحديد بيانات العقارات أيٌّ من الجهات الرسمية المختصة، ذات الصلة بالأعمال المساحية، أو أى مكاتب مساحية أخرى تكون أعمالها مُعتمدة من إحدى الجهات الرسمية، وفق المعايير الموضوعية اللازمة لذلك، ويُصدِر وزير العدل قرارًا بتحديد تلك المعايير، والجهات المختصة بإصدار بيان الرفع المساحى، والإجراءات اللازمة فى هذا الشأن، وتكون البيانات التى تقدمها هذه الجهات ورقية أو رقمية حسب الأحوال.

المادة 7:

تتلقى المأمورية المختصة طلب شهر المحررات من أصل وصورتين؛ مرفقًا به المستندات المنصوص عليها بموجب القوانين والقرارات ذات الصلة، ويجب أن يشتمل الطلب على بيانات أصحاب الشأن، وموضوع الطلب، والبيانات المساحية للعقار أو جزء منه بحسب الحال، والحقوق العينية التبعية المقررة عليه إن وجدت، وذلك على النحو المبين تفصيلاً بالنماذج التى يصدر بها قرارٌ من وزير العدل.

المادة 10- فقرة أولى:

تُعَد بكل مأمورية مجموعة من الخرائط الرقمية أو الورقية المُحدثة الخاصة بكل ناحية أو مدينة داخلة فى دائرة اختصاصها، يتم إتاحتها بالتنسيق مع إحدى الجهات المتخصصة، التى يصدر بتسميتها قرارٌ من وزير العدل، ويجوز أن تكون هذه الخرائط ورقية بمقياس رسم (2500:1)، أو رقمية بإحداثيات النظام العالمي (دبليو.جى.أس/84) وذلك بحسب الأحوال، وفى الحالة الأخيرة تتاح هذه الخرائط من خلال الربط الإلكتروني بالجهة المذكورة.

المادة 11:

يُؤشر فى الخرائط المشار إليها فى المادة السابقة بمعرفة المأمورية بأرقام وسنوات طلبات الشهر التى تقدم للمأموريات فى الجزء الذى يتعلق به الطلب.

وبعد إتمام شهر المحرر الذى قُدم الطلب فى شأنه يؤشر فى الخرائط برقم شهر المحرر والسنة التى تم فيها.

وفى كافة الأحوال يجوز أن يكون التأشير إلكترونياً، على النحو الذى يصدر بتنظيمه قرار من وزير العدل.

المادة 13:

يُنشأ بكل مأمورية سجل به استمارة لكل عقار أو وحدة مشتملة على كافة البيانات المساحية، وتحفظات جهات الدولة المتعلقة بأى منهما التى ترد إلى المأمورية ورقيًا، أو إلكترونيًا بحسب الأحوال، وتدوَّن به بيانات الطلب وما تم بشأنه وفقًا لأسبقية تقديمه، ويُرفق بالسجل صورة من كل طلب يقدَّم فى خصوص أى منهما، ويُرجع لهذا السجل عند بحث الطلبات للتأكد من مراعاة أسبقيتها، وما دُوّن فى ذلك الشأن.

ويُخطر الطالب بحسب الأحوال ببحث طلبه وفقاً لأسبقية تقديمه الثابتة فى السجل المشار إليه.

المادة 14 مكررًا:

إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية، أو الحق العينى يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقًا لنص المادة 23 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقارى؛ فتتبع الإجراءات التالية:

يُحصل من الطالب رسم مُحدد للطلب قدره مائتان وخمسون جنيهًا إذا كان العقار موضوع الطلب تقل مساحته عن 300 متر مربع، أو أرضًا زراعية تقل مساحتها عن خمسة أفدنة، ويكون رسم الطلب خمسمائة جنيه فى غير ذلك.

وتُحصل مصاريف انتقال قدرها مائتان وخمسون جنيهًا داخل المدينة أو الحى الكائن بها مقر المأمورية، و خمسمائة جنيه خارج هذا النطاق، ومقابل النشر وفقًا لتكاليفه.

وتُسدد المبالغ المنصوص عليها فى هذا البند عند تقديم الطلب سواء كان التقديم ورقيًا أو إلكترونيًا.

مع عدم الإخلال بنص المادة (7) من هذه اللائحة، يُقدم الطلب على النموذج المُعد لشهر الوقائع المُشار إليها فى المادة (10) مكررًا من القانون. على المأمورية أن تنشر خلال خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب فى إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار؛ إعلانًا يتضمن بيانات طلب الشهر، وموضوعه، وبيانات العقار، واسم المتصرف، ولمن لديه اعتراض على التسجيل أن يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونًا بالمستندات المؤيدة له فى أجل غايته عشرة أيام من تاريخ النشر.

ويجب أن يكون النشر فى النسختين الورقية والإلكترونية للصحيفة، وترفق بالأوراق صورة ضوئية من النشر.

يقوم رئيس المـأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد، ومدته، وسببه، ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق   الواقعة المكسبة للملكية   على حسب الأحوال، طبقًا لأحكام القانون المدنى أو قانون تنظيم الشهر العقارى بحسب الأحوال

على أن يُحرر بتلك المعاينة محضرٌ يتضمن بيانًا مفصلًا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقًا لحالته فى الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب، وجيرة العقار محل الطلب، والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقَّع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أُثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.

على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطلب، ثم ترفعه إلى المكتب موقعًا على مشروعه ومصدقًا على توقيعات الطالب؛ مرفقًا به جميع الأرواق والمستندات الخاصة به، وذلك خلال مدة لا تجاوز ثلاثة وعشرين يومًا من تاريخ تقديمه. على المكتب بعد التوقيع على مشروع المحرر عرض الطلب ومرفقاته والاعتراضات المقدمة بشأنه على اللجنة المنصوص عليها فى المادة (23 مكررًا) من قانون تنظيم الشهر العقارى؛ وفى كافة الأحوال يصدر القرار مسببًا بالقبول أو الرفض.

المادة 16:

يُعَد بكل مكتب سجل أسبقية للمحررات المعدة للشهر التى تُرفع أو تُقدَّم لمكتب الشهر، وذلك بأرقام متتابعة حسب أسبقية تقديمها أو رفعها- حسب الأحوال- مع ذكر التاريخ والساعة، ويؤشر فى هذا السجل برقم الشهر وتاريخه.

كما يُعَد بكل مكتب سجل لشهر المحررات تثبت فيه بيانات المحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة بحسب أسبقية قيدها بسجل الأسبقية، ويكون هذا السجل مرقم الصفحات، وموقعًا على كل ورقة من الأمين العام أو من يندبه لذلك، ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير فيه.

ويجب أن يُؤشِّر أمين المكتب أو الأمين المساعد عند انتهاء العمل فى كل يوم بما سبق فى السجلات المنصوص عليها فى هذه المادة مع التوقيع منه.

المادة 19:

تُقدم المحررات وقوائم القيد التى يُراد شهرها لمكتب الشهر المختص من نسخة أصلية على الورق المؤمن المخصص لشهر المحررات.

ويوضع على النسخة الأصلية رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها، مع تأريخها، وبيان ساعة إثباتها فى سجل الشهر المشار إليه فى المادة (16)، ويوقع عليها من الأمين أو الأمين المساعد، وتُعَد من النسخة الأصلية صورتان تُسلم إحداهما للطالب بعد التأشير بمطابقتها للأصل، وترسل الأخرى لإدارة المحفوظات بالمكتب الرئيسى.

المادة 33:

على المأموريات المختصة أن توثق المحررات التى يُطلَبُ شهرها، أو تصدق على توقيعات ذوى الشأن فيها؛ إن كانت عرفية، ولها كذلك أن توثق التوكيلات وغيرها من المحررات، أو تصدق على توقيعات ذوى الشأن فيها متى كانت متعلقة بحق عينى عقارى يدخل فى دائرة اختصاصها.

(المادة الثانية)

تضاف إلى اللائحـة التنفيذية لقانـون تنظيم الشهـر العقارى مـواد جـديدة بأرقـام 3 مكررًا، 7 مكررًا، 7 مكررًا/1،

7 مكررًا/2، 7 مكررًا/3، 32 مكررًا، ويكون نصها كالتالي:

المادة 3 مكررًا:

يجوز أن تكون سجلات مأموريات ومكاتب الشهر العقارى ورقية أو مميكنة، بحسب الأحوال، وذلك على النحو الذى يصدر بتنظيمه قرار من وزير العدل.

المادة 7 مكرراً:

على من يتسلم الطلب أن يعطى لمن قدمه إيصالًا مبيَّنًا به رقم ورود الطلب بدفاتر المأمورية، وساعته، وتاريخه، والمستندات المُرفقة به.

يتم بحث الطلب شكلاً والتأكد من إرفاق المستندات المطلوبة والموضحة بالنماذج الصادر بها قرار من وزير العدل، ومتى تبين استيفاء الطلب على هذا النحو يتم قيده بسجل أسبقية الطلبات خلال أربع وعشرين ساعة من تاريخ وساعة الورود.

يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على رقم الهاتف الموضح منه بالنموذج؛ بقيد الطلب أو عدم قيده بحسب الأحوال.

متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية أنه قد تم قيد طلبه بسجل أسبقية الطلبات وأُرجئ بحثه لحين الفصل النهائى فى الطلب الذى يسبقه، على أن يتم احتساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائى فى الطلب الذى يسبقه.

المادة 7 مكررًا/1:

يجوز للمأمورية أن تتلقى الطلب المُشار إليه فى المادة 7 إلكترونيًا على النحو التالى:

يسجل مقدم الطلب البيانات والمستندات المرفقة بطلبه المبينة على النموذج المعد لذلك بالتطبيق الإلكتروني على أن يتقدم بأصولها قبل التوثيق أو التصديق حسب الأحوال، ولن يتم استكمال الإجراءات فى حالة عدم تسجيل كافة البيانات المطلوبة. يقر مقدم الطلب بصحة جميع البيانات والمستندات المقدمة منه، وموافقته على جميع الشروط والأحكام الخاصة بالموقع الإلكتروني. بعد حفظ البيانات والمستندات المشار إليها يُظهر التطبيق رسالة للطالب بما يفيد رقم ورود طلبه، وساعته، وتاريخه.

فور انتهاء الطالب من الحفظ يُرسل الطلب ومرفقاته للموظف المختص بالمأمورية، ليقوم بفحصه وإخطار الطالب على النحو المبين بالفقرتين الثانية والثالثة من المادة 7 مكررًا . متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على النحو المبين بالفقرة الرابعة من المادة 7 مكررًا.

المادة 7 مكررًا/2:

فى الحالة التى ينطبق عليها نص المادة (10 مكرراً) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022؛ يجوز تسجيل ملكية وحدة من العقار، أو جزء منه، وفى هذه الحالة تُذكر بياناته، ووصفه، وموقع التعامل فيه.

المادة 7مكررًا/3:

يجب فى الحالات التى تستلزم بحث الملكية، التأكد من عدم تداخل العقار محل الشهر أو وقوعه ضمن أملاك الدولة أو الغير.

المادة 32 مكرراً:

يتم إشهار التصرف أو رفضه خلال مدة لا تجاوز سبعةً وثلاثين يومًا من تاريخ ورود الطلب، وحال تجاوز هذه المدة تُتخذ الإجراءات التأديبية اللازمة فى هذا الشأن ضد المتسبب.

(المادة الثالثة)

تُلغى المواد أرقام 8، 9، 12 من المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقارى الصادر بتاريخ 14/8/1946.

(المادة الرابعة)

يُنشر هذا القرار فى الوقائع المصرية، ويُعمل به اعتبارًا من تاريخ نفاذ القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى.

أسئلة شائعة عن اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري 9 لسنة 2022

ما رقم اللائحة التنفيذية لقانون 9 لسنة 2022؟

الأدق أنها قرار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وصدر لتنفيذ التعديلات التي أدخلها القانون 9 لسنة 2022.

متى بدأ العمل بقانون 9 لسنة 2022؟

بدأ العمل به في 5 مايو 2022 بعد مرور ستين يومًا على نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس 2022.

هل القانون ما زال ساريًا في 2026؟

نعم وفق المراجعة حتى أغسطس 2026. توجد مناقشات برلمانية لتقييم فاعليته وتفعيل أحكامه، لكنها لا تمثل إلغاءً للقانون.

هل التسجيل يجب أن ينتهي خلال 37 يومًا؟

المادة 32 مكررًا تنص على إشهار التصرف أو رفضه خلال مدة لا تجاوز 37 يومًا من ورود الطلب، لكن توجد حالات إجرائية مثل وجود طلب سابق تؤثر في تاريخ بدء احتساب مدة بحث الطلب اللاحق.

هل يمكن تقديم طلب التسجيل إلكترونيًا؟

نعم، المادة 7 مكررًا/1 أجازت التقديم الإلكتروني، مع وجوب تقديم أصول المستندات قبل التوثيق أو التصديق بحسب الأحوال.

هل يكفي عقد ابتدائي لتسجيل الشقة؟

ليس في كل الحالات. العقد قد يكون سندًا ضمن مسار قانوني معين، لكن يجب استيفاء شروط الطلب والمدة والحيازة والبيانات المساحية والمعاينة والاعتراضات وغيرها بحسب نوع التسجيل.

ما الجديد في المنشور الفني 4 لسنة 2025؟

شدد متطلبات تسجيل الواقعة المادية، ومنها ضرورة توافر السند العرفي في الحالات المعنية وعدم الاكتفاء بالإقرار عند فقده وفق التعليمات السابقة، مع تشديد إجراءات المعاينة والتحقق من الجيران.

هل رسوم 250 و500 جنيه هي إجمالي رسوم التسجيل؟

لا. هذه رسوم طلب محددة في المادة 14 مكررًا لحالات تحقيق الواقعة، إلى جانب مصاريف الانتقال والنشر، ولا تمثل إجمالي رسوم شهر كل تصرف عقاري.

ما ميعاد الاعتراض في طلبات الواقعة المادية؟

عشرة أيام من تاريخ النشر في الصحيفة وفق المادة 14 مكررًا.

هل تسلسل الملكية المسجلة ما زال شرطًا في كل الحالات؟

تعديلات 2022 فتحت مسارات للتسجيل لا تقوم جميعها على اشتراط سلسلة ملكية مسجلة كاملة، لكن كل مسار له شروط موضوعية وإجرائية محددة.

هل سداد ضريبة التصرفات العقارية شرط لإتمام التسجيل؟

من إصلاحات 2022 فصل إجراءات التسجيل عن اشتراط سداد ضريبة التصرفات العقارية كعقبة أمام الشهر، مع بقاء الالتزام الضريبي نفسه وحق مصلحة الضرائب في تحصيله.

هل هدف القانون معرفة ممتلكات مستأجري الإيجار القديم؟

لا يوجد في القانون 9 لسنة 2022 أو قرار 2332 لسنة 2022 نص يقرر هذا الهدف. ما ورد في المقال القديم بهذا الشأن كان رأيًا تحليليًا وليس جزءًا من التشريع.

الخلاصة العملية

القانون 9 لسنة 2022 والقرار 2332 لسنة 2022 سهّلا عددًا من إجراءات الشهر العقاري وفتحا باب التقديم الإلكتروني ونظما مسارات لتسجيل بعض الوقائع والحيازات، لكن التسجيل ليس إجراءً آليًا بمجرد وجود عقد ابتدائي أو مرور مدة زمنية.

في 2026 يجب قراءة القانون واللائحة مع المنشورات الفنية اللاحقة، وبخاصة المنشور الفني 4 لسنة 2025 في طلبات الواقعة المادية، وتحديد النموذج والسند والرفع المساحي والمعاينة والاعتراضات الخاصة بكل حالة.