فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير: متى يحق للبائع أو المشتري إنهاء العقد؟

نتناول دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم من جانب المشتري عند تأخر البائع أو المطور العقاري في تسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه، مع بيان طلب رد المقدم أو الثمن المدفوع وطلب التعويض عن الأضرار الناتجة عن عدم التسليم وفق وقائع كل حالة.

ومن ثم، نستعرض خطوات دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب تأخير التسليم وأثرها القانوني وفق القانون المدني، والإجراءات القانونية وحقوق المشتري في التقاضي لفسخ العقد والتعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير.

الأساس القانوني لفسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم

وفق المادة 157 من القانون المدني المصري، يملك المشتري حق رفع دعوى فسخ العقد إذا أخفق البائع في تنفيذ التزام التسليم بعد إعذاره رسميًا.

“فسخ عقد البيع العقاري حق قانوني للمشتري يحميه القانون المدني المصري في حال إخلال البائع بالتزام التسليم.”

شروط فسخ عقد المطور العقاري

• إخلال البائع بالتسليم في الموعد المحدد.
• إعذار البائع قبل رفع دعوى الفسخ.
• التزام المشتري بسداد كامل الثمن.

الإجراءات القانونية

• إرسال إنذار رسمي بالبريد المسجل على يد محضر.
• رفع دعوى فسخ العقد أمام المحكمة المختصة.
• طلب تعويض عن الأضرار الناتجة.

أثر فسخ العقد

1. إعادة الحقوق للطرفين إلى ما قبل العقد.
2. رد كامل المبلغ المدفوع.
3. تعويض الأضرار المادية والمعنوية للمشتري.

تمييز مختصر بين المصطلحات القريبة

فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم: خطوات المشتري ضد المطور

فيما يلي، ومن الواقع العملي لمكتب الأستاذ  عبدالعزيز حسين عمار محامي قضايا الملكية والمدني ، نتعرف على خطوات دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب تأخير التسليم وأثرها القانوني.

مع توضح كيفية التعامل مع دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم، مستعرضين الإجراءات القانونية التي يمكن اتباعها والحقوق التي تكفلها القوانين للمشترين

حيث أنه في العديد من حالات بيع العقارات، قد يواجه المشترون تأخيرًا في تسليم الوحدة العقارية من قبل البائع، مما يؤدي إلى تصاعد الأمور القانونية.

النقاط الرئيسية:

• فهم كيفية تقديم دعوى فسخ العقد.
• الأساس القانوني لفسخ العقد في القانون المدني المصري.
• كيفية حساب التعويضات الناتجة عن التأخير.

1. دعوى فسخ عقد بيع عقاري والأساس القانوني

يتبع المشترون الذين يواجهون تأخيرًا في تسليم وحداتهم العقارية إجراءات قانونية تتضمن دعوى فسخ العقد. في القانون المدني المصري.

وتُعتبر هذه الإجراءات وسيلة قانونية لإنهاء التعاقد بين الطرفين وإعادة المبالغ المدفوعة.

الأساس القانوني:

يستند المدعي في دعوى الفسخ إلى المادة 157 من القانون المدني المصري، التي تتيح للمشتري رفع دعوى فسخ العقد في حالة عدم تنفيذ الطرف الآخر لالتزاماته، مثل التأخير في  التسليم .

2. شروط فسخ العقد في حالة التأخير بالتسليم

لتكون دعوى الفسخ صحيحة قانونيًا، يجب أن تتوافر عدة شروط، أبرزها:

3. إخلال البائع بتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه.
4. إعذار البائع قبل رفع الدعوى.
5. التزام المشتري بسداد كامل الثمن كما هو موضح في عقد البيع.

6. الإجراءات القانونية لرفع دعوى الفسخ

في حال عدم تسليم العقار، يحق للمشتري رفع دعوى لفسخ العقد أمام المحكمة المختصة وتبدأ الإجراءات بإرسال إنذار رسمي للبائع بالإخلال بالعقد، يتبعه رفع الدعوى القضائية.

الإجراءات تشمل:

• إرسال إنذار على يد محضر.
• رفع دعوى الفسخ أمام المحكمة.
• طلب التعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير.

4. تأثير الفسخ على الأطراف المتعاقدة

عند فسخ العقد، يتم إعادة الطرفين إلى الوضع الذي كانا عليه قبل التعاقد، وهذا يشمل:

• إعادة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري.
• تعويض المشتري عن الأضرار المترتبة على التأخير في التسليم.

5. تمييز مختصر لاختيار المسار القانوني الصحيح

تتعدد الطرق القانونية لانهاء العقود في القانون المدني المصري، حيث تتفاوت بين الفسخ، الانفساخ، والتفاسخ، وكل منها يتطلب شروطًا وآثارًا قانونية مختلفة.

• الفسخ: يحدث الفسخ عندما يخالف أحد الأطراف التزاماته العقدية، مما يتيح للطرف الآخر طلب فسخ العقد وتعويضه.
• الانفساخ: يحدث الانفساخ تلقائيًا بسبب استحالة تنفيذ العقد بسبب ظروف قاهرة.
• التفاسخ: يتم التفاسخ بموافقة الطرفين لإنهاء العقد برضاهما، ويُسمى أيضًا “التقايل”.

إنذار رسمي على يد محضر بالفسخ

يعتبر “الإنذار الرسمي على يد محضر بالفسخ” إجراء قانونيًا يتم من خلاله إخطار الطرف المخل بالعقد بقرار فسخ الاتفاق بسبب عدم الوفاء بالتزامات معينة، ويُعتبر خطوة أساسية لبدء الإجراءات القانونية اللازمة.

الصيغة القانونية للإنذار بالفسخ

أنه في يوم        الموافق      /      /

بناء على طلب السيد / ………. المقيم – ….. – محافظة الشرقية، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

انا         محضر محكمة                  الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / الممثل القانوني لشركة ….. بصفته – شركة مساهمة مصرية – الكائن مقرها …… – القاهرة

                                     مخاطبا مع،،

وأنذرت بالأتى

بعقد تخصيص فيلا/شاليه مؤرخ ../../2016 تعاقد الطالب مع المعلن اليه بصفته على شراء الوحدة رقم ( … – جناح ..) بالدور الأول نموذج .. … البالغ اجمالي مساحتها 57م2 الكائنة بمنتجع … – .. – على الأرض المملوكة للشركة المعلن اليها.

بموجب قرار التخصيص النهائي الصادر برقم .. في ../../2012 من رئيس الجهاز التنفيذي للهيئة العامة للتنمية السياحية بوزارة السياحة بقطاع … – محافظة جنوب سيناء.

وقد تم هذا التعاقد بمبلغ اجمالي وقدره … [ … جنيه مصري ] دفع منهم الطالب مقدما مبلغ وقدره … ج [ … جنيه ]

والباقي وقدره … ج [ … جنيه ] على عدد أقساط 13 قسط يبدأ القسط الأول في ../../2016 والقسط الأخير في ../../2022 .

وأقرت الشركة المعلن اليها في البند التاسع بالعقد بالتزامها بتسليم الوحدة على النحو الآتي:

[ان ميعاد تسليم الوحدة في موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021]

وقد قام الطالب بسداد كامل الأقساط من الثمن (13 قسط) كاملة في مواعيدها وأضحي التزامه بالوفاء بكامل ثمن الوحدة خالصا وبرئ الذمة منه.

الا أن الشركة المعلن اليها اخلت بالتزامها بتسليم الوحدة المخصصة في المواعيد المبينة بالبند التاسع بالعقد وحتى الا، ونحن في عام 2025 .

الامر الذي حدا بالمنذر مسبقا، الى انذار الشركة المعلن اليها ورفع دعوي تعويض عن الاخلال بتسليم  الوحدة المخصصة  في الميعاد المتفق عليه بالعقد

ورغم انذار الطالب للمعلن اليه ورفع دعوي تعويض كما تقدم الا انه وحتى الأن لم يوفي المعلن اليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة بالطالب.

مما يتبين معه اخلاله، وإصراره على عدم تنفيذ الالتزام دونما مسوغ قانوني ومرور أكثر من أربع سنوات على ميعاد التسليم الامر الذي اضر بالمنذر بالغ الضرر، ومن ثم كان هذا الإنذار بالفسخ .

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وانذرت المعلن اليه بصفته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء به وما ورد بباطنة ولنفاذ مفعوله القانوني ونبهت عليه بما ذكر مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمدعي أيا كانت.

ولأجل العلم،،

دعوي فسخ عقد بيع والتعويض لإخلال البائع بتسليم المبيع في الميعاد المتفق عليه بالعقد: [موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021]

تتعلق دعوى فسخ عقد بيع والتعويض لإخلال البائع بتسليم المبيع في الميعاد المتفق عليه بالعقد، بإجراءات قانونية تهدف إلى إنهاء العقد واسترداد المبالغ المدفوعة بسبب تأخير التسليم.

وقد تم إعداد صيغة الدعوى من قبل الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، بناءً على قضية واقعية عملية بمكتبه.

صيغة دعوى فسخ العقد من المشتري والمطالبة بالتعويض

أنه في يوم        الموافق      /      /

بناء على طلب السيد / ………… المقيم – ….. – محافظة الشرقية، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

انا         محضر محكمة                  الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / الممثل القانوني لشركة ….. بصفته – شركة مساهمة مصرية – الكائن مقرها …… – القاهرة

                         مخاطبا مع،،

الموضـوع

بعقد تخصيص فيلا/شاليه مؤرخ ../../2016 تعاقد الطالب مع المعلن اليه بصفته على شراء الوحدة رقم ( … – جناح ..) بالدور الأول نموذج ……  البالغ اجمالي مساحتها 57م2 الكائنة بمنتجع …. – …

على الأرض المملوكة للشركة المعلن اليها بموجب قرار التخصيص النهائي الصادر برقم .. في ../../2012 من رئيس الجهاز التنفيذي للهيئة العامة للتنمية السياحية بوزارة السياحة بقطاع ….. – محافظة جنوب سيناء….. جنيه ]

والباقي وقدره … ج [ …. جنيه ] على عدد أقساط 13 قسط يبدأ القسط الأول في ../../2016 والقسط الأخير في ../../2022 .

وأقرت الشركة المعلن اليها في البند التاسع بالعقد بالتزامها بتسليم الوحدة على النحو الآتي :

[ ان ميعاد تسليم الوحدة في موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021 ]

وقد قام الطالب بسداد كامل الأقساط من الثمن ( 13 قسط ) كاملة في مواعيدها وأضحي التزامه بالوفاء بكامل  ثمن  الوحدة خالصا وبرئ الذمة منه.

الا أن الشركة المعلن اليها اخلت بالتزامها بتسليم الوحدة المخصصة في المواعيد المبينة بالبند التاسع بالعقد وحتى الا، ونحن في عام 2025 .

الامر الذي حدا بالطلب الى انذار الشركة المعلن اليها ورفع دعوي تعويض عن الاخلال بتسليم الوحدة المخصصة في الميعاد المتفق عليه بالعقد والتعويض برقم … لسنة 2022 تعويضات القاهرة الجديدة واستئنافها رقم … لسنة 27 ق مأمورية استئناف شمال القاهرة

وقد قضي فيها بتاريخ ../../2024 برفضها بحالتها لعدم سداد أمانة  الخبير ، ورغم انذار الطالب للمعلن اليه ورفع دعوي تعويض كما تقدم الا انه وحتى الأن لم يوفي المعلن اليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة بالطالب.

مما يتبين معه إصراره على عدم تنفيذ الالتزام دونما مسوغ قانوني ومرور أكثر من أربع سنوات على ميعاد التسليم الامر الذي يحق معه للطالب رفع دعواه الراهنة بطلب فسخ العقد ورد الثمن المدفوع مع التعويض.

السند القانوني والواقعي للدعوي

يستند المدعي في طلب الفسخ لعقد التداعي الى اخلال المدعي عليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة للمدعي في الميعاد المتفق عليه بالبند التاسع من عقد التخصيص سند التداعي، رغم اعذاره بإنذار ودعوي تعويض سابقة.

الا انه مصرا على عدم تنفيذ الالتزام لا سيما مع عدم تشييد الوحدة المخصصة حتى الان ومرور مدة طويلة (اربع سنوات) على ميعاد التسليم النهائي، ورغم عدم وجود تقصير من المدعي الذي أوفي بكامل الثمن المتفق عليه:

الثابت بالفقرة (2) من البند التاسع من عقد التداعي المؤرخ 9/11/2016، التزام المدعي عليه بصفته بان:

(من المتفق عليه من الأن أن الموعد المتوقع لتسليم (الفيلا/الشاليه) للطرف الثاني هو شهر 12 عام 2020 مبدئيا ويحتفظ الطرف الأول بحق مد تاريخ التسليم المتوقع لمدة سنة لاستكمال أعمال البناء والتشطيبات

ويتم اخطار الطرف الثاني بخطاب مسجل ويحدد فيه اليوم المعين لاستلام الطرف الثاني (الفيلا/الشاليه) الذي يتعين عليه الحضور شخصيا أو من يمثله قانونا للاستلام

وفي كل الأحوال لا يحق للطرف الثاني حاليا أو مستقبلا إقامة أي دعاوي تعويض ضد الطرف الأول في حالة تأخره عن تسليم (الفيلا/الشاليه) موضوع هذا العقد).

وقد مرت هذه المدة بأربع سنوات دونما تنفيذه لالتزامه بتسليم الوحدة المخصصة الى الأن، ورغم سبق اعذاره من المدعي

ورفع دعوي تعويض عليه عن التأخير في تنفيذ التزامه برقم … لسنة 2022 تعويضات القاهرة الجديدة واستئنافها رقم … لسنة 27 ق مأمورية استئناف شمال القاهرة

التي قضي فيها بتاريخ ../../2024 برفضها بحالتها لعدم سداد أمانة الخبير، ورغم اعذاره من المدعي الى المدعي عليه بصفته

الذي ومن تاريخ هذه الدعوي مازال ممتنعا عن تنفيذ التزامه ومصرا بعدم تشييد الوحدة المخصصة من الأساس، ومرور مدة طويلة بما يتبين منه وفقا للواقع والقانون إصراره عن عدم تنفيذ الالتزام بتسليم الوحدة.

فالمقرر فقها:

الإعذار لا يكون واجباً قبل المطالبة بالفسخ في الأحوال التي يجيز القانون فيها اعتبار المدين مقصراً دون حاجة إلى إعذار، إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين بأن كان التنفيذ قد فات ميعاده .

ويراعى أن  الإعذار  ليس شرطاً من شروط قبول دعوى الفسخ، فلا يلزم توجيهه للمدين قبل رفع الدعوى، فمجرد رفع الدعوى بالفسخ متضمنة تكليف المدين بالوفاء بالتزامه يعتبر إعذاراً

إلا أن إعذار الدائن للمدين قبل رفع الدعوى تظهر أهميته في أنه “يجعل القاضي أكثر استجابة لطلب الفسخ وأقرب إلى الحكم بالتعويض على المدين زيادة على الحكم بالفسخ

السنهوري بند 296 – حسام الأهواني بند 586

وحيث الثابت كذلك من الايصالات المقدمة من المدعي وكشوف الحساب تنفيذ الالتزام الوحيد على عاتقه بموجب عقد التخصيص وهو سداد كامل الثمن مما يتبين معه عدم وجود أي تقصير منه.

مما يتبين معه توافر شروط طلب الفسخ ورد الثمن المدفوع والتعويض فقها وقانونا وواقعا وقضاء:

المادة 157 من القانوني:

1. في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوفّ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.
2. ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

وهو ما تضمنته المذكرة الايضاحية:

والقاضي لا يحكم بالفسخ إلا بشروط ثلاثة:

أولها أن يظل تنفيذ العقد ممكناً، والثاني أن يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه والثالث أن يبقى المدين على تخلفه.

فإذا اجتمعت هذه الشروط الثلاثة تحقق بذلك ما ينسب إلى المدين من خطأ أو تقصير.

والمستقر عليه فقها:

ومما يحمل القاضي على الحكم بالفسخ ان يتضح له تعمد المدين عدم التنفيذ أو اهماله فى ذلك اهمالا واضحا رغما من اعذار الدائن له قبل رفع الدعوى

وهو الامر الواضح مما تقدم عرضه فضلا عن ان الالتزام محل التنفيذ الذي اخل به المدعي عليه بصفته هو التزام اصلي واساسي في التعاقد

ومن ثم يتبين توافر شروط المطالبة بالفسخ:

1. ان العقد ملزم للجانبين
2. ان المدعي عليه بصفته قد قعد عن تنفيذ التزامه
3. ان المدعي طالب الفسخ قد نفذ التزامه بسداد كامل الثمن بأداء أخر قسط في 28/8/2022.

الوسيط – جزء1- ط 1952- الدكتور السنهوري – ص 696وما بعدها ، وكتابة الوجيز – ص 270 وما بعدها .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

 النص في المادة 157 من القانون المدني على أنه: ” في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض إن كان له مقتض “.

يدل على أن الفسخ إذا كان مرده خطأ أحد المتعاقدين فإن هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط وإنما يلزم فوق ذلك بتعويض الطرف الآخر عما لحقه من ضرر نتيجة لذلك الفسخ.

وإذ كان ما بني عليه الحكم قضاءه على الطاعن بالتعويض مؤسساً على توافر الخطأ في جانبه وعلاقة السببية بين هذا الخطأ وما أصاب المطعون عليه الأول من ضرر

وهي الأركان اللازمة لقيام المسئولية التقصيرية فلا يعيبه وصفه خطأ الطاعن بأنه خطأ عقدي مادام أن ذلك لم يؤثر في النتيجة الصحيحة التي انتهى إليها.

الطعن رقم 58 لسنة 44 ق جلسة 19/1/1978

الالزام برد الثمن المدفوع وسنده من القانون

يستند المدعي في طلب رد الثمن المدفوع كاملا مبلغ وقدره ….. ج [ …. جنيه مصري ]الى المادة 160 مدني التي تنص علي أنه:

إذا فُسِخَ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض.

وقضت محكمة النقض:

 أن مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد باثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر

ويقوم استرداد الطرف الذي نفذ التزامه ما سدده للآخر من مبالغ في هذه الحالة على  استرداد ما دفع بغير حق  .

الأمر الذي أكدته المادة 182 من القانون المدني بنصها على أنه:

يصح استراد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام لم يتحقق سببه أو لالتزام زال سببه بعد أن تحقق .

طعن رقم 3942 لسنة 72 ق جلسة 6/1/2004

الالزام بالتعويض عن الأضرار بالمدعي المشترى وسنده

يستند المدعي في طلب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي المت به الى المسئولية التقصيرية:

المادة 163 مدني التي تنص علي:

كل خطأ سبب ضرراً للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض.

ومن ثم، لا ينال من طلب التعويض تضمن عقد التخصيص محل التداعي (وفي كل الأحوال لا يحق للطرف الثاني حاليا أو مستقبلا إقامة أي دعاوي تعويض ضد الطرف الأول في حالة تأخره عن تسليم (الفيلا/الشاليه) موضوع هذا العقد)

حيث ان طلب التعويض للمدعي مصدره المسئولية التقصيرية وليس العقدية حيث أنه بفسخ العقد زال بكافة بنوده.

فضلا عن أن الأضرار تتمثل في عدم الانتفاع بالوحدة طوال المدة السابقة وعن تغيير القيمة النقدية والقوة الشرائية لما دفعه من ثمن .

فضلا كذلك، عن حجز المبلغ لدي المدعي عليه بصفته من عام 2016 وحتى الأن دون انتفاع المدعي به.

ومن ثم فطلب التعويض غير منصب على الاخلال بالتسليم المخل به المدعي عليه بصفته لأن هذا البند يزول مع فسخ العقد.

حيث تضمنت المذكرة الإيضاحية عن ذلك:

ولا يكون التعاقد ذاته – في حالة الفسخ – أساساً للإلزام بالتعويض إذ هو ينعدم انعداماً يستند أثره بفعل الفسخ وإنما يكون مصدر الإلزام في هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره.

ويستند المدعي في طلب  التعويض بمبلغ وقدره ….. ….. جنيه الجابر للضرر الذي الم به الى :

المادة 170 مدني:

 يُقدّر القاضي مدى التعويض عن الضرر الذي لحق المضرور طبقاً لأحكام المادتين 221 و222 مراعياً في ذلك الظروف الملابسة، فإن لم يتيسر له وقت الحكم أن يُعيّن مدى التعويض تعييناً نهائياً.

فله أن يحتفظ للمضرور بالحق في أن يطالب خلال مدة معينة بإعادة النظر في التقدير.

فوفقا لنص المادة 170 مدنى ” ان تراعى فى تقدير التعويض هي الظروف الشخصية التى تحيط بالمضرور وهو في دعوانا المدعي، لا الظروف الشخصية التى تحيط بالمسئول وهو في دعوانا المدعي عليه بصفته”.

المادة 221 / 1 مدني:

 إذا لم يكن التعويض مقدّراً في العقد أو بنص في القانون فالقاضي هو الذي يقدّره.

ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به.

ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية إذا لم يكن في استطاعة الدائن أن يتوقّاه ببذل جهد معقول.

المادة 222 / 1 مدني:

 يشمل التعويض الضرر الأدبي أيضاً، ولكن لا يجوز في هذه الحالة أن ينتقل إلى الغير إلا إذا تحدد بمقتضى اتفاق، أو طالب الدائن به أمام القضاء.

فقد قضت محكمة النقض:

 المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن التعويض فى  المسئولية التقصيرية  يشمل كل ضرر مباشر متوقعاً كان أو غير متوقع ، وأن الضرر بدوره يقوم على عنصري هما الخسارة التى لحقت بالمضرور والكسب الذى فاته

21/4/1996 طعن 1995 سنة 61 ق – م نقض م – 47 – 685

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه بصفته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة القاهرة الجديدة الدائرة (   ) مدني كلي الكائن مقرها مجمع محاكم القاهرة الجديدة بالتجمع الخامس خلف مسجد الحمد وذلك من التاسعة صباحا وما بعدها بالجلسة المنعقدة علنا يوم         الموافق     /     /2025 لسماع الحكم:

• أولا: فسخ عقد التخصيص موضوع التداعي المؤرخ 9/11/2016، والزام المدعي عليه بصفته برد كامل الثمن المدفوع من المدعي مبلغ وقدره …. ج [ …… جنيه مصري ] مع فوائد قانونية 4% من تاريخ الحكم بالفسخ وحتى تنفيذه الحكم برد الثمن، استنادا الى المواد 157، 160 من القانون المدني.
• ثانيا: الزام المدعي عليه بصفته بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره …. ج (…. جنيه) تعويضا جابرا عن الأضرار المادية والأدبية التي المت به تأسيسا على المسئولية التقصيرية .
• ثالثا: الزام المدعي عليه بصفته بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم،،

ملخص مرجعي دون توسع نظري

محور هذه الصفحة هو فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم، وبالأخص حالة المشتري الذي تأخر المطور أو البائع في تسليم وحدته ويريد إنهاء العقد وطلب رد المقدم أو الثمن المدفوع والتعويض. لذلك نكتفي هنا بتمييز موجز للمصطلحات ولا نحول الصفحة إلى دليل نظري عام عن إنهاء العقود.

للتوسع النظري المستقل راجع: الفسخ القضائي والاتفاقي وآثاره، والانفساخ لاستحالة التنفيذ، والتفاسخ أو التقايل. أما التطبيق الأقرب لموضوع هذه الصفحة فيمكن مراجعته في حكم فسخ عقد مطور عقاري ورد الثمن والتعويض.

ما الذي يهم المشتري عند تأخر المطور في التسليم؟

• إثبات ميعاد التسليم المتفق عليه في عقد البيع أو التخصيص ومدى تجاوزه.
• إثبات ما سدده المشتري وتنفيذه للالتزامات المستحقة عليه وفق العقد.
• إثبات إخلال البائع أو المطور بالتسليم، والمراسلات أو الإنذارات المرتبطة بهذا الإخلال.
• تحديد الطلبات بوضوح: فسخ العقد، رد المقدم أو الثمن المدفوع، والتعويض متى توافرت أسبابه.

عناصر دعوى فسخ عقد الوحدة بسبب تأخير التسليم

طلبات المشتري المرتبطة بتأخير التسليم

المستندات التي تدعم دعوى التأخير في التسليم

حكم قضائي بالتعويض لاخلال المطور العقارى بتسليم الوحدة

باسم الشعب

محكمة حلوان الابتدائية

دائرة (۱) تعويضات

بالجلسة المدنية المنعقدة علناً بسراي المحكمة يوم الاثنين الموافق ٢٤/٢/٢٠٢٥

• برئاسة السيد الأستاذ/ عمرو حلمي
• وعضويـن الاستاذين محمد رضا ـ محمد مغربي
• وبحضور السيد/ محمد علي أمين السر

صدر الحكم الآتي

في الدعوى رقم ١٤٤ لسنة ۲۰۲٤ تعويضات كلي حلوان

المقيمة من السيدة/ …

ضد

الشركة/ …

ملخص وقائع الدعوى وطلبات المدعية

بعد سماع المرافعة ومطالعة الأوراق والمداولة قانوناً:

أقامت المدعية دعواها بصحيفة موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ ٢٧/٣/۲۰۲٤ أعلنت قانوناً للمدعى عليه، طالبت في ختامها الحكم:

أولاً: بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للمدعية التعويض المادي والأدبي العادل الذي تقدره المحكمة جراء ما أصابها من أضرار وما فاتها من كسب وما لحقها من خسارة.

نتيجة عدم استلام الوحدة المبيعة بتاريخ ۳۱/۱۲/۲۰۱۹ مع إلزامه بالفوائد القانونية بواقع 4% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً حتى تمام التنفيذ.

ثانياً: أحقية المدعية في حبس ووقف صرف واستخدام الشيك رقم ٢٣٢٦٧٩٤ بمبلغ ٣٥٠٠٠ جنيه، المسحوب على بنك المصرف المتحد بتاريخ استحقاق ۳۰/۱۱/۲۰۱۹.

المحرر ضماناً (عن مقابل حصة جراج) حتى تمام التسليم الفعلي لحصة الجراج والوحدة محل النزاع، مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

قالت المدعية:

إنها بموجب عقد البيع المؤرخ ۱/۹/۲۰۱٥ اشترت وحدة سكنية مقابل ثمن إجمالي ٤٧٨٥٠٠ جنيه دفعت كامل الثمن قبل التوقيع على العقد، وتعهد المدعى عليه بتسليم الوحدة المبيعة بدءاً من تاريخ ۳۱/۱۲/۲۰۱۹.

إلا أن الشركة لم تلتزم بالتسليم، فأقامت المدعية الدعوى طلبًا لتعويضها نتيجة إخلال الشركة بالتزامها وكامل التزامتها التعاقدية.

الأدلة والمستندات

خمس حوافظ مستندات منها:

1. مقايسة
2. عرض أسعار تشطيبات
3. بطاقة تحقيق شخصية السيد …
4. أصل عقد الإيجار المؤرخ ۲۹/۸/۲۰۱۹ لمدة أربعة أعوام للعين محل التداعي
5. إيصال استلام شيك بتاريخ ۳۰/۱۱/۲۰۱۹
6. خطاب رسمي من وزارة الإسكان
7. إنذار تسليم الوحدة، أصل عقد البيع.

قدم المدعي عليه مذكرة بدفاعه، تمسك فيها بانتفاء الإخلال، عدم أحقية المدعية في التعويض، وجود حوادث استثنائية (كورونا، ارتفاع الأسعار) ووقف إصدار تراخيص البناء، ونفى استحقاق الفوائد القانونية، أو أحقية حبس الشيك.

أحيلت الدعوى للخبير الذي أكد إخلال الشركة بالتزامها.

حيثيات الحكم والدفوع القانونية

ميعاد التسليم:

اعتبرت المحكمة ميعاد ۳۱/۱۲/۲۰۱۹ موعدًا نهائيًا للتسليم ورفضت الدفع بأنه مفتوح دون تحديد، وقالت إن عدم تحديد ميعاد فعلي واكتفاء العقد بعبارة “بدءاً من…” يخل بتبادل الالتزامات.

نظرية الظروف الطارئة

استبعدت المحكمة ظروف كورونا وارتفاع الأسعار كقوة قاهرة مبرئة للمدعى عليه؛ لم تثبت علاقة سببية أو تحقق شروط المادة ۱۴۷ مدني أو صدور قرار إداري يمنع تنفيذ الالتزام.

الفوائد القانونية

ذكرت المحكمة أن التعويض محل الدعوى (عن عدم التسليم) يخضع للفوائد القانونية 4% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى الأداء وليس من تاريخ المطالبة.

المسؤولية العقدية

قيام علاقة العقد واستيفاء المدعية لجميع التزاماتها، والإخلال من جانب الشركة ثابت من عدم التسليم، يثبت المسؤولية العقدية، ولا ينال من ذلك الدفع بأي سبب أجنبي أو ظروف خارجية لم تثبت الشركة علاقتها بها مباشرة.

قواعد الإثبات

أكدت المحكمة على أن عبء الإثبات يقع على المدعية لإثبات الالتزام وعلى المدعى عليه لإثبات التخلص منه، كما أيدت سلطة المحكمة في الاعتماد على تقرير الخبير عند الاقتناع به.

التعويض والضرر

ذكرت المحكمة أن كل من الضرر المادي (عدم الانتفاع وعدم استرجاع الأموال المدفوعة) والضرر الأدبي (معاناة الحزن والقلق) متحقق ومترتب على خطأ المدعى عليه، وتوافرت أركان المسؤولية العقدية كافة.

حبس القسط ووقف الشيك

أكدت أحقية المدعية في وقف صرف الشيك الخاص بحصة الجراج حتى التسليم النهائي، طالما التزم المشتري وسدد جميع المبالغ المستحقة ما عدا قيمة مكان الانتظار.

المنطوق (الحكم النهائي)

فلهــذه الأســباب

أولاً: إلزام المدعى عليه بأداء مبلغ وقدره ۳۷۵۰۰۰ جنيه (ثلاثمائة وخمسة وسبعون ألف جنيه) تعويضًا ماديًا وأدبيًا جراء ما لحق المدعية من ضرر.

مع إلزامه بأداء الفوائد القانونية عن هذا المبلغ بواقع 4% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً حتى تاريخ سداده، وإلزامه بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة.

ثانيًا: بأحقية المدعية في حبس قسط مكان الانتظار ووقف صرف الشيك المستحق عن الوحدة محل الدعوى بموجب الشيك رقم ۲۳۲٦٧٩٤ حتى تنفيذ المدعى عليه التزامه بتسليم الوحدة.

مع إلزامه بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة.

6. الأسئلة الشائعة حول فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير

في الختام، فسخ عقد بيع عقاري بسبب  التأخير في التسليم  يمثل حقًا للمشتري وفقًا للقانون المدني المصري، ويتطلب الأمر توافر شروط قانونية معينة وتنفيذ الإجراءات القضائية بشكل سليم للحصول على أفضل نتائج.

وفي حالة وجود أي تأخير في التسليم من طرف البائع، يجب اللجوء إلى الإجراءات القانونية المتاحة لحماية حقوقك.

إذا واجهت تأخيرًا في تسليم العقار أو تحتاج للاستشارة القانونية في رفع دعاوى فسخ عقود البيع، تواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار للاستفادة من خبرته القضائية في الدفاع عن حقوقك وحمايتها.