وضع اليد غير المكسب للملكية — الحالات التي لا يملك فيها الحائز العقار مهما طال الزمن
📅 نُشر في:
🔄 آخر تحديث:
وضع اليد غير المكسب للملكية هو الحيازة التي لا تقوم لحساب الحائز نفسه بنية التملك، أو التي تبدأ على أساس قانوني يجعل الحائز نائبًا عن المالك أو منتفعًا بإذنه، مثل الحيازة العرضية أو الإيجار أو الإعارة أو الإيداع أو التسامح أو الحكر بحسب طبيعة العلاقة.
النتيجة: مجرد مرور خمس عشرة سنة — بل ولو طال الزمن أكثر من ذلك — لا يحول الحيازة العرضية أو القائمة على التسامح تلقائيًا إلى حيازة مكسبة للملكية ما دامت الصفة التي بدأت بها لم تتغير قانونًا.
هذه الصفحة Negative Intent مخصصة للحالات التي لا يكسب فيها واضع اليد الملكية. أما شروط وضع اليد المكسب للملكية كدليل عام فراجع: الدليل العام لوضع اليد والتقادم المكسب.
متى لا يكسب واضع اليد ملكية العقار مهما طال الزمن؟
| الحالة | سبب عدم كسب الملكية | مثال عملي |
|---|---|---|
| الحيازة العرضية لحساب الغير | الحائز لا يضع اليد لحساب نفسه وبنية التملك. | المستأجر، المنتفع، المودع لديه، المستعير أو من يحوز نيابة عن المالك. |
| وضع اليد بطريق التسامح | المالك سمح بالانتفاع دون أن يتخلى عن حقه أو ينقل الحيازة بنية التملك. | انتفاع قريب أو جار بعقار أو مرفق على سبيل المجاملة أو السماح. |
| الحكر | المحتكر يقر بملكية الأرض للمحكر وتكون حيازته للحق حيازة وقتية. | إقامة بناء على أرض محكرة لا تجعل المحتكر مالكًا للأرض بالتقادم لمجرد طول المدة. |
| انتقال الحيازة العرضية إلى الورثة | صفة حيازة السلف قد تستمر مع الخلف ما لم يتغير سبب الحيازة على نحو قانوني واضح. | مورث كان مستأجرًا أو حائزًا لحساب الغير ثم انتقلت اليد إلى ورثته. |
| الحيازة المشوبة بالغموض أو مظنة التسامح | لا يظهر منها بوضوح أن الحائز يناقض حق المالك ويحوز لنفسه. | الحصة الشائعة أو علاقات الأسرة إذا بقيت الحيازة محتملة للتسامح ولم تصبح مناهضة لحق باقي المالكين. |
القاعدة الأساسية: الحائز يجب أن يحوز لحساب نفسه لا لحساب الغير
جوهر عدم كسب الملكية ليس مجرد قِصر المدة، وإنما طبيعة الحيازة نفسها. فإذا كان الحائز يضع اليد لحساب المالك أو بمقتضى سبب وقتي أو إذن أو تسامح، فلا تتحول هذه اليد تلقائيًا إلى حيازة أصلية مكسبة للملكية بمجرد استمرارها.
أهم صور وضع اليد غير المكسب للملكية
القاعدة هى أن من وضع اليد على عقار مدة 15 سنة يكسب ملكيته بالتقادم، لكن هناك حالات لا تكسب بها الملكية بوضع اليد مهما طال الزمن ولو مائة عام، لذلك نبحث بالدليل القانوني القاطع الحالات الغير المكسبة للملكية بوضع اليد حتى ولو اكتملت مدة وضع اليد والحيازة الـ (15 سنة متصلة)
أساس الحيازة ووضع اليد الغير مكسب للتملك مهما أمد الزمن
هى أن الحائز وواضع اليد لا يحوز لحساب نفسه، وانما يحوز لحساب الغير ومن ثم الحيازة العارضة على اختلاف أنواعها لا تكون سبباً لكسب الملكية مهما طال الزمن.
تتمثل هذه الحالات فى الحيازة العرضية لحساب المالك، و واضع اليد على سبيل التسامح، وصاحب حق الحكر ، وفيما يلي نتناول هذه الحالات.
الحيازة العرضية لا تكسب الملكية مهما طال الزمن
مثال الحيازة العرضية المستأجر لشقة، أو أرض زراعية، وصاحب حق الحكر، والحائز من المالك على سبيل التسامح ، وسنتناول تلك الأمثلة بشئ من البيان على ضوء قضاء محكمة النقض
إذا كان وضع يد المورث بسبب معلوم غير أسباب التمليك فإن ورثته من بعده لا يتملكون العقار بمضى المدة طبقاً للمادة 79 من القانون المدنى ، ولا يؤثر فى ذلك أن يكونوا جاهلين وضع اليد ، فإن صفة وضع يد المورث تلازم العقار عند انتقال اليد إلى الوارث فيخلف الوارث مورثه فى التزامه برد العقار بعد انتهاء السبب الوقتي الذى وضع اليد بموجبه ولو كان هو يجهله . ومادام الدفع يجهل الوارث صفة وضع يد مورثه لا تأثير له قانوناً فإن المحكمة لا تكون ملزمة بالتعرض له فى حكمها.
(الطعن رقم 65 سنة 11 ق جلسة 21/5/1942 )
إن المادة 79 من القانون المدنى إذا كان قد ذكر فيها أنه ” وعلى ذلك فلا تحصل الملكية بوضع اليد للمستأجر والمنتفع والمودع عنده والمستعير ولا لورثتهم من بعدهم ” فهذا الذكر ليس وارداً بها على سبيل الحصر ، بل واضح أنه على سبيل التمثيل فقط .
( الطعن رقم 1 سنة 5 ق جلسة 31/10/1935)
الاقرار بالاستحكار مانع من تملك الأرض المحكرة ، مهما طالت مدة سكوت المحكر عن المطالبة بالحكر السنوى
(الطعن رقم 11 سنة 2ق جلسة 2/6/1932 ، الطعن رقم 76 سنة 5ق جلسة 23/4/1936)
أعمال التسامح لا تكسب الملكية بوضع اليد
أعمال التسامح لا تكسب الملكية مهما طال عليها الزمن وأن هذه الأعمال تقديريه لمحكمة الموضوع ولا شأن لرقابة محكمة النقض عليها إذا كانت الأسباب سائغة تكفى لحمله :
يدل نص المادتين 949/1 من القانون المدنى على أن المشرع لم يرتب على الحيازة القائمة على سبيل التسامح اكتساب الحقوق العقارية ، وأنه رغم استمرارها تبقى محتفظة بذات صفة التسامح التى بدأت بها ، ما لم يقم دليل آخر على عكس ذلك .
فقد قضت محكمة النقض بأن
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد سلم بأن ما أجراه المطعون ضده الأول من توصيل مجارى الصرف الصحي الخاصة بعقاره بغرف تفتيش عقار الطاعن – تم على سبيل التسامح من الطاعن فإن ما خلص إليه بعد ذلك من أن مجرد استمرار هذا الوضع بضع سنين اكسب المطعون ضده الأول حق ارتفاق بالمسيل يكون فضلا عن مخالفته القانون قد شابه القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه .
(الطعن رقم 1774 لسنة 49 ق جلسة 29/3/1984)
إذا استنتجت المحكمة من علاقة الابن بأبيه أن انتفاع الأب بملك ابنه كان من قبيل التسامح فيه عارضه لا تكسبه الملكية بمضى المدة فلا رقابة عليها لمحكمة النقض لكون ذلك من التقديرات الموضوعية التى لا شأن لمحكمة النقض بها
(الطعن رقم 4 لسنة 14 ق جلسة 11/1/1954)
متى كان يبين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى كافة مراحل التقاضى بأن المطلات الشمار إليها فى طعنه لا يمكن أن تكتسب حق ارتفاق المطل والنور والهواء لأنها مفتوحة على أرض فضاء ومتروكة من طريق التسامح وأن التسامح لا يكسب حقا ، وكان هذا الدفاع من شأنه لو ثبت أن يغير به وجه الرأى فى الدعوى وكان الحكم خلوا من التحدث عنه فإنه يكون قد شابه قصور يبطله فى هذا الخصوص
(الطعن رقم 359 لسنة 20 ق جلسة 30/10/1952)
أعمال التسامح تقديريه لمحكمة الموضوع ولا شأن لرقابة محكمة النقض عليها إذا كانت الأسباب سائغة تكفى لحمله
الأساس التشريعى للملك بالتقادم الطويل هو قيام قرينة قانونية قاطعة على توافر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد فمتى استوفى واضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا جاز لصاحبه – أيا كان – التملك .
ولا يحول دون ذلك التزامه بضمان التعرض أو الوفاء للوقف (فى حالة الوقف) لأن التقادم سبب قانونى للتملك لاعتبارات ترجع إلى وجود استقرار التعامل ويستطيع غير المالك ولو كان ملتزما بالضمان أن يتملك بهذا السبب لأنه ليس فى القانون ما يحرمه من ذلك .
فقد قضت محكمة النقض بأن
إذا كان الثابت فى الأوراق أن المطعون عليه دفع الدعوى المقامة عليه بأنه اشترى ربع الماكينة محل النزاع بعقد ابتدائى تاريخه 28/10/1946 من زيد ، وأن هذا كان قد اشتراه بعقد ابتدائى من بكر فى 13/1/1937 وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بتملك المطعون عليه للقدر موضوع النزاع على وضعه اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بعد ضم مدة وضع يد سلفه إلى مدة وضع يده واكتمال هذا التقادم قبل صدور عقد الطاعن المسجل – الصادر له عن نفس القدر من ورثة بكر – واعتبر أن هذا العقد الأخير قد صدر ممن لا يملك المبيع لانتقال ملكيته إلى المطعون عليه ، فإن النعى عليه بمقولة تفضيل عقد المطعون عليه غير المسجل على عقد الطاعن المسجل يكون على غير اساس .
الطعن رقم 137 لسنة 37 ق جلسة 23/3/1972 س 23 ص 478
وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ويعفى واضع اليد الذى يمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها .
الطعن رقم 337 لسنة 56 ق جلسة 18/12/1988
متى كان الحكم المطعون فيه قد انتهى من الأسباب السائغة التى أوردها إلى أن مورث المطعون عليه قد حاز الأرض موضوع النزاع المدة الطويلة المكسبة للملكية بنية التملك وبصفة ظاهرة ومستمرة حتى تاريخ البيع الصادر منه المطعون عليه فى سنة 1948 وأن عقد الايجار الصادر من مصلحة الأملاك إلى المطعون عليه فى سنة 1943 لم ينفذ بالتسليم ، وكان هذا العقد حجة على المتعاقدين لا ينصرف أثره إلى المورث الذى لم يكن طرفا فيه .
ولا يغير صفته ولا يجعل حيازته عرضية ، وهو لم يقترن بتسليم العين للمستأجر وحيازتها لحساب مصلحة الأملاك ، فلا يكون له تأثير على حيازة المورث الأصلية ، وتظل مع استمرارها صحيحة . لا هى عرضية وقتية ، ولا هى مفقودة أو مقطوعة ويترتب عليها أثرها فى كسب الملك ولا يحول العقد دون تمسك المستأجر بحق سلفه فى كسب الملك بالتقادم
لأنه لا يدعى حيازة لنفسه على خلاف سنده ، وإنما يدعى بحق فى الحيازة اكتمل لسلفه ، ولا وجه التحدى باعترافه بالملكية لمصلحة الأملاك بمقتضى عقد الإيجار ، لأنه لا يملك النزول عن حقه سلفه قبل انتقاله إليه .
وكان الثابت أن مورث المطعون عليه باع الأرض المتنازع عليها إلى المطعون عليه بعقد مسجل بتاريخ 13/4/1948 وأن المطعون عليه تمسك بملكية البائع لهذه الأرض بالتقادم الطويل، ولم يتمسك بحيازة يدعيها لنفسه على خلاف عقد الإيجار ، فإن الحكم إذ قضى بثبوت ملكية البائع بالتقادم لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 387 لسنة 37 ق جلسة 8/3/1973 س 24 ص 175)
إذ كانت محكمة الموضوع قد اعتبر الطاعنين عاجزين عن إثبات دفاعهم باكتساب ملكية عين النزاع بوضع اليد المدة الطويلة لمجرد اطمئنانها إلى التحقيق الذى أجراء الخبير وبذلك تكون قد جعلت هذا التحقيق فى مرتبة التحقيق الذى تجربه المحكمة بنفسها فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خلا مما يصلح ردا على طلب الطاعنين الإحالة إلى التحقيق لإثبات تملكهم العين محل النزاع بالتقادم المكسب الطويل المدة وبذلك يكون هذا الحكم مشوبا بالقصور علاوة على مخالفته القانون .
(الطعن رقم 111 لسنة 36 ق جلسة 12/5/1970 س 21 ص 803)
عقد الحكر لا يكسب صاحبه الأرض المحكرة بالتقادم
من مقتضى عقد الحكر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن للمحتكر إقامة ما شاء من المبانى على الأرض المحكرة – وله حق القرار ببنائه حتى ينتهى حق المحكر، وله ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما ، يتصرف فيه وحده أو مستأثرا بحق الحكر ، وينتقل عنه هذا الحق إلى ورثته ولكنه فى كل هذا حيازته للحق محكرة حيازة وقتية لا تكسبه الملك
(الطعن رقم 1415 لسنة 50 ق جلسة 24/3/1981)
الغموض ومظنة التسامح: متى تمنع الحيازة من كسب الملكية؟
في بعض العلاقات لا تكون المشكلة أن الحائز لا يباشر أعمالًا مادية، بل أن هذه الأعمال لا تكشف بوضوح عن مناهضة حق المالك. ويظهر ذلك خصوصًا في المال الشائع والعلاقات العائلية؛ فالمخالطة بين الأيدي ليست عيبًا بذاتها، وإنما العيب أن تبقى الحيازة غامضة أو محتملة للتسامح.
ولهذا لا تكفي الإقامة أو الاستعمال أو الإدارة وحدها إذا ظلت قابلة لتفسيرها بأنها تمت بإذن المالك أو في نطاق علاقة قانونية سابقة. يجب أن يظهر تغير الصفة ومناقضة حق المالك بصورة واضحة إذا أريد ترتيب أثر التقادم.
هل مجرد مرور 15 سنة يحول الحيازة العرضية إلى ملكية؟
لا. المدة لا تعالج فساد طبيعة الحيازة. فإذا بدأت اليد إيجارًا أو إعارة أو إيداعًا أو انتفاعًا أو تسامحًا، فإن استمرارها وحده لا يجعل الحائز مالكًا. العبرة بقيام حيازة أصلية لحساب النفس بنية التملك وبالصفات التي يتطلبها القانون.
تنبيه بشأن الأموال أو الحقوق التي لا تقبل التملك بالتقادم
إلى جانب عيوب الحيازة، قد توجد أموال أو حقوق يضع القانون بشأنها قيودًا خاصة على التملك بالتقادم. ويجب فحص طبيعة المال والنص الحاكم له قبل افتراض أن مرور المدة يؤدي إلى الملكية؛ فهذه مسألة تختلف عن مجرد استيفاء صفات الحيازة.
خريطة سريعة: هل وضع اليد في حالتك مكسب أم غير مكسب؟
- تضع اليد لنفسك وبمظهر المالك؟ انتقل لفحص شروط التقادم والمدة في الدليل العام.
- تضع اليد بموجب إيجار أو إعارة أو إيداع أو انتفاع؟ الأصل أن الحيازة عرضية وغير مكسبة ما دامت الصفة قائمة.
- المالك سمح لك بالانتفاع فقط؟ أعمال التسامح لا تكسب حقًا بمجرد طول الزمن.
- الحيازة في مال شائع أو بين أقارب؟ افحص الغموض ومظنة التسامح ومدى ظهور مناهضة حق باقي المالكين.
- العقار أو الحق يخضع لحظر قانوني خاص؟ افحص قابلية المال أصلًا للتملك بالتقادم قبل حساب المدة.
ملحق قضائي: مبادئ وأسئلة عامة عن وضع اليد محفوظة كاملة
للحفاظ على المادة القانونية الأصلية دون اختصار، أُبقيت الأسئلة والأحكام العامة التالية كاملة في هذا الملحق، لكنها ليست محور الصفحة الرئيسي.
عرض جميع الأسئلة ومبادئ النقض العامة عن وضع اليد
اسئلة شائعة عن وضع اليد المكسب
هل يجوز المفاضلة بين كاسب الملكية بوضع اليد وبين التملك بسند مسجل؟
لا محل للمفاضلة بين كاسب الملكية بوضع اليد وبين التملك بسند لو كان مسجلا:
قضت محكمة النقض بأن
نقل الملكية لا يتم – وفقا لقانون الشهر العقارى – إلا بالتسجيل وإذ كان الثابت من الأوراق أن بكرا بعد أن باع ربع الماكينة إلى زيد بعقد ابتدائى وباع هذا الأخير القدر المشار إليه إلى المطعون عليه بعقد ابتدائى حيث وضع اليد عليه، ثم عاد ورثة بكر وباعوا ذات القدر إلى الطاعن بعقد مشهر ، فإن توقيع المشترى الأول شاهدا على هذا العقد لا يفيد شيئا بعد أن كان قد تنازل عن حقوقه فى العين ونقل وضع اليد عليها إلى المطعون عليه ، ولا يحول ذلك دون استكمال هذا الأخير لوضع اليد وإعمال أثره فى التقادم وكسب الملكية .
(الطعن رقم 137 لسنة 37 ق جلسة 23/3/1972 س 23 ص 487)
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد على العقار المدة الطويلة المكسبة للملكية سبب مستقل من أسباب كسب الملكية فلا محل للمفاضلة بينه وبين التملك بسند ولو كان مسجلاً .
(الطعن رقم 895 لسنة 56 ق جلسة 11/1/1989)
هل للمحكمة سلطة فى استنباط وضع اليد ؟
للمحكمة السلطة التامة فى استنباط وضع اليد المكسب للملكية كما أنه لا يجوز التمسك لأول مرة أمام محكمة النقض بالمدة الطويلة المكسبة للملكية.
قضت محكمة النقض بأن
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة من استيفاء الحيازة للشروط التى يتطلبها القانون وإن لها تقدير أدلة الدعوى والوقائع المؤدية إلى كسب الملكية بمقضي المدة الطويلة متى اعتمدت فيه على أسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى النتيجة التى انتهت إليها
(الطعن رقم 337 لسنة 56 ق جلسة 18/12/1988)
لما كان المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المكسب للملكية بمضى المدة الطويلة هو من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع فله أن يستخلصه من وقائع الدعوى والأوراق المقدمة فيها أو من شهادة شاهد لم يؤد اليمين أمامه طالما كان استخلاصا سائغا.
(الطعن رقم 825 لسنة 44 ق جلسة 4/6/1979 س 30 ص 539 ع 2، الطعن رقم 42 لسنة 51 ق جلسة 14/6/1984)
هل يجوز التمسك لأول مرة أمام محكمة النقض بتملك العقار بالمدة الطويلة المكسبة للملكية ؟
لا يجوز التمسك لأول مرة أمام محكمة النقض بتملك العقار بالمدة الطويلة المكسبة للملكية باعتباره سببا جديدا لا يقبل التحدى به أمامها لأول مرة
(الطعن رقم 488 لسنة 48 ق جلسة 3/6/1982 س 23 ص 1982)
هل ملكية واضع اليد المدة الطويلة لها أثر رجعى من وقت الحيازة أم من وقت الحكم ؟
نعم يكون انتقال الملكية للحائز عند اكتسابها بالتقادم بأثر رجعى من وقت بدء الحيازة التى أدت للتقادم
فقد قضت محكمة النقض بأن
إذا كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أو وضع يد المطعون عليهم الثلاثة الأول على أطيان محل النزاع قد بدأ فيه حق الاختصاص الذى ترتب على الأطيان المذكورة وإذ كسب المطعون عليهم الثلاثة الأول ملكية تلك الأطيان بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ، فإنهم يعتبرون مالكين لها من وقت بدء الحيازة وهو سابق على تاريخ تسجيل حق اختصاص الطاعن ، فلا يسرى فى حقهم ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه لا يكون قد أخطأ تطبيق القانون
(الطعنان رقما 930 ، 958 لسنة 47 ق جلسة 12/5/1981 س 32 ص 1440)
وبأنه ” المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ، فإنه إذا كسب الحائز ملكية عين بالتقادم فإن الملكية تنتقل إليه لا من وقت اكتمال التقادم فحسب بل تنتقل إليه بأثر رجعى من وقت بدء الحيازة التى أدت إلى التقادم فيعتبر مالكها طوال مدة التقادم بحيث لو رتب المالك الأصلى خلال هذه المدة أو ترتبت ضده خلالها حقوق عينية على العين فإن هذه الحقوق – متى اكتملت مدة التقادم – لا تسرى فى حق الحائز
(الطعن رقم 337 لسنة 56 ق جلسة 18/12/1988)
هل يجوز اكتساب حق الارتفاق والمطل بالتقادم ؟
أ – حق الارتفاق:
حق الارتفاق يجوز كسبه بالتقادم إذا توافر له شرطا الظهور والاستمرار بنية استعمال هذا الحق .
فقد قضت محكمة النقض بأن
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حقوق الارتفاق ومنها حق المطل يجوز اكتسابها بالتقادم إذا ما توافرت أركان وضع اليد المكسب للملكية المقررة بالمادة 76 من القانون المدنى القديم والمادة 967 من القانون المدنى الحالى، فإذا قضت المحكمة باكتساب حق الارتفاق بالمطل وجب عليها أن تبين فى حكمها جميع العناصر الواقعية اللازمة لثبوته من وضع اليد ومظهرا مبدئه واستمراره طوال المدة المكسبة له حتى يتسنى لمحكمة النقض مراقبة صحة تطبيق القانون.
(الطعن رقم 319 لسنة 51 ق جلسة 31/12/1981 س 32 ص 2501)
حق الارتفاق إذا توافر له شرطا الظهور والاستمرار بنية استعمال هذا الحق جاز كسبه بالتقادم إعمالا لما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة 1016 من القانون المدنى بهلاك العقار المرتفق هلاكا كليا.
(الطعن رقم 490 لسنة 49 ق جلسة 4/12/1980 س 31 ص 2000)
ب – بالنسبة لحق المطل :
نعم يحق إذا كانت الحيازة مستوفية لشرائطها فإن صاحب المطل يكسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم شريطة ذلك أن يكون هذا المطل ليس على سبيل التسامح .
فقد قضت محكمة النقض بأن
مفاد المادة 819 من القانون المدنى أن المطل إذ كان مفتوحا على مسافة أقل من متر وظل على هذا النحو مدة خمس عشرة سنة ، وكانت الحيازة مستوفية لشرائطها وليست على سبيل التسامح فإن صاحب المطل يكسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم ويكون له الحق فى استبقاء مطلة مفتوحا لصاحب العقار المجاور أن يعترض حتى لو كان المطل مفتوحا فى حائط مقام على الخط الفاصل بين العقارين بل ليس له فى هذه الحالة أن يقيم حائطا فى ملكه إلا بعد أن يبتعد عن الخط الفاصل بمسافة متر وذلك حتى لا يسد المطل المكتسب بالتقادم.
(الطعن رقم 490 لسنة 49 ق جلسة 4/12/1980 س 31 ص 2000
مؤدى نص المادة 819 من القانون المدنى أنه إذا كسب المطل المواجه بالتقادم فلا يحق للجار أن يبنى على مسافة أقل من متر على طول البناء الذى فتح فيه المطل حتى لا يسد المطل كليا أو جزئيا ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بمنع تعرض الطاعنين للمطعون عليه فى حيازة حق الارتقاء بالمطل وقضى فى نفس الوقت بإزالة المضيفة التى بنوها فإنه يكون قد خالف القانون إذ كان يتعين قصر الإزالة على ما بنى فى مسافة متر بطول المنزل المفتوح فيه المطل
(الطعن رقم 524 لسنة 46 ق جلسة 21/11/1978 س 29 ص 1721)
هل كسب ملكية حق الإرث بوضع اليد المدة الطويلة 15 سنة أم بـ 33 سنة ؟
ليس فى القانون ما يحرم على الوارث ان يملك بالتقادم نصيب من ورثوا معه ، فهو فى ذلك كأي شخص أجنبى عن التركة يتملك متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة فى القانون ، وهى الظهور والهدوء والاستمرار ونية التملك . والبحث فى تحقيق هذه الشرائط متروك لقاضى الدعوى لتعلقه بالموضع . ولا شأن لمحكمة النقض معه إذا هو أقام قضاءه فى ذلك على ما يكفى لتبريره .
فقد قضت محكمة النقض بأن
جرى قضاء هذه المحكمة بأن وضع اليد على عقار مبيع على الشيوع يصلح لأن يكون سببا لكسب الملكية متى توافرت شروطه . وإذن فمتى كان الطاعن ينعى بالقصور على الحكم المطعون فيه لعدم رده على ما دفع به من أنه لا يحق لمورث الفريق الثانى من المطعون عليهم أن يكسب الملكية بالتقادم الخمسى لأن البيع الصادر له كان على الشيوع .
وكان يبين من الحكم أنه اعتمد فى قضائه على أن مورث الفريق الثانى من المطعون عليهم وضع يده مدة خمس سنوات على الأطيان محل النزاع وأن الطاعن لم يدع وضع يده عليها وإنما سلم بوضع يد خصمه ، فيكون الحكم قد أثبت وضع اليد المؤدى إلى كسب الملكية ، وفى هذا الرد الضمنى الكافى على نعى الطاعن فى هذا الخصوص
(الطعن رقم 144 لسنة 20 ق جلسة 20/11/1952)
متى انحصر النزاع بين الورثة فى دعوى تثبيت الملكية فى أن كلا منهم يتمسك بوضع يده على أرض النزاع المدة الطويلة المكسبة للملكية ، وكان الحكم إذ قضى برفض الدعوى قد أقام قضاءه – لأسباب سائغة – على أن وضع يد أحد الورثة المتنازعين لم يقم عليه دليل مقنع فإنه لا يفيد هذا الوارث التمسك أمام محكمة النقض بإقرار عن تقسيم جميع أطيان التركة بعد وفاة المورث الأصلى لم يتمسك هو به أمام محكمة الموضوع .
كما لا يفيده مطالبة باقى الورثة بتقديم عقد بيع صورى ادعوا بوجوده للتدليل على بقاء أرض النزاع على ملكية المورث الأصلى ولا التمسك بالإعلامات الشرعية الخاصة بالتوريث مما لا يخرج كله عن كونه جدلا موضوعيا فيما لا يرد على مقطع النزاع وهو وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية .
(الطعن رقم 225 لسنة 22 ق جلسة 26/1/1956 س 7 ص 129)
هل يجوز اكتساب الحصة الشائعة بالتقادم ؟
الحصة الشائعة كالنصيب المفرز يصح كلاهما أن يكون محلاً لأن يحوزه حائز على وجه التخصيص والانفراد بينهما ولا فارق بينهما إلا من حيث أن الحائز للنصيب المفرز تكون يده بريئة من المخالطة. أما حائز الحصة الشائعة فيده بحكم الشيوع تخالط يد غيره من المشتاعين . وليست هذه المخالطة عيبا فى ذاتها وإنما العيب فيما ينشأ عنها من غموض وإبهام فإذا انتفت واستقرت الحيازة على مناهضة حق باقى المالكين ومناقضتهم بما لا يترك مجالا لشبهة الغموض أو مظنة التسامح ، فإن الحيازة تصلح عندئذ لأن تكون أساسا لتملك الحصة الشائعة بالتقادم .
وقد قضت محكمة النقض بأن
الحيازة فى عنصرها المادى تقتضى السيطرة الفعلية على الشئ الذى يجوز التعامل فيه ، وهى فى عنصرها المعنوى تستلزم نية اكتساب حق على هذا الشئ ، ولما كانت الملكية الشائعة لا تنصب إلا على حصة شائعة فى أجزاء المال المشترك إلى أن تتميز بالفعل عند حصول القسمة.
فإن هذه الحصة يصح – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن تكون محلا لأن يحوزها حائز على وجه التخصيص والانفراد بنية امتلاكها ولا يحول دون ذلك اجتماع يد الحائز بيد مالك العقار بما يؤدى إلى المخالطة بينهما لأن هذه المخالطة ليست عيبا فى ذاتها وإنما العيب فيما ينشأ عنها من غموض أو إبهام وأنه إذا استقرت الحيازة على مناهضة حق المالك ومناقضته بما لا يترك مجالا لشبهة الغموض أو مظنة التسامح فإن الحيازة تصلح عندئذ لتملك الحصة الشائعة بالتقادم .
(الطعن رقم 266 لسنة 33 ق جلسة 7/2/1967 س 18 ص 306 ع 1)
من المقرر فى ظل القانون المدنى السابق أن الحصة الشائعة يصح أن تكون محلا لأن يحوزها حائز على وجه التخصيص والانفراد بنية امتلاكها ، ولا يحول دون ذلك اجتماع يد الحائز بيد مالك العقار بما يؤدى إلى المخالفة بينهما ، لأن هذه المخالطة ليست عيبا فى ذاتها ، وإنما العيب فيما ينشأ عنها من غموض أو إبهام ، فإذا استطاع الشريك فى العقار الشائع أن يحوز حصة أحد شركائه المشتاعين حيازة تقوم على معارضة حق المالك لها على نحو لا يترك محلا لشبهة الغموض والخفاء أو مظنة التسامح ، واستمرت هذ الحيازة دون انقطاع خمس عشرة سنة فإنه يكسب ملكيتها بالتقادم “
(الطعن رقم 142 لسنة 40 ق جلسة 2/2/1978 س 29 ص 386)
هل يجوز تملك الأراضى غير المنزرعة بالتقادم ؟
لا شأن لنصوص الأمر العالى الصادر فى 9 سبتمبر سنة 1884 الخاص بتقدير الشروط التى تعطى بموجبها الأراضى غير المنزوعة – التى تعتبر ملكا للدولة والمادتين 8، 57 من التقنين المدنى الملغى بإمكان تملك هذه الأراضى بالتقادم إذا اقتصرت نصوص الأمر العالى سالف الذكر على بيان الشروط التى تعطى بها الحكومة تلك الأراضى لمن يستصلحونها حتى تنتفع الدولة إلى الأفراد بطريق التعاقد .
وأما المادة 57 من القانون المدنى القديم التى تنص على أنه لا يجوز وضع اليد على الأراضى الغير منزرعة المملوكة شرعا (للميري) إلا بإذن الحكومة فإنها لا تعنى بوضع اليد سوى وضع اليد المجرد عن المدة والمعروف فى اصطلاح القانون بالاستيلاء الذى يترتب عليه التملك الفورى وليس وضع اليد المملك بمضى المدة . ويؤكد هذا النظر:
أولا : أن المشرع فى القانون المدنى القديم أورد ضمن اسباب كسب الملكية وضع اليد . ومضى المدة الطويلة باعتبار كلا منهما سببا مستقلا عن الآخر وأن لكل منهما أحكاما خاصة وقد وردت فى المادة 57 سالفة الذكر ضمن أحكام الباب الخاص بالتملك بوضع اليد .
ثانياً : أن اقتضاء الحصول على إذن الحكومة فى حالة التملك بالتقادم كما يشترط الأمر العالى فى وضع اليد . إنما يتعارض مع ما يوجبه القانون على من يريد التملك بهذا السبب من أن يظهر بمظهر المالك طوال المدة التى يتطلبها القانون لوضع يده .
ومن ثم فإذا الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على توافر الشروط القانونية فى وضع يد المطعون عليه وسلفه مما تجعله بذاته سببا للتملك فلا فترتب على الحكم إن لم يستظهر الشروط التى يتطلبها الأمر العالى سالف الذكر أو تتطلبها المادتان 8 ، 57 من القانون المدنى القديم .
(الطعن رقم 122 لسنة 27 ق جلسة 8/11/1962 س 13 ص 981)
ختاما: تعرفنا بالدليل القانوني على حالات وضع اليد غير المكسب للملكية، مهما طال أمد الحيازة، واستعرضنا أهم الأسئلة الدارجة عن كسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة ، والاجابات القانونية الصحيحة عنها ، على ضوء مبادئ أحكام محكمة النقض.
أسئلة شائعة عن وضع اليد غير المكسب للملكية
هل المستأجر يتملك العقار إذا بقي فيه أكثر من 15 سنة؟
الأصل لا؛ لأن حيازته بدأت لحساب المالك وبموجب عقد إيجار، فلا يكفي مرور الزمن وحده لتحويلها إلى حيازة أصلية مكسبة للملكية.
هل التسامح من المالك يتحول إلى تقادم بعد 15 سنة؟
لا لمجرد مرور المدة. الحيازة القائمة على التسامح تبقى محتفظة بهذه الصفة ما لم يثبت تغير قانوني واضح في طبيعتها.
هل ورثة الحائز العرضي يملكون العقار بالتقادم؟
ليس لمجرد انتقال اليد إليهم. إذا كانت حيازة المورث قائمة على سبب وقتي أو لحساب الغير، فإن هذه الصفة لا تزول تلقائيًا بوفاته وانتقال اليد إلى الورثة.
هل المحتكر يملك الأرض المحكرة بطول المدة؟
وفق المبادئ القضائية الواردة في المقال، حق الحكر لا يجعل حيازة الأرض المحكرة حيازة أصلية مكسبة لملكيتها بمجرد مرور الزمن.
هل كل وضع يد طويل غير مكسب للملكية؟
لا. هذه الصفحة تتناول الحالات المستبعدة فقط. إذا كانت الحيازة أصلية وظاهرة وهادئة ومستقرة وبنية التملك، فيجب الانتقال إلى فحص شروط التقادم في الدليل العام لوضع اليد المكسب للملكية.
الخلاصة: المدة وحدها لا تكسب الملكية
الخطأ الشائع هو اختزال التقادم في رقم «15 سنة». الصحيح أن مرور المدة لا يكفي إذا كانت الحيازة في أصلها عرضية، أو قائمة على التسامح، أو لحساب المالك، أو مشوبة بالغموض، أو مرتبطة بحق وقتي كالحكر. البداية الصحيحة هي تحديد صفة الحيازة أولًا، ثم فحص المدة بعد ذلك.
⚖️ هل لديك قضية مشابهة؟ لا تترك موقفك القانوني للتوقعات
كثير من النزاعات المدنية والعقارية وقضايا الميراث تبدأ بتفصيل صغير، لكن هذا التفصيل قد يغيّر مسار الدعوى بالكامل. قبل رفع دعوى، أو تقديم طعن، أو توقيع اتفاق، احصل على تقييم قانوني دقيق من مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض والإدارية العليا.
🔍 ابحث عن موضوع قانوني
📰 أحدث الأبحاث القانونية
- 📑 فسخ عقد الإيجار بالتراضي: صيغة اتفاق كاملة لإنهاء العلاقة الإيجارية
- 📑 دليل دعوى صحة ونفاذ البيع العقاري: الشروط والإجراءات والتسجيل
- 📑 دليل تطبيق ضريبة التصرفات العقارية 2026: التسجيل والسداد والمخالصة
- 📑 خط محمول مسجل باسمك دون علمك: المسؤولية القانونية والتعويض
- 📑 الذكاء الاصطناعي في العمل القانوني: البرومبت لا يصنع الفكرة القانونية
⚖️ مكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة
الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز، المحامي بالنقض والإدارية العليا، المعروف باسم مكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة، يقدم خدمات قانونية في القضايا المدنية والعقارية وقضايا الميراث والطعون أمام المحاكم.
ساعات العمل: من السبت إلى الأربعاء من الساعة 12 ظهرًا إلى 3 عصرًا، بحجز موعد مسبق بالاتصال على 01285743047.
الموقع الرسمي: azizavocate.com
