الضرائب العقارية والعوايد: الضريبة العقارية في مصر بعد قانون 3 لسنة 2026 الإعفاء والحساب والطعن

شهدت الضرائب العقارية والعوايد في مصر تعديلًا مهمًا في 2026 بعد صدور القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.

ومن أبرز التغييرات رفع حد إعفاء المسكن الخاص الرئيسي إلى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية، وإقرار خصومات للمكلف الملتزم بتقديم الإقرار، وتطوير إجراءات الطعن والإقرار الإلكتروني ورفع الضريبة.

ما هي الضريبة العقارية أو العوايد؟

الضريبة العقارية هي الضريبة السنوية المفروضة على العقارات المبنية وما في حكمها وفق القانون رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته.

وهي ليست نظامًا ضريبيًا ظهر لأول مرة في 2008؛ فقد سبقتها الضريبة على العقارات المبنية التي كان ينظمها القانون رقم 56 لسنة 1954، وكان يطلق عليها عرفًا اسم العوايد.

وقد أعيد تنظيمها بالقانون رقم 196 لسنة 2008، ثم أدخل القانون رقم 3 لسنة 2026 تعديلات جوهرية على الإعفاء والإقرارات والطعن والحوافز وغيرها.

قانون الضريبة العقارية الجديد رقم 3 لسنة 2026

صدر القانون رقم 3 لسنة 2026 بتاريخ 2 أبريل 2026، وعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لنشره.

ومن أهم أحكامه:

• رفع إعفاء المسكن الخاص الرئيسي إلى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية.
• تنظيم الإقرار الموحد والإقرار الإلكتروني.
• منح حوافز للمكلف الملتزم بالإقرار.
• تعديل ميعاد وطريق الطعن على الحصر والتقدير.
• إضافة حالة القوة القاهرة والظروف الطارئة إلى حالات رفع الضريبة.
• وضع حد أقصى لمقابل التأخير.
• إقرار تسويات وإعفاءات انتقالية لبعض الحالات.

من هو المكلف بأداء الضريبة العقارية؟

المكلف هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي له الحق في:

• ملكية العقار.
• أو الانتفاع به.
• أو استغلاله.

ويطبق ذلك ولو كان سند الحق غير مشهر وفق أحكام القانون.

أما المستأجر فلا يعد هو المكلف الأصلي بأداء الضريبة، وإن كان القانون يرتب عليه تضامنًا مع المكلف في سداد الضريبة في حدود الأجرة المستحقة عليه وفق الشروط القانونية.

ما العقارات التي تخضع للضريبة العقارية؟

تسري الضريبة كأصل على العقارات المبنية المقامة في مصر أيا كانت مادة بنائها أو الغرض من استخدامها، سواء كانت:

• سكنية.
• إدارية.
• تجارية.
• صناعية.
• مهنية.
• مشغولة بعوض أو بغير عوض.
• تامة مشغولة أو تامة غير مشغولة.
• مشغولة على غير إتمام.

كما يعد في حكم العقارات المبنية في الحالات التي حددها القانون:

• الأراضي الفضاء المستغلة فعليًا.
• بعض منشآت المرافق العامة.
• التركيبات على الأسطح أو الواجهات إذا كانت مؤجرة أو مقابل نفع أو أجر.

الفرق بين العقار غير الخاضع والعقار المعفى

يجب التمييز قانونًا بين عدم الخضوع والإعفاء.

عقارات لا تخضع للضريبة

من صورها وفق المادة 11:

• العقارات المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام.
• الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو تعليم الدين.
• العقارات التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة من تاريخ الاستيلاء الفعلي.
• الأحواش ومباني الجبانات.

عقارات معفاة من الضريبة

تنظم المادة 18 حالات الإعفاء، ومنها وفق شروط كل حالة:

• بعض أبنية الجمعيات والمنظمات العمالية.
• المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات غير الهادفة للربح.
• مقار الأحزاب السياسية والنقابات المهنية المستخدمة في أغراضها.
• المسكن الخاص الرئيسي للمكلف وأسرته في حدود الإعفاء القانوني.
• الوحدات غير السكنية التي تقع تحت حد الإعفاء المقرر قانونًا.
• مراكز الشباب والرياضة.
• بعض العقارات الأخرى التي حددتها المادة.

حد إعفاء المسكن الخاص في 2026: 100 ألف جنيه

أصبح حد الإعفاء للوحدة التي يتخذها المكلف سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته:

100,000 جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية.

ويخضع للضريبة ما يجاوز هذا الحد.

وتشمل الأسرة في تطبيق هذا الإعفاء:

• المكلف.
• زوجه.
• الأولاد القصر.

ولا يوجد إعفاء مماثل لكل شقة سكنية يملكها الشخص؛ فالإعفاء المشار إليه مرتبط بالمسكن الخاص الرئيسي للأسرة.

هل الإعفاء هو 8 ملايين جنيه من سعر الوحدة؟

لا يوجد في النص القانوني حد إعفاء مقداره 8 ملايين جنيه كسعر بيع للعقار.

المعيار القانوني هو صافي القيمة الإيجارية السنوية، وحده الحالي 100 ألف جنيه للمسكن الرئيسي.

وما يذكر عن قيمة سوقية تقارب 8 ملايين جنيه هو تقدير استرشادي استُخدم لتقريب أثر الإعفاء، وليس بديلًا عن القيمة الإيجارية التي تحددها لجان الحصر والتقدير.

إعفاء الوحدات التجارية والإدارية

يظل الإعفاء المقرر لكل وحدة مستخدمة في نشاط تجاري أو صناعي أو إداري أو مهني مرتبطًا بصافي القيمة الإيجارية السنوية وفق المادة 18، ويخضع ما يجاوز الحد المقرر قانونًا للضريبة.

والحد الوارد بالنص الحالي للوحدة غير السكنية هو 1,200 جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية.

كيف تحسب الضريبة العقارية؟

سعر الضريبة الأساسي هو:

10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية الخاضعة للضريبة.

ويستبعد من القيمة الإيجارية السنوية مقابل المصروفات والصيانة:

مثال بعد تعديل 2026: المسكن الرئيسي

إذا قدرت القيمة الإيجارية السنوية لمسكن الأسرة الرئيسي بمبلغ 150,000 جنيه:

صافي القيمة الإيجارية بعد خصم 30%:

150,000 × 70% = 105,000 جنيه.

حد إعفاء المسكن الرئيسي:

100,000 جنيه.

وعاء الضريبة:

105,000 – 100,000 = 5,000 جنيه.

الضريبة الأساسية:

5,000 × 10% = 500 جنيه سنويًا.

وقد تنخفض القيمة المطلوب أداؤها بعد تطبيق الحوافز المقررة قانونًا للمكلف الملتزم بتقديم إقراره في الميعاد ومستوفيًا بياناته.

مثال: المسكن الرئيسي بقيمة إيجارية 36 ألف جنيه

إذا كانت القيمة الإيجارية السنوية 36,000 جنيه:

الصافي بعد خصم 30% = 25,200 جنيه.

وبما أن الصافي أقل من حد الإعفاء الحالي البالغ 100,000 جنيه:

لا تستحق ضريبة على هذه الوحدة متى كانت هي المسكن الخاص الرئيسي وتوافرت باقي شروط الإعفاء.

حافز تقديم الإقرار: خصم 25% للسكني و10% لغير السكني

أضاف القانون رقم 3 لسنة 2026 المادة 14 مكررًا.

وبموجبها يمنح المكلف الذي يقدم الإقرار في الميعاد مستوفيًا جميع البيانات خصمًا من الضريبة المستحقة سنويًا قدره:

كما أجاز القانون للوزير تنظيم خصم عند السداد تحت حساب الضريبة بنسبة لا تتجاوز 5% وفق الضوابط المقررة.

كيف تقدر مصلحة الضرائب القيمة الإيجارية؟

لا تعني القيمة الإيجارية في قانون الضريبة العقارية بالضرورة الأجرة المكتوبة بعقد الإيجار.

وتسترشد لجان الحصر والتقدير بعناصر متعددة، منها:

• الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة والشارع.
• مستوى البناء ونوع مواد الإنشاء.
• المرافق المتاحة.
• الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية.
• شبكات الطرق والمواصلات.
• العوامل الأخرى التي تحددها اللائحة التنفيذية.

الخريطة السعرية الاسترشادية الجديدة

بعد تعديل المادة 4 في 2026، يعمل بالتقدير العام للقيمة الإيجارية لمدة خمس سنوات.

كما تلتزم مصلحة الضرائب العقارية بنشر تفاصيل الخريطة السعرية الاسترشادية قبل بدء العمل بالتقدير الجديد بتسعين يومًا على الأقل.

ويجب بدء إجراءات إعادة التقدير قبل انتهاء فترة التقدير السابقة بسنة على الأقل وثلاث سنوات على الأكثر.

متى يقدم إقرار الضريبة العقارية؟

الحصر الخمسي

يقدم الإقرار في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر عن العقارات التي للمكلف حق ملكيتها أو الانتفاع بها أو استغلالها.

الحصر السنوي

يقدم الإقرار في موعد أقصاه نهاية ديسمبر من السنة عن:

• العقارات المستجدة.
• الأجزاء المضافة إلى عقارات سبق حصرها.
• التعديلات المؤثرة على القيمة الإيجارية.
• العقارات والأراضي التي زال عنها سبب الإعفاء.

هل يجب تقديم إقرار في كل مأمورية؟

ليس بالضرورة بعد تعديل 2026.

إذا كانت للمكلف عقارات تقع في نطاق أكثر من مأمورية ضرائب عقارية ، أجاز القانون أن يقدم إقرارًا واحدًا إلى أي من هذه المأموريات يتضمن بيانات جميع عقاراته.

هل يمكن تقديم الإقرار إلكترونيًا؟

نعم.

أجاز القانون تقديم الإقرار الخمسي أو السنوي:

• ورقيًا.
• أو إلكترونيًا.

وتحدد اللائحة التنفيذية النظام والبيانات والإجراءات التفصيلية.

موقع تقديم الاقرار الضريبي العقارى الكترونيا

كيفية الطعن على تقدير الضريبة العقارية

إذا أخطر المكلف بنتيجة الحصر أو تقدير القيمة الإيجارية ورأى أن التقدير غير صحيح، فله الطعن وفق المادة 16 المعدلة.

ميعاد الطعن

60 يومًا من تاريخ الإخطار بنتيجة الحصر أو التقدير.

طرق تقديم الطعن

يجوز تقديمه:

• إلى مديرية الضرائب العقارية المختصة أو إحدى المأموريات التابعة لها مقابل إيصال.
• بكتاب موصى عليه بعلم الوصول.
• بوسيلة إلكترونية معتمدة.

ويؤدي الطاعن مبلغ 50 جنيهًا كتأمين لنظر الطعن، يرد إليه إذا قبل الطعن موضوعًا.

كم تستغرق لجنة الطعن؟

ألزم القانون لجنة الطعن بإصدار قرارها خلال 30 يومًا من تاريخ تقديم الطعن مستوفيًا.

ويكون القرار نهائيًا في المسار الإداري، دون أن يمنع ذلك من الطعن القضائي عليه.

هل الطعن أمام المحكمة يوقف تحصيل الضريبة؟

لا بمجرده.

النص المعدل يقرر أن الطعن القضائي على قرار لجنة الطعن لا يمنع تحصيل الضريبة أو اتخاذ إجراءات الحجز الإداري لاستئدائها.

ويختص القضاء الإداري دون غيره بالمنازعات الناشئة عن تطبيق قانون الضريبة على العقارات المبنية وفق المادة 7.

أسباب عملية للطعن على التقدير

بحسب حالة العقار، قد يستند الطعن إلى:

• خطأ في وصف العقار أو مساحته أو استخدامه.
• عدم مراعاة الموقع الفعلي للعقار.
• خطأ في مستوى البناء.
• إثبات مرافق أو خدمات لا توجد في الواقع.
• مقارنة الوحدة بعقارات لا تماثلها.
• عدم مطابقة بيانات الحصر للحالة الفعلية.
• تطبيق غير صحيح للإعفاء أو لنوع الاستخدام.

متى ترفع الضريبة عن العقار؟

بعد تعديل 2026 ترفع الضريبة كليًا أو جزئيًا بحسب الأحوال إذا:

1. أصبح العقار معفيًا وفق المادة 18.
2. تهدم أو تخرب العقار بما يمنع الانتفاع أو الاستغلال كله أو جزءًا منه.
3. أصبحت الأرض الفضاء المستقلة غير مستغلة.
4. حالت ظروف طارئة أو قوة قاهرة دون الانتفاع بالعقار أو استغلاله كله أو جزءًا منه.

ويكون الرفع من تاريخ تحقق الحالة وحتى زوال سببها.

الطعن على رفض رفع الضريبة

تختص مديرية الضرائب العقارية بالفصل في طلب رفع الضريبة.

وإذا رفض الطلب، يجوز الطعن على القرار أمام لجنة الطعن خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار.

وتصدر اللجنة قرارها خلال 30 يومًا من تقديم الطعن.

مقابل التأخير بعد قانون 3 لسنة 2026

قرر القانون قاعدة جديدة مهمة:

لا يجوز أن تتجاوز قيمة مقابل التأخير أصل الدين الضريبي المستحق.

كما ألزم المصلحة برد ما يكون للمكلف من ضرائب أو مقابل تأخير تم سداده بالزيادة عما هو مقرر قانونًا وفق الإجراءات المقررة.

السداد الإلكتروني للضريبة العقارية

أضاف القانون تنظيمًا للسداد الإلكتروني للضريبة ومقابل التأخير وفق وسائل الدفع التي يصدر بتنظيمها قرار من وزير المالية.

ويعد إيصال السداد الإلكتروني الصادر وفق النظام حجة على أداء المبالغ المستحقة.

الإعفاء عن فترات سابقة للعقارات غير المحصورة

تضمن القانون رقم 3 لسنة 2026 تسوية انتقالية مهمة.

فقد أعفى – بالشروط التي قررها – بعض العقارات التي:

• لم يسبق حصرها.
• أو لم تقدر قيمتها الإيجارية.
• أو لم تدرج بسجلات ودفاتر المصلحة.
• أو لم يتم إخطار المكلف بها.

من الضريبة المستحقة عن الفترات السابقة على العمل بالقانون، بشرط تقديم الإقرار المطلوب خلال سنة من تاريخ العمل بالقانون.

التصالح في قضايا الضريبة العقارية القائمة

أجاز قانون 3 لسنة 2026 للمكلف التصالح في المنازعات الضريبية القائمة مع مصلحة الضرائب العقارية أمام المحاكم، مقابل أداء:

70% من إجمالي الضريبة المستحقة المتنازع عليها.

وحدد القانون مهلة انتقالية لتقديم طلب التصالح، مع جواز مدها مرة واحدة وفق أحكامه.

إسقاط دين الضريبة ومقابل التأخير

أضافت المادة 29 مكررًا إمكان إسقاط الدين الضريبي ومقابل التأخير كليًا أو جزئيًا في حالات استثنائية، منها:

• وفاة المكلف دون تركة ظاهرة.
• ثبوت عدم وجود مال يمكن التنفيذ عليه.
• الإفلاس النهائي وإقفال التفليسة.
• مغادرة البلاد عشر سنوات متصلة دون ترك أموال قابلة للتنفيذ.

ويخضع الإسقاط لإجراءات ولجان وضوابط خاصة.

هل الضرائب العقارية تثبت ملكية العقار؟

لا تعد مكلفة الضرائب العقارية أو إيصالات السداد سندًا ناقلًا للملكية.

فقيد اسم شخص في سجلات جباية الضريبة ليس من أسباب كسب الملكية التي حددها القانون.

لكن سجلات الضرائب العقارية قد تكون قرينة بسيطة على الملكية أو الحيازة يمكن للمحكمة أن تضعها ضمن باقي أدلة النزاع، وهي قابلة لإثبات العكس.

ومن ثم لا يجوز القول:

«العقار مربوط باسمي في الضرائب، إذن أنا مالكه حتمًا».

كما لا يجوز القول إن العقد المسجل هو الطريق الوحيد الممكن قانونًا لكسب أو إثبات الملكية؛ فقد يرتبط النزاع بالميراث أو التقادم المكسب أو حكم قضائي أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية.

الضريبة العقارية ليست ضريبة التصرفات العقارية

وكذلك فإن الضريبة على العقارات المبنية ليست ضريبة قيمة مضافة.

أخطاء شائعة في الضريبة العقارية

• الاعتقاد أن إعفاء المسكن الرئيسي ما زال 24 ألف جنيه بعد تعديل 2026.
• اعتبار 8 ملايين جنيه حدًا قانونيًا ثابتًا للإعفاء.
• الخلط بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية.
• الخلط بينها وبين ضريبة القيمة المضافة.
• اعتبار المستأجر هو المكلف الأصلي بالضريبة.
• الاعتقاد أن كل شقة سكنية يتمتع مالكها بإعفاء 100 ألف جنيه.
• فوات ميعاد الستين يومًا للطعن على التقدير.
• الاعتماد على إيصالات الضرائب وحدها لإثبات الملكية.
• عدم تقديم الإقرار في المواعيد بما يؤدي إلى فقد الحوافز المقررة.

أسئلة شائعة عن الضريبة العقارية 2026

كم أصبح حد إعفاء المسكن الخاص في 2026؟

100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية للمسكن الخاص الرئيسي للمكلف وأسرته، ويخضع ما يزيد على ذلك للضريبة.

هل كل عقار أقل من 8 ملايين جنيه معفى؟

الحد القانوني ليس سعر بيع مقداره 8 ملايين جنيه؛ المعيار هو صافي القيمة الإيجارية السنوية. الرقم المتعلق بالقيمة السوقية رقم استرشادي وليس نص الإعفاء.

ما نسبة الضريبة العقارية؟

10% من القيمة الإيجارية السنوية الصافية بعد استبعاد 30% للسكني و32% لغير السكني، ثم تطبيق الإعفاءات القانونية.

هل هناك خصم لمن يقدم الإقرار في موعده؟

نعم. قانون 3 لسنة 2026 قرر خصم 25% للسكني و10% لغير السكني للمكلف الذي يقدم الإقرار في الميعاد مستوفيًا البيانات.

ما ميعاد الطعن على تقدير القيمة الإيجارية؟

60 يومًا من تاريخ إخطار المكلف بنتيجة الحصر أو التقدير.

هل يلزم الذهاب إلى مقر الضرائب لتقديم الطعن؟

أجاز القانون التقديم بالطريق المباشر أو البريد الموصى عليه بعلم الوصول أو الوسائل الإلكترونية المعتمدة وفق النظام المقرر.

هل الطعن القضائي يوقف تحصيل الضريبة؟

لا. القانون ينص على أن الطعن على قرار لجنة الطعن أمام المحكمة المختصة لا يمنع تحصيل الضريبة أو إجراءات الحجز الإداري.

هل إيصال العوايد يثبت ملكيتي للعقار؟

لا يعد سندًا ناقلًا أو حاسمًا للملكية، وإنما يمكن أن يكون قرينة بسيطة ضمن باقي الأدلة.

هل يمكن تقديم إقرار واحد لجميع عقاراتي؟

نعم، إذا كانت العقارات تقع في نطاق أكثر من مأمورية، أجاز قانون 2026 الاكتفاء بإقرار واحد إلى أي منها يتضمن بيانات جميع العقارات.

المراجع القانونية

• قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته.
• القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية – الجريدة الرسمية، العدد 14 تابع (أ)، 2 أبريل 2026.
• القانون رقم 117 لسنة 2014 فيما أدخله من تعديلات سابقة.
• القانون رقم 23 لسنة 2020 فيما أدخله من تعديلات سابقة.
• اللائحة التنفيذية للقانون رقم 196 لسنة 2008 والقرارات القائمة فيما لا يتعارض مع تعديل 2026 إلى حين استكمال التعديل التنفيذي.
• محكمة النقض – الطعن رقم 10324 لسنة 84 ق – جلسة 21/6/2021 بشأن اختصاص القضاء الإداري بمنازعات الضريبة على العقارات المبنية.
• محكمة النقض – الطعن رقم 424 لسنة 53 ق – جلسة 15/5/1986 بشأن دلالة سجلات جباية الضرائب على الملكية.

آخر مراجعة قانونية: 11 سبتمبر 2026.

متى تحتاج إلى مراجعة قانونية؟

تكون المراجعة مهمة إذا كان تقدير القيمة الإيجارية مبالغًا فيه، أو رفض إعفاء المسكن الرئيسي، أو انتهى ميعاد الإخطار ويقترب ميعاد الطعن، أو توجد متأخرات ومقابل تأخير، أو لديك منازعة قضائية قائمة قد تستفيد من التصالح المقرر بالقانون رقم 3 لسنة 2026.

تواصل مع المكتب لفحص إخطار الضريبة والحصر والتقدير والإعفاء وميعاد الطعن والمستندات القانونية.

تنبيه قانوني: حساب الضريبة الفعلي يتوقف على القيمة الإيجارية التي تعتمدها جهة التقدير، ونوع استخدام الوحدة، وما إذا كانت المسكن الرئيسي، والإعفاءات والحوافز المطبقة على حالة المكلف.