النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب بين الورثة: الإجراءات والأحكام

⚖️ رأي الأستاذ/ عبدالعزيز عمار (المحامي بالنقض) في مسألة الاختصاص

قضت محكمة النقض بأنه في حال ارتباط طلب الفرز والتجنيب بطلب آخر غير مقدر القيمة (كالمطالبة بالتعويض أو الريع)، فإن الاختصاص بنظر الدعوى ينعقد قِيَمياً للمحكمة الابتدائية.

وفي هذا الصدد، يُبدي الأستاذ/ عبدالعزيز عمار رأيه القانوني بأن هذا المبدأ – وإن كان يحمل ميزة فتح باب الطعن بالنقض في دعاوى الفرز والقسمة – إلا أنه يُخالف صراحةً قاعدتين قانونيتين من النظام العام، وهما:

• القاعدة الأولى: اختصاص المحكمة الجزئية بنظر دعاوى القسمة والفرز والتجنيب، أياً كانت قيمة الدعوى.
• القاعدة الثانية: التزام القاضي الجزئي بوقف طلب القسمة والفرز (وقفاً وجوبياً) متى أُثير أمامه نزاع على الملكية أو طُرح عليه طلب يخرج عن اختصاصه النوعي، مع إحالة هذا الشق للمحكمة الابتدائية المختصة، والانتظار لحين الفصل فيه بحكم نهائي.

خلاصة الرأي: هاتان القاعدتان منصوص عليهما صراحةً في القانون، وتجاوزُهما يُمثل مخالفة صريحة لقواعد الاختصاص المتعلقة بالنظام العام.

سند قانوني حاكم (قانون المرافعات والقانون المدني)

المادة (43) من قانون المرافعات المصري:

تنص على اختصاص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائياً في دعاوى قسمة المال الشائع (الفرز والتجنيب).

المادة (836) من القانون المدني:

“إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع، فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية… وتفصل المحكمة في المنازعات التي تنصب على تكوين الحصص وفي المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها.

فإذا قامت منازعات لا تدخل في اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية، وأن تعين لهم الجلسة التي يحضرون فيها، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائياً في تلك المنازعات”.

أثر نزاعات الملكية على سير دعاوى القسمة

تُعد دعاوى الفرز والتجنيب الملاذ القانوني الأمثل لإنهاء حالة الشيوع بين الورثة. ولكن، كثيراً ما يصطدم مسار الدعوى بظهور النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب بين الورثة

سواء بظهور عقود بيع عرفية لأحد الورثة، أو ادعاء أحدهم بملكية أجزاء مفرزة كالبناء على السطح المشاع.

في هذا الدليل، وعبر الاستناد إلى خبرتنا القانونية، نوضح الإجراءات القانونية الصحيحة، مدعمة بأحكام محكمة النقض ونموذج عملي لصحيفة استئناف.

ماذا يحدث عند إثارة النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب؟

عندما يُعرض نزاع جدي على الملكية، تُغلّ يد محكمة المواد الجزئية عن الفصل في القسمة. يلتزم القاضي الجزئي هنا بتطبيق أحكام القانون بوقف دعوى القسمة وإحالة الخصوم للمحكمة الكلية (الابتدائية) المختصة قيمياً بنظر نزاع الملكية.

الهدف من هذا الإجراء هو التأكد من الحصص الشرعية والقانونية بشكل قاطع قبل انتداب الخبير لفرز وتجنيب الأنصبة.

أبرز المبادئ القانونية وأحكام محكمة النقض في نزاعات الملكية الشائعة

1. البناء على سطح العقار المشاع

من أكثر النزاعات شيوعاً هو قيام أحد الورثة بالبناء على سطح العقار. وقد حسمت محكمة النقض هذا الأمر:

“الأصل في الملكية الشائعة أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقي الشركاء أو دون اعتراض منهم، اعتبر وكيلاً عنهم وعد سكوتهم إقراراً لعمله، ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم… فذلك حق شخصي للباني يسترده مع الفائدة من وقت الإنفاق.”

(الطعن رقم 83 لسنة 60 ق – جلسة 7 ديسمبر 1994)

2. ملكية الأجزاء المشتركة (الأسطح والمنافع)

“سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات، ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.”

(الطعن رقم 6014 لسنة 82 ق – جلسة 21 أكتوبر 2018)

3. حجية الصور الضوئية للعقود العرفية

عند النزاع على الملكية، قد يقدم خصم صورة ضوئية لعقد بيع. هنا تؤكد محكمة النقض:

“صور الأوراق العرفية خطية أو ضوئية لا حجية لها في الإثبات إلا بمقدار ما تهدي إلى الأصل الموقع عليه… ولا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم.”

(الطعن رقم 131 لسنة 71 ق – جلسة 9 أبريل 2002)

كيف تحمي ميراثك؟ نموذج عملي لصحيفة استئناف دعوى الفرز والتجنيب

نستعرض فيما يلي نموذجاً احترافياً لصحيفة استئناف توضح كيفية التعامل الإجرائي مع أخطاء محكمة أول درجة في تقدير حجية الصور الضوئية وإثبات الملكية الشائعة للورثة (من مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي):

إنه فى يوم [الموافق]

بناء على طلب ورثة المرحوم / [……..] وهم:

• السيدة / […….] عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر.
• السيد / […….]
• السيد / […….]
  ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامى الكائن مكتبه بالزقازيق.

واقعات دعوى الفرز والتجنيب:

أقام مورث المستأنفين الدعوى رقم (…..) لسنة 2016 مدنى جزئي بطلب ندب خبير لفرز وتجنيب حصته الميراثية في عقار ونشاط تجاري. وقضت المحكمة بوقف الدعوى وجوبياً لحين الفصل بصفة نهائية في نزاع الملكية.

وقد شابت إجراءات محكمة أول درجة في دعوى تثبيت الملكية أخطاء جوهرية، منها الاستناد لصور ضوئية لعقود مجحودة، وتجاهل قاعدة أن البناء على مشاع (الطابقين الخامس والسادس) يُعد ملكاً شائعاً للورثة، مما استدعى استئناف الحكم استناداً للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف (مخالفة الثابت بالأوراق والخطأ في تطبيق القانون):

1. أولاً: قيام بعض الشركاء بالبناء على السطح المشاع يجعل البناء مشاعاً بين الجميع، ولا يمنحهم ملكية مفرزة دون قسمة مسجلة.
2. ثانياً: القصور والفساد في الاستدلال باستناد الحكم لصور عقود عرفية جحدتها المستأنفة ولم يُقدم أصلها.
3. ثالثاً: تجاهل أن سند الملكية هنا هو (الميراث الشرعي) وعقد القسمة المسجل، وليس الحيازة العرضية.

الطلبات الختامية:

• قبول الاستئناف شكلاً.
• في الموضوع: إلغاء الحكم المستأنف والقضاء بثبوت الملكية مشاعاً بالميراث الشرعي حسب الأنصبة المحددة.
• احتياطياً: ندب خبير أو لجنة ثلاثية لمطابقة الصور بالأصول، والانتقال للجهات الإدارية لبيان القائم بالبناء على السطح المشاع، وتقدير قيمة الحصة نقداً.

تطبيق عملي جاهز: نموذج صحيفة استئناف النزاع على الملكية الشائعة

صحيفة استئناف تتضمن بحث النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب بين الورثة حيث نص القانون المدنى على اختصاص القاضى الجزئى بنظر دعوى القسمة والفرز والتجنيب.

، وعند حدوث نزاع على ملكية الأطيان محل الفرز والتجنيب وجب وقف دعوى الفرز ان لم يكن مختصا بها قيميا ، واحالة النزاع على الملكية للمحكمة الكلية المختصة لبحث النزاع والفصل فيه بحكم نهائى.

استئناف الحكم رقم ……لسنة 2019 مدنى كلى غرب طنطا

القاضى منطوقه برفض الدعوى فى ………………..

وتكليف بالحضور

انه فى يوم      الموافق    /    / 2022

بناء على طلب ورثة المرحوم / ………………. وهم :

1-         السيدة / …………………. عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر / ……

2-         السيد / ……………………

3-         السيد / ……………………….

المقيمين جميعا ……………. – الدقهلية ، ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامى الكائن مكتبه بالزقازيق

أنا       محضر محكمة بندر طنطا الجزئية قد انتقلت وأعلنت كل من :

• 1-         السيد / ……………….
• 2-         السيد / ……………….
• 3-         السيدة / ………………
• 4-         السيد / ……………….
• 5-         السيد / ……………….
• 6-         السيد / ……………….

ويعلنوا جميعا ……………………………………….

الوقائع

تخلص وجيز واقعات النزاع وهى جزء لا يتجزأ البتة من أسباب استئناف المستأنفين للحكم رقم ….. لسنة 2019 مدنى كلى طنطا

ابتداء أقام مورث المستأنفين المرحوم / …… الدعوى رقم ….. لسنة 2016 مدنى جزئي طنطا بطلب ندب خبير لفرز وتجنيب حصته الميراثية في تركة مورثته / ……….. وكذلك  تقدير الريع   المستحق له

•    أ – العقار موضوع الفرز والتجنيب
•    ب- نصيبه في الريع من الشراكة  للنشاط التجارى بمحل حيث ان مورثته شريكة به

وأثناء تداول الدعوى بالجلسات تم تصحيح الدعوى بإدخال زوجته / ………… قيما عليه لظروفه الصحية آنذاك ، وقد قضت محكمة اول درجة برفض الدعوى فاستأنفت القيم على المدعى الدعوى وقيد الاستئناف برقم ….. لسنة 2018 مدنى مستأنف طنطا.

وقد قضت المحكمة بـ/ قبل الفصل فى الموضوع ( وقف الدعوى وجوبا ) لحين الفصل بصفة نهائية فى ]  ملكية العقار موضوع الدعوى [ وإحالة الخصوم على محكمة طنطا الابتدائية للفصل فى المنازعة حول الملكية

 أن تقرير الخبير المنتدب تضمن طلب  إرجاء نصيب المستأنفة بصفتها قيم على المدعى / …… فى العقار محل النزاع ( ميراثا ) عن المرحومة / ……. ( والدة المدعى والمستأنف ضدهم ) لحين فصل عدالة المحكمة في شان ملكية العقار محل النزاع ]

لطفا / الفصل في الملكية هنا بالنسبة لمورثة المدعى ( مورث المستأنفين ) وليس ملكية المدعية المستأنفة كما نص الحكم محل الاستئناف الراهن

ولحين الفصل في التصرفات التى تمت حال حياة مورثة المدعى خاصة وأنه لم يقدم سند ملكية المحل الثانى أو القائم ببناء الدور السادس بالعقار محل النزاع كما جاء عقد القسمة خاليا من ذكره

ونلفت عناية الهيئة الموقرة إلى أن مورثة المدعى ( ……. ) المرحومة / ….. تمتلك أنصبة مفرزة في العقار محل النزاع بموجب عقد قسمة مسجل مع أخوتها ( المدعى عليهم من الرابع إلى السادس ) أجزاء أخرى مشاع ، والذى آل لهم عن والدهم المالك بملكية مسجلة أيضا

وما يطلبه مورث المستأنفين عندما أقام دعواه بالفرز والتجنيب هو نصيبه في تركة والدته ( ……. ) بموجب عقد القسمة المسجل وأن النزاع على الملكية المقصود من الحكم الذى أحال نظره الى محكمة أول درجة.

والذى تضمنه تقرير الخبير بهذه الدعوى هو :

بيان مالك عقار التداعى وبحث التصرفات التى تمت حال حياة مورثة المدعى مع اخوتها المدعى عليهم من الرابع الى السادس بشان المحل الذى تم تقسيمه الى أربع محلات وتبادل البيع فيما بينهم واختصاص كل منهم بمحل مفرز )

حيث انها تصرفات بعقود بيع ابتدائية ( لم يقدم الأصل ) منها وقدمت صور ضوئية تم جحدها لعدم وضوحها ونقصها كما تضمن تقرير الخبير خاصة وأن المدعى عليهم ( من الرابع إلى السادس )

ومن ( الأول إلى الثالث ) لم يحضروا أما الخبير بدعوى النزاع على الملكية لبحث صحة هذه العقود بالاطلاع على الأصل منها

إلا أن محكمة أول درجة التفتت عن ذلك وعن تقرير الخبير المودع أول درجة وعن تقرير الخبير بدعوى الفرز الموقوفة ، حتى يتسنى بيان الأجزاء المملوكة لمورثة مورث المستأنفين / …… حتى يتم فرزها وتجنيب نصيب المدعى ( مورث المستأنفين ) منها ونصيبه في الريع عنها وعن النشاط التجارى بالمحل باعتبار أن مورثته / …. شريكة في النشاط وليس المحل

وتقدير قيمة نصيب المدعى نقدا وفقا لقيمة عقار التداعى الفعلية حيث ان المدعى عليهم لا يمانعون في إعطاء المدعين ( المستأنفين ) نصيب مورثهم ….. في ميراث  والدته المرحومة / …… ، وفقا للمذكرة المقدمة منهم بدعوى الفرز ( مقدم صورتها بحافظة لعدالة المحكمة ) حيث أن الخلاف هو على تقدير القيمة النقدية لهذا النصيب

ومن ثم وحيث أن حكم محكمة أول درجة قد جاء معيبا بالعوار ومجحفا بحقوق المستأنفين مخالفا للواقع في الدعوى والقانون فإنهم يستأنفون الحكم في الميعاد وللأسباب الموضوعية التالية

أسباب استئناف الحكم الابتدائي

مخالفة الثابت بالأوراق والخطأ فى تطبيق القانون

قضى حكم أول درجة برفض الدعوى تأسيسا على أن الثابت للمحكمة ، أن مورثة المدعية بصفتها والمدعى عليهم من الأول للثالث وشقيقة المدعى عليهم من الرابع للسادس قد الت اليها ملكية العقار الأول بموجب المشهر المؤرخ …./1987 – شهر ارث وبيع وإفرار ملكية

وبتاريخ 13/12/2005 تم شهر عقد القسمة الرضائية بين مورثة طرفى التداعى وأخرين غير ممثلين فى الدعوى بشأن العقار الأول بموجب المشهر رقم ….. لسنة 2005 ، لتختص مورثة طرفى التداعى بالشقة رقم 4 بالدور الرابع – الخامس علوى

وتضمنت تلك الحيثيات :

( 1 ) وحيث خلا عقد القسمة من الشقتان الكائنتان بالدور الخامس والسادس العلوى لكونه وقت القسمة لم يكن قد أقيما فعليا ، ولم يرد بالعقد تلك الأدوار ، وبوفاة مورثتهم اختص المدعى والمدعى عليهم من الاول الى الثالث ليكون نصيب الذكر 6.58 ط من 24 ط ، والبت 3.428 ط من 24 ط فى كامل المسطح للعقار الأول

هذا النعى مردود بأن المقرر قانونا وقضاء أن قيام أحد الشركاء مشاعا بإقامة بناء فان هذا البناء يكون مشاعا بين الشركاء ، والثابت من عقد القسمة سند مورثة المدعى أنها تمتلك حصة مشاع فى سطح عقار التداعى والأرض والحوائط والأجزاء المشتركة والمنافع

وحيث أن الشقتين الخامس علوى والسادس علوى قد أقيما على سطح العقار المشاع ، بتشييدهم من بعض الورثة على المشاع

فان الشقتان يكونان مشاعا بين جميع الورثة المشتاعين ، فقد قضت محكمة النقض أن الأصل في  الملكية الشائعة  أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقي الشركاء أو دون اعتراض منهم اعتبر وكيلاً عنهم وعد سكوتهم إقراراً لعمله، ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم ولو لم يفوا في حينه بما عليهم من نفقاته

فذلك حق شخصي للباني يسترده مع الفائدة من وقت الإنفاق وفقاً لما يخضع له من أحكام الوكالة ولا ينشأ مع حقهم في التملك وثماره فالحقان مختلفان مصدراً وأثراً ولا يرتبطان مما يجعل أحدهما يزول بقيام الآخر أو يقوم بزواله

( يراجع الطعن رقم 83 لسنة 60 القضائية جلسة 7 من ديسمبر سنة 1994 أحكام النقض – المكتب الفني – مدني –  الجزء الثاني – السنة 45 – صـ 1549 )

بل هذا ما أقر به المدعى عليهم فى المذكرة المقدمة منه بجلسة 3/10/2018 ، بالدعوى رقم …./2018 مدنى مستأنف ( دعوى الفرز الموقوفة ) التى تضمنت ص 2 منها

كما تمتلك المرحومة …. / حصة قدرها 10.5 سهم ، 3 ط ، من 2 ط مشاعا فى 59.43م2 فى ( السطح ) المقام عليه حاليا الدور السادس ، الدور السابع ) وهذان الطابقان ما زال مشاعا بين ورثة / …. ، وأشقاؤها … ، … ، …. ( المدعى عليهم من الرابع الى الساس )

أى ان خديجة وفقا لحصتها فى السطح  تمتلك  1/7 ( الطابقين ) لطفا / يقصد السادس والسابع )

وبالصفحة الأولى من ذات المذكرة قرر ( أن … مورثة المدعى والمدعى عليهم من الاول الى الثالث ) تمتلك شقة بالرابع علوى

وحصة 12 س ، 1 ط فى المحل الكائن بالجهة الشرقية ، الذى تم تقسيمه الى أربع محلات وباعوا لبعضهما ( ….واخوتها )واصبح كل طرف له محل مفرز

( 2 )  وتضمنت الحيثيات بالرفض أيضا أن الثابت للمحكمة ( تصرف مورثة المدعية بنفسها وبصفتها والمدعى عليهم من الاول وحتى الثالث فى حصص حال حياتها بالعقود المؤرخة 30/12/2010 لكلا من المدعى عليهم 4 ، 5 ، 6 فى المحل الكائن شارع ….

كما اشترت من المدعى عليهم 4 ، 5 ، 6 بتاريخ ../../2010 مساحة قدرها 4.8 فى المحل الكائن حارة بلاط بالعقار عين التداعى

وشراء من تدعى …………… من المدعى عليهما 4 ، 5 المحل الكائن بالعقار محل التداعى بشارع …. بمساحة 16.24م2 بالعقد المؤرخ 17/1/1993

وبموجب عقد بيع مؤرخ 15/6/2012 اشترى المدعى عليه الأول من المدعى عليه الثانى 2/7 مساحة 4.80م2 بالمحل بجوار مدخل عقار عين التداعى وأخر مؤرخ 15/6/2012 شراء المدعى عليه الأول من المدعى عليها الثالثة 1/7 مساحة 4.80م2 بالمحل بجوار مدخل العقار

هذا النعى مردود بأن المدعية بصفتها قد جحدت الصور الضوئية لهذه العقود ، وتمسكت بذلك ، وقد تضمن تقرير الخبير أنها صور ضوئية لم يقدم الأصول للاطلاع عليه ومطابقتهم ، هذه العقود ناقصة وغير واضحة

وطلب من المحكمة بحث النزاع على الملكية والفصل فى هذه التصرفات ، والثابت أن المدعى عليهم جميعا امتنعوا عن الحضور أمام محكمة أول درجة أو أمام الخبير

ولم يقدموا أصول هذه المستندات للوقوف على صحتها وما تضمنته ، ومن ثم ووفقا للمقرر قانونا ، فان صور المستندات الضوئية المجحودة ليس لها حجية فى الاثبات ، ومن ثم استناد حكم أول درجة فى قضائه اليها هو قصور وفساد فى الاستدلال

فقد تضمن تقرير الخبير المودع ملف أول درجة :

(صور عقود عرفية … ، ولم يحضر المدعى عليهم امامنا لتقديم هذه العقود والأحكام وأصولها لتطبيقها على العين محل التداعى )  ، وتقرير الخبير المودع فى دعوى الفرز والتجنيب الذى طلب ارجاء الفرز للحصص لحين الفصل فى هذه التصرفات تضمن:

( مع ملاحظة أن جميع العقود سالفة البيان هى صور ضوئية لم يقدم الأصول للاطلاع عليها )

والثابت بالمذكرة المقدمة من المستأنفين امام محكمة اول درجة  جحد جميع الصور الضوئية للعقود ، وامتنع المدعى عليهم عن الحضور سواء ماما المحكمة أو الخبير للمناقشة وتقديم أصول العقود

والثابت من تقرير الخبير فى الدعوى محل الاستئناف انه  قرر بالنسبة لبيان واضع اليد على الشقتين بالخامس والسادس العلويين ، لم يتمكن لغلقهم ، وثانيا لامتناع من قابلهم بالعقار من الادلاء بأى بيانات

فالعدالة الإلهية و الدنيوية ، تأبى استفادة الخصم من أفعاله للإضرار بحقوق الغير ، فامتناع المدعى عليهم عن الحضور سواء امام الخبير الفرز الموقوفة وأمام محكمة أول درجة والخبير بالدعوى الراهنة لتقديم أصول المستندات المقدم صورها الضوئية منهم للاطلاع على الأصل والمطابقة بينهم

والمطابقة على عين التداعى ، لبيان صحتها من عدمه ووجه الحق بالدعوى ، خاصة مع جحد هذه الصور ، وتقرير الخبير بأنها منقوصة ولم يقدم له أصولها لمطابقتها

لذلك نتمسك امام عدالة المحكمة الزام المدعى عليهم وفقا للقانون والمادة 20 من قانون الاثبات ، بتقديم أصول العقود المجحود صورها و بإعادة الدعوى للخبراء بندب خبير أو ثلاث خبراء لمطابقة الصور بالأصول ومطابقة العقود على عقار التداعى

وبيان والحائز للشقتين بالدور الخامس والسادس العلويين المقامين على سطح العقار المشاع الذى تمتلك فيه مورثة المدعى حصص ، ومن القائم بالبناء

والانتقال الى مجلس المدينة وأي مصالح حكومية للاطلاع على أى مستندات و تراخيص أو محاضر مخالفات بشأن الشقتين لبيان القائم بالبناء ، وانه أقيم على مشاع ، ومن ثم فمورثة المدعى تملك فيهما مشاعا وفقا للقانون وقضاء النقض

فالمقرر: صور الأوراق العرفية خطية أو ضوئية. لا حجية لها فى الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل الموقع عليه فى حالة وجوده. عدم وجود الأصل . أثره لا سبيل لا للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم. علة ذلك.

الطعن رقم 131 لسنة 71 ق – جلسة 9 من إبريل سنة 2002

( 3 ) أيضا تضمن الحكم فى أسبابه بالرفض الى أنه لم يتبين للمحكمة أن هناك ثمة وضع يد للمدعية عن نفسها وبصفتها على عين التداعى

كما لم يثبت أن هناك ثمة حيازة للمدعى عليهم من الأول الى الثالث على أعيان النزاع للقضاء لهم بتثبيت ملكيتهم على عين التداعى

هذا النعى مردود بأن سند المدعية هو ثبوت الملكية على المشاع بالميراث الشرعى أحد أسباب كسب الملكية المبينة حصرا فى القانون المدنى ولم تستند الى الحيازة ووضع اليد

وثابت من تقرير الخبير بالفرز والتجنيب المقدم صورته بالدعوى الراهنة وجود وضع يد لبعض الورثة والمستقر عليه أن وضع اليد لبعض الورثة مشاعا هو وضع يد لصالح باقى الورثة المشتاعين

وهو ما خالفه الحكم باعتناق عدم وجود وضع يد ، الى جانب وكما تقدم اقرار المدعى عليهم بمذكرتهم بامتلاك المورثة ومورث المدعين حصص على المشاع

حيث أن طلب المدعية عن نفسها وبصفتها ثبوت ملكية مورثها والمدعى عليهم من الأول الى الثالث ( على ( المشاع ) فى الحصص الميراثية التى الت لهم بالإرث عن مورثتهم … ……… المالكة بعقد قسمة مسجل بالوفاة والميراث عنها الذى هو أحد أسباب كسب الملكية والتى تؤول للورثة بمجرد حصول الوفاة دون التوقف على أى شئ أخر اشهار الارث ، أو خلافة

ومن ثم قضاء الحكم برفض ثبوت الملكية مشاعا بين المدعية والمدعى عليهم من 1 الى 3 على المشاع بالميراث عن مورثتهم …. ، وثبوت ملكية …. مع اخوتها المدعى عليهم من 4 الى 6 بالميراث عن والدها وعقد القسمة مع اخوتها المسجل

هو طلب له سند قانونى وواقعي بالدعوى ، مما يكون معه الحكم قد خالف الثابت بالأوراق والقانون ، ولا مجال لبحث وضع اليد للقضاء بثبوت الملكية مشاعا لأن السند فى ثبوت الملكية هو الميراث الشرعى وليس الحيازة ووضع اليد

(  4 )  تضمن الحكم أيضا فى أسبابه وكان الثابت للمحكمة أن المدعية عن نفسها و بصفتها لم تقدم للمحكمة ما يثبت مالك الدور الخامس والسادس

كما أنها لم تختصم المشترية للمحل ………. بشارع …… ، كما ان الثابت للمحكمة أن العقار الثانى مستأجرا وليس مملوكا

بيد أن هذا النعى فى شقه الأول مردود وكما تقدم بأن العقار المقسم فى عقد القسمة والذى كان آنذاك خمس أدوار ارضى وأربع علوية ، السطح ألأرض والمنافع والحوائط مشاع وتمتلك فيه مورثة المدعى حصص قدرها كما مبين به

والمستقر عليه أن من أقام مبنى على مشاع ، فهذا المبنى ذاته أضحى مشاع بين الشركاء ، والثابت من تقرير الخبير أن أشقاء مورثة المدعى وقت المعاينة هم الحائزين للدور الخامس ، والدور السادس ، واقرارهم بالمذكرة المقدمة منهم كما ذكرنا مسبقا أن مورثة المدعى تمتلك حصص مشاع فى الشقتان المنيتان وفى حصص مفرزة فى شقة ومحلات

فقد قضت محكمة النقض بشأن سطح العقار وملكيته المشاع أن:

إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح و  المصاعد  . 

كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه …. و مفاد ذلك  تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية

وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات

( يراجع الطعن رقم ٦٠١٤ لسنة ٨٢ قضائية  – جلسة 21 أكتوبر 2018 ، وذات المعنى الطعن رقم  13306 لسنة 79  ق جلسة 2 ابريل 2017 )

والشق الثانى من الحيثيات بشان العقار الثانى الذى هو محل تجارى كبير مؤجرا وليس مملوكا فالمدعية عن نفسها وبصفتها لم تطلب بشأنه أى طلب ملكية وانما طلبها انصب على النصيب فى النشاط التجارى وحق الريع المخلف عنه

حيث ان المورثة شريكة فى النشاط التجارى بالمحل بنصيب 1/7 ، وكما أقر وكيل المدعى عليهم بذلك فى المذكرة المقدمة منه بجلسة 3/10/2018 ، بالدعوى رقم …../2018 مدنى مستأنف ( دعوى الفرز الموقوفة )

ومن ثم لم تقضى محكمة أول درجة النزاع على الملكية كما تضمن الحكم بالإحالة وكما تضمن تقرير الخبير وكما تضمنت طلبات المدعية عن نفسها و بصفتها ، بثبوت ملكية المورثة للحصص الثابتة بعقد القسمة المسجل

وكذلك الشقتان المبنيتان على السطح المشاع الذى تمتلك فيه مساحة مشاع لأن من أنشأ مبنى على المشاع فهو مشاع أيضا بين الشركاء ووضع يد بعض الورثة على المشاع هو وضع يد لباقي الورثة الشركاء مشاعا وقد ثبت من تقرير الخبير وجود وضع يد لبعض الورثة – الشركاء على المشاع بل واقر المدعى عليهم بان المورثة تمتلك معهم على المشاع

وكذلك لم تقضى فى ثبوت ملكية مورث المدعية عن نفسها وبصفتها والمدعى عليهم من الاول الى الثالث ورثة خديجة ( على المشاع ) فيما تركته بالميراث الشرعى أحد أسباب كسب الملكية المقررة قانونا والذى ينتقل مباشرة من المورث الى الورثة بمجرد الوفاة ولا يتوقف على أمر أخر

فالمدعية لم تستند فى ثبوت الملكية على المشاع الى الحيازة ووضع اليد كما ذهب الحكم المطعون عليه ، وهو سبب مغاير لما استندت اليه الميراث الشرعى فوضع باقى الورثة يهم هو وضع يد عرضي لصالح باقى الورثة الشركاء مشاعا

الى جانب فساد الحكم المطعون عليه فى الاستدلال واسناد قضاءه الى صور مستندات ضوئية مجحودة ولم يقدم أصلها لامتناع المدعى عليهم الحضور سواء أمام محكمة اول درجة أو امام الخبير رغم حضورهم مسبقا فى دعوى الفرز والتجنيب الموقوفة  لحين الفصل فى الدعوى الراهنة محل الاستئناف

خاصة وان الخبير قرر أن صور المستندات غير واضحة وناقصة ، فكيف استند اليها الحكم ، وهو ما يعيبه بالقصور والفساد فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

واحتياطيا بطلب جازم ندب خبير أو لجنة ثلاثية من الخبراء ليتولوا الأتى :

مطابقة الصور بالأصول ومطابقة العقود على عقار التداعى ، وبيان والحائز للشقتين بالدور الخامس والسادس العلويين المقامين على سطح العقار المشاع الذى تمتلك فيه مورثة المدعى حصص

ومن القائم بالبناء ، والانتقال الى مجلس المدينة وأي مصالح حكومية للاطلاع على أى مستندات وتراخيص أو محاضر مخالفات بشأن الشقتين لبيان القائم بالبناء ، وانه أقيم على مشاع ، ومن ثم فمورثة المدعى تملك فيهما مشاعا وفقا للقانون وقضاء النقض

ومعاينة العقار محل التداعى و تقدير قيمة حصة المدعى نقدا حسب حصته الميراثية عن مورثته ….. حيث أن المدعى عليه بالصفحة الأخيرة من المذكرة المقدمة منهم بالدعوى رقم …./2018 مدنى مستأنف

( دعوى الفرز ، مقدمة بحافظة من المستأنفين ) قرروا أنهم لا يمانعون فى حصول المدعية بصفتها على نصيب زوجها فى ممتلكات والدته المرحومة …. ( ولكن الخلاف على قيمة هذه الحصة الميراثية نقدا )

لذلك نلتمس من عدالة المحكمة ندب الخبير لتقدير ذلك نقدا وفقا للواقع والقيمة السوقية للعقار ومكانه

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية أو التحريرية يستأنف الطالبين الحكم

بـنـــــاء علـيـــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة استئناف عالى طنطا الدائرة (     ) مدنى يوم           الموافق     /     / 2022 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

أولاً : بقبول الاستئناف شكلاً.

ثانياً وفى موضوعه :  الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بـ :

 بملكية مورث المدعين – …… – والمدعى عليهم من الاول الى الثالث ( … ، … ، … ) – مشاعا فيما بينهم –  بالميراث الشرعى عن مورثتهم المرحومة / ….. لما تملكته بموجب عقد القسمة المسجل برقم …./2005 المبرم بينها وبين المدعى عليهم من الرابع الى السادس ، الوحدات الأتية:

[ شقة بالدور الرابع علوى ( الخامس علوى ) ، وعدد 2 دكان من الأربع محلات بالدور الأرضي حصة قدرها ثلاثة قيراط و وواحد ونصف سهم في أرض العقار ، ستة قيراط في سطح العقار ، ستة قيراط في منافع العقار ]

وذلك بالعقار الكائن حارة … من شارع …. – بندر طنطا ، والتي الت لمورثتهم / …… بموجب عقد القسمة المسجل برقم …./2005 ، المبرم بينها وبين باقي الورثة ( المدعى عليهم من الرابع الى السادس )

ملكية المورثة / ….. مورثة المدعى (….. مورث المستأنفين ) ، والمدعى عليهم من الرابع الى السادس ( المستأنف ضدهم – على المشاع – بالميراث الشرعى عن مورثهم / …..  لباقي عقار التداعى الذى لم يفرز المملوك له بالعقد المسجل رقم  …./1986 شهر عقاري طنطا وهى:

• عدد ( 2 ) شقة السادس ( الخامس علوى ) وضع يد المدعى عليهم الرابع والخامس والسادس )
• وعدد ( 1 ) دكان وضع يد المدعى عليهم الاول والثاني والثالث
• وعدد ( 1 ) دكان – تم تقسيمه الى ثلاث محلات بمعرفة المدعى عليهم من الرابع الى السادس ) ووضع يدهم
• وعدد ( 1 ) شقة بالدور السادس العلوى ( السابع ) وضع يد المدعى عليه الثاني ( …. ) وسطح العقار وبه ستة قيراط لمورثة مورث المدعى
• ومنافع العقار وبه ستة قيراط منافع لمورثة المدعى ، أرض العقار وبه حصة مشاع لمورثة المدعى ثلاثة قيراط وعشرة أسهم ونصف

وهى الوحدات محل الفرز والتجنيب الموقوفة وجوبيا

فضلا عن الزام المستأنف ضدهم المصروفات واتعاب المحاماة على الدرجتين

واحتياطيا بطلب جازم: ندب خبير أخر أو لجنة ثلاثية من الخبراء لـ :

• مطابقة الصور بالأصول ومطابقة العقود على عقار التداعى
• وبيان والحائز للشقتين بالدور الخامس والسادس العلويين المقامين على سطح العقار المشاع الذى تمتلك فيه مورثة المدعى حصص ، ومن القائم بالبناء
• والانتقال الى مجلس المدينة وأي مصالح حكومية للاطلاع على أى مستندات وتراخيص أو محاضر مخالفات بشأن الشقتين لبيان القائم بالبناء ، وانه أقيم على مشاع ، ومن ثم فمورثة المدعى تملك فيهما مشاعا وفقا للقانون وقضاء النقض 

بيان واضع اليد على العقار ، حيث أن التقرير بالفرز والتجنيب قرر وجود المدعى عليهم بالعقار وتقرير الدعوى الراهنة قرر أنه لم يتمكن من ذلك لغلق الشقق وامتناع من قابلتهم عن الادلاء بأى بيانات ومعاينة العقار محل التداعى

و تقدير قيمة حصة المدعى نقدا حسب حصته الميراثية عن مورثته …. حيث أن المدعى عليه بالصفحة الأخيرة من المذكرة المقدمة منهم بالدعوى رقم ….. لسنة 2018 مدنى مستأنف ( دعوى الفرز ، مقدمة بحافظة من المستأنفين ) قرروا:

أنهم لا يمانعون فى حصول المدعية بصفتها على نصيب زوجها فى ممتلكات والدته المرحومة ….. ( ولكن الخلاف على قيمة هذه الحصة الميراثية نقدا ) لذلك نلتمس من عدالة المحكمة ندب الخبير لتقدير ذلك نقدا وفقا للواقع والقيمة السوقية للعقار ومكانه.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت

[للمزيد حول صياغة المذكرات القانونية، راجع مقالنا حول كيفية صياغة مذكرات الدفاع أمام محاكم الاستئناف (ضع الرابط الداخلي هنا)]

خلاصة سريعة للمحامين

المسألة الأولية: الدفع بوجود نزاع على الملكية في دعوى القسمة هو دفع بمسألة أولية، يوجب على القاضي الجزئي التخلي عن نظر الدعوى لحين الفصل في الملكية من المحكمة الابتدائية (الكلية).

الجحد المطلق: لا تكتفِ بالاعتراض العابر على العقود العرفية التي تظهر فجأة؛ قم بجحد الصور الضوئية صراحةً بموجب المادة 14 من قانون الإثبات. إذا لم يُقدم الخصم الأصل، تُهدر حجية الورقة تماماً.

البناء على المشاع: إذا ادعى أحد الورثة انفراده بملكية أدوار علوية بناها من حر ماله على العقار الموروث، تمسك بمبادئ محكمة النقض التي تقرر أن البناء يتبع الأصل (الأرض/السطح المشاع)، وأن حقه يقتصر على استرداد نفقات البناء كدائن للتركة، ولا ينشئ له حق تملك مفرز دون قسمة نهائية.

أسئلة شائعة حول النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب

خاتمة: المسار الصحيح لإنهاء نزاعات الملكية بين الورثة

في النهاية، يتضح لنا أن النزاع على الملكية بدعوى الفرز والتجنيب بين الورثة ليس مجرد عقبة عابرة، بل هو منعطف قانوني حاسم يغير مسار الدعوى بالكامل. لا يمكن قسمة تركة أو عقار مشاع دون حسم ملكية كل شريك بشكل قاطع ونهائي.

لذلك، فإن الاستجابة الصحيحة لقرار المحكمة بوقف دعوى القسمة وإحالة النزاع للمحكمة الكلية، تتطلب تدخلاً قانونياً دقيقاً وسريعاً لحماية حقوقك الميراثية من الضياع أو التلاعب بعقود صورية.

خطوتك القادمة:

إذا كنت تواجه تعنتاً من بعض الورثة، أو تفاجأت بمستندات عرفية وعقود بيع تهدف إلى حرمانك من حقك الشرعي، فإن صياغة المذكرات والدفوع القانونية الصحيحة (كالجحد المطلق للصور الضوئية وإثبات الملكية الشائعة) هي خط الدفاع الأول عن ميراثك.

قائمة المراجع القانونية لدعوى الفرز والتجنيب بين الورثة

الكتب والموسوعات:

• القانون المدني المصري (المادة 836 الخاصة بالقسمة والمنازعات الناشئة عنها).
• قانون المرافعات المدنية والتجارية المصري (المادة 43 بشأن الاختصاص النوعي للمحاكم الجزئية).
• قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية (المواد المنظمة لحجية المحررات العرفية والصور الضوئية).

أحكام محكمة النقض المصرية:

1. الطعن رقم 83 لسنة 60 ق (بشأن البناء على المشاع).
2. الطعن رقم 131 لسنة 71 ق (بشأن انعدام حجية الصور الضوئية المجحودة).
3. الطعن رقم 6014 لسنة 82 ق (بشأن ملكية الأسطح والأجزاء المشتركة كملكية شائعة).

تنويه: المواد المنشورة في هذا المقال مُقدمة لأغراض المعلومات القانونية العامة ونشر الثقافة القانونية، ولا تعتبر بديلاً عن الاستشارة القانونية الدقيقة المخصصة لحالتك الفردية.