رفض دعوى صورية بيع بعد 13 عاما: دراسة قضية عملية وأسانيد الدفاع

هذه التساؤلات ليست افتراضية؛ وإنما تعكس نزاعًا عقاريًا حقيقيًا تولى فيه مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، الدفاع عن المشترين في مواجهة دعوى أقامها البائع بطلب الحكم بصورية عقد بيع ابتدائي مؤرخ 17 أغسطس 2012.

وقد امتد النزاع إلى مناقشة عقد البيع وحجيته، والحيازة الفعلية، وأعمال البناء، وتراخيص العقار، وما ورد في أوراق خصومة قضائية أخرى بشأن البيع، فضلًا عن شهادة الشهود والقدرة المالية للمشترين والتدخل الهجومي من شخص ثالث.

وانتهى منطوق الحكم الصادر في القضية إلى رفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي.

وتتناول هذه الدراسة – إعداد وتحليل الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – المحامي بالنقض أهم الوقائع والدفوع التي قدمها المكتب، والقواعد القانونية التي استند إليها الدفاع، والدروس العملية التي يمكن استخلاصها في منازعات صورية عقود البيع، مع المحافظة على التمييز بين حجج الدفاع والأسباب الرسمية للحكم، التي لم تتوافر نسختها المكتوبة حتى تاريخ إعداد المقال.

دراسة قانونية تطبيقية من واقع قضايا مكتب عبدالعزيز عمار للمحاماة، في ضوء القانون المدني المصري وقانون الإثبات وأحكام محكمة النقض.

ماذا حدث في دعوى صورية عقد بيع بعد 13 عاما؟ وقائع القضية في سطور

تستند هذه الدراسة إلى قضية مدنية حقيقية من واقع القضايا التي باشرها مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية، وليست نموذجًا نظريًا أو واقعة افتراضية أُعدت لأغراض الشرح القانوني.

وقد تولى الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار بنفسه إعداد وصياغة المذكرة الختامية بدفاع المدعى عليهم في الدعوى المقامة بطلب صورية عقد البيع المؤرخ 17 أغسطس 2012، مستندًا إلى دراسة أوراق النزاع، وفحص المستندات المقدمة، وتحليل تقارير الخبرة، ومناقشة أقوال الشهود، وتطبيق قواعد الإثبات وأحكام محكمة النقض على وقائع القضية.

وتميز الدفاع بأنه لم يقتصر على التمسك بالعقد المكتوب، وإنما تناول مظاهر التنفيذ الفعلي للتصرف، وحيازة العقار، وأعمال البناء، والترخيص الإداري، والأقوال السابقة المتعلقة بالبيع، إلى جانب مواجهة ادعاءات عدم دفع الثمن وعدم القدرة المالية ووجود علاقة قرابة بين أطراف العقد.

كما تضمنت المذكرة مناقشة قانونية لطلب التدخل الهجومي وما يرتبط به من تصرفات لاحقة بشأن العقار.

وقد انتهت الخصومة، وفقًا لمنطوق الحكم الصادر، إلى رفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي، وهي النتيجة القضائية التي تتناولها هذه الدراسة دون افتراض أن المحكمة تبنت جميع أسانيد الدفاع الواردة بالمذكرة.

وتأتي أهمية نشر هذه التجربة القضائية في إتاحة تطبيق عملي للقواعد القانونية، يوضح للباحث والمتقاضي والمحامي كيف تُعرض الوقائع والمستندات أمام القضاء، وكيف تُبنى الدفوع القانونية حول الأدلة المتاحة، مع احترام سرية بيانات أطراف الخصومة.

وهذا هو الفارق بين دراسة قانونية مستمدة من ممارسة مهنية فعلية وبين مجرد عرض نظري لنصوص القانون وأحكام النقض.

بطاقة القضية: بيانات ثابتة وحدود التوثيق

قبل تحليل الدفوع، توضح البطاقة الآتية ما يستند إلى المذكرة المقدمة من المكتب، وما يعتمد على إفادته بمنطوق الحكم، وما لم يتوافر بعد من الأوراق الرسمية. ولا تُنشر أسماء الخصوم أو بيانات العقار احترامًا لخصوصيتهم.

وقائع القضية – عقد بيع بين أب وأولاده يتحول إلى نزاع قضائي

بدأت الواقعة بتحرير عقد بيع ابتدائي مؤرخ 17 أغسطس 2012، صادر من أب بصفته بائعًا إلى أولاده بصفتهم مشترين.

وتضمن العقد، وفق ما ورد بالمذكرة الختامية، تحديد أطراف التصرف والعقار محل البيع، وإقرار البائع باستلام كامل الثمن.

وبعد مرور سنوات طويلة، أقام البائع دعوى مدنية يطلب فيها الحكم بصورية العقد، مدعيًا أن البيع لم يكن حقيقيًا، وإنما حرر على غير الحقيقة.

وفي المقابل، تمسك المشترون بأن العقد صحيح وجدي، وأن التصرف لم يبق مجرد محرر عرفي، بل أعقبته وقائع تنفيذ مادية وإجراءات إدارية تدعم حقيقة البيع.

واستند الدفاع إلى حيازة أحد المشترين للعقار ومباشرته أعمال البناء، وصدور ترخيص بناء باسمه، وما ورد في أوراق خصومة أخرى بشأن سبق التصرف في الأرض.

كما شهدت الدعوى تدخلًا هجوميًا من شخص استند إلى تعامل لاحق مع البائع بشأن إحدى وحدات العقار.

وهنا أصبح النزاع يتضمن مسألتين متداخلتين:

الأولى: مدى جدية عقد البيع المؤرخ سنة 2012، وإمكان إثبات صوريته صورية مطلقة.

الثانية: أثر التصرفات اللاحقة المتعلقة بالعقار، ومدى قبول تدخل الغير بطلب مستقل في الخصومة.

لماذا لا يكفي إنكار البائع اللاحق لإثبات الصورية المطلقة؟

عدول البائع عن البيع بعد سنوات لا يكشف بذاته ما كان عليه قصد الطرفين يوم التوقيع.

فالمطلوب في دعوى الصورية إثبات اتفاق مشترك بين البائع والمشترين على عدم ترتيب آثار العقد، لا إثبات أن أحدهم غيّر رأيه فيما بعد.

وللتعرف على أنواع الصورية وشروطها راجع أنواع الصورية وأحكامها في قضاء النقض.

في هذه القضية وقّع البائع عقدًا ابتدائيًا بتاريخ 17 أغسطس 2012 وأقرّ فيه بقبض الثمن، ثم طلب بعد سنوات الحكم بعدم جديته. وهنا ثلاث مسائل ينبغي الفصل بينها:

• ما يضمره أحد الطرفين: استند الدفاع إلى الطعن رقم 14430 لسنة 79 قضائية (جلسة 4 ديسمبر 2017، مكتب فني 68، القاعدة 140، صفحة 925).

ويستفاد منه التمييز بين اتفاق إرادة الطرفين على عدم جدية التصرف، وهو ما تتطلبه الصورية المطلقة، وبين مجرد التحفظ الذهني الذي يستقل به أحدهما.

• الخلاف الذي يقع بعد التعاقد: النزاع اللاحق بين البائع والمشترين لا يثبت اتفاقًا سابقًا عليه.
• مرور الوقت: ثلاثة عشر عامًا لا تدل على الجدية ولا على عدمها، وإنما تتحدد قيمتها بالوقائع الثابتة خلالها، كالحيازة والبناء والترخيص.

ولبيان كيف يُبنى الدفاع على هذه الوقائع راجع الطعن بالصورية: دفوع المدعى عليه وطرق إثبات جدية العقد.

فالسؤال الحاسم في النزاع:

هل ثبت أن البائع والمشترين اتفقوا وقت تحرير العقد على عدم ترتيب آثار البيع، أم أن ما جرى لاحقًا خلاف حول تصرف جدي سبق إبرامه؟

وهذا تحليل لأسانيد الدفاع، ولا ينسب إلى المحكمة أسبابًا لم تتوافر بعد. فالمعلن هو منطوق الحكم برفض الدعوى الأصلية.

كيف واجه مكتب عبدالعزيز عمار دعوى الصورية؟

لم يعتمد دفاع المشترين على مجرد القول إن العقد موقع من البائع، وإنما استند إلى مجموعة من الأدلة والقرائن التي طلب من المحكمة بحثها في ترابطها.

وشملت عناصر الدفاع:

1. عقد البيع الابتدائي المؤرخ 17 أغسطس 2012، بما تضمنه من توقيع البائع وإقرار قبض الثمن.
2. الحيازة الفعلية لأحد المشترين للعقار وفق المستندات وأوجه الدفاع المقدمة.
3. أعمال البناء والتشييد المنسوبة إلى المشتري وعلى نفقته.
4. صدور ترخيص بناء باسم أحد المشترين.
5. أوراق الخبرة والمعاينات المتعلقة بالعقار.
6. الأقوال السابقة المتعلقة بالبيع في خصومة قضائية أخرى.
7. مناقشة شهادة الشهود ومدى اتصال علمهم بواقعة التعاقد.
8. المستندات المقدمة بشأن القدرة المالية للمشترين.
9. التزام البائع بضمان عدم التعرض، وفقًا للمادة 439 من القانون المدني.

ويظهر من هذا البناء أن الدفاع لم يقتصر على مناقشة واقعة واحدة، بل سعى إلى تقديم صورة متكاملة عن العقد وما أعقبه من تعاملات.

وللاطلاع على التأصيل العام لهذه الدفوع، يمكن الرجوع إلى الدراسة المنشورة على موقع المكتب بعنوان الطعن بالصورية: دفوع المدعى عليه وطرق إثبات جدية العقد.

أما هذه الدراسة، فتختص بتحليل كيفية تطبيق تلك الأسانيد في القضية الواقعية محل البحث.

منهجية إعداد المذكرة الختامية: كيف انتقل الدفاع من العقد إلى تقييم الدليل؟

كيف واجه مكتب عبدالعزيز حسين عمار دعوى صورية عقد بيع مؤرخ سنة 2012، وما الأدلة التي قدمها، وما النتيجة التي انتهى إليها القضاء سنة 2026؟

قدمت المذكرة الختامية أحد عشر محورًا مترابطًا:

1. التسلسل الزمني
2. حجية المحرر العرفي
3. ضمان عدم التعرض
4. مظاهر التنفيذ المادي والقانوني
5. الإقرار أو القول السابق بشأن البيع
6. عبء الإثبات بين طرفي العقد
7. شهادة الإثبات وشهادة النفي
8. الثمن والقدرة المالية
9. بيانات السفر
10. صورة الإقرار أو الهبة وطلب تقديم الأصل
11. التصرفات اللاحقة وما يرتبط بها من مطالبات الغير.

والأهمية العملية لهذا التنظيم ليست في تعداد الدفوع، بل في تحديد الوظيفة القانونية لكل منها: فالعقد يعالج مصدر الالتزام، والترخيص والحيازة يتصلان بمظاهر التعامل مع العقار، والشهادة تتعلق بمصدر العلم بالاتفاق المستتر، وطلب تقديم المحرر تحكمه قواعد إجرائية خاصة.

كما أن مناقشة عدم كفاية دليل الصورية لا تعادل بالضرورة إثبات انتقال الملكية أو الفصل في كل حقوق الغير.

التسلسل الزمني للأدلة وأهميته في القضية

من أبرز عناصر المذكرة الختامية ترتيب الوقائع بحسب تاريخ حدوثها.

فقد ساعد ذلك على بيان العلاقة بين التعاقد الأصلي وما تلاه من مظاهر تنفيذ وتصرفات ومنازعات.

وتظهر أهمية هذا التسلسل في أنه يسمح بمقارنة تاريخ العقد بالوقائع التي تلت تحريره.

لكن مرور ثلاثة عشر عامًا أو استمرار الحيازة لا ينفيان الصورية بذاتهما.

فالزمن ليس دليلًا مستقلًا على الجدية، وإنما قد تتولد أهميته من الوقائع الثابتة التي حدثت خلاله.

حجية عقد البيع العرفي وإقرار البائع باستلام الثمن

استند دفاع المكتب إلى عقد البيع الموقع من البائع، وما تضمنه من إقرار بقبض كامل الثمن.

وتنظم المادة 14 من قانون الإثبات المصري حجية المحررات العرفية، وتقرر اعتبار المحرر صادرًا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة، مع مراعاة الأحكام القانونية الخاصة بذلك.

لكن من المهم التمييز بين:

• ثبوت نسبة المحرر إلى البائع: أي أن التوقيع أو المحرر صادر عنه وفق القواعد القانونية.
• ثبوت جدية التصرف: أي أن المتعاقدين قصدا بالفعل إنشاء البيع وترتيب آثاره.
• ثبوت دفع الثمن: أي تحقق الوفاء بالالتزام المالي، وهي واقعة تختلف عن مجرد انعقاد البيع.

فثبوت التوقيع لا يمنع قانونًا من إثبات الصورية متى توافرت أدلتها وطرق إثباتها الجائزة.

وفي المقابل، لا يجوز إهدار قيمة العقد وإقرار قبض الثمن بمجرد ادعاء البائع بعد سنوات أنه لم يكن يقصد البيع.

ولهذا كانت أهمية دفاع المكتب في عدم فصل العقد المكتوب عن وقائع التنفيذ والمستندات اللاحقة.

هل عدم دفع الثمن أو ضعف القدرة المالية يثبت صورية البيع؟

من أهم ما أثاره النزاع ادعاء عدم دفع الثمن، وعدم قدرة المشترين ماليًا على الوفاء به وقت التعاقد.

وهنا يجب التمييز بين عدم الوفاء بالثمن وعدم وجود البيع ذاته.

فقد ينعقد بيع جدي يلتزم فيه المشتري بدفع الثمن، ثم يتخلف عن الوفاء.

وفي هذه الحالة قد تثور حقوق قانونية تتعلق بالمطالبة بالثمن أو الفسخ، بحسب شروط العقد وأحكام القانون.

أما الصورية المطلقة فتفترض أن الطرفين لم يقصدا أصلًا إنشاء البيع الظاهر.

وقد استند الدفاع في هذا الشأن إلى ما قررته محكمة النقض في الطعن رقم 14430 لسنة 79 قضائية، بشأن عدم كفاية عدم دفع الثمن وحده لإثبات الصورية المطلقة في الظروف التي تناولها الحكم.

الرد العملي على الادعاء بعدم القدرة المالية

لم يكتف الدفاع بالمناقشة النظرية، بل أشار إلى مستندات قدمها المشترون بشأن الأموال والعقارات التي آلت إليهم بالميراث عن والدتهم المتوفاة سنة 2011.

وقد استخدمت هذه المستندات لمواجهة القول بانعدام قدرتهم على دفع ثمن العقار سنة 2012.

ومع ذلك، يجب التمييز بين القدرة على السداد وواقعة السداد نفسها.

فالقدرة المالية قد تدحض افتراضًا يتعلق بالعجز عن الوفاء، لكنها لا تثبت بمفردها أن الثمن دُفع فعلًا، كما أن عدم ثبوت دفعه لا يكفي وحده لإثبات الصورية المطلقة.

وهذا التمييز يمثل أحد الجوانب القانونية المهمة في دراسة النزاع.

هل صلة الأبوة بين البائع والمشترين تسمح بإثبات الصورية بشهادة الشهود؟

تكتسب هذه المسألة أهمية خاصة لأن التصرف أبرم بين أب وأولاده.

فالأصل أن إثبات ما يخالف أو يجاوز دليلًا كتابيًا يخضع للقواعد المقررة في المادة 61 من قانون الإثبات.

لكن المادة 63 تقرر استثناءات، من بينها وجود مانع مادي أو أدبي حال دون الحصول على دليل كتابي.

وقد تناولت محكمة النقض أثر القرابة على المانع الأدبي في الطعن رقم 4255 لسنة 83 قضائية، جلسة 2 يونيو 2014.

ويستفاد من هذا القضاء أن القرابة لا تمثل بذاتها مانعًا أدبيًا في جميع الأحوال، بل يتعين بحث طبيعة العلاقة وظروف التصرف والملابسات التي أحاطت بالتعاقد.

ومن ثم، فلا يصح اعتبار علاقة الأبوة سببًا تلقائيًا لجواز الإثبات بالشهود، كما لا يصح تجاهل احتمال قيام مانع أدبي حقيقي متى توافرت شروطه.

والأهم التفرقة بين أمرين:

• جواز الإثبات بشهادة الشهود قانونًا.
• كفاية الشهادة المقدمة لإثبات الاتفاق الصوري المدعى به.

فقد تجيز المحكمة الإثبات بالبينة، ثم تنتهي بعد سماع الشهود إلى عدم كفاية أقوالهم لإثبات الصورية.

وقد تناول المكتب هذا الموضوع بصورة مستقلة في مقال المانع الأدبي في إثبات صورية عقد البيع وأثر روابط القرابة.

أما في القضية الحالية، فقد انصب الدفاع على مناقشة قيمة الشهادات المقدمة ومدى اتصالها بحقيقة الاتفاق سنة 2012.

تطور قضائي في 2026: ماذا أضاف حكم النقض بشأن المانع الأدبي؟

يتصل بهذه الدراسة حكم محكمة النقض في الطعن رقم 32214 لسنة 94 قضائية، جلسة 9 يوليو 2026، المنشور بنصه على موقع المكتب ضمن دراسة المانع الأدبي في إثبات صورية عقد البيع .

تناول الحكم حالة تمسك فيها أحد المتعاقدين بأن رابطة الأخوة حالت دون الحصول على دليل كتابي، فكان على محكمة الموضوع بحث الظروف التي أسند إليها هذا الدفاع، لا إغفاله لمجرد أن القرابة لا تشكل مانعًا أدبيًا بذاتها.

والفائدة المحددة هنا هي التمييز بين واجب المحكمة في بحث دفاع المانع الأدبي، إذا كان جوهريًا ومنتجًا، وبين ثبوت الصورية نفسها؛ فبحث إمكانية الإثبات بالبينة لا يعني الاقتناع تلقائيًا بمضمونها.

ولا يجوز وصف الحكم الصادر في 9 يوليو 2026 بأنه فصل في قضية عقد 2012 المعروضة في هذا المقال؛ فهو حكم في خصومة أخرى.

الحيازة والبناء وترخيص العقار – هل تثبت جدية عقد البيع؟

استند الدفاع إلى أن أحد المشترين وضع يده على العقار وباشر أعمال البناء والتشييد، وظهر أمام الجهات الإدارية بصفته صاحب شأن.

كما أشار إلى ترخيص بناء صادر باسمه بتاريخ 22 ديسمبر 2021، وفق ما ورد بتقرير الخبير المشار إليه في المذكرة.

وتثير هذه المستندات مسألتين مختلفتين:

الأولى: دلالة الحيازة والبناء على تنفيذ العقد

قد تشكل الحيازة وأعمال البناء قرائن على وجود تعامل فعلي وجدي بشأن العقار.

لكن الحيازة قد تقوم على أسباب أخرى غير البيع، كالإيجار أو الإعارة أو السماح أو غير ذلك.

ولهذا فإن قيمتها في إثبات جدية العقد تتوقف على ظروفها ومدى ارتباطها بالتصرف محل النزاع.

الثانية: هل ترخيص البناء يثبت الملكية؟

لا يمثل ترخيص البناء وحده سندًا ناقلًا لملكية العقار.

فالمادة 934 من القانون المدني المصري تقرر خضوع انتقال الملكية والحقوق العينية العقارية لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري.

ومن ثم، فإن صدور الترخيص باسم المشتري قد تكون له دلالة على التعامل الإداري أو ممارسة بعض مظاهر الحيازة، لكنه لا يغني عن متطلبات نقل الملكية قانونًا.

والأهمية الحقيقية لهذه المستندات في القضية أنها قدمت ضمن مجموعة من الأدلة التي تمسك الدفاع بضرورة بحثها مجتمعة، وليس باعتبار الترخيص أو الحيازة دليلًا قاطعًا بمفرده.

ما قيمة إقرار البائع بالبيع في دعوى أخرى؟

من أبرز أسانيد المذكرة الختامية الاستناد إلى أوراق خصومة قضائية أخرى تضمنت أقوالًا بشأن سبق بيع الأرض لأحد الأبناء.

وبحسب ما نقلته المذكرة عن تقرير الخبير، ورد قول منسوب إلى وكيل أحد الخصوم بشأن حصول التصرف بالبيع لصالح الابن.

وهنا تظهر أهمية التكييف القانوني الصحيح لهذه الأقوال.

فالإقرار القضائي بالمعنى الدقيق له شروطه وضوابطه.

أما الأقوال الصادرة في خصومة أخرى، فلا تكتسب بالضرورة حجية الإقرار القضائي في الدعوى الجديدة، وإنما يتعين بحث مصدرها ومضمونها والظروف التي صدرت فيها.

كذلك يجب التفرقة بين الإقرار الشخصي الصادر من الخصم، وما يصدر من وكيله.

ففي الحالة الثانية قد يلزم بحث حدود الوكالة وسلطة الوكيل في تقرير الواقعة، وما إذا كان قوله يمثل إقرارًا ملزمًا أو بيانًا يخضع للتقدير.

وقد تمسك دفاع المكتب بأهمية هذه الأقوال في ضوء ما قدم من مستندات أخرى عن الحيازة والبناء والترخيص.

وهذا يوضح قاعدة عملية مهمة:

ليست قوة الدليل في تسميته وحدها، بل في مصدره وحجيته واتصاله بالواقعة محل الإثبات ومدى تسانده مع الأدلة الأخرى.

شهادة الشهود في دعوى الصورية – هل تكفي الأقوال المنقولة لإهدار عقد مكتوب؟

تناولت المذكرة الختامية شهادة شهود الإثبات والنفي، وركزت على مدى اتصال علم الشهود بواقعة التعاقد.

وتمسك دفاع المشترين بأن شهود المدعي، وفق ما ورد بالمذكرة، لم يحضروا مجلس تحرير عقد 17 أغسطس 2012، ولم يشاهدوا اتفاقًا مستترًا بين البائع والمشترين على عدم ترتيب آثار البيع.

كما أشار الدفاع إلى أن بعض أقوالهم استندت إلى معلومات سمعوها لاحقًا من آخرين.

وفي المقابل، تمسك بأن شهادة النفي تتفق، في بعض عناصرها، مع مستندات الحيازة والبناء والتعامل الإداري.

ما الذي ينبغي بحثه عند تقييم الشهادة؟

لا يكفي أن يقرر الشاهد أن العقد صوري أو جدي، لأن هذا الوصف القانوني يجب استخلاصه من الوقائع.

بل ينبغي بحث الأساس الذي يستند إليه الشاهد:

• هل حضر تحرير العقد؟
• هل شاهد الاتفاق المستتر؟
• هل علم مباشرة بواقعة تسليم الثمن أو عدم تسليمه؟
• هل يتحدث عن وقائع عاينها بنفسه أم عن روايات نقلها إليه آخرون؟

ولا تعني الشهادة السماعية استبعادها تلقائيًا في كل الحالات، لكن مصدر العلم ومدى اتصاله بالواقعة يؤثران في تقدير قيمتها.

والفارق الجوهري أن إثبات وجود خلاف عائلي لاحق لا يساوي إثبات اتفاق الطرفين وقت التعاقد على أن البيع مجرد تصرف صوري.

هل وجود البائع خارج مصر وقت تحرير العقد يثبت الصورية؟

استند المدعي، وفقًا للمذكرة الختامية، إلى بيانات سفر تفيد وجوده خارج البلاد في تاريخ تحرير العقد أو حوله.

وقد واجه الدفاع هذا الاستدلال بالتمييز بين الصورية وصحة التوقيع وتاريخ المحرر.

فالصورية المطلقة تتعلق باتفاق الطرفين على عدم جدية التصرف.

أما وجود شخص خارج مصر في التاريخ المدون بالعقد فقد يثير مسائل أخرى تتعلق بوقت التوقيع أو مكانه أو تاريخ تحرير المحرر أو نسبته إلى صاحبه.

وهذه المسائل تختلف من الناحية القانونية والإثباتية عن مسألة الصورية.

ولا يجوز بالتالي استخلاص الصورية المطلقة تلقائيًا من بيانات السفر وحدها.

وفي الوقت نفسه، لا يصح استبعاد أهمية تلك البيانات إذا كانت متصلة بادعاء محدد حول تاريخ العقد أو طريقة تحريره.

فالعبرة بتحديد الواقعة القانونية محل الإثبات والطريق المناسب لإثباتها.

ضمان عدم تعرض البائع للمشتري وفق المادة 439 مدني

تمسك دفاع المكتب أيضًا بالتزام البائع بضمان عدم التعرض، المنصوص عليه في المادة 439 من القانون المدني.

وقد قررت محكمة النقض في الطعن رقم 220 لسنة 31 قضائية، جلسة 13 يناير 1966 أن التزام البائع بضمان عدم التعرض التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر.

وتظهر أهمية هذا المبدأ عند ثبوت جدية البيع، ثم قيام البائع بتصرفات أو منازعات تتعارض مع الحقوق التي التزم بتمكين المشتري منها.

وفي القضية محل الدراسة، استند الدفاع إلى ما نسب إلى البائع من منازعات وتصرفات لاحقة بشأن وحدات العقار، بعد البيع والبناء والحيازة وفقًا لدفاع المشترين.

لكن يجب التأكيد على أن مجرد رفع البائع دعوى صورية لا يمثل بالضرورة، في ذاته، تعرضًا غير مشروع.

إذ يتعين أولًا بحث صحة التصرف وحقيقته، ثم تحديد الالتزامات الناشئة عنه ومدى تحقق شروط ضمان عدم التعرض.

ومن ثم، فإن المادة 439 مدني تمثل سندًا قانونيًا يمكن الاستناد إليه عند توافر شروطه، لكنها لا تغني وحدها عن بحث دعوى الصورية وأدلتها.

طلب تقديم أصل محرر والصور الضوئية في دعاوى الصورية

تناولت المذكرة الختامية أيضًا صورة ضوئية لمحرر قُدم باعتباره متعلقًا بإقرار أو هبة، إلى جانب طلب إلزام الخصوم بتقديم أصله.

وتنظم المواد 20 إلى 24 من قانون الإثبات المصري أحكام طلب إلزام الخصم بتقديم محرر تحت يده.

وتحدد المادة 21 البيانات الواجب توافرها في الطلب، ومنها أوصاف المحرر وفحواه، والواقعة المراد الاستدلال به عليها، والدلائل والظروف التي تؤيد وجوده تحت يد الخصم، ووجه إلزامه بتقديمه.

وتظهر أهمية هذه القواعد في أن مجرد الادعاء بوجود محرر لدى الخصم لا يثبت بذاته وجوده تحت يده أو صحة محتواه.

كذلك فإن جحد الصورة الضوئية لا يعني بالضرورة استحالة إثبات الواقعة بوسائل أخرى يجيزها القانون.

فقد تترتب آثار إجرائية وإثباتية على طلب تقديم المستند وموقف الخصم منه، بحسب توافر الشروط القانونية.

وتوضح هذه المسألة أهمية الإجراءات المتعلقة بالمحررات في منازعات الصورية، إلى جانب الدفوع الموضوعية المتعلقة بحقيقة التصرف.

مصفوفة الأدلة: ما الذي يدعمه كل مستند وما الذي لا يحسمه وحده؟

المقارنة التالية أداة لفهم أسانيد الدفاع، ولا تتضمن وصفًا لما اعتمدته المحكمة في تسبيب الحكم غير المتاح حتى الآن.

منطوق الحكم – رفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي

انتهت القضية محل الدراسة، وفق منطوق الحكم الصادر، إلى رفض الدعوى الأصلية المقامة بطلب صورية عقد البيع، وعدم قبول التدخل الهجومي.

ويقتضي فهم هذه النتيجة التمييز بين القضاء في موضوع دعوى الصورية والقضاء في قبول تدخل الغير:

1. ماذا يعني رفض دعوى صورية عقد البيع؟

يعني رفض الدعوى الأصلية أن المحكمة لم تستجب لطلب المدعي الحكم بصورية العقد.

لكن هذا المنطوق لا يجيز، وحده، الجزم بالأسباب التي استندت إليها المحكمة.

فقد يتعلق الرفض بتقدير الأدلة أو بتكييف قانوني معين أو بأسباب أخرى لا يمكن تحديدها دون الاطلاع على الحكم المكتوب.

كذلك لا يجوز الخلط بين رفض دعوى الصورية وبين الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع أو بانتقال الملكية العقارية.

فلكل دعوى موضوعها وشروطها وآثارها القانونية.

ومن المهم أيضًا عدم توسيع نطاق حجية الحكم إلى مسائل لم يفصل فيها، إذ يتعين تحديد هذه الحجية من منطوقه والأسباب المرتبطة به ارتباطًا لازمًا، وفق الشروط القانونية.

2. ماذا يعني عدم قبول التدخل الهجومي؟

التدخل الهجومي هو تدخل شخص من الغير في خصومة قائمة، طالبًا الحكم لنفسه بحق يرتبط بموضوعها.

وتنظم المادة 126 من قانون المرافعات المدنية والتجارية المصري أحكام التدخل، كما تنظم المادة 127 الفصل في المنازعات المتعلقة بقبوله.

وتوجد أيضًا أحكام خاصة في المادة 126 مكررًا بالنسبة لبعض طلبات صحة التعاقد المتعلقة بالحقوق العينية العقارية، متى توافرت شروط تطبيقها.

وفي القضية الحالية، تقدم متدخل هجومي استند إلى تعامل يتعلق بإحدى وحدات العقار.

وقد انتهى منطوق الحكم إلى عدم قبول تدخله.

والفرق بين رفض التدخل موضوعًا وعدم قبوله فرق قانوني مهم؛ لأن عدم القبول لا يعني بالضرورة الفصل في أصل الحق الذي يدعيه المتدخل.

ولذلك لا يجوز الجزم بأن سبب عدم قبول التدخل كان انتفاء المصلحة أو عدم الارتباط أو عدم استيفاء إجراء معين، قبل الاطلاع على أسباب الحكم الرسمية.

3. لماذا تعد هذه النتيجة مهمة؟

تكشف القضية عن ضرورة الفصل بين المركز القانوني للمدعي الأصلي والمركز القانوني لطالب التدخل.

فالدعوى الأصلية تعلقت بادعاء صورية عقد بيع قديم، بينما ارتبط التدخل بطلب لشخص ثالث بشأن وحدة من وحدات العقار.

ومن ثم، فإن اختلاف الطلبات والمراكز القانونية يقتضي معالجة مستقلة لكل منها.

والنتيجة المؤكدة حاليًا هي رفض دعوى الصورية الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي، أما الأساس التفصيلي الذي أقامت عليه المحكمة قضاءها فيُترك لتحليل لاحق بعد صدور الحكم المكتوب.

تنويه بشأن نشر الحكم القضائي

صدر الحكم في الدعوى محل هذه الدراسة بجلسة 31 أكتوبر 2026، وقضى منطوقه برفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي.

وسوف يقوم مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، بنشر الحكم وأسبابه كاملة فور انتهاء قلم النسخ بمحكمة جنوب الزقازيق الابتدائية من نسخه وإتاحة صورته الرسمية، دعمًا للتوثيق القضائي وإتاحة الفرصة للباحثين والمهتمين للاطلاع على أسباب الحكم وتحليلها.

جدول إجرائي: ما الفرق بين الطلبات والنتائج في هذه الخصومة؟

ما الذي يميز هذه القضية عن أحكام الصورية الأخرى المنشورة بموقعنا؟

سبق لموقعنا “مكتب عبدالعزيز عمار” نشر دراسات قانونية تناولت دعاوى الصورية وأحكام محكمة النقض والدفوع المتعلقة بإثبات جدية عقود البيع.

ومن بينها دراسة إلغاء حكم ببطلان عقود بيع للصورية وإثبات جدية البيع استئنافيًا، التي تناولت نزاعًا آخر انتهى إلى إلغاء حكم في مرحلة الاستئناف.

أما القضية الحالية فتتميز بعدة عناصر:

• أولًا: أن النزاع يتعلق بعقد بيع مؤرخ سنة 2012، وبدعوى صورية أقامها البائع نفسه بعد مرور سنوات طويلة.
• ثانيًا: أن البيع جرى بين أب وأولاده، بما أثار مسائل الإثبات وعلاقة القرابة والمانع الأدبي.
• ثالثًا: أن الدفاع استند إلى مستندات تتعلق بالحيازة والبناء وترخيص العقار، وإلى أقوال وردت في خصومة قضائية أخرى.
• رابعًا: أن الدعوى تضمنت تدخلًا هجوميًا من الغير بشأن إحدى وحدات العقار.
• خامسًا: أن منطوق الحكم جمع بين رفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي.

وتلك العناصر تجعل الدراسة الحالية مستقلة في وقائعها وتحليلها عن الدراسات الأخرى المنشورة على الموقع، رغم اشتراكها معها في بعض القواعد القانونية العامة.

الدروس العملية المستفادة من دفاع المكتب في القضية

تكشف هذه القضية عدة قواعد عملية تستحق الانتباه عند إعداد الدعاوى أو المذكرات المتعلقة بصورية عقود البيع.

1. تحديد حقيقة النزاع قبل اختيار الدفوع

يجب تحديد ما إذا كان الخلاف يتعلق بصورية العقد أو عدم دفع الثمن أو صحة التوقيع أو تاريخ المحرر أو انتقال الملكية.

فلكل مسألة أساس قانوني وأدلة ونتائج مختلفة.

2. عدم الاعتماد على عقد البيع وحده

رغم أهمية المحرر الموقع من البائع، فإن الدفاع الأكثر اكتمالًا يتطلب مناقشة الوقائع التي يستند إليها الخصم وتقديم المستندات المنتجة في النزاع.

3. تقييم القرائن في مجموعها

قد لا تكون الحيازة أو الترخيص أو الإقرار السابق دليلًا حاسمًا بمفرده، لكن ترابط الأدلة قد يؤثر في تقدير المحكمة لحقيقة التصرف.

4. التمييز بين جواز وسيلة الإثبات وقيمتها

فالسماح بسماع الشهود لا يعني أن شهادتهم تثبت الصورية بالضرورة.

كما أن وجود مانع أدبي لا يعفي من إثبات الوقائع المدعاة.

5. عدم إغفال الإجراءات المتعلقة بالتدخل والمستندات

قد يكون النزاع الموضوعي قويًا، لكن الطلبات الإجرائية والمراكز القانونية للخصوم تتطلب معالجة مستقلة.

6. الفصل بين دفاع المحامي وأسباب الحكم

لا يجوز اعتبار جميع الدفوع المقدمة في المذكرة أسبابًا تبنتها المحكمة لمجرد أن منطوق الحكم جاء لصالح من قدمها.

فالتحليل القضائي الدقيق يبدأ بتحديد النتيجة، ثم قراءة أسباب الحكم متى توفرت.

قائمة مراجعة عملية قبل رفع دعوى صورية أو إعداد الدفاع

قبل اتخاذ أي إجراء، يحدد صاحب الشأن صفته القانونية:

هل هو طرف في العقد أم وارث أم دائن أم خلف خاص أم طالب تدخل؟ ثم يحدد الطلب القضائي المراد طرحه، لأن طريقة إثبات الصورية ونطاق الحجية يختلفان باختلاف المركز القانوني والوقائع.

ولا ينبغي استخدام ما وقع في هذه القضية بديلًا عن فحص النزاع الجديد.

• مراجعة أصل عقد البيع والملاحق وأي ورقة ضد أو إقرار ذي صلة.
• جمع ما يتصل بالثمن من إيصالات وتحويلات ومخالصات، إن وجدت.
• فحص المستندات المتعلقة بالتسليم والحيازة والبناء والمرافق والتراخيص.
• الحصول على تقارير الخبرة ومحاضر التحقيق وصور الأحكام السابقة، مع مراجعة سياقها كاملًا.
• تحديد مصدر كل قول منسوب إلى الخصم أو وكيله وحدود الوكالة.
• مراجعة المستندات المالية أو مستندات الإرث إذا كانت القدرة على السداد محل منازعة.
• دراسة الطلبات المستقلة للمتدخلين، وشروط قبولها، وآثارها المحتملة.

متى تبرز الحاجة إلى محامٍ؟

عندما يتداخل ادعاء الصورية مع التزوير أو عدم سداد الثمن أو انتقال الملكية أو تعدد التصرفات أو الموانع الأدبية أو طلبات الغير.

وتكون مهمة الفحص القانوني تحديد الطلب الصحيح والدليل المقبول وحدود ما يمكن أن يثبته، لا الوعد بنتيجة مماثلة لقضية أخرى.

أسئلة عملية حول رفض دعوى صورية عقد البيع

هل يجوز للبائع رفع دعوى صورية ضد أولاده بعد سنوات من تحرير العقد؟

يجوز له من حيث المبدأ اللجوء إلى القضاء عند توافر المصلحة القانونية، لكن نجاح الدعوى يتوقف على ثبوت الصورية وفق قواعد الإثبات، ولا يكفي مجرد العدول اللاحق عن البيع.

هل مرور 13 عامًا على البيع يمنع دعوى الصورية؟

مرور المدة وحده لا يحسم مسألة الصورية، ويجب التمييز بين طبيعة الطلب والحقوق المرتبطة به وقواعد تقادم دعوى الصورية التي قد تنطبق بحسب الأحوال.

هل توقيع البائع على العقد يمنع إثبات الصورية؟

لا. فحجية التوقيع لا تعني استحالة إثبات الصورية بالطرق التي يجيزها القانون.

هل الحيازة والبناء دليل على صحة البيع؟

قد يشكلان قرائن تدعم جدية التصرف، لكنهما لا يكفيان بالضرورة وحدهما، ويتعين بحث سبب الحيازة والمستندات والوقائع المحيطة بها.

هل يمكن الاستناد إلى إقرار صدر في قضية أخرى؟

يمكن الاستناد إليه متى كان منتجًا في النزاع، مع ضرورة بحث طبيعته ومصدره وحجيته وما إذا كان صادرًا من الخصم شخصيًا أم من وكيله.

هل رفض دعوى الصورية يعني انتقال ملكية العقار للمشتري؟

لا. رفض طلب الصورية يختلف عن استكمال شروط انتقال الملكية العقارية وفق قانون الشهر العقاري.

هل عدم قبول التدخل الهجومي يعني سقوط حق المتدخل؟

ليس بالضرورة. يجب الرجوع إلى أسباب الحكم وطبيعة الطلب وأثر القضاء بعدم قبوله قبل تحديد مصير الحق الذي يدعيه المتدخل.

أسئلة إضافية تتعلق بالتوثيق وإجراءات القضية

هل يُعد الحكم الصادر في 31 أكتوبر 2026 نهائيًا أو باتًا؟

لا يمكن استنتاج ذلك من المنطوق المعلن وحده؛ إذ يتوقف الأمر على درجة المحكمة وطرق الطعن المتاحة ومواعيدها والإجراءات المتخذة فعلًا. ولم يقدم المكتب حتى الآن صورة رسمية تكفي لتحديد موقف الطعن.

هل تبنت المحكمة الأدلة التي وردت في المذكرة الختامية؟

لا يمكن الجزم بذلك قبل الاطلاع على أسباب الحكم المكتوبة. فالوقائع والأسانيد المعروضة تمثل ما تمسك به الدفاع، أما تسبيب المحكمة فيستقل عنها ويجب نقله من الحكم الرسمي.

ما أول مستند ينبغي مراجعته عند صدور نسخة الحكم؟

يبدأ الفحص بالمنطوق والأسباب المرتبطة به، وتحديد الأساس الذي عالجت به المحكمة دعوى الصورية وطلب التدخل، ثم يُراجع مدى تناولها للمستندات والدفوع الجوهرية دون افتراض مسبق.

المستندات الداعمة للدراسة القضائية

استند إعداد هذه الدراسة إلى المذكرة الختامية التي أعدها الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، بدفاع المدعى عليهم، وإلى المعلومات المتاحة بشأن منطوق الحكم الصادر في القضية.

ويمكن الاطلاع على الصور المنشورة مع الدراسة بوصفها توثيقًا للتقدير الموجه إلى المكتب عقب صدور الحكم، دون اعتبارها بديلًا عن الصورة الرسمية للحكم أو أسبابه.

وتُحجب بيانات الخصوم وأي معلومات شخصية غير لازمة لعرض المسألة القانونية.

تنويه قانوني: لم تتوافر النسخة الرسمية المتضمنة أسباب الحكم حتى تاريخ إعداد المقال؛ لذلك لا تنسب هذه الدراسة إلى المحكمة أسبابًا محددة لم يثبت ورودها بالحكم المكتوب.

مذكرة ختامية بدفاع المشترين في دعوى صورية عقد بيع – إعداد الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض

ننشر فيما يلي نص المذكرة الختامية التي أعدها المكتب بدفاع المدعى عليهم وهي تعرض أسانيد الدفاع كما قدمت للمحكمة، ولا تمثل أسباب الحكم الصادر في الدعوى.

مذكرة ختامية بدفاع

في الدعوى رقم (…..) لسنة (…..)

مدني كلي جنوب الزقازيق

الدائرة (…..)

مقدمة من السيد/ (…..) وآخرين                                  [مدعى عليهم]

ضد/ (…..) [مدعٍ]

و/ (…..) وآخرين [متدخلين هجوميًا]

بجلسة (…..)

الوقائع

تخلص وقائع الدعوى في أن المدعي أقام دعواه بطلب الحكم بصورية عقد البيع الابتدائي المؤرخ 17/8/2012 الصادر منه إلى أولاده المدعى عليهم، زاعمًا أن العقد لم يكن بيعًا حقيقيًا، وإنما حرر على غير الحقيقة، والحال أن العقد صدر من المدعي نفسه، ووقع عليه باعتباره بائعًا، وثبت به قبض كامل الثمن

وقد تمسك المدعى عليهم بأن العقد صحيح وجدي، وأن الواقع العملي والقانوني اللاحق يؤكد تنفيذه، وما يزيد الأمر وضوحًا أن المدعي ظل طوال سنوات العقد دون اتخاذ إجراء يكشف عن تمسكه بأن التصرف صوري، حتى ظهرت المنازعة بعد مرور مدة طويلة

وهو ما يؤكد أن الدعوى وليدة خلاف لاحق لا كاشفة عن حقيقة العقد وقت إنشائه، وظهور المدعى عليه الأول/ (…..) صاحب شأن وحائز فعلي للعقار أمام الجهات الإدارية، وصدرت باسمه إجراءات وترخيص مرتبطة بالعقار محل النزاع، كما قدم المدعى عليهم مستندات رسمية تؤكد وجود مظاهر تنفيذ مادية للعقد

وليس مجرد عقد صوري، فالعقد الذي يدعي المدعي انعدامه لم يبقَ مجرد محرر ساكن، وإنما دخل حيز التنفيذ العملي والقانوني سنوات طويلة، وهو ما يتعارض مع القول بأنه لم يقصد به إنشاء أي أثر قانوني.

الطلبات

رفض الدعوى الأصلية والتدخل الهجومي.

الدفاع

تمهيد لازم

يتمسك المدعى عليهم تمسكًا جازمًا بكافة أوجه الدفاع والدفوع والطلبات وأوجه الجحد والإنكار وأسانيد الواقع والقانون السابق إبداؤها منهم بمذكراتهم السابقة ومحاضر الجلسات وحوافظ المستندات، ويعتبرونها جميعًا جزءًا لا يتجزأ من هذه المذكرة ومكملة لها، مع ما يرد بها من تدعيم وبيان على ضوء ما أسفر عنه التحقيق والمستندات الرسمية المقدمة في الدعوى.

ونوضح حقيقة النزاع: الدعوى ليست دعوى إثبات صورية، وإنما محاولة لإعادة تفسير عقد مكتوب بعد مرور سنوات طويلة بناءً على أقوال لاحقة لا تكشف عن إرادة التعاقد.

فالدعوى ليست – بحسب حقيقة واقعها – دعوى كشف صورية ثابتة بدليل، وإنما محاولة لاحقة للنيل من عقد بيع مكتوب مضى على تحريره أكثر من ثلاثة عشر عامًا، صدر من المدعي نفسه بصفته بائعًا إلى أولاده المدعى عليهم، ووقع عليه، وثبت به قبض كامل الثمن، ثم أعقب ذلك مظاهر تنفيذ مادية وقانونية تؤكد جدية التصرف واستقراره

والثابت بالأوراق أن عقد البيع محل التداعي محرر بتاريخ 17/8/2012 بين المدعي بصفته بائعًا وبين أولاده المدعى عليهم، وقد تضمن تحديد أطرافه والمبيع وسند ملكية البائع وقبضه كامل الثمن بمجلس العقد

ثم وبعد مرور أكثر من ثلاثة عشر عامًا عاد المدعي ليطعن على العقد بدعوى الصورية دون تقديم ورقة ضد أو دليل كتابي منتج، ودون الطعن على توقيعه بالتزوير.

جوهر دفاع المدعى عليهم

أن عقد التداعي المؤرخ 17/8/2012 عقد صحيح ونافذ ومنجز بين طرفيه، ومنتج لآثاره الشخصية، وليس صوريًا صورية مطلقة كما يدعي المدعي، وكل ما تكشف عنه الأوراق هو محاولة لاحقة من البائع للتنصل من التزاماته العقدية وإعادة بسط يده على العقار والتصرف في وحداته رغم ما ترتب على البيع من تسليم وحيازة وبناء وإجراءات إدارية استمرت سنوات.

وإذ قام المدعى عليه الأول/ (…..) بالبناء والتشييد من ماله الخاص ووضع اليد على العقار، فإن منازعة البائع له بعد ذلك تصطدم كذلك بالتزام البائع بضمان عدم التعرض المنصوص عليه في المادة 439 مدني، وهو – وفق قضاء النقض – التزام أبدي يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر.

أولًا: التسلسل الزمني للوقائع والقرائن الجدية

2011: وفاة والدة المدعى عليهم، وقد آلت إليهم عنها – بحسب المستندات المقدمة بحافظة جلسة (…..) – أموال وعقارات تصلح مصدرًا ماليًا مستقلًا، بما يهدم القول المجرد بانعدام قدرتهم على أداء الثمن في 2012.

17/8/2012: تحرير عقد البيع محل التداعي من المدعي بصفته بائعًا إلى أولاده المدعى عليهم، وثبت بالعقد قبض الثمن وفقًا لما هو ثابت بصلبه.

منذ ما بعد التعاقد: استقرار الحيازة الفعلية للمدعى عليه الأول/ (…..) على العقار، وظهوره أمام الجهات الإدارية بصفته صاحب شأن، مع مباشرة أعمال البناء والتشييد.

2022: صدور ترخيص البناء باسم المدعى عليه الأول/ (…..)، وهو مظهر رسمي موضوعي لاحق على العقد بعشر سنوات تقريبًا، لا ينسجم مع زعم أن البيع لم يقصد به ترتيب أي أثر.

2025: ثبوت إقرار المدعي في دعوى أخرى تتعلق بأرض العقار بأنه باع الأرض لابنه المدعى عليه الأول، مع ثبوت حيازته ووضع يده وفق معاينة الخبير في تلك الدعوى.

كما تكشف صحيفة التدخل الهجومي عن تعامل المتدخل مباشرة مع المدعي بشأن وحدة بالعقار، وهو ما يؤكد أن المدعي عاد لاحقًا إلى إجراء تصرفات على وحدات ناشئة على العقار رغم التزامه السابق تجاه المشترين، بما يشكل – في العلاقة العقدية بينهم – منازعة تتعارض مع ضمان عدم التعرض.

ثانيًا: العقد شريعة المتعاقدين وحجية المحرر العرفي الموقع

تنص المادة 147/1 من القانون المدني على أن «العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون»

كما توجب المادة 148 تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع حسن النية. وتنص المادة 14 من قانون الإثبات على أن المحرر العرفي يعتبر صادرًا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من توقيع – فلا صورية في عقد جدي

(السنهوري – الوسيط).

والثابت أن المدعي لا ينازع – بحسب دفاعه الماثل – في أن العقد صادر عنه بتوقيعه، ولم يسلك طريق الطعن بالتزوير على توقيعه، ومن ثم يبقى المحرر حجة عليه بما ورد فيه إلى أن يثبت قانونًا سبب يزيل هذه الحجية.

وقد قررت محكمة النقض أن التوقيع هو مصدر حجية الورقة العرفية، وأن الاعتراف بالتوقيع يجعل الورقة حجة بما دون فيها ولا سبيل إلى التنصل منها بمجرد إنكار مضمونها.

(نقض مدني، الطعن رقم 968 لسنة 44 ق، جلسة 26/1/1978)

ثالثًا: التزام البائع بضمان عدم التعرض – المادة 439 مدني

تنص المادة 439 من القانون المدني على ضمان البائع عدم تعرض المشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه.

وقد استقر قضاء النقض على أن هذا الالتزام «أبدي» يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر، فيمتنع على البائع منازعة المشتري فيما كسبه بالعقد، لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض.

فالمقرر: التزام البائع بضمان عدم التعرض التزام أبدي يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر.

(نقض مدني، الطعن رقم 220 لسنة 31 ق، جلسة 13/1/1966؛ ونقض مدني، الطعن رقم 7529 لسنة 74 ق، جلسة 25/3/2015)

فإذا كان المدعي قد سلم المبيع ومكّن المدعى عليه الأول من حيازته والتعامل بشأنه والبناء عليه، ثم عاد بعد سنوات يطلب إهدار البيع واسترداد السيطرة على العقار، فإن مسلكه مع صحة العقد وانتفاء صوريته يمثل تعرضًا قانونيًا مباشرًا يناقض الالتزام الأبدي الملقى على البائع بعدم التعرض للمشتري.

ومن ثم فإن سعي المدعي إلى استرداد السيطرة على العقار أو إجراء تصرفات لاحقة على وحداته أو منازعة المدعى عليه الأول في حيازته، بعد أن باع وتسلم المشترون وباشر المدعى عليه الأول البناء، لا يصلح في ذاته دليلًا على الصورية؛ بل هو – على العكس – سلوك لاحق يناقض التزام البائع الناشئ من البيع.

رابعًا: انتفاء الصورية المطلقة بثبوت التنفيذ المادي والقانوني للعقد

الصورية المطلقة معناها أن إرادة المتعاقدين معًا لم تتجه أصلًا إلى إنشاء التصرف الظاهر ولا إلى ترتيب أي أثر قانوني عليه، لذلك فإن وجود تنفيذ جدي ممتد زمنيًا يعد قرينة قوية مضادة لزعم الانعدام المطلق للتصرف:

حيازة المشتري، البناء من ماله، إصدار الترخيص باسمه، توصيل المرافق، ظهوره أمام الجهات الإدارية، ومعاينات الطبيعة التي تثبت وضع يده.

وقد قررت محكمة النقض أن الصورية المطلقة لا تتحقق إلا إذا انصرفت إرادة الطرفين معًا إلى عدم جدية التصرف، وأن مجرد تحفظ ذهني لدى أحدهما لا يكفي.

كما قضت بأن نفي سداد الثمن لا يصلح وحده دليلًا على الصورية المطلقة إذا كان العقد مستوفيًا أركانه.

(نقض مدني، الطعن رقم 14430 لسنة 79 ق، جلسة 4/12/2017، مكتب فني 68، قاعدة 140، ص 925)

خامسًا: الإقرار الصادر من المدعي في دعوى 2025 – وصفه القانوني الصحيح وقيمته

يتمسك المدعى عليهم بما ثبت بتقرير الخبير في الحكم الصادر في الدعوى رقم (…..) لسنة (…..) واستئنافها رقم (…..) من قول المدعي إنه باع الأرض لابنه (…..)، وبما ثبت فيها من معاينة الخبير لحيازة المدعى عليه الأول ووضع يده.

فقضاء النقض مستقر على أن الإقرار الصادر في دعوى أخرى يخضع لتقدير محكمة الموضوع، ولها أن تعتبره دليلًا مكتوبًا أو مبدأ ثبوت بالكتابة أو قرينة بحسب ظروفه، وأن إغفال إقرار مؤثر دون بيان سبب طرحه قد يعيب الحكم بالقصور.

(نقض مدني، الطعن رقم 19 لسنة 27 ق، جلسة 28/6/1962؛ ونقض مدني، الطعن رقم 6274 لسنة 87 ق، جلسة 5/3/2018)

وفي النزاع الراهن تزداد قوة هذا الإقرار لأنه لا يقف منفردًا، بل يتساند مع ترخيص 2022، والحيازة الفعلية، ومعاينة الخبير، والبناء، والمرافق، والفاصل الزمني الطويل بين عقد 2012 والإقرار اللاحق بالبيع في 2025.

سادسًا: عبء إثبات الصورية وقواعد الإثبات بين طرفي العقد

الأصل أن من يدعي خلاف الظاهر يتحمل عبء إثباته. والمدعي هنا طرف أصيل في العقد المكتوب، ولذلك فإن الأصل – طبقًا للمادة 61 من قانون الإثبات – عدم جواز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما اشتمل عليه دليل كتابي بشهادة الشهود.

وقد قضت محكمة النقض بأن الصورية بين المتعاقدين لا تثبت في الأصل إلا بالكتابة، مع جواز الاستثناء عند قيام مبدأ ثبوت بالكتابة أو مانع مادي أو أدبي تتوافر شروطه.

(نقض مدني، الطعن رقم 4901 لسنة 61 ق، جلسة 29/10/1992)

ويقرر الدكتور عبد الرزاق السنهوري في الوسيط أن ورقة الضد هي العقد المستتر الذي يكتب بين المتعاقدين ليمحو أثر العقد الظاهر أو يعدله، وأن الأصل في إثبات الصورية بين المتعاقدين التقيد بقواعد الإثبات الكتابي، مع الاستثناءات المقررة قانونًا.

(الوسيط في شرح القانون المدني – نظرية الالتزام بوجه عام – الإثبات وآثار الالتزام – ج2، المجلد الأول)

ومن ثم فإن دفاع المدعى عليهم لا يقف عند مجرد الدفع بعدم جواز الإثبات بالبينة، وإنما يضيف احتياطيًا أن التحقيق الذي أجرته المحكمة – حتى على فرض جوازه – لم يثبت اتفاقًا مستترًا بين طرفي العقد على انعدام البيع.

سابعًا: حاصل التحقيق – شهادة الإثبات لا تنهض لإثبات الصورية المطلقة

الثابت من محضر التحقيق أن شهود المدعي لم يحضروا مجلس تحرير عقد 17/8/2012، ولم يشاهدوا واقعة تسليم الثمن أو عدم تسليمه، ولم يشاهدوا اتفاقًا مستترًا بين البائع والمشترين على أن العقد مجرد ورقة لا يراد لها أثر

وانصب مصدر علمهم – في جوهره – على أقوال لاحقة قالوا إنهم سمعوها من بعض الخصوم، وهو ما يجعل شهادتهم سماعية في أهم واقعة يراد إثباتها:

حقيقة إرادة المتعاقدين وقت إنشاء العقد.

ومهما كان ما بين أقوال شهود الإثبات من اختلافات في التفاصيل، فإن العيب الجوهري المشترك فيها أسبق من ذلك كله:  أنها لا تقوم على إدراك مباشر لمجلس العقد أو لاتفاق صوري معاصر له.

ولذلك لا يجوز جعلها وحدها أساسًا لهدم عقد مكتوب تدعمه وقائع تنفيذ رسمية ومادية لاحقة امتدت سنوات.

كما أن القول بأن الثمن لم يدفع – على فرض صحته جدلًا – لا يثبت الصورية المطلقة بذاته، وهو ما حسمه الطعن رقم 14430 لسنة 79 ق سالف الذكر.

ويقرر فقه الإثبات – ومنه د. سليمان مرقس – أن قوة الدليل لا تستمد من تسميته وحدها، وإنما من مصدر العلم واتصال الدليل بالواقعة المراد إثباتها؛ ومن ثم فالشهادة المنقولة لا تساوي في قوة الاستدلال شهادة من عاين الواقعة بنفسه، وخاصة حين يراد بها نقض محرر كتابي قائم.

فالتصرفات اللاحقة الصادرة من المدعي لا تصلح دليلًا على صورية عقد 17/8/2012 وتتناقض – في العلاقة بين طرفيه – مع التزام البائع بعدم التعرض.

ثامنًا: حاصل التحقيق – شهادة النفي تتسق مع المستندات الرسمية ومظاهر التنفيذ

أما شهود النفي الذين تمسك بهم المدعى عليهم، فقد جاءت أقوالهم – في جوهرها – متسقة مع المظاهر المادية الثابتة بالأوراق:

حيازة المدعى عليه الأول للعقار، مباشرته أعمال البناء، ظهوره باعتباره القائم على العقار، وعدم مشاهدتهم اتفاقًا على صورية البيع.

وقيمة هذه الشهادة لا تستمد من القول المجرد وحده، وإنما من تساندها مع مستندات رسمية لاحقة: ترخيص البناء باسم المدعى عليه الأول، المرافق، المعاينات، وثبوت وضع اليد في تقرير الخبير بالدعوى الأخرى.

ومن ثم فإن المقارنة بين الدليلين لا تكون بين شهادة وشهادة فحسب، بل بين أقوال سماعية من جانب وبين سلسلة مترابطة من وقائع التنفيذ والمستندات الرسمية والإقرار اللاحق بالبيع من جانب آخر.

تاسعًا: عدم سداد الثمن – إن صح – لا يساوي الصورية المطلقة، وقدرة المشترين ثابتة بمستنداتهم

حيث خلط المدعي بين أمرين مختلفين قانونًا:

وجود البيع من جهة، والوفاء بالثمن من جهة أخرى. عدم الوفاء بالثمن – إن ثبت – قد ينشئ حقًا في المطالبة أو الفسخ وفق شروطه، لكنه لا يعني تلقائيًا أن إرادة الطرفين لم تتجه أصلًا إلى البيع.

وقد قررت محكمة النقض أن عدم دفع الثمن لا يصلح وحده دليلًا على الصورية المطلقة، بل قد يكون العقد – بحسب الأحوال – ساترًا لهبة صحيحة إذا استوفى شروطه.

(الطعن رقم 14430 لسنة 79 ق)

وفوق ذلك، فإن دفاع انعدام القدرة المالية للمشترين في 2012 يواجهه ما قدموه بحافظة جلسة (…..) من مستندات بشأن ما آل إليهم بالميراث عن والدتهم المتوفاة في 2011 من أموال وعقارات، ومن ثم لا يجوز بناء الصورية على مجرد افتراض الفقر أو العجز المالي دون مناقشة هذه المستندات.

عاشرًا: السفر إلى الخارج في تاريخ العقد لا يثبت الصورية

استند المدعي في مذكرته إلى بيانات سفر تفيد وجوده خارج البلاد في تاريخ تحرير العقد أو حوله.

وهذا – حتى لو صح – لا يثبت بذاته أن العقد صوري صورية مطلقة؛ لأن الصورية تتطلب اتفاقًا بين الطرفين على عدم ترتيب أثر للتصرف.

كما أن مجرد عدم التواجد في مصر في يوم معين لا يكفي لهدم توقيع لم يطعن عليه بالتزوير، ولا يحسم وحده متى وأين وضع التوقيع أو كيفية تبادل الإيجاب والقبول.

فإن كان المدعي يزعم تزوير توقيعه أو اصطناع تاريخ المحرر فذلك نزاع له طريقه ودليله، ولا يجوز تحويله بغير دليل إلى قرينة قاطعة على الصورية المطلقة.

وتكشف التصرفات اللاحقة المنسوبة إلى المدعي على بعض وحدات العقار، بعد إقامة المباني وحيازة المدعى عليه الأول لها، عن منشأ الخصومة الحقيقية بين الطرفين

وتؤيد دفاع المدعى عليهم بأن دعوى الصورية لم تنشأ لكشف حقيقة مستترة منذ 2012، وإنما ظهرت إثر نزاع لاحق حول السيطرة والتصرف في العقار.

حادي عشر: بشأن صورة الإقرار/الهبة وطلب إلزام المدعى عليهم بتقديم أصلها

يتمسك المدعى عليهم بجحد أي صورة ضوئية لمحرر لا يقدم أصله، وبخاصة المستند المسمى إقرارًا أو هبة، ومجرد توجيه إعلان بطلب تقديم أصل محرر لا يثبت بذاته وجود الأصل تحت يد المعلن إليه ولا صحة مضمونه.

وقد نظم قانون الإثبات في المواد 20 وما بعدها طلب إلزام الخصم بتقديم محرر تحت يده، واشترط بيان أوصاف المحرر وفحواه والواقعة المراد الاستدلال بها والدلائل والظروف المؤيدة لوجوده تحت يد الخصم ووجه إلزامه بتقديمه.

وقضت محكمة النقض بأن عدم استيفاء هذه البيانات يجعل الطلب غير قائم على أساسه القانوني.

(نقض مدني، الطعن رقم 189 لسنة 41 ق، جلسة 29/4/1981)

ثاني عشر: التصرفات اللاحقة الصادرة من المدعي في وحدات العقار لا تنشئ له حقًا

تستند صحيفة التدخل الهجومي إلى تعامل مباشر بين المتدخل والمدعي بشأن وحدة بالعقار. وهذه الواقعة – أيًا كان المركز العيني النهائي للمتدخل – لا تصلح لمحو عقد 2012 بين أطرافه.

وإذا كان المدعي قد أجرى تصرفات لاحقة على وحدات العقار بعد بيع الأصل وتسليمه وقيام المدعى عليه الأول بالبناء، فإن ذلك لا يقلب العقد الأول إلى عقد صوري، بل يثير على العكس أثر التزامه السابق بعدم التعرض وباحترام ما رتبته إرادته العقدية من التزامات.

بتطبيق ما تقدم، لا تتوافر في الأوراق عناصر الصورية المطلقة؛ إذ يوجد عقد مكتوب موقع من البائع، ومظاهر تنفيذ مادي وقانوني ممتدة، وحيازة ظاهرة للمشتري، وترخيص رسمي باسمه، وبناء وتشييد، ومرافق ومعاينات، وإقرار لاحق من البائع ذاته في دعوى أخرى بواقعة البيع.

وفي المقابل، يقوم دليل المدعي أساسًا على استنتاجات من السفر، والقدرة المالية، وعلاقة الأبوة، وأقوال شهود لم يحضروا مجلس العقد، ومنازعة في دفع الثمن.

وهذه العناصر – منفردة أو مجتمعة – لا تثبت بذاتها أن الطرفين اتفقا في 2012 على ألا يكون للبيع وجود حقيقي.

والفاصل الزمني ذاته ذو دلالة: عقد في 2012، ترخيص باسم المدعى عليه الأول في 2022، إقرار من المدعي بالبيع في 2025، ثم منازعة بالصورية بعد سنوات من التنفيذ.

وهذه السلسلة لا تستقيم منطقيًا مع فرض أن العقد كان منذ نشأته مجرد ورقة معدومة الأثر.

وحيث إن الدعوى برمتها تتضمن قرائن ووقائع ومستندات وأسانيد قانونية وفقهية وقضائية تؤكد جدية وصحة العقد وانتفاء صوريته وهي:

العقد المكتوب ← إقرار البائع بقبض الثمن ← تنفيذ فعلي ممتد ← حيازة المدعى عليه الأول وبناء وحدات العقار من ماله الخاص ← الترخيص والمعاينات ← إقرار البائع نفسه لاحقًا بالبيع ← ضعف شهادة الإثبات وعدم اتصالها بمجلس العقد ← قدرة مالية للمدعى عليهم ثابتة بمستندات ← المادة 439 باعتبار محاولة استرداد العقار تعرضًا من البائع بعد ثبوت البيع.

فإننا نتمسك ببحث عدالة المحكمة لمستندات المدعى عليهم ودلالتها في إثبات صحة عقد التداعي، حيث إن دفاع المدعى عليهم لا يقوم على اتخاذ أي مستند منفرد دليلًا قاطعًا بذاته، وإنما على تساند الأدلة والقرائن:

العقد المكتوب، والحيازة، والبناء، والترخيص، والمعاينات، وإقرار المدعي اللاحق، وشهادة النفي، وطول مدة التنفيذ.

كما يتمسك المدعى عليهم باعتبار دفاعهم القائم على إقرار المدعي اللاحق بالبيع، وثبوت حيازة المدعى عليه الأول، وترخيص البناء باسمه، وما ثبت بالمعاينات وشهادة النفي، وما قدم من مستندات القدرة المالية.

دفاعًا جوهريًا من شأنه – إن صح – تغيير وجه الرأي في الدعوى، ويلتمسون من عدالة المحكمة تمحيصه والرد عليه بأسباب خاصة، لأن إقرار الخصم الصادر في دعوى أخرى لا ينبغي طرحه بلا مناقشة كونه جوهريًا.

بناءً عليه

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأعدل، يلتمس المدعى عليهم الحكم:

1. برفض الدعوى الأصلية بكافة طلباتها.
2. رفض التدخل الهجومي موضوعًا، مع إلزام المتدخل مصروفاته ومقابل أتعاب المحاماة.
3. إلزام المدعي والمتدخل بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق الأخرى للمدعى عليهم أيًا كانت.

وتفضلوا بقبول وافر الاحترام،

وكيل المدعى عليهم

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

الخاتمة: كيف تسهم الخبرة القضائية في حماية المراكز القانونية للمشترين؟

تكشف هذه القضية عن أهمية المعالجة القانونية الدقيقة للمنازعات الناشئة عن عقود البيع القديمة، خصوصًا عندما يكون المتعاقدون من أفراد الأسرة وتتداخل علاقاتهم الشخصية مع التصرفات العقارية والحقوق المالية.

فالدفاع عن جدية عقد البيع لا يقتصر على التمسك بالتوقيع أو إقرار الثمن، بل قد يتطلب جمع المستندات، وتحليل الحيازة، ومناقشة أعمال البناء والتراخيص، وفحص أقوال الشهود والإقرارات السابقة، وتحديد القواعد القانونية الواجبة التطبيق.

ومن واقع الممارسة القضائية الفعلية، تولى الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، إعداد المذكرة الختامية بدفاع المدعى عليهم في هذه القضية، وانتهى منطوق الحكم الصادر فيها إلى رفض الدعوى الأصلية وعدم قبول التدخل الهجومي.

وتؤكد هذه التجربة أهمية الجمع بين المعرفة القانونية ودقة التعامل مع المستندات والإجراءات، مع المحافظة على الفصل بين أسانيد الدفاع وما يثبت من أسباب الأحكام القضائية.

ولمن يواجه منازعة بشأن صورية عقد بيع أو يحتاج إلى دراسة موقفه القانوني، يمكن التعرف على نطاق الخدمات التي يقدمها المكتب عبر صفحة محامي قضايا الصورية في القانون المدني – مكتب عبدالعزيز عمار.

وتظل دراسة كل قضية وفق مستنداتها وظروفها أمرًا لازمًا، إذ لا تمثل النتيجة القضائية في نزاع معين ضمانًا لنتيجة قضية أخرى.

المراجع القانونية

1. القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948: المواد 147 و148 و244 و245 و439 و934.
2. قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية رقم 25 لسنة 1968: المواد 14 و20 إلى 24 و61 إلى 63.
3. قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968: المواد 126 و126 مكررًا و127.
4. محكمة النقض المصرية: الطعن رقم 14430 لسنة 79 قضائية ، جلسة 4 ديسمبر 2017، مكتب فني 68، القاعدة 140، صفحة 925.
5. محكمة النقض المصرية: الطعن رقم 4255 لسنة 83 قضائية، جلسة 2 يونيو 2014، بشأن المانع الأدبي وإثبات الصورية.
6. محكمة النقض المصرية: الطعن رقم 220 لسنة 31 قضائية، جلسة 13 يناير 1966، بشأن التزام البائع بضمان عدم التعرض.
7. المذكرة القضائية الختامية: إعداد الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض، في الدعوى محل الدراسة.

المقال للتوعية القانونية والتحليل المهني، ولا يغني عن فحص وقائع ومستندات كل نزاع بصورة مستقلة.

تحديث قضائي مرتبط: محكمة النقض، الطعن رقم 32214 لسنة 94 قضائية، جلسة 9 يوليو 2026، بشأن بحث المانع الأدبي من الحصول على دليل كتابي، المانع الأدبي في اثبات صورية عقد البيع للقرابة.