دعوى انقاص وزيادة الثمن في العقود المدنية والعقارية

تعرف على شروط قبول دعوى انقاص وزيادة الثمن في العقود المدنية والعقارية وفق القانون المدني والحالات التي تقبل فيها هذه الدعوى ومسئولية البائع عن مقدار المبيع.

مفهوم دعوى انقاص وزيادة الثمن وفقا للقانون المدني المصري

تعتبر دعوى إنقاص وزيادة الثمن من أبرز الدعاوى التي تُثار في إطار العقود المدنية، خاصة في عقود البيع العقاري.

وهي دعوى قانونية تهدف إلى تصحيح الخلل في تحديد قيمة الثمن إذا تبين وجود اختلاف بين ما تم الاتفاق عليه في العقد وبين الواقع الفعلي.

النقاط الأساسية محل البحث:

• الفرق بين البيع بالثمن الإجمالي والبيع على أساس المساحة.
• حالات قبول دعوى إنقاص الثمن أو زيادته.
• رأي محكمة النقض المصرية في هذه الدعاوى.
• متى تُرفض دعوى تكملة أو إنقاص الثمن؟

الفرق بين البيع بالثمن الإجمالي والبيع على أساس المساحة في دعوى انقاص وزيادة الثمن

تحديد نوع البيع في العقد يُعد من العوامل الحاسمة لقبول أو رفض دعوى إنقاص أو زيادة الثمن:

• البيع بالثمن الإجمالي: لا يُعتد فيه باختلاف المساحة، وبالتالي لا تُقبل دعوى إنقاص الثمن.
• البيع على أساس المساحة: إذا ثبت وجود نقص أو زيادة في المساحة المتفق عليها، يحق للطرف المتضرر رفع دعوى لزيادة أو إنقاص الثمن.

شروط قبول دعوى إنقاص أو زيادة الثمن في القانون المدني المصري

لكي تكون الدعوى مقبولة أمام المحكمة، يجب أن تتوافر الشروط التالية:

1. أن يكون البيع قد تم على أساس المساحة أو القياس.
2. وجود تفاوت حقيقي بين المساحة المذكورة في العقد والواقع.
3. رفع الدعوى خلال سنة من تاريخ تسليم العين المبيعة.
4. عدم النص في العقد على أن البيع تم “بالجملة دون اعتبار للمساحة”.

دعوى إنقاص وزيادة الثمن في ضوء أحكام محكمة النقض المصرية

أكدت محكمة النقض المصرية أن العقد شريعة المتعاقدين، ولا يجوز لأحد الطرفين الإخلال به إلا في حدود القانون. وقد قضت بأن:

• دعوى إنقاص الثمن تُقبل إذا كان هناك خطأ في تحديد المساحة.
• إذا كان البيع تم كوحدة كاملة دون تفصيل المساحة، فلا تُقبل الدعوى.

هل يمكن رفع دعوى إنقاص الثمن في حالات البيع المشاع؟

في حالة البيع لحصة شائعة دون تحديد دقيق للمساحة، غالبًا ما ترفض المحكمة دعوى الإنقاص أو الزيادة لأن الثمن مرتبط بنسبة الحصة لا بمساحتها الفعلية.

دعوى إنقاص وزيادة الثمن في العقود: متى تُقبل ومتى تُرفض؟

في هذا المبحث من البحث بالشرح والتفصيل نتعرف على شروط قبول دعوى إنقاص وزيادة الثمن في العقود وفق القانون المدني المصري، وما الحالات التي تقبل فيها المحكمة هذه الدعوى، وما هو حكم القانون بشأن وجود نقص فى المبيع أو زيادة .

وما دور دعوى انقاص وزيادة الثمن و ما هو الحل القانونى للمشترى الذى اشترى عقارا ووجد به عجز فى المساحة عما هو متفق عليه بعقد البيع .

وذات السؤال للبائع الذى باع عقار وبعد البيع وجد ان المساحة المبيعة منه بها زيادة عما هو متفق عليه بعقد البيع

انقاص وزيادة الثمن فى العقار المبيع

أوجد المشرع المصرى الحل القانونى لمثل هذا الفرض العملى خاصة وان بيع العقارات يتم دون قياس فعلى وقت التعاقد فقد يتم بيع شقة مساحتها 200 متر أو أرض مساحتها 300 متر ، وبعد البيع وسداد الثمن

وأثناء الرفع المساحي يتبين أن المساحة للشقة أو الأرض محل البيع  بها زيادة أو عجز عما هو مبيع بالعقد ، وقد فرق المشرع المصرى بين ما اذا كانت الزيادة او العجز طفيفا او كبيرا

وقد سن بنص المادة 434 من القانون المدنى المصرى دعوى انقاص أو زيادة الثمن حسب الأحوال وتقام من المشترى ان وجد عجزا مؤثرا فى المساحة فيطلب انقاص الثمن ، ورد ما زاد فيما الثمن المدفوع

والعكس أيضا ان وجد زيادة كبيرة وليس له قدرة على سداد الفرق للبائع فيطلب الفسخ ، وذات الأمر للبائع ان وجد زيادة كبيرة بالمبيع من حيث المساحة فله اما رفع الدعوى بطلب دفع ما زاد فى المساحة

أو فسخ العقد ، وهذه الدعوى أوجب المشرع ان تقام خلال سنة من تاريخ تسليم العقار محل البيع ، والا سقط الحق في رفعها

واستثنى حالة واحدة هى أن يكون متفقا بعقد البيع ان المساحة المبيعة من العقار تحت العجز والزيادة وحسب الرفع المساحي فهنا يحق رفع الدعوى خلال خمسة عشر سنة من تاريخ التسليم النص القانوني لدعوى العجز أو الزيادة

وقد سبق وأن أقيمت دعوى بعدم دستورية النص بسقوط دعوى انقاص الثمن خلال سنة وقد قضت فيها المحكمة الدستورية العليا بالرفض برئاسة المستشار عدلي منصور وتضمنت ردا بان قالت:

أن المادة (434) مدنى فيما تضمنته من سقوط حق المشترى في طلب إنقاص الثمن إذا تبين وجود عجز في المبيع إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليمًا فعليًا هدف منها المشرع استقرار المعاملات .

باعتبار أن البائع يكون خلال تلك السنة مهددًا بالرجوع عليه في ماله، وقدّر المشرع أن الصالح العام يقتضى إنهاء هذا الوضع في مدة لا تزيد على سنة حتى تستقر الأوضاع والعلاقات القانونية داخل المجتمع.

دعوى انقاص و زيادة الثمن في القانون والمذكرة الايضاحية

النص القانونى لدعوى انقاص وزيادة الثمن هو المادة 434 من القانون المدني التى تنص على:

إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة, فإن حق المشترى في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كلا منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا.

الأعمال التحضيرية لدعوى انقاص و زيادة الثمن:

يتبين ما تقدم (في المادة السابقة ) أنه:

• هناك حالات يطلب فيها المشتري إنقاص الثمن  (إذا نقص المبيع نقصا غير جسيم ) أو الفسخ (إذا نقص المبيع أو زاد بقدر جسيم )
• وهناك حالات يطلب فيها البائع تكمله الثمن إذا زاد المبيع زيادة غير جسيمة أو زيادة جسيمة لم تحمل المشتري علي طلب الفسخ

ففي هذه الحالات جميعا تسقط الدعوى في الفسخ أو في إنقاص الثمن أو في زيادته بالتقادم ، إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما حقيقيا . وهذا الحكم أصلح عيبا في التقنين الحالي

إذ جعل التقادم يسري لا من وقت العقد (مادة 296 /370 مصري) بل من وقت التسليم الحقيقي للمبيع ، فلا يكفي التسليم الصوري ، وظاهر أن التسليم الحقيقي وحده هو الذي يهدئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص أو الزيادة في المبيع .

ولم ير المشرع محلا للكلام في أثر الفسخ ( مادة 294/368 مصري ) فهو خاضع للقواعد العامة.

ولا للنص علي أن وضع المشتري يده علي المبيع مع علمه بالغلط الواقع فيه يسقط حقه في اختيار فسخ البيع إلا إذا حفظ حقوقه قبل وضع يده حفظا صريحا(مادة 295/369 مصري )

فإن هذا الحكم ظاهر لا حاجة للنص عليه ، بل إن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن(لا الفسخ وحده ) يسقط ، إذا دلت الظروف علي أن المشتري قد تنازل عنه .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص 25)

المادة 434 مدني: شروط إنقاص وزيادة الثمن لوجود عجز أو زيادة

رأى الدكتور عبد الرزاق السنهوري:

ينشأ عن نقص المبيع أو زيادته دعاوى ثلاث :

• دعوى إنقاص الثمن (للمشتري)
• ودعوى فسخ البيع ( للمشتري)
• ودعوي تكمله الثمن ( للبائع)

وقد راعي المشرع في هذه الدعاوى الثلاث وجوب استقرار التعامل ، فيجعلها كلها تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة حتي لا يبقي البائع مهددا مدة طويلة برجوع المشتري عليه بإنقاص الثمن أو بفسخ البيع .

وحتي لا يبقي المشتري كذلك مهددا مدة طويلة برجوع البائع عليه بتكملة الثمن .

 ويبدأ سريان التقادم من وقت تسليم للبيع تسليماً فعلياً ، ففي هذا الوقت يستطيع المشتري أن يتبين ما إذا كان المبيع فيه نقص يوجب إنقاص الثمن أو فسخ البيع ، أو فيه زيادة توجب عليه تكمله الثمن فيبادر إلي طلب الفسخ حتي يتوقى دفع هذه التكملة

ومن ثم اشترط القانون أن يكون التسليم تسليما فعليا ، إذ التسليم الفعلي وحده دون التسليم الحكمي هو الذي يهئ أسباب العلم بما تقدم وانفسخ المجال للبائع نفسه إلي وقت تسليمه المبيع للمشتري تسليما فعليا .

فلا يسري تقادم دعواه بتكملة الثمن إلا من هذا الوقت ، لأنه يتبين عادة في هذا الوقت ما إذا كان بالمبيع زيادة تجعل له الحق في طلب تكمله الثمن .

( الوسيط – 4 – للدكتور السنهوري ص 5741 وما بعدها )

رأى الدكتور إسماعيل غانم:

كان يحسن بالمشرع أن ينص علي أن دعاوى المشتري تسقط لا من وقت التسليم الفعلي فحسب ، بل أيضاً من الوقت الذي ينذره فيه البائع بتسلم المبيع .

كما يلاحظ أن التقادم المنصوص عليه في المادة 434 مدني إنما يقتصر علي الحقوق الناتجة عن العجز أو الزيادة ، أي هي قاصرة علي الحالات التي يسلم فيها  البائع المبيع المعين بذاته كما هو.

ثم يتضح أن في هذا المبيع عجزا أو زيادة عن المقدار الذي ذكر في العقد أنه مقداره ، فلا شأن للمادة 434 مدني بالمبيع المعين بالنوع إذا سلم البائع مقدار أقل أو أكثر من المقدار المتفق عليها

فدعوى المشتري التي يطالب فيها بالقدر الباقي دون تسليم في الحالة الأولي لا تسقط إلا بمضي 15 سنة طبقاً للقواعد العامة

ودعوى البائع التي يطالب فيها باسترداد القدر الزائد ، في الحالة الثانية ، إنما هي دعوى استرداد ما دفع بغير حق فتسقط بالتقادم المنصوص عليه في المادة 187 مدني لا بالتقادم المنصوص عليه في المادة 434 مدني .

أي بمضي أقل المدتين ثلاث سنوات من اليوم التي يعلم فيه البائع بأنه قد سلم للمشتري قدرا يزيد علي المقدار المتفق عليه ، أو بمضي 15 سنة من يوم التسليم ، وكذلك الحال إذا كان المبيع معينا بالذات فلم يسلمه البائع بأكمله

فلا تنطبق المادة 434 مدني ، ولا يسقط حق المشتري في مطالبة البائع بالجزء الباقي إلا بمضي خمس عشرة سنة طبقاً للقواعد العامة .

(الوجيز في عقد البيع الدكتور إسماعيل غانم ص 189و190)

رأى الدكاترة جميل الشرقاوي ، سليمان مرقس ، سمير تناغو ، لطفى لبيب شنب ، وأخرين:

 أفصح الشارع في نص المادة 434 عن طبيعة مدة السنة التي تسقط بها الدعاوى التي تنشأ عن عجز أو زيادة المبيع ، فصرح بأنها مدة تقادم .

ويلاحظ ان تقادم السنة ، تقادم خاص بالدعاوى  التي عددها النص ، وهي دعوى الفسخ بسبب العجز أو الزيادة ، ودعوى إنقاص الثمن أو تكملته بسبب العجز أو الزيادة .

أما غيرها من الدعاوى ولو كانت متصلة بتسليم المبيع ، كدعوى المطالبة بتسليم جزء البيع الباقي لدي البائع أو مطالبة البائع باسترداد ما سلم خطأ علي أنه من المبيع وهو ليس منه ، فتسقط بمدة التقادم التي تعينها القواعد العامة .

(عقد البيع للدكتور جميل الشرقاوي ص 163و164 وكتب الدكاترة – البدراوي ط 1958 – ص 398 وما بعدها . وكتابة :الوجيز: ، وط1957- ص 396 وما بعدها ص 256 وما بعدها ، وكتابة في البيع الإيجار ص 256 وما بعدها . ومرقص وأمام ص 325 وما بعدها ، وتناغوا ص 228 وما بعدها وشنب ص 151 وما بعدها ، وكتابة مع صبحى 161 وما بعدها وسلطان والعدوي 61 وما بعدها وخميس ص 179 وما بعدها ، والحكيم ص 252 وما بعدها )

صيغ دعوى انقاض وزيادة الثمن لنقص المساحة

دعوى انقاص الثمن للعجز فى المساحة  تختلف عن دعوى دعوى العقد للغلط فى اوصاف المبيع  – انزال المحكمة نصا قانونيا لا ينطبق  على واقعات الدعوى والطلبات فيها خطأ – تعسف المحكمة فى الاستنتاج والاستنباط يبطل الحكم )

استئناف دعوى انقاص الثمن للعجز فى المساحة

انه فى يوم         الموافق     /     / 2018

 بناء على طلب السيد الدكتور / …………..المقيم ………………… – ثان الزقازيق ، ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

ومعه الأساتذة / سمر احمد عبدالله ، على محمد أبو المجد المحامون ، الأستاذة ايناس محمود أبو العباس الكائن مكتبه الزقازيق ش النقراشى برج المنار

انا           محضر محكمة بندر ثالث الزقازيق الجزئية قد انتقلت الى مقر ……..– ثان الزقازيق  وأعلنت :

السيد / رئيس مجلس ادارة ………. بالشرقية بصفته       مخاطبا مع ،،،

الموضـــوع

الطعن استئنافيا على الحكم رقم ….. لسنة 2017 م . ك الزقازيق القاضى منطوقه بجلسة 30/1/2018 برفض الدعوى والزمت المدعي المصروفات وخمسة وسبعون جنيها اتعاب المحاماة

الــوقــائــع

1-  اقام الطالب ( المدعى ) الدعوى رقم … لسنة 2017 م . ك الزقازيق بصحيفة اودعت قلم كتاب محكمة الزقازيق الابتدائية مختصما المعلن اليه بصفته .

طالبا فى ختام صحيفتها القضاء بإلزامه برد مبلغ 108750 ج مائة وثمانية الف وسبعمائة وخمسون جنيها قيمة الفرق بين ثمن المساحة المتعاقد عليها والمساحة المسلمة فعليا للطالب على الطبيعة وكذا الزامه بالفوائد القانونية من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد

 2- وذلك على سند من الواقع انه بعقد بيع مؤرخ 19/4/2017 اشترى الطالب من المعلن اليه بصفته الشقة رقم .. بالدور .. بمبنى …….. الكائن ش ……….. والبالغ مساحتها 68.47م2 مقابل ثمن محدد بسعر المتر الواحد 7250 ج .

ليكون الثمن الإجمالي لمساحة الـ 68.47م2 هو 496408 ج اربعمائة وستة وتسعون الف وأربعمائة وثمانية جنيها

الا ان الطالب وحال التقدم لمكتب الشهر العقاري بطلب لتسجيل العقد وقيام هيئة المساحة بإجراءات المسح والقياس فى 10/5/2017

تبين ان المساحة الفعلية بالطبيعة مضافا اليها ما يخصها من الأجزاء المشتركة هى 53،40م2 ( اقل من المساحة المتعاقد عليها 68،47م2 بعجز قدره 15م2 )

وحيث ان  البيع وكما ثابت من البند الثانى من العقد مقدر بسعر المتر لا بالوحدة فانه يحق له المطالبة بهذا الفرق للمساحة الناقصة مبلغ وقدره 108750ج مائة وثمانية الف وسبعمائة وخمسون جنيها

ومن ثم قام الطالب بإنذار المعلن اليه بصفته برد الفرق الا انه لم يحرك ساكنا فما كان من الطالب الا ان اقام دعواه امام محكمة اول درجة.

وقدم مستندات مؤيدة لها هى:

1. كشف تحديد مساحي ثابت منه ان المساحة الفعلية مضافا اليها الأجزاء المشتركة هى 53،40م2
2. صورة عقد البيع الثابت بالبند الثانى منه ان الثمن للشقة مقدر بسعر المتر الواحد
3. انذار رسمي موجه من المدعى للمدعى عليه بصفته برد الفرق للعجز

وبجلسة 30/1/2018 قضت المحكمة برفض الدعوى

 أسباب وحيثيات قضاء محكمة اول درجة برفض الدعوى

أسندت محكمة اول درجة القضاء برفض الدعوى الى ان الثابت للمحكمة من اطلاعها على عقد البيع المؤرخ 19/4/2017 سند الدعوى بالبند الثامن ان الطرف الثانى المشترى ( المدعى ) عاين الشقة محل العقد المعاينة النافية لكل جهالة .

وكذلك الاقرار المنسوب صدوره للمدعى بمعاينته للشقة الامر الذى تستخلص منه المحكمة ان المشترى لم يكن يجهل مساحة الشقة التى اشتراها وانه عاينها بنفسه وتحقق من اوصافها

ومن ثم فان الدعوى بحالتها الراهنة تكون قد جاءت على غير سند من الواقع والقانون ، واسندت هذه الحيثيات الى نص المادة 419 من القانون المدني ،

والى ان عبء الاثبات على المدعى وانه هو الملزم بإقامة الدليل على ما يدعيه والى انه ووفقا لنص المادة 65/1 عليه ان يرفق بصحيفة دعواه جميع المستندات المؤيدة لها ومذكرة

ولما كان هذا الحكم قد خالف الواقع فى الدعوى واساسها الواقعي وحصل فهما خاطئا للواقع فيها ، فاسدا فى الاستدلال ، قاصرا فى التسبيب ومعيبا بالخطأ فى تطبيق القانون

وقد جاء مجحفا بحقوق المدعي ولم يلقى قبولا لديه فانه يطعن عليه استئنافيا فى الميعاد المقرر قانونا لينقل امر الدعوى برمتها الى المحكمة الاستئنافية لتنظره من جديد على أساس ما قدم من دفاع ودفوع امام محكمة اول درجة وما يقدم جديدا امامها

أسباب الطعن بالاستئناف

أولا : الخطأ فى تطبيق القانون :

المقرر انه:

تتحقق شائبة الخطأ فى تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع .

ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع.

فان هى أخطأت فى شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ فى تطبيق القانون.

المستشار أنور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

بيد ان الثابت من واقعات الدعوى ومستنداتها ان:

المدعى ( المستأنف ) قد اسندها الى انه تعاقد على شراء شقة مساحتها الاجمالية 68،47م2 وان الثمن محدد على أساس سعر المتر بواقع 7250ج للمتر الواحد.

و تسلم الشقة فى تاريخ التعاقد 19/4/2017 الا انه وتحديدا فى 10/5/2017 تاريخ معاينة هيئة المساحة للشقة بناء على الطلب رقم 275/2017 شهر المقدم من المدعى كإجراء اول من اجراءات تسجيل عقد البيع.

تبين ان المساحة الفعلية للشقة مضافا اليها حصتها فى الأجزاء المشتركة هو 53،40م2 بعجز قدره 15،07م2 عن المساحة المتعاقد عليها بعقد البيع 68،47م2 والمقدر الثمن لها على أساس سعر المتر لا الوحدة.

ومن ثم فدعوى المدعى ( المستأنف ) تكييفها القانوني انها دعوى انقاص الثمن للعجز فى مساحة المبيع ويطبق عليها احكام نص المادة ( 433 ، 434 مدنى ) دون نص المادة 419 مدنى التى استند اليها الحكم

حيث ان المادة 419 تتعلق بأوصاف المبيع من حيث المكان وعدد حجراته والتشطيب التى تعاين بالعين المجردة دون المساحة الفعلية التى هى مسألة فنية بحتة وخافية لا يمكن معاينتها بالنظر ولا ينطبق عليها اقرار المعاينة النافية للجهالة.

لان البائع ضامن للقدر المبيع كما هو مقرر قانونا وقضاء

فالمقرر بنص المادة 433 انه:

 اذا عين فى العقد مقدارا المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك .

على انه لا يجوز للمشترى ان يطلب فسخ العقد لنقص فى المبيع الا اذا اثبت ان هذا النقص من الجسامة بحيث لو انه كان يعلمه لما اتم العقد.

و نص المادة 434 مدنى التى تنص على:

 اذا وجد فى المبيع عجزا او زيادة ، فان حق المشترى فى طلب انقاص الثمن او فى طلب فسخ العقد وحق البائع فى طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم اذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا .

وقد تضمنت المذكرة الايضاحية انه:

ويقضي هذا النص بأن البائع يضمن للمشتري القدر الذي عينه للمبيع حسب ما يقضي به العرف ، وقد يقضي بالمجاوزة عن قدر مسموح به زيادة أو نقصا

ومعني الضمان أن المبيع إذا نقص عن القدر المعين للمشتري أن يفسخ إذا كان النقص جسيما بحيث يصبح تنفيذ العقد عديم الجدوى بالنسبة للمشتري

ولا يشترط أن يكون النقص واحد علي عشرين  أو أن ينقص الثمن بقدر ما أصابه من الضرر

وليس من الضروري أن يكون إنقاص الثمن بنسبة ما نقص من المبيع فقد يكون الضرر أكثر أو أقل من ذلك

ولا فرق في حالة نقص المبيع بين ما إذا كان المبيع يضره التبعيض أولا يضره ، وبين ما إذا كان الثمن محددا بسعر الوحدة أو مقدار جملة واحدة

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء 4 ص 59 و 60 و 61 )

حيث ان البائع ضامنا للقدر المبيع طالما انه عين مقداره بالعقد ودون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر في العقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة ، طالما انه لا يوجد اتفاق بإعفاء البائع من ضمان القدر المبيع او تخفيفه

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض انه:

 إذا كانت الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني تقضي بأنه  إذا كان المبيع قد عين مقداره في العقد كان البائع مسئولاً عن نقص هذا المقدار بحسب ما يقضي به العرف ما لم يجر الاتفاق على غيره.

فإن مؤدى ذلك أن البائع يضمن للمشتري المقدار الذي تعين للمبيع بالعقد دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر في العقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة وقد جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان .

إذا وجد عجزاً في المبيع – بطلب انقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال ما دام أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

الطعن رقم 3597 – لسنة 80 ق – تاريخ الجلسة 10 / 3 / 2012

والمستقر فقها انه :

يعرض نص المادة 433 مدني – لغرض – إذا كان المبيع شيئا معينا بالذات وقد عين مقداره في عقد البيع ، فأصبح البائع ضامنا للمشتري هذا المقدار المعين (أرض بناء معينة فذكر في العقد أن مساحتها ألف متر – أو  أرض زراعية  معينة فذكر أن مساحتها خمسين فدانا) .

فإذا كان المبيع يشتمل علي المقدار المعين لا أقل ولا أكثر ، فالعقد ماضي بما ورد فيه ، ولا يرجع أحد المتبايعين علي الآخر بشيء  فإذا وجد بالبيع نقص .

وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة ، وجب إعمال الاتفاق ، فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل

 (الوسيط -4- للدكتور عبد الرزاق السنهوري – ص 566 )

 بيد ان محكمة اول درجة أخطأت فى تطبيق صحيح القانون حينما انزلت نص المادة 419 مدنى على واقعات الدعوى والطلبات فيها

ان مجال تطبيق المادة 419 من القانون المدني هو حالة حصول غلط في المبيع ( فى اوصافه ومكانه )

ومن ثم لا تنطبق فى احكامها على دعوى انقاص الثمن لوجود عجز بمساحة المبيع المحدد ثمنه على سعر المتر لاختلاف مرمى ونطاق كلا النصين.

ومن ثم لا ينال من المطالبة بانقاص الثمن ورد الفرق لوجود عجز بالمبيع اقرار المشترى بانه عاين المبيع  المعاينة النافية لكل جهالة  .

لأنه يخرج عن التعيين المقصود بالمادة 419 مدنى مساحة المبيع لأنه امر مختلف لا يثبت الا بالقياس الفعلي من فنى مختص ولا يكون محلا للظهور بالعين المجردة

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض ان:

مجال تطبيق المادة 419 من القانون المدني هو حالة حصول غلط في المبيع، أما حالة ظهور العيوب الخفية فيحكمها نص المادة 447 من القانون المذكور.

ومن ثم فلا يمنع من طلب الفسخ للعيب الخفي أن يكون المشتري قد أقر عند تسلم المبيع بأنه عاينه معاينة نافية للجهالة.

الطعن رقم 6 لسنــة 27 ق جلسة 14 / 6 / 1962 –  مكتب فني 13 – جزء 2 –  ص 808

ومن ثم وهديا بما تقدم

وحيث ان دعوى المدعى ( المستأنف ) هى رد فرق الثمن لوجود عجز فى مساحة الشقة المبيعة عن المتفق عليها والمقدرة بالعقد وحيث انه لا يوجد اتفاق على اعفاء المعلن اليه البائع من ضمان القدر المبيع .

وحيث ان الدعوى قد أقيمت خلال سنة من تاريخ تسليم الشقة ، وحيث ان المدعى لم يستند فى دعواه الى الغلط فى المبيع وانما الى العجز فى مساحته.

فان دعواه تكون مقبولة وتكون محكمة اول درجة قد أخطأت فى تطبيق القانون عندما انزلت على الطلبات احكام وشروط المادة 419 مدنى التى تنطبق عليها مما يبطل الحكم

فالمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه:

ولئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى من الأدلة المقدمة له وفى وزن تلك الأدلة وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الاخر .

الا انه  فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما جرى تطبيقه من احكام القانون فانه يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض مما يحتم عليه ان يسبب حكمه التسبيب الكافي حتى يتسنى لهذه المحكمة اعمال رقابتها.

فان قصر حكمه فى ذلك فانه يعجز هذه المحكمة عن التقرير بصحة او عدم صحة المدعى به من مخالفة القانون او الخطأ فى تطبيقه

نقض مدنى 24/1/1981 مجموعة الخمسين عاما 4-4037-58

ثانيا : الفساد فى الاستدلال والتعسف فى الاستنتاج ومخالفة الثابت بالأوراق

المقرر أن محكمه النقض تنبسط رقابتها على صحه استدلال المحكمة وصواب استنباطها للأدلة المطروحة عليها فإذا كانت قد اعتمدت على دليل لا يجوز ان يؤسس قضاءها عليه.

فان حكمها يكون باطلا لابتنائه على أساس فاسد اذ يتعين ان تكون كافه الأدلة التى أقيم عليها قضاء الحكم وقد سلمت من عوار الفساد فى الاستدلال أو التعسف فى الاستنتاج وهو مالم يسلم منه الحكم الطعين ولهذا كان معيباً واجب النقض والإعادة

نقض 23/2/1983 – س 34 – رقم 53 – ص 274 – طعن 6453 لسنه 52 ق

الثابت من حيثيات الحكم الطعين ان محكمة اول درجة أسندت قضائها بالرفض الى ان الثابت لها من الاقرار المنسوب صدوره للمدعى بمعاينته لعين التداعى.

وكذلك من البند الثامن من العقد سند الدعوى انه عاين الشقة محل العقد المعاينة النافية للجهالة ، الامر الذى تستخلص منه المحكمة ان المشترى لم يكن يجهل مساحة الشقة التى اشتراها .

وانه عاينها بنفسه وتحقق من اوصافها ومن ثم فان الدعوى بحالتها الراهنة تكون قد جاءت على غير سند من الواقع والقانون

بيد ان هذا الاستخلاص الذى افصحت عنه محكمة اول درجة شابه عوار التعسف فى الاستنتاج:

حيث انه بالاطلاع على الاقرار الذى عول عليه الحكم واستخلصت منه ان المدعى عاين الشقة ولم يجهل بها يتبين ان الاقرار انصب على ( معاينة الوحدات الإدارية والسكنية المقرر بيعها بجلسة المزاد يوم 5/3/2017 ) .

أي انه لم ينصب على الشقة المبيعة للمدعى ، كما ان هذه المعاينة بالعين المجردة سواء للوحدات كلها او للشقة المتعاقد عليها لا يتبين منها ان كانت المساحة المتعاقد عليها كاملة او ناقصة.

حيث ان المعاينة النافية للجهالة المذكورة تنصب على اوصاف المبيع من حيث المكان والعنوان وعدد الحجرات والدور الكائنة به والتشطيب والمنافع دون المساحة التى لا تثبت الا بالقياس من خلال فنى مختص.

وهو ما خلا منه العقد سند التداعي من انه اثناء التسليم تم قياس ومسح الشقة المبيعة ، ومن ثم فمحكمة اول درجة قد تعسفت فى استنتاجها واستنباطها من ان المدعى بإقراره سالف البيان يعد عالما بمساحة شقة التداعي.

اما عن مخالفة الثابت بالأوراق:

فالمدعى ( المستأنف ) قدم كشف تحديد مساحي مؤرخ 10/ 5/2017 ثابت منه ان المساحة الثابتة فعليا بالطبيعة شاملة الأجزاء المشتركة هى 53.40م2 اقل من المساحة المتعاقد عليها بالعقد سند التداعي 68.47م2 بعجز قدره 15.07م2 .

فهذا المستند المثبت للعجز خالفته محكمة اول درجة ، ولم تتناوله او ترد عليه بأي رد مما يعيب الحكم فضلا عن مخالفة الثابت به بالقصور فى التسبيب

فالمقرر فى قضاء هذه المحكمة انه:

متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من أثر فى الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور.

طعن رقم 1560 لسنة 70 ق جلسة 20/12/2001

ثالثا : يتمسك المستأنف بندب خبير فى الدعوى لبيان العجز الحاصل فى المساحة وان الثمن محدد بسعر المتر وتحقيق كافة أوجه واقعات الدعوى لبيان وجه الحق :

المقرر انه للمحكمة ان تأمر من تلقاء نفسها بندب خبير ولو لم يطلب ذلك احد الخصوم وسواء كانت محكمة اول درجة او ثانى درجة .

والمقرر انه تقتصر مهمة الخبير على تحقيق الواقع فى الدعوى وابداء رأيه فى المسائل الفنية التى يصعب على القاضى استقصاء كننها بنفسه دون المسائل القانونية

نقض 23/12/1975 س 26 ص 1654

وهو ما يتمسك به المستأنف بطلب جازم يعتصم به ويلتمس من عدالة المحكمة ندب خبير لبيان وجه الحق فى الدعوى ليتولى:

معاينة الشقة عين التداعى على الطبيعة وبيان مساحتها وتحديد مقدار العجز عن المساحة الثابتة بالعقد وقيمة ذلك العجز والمبلغ المستحق للمدعى

حيث ان ندب خبير فى الدعوى هو وسيلة الاثبات الوحيدة للمستأنف فى دعواه

فقد قضت محكمة النقض انه:

اذا كان طلب التحقيق بواسطة ارباب الخبرة جائزا قانونا وكان هذا التحقيق هو الوسيلة الوحيدة للخصم فى اثبات مدعاة فلا يجوز للمحكمة رفضه بلا سبب مقبول

نقض 5/1/1936 – مج القواعد القانونية فى 25 سنة – الجزء الاول – ص 594 – قاعدة رقم 7

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية او التحريرية كان هذا الاستئناف خلال الاربعون يوما المقررة قانونا

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة استئناف عالى المنصورة مأمورية الزقازيق الدائرة (    ) مدنى الكائنة ميدان الزراعة بالزقازيق وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم             الموافق        /      / 2018 لسماع الحكم بـــ :

• أولا : قبول الاستئناف شكلا للتقرير به فى الميعاد
• ثانيا : فى الموضوع  بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات
• الزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة على درجتي التقاضى

واحتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع لبيان وجه الحق :

ندب خبير هندسي من وزارة العدل ليتولى معاينة الشقة عين التداعى على الطبيعة وبيان مساحتها وتحديد مقدار العجز عن المساحة الثابتة بالعقد وقيمة ذلك العجز والمبلغ المستحق للمدعى تحديدا

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

صيغة دعوى انقاص ثمن ورد غير المستحق

بناء على طلب السيد / ……… المقيم ………. – مركز الزقازيق ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحام بالزقازيق.

ومعه الأساتذة / على محمد أبو المجد ، سمر احمد عبدالله ، ايناس محمود أبو العباس الكائن مكتبه الزقازيق .

انا              محضر محكمة بندر ثالث الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت كلا من :

1- السيد / ……………… بصفته رئيس مجلس ادارة …….            مخاطبا مع

2- السيد / ………….. بصفته …………..                مخاطبا مع

ويعلنا بمقر الجمعية الكائن الزقازيق ش ……………

الموضوع

1- بناء على مزاد علني من المعلن اليه تم طرح وحدات سكنية للبيع على الجمهور ، فتقدم الطالب لجلسة المزاد فى 5/3/2017 مستوفيا الشروط المبينة بكراسة الشروط ورسي عليه المزاد واختص بالوحدة المخصصة له .

وقد تضمنت كراسة الشروط التى بناء عليها تقدم الطالب للمزاد على الاتي :

تضمن البند الاول منها صــ 1 ان معيار البيع بالمتر وليس بالمساحة ويعتبر دخوله المزاد اقرارا منه بذلك.

تضمن البند الثانى ان البيع لكل وحدة إدارية وسكنية حسب المساحة الموضحة بالجدول المرفق بكراسة الشروط ، وبالاطلاع على هذا الجدول فيما يخص الوحدة الى رست على الطالب صـ 6 من الكراسة – مسلسل 2 ان رقم الشقة 2/4 ومساحتها 138,45م2

وتضمن البند السادس من الكراسة صــ 2 ان يلتزم الراسي عليه المزاد بدفع عوائد الدلالة والخبرة والتثمين وضريبة المبيعات بواقع 3,3% من الثمن الراسي به المزاد تدفع من المشترى نقدا وفورا للخبير المثمن بجلسة المزاد

2-  هذا وقد التزم الطالب بكافة الالتزامات الملقاة على عاتقة والمبينة بكراسة الشروط وسدد مقدم الوحدة وكذلك عوائد الدلالة والخبرة والتثمين

3- هذا وبناء على ما سبق تم تحرير عقد بيع ابتدائى مؤرخ 29/4/2017 بين الطالب والمعلن اليه ببيع الأخير له ما هو ( الشقة رقم . بالدور ……….– الزقازيق – محافظة الشرقية.

وتضمن العقد الاتي :

■ تضمن البند التمهيدى انه بجلسة مزايدة علنية بتاريخ 5/3/2017 تمت بعد الاعلان عنها من …………. بالشرقية بموجب كراسة الشروط والمواصفات ….. وقد تم  رسو المزاد  على الطرف الثانى المشترى للشقة رقم ……………..

■ تضمن البند الاول ان التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من هذا العقد ومكملا ومتمما له

■ تضمن البند الثانى / باع الطرف الاول بصفته الى الطرف الثانى الشقة رقم ……………. بالزقازيق بحوض …. /4 قسم اول القطعة ….. من …… وحدود المبنى :

البحري / القطعة …. بحوضه

الشرقي / ش ………

القبلي / ش ………………………

الغربي / القطعة … بحوضه

والشقة المباعة مساحتها 138.45م2 فقط مائة وثمانية وثلاثون متر وخمسة واربعون سنتيمتر ، وتطل من الجهة الشرقية على شارع …………………

■ وتضمن البند الثالث فى شقه الأخير ان البيع يشمل حصة شائعة فى الأجزاء المشتركة للمبنى عدا السطح

■ وتضمن البند الرابع الخاص بالثمن انه :

تم هذا البيع لقاء سعر المتر الواحد 8000 ج ثمانية الاف جنيه الذى تم به رسو المزاد على المشترى ويكون الثمن الإجمالي للشقة 1107600 ج فقط مليون ومائة وسبعة الاف وستمائة جنيه .

تم دفع 30% من المبلغ كمقدم وقدره 332280 ج فقط ثلاثمائة واثنين وثلاثون الفا ومئتان جنيها

بالإضافة الى 3,3% من الثمن الإجمالي عبارة عن عوائد الدلالة والخبرة والتثمين وضريبة المبيعات ، والباقي وقدره 775320 ج يتم سدادهم على ثمانية أقساط ربع سنوية بفائدة سنوية 12% متناقصة .

فتكون قيمة كل قسط 109999 ج يستحق القسط الاول فى 1/6/2017 نظير شيكات بنكية مسحوبة على بنك الأهلي المصرى فرع الزقازيق استلمها الطرف الاول لصالح الجمعية البائعة

4- ومن ثم ومما سبق عرضه يتبين الحقائق الاتية  :

الحقيقة الأولى: ان الطالب قد اتجهت ارادته الى شراء شقة مساحتها الفعلية + الأجزاء المشتركة 138,45م2 كما ورد بكراسة الشروط وبسعر محدد على أساس المتر.

وهو ما اتجهت اليه إرادة الطرف الاول بصفته الذى حدد ثمن البيع على أساس المتر وليس المساحة وكما رد بكراسة الشروط عقد البيع الابتدائى .

الحقيقة الثانية: ان الطالب قد سدد مبلغ 332280 ج فقط ثلاثمائة واثنين وثلاثون الفا ومئتان جنيها كمقدم تعاقد وكذلك مبلغ   36550 ج عوائد دلالة وخبرة وتثمين من قيمة الثمن الإجمالي للشقة المقدر على معيار سعر المتر .

بما مفاده انه سدد هذه المبالغ عن مساحة 138,45م2 للشقة شاملة الأجزاء المشتركة وقد تم حساب إجمالي الثمن على أساس هذه المساحة

الحقيقة الثالثة: ان المعلن اليه بصفته قد تسلم من الطالب عدد  شيكات بنكية قيمة كل شيك مبلغ 109999 قيمة باقى الثمن البالغ 775320 ج مضاف اليها الفوائد 12% الذى يسدد على ثمانية أقساط.

وبما مفاده ان قيمة هذه الشيكات قد تم تقديرها على أساس 322ان المساحة الاجمالية 138,45م2 وليس 108,25م2 .

5- هذا ولرغبة الطالب فى تسجيل العقد سنده ونقل الملكية اليه تقدم الى مكتب الشهر العقارى بالطلب رقم …. لسنة 2017 وقد تمت المعاينة من قبل مكتب المساحة بالشرقية بتاريخ ../5/2017 .

وتبين من هذا الكشف والقياس الفعلى للشقة المبيعة ان مساحتها الفعلية بدون الأجزاء المشتركة هو 106,15م2 ( وجه 2 من الكشف )

وان مجموع  الأجزاء المشتركة  للشقة هو 2,1م2 ( وجه 2 ، 3 ) من الكشف ليكون إجمالي المساحة الفعلية للشقة وبما يخصها فى الأجزاء المشتركة هو 108,25 مائة وثمانية متر وخمسة وعشرون سنتميتر

وهو ما يتبين معه وجود عجز فى المساحة المبيعة المتعاقد عليها قدره 30,20م2 ثلاثون مترا وعشرون سنتميتر ( 138,45م2 إجمالي المساحة المتعاقد عليها – 108,25م2 المساحة الفعلية عند القياس المساحى = 30,20م2 قيمة العجز الفعلى فى المساحة )

6- ومن ثم يكون الطالب مستحقا لفرق هذه المساحة المحددة عند التعاقد على سعر المتر ليكون (30.20م2 x 8000 ج سعر المتر = 241600 قيمة العجز فى المساحة + 33211 ج الفرق عن قيمة الأقساط بفوائدها المسددة بشيكات بنكية آجلة + 7972 ج .

قيمة فرق المسدد من عوائد الدلالة والتثمين المقدر بنسبة 3,3% من إجمالي الثمن المقدر على إجمالي مساحة 138,45م2 ليكون إجمالي المطلوب استرداده مبلغ 282783 ج

7- وكذلك المطالبة بتعديل المساحة الواردة بعقد البيع الابتدائى للشقة من 138,45م2 الى 108,20م2 .

وكذلك تعديل إجمالي الثمن من 1107600 ج فقط مليون ومائة وسبعة الاف وستمائة جنيه الى 866000 ج ثمانمائة وستة وستون الف وذلك ليتمكن الطالب من تسجيل الشقة بناء على المساحة الفعلية والثمن الفعلى الصحيح

8-   وإزاء ذلك وحيث ان الطالب قد اوفى بالتزاماته قبل المعلن اليه والمبينة بعقد البيع وسدد مقدم التعاقد بالكامل وكذلك باقى الثمن بشيكات بنكية مستحقة الدفع تسلمها المعلن اليه مقدما لصرفها فى مواعيد استحقاقها

وكذلك قيمة عوائد الدلالة والتثمين فانه قد طالب المعلن اليه وديا بتعديل الثمن والمساحة بالعقد وخصم فرق الثمن بسبب العجز فى المساحة من قيمة الشيكات.

الا انه امتنع مما حدا به الى اعذاره بإنذار رسمى على يد محضر المعلن له فى …./8/2017 دونما جدوى

الامر الذى معه يلجأ الى القضاء مقيما دعواه هذه مطالبا بانقاص الثمن ورد الفرق له وتعديل المساحة والثمن الإجمالي بالعقد

السند القانونى والواقعى للدعوى

أولا : عن حق المدعى فى انقاص الثمن والمساحة بالعقد

1-  نص الفقرة الأولى من المادة 433 مدنى التى تنص على:

اذا عين فى العقد مقدارا المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ،

على انه لا يجوز للمشترى ان يطلب فسخ العقد لنقص فى المبيع الا اذا اثبت ان هذا النقص من الجسامة بحيث لو انه كان يعلمه لما اتم العقد

2-  نص المادة 434 مدنى التى تنص على:

اذا وجد فى المبيع عجزا او زيادة ، فان حق المشترى فى طلب انقاص الثمن او فى طلب فسخ العقد وحق البائع فى طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم اذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا .

3- المذكرة الايضاحية للقانون التى تضمنت :

ويقضي هذا النص بأن البائع يضمن للمشتري القدر الذي عينه للمبيع حسب ما يقضي به العرف ، وقد يقضي بالمجاوزة عن قدر مسموح به زيادة أو نقصا

ومعني الضمان أن المبيع إذا نقص عن القدر المعين للمشتري أن يفسخ  إذا كان النقص جسيما بحيث يصبح تنفيذ العقد عديم الجدوى بالنسبة للمشتري

ولا يشترط أن يكون النقص واحد علي عشرين ) أو أن ينقص الثمن بقدر ما أصابه من الضرر

وليس من الضروري أن يكون إنقاص الثمن بنسبة ما نقص من المبيع فقد يكون الضرر أكثر أو أقل من ذلك

ولا فرق في حالة نقص المبيع بين ما إذا كان المبيع يضره التبعيض أولا يضره ، وبين ما إذا كان الثمن محددا بسعر الوحدة أو مقدار جملة واحدة

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء 4 ص 59و60و61

4- والمقرر فقها انه:

طبقا لنص الفقرة الأولى من المادة 433 فان البائع يضمن القدر المذكور فى العقد ويكون من ثم مسئولا عن نقصه الا اذا اتفق على ان البائع لا يضمن مقدار المبيع

فان تحققت مسئولية البائع عن العجز كان المشترى بالخيار بين طلب انقاص الثمن او طلب فسخ العقد ويكون انقاص الثمن بالقدر الذى يكفل تعويض المشترى عما أصابه من ضرر بسبب اخلال البائع بالتزامه بضمان القدر المبيع

ويكون ذلك فى الغالب بانقاص الثمن بنسبة العجز فى المبيع لكن ذلك ليس حتميا فقد لا يكون هذا التناسب كافيا فى بعض الأحيان لتعويض المشترى عما أصابه من اضرار

مشار اليه المستشار عبدالمنعم الشربينى – القانون المدنى – ج 7 – ص 154

5- وقضت محكمة النقض فى هذا الصدد ان:

مؤدي نص الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد ، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة .

بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان ، إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال ، طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

الطعن رقم 185 لسنة 36 ق جلسة 3/11/1970 س 21 ص 1105

وبانزال ما تقدم على واقعات الدعوى وما مقدم من مستندات واسانيد:

يتبين من عقد البيع سند التداعى المؤرخ 19/4/2017 وكراسة الشروط للمزاد ان التعاقد قد انصب على شقة معينة مفرزة ذات مقاس معين – تبلغ مساحتها 138,45م2 – وان الثمن مقدر على أساس سعر المتر الواحد 8000ج .

وتسلم الطالب الشقة من تاريخ التعاقد هذا ، وان الطالب قد سدد مقدم الثمن نقدا مبلغ 332800 ج

وباقى الثمن 775320 ج المتفق سداده على ثمانية أقساط فى مواعيد استحقاق محددة سلم المعلن اليه بصفته وكما متفق شيكات قيمة كل شيك مبلغ 109999 ج مضافا اليه  الفوائد .

وكذلك مبلغ عوائد الدلالة والتثمين على أساس ان المساحة الاجمالية  138,45م2

وحيث انه قد تبين له عند القياس المساحى ان المساحة الاجمالية للشقة المبيعة وبما لها من أجزاء مشتركة هى 108,25م2 بعجز قدره 30,20م2 .

ومن ثم يحق له تبعا لذلك طلب انقاص الثمن خلال سنة من تاريخ التسليم الحاصل فى تاريخ التعاقد المؤرخ 19/4/2017

فقد قضى ان:

 مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع جعل للمشترى الحق فى ضمان البائع القدر الذى تعين للمبيع بالعقد.

إذا وجد عجزاً فيه وطلب انقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال

 الطعن رقم 2185 لسنة 75 ق – جلسة 7/5/1992 السنة 43 ج 1 ص 671

ثانيا : عن حق المدعى فى استرداد ما دفع بغير حق :

المقرر بنص المادة 181 /1مدنى:

كل من تسلم على سبيل الوفاء ما ليس مستحقاً له وجب عليه رده

والمادة 182 مدنى:

يصح إسترداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذاً لالتزام لم يتحقق سببه أو لالتزام زال سببه بعد أن تحقق.

والمادة 183 مدنى:

يصح كذلك إسترداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذاً لالتزام لم يحل أجله وكان الموفي جاهلاً قيام الأجل

والمادة 178 مدنى ان:

 تسقط دعوى إسترداد ما دفع بغير حق بإنقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه من دفع غير المستحق بحقه في الإسترداد، وتسقط الدعوى كذلك في جميع الأحوال بإنقضاء خمس عشرة سنة من اليوم الذي ينشأ فيه هذا الحق .

ومن ثم وحيث ان:

المدعى قد سدد نقدا مقدم الثمن مبلغ وقدره 332280 ج ومبلغ 36550 ج قيمة رسم العوائد والخبرة وسلم المدعى عليه بصفته عدد ثمان شيكات بنكية ومستحقة الدفع وفاء لباقي الثمن على أقساط.

كما مبين بالبند الرابع من العقد سند التداعى قيمة كل شيك شاملا الفوائد 12% مبلغ 109999 ج

وحيث ان هذه المبالغ تم حسابها على أساس سعر المتر لمساحة المبيع باعتبارها 138,45م2 ، وحيث انه قد ثبت من الكشف المساحى انها 108,25م2 بعجز قدره 30,20م2

فانه يحق للمدعى وعملا بما تقدم من نصوص طلب رد مبلغ 282783 ج مائتان اثنين وثمانون الف وسبعمائة وثلاثة وثمانون جنيها مع  الفوائد القانونية 4% من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد .

قيمة فرق ما ترتب على نقص المساحة من إجمالي ثمن البيع وفرق الأقساط بفوائدها المسددة بشيكات بنكية آجلة والمحسوبة على أساس المساحة قبل بيان العجز بالمساحة وفرق مبلغ العوائد والتثمين والخبرة

فالمقرر فقها انه:

يتبين من نص المادتين 181و183 مدني ، أن هناك حالتين لدفع غير المستحق :

•  الوفاء بدين غير مستحق من بادئ الأمر
•  الوفاء بدين كان مستحقاً وقت الوفاء ، ثم أصبح غير مستحق .

فإذا أقام الدافع الدليل علي أنه قام بوفاء دين غير مستحق ، فالمفروض أنه دفع عن غلط ، وأنه لم يكن يعلم أنه ملزم بالدفع ، وهذه القرينة القانونية قرينة تبررها الظروف .

فليس مفهوماً لأول وهلة أن يدفع شخص ديناً غير مستحق عليه إلا أن يكون هذا الشخص قد اعتقد أن الدين مستحق عليه فقام بوفائه ، الغلط وهو السبب الذي يشوب الوفاء عادة مفروض لا يكلف الدافع إثباته

الوسيط-1- السنهوري ص 1187 وما بعدها ، الوجيز – ص 486 وما بعدها

وحق الاسترداد مقرر للمدعى ولو كان المدفوع مؤجلا فقد نصت المادة 183 مدنى ان يصح كذلك إسترداد غير المستحق، إذا كان الوفاء قد تم تنفيذاً لالتزام لم يحل أجله وكان الموفي جاهلاً قيام الأجل

وجاء بالمذكرة الايضاحية ان:

الأصل فيمن يقوم بالوفاء بدين قبل حلول أجله أن يدفع ما ليس مستحقاً عليه من وجه ، فإذا تم الدفع من جراء غلطه ، أو من جراء ظروف لها حكم الغلط.

فلمن دفع أن يسترد ما  أداه ، علي أن يقوم بالوفاء عند حلول الأجل .وقد أثر المشرع الأخذ بهذا الرأي لسلامة منطقة ، وعلي هذا الأساس الدائن الذي يتسلم دينه قبل حلول الأجل برد ما قبض .

ومع ذلك فيجوز له أن يختار بين مقتضي هذا الإلتزام وبين الإلتزام برد ما يثري به من جراء التعجيل بالوفاء دون أن يجاوز ذلك قدر ما لحق المدين من ضرر

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني- الجزء2- ص  451، 452

والمقرر فقها :

المفروض أن المدين وفي الدين المؤجل قبل حلول أجله وهو جاهل بقيام الأجل أو وهو مكره علي ذلك ، لأنه لو عجل الدين المؤجل .

وهو عالم بقيام الأجل غير مكره علي الوفاء لحمل ذلك منه علي أنه تزول عن الأجل فلا يرجع بشئ علي الدائن .

والأصل أن المدين إذا وفي الدين قبل حلول أجله علي الوجه الذي بيناه ، كان له أن يسترده بدعوى غير المستحق ، ثم يوفيه عند حلول الأجل

السنهوري- الوسيط 1- ص 1218 وما بعدها ، الوجيز ص498 وما بعدها

وقضت محكمة النقض:

مفاد نص المادتين 181، 182 مدنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع أورد حالتين يجوز فيهما للموفي أن يسترد ما أوفاه أولاهما الوفاء بدين غير مستحق أصلا وهو وفاء غير صحيح بدين غير مستحق الأداء

وفى هذه الحالة يلتزم المدفوع له بالرد إلا إذا نسب إلى الدافع نية القيام بتبرع أو أى تصرف قانونى آخر، والثانية أن يتم  الوفاء صحيحا بدين مستحق الأداء ثم يزول السبب الذى كان مصدرا لهذا الإلتزام .

ولا يتصور فى هذه الحالة الثانية أن يكون طالب الرد عالما وقت الوفاء بأنه غير ملتزم بما أوفى لأنه كان ملتزما به فعلا وسواء أتم الوفاء اختيارا أو جبرا فإن الإلتزام بالرد يقوم بمجرد زوال سبب الوفاء.

الطعن رقم 1716 –  لسنــة 51 ق  –  جلسة 19 / 4 / 1992 –  مكتب فني 43 – جزء 1- صفحة 613

 ومن ثم وهديا بما تقدم

وحيث انه للطالب صفة ومصلحة قانونية وقد ثبت اخلال المعلن اليه بصفته بالتزامه المبين بعقد البيع سند التداعى وبكراسة الشروط للمزاد وسلم الطالب مساحة اقل من المتفق عليها .

كانت اقامة هذه الدعوى مستندا الى نصوص المواد 433 ، 434 ، 181 ، 182 ، 183 ، 187 مدنى.

والى المستندات الاتية :

1. كراسة الشروط للمزاد العلنى المعلن من قبل المعلن اليه لجلسة المزاد فى 5/3/2017 ثابت بها المساحة وسعر المتر
2. عقد البيع الابتدائى المؤرخ 19/4/2017 المنعقد بين الطالب والمعلن اليه بصفته المتضمن بيان الشقة المبيعة ومساحتها 138,45م2والثمن واساس تحديده بسعر المتر بمبلغ 8000 ج
3. كشف التحديد المساحى للطلب رقم …. لسنة 2017 المؤرخ 16/5/2017 الثابت منه ان المساحة الفعلية للشقة المبيعة شاملا الأجزاء المشتركة هو 108,25م2 وليس 138,45م2
4. انذار رسمى على يد محضر يعذر فيه الطالب المعلن اليه بتنفيذ التزاماته المعلن له فى ../8/2017
5. صور عدد ثمان شيكات بنكية المسلمة من المدعى للمدعى عليه ضمانا لسداد باقى الثمن على ثمان أقساط
6. ايصال سداد مبلغ العوائد والتثمين والخبرة نقدا قدره 36550 ج

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة الزقازيق الابتدائية الدائرة (   ) مدنى كلى  يوم    الموافق  /    / 2017 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها  لسماع الحكم :

• أولا : بانقاص الثمن المسمى فى العقد المؤرخ 19/4/2017 من 1107600 ج مليون ومائة وسبعة الاف وستمائة جنيه الى 866000 ج ثمانمائة وستة وستون الف .

وبتعديل المساحة الواردة بعقد البيع الابتدائى للشقة محل البيع من 138,45م2 الى 108,20م2 تأسيسا على المواد 433 ، 434 مدنى الخاصة بعجز المبيع .

• ثانيا :  الزام المدعى عليه برد مبلغ 282783 ج مائتان واثنين وثمانون الف وسبعمائة وثلاثة وثمانون جنيها مع الفوائد القانونية 4% من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد .

وذلك قيمة ( فرق العجز بالمساحة للشقة المبيعة من إجمالي الثمن وفرق الأقساط وفوائدها المسددة بشيكات بنكية آجلة وفرق مبلغ العوائد والدلالة والتثمين ) المدفوع من المدعى بغير حق للمدعى عليه من إجمالي الثمن الذى كان مقدرا على المساحة قبل بيان العجز .

تأسيسا على المواد 181 ، 182 ، 183 ، 178 مدنى الخاصة باسترداد ما دفع بغير حق ، فضلا عن الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

• واحتياطيا : ندب خبير فى الدعوى لبيان ما جاء بصحيفة الدعوى من بيان العجز بمساحة الشقة المبيعة وقيمة فروق الثمن والاقساط والفوائد وإجمالي المبالغ المستحقة للمدعى المطلوب استردادها من المدعى عليه

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت

ولأجل العلم

 الطلبات الختامية بعد ورود تقرير الخبير بقدر العجز والمبلغ المستحق

اقام الطالب ( المدعى ) دعواه الراهنة رقم …. لسنة 2017 مدنى كلى طالبا القضاء له :

بانقاص الثمن المسمى فى العقد المؤرخ ………. من 1107600 ج مليون ومائة وسبعة الاف وستمائة جنيه الى 866000 ج ثمانمائة وستة وستون الف .

وبتعديل المساحة الواردة بعقد البيع الابتدائي للشقة محل البيع من 138,45م2 الى 108,20م2 تأسيسا على المواد 433 ، 434 مدنى الخاصة بعجز المبيع .

لزام المدعى عليه برد مبلغ 282783 ج مائتان واثنين وثمانون الف وسبعمائة وثلاثة وثمانون جنيها مع الفوائد القانونية 4% من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد

وذلك قيمة ( فرق العجز بالمساحة للشقة المبيعة من إجمالي الثمن وفرق الأقساط وفوائدها المسددة بشيكات بنكية آجلة وفرق مبلغ العوائد والدلالة والتثمين ) المدفوع من المدعى بغير حق للمدعى عليه من إجمالي الثمن الذى كان مقدرا على المساحة قبل بيان العجز

تأسيسا على المواد 181 ، 182 ، 183 ، 178 مدنى الخاصة باسترداد ما دفع بغير حق ، فضلا عن الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

وقد تم ندب خبير بالدعوى أودع تقريره ، وتم اعادتها للخبير لبحث الاعتراضات من المدعى عليه ، وقد ورد التقرير الثاني مشاطرا للنتيجة النهائية بالتقرير الأول.

محددا قدر العجز فى مساحة الشقة محل التداعي عما ورد بالعقد سند الدعوى ، وبمقدار المبالغ المستحقة للمدعى نتيجة هذا العجز

وبجلسة 9/4/2022 حضر المدعى ، وقدم المدعى لعدالة المحكمة مذكرة ختامية متضمنة طلباته على ضوء ما تضمنه تقرير الخبير من مبالغ مستحقة له

وقد قررت المحكمة التأجيل لجلسة 23/4/2022 للإعلان بالطلبات بمنتهى الدقة والوضوح .

ومن ثم ونفاذا لقرار المحكمة كان هذا الاعلان بالطلبات الختامية التى لا تخرج فى مضمونها عن الطلبات بصحيفة الدعوى الافتتاحية الا فيما يخص قدر المبلغ مستحق الرد كما تضمنه تقرير الخبير

وهذه الطلبات الختامية هي :

الزام المدعى عليهما بصفتيهما بأن يؤديا للمدعى مبلغ وقدره 194669.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ…….. ، لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 .

وكما ثابت بتقريري الخبير المنتدب بالدعوى ، فضلا عن الزامهما بالفوائد القانونية 4% من تاريخ ثبوت العجز بكشف التحديد المساحي للطلب رقم

ويستند المدعى فى طلباته ودعواه الى:

كافة الأسانيد القانونية والواقعية المبينة بصحيفة الدعوى الافتتاحية ، والمذكرات المقدمة منه ، والى تقريري الخبير المودعين بملف الدعوى ، وكذلك المستندات المقدمة بحوافظ ، تأسيسا على المواد 181 ، 182 ، 183 ، 178 مدنى الخاصة باسترداد ما دفع بغير حق

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذا الاعلان بالطلبات الختامية وكلفتهم الحضور أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية الدائرة ( …) مدنى كلى وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم ….. الموافق ../…/……لسماع الحكم عليهما بالطلبات الاتية :

 الزام المدعى عليهما بصفتيهما بأن يؤديا للمدعى مبلغ وقدره 194669.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ ……. .

لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 وكما ثابت بتقريري الخبير المنتدب بالدعوى ، فضلا عن الزامهما بالفوائد القانونية 4% من تاريخ ثبوت العجز بكشف التحديد المساحي للطلب رقم

الزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت للمدعى

ولأجل العلم ،،