شرح العقارات في القانون المدني

شرح العقارات التعريف والأحكام

تعريف و شرح العقارات في القانون المدني المصري بينته المادة 82 مدني وهو أن كل شئ مستقر وثابت لا يمكن نقله دون تلف فهو يعد عقار ولكن هناك ما يسمى عقار بالتخصيص وهو اذا ما ارتبط الشيء الثابت بمنقول فهل يعد هذا المنقول عقارا واذا كان كذلك فما هو شرط اعتباره عقارا بالتخصيص الشرط ان يكون المنقول معدا لخدمة العقار واستغلاله وبدونه لا يمكن الانتفاع بالعقار ، وهذا هو موضوع البحث

 شرح العقار ومفهومه

المادة 82 من القانون المدني تنص علي :

• كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف ، فهو عقار وكل ما عدا ذلك من شىء فهو منقول .
• ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص , المنقول الذى يضعه صاحبه فى عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله .

شرح العقارات في الأعمال التحضيرية

قسمت المادة الأشياء التى يصح أي تكون محلا لحقوق مالية إلى أشياء ثابتة أو ( عقارات ) وأشياء منقولة… فعرف النص العقار بأنه كل شيء له مستقر ثابت ، بحيث لا يمكن نقله دون تلف، وينطبق ذلك على كل شئ حائز لصفة الاستقرار، سواء اكان ذلك من أصل خلقته ام بصنع صانع

ولا يعتبر الشيء ذا مستقر ثابت الا إذا كان لا يمكن نقله دون تلف ، فالأكشاك التى يمكن حلها واقامتها فى مكان اخر لا تعتبر أشياء، اما المباني التى لا يمكن نقلها دون تلف فتعتبر ثابتة حتى لو كانت معدة لتبقى مدة قصيرة .

وقد استثنى المشروع العقارات بالتخصيص وتشمل كل منقول يضعه مالكه فى عقار مملوك له ويخصصه اما لخدمة العقار كالتماثيل التى توضع على قواعد مثبته واما لاستغلاله كالآلات الزراعة والصناعية ومفروشات الفنادق والرفوف والخزائن والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية … الخ

ولا يشترط ان يكون المنقول لازما أي ضروريا لخدمة العقار أو استغلاله بل يكفى تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال … اما إذا وضع المنقول لخدمة شخص مالكه لا لخدمة العقار فإن ذلك لا يجعله عقارا بالتخصيص ، ولا يشترط ان يكون التخصيص بصفة دائمة، بل يكفى الا يكون عارضا ومتى انقطع التخصيص زالت عن المنقول صفه العقار

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 1- ص466 و 462)

مفهوم العقارات في الفقه القانوني

هل يشترط توافر شرط اتحاد الملك عند تخصيص احد الشركاء منقولا مملوكا له ملكية خاصة لخدمة عقار مملوك له ولأخرين على الشيوع ؟

يرى جمهور الفقهاء ان شرط اتحاد الملك يعتبر متحققا في هذه الحالة

أصول القانون – الدكتور حسن كيره – طبعة 2 – ص 1023 ، وحق الملكية الدكتور محمد علي علي عرفة طبعة 2- ص 92 ، وحق الملكية الدكتور أسماعيل غانم طبعة 1958 ص 170 والهامش ، والحقوق المبينة الأصلية للدكتور محمد كامل مرسي جزء1 – طبعة 1949- بند 50 ، والنظرية العامة للحق العيني للدكتور شفيق شحاتة – طبعة 1951 ص 1961 .

وذلك خلافا لحكم محكمة النقض :

الذى يذهب إلى انه يشترط المنقول للعقار ان يكون مالكهما واحد، واذن فمتى كان احد الشركاء على الشيوع فى أرض يمتلك ماكينة خاصة واقامتها على هذه الأرض بماله واستغلها لنفسه ولحماية الخاص، فإنها لا تعتبر عقارا بالتخصيص.

نقض – جلسة 10/2/1955- مجموعة القواعد 25 عاماً – 5- ص 301

العقارات في أحكام محكمة النقض

لما كانت المادة 82 من القانون المدني قد نصت على أن :

 كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول ومع ذلك يعتبر عقار بالتخصيص المنقول الذى يضعه صاحبه فى عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله ولما كان لازم ذلك هو أن تتبع فى الحجز على العقارات بالتخصيص إداريا الإجراءات التى نصت عليها المادة 40 وما بعدها من القانون رقم 308 لسنة 1955 فى شأن الحجز الإداري ومن بينها عدم جواز توقيع الحجز قبل مضى شهر على الأقل من تاريخ إعلان التنبيه أو الإنذار وإلا اعتبر الحجز كأن لم يكن بقوة القانون وذلك خلافا لحجز المنقول الذى أجازت المادة 4 من القانون المذكور لمندوب الحجز أن يوقعه فور إعلان التنبيه بالأداء أو الإنذار.

[الطعن رقم 19218 –  لسنــة 59 ق  –  تاريخ الجلسة 07 / 11 / 1993 –  مكتب فني 44 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 927 –  تم قبول هذا الطعن]

اذا كانت الملكية مصونة لا تمس بحكم المادة 34 من الدستور فلا يجوز نقلها جبراً عن صاحبها إلا طبقاً لأحكام القانون وإذ لم يسعف في ذلك قانون نزع الملكية فيكون الإجراء المتخذ طبقاً له في مجال غير مجاله قد أخطأ المحل وأفصح عن عدم سلامة الباعث فتغيبت الغاية.

فإذا كان من أوجه المنفعة العامة الجائز نزع الملكية العقارية تحقيقاً لها تنظيم النواحي الاجتماعية والاقتصادية والثقافية لدخول ذلك جميعه في عموم مدلول المنفعة العامة قد يدخل في ذلك نزع ملكية أرض فضاء لإقامة دار عرض سينمائي عليها أو نزع ملكية عقار لهذا الغرض, لأن نزع الملكية لا يمكن أن يرد إلا على عقار بالمعنى المحدد قانوناً للعقار طبقاً للمادة 82/1 من القانون المدني لأن  العقار الثابت بأصله ولا يمكن نقله منه إلا بإتلافه ولا مانع حينئذ أن يشمل أجزاءه المختلفة وتوابعه وملحقاته ولو كانت مما يعد منقولاً حسب الأصل فيكون مع العقار وحدة قانونية إما بالجزئية فيه

وإما بالتخصيص على أنه يجب أن يتضح أن العقار هو الهدف الأساسي من نزع الملكية أما إذا تبين من الأوراق أن نزع الملكية اتجه في الحقيقة إلى عناصر أساس مباشرة النشاط فيه كسينما بأن يشمل نزع الملكية جميع العناصر اللازمة لممارسة النشاط من عقار ومنقول واستمرت الدولة في ممارسة ذات النشاط بذات العناصر بعد نزع الملكية مما يفصح عن أن محل نزع الملكية لم يكن العقار وإنما هو في الحقيقة النشاط الذي يتخذ العقار محلاً لمباشرته بما في ذلك من أدوات وآلات وعناصر مادية ومعنوية

 وهو ما لا يجوز نزع ملكيته للمنفعة العامة طبقاً للمادة 34 من الدستور والقانون رقم 577 لسنة 1954, وإنما لا يمكن نقل ملكيته جبراً عن المالك إلى الدولة إلا بقانون تطبيقاً للمادة 30 من الدستور والقول بغير ذلك ينحرف بنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة عن الهدف الذي قرره من أجله الدستور ونظمه القانون لتحقيقه – ويتخذه وسيلة للتأميم بغير الأداة القانونية التي تجيزه وهي القانون. على أن التحقق من ذلك إنما هو مسألة تكييف قانوني للوقائع التي تعرض في كل حالة على حده

 وهو ما يتعين على المحكمة التي تراقب مشروعية مثل هذه القرارات أن تنزله على تلك الوقائع لتتيقن من أن قرار نزع الملكية ورد على العقار وقصده في جوهره أو أنه اتخذ مجرد أداة لتغطية حقيقة نقل ملكية المحل التجاري أو النشاط إلى الدولة فلا يكون جائزاً.

 [  المحكمة الإدارية العليا  –  الطعن رقم 2178 –  لسنــة 29 ق  –  تاريخ الجلسة 09 / 04 / 1988 –  مكتب فني 33 –  رقم الجزء  1  رقم الصفحة 5 –  تم قبول هذا الطعن]

جرى نص المادة 82 من القانون المدني بأن كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار . وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول، ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه، رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله فالمنقول الذي يضعه المالك في عقار يملكه رصداً على العقار أو استغلاله يعتبر عقاراً بالتخصيص، ويشترط المنقول لتخصيص المنقول للعقار أن يكون مالكهما واحداً.

 [الطعن رقم 1582 –  لسنــة 52 ق  –  تاريخ الجلسة 02 / 03 / 1983 –  مكتب فني 34 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 621 –  تم قبول هذا الطعن]

 ان العقار بالتخصيص كما عرفته المادة 82 من القانون المدني هو المنقول الذى يضعه صاحبه فى عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار واستغلاله ،وجلى من هذا النص ان مناط اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص ان يكون مالك المنقول هو نفس مالك العقار الأصلي ، فلا يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول المؤجر كما هو الشأن بالنسبة للمدعى

ومرد ذلك هو الى ان اضفاء صفة العقار بالتخصيص على المنقول الملحق بالعقار اساسه مصلحة هذا العقار والمالك هو الذى يمثل هذه المصلحة .المستفاد من تقرير الخبير المقدم فى الطعن ان الجانب الاكبر من المنقولات المملوكة للمستأجر والتي لم ترد فى محضر الجرد الثابت التاريخ فى 16 من مايو 1953

 وبصفة خاصة لا يمكن نزعها بدون تلف ومن ثم فإنها اضحت بهذا الاتصال عقارات بطبيعتها ويشملها نزع الملكية اما المنقولات الاخرى المملوكة للمطعون ضده والتي لم تتصل بالعقار المنزوعة ملكيته اتصال قرار فانه لا يسوغ – وفقا لأحكام نزع الملكية المشار اليه- نزع ملكيتها لنزع ملكية العقار ،وبهذه المثابة يكون القراران المطعون فيهما قد خالفا القانون فيما تضمناه من نزع ملكية هذه المنقولات ويتعين من ثم القضاء بإلغائهما فى هذا الشق منها .

 [المحكمة الإدارية العليا  – الطعن رقم 831 –  لسنــة 12 ق  –  تاريخ الجلسة 24 / 05 / 1975 –  مكتب فني 20 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 412 – تم رفض هذا الطعن]

 متى كان الحكم المطعون فيه قد قضى بتثبيت ملكية الخصم المتدخل لأطيان النزاع تأسيساً على ” أن التقادم الطويل الذى اكتملت مدته قبل العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957 – الذى يحظر تملك الأموال الخاصة للدولة أو كسب حق عيني بالتقادم – لم ينقطع برفع الدعوى رقم  . . . . .

 إذ التقادم إنما كان يسرى فى مواجهة المالكة للأطيان و هي الحكومة ، و الدعوى المذكورة كانت مقامة من مورث المستأنفين . و هو لم يكن مالكاً للأطيان محل النزاع طوال مدة سريان التقادم الطويل المكسب للملكية . . . . وأن رفع تلك الدعوى لا يدخل ضمن أسباب الانقطاع الطبيعي

 هذا فضلاً عن أنه لم يترتب على رفع الدعوى المذكورة إزالة الحيازة قهراً و فعلاً إذ أنه قد صدر الحكم فيها بعدم اختصاص القضاء المستعجل بنظر الدعوى . و هي دعوى طرد و تأييد الحكم استئنافيا “

و كانت المادة 82 من القانون المدني القديم الذى بدا التقادم و رفعت الدعوى رقم . . . . فى ظله تنص على أن ” تنقطع المدة المقررة للتملك بوضع اليد . . . إذا طلب المالك استرداد حقه بأن كلف واضع اليد بالحضور للمرافعة أمام المحكمة . . “

و هو ما يدل على أن التقادم لا ينقطع إلا بعمل جازم من قبل مصلحة الأملاك المالكة ، التى يسرى التقادم ضدها . و لا يكفى مجرد موافقتها على طلب رفع الدعوى رقم . . . . . سالفة الذكر – المقدم إليها باسترداد الأطيان  و نقل تكليفها إلى اسمه حتى تنتقل صفة المالك إليه ، مما يجيز له المطالبة القضائية التى من أثرها قطع التقادم طبقاً للمادة 82 آنفة الذكر ، ذلك أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل . و هو لم يسجل عقد الاسترداد إلا بعد أن اكتملت مدة التقادم . إذ كان ذلك فإن النعي الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقه يكون على غير أساس .

 [الطعن رقم 360 –  لسنــة 39 ق  –  تاريخ الجلسة 31 / 12 / 1974 –  مكتب فني 25 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1542 – تم رفض هذا الطعن]

لا يكفى لتخصيص المنقول للعقار أن يكون رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله، وإنما يشترط إلى جانب ذلك أن يكون مالكهما واحدا بحكم الفقرة الثانية من المادة 82 من التقنين المدني . وإذ كان الثابت في الدعوى أن الثلاجة التي وضعت في الأرض والمباني كانت مملوكة للمطعون عليه الثاني مع أولاد……… الذين كانوا يملكون الأرض والمباني ضمن أطيان أخرى على الشيوع

فإن وضع الثلاجة في الأرض والمباني التي اختص بها الإخوان …….. لا يجعلها عقارا بالتخصيص لحسابهما دون باقي الشركاء، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى ملكية المطعون عليه الثاني لنصف الثلاجة ، فإن النعي عليه بمخالفة الثابت بتقرير الخبير في خصوص رصدها لخدمة أطيان الطاعنين وبفرض صحته هو نعى غير منتج ولا جدوى منه.

 [الطعن رقم 267 –  لسنــة 36 ق  –  تاريخ الجلسة 20 / 01 / 1972 –  مكتب فني 23 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 76 – تم رفض هذا الطعن]

شرح العقارات في القانون المدني

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض