نقل الملكية والحق العيني ينقل من تلقاء نفسه مادة 204 مدني

ما معني نقل الملكية والحق العيني ينقل من تلقاء نفسه الواردة بنص المادة 204 مدني إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل هذا هو موضوع البحث عن نقل الملكية

نص المادة 204 مدني

نقل الملكية والحق العيني

تنص المادة 204 مدني علي أن

الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

النصوص العربية المقابلة للمادة 204 مدني

هذه المادة تقابل من نصوص القوانين العربية المادة 205 سوري و المادة 207 ليبي و المادة 247 عراقي و المواد 293 – 295 لبناني .

وقد ورد هذا النص في المادة 280 من المشروع التمهيدي علي وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم المادة 210من المشروع النهائي ثم وافق مجلس النواب ثم مجلس الشيوخ تحت رقم المادة 204

( مجموعة الأعمال التحضيرية 2ص 514 – ص 516 )
وجاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

يتفرع على وجوب التنفيذ العيني وجوباً نافياً للتخيير أن الالتزام بنقل حق عيني يترتب عليه انتقال هذا الحق بحكم القانون متى كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات ومؤدى هذا الالتزام بنقل بحق عيني ينفذ بمجرد نشوئه وأن القانون نفسه هو الذي يتكفل له بترتيب هذا الأثر ويجرى هذا الحكم فيما يتعلق بالمنقولات دون أن يرد على إطلاقه أي تحفظ أو قيد فإذا صدر تصرف في منقول معين بالذات من مالكه

انتقل حق المالك فيه إلى المتصرف فور الوقت بل ولا تحول دون ذلك قاعدة إنزال الحيازة في المنقول منزلة السند المثبت للملكية بالنسبة لأول خلف يدلي إليه المالك بحقه

وقد يقع أن يدخل المنقول في يد خلف ثان حسن النية تنتقل إليه الحيازة على أثر تصرف ثان يصدر من المالك نفسه بعد أن زالت عنه الملكية بمقتضى التصرف الأول

وقد تخلص الملكية لهذا الخلف الثاني ، ولكن الملكية لا تؤول إليه بمقتضى إلتزام بنقل حق عيني بل بطريق آخر من طرق كسب الحقوق العينية هو طريق الحيازة ومن الجائز أن يقال أن ملكية المنقول قد انتقلت أولاً إلى الخف الأول بمقتضى التزام المالك بنقل حق عيني ثم آلت منه إلى الخلف الثاني من طرق الحيازة

فينتقل الحق العيني إلى الدائن بحكم القانون (de plein droit) إذا كان الشئ الذي يقع عليه الالتزام شيئاً معيناً بالذات (corps certain) يملكه المدين ويلاحظ أن التقنين الجديد سار على النظرية التقليدية من أن نقل الملكية يسبقه التزام بنقلها وهذا الالتزام يتم تنفيذه من تلقاء نفسه فينتقل الحق العيني إلى الدائن بحكم القانون وينقضي الالتزام بنقل الملكية بمجرد نشوئه ويختلف المنقول عن العقار في وقت وكيفية تنفيذ هذا الالتزام بنقل ملكية العقار وبين الالتزام بنقل ملكية المنقول

الالتزام بنقل ملكية العقار

نقل الملكية والحق العيني

 إذا كان الشئ الذي يقع عليه الالتزام عقاراً نعيناً بالذات  وملوكاً للمدين كدار أو أرض محددة فإن الالتزام بنقل حق عيني على هذا العقار لا يتم تنفيذه بمجرد نشوئه بل تجب مراعاة قواعد التسجيل بالنسبة إلى الحقوق العينة الأصلية كالملكية و الارتفاق والانتفاع وقواعد القيد بالنسبة إلى الحقوق العينية  التبعية كالرهن الرسمي و الاختصاص ورهن الحيازة على أن عدم التسجيل لا يمنع من نشوء الالتزام لا ينشئه

فإذا باع صاحب الدار داره من آخر لم تنتقل ملكية هذه الدار إلى المشتري سواء كان ذلك بالنسبة إلى الغير أو فيما بين المتعاقدين إلا بتسجيل عقد البيع إذا رهنها في دين عليه لم ينشأ حق الرهن لمصلحة الدائن بالنسبة إلى الغير إلا بقيد الرهن وقبل تسجيل البيع يبقى الالتزام بنقل الملكية دينا في ذمة البائع يتراخى تنفيذه إلى وقت التسجيل

ويكون البائع في الوقت ذاته ملتزماً بأن يقوم بالأعمال الأزمة لتسجيل البيع وأخصها التصديق على الإمضاء فإذا لم يقم بهذا الالتزام استطاع المشتري أن يحصل على حكم من القاضي بثبوت البيع أو بصحته ، وقام الحكم مقام العقد المصدق عليه فإذا سجله المشتري انتقلت إليه الملكية (م 210 مدني)

أما الالتزام بإنشاء رهن على العقار فلا يخضع التسجيل ومتى تم عقد الرهن ونشأ بموجب التزام الراهن بترتيب حق الرهن على العقار ، فإن هذا الالتزام يتم تنفيذه بمجرد نشوئه وفقاً للقاعدة العامة ولكن ذلك يقتصر على العلاقة فيما بين الراهن و المرتهن ويكون القيد ضرورياً في سريان الرهن في حق الغير .

على أن الحق العيني العقاري – ملكية كان أو حقاً آخر – الذي ينتقل للدائن يكون خاضعاً للحقوق العينية العقارية الأخرى التي تكون قد حفظت من قبل التسجيل أو بالقيد فالمشتري للعقار تنتقل إليه ملكيته بتسجيل عقد البيع ، ولكنها تنتقل مثقلة بحق رهن قيد أو حق ارتفاق سجل قبل تسجيل عقد  البيع والكلام

( السنهوري ص 698 )
وقد قضت محكمة النقض بأن

إذا كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع – المعروفة بدعوى صحة التعاقد – هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيله العقد في نقل الملكية ، فإن المشتري لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يدر له في الدعوى ممكين

الطعن رقم 290 لسنة 32ق جلسة 19/5/1966
الطعن رقم 10 لسنة 46ق جلسة 14/4/1981
الطعن رقم 1129 لسنة 51ق جلسة 20/12/1984
الطعن رقم 1684 لسنة 51ق جلسة 12/1/1986

الالتزام بنقل ملكية المنقول

 إذا التزم المدين بنقل حق الملكية في المنقول المعين بالذات والمملوك له إلى الدائن أو التزام بأن يترتب عليه حقاً عينياً تبعياً كرهن حيازة فإن هذا الالتزام ينفذ فور صدوره فيصبح الدائن مالكاً لهذا المنقول أو مرتهناً له رهن حيازة دون حاجة إلى التسليم  إذ تترتب هذه الحقوق بحكم القانون فور نشوء الالتزام

(أنور طلبة  ص181)

وعلى ذلك فلو أن صاحب المنقول باعه مرتين انتقلت الملكية إلى المشتري الأول دون الثاني ولو لم يتسلمه فإن سبق ولكنه يتملكه بقاعدة الحيازة وليس بموجب البيع

السنهوري بند 417 ،جمال زكي بند 376 ، إسماعيل غانم  بند 9 سليمان مرقص  في الالتزامات بند 572 ، ويراجع التعليق على المادتين 933و 968)  .
وقد قضت محكمة النقض بأن

متى كان البيع جزافاً فإن الملكية فيه تنتقل إلى المشتري بمجرد تمام العقد طبقاً للمواد 429 ، 204، 932 من القانون المدني ولو كان تحديد الثمن موقوفاً على تقدير المبيع كما يتم تسليم المبيع فيه طبقاً للمادة 435 بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء مادياً ما دام البائع قد أعلمه بذلك

(الطعن رقم 276 لسنة 33ق جلسة 28/3/1968)

نقل الملكية

وبأن ملكية المنقول تنتقل – فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير – بمجرد التعاقد إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات ، مما مفاده أن تصرف البائع في الشئ لمشتر ثان يكون صادراً من غير مالك لأن ملكيته قد انتقلت منه إلى المشتري الأول فإذا  تعرض الـغير للمشتري الثاني مدعياً ملكية المبيع وانتزعه منه حق للمشتري الثاني الرجوع على بائعه بضمان الاستحقاق

 وبأنه يكفى للرجوع بضمان الاستحقاق أن يحرم المشترى فعلا من المبيع لأي سبب سابق على البيع  لم يكن له يد فيه ، ليس في مقدروه دفعه ولا يتوقف وجوده على صدور حكم قضائه بنزع ملكية المبيع من المشتري

( طعن رقم 554 لسنة 46ق جلسة 18/11/1982)
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *