التعاقد النهائي تستقر به العلاقة التعاقدية 2023

التعاقد النهائي والعقد الابتدائي

مذكرة دفاع من المستأنف ضده تمسك فيه بأن التعاقد النهائي دون الابتدائي تستقر به العلاقة التعاقدية بين المتعاقدين وهو القانون النهائي لهما وما استقرت عليه الارادة وان العقد النهائي يلغي التعاقد الابتدائي ويعتبر كأن لم يكن غير مرتب لأى أثار قانونية ، كما تتضمن المذكرة ماهية السبب الجديد في الاستئناف مع بقاء الطلب كما هو علي حاله

التعاقد النهائي والسبب الجديد في الاستئناف

في عالم الأعمال العقارية بصفة خاصة يعتبر العقد النهائي دون الابتدائي حاسما في تحديد العلاقات التعاقدية بين الأطراف المتعاقدة ويعتبر العقد النهائي خطوة حاسمة لتوضيح الالتزامات المتبادلة بين الأطراف ويقوم بالتحديد الدقيق لمسؤوليات والتزامات كل طرف متعاقد و في هذا المقال سنستكشف بعناية تفاصيل العقد النهائي ودوره الرئيسي في تحقيق الثقة والفاعلية في العلاقات التعاقدية.

وهذه المذكرة القضائية العملية تتضمن عدة موضوعات قانونية منها :

• حكم صحة توقيع ينصب علي التوقيعات ولا يتعرض لصحة وبطلان صلب المحرر و التصرف محله
• ابرام ذات المتعاقدين تصرف جديد لاحق يلغي التصرف الأول
• الملكية العقارية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين والغير الا بالتسجيل وفقا للمادة 934 مدني و المادة 9 قانون الشهر العقاري
• عدم جواز الطلبات الجديدة في الاستئناف
• جواز السبب الجديد في الاستئناف بشرط
• صور المحرر العرفي المجحود ليس لها أي حجية على الاطلاق ويجب على المحكمة التحقق من وجود الأصل
• عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ينسخ العقد الابتدائي ويحل محله فيما يتعلق بشروط البيع وأحكامه ويصبح هو قانونهما والمرجع في التعرف على إرادتيهما النهائية
• ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام
• العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين
• يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملّك في الشيوع
• ضمان المتقاسمون لبعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة
• الطلب في الاستئناف يعد جديدا اذا كان من الجائز رفعه بدعوي مبتدأه دون ان يكون من الجائز الدفع بحجية الشيء المحكوم فيه بالحكم الصادر في الطلب الأصلي
• يجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويضات إذا كان الاستئناف قد قصد به الكيد

التعاقد النهائي والابتدائي الفرق بينهما

تعريف عقد البيع الابتدائي :

عقد البيع الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين ، وهو عبارة عن اتفاق يتم بين البائع والمشتري في بداية عملية البيع، ويتضمن شروط الصفقة والتزامات الأطراف قبل نقل الملكية

تعريف  العقد النهائي :

هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التي يقررها القانون، وهي مصلحة الشهر العقاري وفي بعض الأماكن السجل العيني.

التفرقة بين حالتين:

• إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففي هذه الحالة يكون كافيًا لإثبات الملكية إعمالًا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة في المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.
• اذا المبيع عقارا – هنا يقرر القانون أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعني أن المشتري بعقد ابتدائي ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائي حجة بين طرفيه البائع والمشتري ولكن العقد المسجل حجة على الكافة  وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات

فهم الفارق بين البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي :

مفهوم العقود العقارية :

في عالم العقارات يعتبر الاستثمار في الوقت الحالي للتفاصيل القانونية للصفقات ويملك المجال لكل شخص في هذا المجال.

عقد البيع الابتدائي :

البداية الواعدة وذلك عندما يتم ذلك تحديد سعر البيع والشروط الرئيسية للعقار.

الالتزام المستقبلي:

يتيح عقد البيع الابتدائي للطرفين الالتزام بالصفقة دون تجاوزها فورًا.

حماية المشتري:

يوفر هذا العقد حماية إضافية للمشتري حيث يمكنه تأمين العق

الفصل النهائي:

الخطوة الحاسمة بمجرد أن تتم الموافقة على جم

الخطوات الأساسية في التعاقد العقاري :

توقيع العقد:

يتم توقيع العقد النهائي بعد تحقيق جميع الشروط.

الدفع النهائي:

يتم دفع المبلغ النهائي وهو الثمن المتفق عليه وفقا للعقد.

نقل الملكية:

يتم نقل ملكية العقار من البائع الى المشتري باجراءات التسجيل المتبعة ومن ثم بهذا التسجيل يصبح العقد نهائيا سواء كان بذات شروط العقد الابتدائي أو باضافة شروط جديدة أو الغاء الابتدائي وكتابة عقد جديد يتم شهره

وفي نهاية هذا المطاف يجب على أي شخص يعمل في المجال العقاري فهم الفارق بين العقد الابتدائي والعقد النهائي وإذا كنت ترغب في قراءة المزيد عن الفارق بين الابتدائي والنهائي اطلع علي هذا المقال أثار عقد البيع النهائي والابتدائي وأهمية الثمن

مذكرة للرد على أسباب الاستئناف

محكمة استئناف عالي القاهرة

مأمورية استئناف الجيزة

مذكرة في الاستئناف رقم ….. لسنة …. ق

الدائرة ( .. مدني )

بدفاع وطلبات المسـتأنف ضده

مقدمه من / …………………..                            مستأنف ضده

ضد / ……………………………                                 مستأنف

بجلسة .. / .. / 2023

طلبات المستأنف ضده ووجيز واقعات النزاع

يلتمس المستأنف ضده القضاء :

برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف وبطلب جازم يعتصم به الدفاع :

الزام المستأنف بأن يؤدي للمستأنف ضده مبلغ وقدره مائة الف تعويضا له عن الاستئناف الكيدي والاضرار بحقوقه عن مورثه علي أعيان التداعي الثابتة قانونا وواقعا بعقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة تأسيسا علي نص الفقرة الرابعة من المادة 235 مرافعات

وتخلص وجيز واقعات التداعي والنزاع في أن :

بادئ ذي بدء وقبل عرض أوجه دفاع المستأنف ضده القانونية والواقعية نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح كون هذا الأصل مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي وأصل النزاع وغاية المستأنف الغير مشروعه و الذي لا ينفك عنه تطبيق النص القانوني الصحيح وفقا لأدلة  الاثبات المعتبرة قانونا :

1. اقام المستأنف دعواه ابتداء أمام محكمة أول درجة طالبا صحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1 / 1 / 2009 المنسوب صدوره له من المستأنف ضده بادعاء أنه بموجبه قد اشتري منه أعيان التداعي ، وتضمن هذا العقد أن ملكية أعيان التداعي ألت للمستأنف ضده ( البائع له علي حد زعمه ) بموجب عقد القسمة المشهر رقم ….. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة ( خلفا عن مورثه / …… )
2. وقد طعن المستأنف ضده علي العقد بالتزوير صلبا وتوقيعا وقدم شواهده وتم ندب الطب الشرعي الذي أثبت تزوير العقد وطلب المستأنف الراهن ندب لجنة ثلاثية وقد أكدت اللجنة ( تزوير العقد ) ومن ثم قضت محكمة أول درجة بتزوير العقد ورفض الدعوي .
3. فما كان من المستأنف الا أن استأنف الحكم بالاستئناف الراهن طالبا اعادة الدعوي للطب الشرعي بندب لجنة خماسية ( استمرارا منه في الكيد والاضرار بالمستأنف ضده ولعله يجد مخرجا له بطريق غير مشروع من المأزق الذي وضع نفسه فيه بتزوير عقد لا سيما وانه قد تم الحكم عليه في عدة جنايات تزوير بالحبس لثبوت تزويره أوراقا ومحررات رسمية وعرفية تخص أخرين ومنهم المستأنف ضده والطرف الثاني بعقد القسمة المشهر )
4. ثم عاد المستأنف وطلب تصحيح الاستئناف بتعديل سببه مدعيا وزاعما أنه مالكا لأعيان التداعي محل العقد المزور بموجب صورة ضوئية من اقرار عرفي مؤرخ 3/7/1997 ( نجحد صورته ) خلفا عن مورثه ( ……. ) أحد أطراف الاقرار مع مورث المستأنف ضده وأخر ( مناقضا قوله بالعقد المزور أن ملكية الأعيان محل التداعي الت للمستأنف ضده البائع له بموجب عقد القسمة المشهر برقم …… لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة عن مورثه / ……… ) مستمرا في التدليس والغش وقلب الحقائق الثابتة وتزييفها بغرض الوصول الى مأربه الغير مشروعة بالاستيلاء علي أملاك الغير بدون وجه حق بالمخالفة للقانون وأحكام القضاء
5.  ذلك أن ملكية أعيان التداعي الت للمستأنف ضده بموجب عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة ، عن مورثه / ………. الذي اختص بموجبه بملكية أعيان التداعي ) بسند مشهر نافذ بينه وبين مورث المستأنف وأخر ( الغوا بموجب المشهر سالف الذكر الاقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 ) وأضحي العقد المشهر هو العقد النهائي النافذ فيما بينهم واستقرت به الأوضاع منذ أكثر من عشرون عاما وهو ما لا يجوز معه لخلفهم العام ومنهم المستأنف نقضه ووجب عليه الالتزام بما ابرمه مورثه حال حياته من تصرف ) .

الــدفــاع

• ( 1 ) ندفع ونتمسك بجحد الصورة الضوئية للإقرار المؤرخ 3/7/1997 الذي يستند اليه المستأنف في الاستئناف كسبب ، ونطلب الزامه بتقديم أصل هذا الاقرار واعتباره كأن لم يكن في حالة عدم تقديمه ، ولا ينال من ذلك وجود حكم صحة توقيع بشأن الاقرار لأنها دعوي تحفظية تنصب علي التوقيعات ولا تتعرض لصحة وبطلان صلب المحرر و التصرف محله ، لا سيما مع سهولة التلاعب في الصور الضوئية وتغيير الصلب
• ( 2 ) علي فرض وجود الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ندفع باعتباره كأن لم يكن لإلغائه بتصرف جديد لاحق عام 2002 بين ذات أطرافه تم تسجيله وشهره وهو عقد القسمة المشهر برقم …….. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة ( الذي اختص بموجبه مورث المستأنف ضده بعين التداعي محل العقد المزور موضوع الدعوي المستأنف الحكم الابتدائي الصادر فيها والقاضي بتزوير العقد وبرفض الدعوي )
• ( 3 ) ندفع بنفاذ عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة – العقد النهائي – سند ملكية المستأنف ضده – في حق المستأنف كخلف لمورثه ( وهو طرف في عقد القسمة المشهر ) بقوة القانون – كونه العقد النهائي بين أطرافه ) وفقا للمواد 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 والمادة 934 و 145 و 147 من القانون المدني وعدم طعن مورث المستأنف عليه طوال سبع سنوات من تاريخ ابرامه وتسجيله حتى وفاته عام 2009 واستقرار المعاملات به وعدم جواز نقض الخلف العام لتصرف سلفه
• ( 4 ) ندفع بتضارب المستأنف في سنده وسببه بشأن عين التداعي حيث أقام دعواه ابتداء بسند مزور منسوب للمستأنف ادعي فيه شراء عين التداعي منه تضمن ان العين الت الى المستأنف ضده عن السلف بموجب عقد القسمة المشهر ، وعندما قضي بتزوير عقد البيع الصحة والنفاذ عاد في الاستئناف مستندا لسبب أخر بطلب صحة ونفاذ عقد البيع المزور علي سند من أنه مالك عن مورثه بموجب الاقرار المؤرخ 3/7/1997 – الذي نتمسك بجحد صورته الضوئية – مخالفا أن هذا الاقرار قد الغي بين أطرافه بتصرف جديد لاحق تم شهره هو عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة
• ( 5 ) ندفع بعدم جواز الطلبات الجديدة في الاستئناف وان تغيير السبب من الشراء بعقد بيع ثبت تزويره الى صحة ونفاذ العقد المزور لسبب أنه مالكا عن مورثه ( المستأنف ) بالإقرار المؤرخ 3/7/1997 هو تغيير للطلب برمته لجواز رفع دعوي جديدة به فأضحي تغيير السبب هو بمثابة طلب جديد ( المواد 232 ، 233 ، 235 من قانون المرافعات )
• ( 6 ) يطلب المستأنف ضده ووفقا لنص المادة 235 / 4 من قانون المرافعات القضاء له بالزام المستأنف بأن يؤدي له تعويضا مبلغ وقدره مائة الف جنيه عن كيدية الاستئناف المرفوع منه والاصرار علي الاضرار بحقوقه الثابتة بموجب عقد القسمة المشهر خلفا عن مورثه المرحوم / …….. .

وفي أخير دفاعنا نتقدم لعدالة المحكمة ك

بعدة أحكام تزوير ( جنائية نهائية ) صادرة في حق المستأنف بالحبس لتزويره أوراق رسمية وعرفية تنال من حقوق المستأنف ضده الراهن وكذلك الطرف الثالث بعقد القسمة المشهر بغرض الاضرار بهم والنيل من حقوقهم المستقرة بعقد القسمة المشهر حال حياة مورثه

تفصيل أوجه الدفاع

اولا : ندفع ونتمسك بجحد الصورة الضوئية للإقرار المؤرخ 3/7/1997 – متمسكين بالجحد – الذي يستند اليه المستأنف في الاستئناف كسبب ، ونطلب الزامه بتقديم أصل هذا الاقرار واعتباره كأن لم يكن في حالة عدم تقديمه  ولا ينال من ذلك وجود حكم صحة توقيع بشأن الاقرار لأنها دعوي تحفظية تنصب علي التوقيعات ولا تتعرض لصحة وبطلان التصرف به لا سيما مع سهولة التلاعب في الصور الضوئية وتغيير الصلب

ذلك أن المقرر :

دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع على المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه و نطاق هذه الدعوى لا يتسع لأمر صحة التصرف الذي تضمنته الورقة ونفاذة ووجوده أو انعدامه ولا تجوز المناقشة فيها في أمر من هذه المسائل

الطعن رقم 18228 لسنة 84 ق جلسة 22 / 7 / 2020

والمقرر فى قضاء محكمة النقض أن :

صور المحرر العرفي المجحود ليس لها أي حجية على الاطلاق ويجب على المحكمة التحقق من وجود الأصل أما اذا كان غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بصورته الضوئية وتمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بجحد الصور الضوئية للمستندات المقدمة من الشركة المطعون ضدها وكذلك جحدها أمام الخبير ولم تلتفت المحكمة للرد على ذلك الدفاع بالرغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون ، مما جره إلى القصور فى التسبيب لحجبه فحص دفاع الطاعن الجوهري .

الطعن رقم ٨٥١٧ لسنة ٨٩ قضائية – “تجاري“- جلسة ١ /1 / ٢٠٢٠

ثانيا : علي فرض وجود الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ندفع باعتباره كأن لم يكن لإلغائه بتصرف جديد لاحق عام 2002 بين ذات أطرافه تم تسجيله وشهره وهو عقد القسمة المشهر برقم …… لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة ( الذي اختص بموجبه مورث المستأنف ضده بعين التداعي محل العقد المزور موضوع الدعوي المستأنف الحكم الابتدائي الصادر فيها والقاضي بتزوير العقد وبرفض الدعوي )

ومن ثم نفاذ عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة – العقد النهائي – سند ملكية المستأنف ضده – في حق المستأنف كخلف لمورثه ( وهو طرف في عقد القسمة المشهر ) بقوة القانون – كونه العقد النهائي بين أطرافه ) وفقا للمواد 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 والمادة 934 و 145 و 147 من القانون المدني وعدم طعن مورث المستأنف عليه طوال سبع سنوات من تاريخ ابرامه وتسجيله حتى وفاته عام 2009 واستقرار المعاملات به وعدم جواز نقض الخلف العام لتصرف سلفه

فالمستقر عليه فقها انه :

لا يوجد ما يمنع اذا ما أبرم الطرفان عقداً و كان حقيقياً ثم أدخلا عليه تعديلاً باتفاق لاحق أو بدا لهما العدول عنه فأبرما اتفاقا جديدا

الوسيط 2 ـ السنهوري ـ ص 955 فقرة 3 ، المستشار عبد المنعم الشربيني ـ شرح القانون المدني ـ ص 212

وتنص المادة 934 مدني علي :

1.  في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2.  ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري تنص علي :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ، ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد :

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر ـــ فى قضاء هذه المحكمة ــــ أن المادة ٩٣٤ من القانون المدني تقضى بأنه فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين ، أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري

وأن هذا القانون هو الذى يبين التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر. ومتى كانت الأحكام الواردة بهذا القانون متعلقة بالنظام العام ولذلك تكون القواعد التى قررتها آمرة وواجبة التطبيق حتماً ، ولا تسوغ مخالفتها فيما يتعلق بانتقال ملكية العقار

ومتى كان مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل ــــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ــــ سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل . فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

الطعن رقم ٥٨٨٧ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 20/10/2016

وقد قضت محكمة النقض :

عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ينسخ العقد الابتدائي ويحل محله فيما يتعلق بشروط البيع وأحكامه ويصبح هو قانونهما والمرجع في التعرف على إرادتيهما النهائية ومن ثم فإنه قد يتناول مقدار المبيع أو الثمن أو شروط البيع الابتدائي بالتعديل حيث يسوغ القول بأن العقد النهائي بمثابة تقايل من البيع الابتدائي”

طعن 509 س 70ق جلسة 21/11/2000

والمستقر عليه فقها أن :

ويترتب على البيع النهائي إذا ما سجل نقل الملكية في العقار من البائع إلى المشترى ليس من تاريخ العقد النهائي إنما من تاريخ التسجيل

المستشار انور طلبه – القانون المدني – ص 52

وكذلك قضي بأن :

العقد النهائي دون العقد الابتدائي – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويصبح قانون المتعاقدين وإذ كان يبين من عقد البيع النهائي المشهر وفق ما أثبته الحكم المطعون فيه أنه خلا من النص على الشرط السابع الذي كان منصوصاً عليه في العقد الابتدائي أو الإحالة إليه فإن مفاد ذلك أن الطرفين قد تخليا عن هذا الشرط وانصرفت نيتهما إلى عدم التمسك به أو تطبيقه وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه لا يكون قد شابه فساد في الاستدلال

طعن 266 س 37 ق جلسة 25/3/1972

ثالثا : ندفع بعدم جواز نقض المستأنف لتصرف أبرمه مورثه وتم تسجيله وشهره ومن ثم رفض السبب الجديد الذي يستند اليه في صحيفة تصحيح الاستئناف بأنه يستند الى الاقرار العرفي في ملكيته لأعيان التداعي خلفا عن مورثه

لا سيما

وانه تضارب منه في سنده وسببه بشأن عين التداعي حيث أقام دعواه ابتداء بسند مزور منسوب للمستأنف ادعي فيه شراء عين التداعي منه تضمن ان العين الت الى المستأنف ضده عن السلف بموجب عقد القسمة المشهر وعندما قضي بتزوير عقد البيع الصحة ورفض الصحة والنفاذ للعقد عاد في الاستئناف مستندا لسبب أخر بطلب صحة ونفاذ عقد البيع المزور علي سند من أنه مالك عن مورثه بموجب الاقرار المؤرخ 3/7/1997 – الذي نتمسك بجحد صورته الضوئية – مخالفا أن هذا الاقرار قد الغي بين أطرافه بتصرف جديد لاحق تم شهره هو عقد القسمة المسجل برقم ….. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة :

فقد تم تسجيل عقد القسمة المشهر برقم …… لسنة 2002 في عام 2002 بين أطرافه ( مورث المستأنف و مورث المستأنف ضده وأخر ) وهم ذاتهم أطراف الاقرار المؤرخ 3/7/1997 الملغي بعقد القسمة اللاحق عليه المسجل والمشهر ، ومورث المستأنف / ………. توفي عام 2009 – بعد تسجيل عقد القسمة النهائي بسبع سنوات ولم يطعن بثمة طعن ، وهو ما لا يجوز معه لخلفه العام ( المستأنف ) نقضه منفردا والتمسك بإقرار سابق أضحي معدوما لا وجود له بعقد القسمة اللاحق المسجل ، لا سيما وان المتقاسمين ووفقا للقانون ضامنين لبعضهم البعض فيما اقتسموه

فالمادة 145 مدني تنص علي :

ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام ، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبيّن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام .

والمادة 147 / 1 من القانون المدني علي ان :

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين ، او للأسباب التى يقررها القانون

والمادة 843 مدني تنص علي :

يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملّك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئاً في بقيّة الحصص.

وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد :

أن نص المادة ٨٤٣ من القانون المدني على أن ” يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئًا في بقية الحصص” يدل على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت رضائية أو قضائية لها أثر رجعى ، فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص ، وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع ، بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له في القسمة مطهرا من هذه الحقوق

الطعن رقم ٨٧٣٦ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/4/2016

وكذلك أن قضت بأن :

المتقاسمون – ضمان بعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة

الطعن 2748 لسنة 64 ق جلسة 28 / 6 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 184 ص 936

رابعا : ندفع بعدم جواز الطلبات الجديدة في الاستئناف وان تغيير السبب من الشراء بعقد بيع ثبت تزويره الى صحة ونفاذ العقد المزور لسبب أنه مالكا عن مورثه ( المستأنف ) بالإقرار المؤرخ 3/7/1997 هو تغيير للطلب برمته لجواز رفع دعوي جديدة به فأضحي تغيير السبب هو بمثابة طلب جديد ( المواد 232 ، 233 ، 235 من قانون المرافعات )

المستقر عليه أن :

الطلب يعد جديدا اذا كان من الجائز رفعه بدعوي مبتدأه دون ان يكون من الجائز الدفع بحجية الشيء المحكوم فيه بالحكم الصادر في الطلب الأصلي فلا يجوز للمدعي الذي طالب محكمة الدرجة الاولي بملكية عين ان يطالب امام محكمة الدرجة الثانية بثبوت حق ارتفاق عليها

والثابت من صحيفة تصحيح الاستئناف الراهن :

طلب المستأنف صحة ونفاذ العقد المزور المنسوب صدوره من المستأنف ضده له علي سند من أنه مالكا عن مورثه بموجب اقرار عرفي مؤرخ 3/7/1997، والثابت من صحيفة أول درجة أن طلبه صحة ونفاذ عقد ولم تتضمن طلباته ثبوت ملكيته لأعيان التداعي بالميراث عن مورثه

ومن ثم فتصحيح الاستئناف الراهن منه هو بمثابة طلب جديد يفوت علي المستأنف ضده درجة من درجات التقاضي ولا يعد سببا جديدا وفقا لاستثناء المادة 235 مرافعات لشتان الفارق بين سبب طلب صحة ونفاذ عقد بيع وطلب ثبوت ملكيته عن مورثه بإقرار عرفي وهو طلب يجوز رفع دعوي به دون أن يكون لحكم رفض طلب صحة ونفاذ العقد المزور حجية عليه ، مما يتبين معه أن اضافة أو تعديل السبب هو بمثابة طلب جديد لا يجوز في الاستئناف وينال من الأثر الناقل للاستئناف

فالمقرر في قضاء محكمة النقض :

إن النص في المادة ٢٣٥ من قانون المرافعات قد جرى على أنه لا يجوز إضافة أي طلب جديد أمام محكمة الاستئناف على الطلبات السابق إبداؤها أمام محكمة أول درجة إلا أن يكون هذا الطلب في حدود الاستئناف الوارد في الفقرتين الثانية والرابعة من هذه المادة

وكان الثابت من صحيفة الدعوى أمام محكمة أول درجة أن طلبات المدعيين فيها ( المطعون ضدهم الثلاثة الأول ) اقتصرت على طلب التعويض عن الاضرار المادية والأدبية التى لحقت بهم من جراء موت مورثتهم وقد خلت من طلب التعويض الموروث وأن هذا الطلب الأخير لم يبدَ من المطعون ضدهم الثلاثة الأول إلا في المرحلة الاستئنافية

ومن ثم يعد من الطلبات الجديدة التى لا يجوز إبداؤها لأول مرة أمام محكمة الاستئناف ومن ثم تكون غير مقبولة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى رغم ذلك بالتعويض الموروث فإنه يكون قد قضى بما لم يطلبه الخصوم بما يعيبه .

الطعن رقم ٦٩٣٤ لسنة ٦٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة 27/11/2010

 خامسا : يطلب المستأنف ضده ووفقا لنص المادة 235 / 4 من قانون المرافعات القضاء له بالزام المستأنف بأن يؤدي له تعويضا مبلغ وقدره مائة الف عن كيدية الاستئناف المرفوع منه والاصرار علي الاضرار بحقوقه الثابتة بموجب عقد القسمة المشهر خلفا عن مورثه المرحوم / ……… ، لا سيما وأن المستأنف قد صدرت ضده عدة أحكام تزوير ( جنائية نهائية ) بالحبس لتزويره أوراق رسمية وعرفية تنال من حقوق المستأنف ضده الراهن وكذلك الطرف الثالث بعقد القسمة المشهر بغرض الاضرار بهم والنيل من حقوقهم المستقرة بعقد القسمة المشهر حال حياة مورثه .

المقرر في عجز الفقرة الرابعة من المادة 235 من قانون المرافعات أنه :

ويجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويضات إذا كان الاستئناف قد قصد به الكيد.

وقضي أنه :

إذا اعتمد خصم على ورقة تبين أنها مزورة كان سيء النية إلا إذا ثبت أنه وقت استعمالها لم يكن عالما بما يعيبها كما لو كان قد تلقاها من الغير

استئناف مختلط 5 فبراير سنة 1893 (مجلة التشريع والقضاء السنة 5 ص 161)

وجرى القضاء على وجوب رفع دعوى التعويض أمام المحكمة المطروح أمامها الدعوى الكيدية أو الدعوى التي دفعت بدفاع كيدي ( ولو كانت هي محكمة الاستئناف ) لأن هذه المحكمة هي وحدها المختصة بالفصل في الحكم بمصاريف الدعوى التي تنظرها القضائية منها وغير القضائية .

( مشار اليه الجدول العشري الثاني للمحاماة (المرافعات) رقم 1649 و1654 و1657 و1664 وكذلك مشار اليه – الدراسة التفصيلية لهذا الموضوع في كتاب نظرية الأحكام رقم 63 )

و استقر الفقه علي :

وانه من مظاهر الكيد عدم استناد الطعن إلى أسباب جدية يكشف عن وجود نية الإضرار بالخصم وسوء القصد ، فقد قضت محكمة الاستئناف المختلط أنه يلزم المستأنف بالتعويض إذا رفع استئناف غير مبني على اعتبارات جدية وكان حكم أول درجة قد جاء واضحا في تحديد حقوق كل خصم وتقديرها

وكذلك خلو الطعن من أي دليل جدي علي رفض دفاع أو مستند هام حيث أن المشرع عندما منح للمتقاضي حق الطعن بالحكم كان يأمل أن يستعمل الطاعن لهذا الحق لتغيير قناعة المحكمة المختصة بالطعن عن طريق بناء طعنه على أحد الأسباب المحددة في القانون فاذا لم يشتمل طلبه الذي قدمه بالطعن على ذلك فأنه يكون قاصدا الكيد لإيقاع الضرر بخصمه من دون وجود مصلحة مشروعة

وكذلك من مظاهر الكيد خلو الطعن مما يبرر خطأ الحكم رغم صحته وبيان الحقوق به اذا كان الحكم قد بين حقوق كل طرف بصورة لا تقبل اللبس او الشك وعلى الرغم من ذلك يقوم أحد الخصوم بالاستئناف لعدم قناعته بالحكم من غير أن يقدم ما يبرر صحة اعتقاده .

بإنزال ما تقدم

وحيث الثابت تزوير عقد التداعي بتقارير خبير الطب الشرعي ، ثم اللجنة الثلاثية من الخبراء وتسويف المستأنف بطلب ندب لجنة خماسية من الطب الشرعي ثم تصحيح الاستئناف بسبب يستند اليه بالقول انه مالكا عن مورثه بإقرار مؤرخ عرفي 3/7/1997 وهو علي علم أنه قد الغي وأصبح كأن لم يكن بتصرف جديد بين مورثه ومورث المستأنف ضده وأخر هو عقد القسمة اللاحق عام 2002 المشهر برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال واختصاص مورث المستأنف ضده بموجبه بأعيان التداعي واستقرار هذه المسألة بينهم طيلة أكثر من عشرين عاما

ومحاولة النيل من هذا الحق الثابت بعقد نهائي مسجل بتزوير عقد بيع نسب صدوره اليه من المستأنف ضده بشرائه أعيان التداعي منه وصدور عدة أحكام جنائية عليه عن جرائم تزوير محررات رسمية وعرفية ، فان طلب المستأنف ضده التعويض عن الكيد في الاستئناف وفقا للفقرة الرابعة من نص المادة 235 مرافعات يوافق صحيح الواقع والقانون .

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضده القضاء :

• أولا : رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف
• ثانيا : الزام المستأنف بأن يؤدي للمستأنف ضده مبلغ وقدره مائة عن الاستئناف الكيدي منه للإضرار بحقوقه الثابتة بنص القانون وعقد القسمة المشهر

مقدم من وكيل المستأنف ضده

عبدالعزيز حسين عمار

 المحامي بالنقض

سؤال وجواب عن التعاقد النهائي

ما هي الأوراق المطلوبة لتسجيل عقد بيع؟

لتسجيل عقد البيع يجب توفير الأوراق التالية :

• سند ملكية المتصرف وهو البائع أي عقد البيع سنده أو سند ملكية مورثه أن كان وارث مع الاعلام الشرعي للمورث لتحديد الورثة
• بيانات التكليف للمالك  والمستندات الدالة عليها.
• ترخيص المباني في حالة المباني المقامة بعد دخول القانون 25 لسنة 1992 حيز النفاذ.

هل يمكن إثبات ملكية شخص دون وجود سند صحيح؟

في حالة عدم وجود سند صحيح يمكن إثبات الملكية بطرق أخرى وفقا للقانون مثال ذلك :

يمكن إثبات الملكية عن طريق الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي

وفي حالة المبيع العقاري يمكن إثبات الملكية عن طريق السجل العيني في حال وجوده

ويمكن إثبات الملكية بطريقة التقادم المكسب الطويل أو القصير ومن الممكن تحديد الطريقة المناسبة لإثبات الملكية بناء على نوع العقار والمنطقة التي يتم فيها التسجيل ما اذا كانت تخضع للشهر العقاري أم السجل العيني

ما هي أفضل طريقة لإبرام عقد بيع نهائي؟

لإبرام عقد بيع نهائي يجب الاتفاق على شروط الصفقة بين البائع والمشتري وتحديد الأوراق المطلوبة لتسجيل العقد ويمكن الحصول على نماذج عقود بيع جاهزة من المكتبات ولكني لا أحبذ ذلك فمن مصلحة المشتري الاستعانة بخدمات محامي لإعداد العقد كونه خبيرا بذلك ويستطيع التأكد من صحة وسلامة عقد وسند ملكية البائع وصفته في البيع وعما اذا كان هناك أخرين لهم حقوق علي العقار المبيع والمحامي هو الأدري من الناحية القانونية والعملية باجراءات توثيقه أمام الجهات المختصة .

خاتمة أهمية العقد النهائي

نختم هذا البحث القانوني عن العقد النهائي بالبحث عن أهمية العقد النهائي ذلك أنه في سياق العلاقات التعاقدية يظهر العقد النهائي بوصفه مفتاحا أساسيا لضمان نجاح وفعالية تلك العلاقات وتكمن أهمية العقد النهائي في الأتى :

1. توضيح الالتزامات النهائية للمتعاقدين :

يوفر العقد النهائي وسيلة فعالة لتوضيح الالتزامات بين الأطراف المتعاقدة من خلال تحديد كل التزام بدقة مما يتسنى معه للطرفين فهم المسؤوليات المتبادلة بشكل واضح ودقيق .

2. بناء الثقة بين أطراف التعاقد النهائي :

تلعب الثقة دورا حاسما في نجاح أي علاقة تعاقدية ويسهم العقد النهائي في بناء هذه الثقة من خلال توفير إطار واضح للتفاهم والتواصل بين الأطراف.

3. تقوية العلاقات التجارية بين المتعاقدين في المجال التجاري :

تعزز العقود النهائية العلاقات التجارية بين الشركات  والأفراد بفضل الشفافية والوضوح  ويصبح من الممكن تحديد التزامات كل طرف بشكل دقيق مما يعزز التعاون المستدام .

4. حل النزاعات المستقبلية بين المتعاقدين بفعالية :

توفير أساس قانوني دقيق من خلال العقد النهائي يساعد في حل النزاعات بفعالية ويصبح لكل طرف مستند يثبت حقوقه والتزامات الأخر مما يقلل من احتمالية الخلافات ويساعد المحكمة بالفصل سريعا في النزاع .

5. تحديد المسؤوليات لكل متعاقد :

يقوم العقد النهائي بتحديد المسؤوليات بشكل واضح ومحدد مما يقلل من فرص حدوث سوء الفهم أو التفسير الخاطئ للشروط.

وفي ختام القول وباختصار :

يعد العقد النهائي أداة حيوية في بناء الثقة وتحديد الالتزامات مما يسهم في تعزيز فعالية العلاقات التعاقدية وضمان نجاحها ويظهر العقد النهائي دون الابتدائي كأداة أساسية في تحديد العلاقات التعاقدية بكفاءة وبواسطتهيمكن تعزيز التفاهم والثقة بين الأطراف مما يؤدي إلى نجاح أفضل في تنفيذ الالتزامات التعاقدية