سبب تثبيت الملكية في الواقع والقانون 2024

سبب تثبيت الملكية العقارية

تعرف علي سبب تثبيت الملكية في الواقع والقانون كسند لدعوي ثبوت الملكية والشروط المقررة قانونا فقد يكون سبب تثبيت الملكية العقد وقد تكون الحيازة وقد يكون الميراث وقد يكون الالتصاق

سبب دعوي تثبيت ملكية

أسباب الملكية متعددة منها :

• عقد البيع أو عقد القسمة
• الحيازة بعناصرها وشروطها
• التصاق البناء بالأرض
• حيازة الشريك مشاعا لجزء مفرز أكثر من 15 سنة
• الميراث سبب للتملك أيضا

سبب الملكية الحيازة فقط

صيغة دعوي تثبيت ملكية بالحيازة ووضع اليد المدة الطويلة المكسبة تتضمن مبدأ اختلاف سبب دعوي تثبيت الملكية ليس له حجية علي كل دعوي فمن استند الى العقد وفشل له حق الاستناد الى الحيازة كسبب أخر مستقل لكسب الملكية

دعوي تثبيت الملكية بالحيازة

انه في يوم              الموافق   /    / 2024

انه في يوم              الموافق   /    / 2024

انه في يوم              الموافق   /    / 2024

بناء علي طلب كل من السيدين :

• 1-         السيد / ………………………..
• 2-         السيد / ………………………..

المقيمين المحلة الكبرى – …. – ………… ، ومحلهما المختار مكتب الأستاذ /

انا           محضر محكمة                    الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

1- رئيس مجلس ادارة الجمعية التعاونية ……….. بصفته – ويعلن بمقر الجمعية ………..

ثم  انا                              محضر محكمة                   الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

2 – أمين السجل العيني بطنطا بصفته ويعلن بمقر هيئة قضايا الدولة

ثم انا             محضر محكمة                الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

3- ………….. المقيمة ………………………

الموضـــــــوع

• بوضع اليد المدة الطويلة أكثر من 15 سنة وبحيازة مكتملة العناصر والشروط بنية التملك يضع الطالبين اليد ويحوزان العقار الكائن – المحلة الكبرى – ………….. ، المبين الحدود والمعالم والمساحة بكشف التحديد المساحي للطلب رقم … لسنة 2023 سجل عيني
• حيث حازا عقار التداعي عام 1997 ووضعا اليد عليه وكان عبارة عن دور أرضي فقط وقاما طوال تلك المدة ببناء خمسة أدوار من مالهم الخاص وتم ادخال كافة المرافق للعقار باسمهم وسددوا
• نفقات التأمينات عن العقار والضرائب المكلف باسمهم من مالهم الخاص دون أي اعتراض من الغير عن تلك الأعمال المادية الظاهرة والواضحة بلا غموض أو خفاء .
• وكافة مخاطبات الحي والمخالفات والترميم للعقار صادرة باسمهم كمالكين للعقار وقد باشروا حقوقهما كمالكين وقاموا بتأجير وحدات العقار للغير.

ولا ينال من حق الطالبين في تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بحيازتهما الصحيحة الخالية من العيوب أن :

العقار مخلف عن مورثهم ومورث المدعي عليها الثالثة وسبق القضاء بصورية عقد البيع المؤرخ ./ .. / … الصادر لهما من مورثهما – صورية نسبية – بإخفاء وصية – تنفذ في حدود الثلث – في دعوي تثبيت الملكية السابقة التى سندها ذلك العقد – لاختلاف سبب الدعوي الراهنة ( الحيازة بنية التملك ) عن سبب الدعوي السابقة ( العقد )

لا سيما

وأن اعتبار العقد وصية في حدود الثلث لا ينفي عن صحته لأن الثلث ينفذ في كامل تركة المورث التى تشمل – خلافا لعقار التداعي – أرض زراعية – خاصة وان المستقر عليه فقها وقضاء أنه لا يوجد ما يمنع تملك الوارث حصة وارث أخر بالحيازة 15 سنة – ولا ينال من ذلك سقوط دعوي المطالبة بالإرث بثلاثة وثلاثين سنة بنص المادة 970 مدني لاختلاف المطالبة بالميراث عن الحيازة المكسبة بخمسة عشر سنة

ومن ثم كانت اقامة هذه الدعوي استنادا نص المادة 968 مدني وأحكام التملك بالحيازة ووضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية

السند القانوني والواقعي لتثبيت الملكية

أولا : عدم حجية الحكم رقم …. لسنة 2019 مدنى كلى المحلة الكبرى المؤيد بالاستئناف رقم  …  لسنة 14 ق – استئناف عالي طنطا – مأمورية استئناف المحلة الكبرى علي الدعوي الراهنة لاختلاف السبب :

بالاطلاع علي حيثيات الحكم رقم …. /2019 والاستئناف المؤيد له يتبين :

( 1 ) أن سبب دعوي المدعين يتثبت الملكية هو ( العقد المؤرخ 2 / 12 / 1997 )

( 2 ) أن الحكم أسند قضاءه برفض الدعوي علي سند من القول أن الطاعنين يستندان في تثبيت ملكيتهما بوضع اليد الى عقد البيع وحيث ان المحكمة انتهت الى القضاء بصورية ذلك العقد فانه لا يمكنهما ضم مدة سلفهما في التمسك بالتقادم المكسب في مواجهة الخصمة المدخلة لوجود سلف مشترك بينهما ( والدهما ) أما الدعوي الراهنة فالمدعيين يستندان علي الحيازة ووضع اليد لهما مدة 15 سنة دون ضم حيازة السلف وعلي الحيازة بنية التملك فقط ودون العقد

فقد قضت محكمة النقض في وضح لا لبس فيه :

[ القضاء برفض دعوى تثبيت الملكية المرفوعة استنادا إلى العقد لا يمنع من إعادة رفعها استنادا لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ، الحكم الصادر في الدعوى الأولى لا يحوز قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة  أساس ذلك ]

وقالت محكمة النقض في بيان ذلك :

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها ، مما مؤداه أنه إذا رفعت الدعوى بطلب تثبيت الملكية استنادا إلى العقد وقضى برفضها

فإن ذلك لا يحول

دون إعادة رفعها استنادا لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ولا يحوز الحكم الصادر في الدعوى الأولى قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة لتغير السبب في الدعويين

وإذ كان الثابت في الأوراق – وحصله الحكم المطعون فيه – أن

النزاع في الدعوى رقم …… لسنة ……. مدني طنطا الابتدائية كان يدور حول طلب تثبيت ملكية الطاعنة للأرض موضوع النزاع على سند من العقد المسجل رقم …… لسنة …… شهر عقاري طنطا . وقد اقتصر الحكم الصادر فيها على بحث هذه المسألة وفصل فيها بالرفض ولم يفصل في منطوقه أو أسبابه المرتبطة بهذا المنطوق في مسألة ملكية الطاعنة لتلك الأرض بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية والتي يدور حولها النزاع في الدعوى الحالية.

وبالتالي فإن

السبب في الدعوى الأولى وهو العقد يكون مغايراً للسبب في الدعوى الحالية وهو وضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية ومن ثم لا يكون للحكم الصادر في الدعوى الأولى حجية الأمر المقضي في الدعوى الحالية

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر

وخلص إلى أن حجية الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم …… لسنة …… مدني طنطا الابتدائية قد حسمت النزاع بين الطاعنة والمطعون ضدهن بشأن ملكية الأرض  موضوع النزاع بما يحول دون تنازعهم حول هذه المسألة في الدعوى الحالية ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعنة وطردها من تلك الأرض وإلزامها بالتسليم دون أن يبحث شروط تملكها لها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه مشوباً بقصور يبطله.

نقض مدني – الطعن رقم 4976 لسنة 73 ق – جلسة 14/12/2004

ومن ثم وحيث أن السبب مختلف كما تقدم

وأسس الحكم السابق قضاءه بالرفض الى أنه قد خلص الى صورية العقد سند المدعيين في طلب تثبيت الملكية فان ذلك القضاء لم يتعرض لسبب الدعوي الراهنة – وضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية وتكون الدعوي ببحث الحيازة وشروطها والمدة المكسبة جديرة بالنظر والفصل فيها .

ثانيا : حق الوارث في تملك حصة غيره من الورثة بوضع اليد خمسة عشر سنة :

علي فرض أن عقار التداعي مخلف عن مورث المدعيين والمدعي عليها الثالثة فانه لا يوجد قانونا ما يمنع تملك المدعيين لحصتها بوضع اليد المدة الطويلة – لا سيما – وأن تركة المورث لم تقتصر علي عقار التداعي وانما تشمل أيضا أرضا زراعية مشاع بينهم تتسلم المدعي عليها الأخيرة ريعها بانتظام .

فقد قضت محكمة النقض في العديد من أحكامها في هذا الصدد :

حق الإرث لا يكسب بالتقادم . دعوى الإرث . سقوطها بمضي 33 سنة م 970 مدني . للوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة متى استوفى وضع يده الشروط القانونية. مدة التقادم خمس عشرة سنة.

وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية قولها :

أما دعوى الإرث فهي تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب ، أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يحرم على الوارث أن يتملك التقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيتملك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون

الطعن رقم 3347 لسنة 60 ق – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – الجزء الثاني – السنة 46 – صـ 899

وكذلك من المقرر :

أن مفاد النص في المادة ٩٧٠ من القانون المدني يدل على أن حق الإرث يسقط بالتقادم المسقط أو لا يجوز سماع الدعوى به بمضي مدة ثلاث وثلاثين سنة لأن التركة مجموع من المال لا يقبل الحيازة فلا يكسب حق الإرث بالتقادم وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية قولها ، أما دعوى الإرث فهي تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب . أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يُحرم على الوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيمتلك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون .

الطعن رقم ٧٥١٢ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/5/2018

ثالثا : توافر شروط التملك بالحيازة ووضع اليد المدة الطويلة :

تنص المادة 968 من القانون المدني علي :

من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكـاً له أو حاز حقاً عينيا على منقول أو عقـار دون أن يكون هذا الحـق خاصا به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

ويتضح من نص المادة 968 من القانون المدني توافر  شروط  اكتساب الملكية بالتقادم الطويل في حق المدعيين وبيان ذلك  :

الشرط الأول : أن يكون موضوع الحيازة – ويعبر عن الحيازة بوضع اليد – منقولاً أو عقاراً أو حقاً عينياً علي منقول أو عقار .

الثابت أن عين التداعي – عقار – كانت معالمه وقت حيازة المدعيين عام 1997 – دور أرضي فقط وأضحي عقارا مكونا من خمس طوابق بمال المدعيين .

الشرط الثاني : ألا يكون الحائز مالكاً لهذا المنقول أو العقار أو الحق العيني فالتقادم المكسب هو سبب صحيح من أسباب كسب الملكية فإذا كان المنقول أو العقار أو الحق العيني موضوع كسب الملكية ملكاً للحائز فلا معني لإكسابه الملكية بهذا السبب:

وهو ما يستند اليه المدعيين في الدعوي الراهنة ( الحيازة فقط )  دون العقد سالف البحث في الدعوي السابقة – المقضي بصوريته – وهو ما يتبين منه بالفعل ووفقا القانون اختلاف سبب التملك .

الشرط الثالث : أن تستمـر الحيازة – وضع اليد – دون انقطاع لمدة خمسة عشرة سنة ميلادية  :

( 1 ) الحيازة منذ عام 1997 بمعالم الحيازة المادية والمعنوية بنية التملك  :

1. حيازة العقار منذ عام 1997 وكان عبارة عن دور أرضي فقط وقاموا بتشييد المباني خمسة طوابق من مالهم الخاص
2. ادخال المرافق الى العقار ( كهرباء – مياه – غاز ) باسمهم منذ عام 2000
3. تكليف العقار في الضرائب العقارية باسم المدعيين وسدادهما كافة الضرائب والتأمينات من مالهما الخاص وباسميهما
4. كافة مخاطبات الحي بشأن العقار وما به من مخالفات صادرة باسم المدعيين كمالكين له ، وكذلك طلب الحي بترميم العقار صادر بتكليفهما بذلك كونهما المالكين.
5. تأجير وحدات العقار المقامة منهما للغير بعقود ايجار صادرة منهما كمالكين .
6. عدم وجود أي مظاهر حيازة أو وضع يد للمدعي عليها الثالثة علي العقار أو أي من وحداته البته وعدم وجود أي مشاركة منها في بناء وحدات العقار أو ادخال أي مرافق باسمها وكذلك عدم وجود أي مخاطبات باسمها من الجهات الرسمية
7. عدم مطالبة المدعي عليها الثالثة لأي حق أو ريع عن ذلك العقار الا بعد اكتمال مدة الخمسة عشر عاما وبعد رفع دعواهم الأولي لا سيما انها تتسلم ريع الأرض الزراعية المخلفة عن مورثها بانتظام منذ وفاته في ../../1999 ولو كان لها حق علي عقار التداعي لما سكتت عنه طوال تلك المدة .

فالمستقر عليه فقها انه:

تتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشيء ويباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه فاذا كان الشيء محل الحيازة عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه واذا كان الشيء محل الحيازة ارضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424 طبعة 2010

وقضت محكمة النقض ان

الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

كل هذه الأعمال المادية من المدعيين منذ عام 1997 ظاهرة وواضحة بلا لبس أو غموض امام الكافة وظاهر منها التعامل كمالكين – دون أي اعتراض من المدعي عليها الثالثة ومن ثم فلا محل للمخالطة :

فالمقرر قانونا وقضاء أنه

يحق للشريك أن يتملك نصيب غيره من الشركاء بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية باكتمال شروطها ومدتها وعناصرها وأن المخالطة في حد ذاتها ليست عيبا ينال من وضع اليد

( في هذا المعني الطعون 83 لسنة 60 ق جلسة 7/2/1997 و الطعن 142 لسنة 40 ق جلسة 2/1/1978 و الطعن 4211 لسنة 73 ق جلسة 27/2/2004 )

ولا ينال مما تقدم وحيازة المدعيين للعقار وكسب ملكيته شبهة المخالطة

لا سيما

أن الأعمال المادية للحيازة واضحة وظاهرة – ذلك أن المستقر عليه فقها وقضاء أنه لا ينال من تلك الحيازة وكسب الملكية القول بأن العقار تركة مورثة ذلك أن المستقر عليه فقها وقضاء كما تقدم – حق الوارث في تملك نثيب وارث أخر – بالحيازة ووضع اليد 15 سنة – دون الدفع بان المطالبة بالميراث تسقط بـ 33 سنة حيث أن دعوي الارث تسقط بهذه المدة – دون الحيازة ذاتها .

قضت محكمة النقض أن

( الحيازة التى تصلح أساسا لتملك العقار بالتقادم وان كانت تقتضى القيام بأعمال مادية ظاهرة فى معارضة حق المالك ولا تحتمل الخفاء أو اللبس فى قصد التملك بالحيازة الا أنه لا يشترط أن يعلم المالك بالحيازة علم اليقين ، انما يكفى أن تكون من الظهور بحيث يستطيع العلم بها فاذا ما وضع الحائز علامات ظاهرة ليعلن عن وضع يده على أرض فضاء مثلا فليس للمالك أن يدعى بأنه كان يجهل أمرها فانه يتحتم عليه أن يكون على اتصال دائم ليدفع عنه كل عدوان )

[ نقض م م 8/2/1973 س 24 ص 175 ، نقض 16/11/1978 س 29 ص 1706 – مشار ليهما – محمد كامل مرسى – المؤلف السابق – ص 24 – هامش 2 ]

( 2 ) اكتمال مدة الحيازة منذ عام 1997 ( 22 سنة ) دون أي انقطاع وان النزاع اللاحق في 2019 – بعد اكتمال المدة ( 22 سنة – اكثر من 15 سنة ) لا ينال منها ومن كسب الملكية بوضع اليد :

الثابت من المستندات أن المدعيين يحوزا العقار منذ عام 1997 دون انقطاع وأن نزاع المدعي عليها الثالثة لم يحدث الا عام 2019 بعد اكتمال المدة بشروطها

ومن ثم لا ينال ذلك النزاع اللاحق منها علي المدة وكسب الملكية للمدعيين

باعتباره نزاع لاحق علي اكتمال المدة – لا سيما – أن المدعي عليها الثالثة لم تنازع المدعيين في حيازتهما وما يقوما به من أعمال واضحة وظاهرة – بأي منازعة قضائية – ولم تطالبهما بأي ريع – وانعدام أي وضع يد لها أو حيازة علي العقار – ولم تساهم بأي مال – في بناء وحداته – ولم يصدر باسمها أي مستند رسمي من أي جهة كمالكة منفردة أو مشاعا مع المدعيين

فالمقرر انه

متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

نقض مدنى 7/2/1967 – مج محكمة النقض 18-1-306-47

وكذلك قضي انه :

لما كان لمدعى الملكية أن يقيم ادعاءه على السبب الذي يراه مملكا له و حسب الحكم أن يحقق هذا السبب و يفصل فيه و كان المطعون ضدهم …. قد أقاموا دفاعهم على تملكهم الأرض محل النزاع بالتقادم الطويل وحده فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على مقتضى هذا الدفاع يكون التزم صحيح القانون

الطعن رقم 366 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1958 بتاريخ 29/11/1984

ومن ثم وهديا علي ما تقدم كانت اقامة الدعوي

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة المحلة الكبرى الابتدائية أمام الدائرة  (    ) مدني كلي الكائن مقرها خلف عمارات الأوقاف – من التاسعة صباحا وما بعدها يوم          الموافق      /    / 2024 لسماع الحكم للمدعيين :

• ( 1 ) بتملك المدعيين العقار محل التداعي بتثبيت ملكيتهم بالحيازة بنية التملك بوضع اليد المدة الطويلة المسبة للملكية –  باعتباره سببا مستقلا لكسب الملكية – الكائن ………. ، المبين الحدود والمعالم والمساحة بهذه الصحيفة وبكشف التحديد المساحي للطلب رقم … لسنة 2023  سجل عيني
• ( 2 ) الزام السيد المعلن اليه الثاني بصفته باتخاذ ما يلزم بنقل ملكية العقار الى اسم المدعيين في الصحيفة العقارية بالسجل العيني .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعيين أيا كانت

ولأجل العلم ،،

دعوى تثبيت الملكية باختصار

يمكن رفع دعوى تثبيت الملكية في مصر بعد مرور 15 عاما على الحيازة الهادئة للعقار ، ويجب توافر بعض الشروط العامة والخاصة لتقديم الدعوى  ويمكن الحصول على نموذج جاهز للدعوى من موقع عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض وننوه أنه يجب جلب وثيقة رفع مساحي من مكتب معتمد واحضار سندات التملك للعقار وحصر الإرث للعقار المورث

تساؤل هام لإثبات وضع اليد للملكية

هل يجب على مالك العقار أن يحضر شهودًا في جلسة التثبيت؟

في الحقيقة أن اثبات الملكية بوضع اليد بشهادة الشهود هو طريق هام لإثبات عناصر الحيازة لا سيما شهادة الجيران الملاصقين للحائز وواضع اليد ونري انه أهم من اثبات وضع اليد بالخبرة لأنه بإحالة المحكمة الدعوي للتحقيق وتحليف الشهود اليمين أقوي من رأى الخبير ، والى جانب الشهادة والخبرة يمكن الاثبات بالقرائن والمستندات المؤيدة

ختام سبب تثبيت ملكية العقار

يمكن تثبيت الملكية عن طريق ما يسمى بـ ( دعوى تثبيت الملكية ) وفي هذا البحث الراهن أوضحنا الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية  كالحق أو المركز القانوني للادعاء ويتطلب شرطين هما وجود قاعدة قانونية تحمى مصلحة من النوع الذي يتمسك به المدعى و الشرط الثاني  ثبوت وقائع معينة تنطبق عليها هذه القاعدة القانونية.

وبالطبع حدوث اعتداء على الحق أو المركز القانوني من شأنه يحرم صاحبه من إتيانه هذا الحق أو المركز القانوني له مما يقتضى تدخل السلطة القضائية لحمايته بتطبيقها القاعدة القانونية والجزاء المترتب عليها.

وكذلك الصفة في الدعوى بجانبها الايجابي – المدعى- والسلبي – المدعى عليه –  فبمجرد السعي لإثبات الحق وحدوث الاعتداء عليه تتواجد الصفة لكلا طرفي النزاع.

وفي الأخير للمزيد من المعلومات عن تثبيت الملكية علي موقعنا – عبدالعزيز عمار محامي بالنقض –  يمكنك الاطلاع على الأبحاث التالية:

1. قضاء تثبيت الملكية العقارية ( الجزء الثاني )
2. المأخذ القضائية في أحكام تثبيت الملكية ( الجزء الأول 2023 )
3. الملكية للحائز مفرزا من المشاع 15 سنة ( المادة 846/2 مدني )
4. صحيفة استئناف حكم قضي بتثبيت ملكية بوضع اليد