عقد الإيجار الحكر
تعرف علي عقد الإيجار وعقد الحكر في القانون والفرق بينهما ذلك أن العقود من أهم المواضيع التي يواجهها الأفراد في حياتهم اليومية سواء في مجال العقارات أو التجارة أو غيرها ومن بين أهم العقود التي تُستخدم في هذا المجال نجد عقد الإيجار وعقد الحكر.
عقد الايجار والحكر في القانون
تعريف عقد الإيجار:
عقد الإيجار هو عقد رضائي ينعقد بين طرفين المؤجر والمستأجر حيث يتعهد المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجر معلوم.
تعريف عقد الحكر:
عقد الحكر هو عقد عيني ينعقد بين طرفين الحكير والمستحق حيث يتنازل الحكير عن حق الانتفاع بالعين المملوكة له للمستحق لمدة طويلة مقابل عوض مالي.
الفرق بين الحكر والايجار
يختلف الحكم عن الإيجار فى :
أنه يخول المحتكر حقا عينيا فى حين أن الإيجار لا يخول المستأجر إلا حقا شخصيا ، وفى أن مدته تكون طويلة فى حين أن مدة الإيجار يغلب فيها أن تكون قصيرة. وفى أن يخول المحتكر ملكية المنشآت التى يقيمها على الأرض المحتكرة ويجيز له التصرف فيها مستقلة عن الأرض (مادة 1002 مدنى) فى حين أن الأصل فى الإيجار أنه لا يخوله ذلك
(عزمي البكري ص 52)
عقد الايجار وعقد الحكر في النقض
وقد قضت محكمة النقض بأن:
مقتضى أحكام المادتين الثانية والسابعة من المرسوم بقانون رقم 180 لسنة 1952 – بإنهاء الوقف على غير الخيرات – الذى صدر وعمل به فى 14/9/1952 والمادة 1008/3 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو انتهاء الأحكار القائمة على الأراضي التى كانت موقوفة وقفا أهليا بزوال صفة هذا الوقف ويتعين على المحتكر تبعا لانتهاء الحكر فى 14/9/1952 أن يرد الأرض المحكرة التى تحت يده إلى المحكر ليستغلها على الوجه الذى يراه
فإن هو بقى فى العين بغير سند فإنه يلزم بريعها للمحكر تعويضا عما حرمه من ثمار ، وليس له أن يتحدى فى هذا الخصوص بالأجرة التى حددتها قوانين الإيجار لأن هذه القوانين لا تحكم سوى العلاقة الايجارية التى تقوم بين طرفي العقد ، وهما المحتكر والمستأجر منه دون العلاقة بين المحكر والمحتكر
طعن442 لسنة 35 ق جلسة 27/1/1970- ذات المبدأ طعن 189 لسنة 33 ق جلسة 14/3/1967
وبأنه القاعدة الصحيحة الواجبة الاتباع ، فى تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقعيه هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أخذا من المبادئ الشرعية أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض المحكرة حرة خالية من البناء وأن لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذى فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها .
وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض ، وبصقع الجهة بسبب البناء الذى أقامه المحتكر ، وأن لا يكون لحق البناء والقرار الذى للمحتكر تأثير فى التقدير ، وأنه لا محل للأخذ بنظرية “النسبة” التى تقضى بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكير ، وقيمة الأرض فى ذلك الوقت .
إذ لا أصل لها فى الشريعة الإسلامية وأن أجرة الحكر يجب أن تكون دائما هى أجرة المثل. وقد أخذ المشرع بهذه القاعدة وقننها بما نص عليه فى المادة 1005 من القانون المدني.
ولئن تضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني عبارات تفيد الأخذ بهذه النظرية إلا أن الثابت من الأعمال التحضيرية أن المشرع قد نبذها بما أدخلته لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ من تعديلات على النص الذى كان واردا فى المشروع التمهيدي وما ظهر جليا من اتجاه هذه اللجنة إلى عدم الأخذ بتلك النظرية وإن فات واضعي المشروع بعد إدخال هذا التعديل أن يصححوا على مقتضاه ما تضمنته المذكرة فى هذا الخصوص
(طعن رقم 442 لسنة 35 ق جلسة 27/1/1970- ذات المبدأ طعن رقم 382 لسنة 29 ق جلسة 16/4/1964 طعن رقم 61 لسنة 15 ق جلسة 11/4/1964 طعن رقم 94 لسنة 3 ق جلسة 14/6/1934)
وبأنه إذ أبرم عقد التداعي فى31/8/1939 أي فى ظل العمل بالقانون المدني الملغى الذى لم يتضمن نصوص تحكم الأوضاع الخاصة بالحكر ، والمستقر عليه أن منشأ نظام الحكم هو الشريعة الإسلامية ولبيان ماهيته وأحكامه يجب الرجوع إلى قواعدها .
وقد عرف الفقهاء الحكر بأنه عقد إيجار يبيح للمحتكر الانتفاع بالبناء المحكر إلى أجل غير مسمى أو إلى أجل طويل معين مقابل دفع أجرة الحكر وهى أجرة المثل التى قد تزيد أو تنقص أثناء سريان العقد وأنه يرتب للمحتكر حقا عينيا على العقار المحكر .
ويكون البناء أو الغراس الذى يقيمه المحتكر ملكا خاصا له أن يبيعه أو يهبه أو يرهنه أو يورثه ، والحكر على النحو المتقدم يختلف عن الإيجار الذى ينعقد فى الأصل لمدة محددة لقاء أجرة ثابتة ولا يترتب للمستأجر سوى حق شخصي والبين فى عقد التداعي والذى أبيح فيه للمؤجر حق فسخه فى أي وقت يراه .
ونص فيه على أيلولة الأنقاض إلى المؤجر فى حالة فسخ العقد للتراخي فى دفع الأجرة ، وحيل فيه بين المستأجرة وبين تأجير الأنقاض أو بيعها أو رهنها أو هبتها بغير إذن المؤجر ، وحددت فيه أجرة ثابتة لا تتغير إلا باتفاق طرفيه ، أن إرادة عاقديه قد انصرفت ، كما تفصح عباراته إلى إبرام عقد الإيجار ولم تتجه إلى تحكير الأرض لصالح الطاعنة.
ولا ينال من ذلك أن المتعاقدين أغفلا تحديد مدة العقد إذ ليس من شأن ذلك وحده اعتبار العقد حكرا دائما مفاده انصراف إرادتها إلى إعمال نصوص القانون المدني السارية وقت إبرامه والتي تقضى باعتبار الإيجار منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة
(طعن رقم15 لسنة53 ق جلسة6/5/1987)
وبأنه اختلاف عقد الحكر عن عقد الإيجار ماهية كل منهما. الحكر حق عيني ينشأ مؤيدا أو لمدة طويلة مقابل أجر المثل. الإيجار حق شخصي ينشأ لمدة مؤقتة بأجرة ثابتة
(طعن رقم 1090 لسنة 55 ق جلسة 28/1/1990)
كما قضت محكمة النقض بأن:
إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على “أن الاحتكار من وضع فقهاء الشريعة الإسلامية وهو عندهم عقد إيجار يعطى للمحكر حق البقاء والقرار على الأرض المحكورة مادام يدفع أجر المثل ونصوا على أنه لو خرب بناء المحتكر أو جف شجره ولم يبق لهما أثر فى أرض الوقف ومضت مدة الاحتكار عادت إلى جهة الوقف ولم يكن للمحتكر ولا لورثته حق البقاء وإعادة البناء ونصوا أيضا على أنه إذا لم يمكن الانتفاع بالعين المؤجرة ينفسخ العقد وتسقط الأجرة عن الاحتكار عن المدة الباقية.
وأنه تطبيقا لهذه النصوص يبين أن العقار المحكر وقد نزعت ملكيته واستولت عليه الحكومة قد أصبح لا يمكن الانتفاع به وبذلك انفسخ عقد الحكر وبانفساخه تعود الأرض للوقف خالية من حق البقاء والقرار ويكون للوقف وحده حق الحصول على ثمن الأرض.
وأن هذه القواعد لا تختلف فى روحها عما نصت عليه المادة 270 من القانون المدني – القديم – إذ ورد بها أنه إذا هلكت العين المؤجرة هلاكا كليا ينفسخ عقد الاحتكار لا يخرج عن كونه نظير عقد إيجار فإن نزع ملكية الأرض المحكرة وما عليها من بناء يترتب عليه حتما فسخ عقد الاحتكار ويسقط بذلك ما كان للمحتك من حق البقاء والقرار .
ولا يكون له فى هذه الحالة إلا ثمن بنائه وأما الوقف فله كل ثمن الأرض “فإن هذا الذى أقيم عليه الحكم لا مخالفة فيه القانون على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ولا محل لقياس حالة نزع الملكية للمنفعة العامة على حالة الاستبدال لأنه يراعى عند تقدير ثمن الأرض فى الحالة الأخيرة أن الأرض مثقلة بما للمحتكر من حق البقاء والقرار عليها وهو عيب ينقص من قيمتها أما فى حالة نزع الملكية للمنفعة العامة فإن حق البقاء يزول بفسخ عقد الإيجار
(طعن رقم 143 لسنة 24 ق جلسة 25/12/1985)
اذن : الحكر عقد يكسب المحتكر بمقتضاه حقا يخوله الانتفاع بأرض معينة بإقامة بناء عليها أو باستعمالها للغرس أو لأى غرض أخر وحق الحكر هو حق عيني ، ولا يجوز أن تزيد مدته على ستين سنة ، فإذا عينت مدة أطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكم معقودا لمدة ستين سنة (مادة 999 مدنى) بينما تجيز الشريعة الإسلامية أن يكون الحكر مؤبدا و لا يجوز التحكير بأقل من أجرة المثل (مادة 1004 / 1 مدنى) وعقد الايجار هو عقد رضائي ينعقد بين طرفين، هما المؤجر والمستأجر، حيث يتعهد المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجر معلوم وله أركان الرضا والمحل والسبب والأهلية ومن شروطه تحديد المدة والأجرة.
عقد الإيجار وعقد الحكر في القانون
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
