إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد المستأجر المياه

اخلاء العين أسبابه القانونية

يعد موضوع إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد المستأجر لأجرة المياه من المواضيع المثيرة للجدل في قانون الإيجار ففي حين يرى البعض أن امتناع المستأجر عن سداد فاتورة المياه يُشكل سببا كافيا للإخلاء، يرى آخرون أن هذا الأمر غير مقبول خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة.

اخلاء العين والمستأجر لعدم سداد استهلاك المياه

في هذا المقال سنناقش:

• شروط إخلاء العين المؤجرة  لعدم سداد المياه
• نوع قانون الإيجار المُطبّق على العقد

قانون الإيجار القديم (قانون رقم 49 لسنة 1977):

1. لا يُعدّ عدم سداد فاتورة المياه سببًا كافيًا للإخلاء.
2. يجب على المؤجر إثبات امتناع المستأجر عن سداد فاتورة المياه بشكل متكرّر.
3. يجب على المؤجر إرسال إنذار للمستأجر يُطالبه فيه بسداد فاتورة المياه.
4. يُمكن للمستأجر تجنّب الإخلاء بدفع قيمة فاتورة المياه قبل صدور حكم قضائي بالإخلاء.

قانون الإيجار الجديد (قانون رقم 136 لسنة 1981):

1. يُمكن اعتبار عدم سداد فاتورة المياه سببًا كافيًا للإخلاء، شريطة أن يُنصّ على ذلك في عقد الإيجار.
2. يجب على المؤجر إرسال إنذار للمستأجر يُطالبه فيه بسداد فاتورة المياه.
3. يُمكن للمستأجر تجنّب الإخلاء بدفع قيمة فاتورة المياه قبل صدور حكم قضائي بالإخلاء.

الخطوات التي يجب على المؤجر اتّخاذها لإخلاء المستأجر:

إرسال إنذار للمستأجر:

• يجب أن يتضمن الإنذار تاريخ ومبلغ فاتورة المياه.
• يجب أن يُحدّد الإنذار مدة زمنية محددة لسداد المستأجر لقيمة فاتورة المياه.
• يجب أن يُرسل الإنذار للمستأجر بكتاب موصى عليه بعلم الوصول.

رفع دعوى قضائية ضد المستأجر:

• إذا لم يسدد المستأجر قيمة فاتورة المياه بعد انتهاء مدة الإنذار، يُمكن للمؤجر رفع دعوى قضائية ضده.
• يجب على المؤجر إثبات امتناع المستأجر عن سداد فاتورة المياه.
• يجب على المؤجر إثبات إرساله الإنذار للمستأجر.

الحصول على حكم قضائي بالإخلاء:

إذا حكمت المحكمة لصالح المؤجر باصدار حكم قضائي بالإخلاء  يجب على المستأجر مغادرة العين المؤجرة والا وجب علي المؤجر اتخاذ اجراءات تنفيذ الحكم.

شروط إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد المياه

السند القانوني :

المادة (33) ق 49 لسنة 1977 :

تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ إنشائها أو التي تقام بعد العمل به وفقا للقواعد الآتية :

• ( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم أن وجدت عدادات بجميع وحدات المبنى ، وفى حالة عدم تساوى قراء العداد الرئيس مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوي بين وحدات المبنى .
• ( ب ) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة . إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت .
• ( ب ) إذا وجدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين على الوجه المبين بالفقرة السابقة .
• ( د ) فى الحالات التى يتم فيها توريد المياه عن غير طريق الجهة القائمة على ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقا لما يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% (سبعة فى المائة) من القيمة الايجارية المحددة قانونا .

ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر .

امتناع المستأجر عن سداد فاتورة المياه في أحكام النقض :

من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة وما في حكمها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف  أن يبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها أو ما في حكمها وإلا تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر، وأن مفاد نص المادتين 33، 37 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المستأجر لا يلتزم إلا بقيمة ما يخص الوحدة لتي يشغلها من استهلاك فعلي للمياه وفق الأسس المبينة بالنص، وان التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير في الوفاء بها من آثار ووجوب بيانها في التكليف

 [الطعن رقم 2385 –  لسنــة 67 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 06 / 2000]

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا لتأخر  الطاعن في سداد قيمة استهلاك المياه . ثبوت عدم تقديم المطعون ضده ما يدل على سداده لها وكيفية  احتساب ما يخص الوحدة التي يشغلها الطاعن وفقا لنص المادة 33 ق49 لسنة 1977 . خطأ وقصور .

(الطعن 2385 لسنة 67 ق جلسة 21/6/2000)

الأجرة المستحقة  على المستأجر . ماهيتها . م18 ق136 لسنة 1981 . تخلف المستأجر عن سداد القيمة الفعلية لاستهلاك المياه . خضوعه لذات أحكام  التأخر في الأجرة . مادة 33 منه .

(الطعن 1162 لسنة 69 ق جلسة 14/6/2000 ، الطعن 8122 لسنة 64ق جلسة 2/4/2000)

عدم التزام المستأجر بقيمة استهلاك المياه إلا ما يخص الوحدة التي يشغلها  من استهلاك فعلي . المادتان 33 ، 37 ق49 لسنة 1977 .  اعتبارها من ملحقات الأجرة . التخلف عن الوفاء بها يرتب ذات  آثار التأخير في سداد الأجرة . وجوب بيانها في التكليف بالوفاء .

(الطعن 2385 لسنة 67 ق جلسة 21/6/200)

مذكرة من المؤجر باخلاء العين المؤجرة

مذكـرة

بدفاع / ……………….                                (المدعى)

ضـد

…………………..                               (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

نصمم على الطلبات الواردة بأصل الصحيفة باخلاء المدعي عليه للعين المؤجرة وتسليمها خالية من أى شواغل وأشخاص.

(الدفاع)

أولاً : قيمة استهلاك المياه تأخذ حكم الأجرة :

ولما كان المدعى عليهم قد تخلف من سداد قيمة استهلاك المياه وقد أعذره المدعى أكثر من مرة لسداد قيمتها إلا أنه أبى الأمر الذى حدى به لإقامة هذه الدعوى طبقا لما انتظمته المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي تنص على أن :

“تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ انشائها أو التى تقام بعد العمل به وفقا للقواعد الآتية :

• ( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم أن وجدت عدادات بجميع وحدات المبنى ، وفى حالة عدم تساوى قراء العداد الرئيس مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوي بين وحدات المبنى .
• ( ب ) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس على الشاغلين  بحسب حجرات كل وحدة . إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت .
• ( جـ ) إذا وجدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين على الوجه المبين بالفقرة السابقة .
• ( د ) فى الحالات التى يتم فيها توريد المياه عن غير طريق الجهة القائمة على ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقا لما يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% (سبعة فى المائة) من القيمة الايجارية المحددة قانونا .

ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر .

ولما كان الأمر كذلك فإن التأجير فى سداد قيمة استهلاك المياه بأخذ حكم عدم سداد الأجرة .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

  أن من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة وما في حكمها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط لصحة التكليف أن يبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها أو ما في حكمها وإلا تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر، وأن مفاد نص المادتين 33، 37 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المستأجر لا يلتزم إلا بقيمة ما يخص الوحدة لتي يشغلها من استهلاك فعلي للمياه وفق الأسس المبينة بالنص، وان التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير في الوفاء بها من آثار ووجوب بيانها في التكليف

 [الطعن رقم 2385 –  لسنــة 67 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 06 / 2000]

وقد قضت محكمة النقض بأن :

” عدم التزام المستأجر بقيمة استهلاك المياه إلا ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي . المادتان 33 ، 37 ق49 لسنة 1977 . اعتبارها من ملحقات الأجرة . التخلف عن الوفاء بما يرتب ذات أثار التأخير في سداد الأجرة . وجوب بيانها في التكليف بالوفاء “.

(الطعن 2385 لسنة 67 ق جلسة 21/6/2000)

وقد قضت محكمة النقض بأن :

” الأجرة المستحقة على المستأجر .ماهيتها . مادة 18 ق 136 لسنة 1981 تخلف المستأجر عن سداد القيمة الفعلية لاستهلاك المياه . خضوعه لذات أحكام التأخر في الأجرة . مادة 33 منه “.

(الطعن 1162 لسنة 69 ق جلسة 14/6/2000

الطعن 8122 لسنة 64 ق جلسة 2/4/2000

(بنـــــاء عليــــه)

نصمم على الطلبات .

عقود الإيجار واسباب الاخلاء بصفة عامة

تعتبر عقود الإيجار من أهم العقود التي تنظم العلاقات بين المؤجر والمستأجر، وتُعدّ عملية إخلاء العين المؤجرة من أكثر القضايا شيوعًا في هذا المجال.

وفي هذا المبحث من المقال سنغوص في رحلة مُفصّلة عبر شروط إخلاء العين المؤجرة، مُتّكئين على المعايير القانونية المُنظّمة لهذه العملية، مُتطرّقين إلى حقوق وواجبات كلّ طرف، مُستعرضين مختلف الحالات التي تسمح بطلب الإخلاء، مُقدّمين شرحًا وافيًا للمراحل الإجرائية، مُتضمّنين أمثلة عملية ونماذج واقعية، مُستعينين بآراء خبراء القانون، مُقدّمين نصائح عملية لتجنب الوقوع في إشكاليات الإخلاء.

أولاً: تعريف إخلاء العين المؤجرة:

يُعرّف إخلاء العين المؤجرة ببساطة على أنه عملية إخراج المستأجر من العين المؤجرة، وذلك بعد انتهاء مدة عقد الإيجار أو لسببٍ من الأسباب القانونية المُحدّدة.

ثانياً: الأسباب القانونية لإخلاء العين المؤجرة:

يُمكن تقسيم الأسباب القانونية لإخلاء العين المؤجرة إلى فئتين رئيسيتين:

أ- انتهاء مدة عقد الإيجار:

يُعدّ انتهاء مدة عقد الإيجار من أهمّ الأسباب القانونية لإخلاء العين المؤجرة، حيث يُلزم المستأجر بتسليمها للمؤجر خالية من الشاغلين والشواغل.

ب- الأسباب المُتعلّقة بسلوك المستأجر:

يُمكن للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة في حال قيام المستأجر بأحد الأفعال التالية:

عدم دفع الأجرة:

يُمكن للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة في حال تأخر المستأجر عن دفع الأجرة المُتّفق عليها، أو في حال امتناعه عن دفعها بشكلٍ نهائي.

إساءة استعمال العين المؤجرة:

يُمكن للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة في حال قيام المستأجر بإساءة استعمالها، مثل استخدامها لأغراض غير قانونية أو مُنافية للآداب العامة.

إحداث تلفيات جسيمة في العين المؤجرة:

يُمكن للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة في حال قيام المستأجر بإحداث تلفيات جسيمة فيها، دون إصلاحها أو تعويض المؤجر عنها.

ثالثاً: الإجراءات القانونية لإخلاء العين المؤجرة:

تختلف الإجراءات القانونية لإخلاء العين المؤجرة حسب نوع العقد، حيث تُحدّد قوانين الإيجار المُعمول بها في كلّ دولة هذه الإجراءات.

رابعا: نصائح عملية لتجنب الوقوع في إشكاليات الإخلاء:

قراءة عقد الإيجار بدقة:

من المُهمّ قراءة عقد الإيجار بدقة قبل توقيعه، والتأكد من فهم جميع الشروط والأحكام المُتعلّقة بعملية الإخلاء.

دفع الأجرة في الوقت المُحدّد:

يجب على المستأجر دفع الأجرة في الوقت المُحدّد في عقد الإيجار، لتجنّب الوقوع في مشاكل مع المؤجر.

الحفاظ على سلامة العين المؤجرة:

يجب على المستأجر الحفاظ على سلامة العين المؤجرة، وإصلاح أيّ تلفيات قد تحدث فيها.

ختام إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد المستأجر المياه

في الختام، يُمكن القول أنّ إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد المستأجر لأجرة المياه أمرٌ مُمكن، لكنّه يعتمد على نوع قانون الإيجار المُطبّق على العقد، وشروط عقد الإيجار، والخطوات التي اتّخذها المؤجر لإخلاء المستأجر وتُعدّ عملية إخلاء العين المؤجرة عملية مُعقدة تتطلّب معرفة واسعة بالقوانين المُنظّمة لها ، وفهمًا عميقًا لحقوق وواجبات كلّ من المؤجر والمستأجر.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca