دليل التصرفات واجبة القيد في السجل العيني (2024)

التصرفات محل القيد في السجل العيني

شرح شامل للتصرفات التي تخضع للتسجيل والقيد في السجل العيني لأنواع التصرفات وشروط قيدها والوثائق المطلوبة والرسوم والإجراءات المتبعة مع أمثلة تطبيقية.

قيد التصرفات العقارية في السجل العيني

يعد  السجل العيني  نظاما حديثا تم اعتماده في مصر لتنظيم الحقوق العينية العقارية وضمان استقرارها. ويُلزم هذا النظام بقيد بعض التصرفات في هذا السجل حتى تكون نافذة في مواجهة الغير ويهدف هذا البحث إلى تسليط الضوء على أهم التصرفات واجبة القيد في السجل العيني في مصر مع شرح مفصل لأحكامها وأثر قيدها.

أولاً: التصرفات الناقلة للملكية:

• البيع: هو عقد يلتزم بمقتضاه البائع بنقل ملكية شيء معين إلى المشتري مقابل ثمن محدد. ويجب قيد عقد البيع في السجل العيني حتى ينتج أثره في مواجهة الغير.
• الهبة: هي عقد يلتزم بمقتضاه الواهب بنقل ملكية شيء معين إلى الموهوب له دون مقابل. ويجب قيد عقد الهبة في السجل العيني حتى ينتج أثره في مواجهة الغير.
• الوصية: هي تصرف قانوني يصدر من شخص يبين فيه رغبته في توزيع أمواله بعد وفاته. ويجب قيد الوصية في السجل العيني بعد ثبوتها شرعًا حتى تنفذ أحكامها.
• الإرث: هو انتقال ملكية تركة المتوفى إلى ورثته الشرعيين. ويجب قيد حصر الإرث في السجل العيني حتى يتمكن الورثة من التصرف في أموال التركة.

ثانياً: التصرفات المنشئة للحقوق العينية التبعية:

• الرهن العقاري: هو حق عيني تبعي يمنح الدائن حق استيفاء دينه من ثمن العقار المرهون عند عدم وفاء المدين بالتزامه. ويجب قيد عقد الرهن العقاري في السجل العيني حتى ينشأ الحق للدائن.
• الارتفاق العقاري: هو حق عيني تبعي يمنح صاحبه حقًا على عقار مملوك لشخص آخر. ويجب قيد عقد الارتفاق العقاري في السجل العيني حتى ينشأ الحق.
• الحقوق الشخصية العقارية: هي حقوق ترد على العقار دون أن تمنح صاحبها حقًا عينيًا عليه. وتشمل هذه الحقوق حق الانتفاع وحق السكنى وحق الوصية. ويجب قيد هذه الحقوق في السجل العيني حتى تكون نافذة في مواجهة الغير.

ثالثاً: التصرفات المعدلة للحقوق العينية:

• التنازل عن حق عيني: هو تصرف قانوني يصدر من صاحب الحق العيني ينقل بمقتضاه هذا الحق إلى شخص آخر. ويجب قيد التنازل عن حق عيني في السجل العيني حتى ينتج أثره في مواجهة الغير.
• تعديل الحق العيني: هو تصرف قانوني يصدر من صاحب الحق العيني يغير بمقتضاه بعض أحكام هذا الحق. ويجب قيد تعديل الحق العيني في السجل العيني حتى ينتج أثره في مواجهة الغير.

رابعاً: الأحكام القضائية:

يجب قيد الأحكام القضائية الصادرة في شأن الحقوق العينية العقارية في السجل العيني حتى تكون نافذة في مواجهة الغير.

الأسئلة الشائعة:

ما هي ميزات قيد التصرفات في السجل العيني؟

يُقدم قيد التصرفات في السجل العيني العديد من الميزات، أهمها:

• الحماية من التصرفات الاحتيالية: حيث لا يمكن لأي شخص التصرف في حق عيني مقيد في السجل العيني دون علم صاحبه.
• ضمان استقرار الحقوق العينية: حيث يُصبح الحق العيني المقيد في السجل العيني حجة قاطعة على وجوده ومحتواه.
• تسهيل التداول العقاري: حيث يسهل قيد التصرفات في السجل العيني عملية التحقق من صحة ملكية العقار ووجود أي حقوق عينية عليه.

نصوص التصرفات محل القيد وأثر عدم القيد 

في هذا المبحث من البحث نتعرف على أهم التصرفات التي يجب تسجيلها في السجل العيني، وشروط قيدها ، والوثائق المطلوبة، والرسوم، والإجراءات المتبعة فان كنت ترغب في تسجيل تصرف في السجل العيني أو كنت محاميا وترغب في التعرف علي اجراءات القيد والتأشير في السجل العيني فإليك شرح شامل لكافة الخطوات والوثائق المطلوبة فيما يلي:

تنص المادة رقم 26من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب قيد جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها فى السجل العيني . ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

تنص المادة رقم 27 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة .

تنص المادة رقم 28 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب قيد الإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر فى أجره ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم قيدها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات .

تنص المادة رقم 29 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك والإقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

تنص المادة رقم 30 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب على الوارث قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية وذلك يقيد السند المثبت لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث ولا يجوز قيد أي تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق إلا بعد إتمام القيد المنصوص عليه في الفقرة السابقة ويجوز أن يقتصر قيد حق الإرث على جزء من  عقارات التركة  وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة عقارية تبنى على أساسها تصرفات الورثة.

” المادة 30 مستبدلة بالقانون 83 لسنة 2006 “

ولا يجوز قيد أي تصرف من الوارث طبقاً لأحكام الفقرة السابقة إلا في حدود نصيبه الشرعي في كل وحدة ولا يجوز قيد أي تصرف في أي عين من الأعيان التي انتهى فيها الوقف إلا بعد قيد إلغائه وفي جميع الحالات السابقة يكون القيد بدون رسم .

تنص المادة رقم 31 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث فى صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها ويجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيام الدين قبل التأشير به ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ، ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ القيد المشار إليه فى المادة السابقة فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا وقام بقيده قبل هذا التأشير .

تنص المادة رقم 32 من قانون السجل العيني علي أنه :

الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعدم تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات .

تنص المادة رقم 33 من قانون السجل العيني علي أنه :

الدعاوى المشار إليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات ويمنح المدعون فى الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .

تنص المادة رقم 34 من قانون السجل العيني علي أنه :

يؤشر فى السجل العيني بمنطوق الحكم النهائي الصادر فى الدعاوى المبينة فى المواد السابقة

تنص المادة رقم 35 من قانون السجل العيني علي أنه :

يترتب على  التأشير بالدعاوى فى السجل العيني  أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً يكون حجة على من ترتب لهم حقوق وأثبت لمصلحتهم بيانات فى السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى فى السجل وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار.

تنص المادة رقم 36 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب التأشير بإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة فى صحف الوحدات العقارية – ويترتب على ذلك إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد فى السجل أن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .

شرح التصرفات واجبة القيد في السجل العيني

1- ما أوجب قانون السجل العيني قيده :

أوجب قانون السجل العيني قيد بعض التصرفات إدراكاً من المشرع لأهمية هذه التصرفات بل خطورتها ، ورتب علي الإخلال بأي منها أثراً قانونياً يعد جزاء للإخلال بهذا الواجب أو هذا الالتزام .

ونستعرض فيما يلي هذه التصرفات علي النحو التالي :-

التصرف الذي أوجب قانون السجل العيني قيده بالسجل العيني والأثر القانوني الذي رتبه قانون السجل العيني علي الإخلال بالالتزام بالقيد هي جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .

ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

راجع المادة 26 من قانون السجل العيني

جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

راجع المادة 27 من قانون السجل العيني

الإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر فى أجره ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك و يترتب على عدم قيدها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات .

راجع المادة 28 من قانون السجل العيني

جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك والإقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدهـا ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

راجع المادة 29 من قانون السجل العيني

حق الارث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية بقيد السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التى يجب أن تتضمن نصيب كل وارث ويكون قيد حق الإرث فى خلال خمس سنوات من تاريخ وفاة المورث بدون رسم أما بعد ذلك فلا يقبل القيد إلا بعد أداء الرسم المفروض على نقل الملكية أو الحق العيني وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى حقوق الإرث القائمة من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار إلى أن يتم هذا القيد لا يجوز للوارث أن يتصرف فى حـق من هذه الحقوق .

راجع المادة 30 من قانون السجل العيني

يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث فى صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها ويجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيام الدين قبل التأشير به ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ القيد المشار إليه فى المادة السابقة فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا وقام بقيده قبل هذا التأشير .

راجع المادة 31 من قانون السجل العيني

الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات وأثر عدم التأشير عدم قبول الدعوى .

راجع المادة 32 من قانون السجل العيني

الدعاوى المشار إليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .

ويمنح المدعون فى الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى ويترتب على التأشير بالدعاوى فى السجل العيني أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً يكون حجة على من ترتب لهم حقوق وأثبت لمصلحتهم بيانات فى السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى فى السجل .

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار.

راجع المادة 33 من قانون السجل العيني

منطوق الحكم النهائي الصادر فى الدعاوى المبينة فى المواد السابقة .

راجع المادة 34من قانون السجل العيني

2- وجوب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة بالسجل العيني :

يجب نفاذا للمادة 36 من قانون السجل العيني التأشير بإعلان الرغبة فى  الأخذ بالشفعة  فى صحف الوحدات العقارية ويترتب على ذلك إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد فى السجل أن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .

والشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية وذلك عن طريق حلول شخص يسمي الشفيع محل المشتري في عقد البيع فيكون لهذا الشفيع حق اكتساب الملكية العقارية بدلاً عن المشتري والي ذلك تشير المادة 935 من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة وطبقا لطعن  النقض  رقم 16 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع  صفحة رقم 80  بجلسة 31-01-1946 ( تعد الشريعة الإسلامية هي مصدر تشريع الشفعة )

اجراءات القيد في السجل العيني علي وجه العموم

تنص المادة رقم 46 من قانون السجل العيني علي أنه :

تقدم طلبات القيد إلى مأمورية السجل العيني التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها وفقا للإجراءات والأوضاع المشار إليها باللائحة التنفيذية .

تنص المادة رقم 47 من قانون السجل العيني علي أنه :

يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها فى المادة السابقة فضلا عما يتطلبه القانون فى أحوال خاصة على البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية ويجب أن يرفق بالطلب صحيفة الوحدة العقارية والمستندات المؤيدة للبيانات المذكورة وفقا لما توضحه اللائحة وتدون الطلبات على حسب تواريخ وساعة تقديمها بدفتر يعد لذلك بالمأمورية وترقم الطلبات بأرقام مسلسلة ويبين فى هذا الدفتر مراحل العمل فى الطلبات.

تنص المادة رقم 48 من قانون السجل العيني علي أنه :

لا يقبل فى إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني .

تنص المادة رقم 49 من قانون السجل العيني علي أنه :

يعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم قيد المحرر فى السجل العيني خلال سنة من تاريخ قيد الطلب بالمأمورية ، وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلباً بالامتداد وأدى عنه الرسم المطلوب .

تنص المادة رقم 50 من قانون السجل العيني علي أنه :

إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها فى دفتر أسبقية الطلبات وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا على المحرر الخاص به بالصلاحية وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التى تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وعلى أن تحسب من تاريخ الإرسال .

تنص المادة رقم 51 من قانون السجل العيني علي أنه :

إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب فى البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتلاقى هذا النقص أو العيب خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ الإرسال فإذا لم يفعل رفع الأمر إلى أمين السجل العيني وللأمين أن يصدر قرارا مسببا بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية على حسب الأحوال .

ويراعى حكم المادة السابقة فى إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية عند إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذى تقرر سقوط أسبقيته بشرط مراعاة الميعاد الموضح بالمادة التالية .

تنص المادة رقم 52 من قانون السجل العيني علي أنه :

لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ، ولمن تقرر سقوط أسبقية طلب بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه قيد المحرر فى دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه بعد أداء الرسم وإيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائيا ويجب أن يبين فى الطلب الأسباب التى يستند إليها الطالب .

وفى هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر قيد الطلب فى دفتر العرائض ثم رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها فى المادة 21 ، ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة .

تنص المادة رقم 53 من قانون السجل العيني علي أنه :

تصدر اللجنة قراراً مسببا على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر فى السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التى يتطلب القانون توافرها لقيد المحرر فى السجل العيني ويجب أن يتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبنى على أسباب جدية ولا يجوز الطعن فى قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن .

تنص المادة رقم 54 من قانون السجل العيني علي أنه :

إذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر فى السجل العيني وجب إجراء ذلك حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به فى دفتر العرائض وإذا صدر القرار برفض قيد المحرر فى السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك فى العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .

تنص المادة رقم 55 من قانون السجل العيني علي أنه :

لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة ، وعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفى دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاد أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم اعتراضاته على هذا الرفض ويصبح قرار الأمين نهائيا إذا مضى الميعاد المذكور دون تقديم اعتراض .

تنص المادة رقم 56 من قانون السجل العيني علي أنه :

لمن رفض اعتراضه أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها فى المادة 21 من هذا القانون وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب .

تنص المادة رقم 57 من قانون السجل العيني علي أنه :

يتم القيد فى السجل العينى بالمطابقة للمستندات المقدمة وبترتيب الطلبات فى دفتر العرائض ويؤرخ بنفس تاريخ هذا القيد ويتم بكل عناية وبخط واضح دون كشط أو محو أو شطب أو تحشير .

شرح اجراءات القيد

يجب أن يتم القيد فى السجل العيني بالمطابقة للمستندات المقدمة وبترتيب الطلبات فى دفتر العرائض ، ويؤرخ بنفس تاريخ هذا القيد ويتم بكل عناية وبخط واضح دون كشط أو محو أو شطب أو تحشير ؛ وتقرر المادة 127 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني أنه لا يجوز إجراء أي تحشير أو كشط أو محو فى صحائف السجل العيني مهما كانت الأسباب .

1- منظومة تقديم طلبات القيد

• أولا : تقدم طلبات القيد إلى مأمورية السجل العيني التي يقع العقار فى دائرة اختصاصها وفقا للإجراءات والأوضاع المشار إليها باللائحة التنفيذية .

وطبقاً للمادة رقم 6 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني إذا كانت العقارات المطلوب تغيير البيانات المتعلقة بها واقعة فى دائرة اختصاص مكاتب متعددة وجب إجراء القيد فى كل مكتب منها ، ولا يكون للقيد الذي يتم فى أحد هذه المكاتب أثره إلا بالنسبة إلى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع فى دائرة اختصاصه .

• ثانياً :  يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها فى المادة السابقة فضلا عما يتطلبه القانون فى أحوال خاصة على البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية .

يجب أن يرفق بالطلب صحيفة الوحدة العقارية والمستندات المؤيدة للبيانات المذكورة وفقا لما توضحه اللائحة .

• ثالثاً : تدون الطلبات على حسب تواريخ وساعة تقديمها بدفتر يعد لذلك بالمأمورية وترقم الطلبات بأرقام مسلسلة ويبين فى هذا الدفتر مراحل العمل فى الطلبات

وتنص المادة 129 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني :

تعد مكاتب السجل العيني كشوفاً يومية من عدة صور بالقيود والتأشيرات التى تمت فى السجل فى اليوم السابق وترسل فى نهاية كل أسبوع صورة إلى المأموريات المختصة للتأشير بما ورد فى مراجعها . كما ترسل مكاتب السجل صورتين من هذه الكشوف فى نهاية كل أسبوع إلى إدارة المحفوظات للتأشير بما ورد بها فى صور صحف الوحدات العقارية والفهارس الشخصية الموجودة لديها .

• رابعاً : لا يقبل فى إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني .

2- متي يعتبر طلب القيد بالسجل العيني كأن لم يكن :

يعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم قيد المحرر فى السجل العيني خلال سنة من تاريخ قيد الطلب بالمأمورية ، وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلباً بالامتداد وأدى عنه الرسم المطلوب .

3- مشكلة تعدد طلبات القيد :

إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها فى دفتر أسبقية الطلبات وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا على المحرر الخاص به بالصلاحية وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التى تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وعلى أن تحسب من تاريخ الإرسال .

و إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب فى البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتلاقى هذا النقص أو العيب خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ الإرسال فإذا لم يفعل رفع الأمر إلى أمين السجل العينى وللأمين أن يصدر قرارا مسبباً بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية على حسب الأحوال .

ويراعى حكم المادة السابقة فى إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية عند إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذى تقرر سقوط أسبقيته بشرط مراعاة الميعاد الموضح بالمادة التالية .

4- المطالبة بقيد طلب القيد بدفتر العرائض وعرض الأمر علي اللجنة القضائية :

لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ، ولمن تقرر سقوط أسبقية طلب بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه قيد المحرر فى دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه بعد أداء الرسم وإيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائيا

ويجب أن يبين فى الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب . فى هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر قيد الطلب فى دفتر العرائض ثم رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها فى المادة 21 ، ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة .

5- قرار اللجنة المسبب :

تصدر اللجنة قراراً مسببا على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر فى السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي  يتطلب القانون توافرها لقيد المحرر فى السجل العيني ويجب أن يتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبنى على أسباب جدية ولا يجوز الطعن فى قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن .

وللقرار الذي تصدره اللجنة حالتين :

• الحالة الأولي : صدور قرار اللجنة بقيد المحرر فى السجل العيني ، وهنا يجب إجراء القيد حسب ترتيبه المتعلق به فى دفتر العرائض .
• الحالة الثانية : صدور القرار برفض قيد المحرر فى السجل ، وهنا يجب التأشير بما يفيد ذلك فى العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .

6- حق أمين السجل العيني في رفض طلب القيد وما يلي ذلك من إجراءات :

لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة ، وعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفى دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاد أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم اعتراضاته على هذا الرفض ويصبح قرار الأمين نهائيا إذا مضى الميعاد المذكور دون تقديم اعتراض و لمن رفض اعتراضه أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها فى المادة 21 من هذا القانون وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب .

وخلاصة القول : تقوم مكاتب السجل العيني بما يأتي :

1. إجراء القيد الأول فى السجل العيني .
2.  حفظ أصول دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانية وخرائط المساحة ومحاضر التحقيق فى الطبيعة وجميع الوثائق المتعلقة بالقيد الأول .
3.  حفظ أصول صحائف الوحدات العقارية .
4.  تصوير دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانية وصحائف الوحدات العقارية وموافاة إدارة محفوظات السجل العيني بصور منها .
5.  إعداد الفهارس الشخصية الهجائية المنصوص عليها فى المادتين 130 ، 131 من هذه اللائحة وموافاة إدارة المحفوظات بصورة منها ومن فهرس كل محافظة وملاحقه .
6.  مراجعة المحررات التي تقدم من أصحاب الشأن تمهيداً لقيدها فى السجل.
7.  إثبات مضمون المحررات المتعلقة بالعقارات التى يقع فى دائرة اختصاصها فى صحائف الوحدات العقارية الخاصة بها والتأشير عليها بما يفيد قيدها .
8.  حفظ المحررات التى يتم القيد أو التأشير بمقتضاها فى صحائف السجل .
9.  تسليم صور من صحائف الوحدات العقارية ( سندات الملكية ) للملاك .
10.  استخراج الشهادات التى يطلبها ذو الشأن من واقع صحائف الوحدات العقارية.
11.  استخراج الشهادات التى يطلبها ذو الشأن من واقع صحائف الوحدات العقارية.

خاتمة بحث قيد التصرف العقاري

يُعدّ قيد التصرفات في السجل العيني ضمانة أساسية لحفظ الحقوق العينية العقارية وضمان استقرارها. ويجب على أصحاب هذه الحقوق الحرص على قيد جميع التصرفات المتعلقة بها في السجل العيني حتى تكون نافذة في مواجهة الغير.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض