دعوى الفرز والتجنيب: قضايا الملكية المشتركة (825)

فهم تعقيدات قضايا الملكية المشتركة بالشرح مفصل لدعوى الفرز والتجنيب ويقدم هذا البحث في مجال القانون المدني والملكية شرحا تفصيليا لـ :

دعوى الفرز والتجنيب في سياق قضايا الملكية المشتركة في مصر. ويُسلط الضوء على ماهية هذه الدعوى، وشروط رفعها، وإجراءاتها، وأحكامها. كما يناقش الغاية القانونية لدعوى الفرز والتجنيب، والآثار المترتبة على استخدامها، والحالات التي تُطبق فيها.

دليلك الكامل لفهم دعوى الفرز والتجنيب

هل تواجه صعوبات في تقسيم ملكية عقار مشترك مع شركاء آخرين؟ هل تبحث عن حلول لفض النزاعات المتعلقة بحقوق الملكية؟ إليك شرح شامل لدعوى الفرز والتجنيب، وهي أداة قانونية فعالة لمعالجة قضايا الملكية المشتركة في مصر.

سنتعرف علي أسباب عدم قبول دعوى الفرز والتجنيب وبصفة عامة يتناول البحث دعوي الفرز والتجنيب المعروفة بالقسمة القضائية مع  أحكام النقض  ذات الصلة وصيغ دعوي الفرز والتجنيب والحكم التمهيدي بندب خبير ومذكرة بالدفاع في دعوي الفرز والتجنيب.

 دعوى الفرز والتجنيب لحل الخلافات العقارية

تُعَدّ دعوى الفرز والتجنيب آلية قانونية هامة لحماية حقوق الشركاء في الملكية المشتركة، وتسهم في حل النزاعات القائمة بينهم. فمن خلال اللجوء لهذه الدعوى، يتمكن الشركاء من إنهاء حالة الشراكة وتحديد حصص كل منهم في الممتلكات المشتركة. لكن، لضمان سير هذه الدعوى بنجاح، ينبغي استيفاء كافة الشروط القانونية المتعلقة بها، والتأكد من سلامة الإجراءات المتبعة خلال مراحل التقاضي.

دعوى الفرز والتجنيب

ماهية دعوى الفرز والتجنيب

تُعرَّف دعوى الفرز والتجنيب بأنها دعوى قضائية يرفعها أحد الشركاء في الملكية المشتركة أمام المحكمة المختصة، بغرض إنهاء حالة الشراكة وتقسيم الممتلكات المشتركة إلى حصص مستقلة، بحيث يصبح لكل شريك حصة محددة باسمه. وتهدف هذه الدعوى إلى إزالة الشيوع بين الشركاء وضمان استقلالية كل منهم في التصرف بحصته دون تدخل من باقي الشركاء.

وتُقسم دعوى الفرز والتجنيب إلى مرحلتين أساسيتين:
  • مرحلة الفرز: وتهدف هذه المرحلة إلى تحديد جميع الممتلكات المشتركة بين الشركاء وحصص كل منهم فيها، وذلك من خلال الاطلاع على سندات الملكية وسماع الشهود، بالإضافة إلى أي أدلة أخرى يقدمها الشركاء.
  • مرحلة التجنيب: وفي هذه المرحلة يتم تقسيم الممتلكات المشتركة إلى حصص مستقلة، بحيث يحصل كل شريك على نصيبه وفقًا لحصته المحددة في مرحلة الفرز. وتتم عملية التقسيم إما بالتراضي بين الشركاء أو عن طريق البيع بالمزاد العلني، حسب ما تقرره المحكمة.

وتجدر الإشارة إلى أن دعوى الفرز والتجنيب تُطبق على كافة أنواع الممتلكات المشتركة، سواء كانت عقارات أو منقولات. كما يمكن رفعها من قبل أي من الشركاء في الملكية، بغض النظر عن نوع الشراكة القائمة بينهم، سواء كانت إرثًا أو عقدًا أو غير ذلك.

أحكام عامه فى قسمة المال الشائع

الملكية المشتركة الشائعة وتعريفها :

تنص المادة (825)  مدنى على إنه

إذا ملك إتنان أو أكثر شيئاً غير مفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك ” .

وبالنظر إلى نص هذه المادة نجد إنها تتحدث عما يسمى بالملكية الشائعة أو ملكية الشيء على الشيوع أو الملكية فى الشيوع وتبين منها أن الملكية الشائعة تقع على مال معين بالذات يملكه أكثر من شخص واحد ويكون هذا المال الشائع غير مقسم ، أما حق كل شريك فيقع على حصة شائعة فى المال ومن ثم يكون محل حق الشريك هو الحصة الشائعة فحق الملكية على المال الشائع هو الذى ينقسم حصصاً دون أن ينقسم المال فى ذاته .

وقد يكون مصدر هذا الشيوع العقد كما إذا اشترى شخصان أو أكثر مالا على الشيوع وقد يكون الوصية كما لو أوصى شخص لأثنين بمال على الشيوع وقد يكون الشيوع مصدره الميراث وهو أكثر الأسباب انتشارا للشيوع وقد يكون أى سبب آخر من أسباب كسب الملكية ، وتحدد حصص الشركاء عند بدء الشيوع فإذا لم يكن هناك تحديد أو كان هناك شك فى التحديد حسبت الحصص متساوية .

ولمحكمة الموضوع أن تكون عقيدتها عن قيام حالة الشيوع التى يدعيها أحد الخصوم من أى دليل فى الدعوى دون أن تكون ملزمه بندب خبير .

أما إذا باع الشركاء على الشيوع قبل القسمة حصة مفرزة فإن مفاد ذلك إنهم قد وافقوا على أن يخرج القدر المبيع من ملكيتهم قبل قسمتها بحيث لا تدخل فى أية قسمة تجرى بينهم فيما بعد .

انقضاء حالة الشيوع :

لكى ينتفى الشيوع القائم فى المال المشاع لابد من إجراء القسمة فالسبب الرئيسي إذن لانقضاء الشيوع هو القسمة إلا أن هناك أسباب آخري ثانوية ينتفى بها الشيوع ومثال ذلك :

أن يكتسب أحد الملاك المشتاعين ملكية أنصبه باقى الشركاء وذلك عن طريق الميراث أو الوصية أو الهبة أو البيع أو المقايضة أو بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ذلك أن حيازة الحصة الشائعة كالنصيب المفرز تصلح لأن تكون أساساً لتملكها بالتقادم ،فقسمة المال الشائع هى إجراء يختص بموجبه كل شريك فى المال الشائع بجزء مفرز من المال الشائع يتناسب مع حصته الشائعة فى هذا المال .

وقد عرفت محكمة النقض القسمة بقولها :

قسمة المال الشائع تتم بتعيين جزء مفرز من هذا المال لكل شريك لينفرد بملكيته دون باقى الشركاء .

( الطعن رقم 104 لسنة 52 ق جلسة 7/2/1985 )

من يحق له طلب هذه القسمة

نصت المادة 834 مدنى على أن :

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع مالم يكن مجبراً على الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنوات فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .

ويتضح من هذا النص أن من حق كل شريك فى الشيوع أيا كان مقدار نصيبه فى المال الشائع أن يطلب القسمة للمال الشائع فى أى وقت مادام الشيوع قائماً .

والشريك فى الشيوع هو المالك لنصيب فى المال الشائع وإذا لم تكن الملكية قد استقرت لأحد الشركاء فى المال الشائع فلا يجوز له طلب القسمة .

وعلى ذلك لا يجوز للأشخاص الآتي ذكرهم طلب القسمة :

  • 1 – المشترى لحصة شائعة بمقتضى عقد بيع عرفي لأن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل فإذا لجأ المشترى بموجب عقد بيع عرفي إلى القسمة القضائية برفع دعواه أمام المحكمة الجزئية المختصة كانت دعواه غير مقبولة لرفعها قبل الأوان غير إنه يجوز للمشترى بعقد عرفي باعتباره دائناً للبائع استعمال حق مدينه وطلب القسمة عن طريق الدعوى غير المباشرة طبقاً لنص المادة 235 مدنى إذا توافرت شروطها .
  • 2 – المشترى بعقد بيع عرفي صدر له حكم بصحة ونفاذ عقده دون أن يسجل هذا الحكم غير إنه يجوز له استعمال حق مدينه فى طلب القسمة عن طريق الدعوى غير المباشرة .
  • 3 – المستأجر لجزء من المال الشائع :
تنص المادة 558 مدنى على إنه :

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مده معينه لقاء أجر معلوم وتبين من هذه المادة أن المشرع عمد إلى تعريف عقد الإيجار من مبدأ الانتفاع لبيان إن التزام المؤجر إيجابي لا سلبى فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع .

فالحق الأساسي للمستأجر هو تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة دون أن يمتد هذا الحق إلى أى أمر من الأمور المتعلقة بملكية العين المؤجرة قبل القسمة .

وليس لطلب القسمة أجل معين فيمكن طلب القسمة مهما كانت مدة بقاء الشريك فى الشيوع فلا يسقط حق طلب القسمة بعدم الاستعمال أى بالتقادم المسقط لأن الشيوع حاله متجدده وهو ما يؤدى إلى تجدد الحق فى طلب القسمة باستمرار طوال مدة بقاء الشيوع كل ذلك ما لم يوجد اتفاق بين الشركاء على البقاء فى الشيوع خلال المدة التى يحددها القانون .

الأصل عدم إجبار الشركاء على البقاء فى الشيوع :

بالرغم من أن التقنين المدنى الجديد قد نظم الملكية الشائعة تنظيماً مفصلاً فوضع قواعد عملية لإدارتها إدارة معتادة وإدارة غير معتادة وللتصرف فيها مما يجعل البقاء فى الشيوع ولو إلى حسمه أمر غير شاق على عكس ما كان عليه فى القانون المدنى القديم .

وبالرغم من كل ذلك فإن البقاء على الشيوع لا يزال أمر غير مرغوب فيه ولا يجيز الشركاء عليه ومن ثم قضى القانون بأن لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع لإزالة الشيوع والشريك فى الشيوع قد يجبر على البقاء فى الشيوع بموجب نص قانونى.

وهذا هو الشيوع الإجباري والذى يقضى فيه القانون: ليس للشركاء فى مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الفرض الذى لا أعد له هذا المال إنه يجب أن يبقى دائماً على الشيوع م 850 مدنى .

ويمكن أن ترد حالات الشيوع الإجباري إلى نوعين :

الشيوع الإجباري أصلياً :

 بمعنى أن الأشياء الشائعة لا تكون تابعه لعقار وإنما توجد مستقله فهي توجد مستقلة وتكون مخصصة بطبيعتها لخدمة أو استعمال جماعة من الأفراد على وجه دائم كالمداخن العائلية وكصور ووثائق الأسرة .

2- الشيوع الإجباري تبعيا :

وهو الذى تكون الأشياء الشائعة فيه تابعه لعقارات يملكها ملاك مختلفون لكل منهم ملكيه مفرزه وتعتبر من الملحقات الضرورية المخصصة لخدمة هذه العقارات ومثل ذلك المسقاة المملوكة لعدة ملاك على الشيوع فيما بينهم مع تخصيصها لري الأرض الذى يملكها كل منهم ملكيه مفرزة .

وقد خص المشرع بعض حالات الشيوع التبعي هذه بتنظيم تفصيلي نظراً لأهميتها ومن أمثلة ذلك :

حالة الحائط المشترك :

وهو يفصل بين عقارين مملوك كل منهم ملكية مفرزة لأحد الشريكين فى الحائط وهو مخصص لخدمة هذين العقارين ( المواد من 814 الى 817 مدنى ) .

حالة ملكية الأسرة :

نصت المادة (853/1) مدنى على إنه

ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة مادامت ملكية الأسرة قائمة والاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة يكون لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة (مادة 582 / 1) مدنى .

جواز الاتفاق على البقاء فى الشيوع لمده معينة :

تنص المادة 834 مدنى على أن

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .

ويتبين من هذا النص أن:

كل شريك مالم يكن فى شيوع إجباري بموجب نص فى القانون وما لم يكن قد اتفق مع سائر الشركاء على البقاء فى الشيوع لمدة معينة من حقه فى أى وقت مادام الشيوع قائماً أن يطلب قسمة المال الشائع فإذا كان الشيوع قد زال بالقسمة لم يجز طلب قسمة المال مره آخري بعد القسمة الأولى إلا إذا ثبت أن القسمة الأولى باطله أو أن بها عيب يجيز إبطالها فأبطلت أو إنها فسخت بأي وجه.

كذلك لا يثبت الحق فى القسمة قبل ابتداء الشيوع فاتفاق الورثة قبل موت مورثهم على قسمة ما سيؤول  إليهم من تركته يكون باطلاً باعتباره مقابلاً فى تركة مستقبليه لذلك لا يجوز للشريك أن يطلب القسمة إذا كان قد تقيد باتفاق مع سائر الشركاء على البقاء فى الشيوع لمده معينه وطوال هذه المدة والذى يدعو الشركاء إلى الاتفاق على البقاء فى الشيوع دواع متنوعة.

فقد يكون بينهم من هو ناقص الأهلية تقتضى القسمة معه إجراءات معينه قد تطول ويكون ناقص الأهلية سيستكمل أهليته بعد زمن غير طويل فيتفق الشركاء ويتفق معهم النائب عن ناقص الأهلية على أن يبقوا جميعاً فى الشيوع إلى أن يستكمل ناقص الأهلية أهليته وقد يكون بين الشركاء فى الشيوع نائب يتوقعون قدومه بعد مده معينه فيتفق باقى الشركاء على البقاء فى الشيوع هذه المدة حتى يقدم الغائب والاتفاق على البقاء فى الشيوع يقع عادة بين جميع الشركاء .

ولما كان البقاء فى الشيوع عملاً من أعمال الإدارة فالاتفاق عليه لا يقتضى من الشريك ألا يكون متوافراً على أهليته الإدارة فلا تلتزم أهلية التصرف وليس من الضرورى أن يدخل فى الاتفاق جميع الشركاء فقد يتفق بعض الشركاء على البقاء فى الشيوع فيكون هذا الاتفاق ملزماً لهم دون غيرهم من الشركاء الذين لم يدخلوا فى الاتفاق .

ويمكن توضيح ذلك على النحو الآتي :

أ – الاتفاق على البقاء فى الشيوع من أعمال الإدارة :

يخضع الاتفاق على البقاء فى الشيوع من حيث انعقاده وصحته لحكم القواعد العامة غير إنه يجب مراعاة أن الاتفاق على البقاء فى الشيوع من أعمال الإدارة وليس من أعمال التصرف ، ويترتب على ذلك إنه يكفى تتوافر فى الشريك أهلية الإدارة دون أهلية التصرف .

ب – يجوز أن يكون الاتفاق على البقاء فى الشيوع من بعض الشركاء

لا يلزم أن يكون الاتفاق على البقاء فى الشيوع من جميع الشركاء فى المال الشائع وإنما يجوز أن يتفق بعض الشركاء فى المال الشائع دون البعض الآخر على البقاء فى الشيوع كأن يكون من بين الشركاء غائبون فيتفق الشركاء الحاضرون على البقاء فى الشيوع ويكون اتفاقهم صحيحاً ملزماً لمن وافق عليه فلا يجوز لأيهم خلال المدة المتفق عليها أن يطلب القسمة .

أما من لم يوافق فلا شك إنه يجوز له فى أى وقت أن يطلب القسمة كما يجوز له أن ينضم إلى الاتفاق الذى أبرمه البعض .

ويجب عدم الخلط فى هذا المجال أذ ربما يقال إنه متى كان هذا الاتفاق عملاً من  أعمال الإدارة فإنه يجوز للأغلبية التى حددها القانون أن تعقده فتلتزم الأقلية به لأن عمل الإدارة الذى يجوز للأغلبية أن تقرره  القيام به متعلق باستغلال المال وليس بمنع قسمته .

ج – الحد الأقصى لمدة البقاء فى الشيوع :

رأينا أن المادة 834 مدنى تعين للاتفاق على البقاء فى الشيوع حد أقصى للمده وهو خمس سنوات حتى لا يجبر الشركاء على البقاء فى الشيوع إلا مدة معقولة فإذا حدد الشركاء المدة التى يبقون فيها على الشيوع بسنه أو بأقل أو بأكثر جاز ذلك بشرط ألا تزيد المدة على خمس سنوات فإن حدد الشركاء مده أطول من خمس سنوات أو جعلوا الاتفاق مؤبداً أو حددوا مده غير معينة كانت المدة فى جميع هذه الفروض خمس سنوات لا تزيد .

وكذلك إذا اتفق الشركاء على مده تزيد على خمس سنوات انقضت المدة هذه إي خمس سنوات ما لم يتبين أن المدة المتفق عليها لا تنفصل عن جملة التعاقد بمعنى أن الشركاء ما كانوا ليرتضوا الاتفاق بدون هذه المدة كلها إذ إنه حينئذ يبطل الاتفاق كله طبقاً للقاعدة العامة فى انتقاص العقد التى نصت عليها المادة 143 مدنى بقولها :

إذا كان العقد فى شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال فهذا الشق وحده هو الذى يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذى وقع باطلاً أو قابلاً للأبطال فيبطل العقد كله ” .

غير أن تحريم زيادة مدة الاتفاق على البقاء فى الشيوع على خمس سنوات لا يمنع مد الاتفاق من جديد على مدة أخرى لعدد غير محدد من المرات .

هل الاتفاق على قسمة المهايأة يحول دون طلب القسمة النهائية ؟

قسمة المهايأة كما شرحنا في بحث خاص منشور – هى التى يتفق فيها الشركاء على تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع بحيث يحصل كل شريك على قدر من منافعه يتناسب مع حصته وهى تكون مهايأة مكانية أو زمانيه ولا يصح الاتفاق على قسمة المهايأة لمدة تزيد على خمس سنين (مادة 846 / 1 مدنى) .

فإن قسمة المهايأة المكانية لا يجوز أن تزيد على خمس سنوات لأن الشركاء يبقون فى الشيوع فى خلال هذه المدة ولا يقتسمون إلا المنفعة فإذا زادت مدة المهايأة على خمس سنوات كان فى هذا إجبار للشركاء على البقاء فى الشيوع لمدة تزيد على خمس سنوات .

وهذا ما يخالف المادة 834 مدنى وليس من الضرورى أن يكون ما يلزم الشركاء بالبقاء على الشيوع اتفاقا فيما بينهم وحدهم فيصح أن يكون اتفاقا بينهم وبين السلف الذى تلقوا منه المال الشائع كما إذا وهب شخص مالاً لشخصين على الشيوع واشترط عليهما البقاء فى الشيوع لمده لا تجاوز خمس سنوات لباعث مشروع كذلك قد لا يكون هناك اتفاق أصلاً كما لو أوصى شخص بمال لشخصين على الشيوع واشترط عليهما البقاء فى الشيوع لمده لا تجاوز خمس سنوات لباعث مشروع .

أشترط الواهب والموصي على الشركاء البقاء فى الشيوع :

قد يهب أو يوصى شخص لعدة أشخاص بمال شائع وتتضمن  الهبة  أو الوصية شرطاً يفرض على هؤلاء الأشخاص البقاء فى الشيوع مدة معينه وقد اختلف الفقهاء فيما إذا كان هذا الشرط يقع صحيحاً ويلزم الشركاء أم إنه يقع باطلاً فلا يلزمون به .

فذهب البعض إلى أن هذا الشرط صحيح مادام يمنع القسمة لمدة لا تجاوز خمس سنوات ويكون مبنياً على سبب مشروع لأن المادة (823 / 1) مدنى تقضى بأنه:

إذا تضمن العقد أو الوصية شرط يقضى بمنع التصرف فى مال فلا يصح هذا الشرط ما لم يكن مبنياً على باعث مشروع ومقصوراً على مدة معقولة ومن ثم فإن هذا النص يجيز أن يشترط الواهب أو الوصي عدم جواز التصرف فى المال الموهوب أو الموصي به

فأولى أن يصح للواهب أو الموصي أن يشترط البقاء فى الشيوع وهو شرط أخف من شرط المنع من التصرف والقول بغير ذلك من شأنه تجاهل الباعث المشروع الذى يدفع الواهب أو  الموصي  إلى إيراد مثل هذا الشرط ، وإن هذا الرأى هو الرأى المعمول به

سريان الاتفاق على البقاء فى الشيوع فى حق الخلف العام والخاص وللشركاء

الاتفاق الذى يعقده الشركاء على البقاء في الشيوع كما يكون ملزما لأشخاصهم فإنه يكون ملزما لخلفهم العام كالورثة أو الدائنين ولخلفهم الخاص كالمشترين وذلك عملا بالمادة 834 مدنى التى تنص على ان لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو أتفاق ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن يمنع القسمة الى اجل يجاوز خمس سنين فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

ولئن كانت المادة (146) مدنى تنص على إنه :

إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف فى الوقت الذى ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته.

وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء ” فهي تشترط لانتقال الالتزامات والحقوق المذكورة إلى الخلف الخاص علمه بوجودها وقت انتقال الشيء إليه إلا أن الرأى الراجح أن الاتفاق على البقاء فى الشيوع يسرى على الخلف الخاص حتى ولو لم يكن يعلم به.

وذلك تطبيقاً لإطلاق نص المادة 833 مدنى واستثناء من حكم المادة 146مدنى ، وتبريراً لهذا الاستثناء  يمكن القول أن حكم المادة (146) مدنى يعتبر حكماً عاماً يسرى على كافة العقود أما نص المادة 833 فهو يسرى على حالة الاتفاق على البقاء فى الشيوع فيكون هذا النص قد آتى باستثناء خاص فى هذا الصدد .

التعسف فى طلب القسمة :

إن حق طلب  قسمة المال الشائع  مقرر لكل من الشركاء إلا أن هذا الحق كغيره من الحقوق يخضع فى استعماله لنظرية التعسف فى استعمال الحق المنصوص عليها بالمادة الخامسة من التقنين المدنى وبذلك يجب ألا ينطوى استعمال الشريك المشتاع لهذا الحق على تعسف فى استعماله.

فإذا كان طلب القسمة لا يحقق لطالبه ثمة مصلحة أو يحقق له مصلحه تافهة لا تتناسب مع الضرر الكبير الذى يحيق ببقية الشركاء كان للقاضى أن يرفض الطلب فيظل الشيوع إلى وقت تصبح فيه القسمة غير ذات ضرر كبير على الشركاء وقبل ذلك أن تكون قسمة المال عيناً غير ممكنه ولا بد من أن يباع المال وتكون الأسعار فى حالة انخفاض كبير وطارئ .

وصية المورث بقسمة تركته صحيحة :

نصت المادة (908) مدنى على ان

لا تصح الوصية بقسمة أعيان التركة على ورثة الموصي بحيث يعين لكل وارث أو لبعض الورثة قدر نصيبه فإن زادت قيمة ما عين لأحدهم على استحقاقه فى التركة كانت الزيادة وصيه ” .

وقد نقلت هذه المادة من المادة (13) من القانون رقم71 لسنة 1946 بإصدار قانون الوصية التى تنص على أن

تصح الوصية بقسمة أعيان التركة على ورثة الموصي بحيث يعين لكل وارث أو لبعض الورثة قدر نصيبه وتكون لازمه بوفاة الموصي فإن زادت قيمة ما عين لأحدهم عن استحقاقه فى التركة كانت الزيادة وصية

وواضح مما تقدم أن المادتين سالفتى الذكر أجازتا للمورث أن يوصى بقسمة أموال تركته وذلك استثناء من حكم الفقرة الثانية من المادة 131 مدنى التى تجعل التعامل فى تركة أنسان على قيد الحياة باطل وعملاً بعجز الفقرة المذكورة التى تجيز الاستثناء من هذه القاعدة بنص فى القانون ، ومع ذلك يجوز للمورث أن يوصى بتقسيم أموال تركته على جميع ورثته كما يجوز له أن يوصى بتقسيم بعض أموالها على أن يظل الباقي تركه بينهم ، فإذا كان ما أوصى به المورث لأحد ورثته المستقبلين يزيد على نصيبه الميراثي اعتبرت الزيادة وصيه وتأخذ حكمها وتنفذ دون أجازة باقى الورثة إذا كانت فى حدود ثلث التركة .

حالة عدم شمول القسمة جميع أموال المورث :

نصت المادة 910 مدنى على إنه :

إذا لم تشمل القسمة جميع أموال المورث وقت وفاته فإن الأموال التى لم تدخل القسمة تؤول شائعه إلى الورثة طبقاً لقواعد الميراث ” .

فالقسمة قد لا تشمل جميع أموال المورث وقت الوفاة أما لأن المورث يريد ذلك لمبررات يقدرها فيترك بعض أموال شائعة وأما إنه قد آلت إلى المورث بعد القسمة وقبل وفاته أموال أخرى ولم يدخلها فى القسمة التى أجراها .

وحكم ذلك أن الأموال المذكورة تؤول إلى ورثته عند وفاته شائعة ولهم إجراء قسمة جديده فيها ، أما إذا تصرف المورث قبل وفاته فى بعض الأموال التى شملتها القسمة فيختل التوازن فى القسمة التى أجرها فأن ذلك يعد رجوعاً من المورث عن وصيته لأن القسمة هنا تمت بطريق الوصية وتؤول الأموال إلى ورثته عند وفاته شائعة كأن قسمته لم تتم .

سريان أحكام القسمة على قسمة المورث عدا أحكام الغبن :

نصت المادة (912) مدنى على أن :

 تسرى فى القسمة المضافة إلى ما بعد الموت أحكام القسمة عامة عدا أحكام الغبن ” .

وعلى ذلك تسرى على قسمة المورث كافة الأحكام التى تسرى على القسمة عدا أحكام الغبن فيسرى عليها أحكام ضمان التعرض والاستحقاق وامتياز المتقاسم

أما أحكام الغبن التى تسرى على دعوى القسمة فإنها تتعارض مع طبيعة قسمة المورث باعتبارها وصيه فالزيادة فى نصيب أحد الورثة لا تعد غبناً وإنما تعد وصيه تسرى فى حق باقى الورثة دون إجازتهم فى حدود ثلث التركة جميعها

أنواع القسمة :

إن كل شريك له أن يطلب قسمة المال الشائع فى أى قت مادام الشيوع قائماً وذلك ما لم يكن مجبراً على البقاء فى الشيوع بنص القانون أو بموجب اتفاق ، فإذا اتفق الشركاء على كيفية إقتسام المال الشائع بينهم تمت القسمة .

والقسمة يمكن تقسيمها إلى أنواع مختلفة

أولاً : إلى قسمة مؤقتة وقسمة نهائية :

 فالقسمة المؤقتة هى قسمة المهايأة المكانية أو الزمانية وهى قسمة منفعة لا قسمة ملك ولذلك لا تبقى إلا لمدة معينة ومن ثم سميت بالقسمة المؤقتة .

أما القسمة النهائية فهي قسمة ملك لا قسمة منفعة فحسب وإذا تمت فإنها تدوم ولا تزول كما تزول القسمة المؤقتة ما لم تكن معلقة على شرط فاسخ وتحقق الشرط أو معلقة على شرط واقف وتخلف الشرط فإنها فى هذه الحالة تزول بأثر رجعى وتعتبر كأن لم تكن ومن ثم تسمى القسمة المعلقة على شرط بالقسمة غير الباتة أذن فهناك فرق بين القسمة المؤقتة والقسمة غير الباتة فالأولى لا تبقى إلا لمدة معينة تزول بعدها بغير آثر رجعى فى حين أن الثانية تبقى دائماً أو تزول بأثر رجعى فهي أما موجودة على سبيل الدوام أو تعتبر كأن لم تكن .

والقسمة النهائية أما أن تكون قسمة كلية وقسمة جزئية وأما أن تكون قسمة عينية أو قسمة تصفية وأما أن تكون قسمة اتفاقية أو قسمة قضائية ، فالقسمة الكلية هى القسمة التى تتناول جميع الأموال الشائعة فتقسمها كلها بين الشركاء وتقرر نصيب كل منهم فى جميع هذه الأموال وهذا هو الأصل فى القسمة النهائية .

والقسمة العينية هى قسمة الأموال الشائعة عيناً فيفرز نصيب كل شريك فى نفس الأموال الشائعة وهذا هو أيضاً الأصل فى القسمة النهائية ويكون الإفراز أما بطريق التجنيب أو بطريق القرعة وقد تكون القسمة العينية بمعدل أو غير معدل إذا لم يمكن إجراء القسمة إلا إذا نال أحد الشركاء نصيباً أكثر من حصته فيدفع للشركاء الأخرين الذين نالوا نصيباً أقل مبلغاً من النقود يعادل أنصبتهم فتكون معادله لحصصهم .

والقسمة بطريق التصفية : تجرى إذا لم يمكن تقسيم الأموال عيناً فتباع الأموال الشائعة بالمزاد ويجوز بيعها بالممارسة إذا اتفق الشركاء على ذلك ويوزع الثمن المحصل من البيع على الشركاء بنسبة حصصهم الشائعة.

وهنا لا يخلو الأمر من أحد فرضين 

1 – أن يتفق الشركاء على أن ينحصر المزاد فيهم وهذا حق لهم عملاً بالمادة (841) مدنى وفى هذه الحالة كان المزاد يرسو على واحد منهم ويكون رسو المزاد قسمه بطريق التصفية .

2 – ألا يتفق الشركاء على أن ينحصر المزاد فيهم وفى هذا الفرض قد يرسو المزاد على واحد منهم فيعتبر هذه الرسو قسمة بطريق التصفية وقد يرسو المزاد على أجنبي فيعتبر رسو المزاد بيعاً من جميع الشركاء على هذا الأجنبي والقسمة النهائية – كلية كانت أو جزئيه عينيه كانت أو قسمة تصفية تكون أما قسمة اتفاقية أو قسمة قضائية فتكون قسمة اتفاقية إذا اتفق جميع الشركاء على إجرائها بالتراخي دون الالتجاء إلى القضاء .

فيتفقون على كيفية قسمة الأموال الشائعة كلها أو بعضها كما يتفقون إذا اقتضى الأمر بيع المال الشائع بالمزاد على أن تكون المزايدة رضائية فإذا لم يتيسر الاتفاق لك يعد هناك سبيل لقسمة الأموال الشائعة ألا عن طريق الالتجاء إلى القضاء وهذه هى القسمة القضائية .

القسمة القضائية: الفرز والتجنيب بحكم المحكمة

تنص المادة 836 / 1 مدنى على إنه :

إذا اختلف الشركاء فى إقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية ” .

تعريف القسمة القضائية :

يمكن تعريف القسمة القضائية على ضوء المادة السابقة بأنها :

القسمة التى تجريها المحكمة بموجب حكم يصدر منها رغم معارضة بعض الشركاء فى إجرائها بناء على دعوى ترفع من آحد الشركاء فى المال الشائع تسمى دعوى القسمة .

متى يلجأ الشريك فى المال الشائع إلى القسمة القضائية :

تنص المادة ( 836/1 ) مدنى على أن

إذا اختلف الشركاء فى إقتسام المال الشائع ، فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية  .

كما تنص المادة 40 / 1 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال على أن

على الموصي أن يستأذن المحكمة فى قسمة مال القاصر بالتراضي إن كانت له مصلحة فى ذلك فإذا أذنت المحكمة عينت الأسس التى تجرى عليها القسمة والإجراءات الواجبة الأتباع ، وعلى الوصي أن يعرض على المحكمة عقد القسمة للتثبيت من عدالتها وللمحكمة فى جميع الأحوال أن تقرر إجراءات القسمة القضائية .

وأيضاً تنص المادة ( 79 ) من القانون سالف الذكر على أن

يسرى فى شأن قسمة مال الغائب والمحجور عليه ما يسرى بشأن القاصر من أحكام  .

ويتبين من هذه المواد القانونية أن الشريك فى المال الشائع من الممكن أن يلجأ إلى القسمة القضائية فى حالتين :

الحالة الأولى : عدم وجود أتفاق أو تراضى بين جميع الشركاء فى المال الشائع على إجراء القسمة الاتفاقية

فإذا لم يتفق جميع الشركاء فى المال الشائع على إجراء قسمة اتفاقية سواء كانوا رافضين لمبدأ القسمة الاتفاقية أو كانوا متفقين على هذا المبدأ ولكن اختلفوا فى تحديد الأنصبة فيكون للشريك الذى يريد الخروج من الشيوع رفع دعوى القسمة القضائية .

الحالة الثانية : اتفاق جميع الشركاء فى المال الشائع على إجراء القسمة الاتفاقية ولكن يوجد بينهم ناقص للأهلية

هنا يكون هناك إجماع بين الشركاء على القسمة الاتفاقية ولكن كان من بينهم من هو ناقص الأهلية ( قاصر – معتوه – مجنون – ذو غفلة – سفيه – غائب ) وأستأذن الوصي أو القيم أو وكيل الغائب بحسب الأحوال – المحكمة فى قسمة المال اتفاقا فلم تأذن له أو أذنت له مبدئياً بالقسمة الاتفاقية ولكنها لم توافق على القسمة عند عرض مشروع العقد عليها للتثبت من عدالته وقررت اتخاذ إجراءات القسمة القضائية .

الخصوم فى دعوى القسمة القضائية

تنص المادة 836 /1 على أن:

إذا أختلف الشركاء فى إقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية ” .

أذن ترفع الدعوى من آحد الشركاء فى المال الشائع ضد باقى الشركاء .

وترفع دعوى القسمة من آحد الشركاء فى المال الشائع إذا لم يتفق جميع الشركاء على إجراء قسمة إتفاقية ويجوز أن ترفع من أكثر من شريك أو حتى من جميع الشركاء عدا واحد إذا كان هو فقط الذى لم يوافق على القسمة الاتفاقية .

وترفع الدعوى من احد الشركاء أو أكثر ولو كانت ملكيتهم لحصته فى المال الشائع طارئة ليست ملكية أصيلة منذ بدء الشيوع .

وترفع الدعوى على باقى الشركاء فى المال الشائع أى الشركاء عدا المدعين

الأجنبي المشترى لحصة مفرزة من احد الشركاء المشتاعين :

إذا باع احد الشركاء فى المال الشائع حصة مفرزة فى العقار الشائع إلى أجنبي على الشيوع فإنه لا يترتب على ذلك أن يصبح المشترى شريكاً فى الشيوع بدلاً من الشريك البائع لأن هذا البيع فى حق الشركاء .

فالمشترى لا يعتبر مالكاً إلا تحت شرط واقف هو حصول القسمة ووقوع الحصة المبيعة فى نصيب البائع ومن ثم فإنه لا يجوز للمشترى رفع دعوى القسمة كما لا يلزم إختصامه فيها .

غير إنه يجوز له طبقاً لنص المادة 842 /1 مدنى بوصفه دائناً لأحد الشركاء أن:

يعارض فى أن تتم القسمة بغير تدخله ويترتب على هذه المعارضة إلزام الشركاء بإدخاله فى جميع الإجراءات ويجب على كل حال إدخاله أن كان قد توصل إلى التسجيل البيع الصادر له إذا كان عقار قبل رفع دعوى القسمة وإلا كانت القسمة غير نافذه فى حقه .

وهذا عكس ما جرى عليه قضاء محكمة النقض التى ذهبت إلى:

بيع الشريك فى العقار الشائع قدراً مفرزاً قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجعل المشترى – بالتطبيق للفقرة الثانية من المادة 826 مدنى – شريكاً فى العقار ولا يكون له أى حق من حقوق الشركاء ولا يلزم تمثيله فى القسمة حتى لو سجل عقده قبل القسمة  .

 الطعن رقم 2123 لسنة 51 ق جلسة 25/11/1984

الأجنبي المشترى لحصة شائعة من احد الشركاء المشتاعين :

إذا باع احد الشركاء حصته فى المال الشائع لأجنبي أى لشخص ليس من بين الشركاء المشتاعين فإن هذا الأجنبي يصبح شريكاً فى المال الشائع بدلاً من الشريك البائع له والذى يترتب عليه بيعه لحصته إخراجه من الشيوع .

غير إنه إذا كان المال الشائع عقاراً فإنه يشترط لاعتباره شريكاً فى الشيوع أن يكون قد سجل عقد شرائه لأن الملكية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، فلا يكفى لاعتباره مالكاً وبالتالي شريكاً أن يكون قد رفع دعوى بصحة ونفاذ عقد شرائه وسجل صحيفة الدعوى .

وطالما أصبح المشترى شريكاً فى الشيوع فإنه يجوز له رفع دعوى القسمة ولكن إذا تصرف الشريك فى حصته لأجنبي وقام الأخير بتسجيل عقد شرائه بعد رفع دعوى القسمة فإن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشترى فى دعوى القسمة ويتعين إختصام المشترى فى الدعوى .

غير أن المشترى الذى لم يسجل عقده يجوز له رفع دعوى القسمة باسم مدينه البائع عن طريق الدعوى غير المباشرة .

جزاء عدم اختصام بعض الشركاء فى المال الشائع فى دعوى القسمة

إذا لم يتم اختصام بعض الشركاء فى المال الشائع فإن الحكم الصادر فى الدعوى لا يكون حجه على من لم يتم اختصامه .

ولكن لا يجوز لشركاء الذين وجهت إليهم الدعوى التحدي بأن الدعوى لم توجه إلى كافة الشركاء بطلب الحكم بعدم قبولها لأن البطلان المترتب على عدم تمثيل بعض الشركاء فى إجراءات دعوى القسمة هو بطلان نسبى لا يجوز التمسك به إلا الشريك الذى لم يختصم وله طلب عدم نفاذ الحكم الصادر بالقسمة فى حقه .

ولما كانت إجراءات بيع العقار لعدم إمكان قسمته عيناً جزءاً من إجراءات دعوى القسمة فإنه يجب اختصام جميع الشركاء فيها .

 المحكمة المختصة بنظر دعوى الفرز والتجنيب

نصت المادة ( 836 / 1 ) مدنى :

 إذا اختلف الشركاء فى اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية ” .

نصت المادة ( 838 ) مدنى :

 تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها ” .

فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية … إلخ .

كما تنص المادة (43) مرافعات :

تختص محكمة المواد الجزئية كذلك بالحكم الابتدائى مهما تكن قيمة الدعوى وانتهائي إذا لم تجاوز قيمتها ألفى جنيه فيما يلى :

1 – الدعاوى المتعلقة بالانتفاع بالمياه وتطهير الترع والمساقي والمصارف .

2 – دعاوى تعيين الحدود وتقدير المسافات فيما يتعلق بالمباني والأراضى والمنشات الضارة إذا لم تكن الملكية أو الحق محل نزاع .

3 – دعاوى قسمة المال الشائع .

المحكمة المختصة نوعياً بنظر دعوى الفرز والتجنيب :

تختص المحكمة الجزئية نوعياً بالفصل فى دعاوى قسمة المال الشائع أيا كانت قيمة المال أى ولو جاوزت قيمته نصاب المحكمة الجزئية وهو عشرة ألاف جنيه وكانت الدعوى تدخل بحسب الأصل فى اختصاص المحكمة الابتدائية .

وهذا اختصاص نوعى استثنائي للمحكمة الجزئية نص عليه فى القانون .

وقد جعل الشارع الاختصاص للمحكمة الجزئية فى دعاوى قسمة المال الشائع ولو زادت قيمة المال الشائع على نصابها المحدد فى قانون المرافعات تأسيساً على أن اختصاصها لا يتناول إلا إجراءات القسمة وإجراءات القسمة لا تختلف بحسب قيمة المال المراد قسمته ورغبة فى التعجيل بالإجراءات وحتى لا يطول أمد نظر الدعوى أمام المحكمة ، واختصاص المحكمة الجزئية هنا يقتصر على المسائل التى تدخل فى إجراءات القسمة التى تتعلق بتكوين الحصص وإعطاء كل شريك نصيبه

وكذلك تقدير إجراء القسمة العينية بمعدل أو بغير معدل أو تعذر القسمة العينية فتجرى القسمة بطريق التصفية وذلك ببيع المال الشائع بالمزاد وقسمته بين الشركاء .

أما ما قد يثور أثناء نظر دعوى القسمة من منازعات آخري كالمنازعة حول أصل ملكية أحد الخصوم كان ذلك لا يدخل فى معنى إجراءات القسمة ولا تختص به المحكمة الجزئية إلا إذا كان فى حدود النصاب العادي للقاضى الجزئى وإذا تجاوز النصاب تعين على المحكمة بعد التحقق من جدية المنازعة أن توقف دعوى القسمة وأن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية وأن تعين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ويستمر وقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائياً فى تلك المنازعة فتعود المحكمة الجزئية إلى السير فى الدعوى لإتمام القسمة .

ملاحظة هامة جدا بشأن الاختصاص القيمي بدعوي الفرز والتجنيب

قضت محكمة النقض مؤخرا في أحكامها بأن اقتران طلب الفرز والتجنيب بطلب ريع يزيد عن نصاب القاضي الجزئي أو كان غير محدد فان المحكمة المختصة قيميا بنظر الفرز والتجنيب هي المحكمة الكلية وليس المحكمة الجزئية وللاطلاع علي تلك الأحكام ، اطلع علي بحث ( الاختصاص القيمي بدعوي الفرز والتجنيب مع الريع ) وأيضا مقال (  الفرز والتجنيب مع الريع اختصاص كلي أم جزئي ؟ )

المحكمة المختصة محلياً بنظر دعوى الفرز والتجنيب :

يجب أن نفرق فى بيان المحكمة المختصة محلياً بنظر دعوى القسمة بين ما إذا كان المال الشائع محل القسمة عقاراً أم منقولاً ، فإذا كان المال الشائع عقاراً كانت المحكمة المختصة هى التى تقع فى دائرتها العقار أو أحد أجزائه إذا كان واقعاً فى دوائر محاكم متعددة ، فتكون المحكمة الواقع فى دائرتها احد الأجزاء دون تحديد حجم هذا الجزء لأن النص لم يضع هذا الشرط .

أما إذا كان المال الشائع منقولاً كانت المحكمة المختصة هى المحكمة التى يقع فى دائرتها موطن المدعى عليه أو أحد المدعى عليهم إذا تعددوا .

دعوى فرز وتجنيب حصة شائعة فى أرض زراعية

أنه في يوم ……………………

بناء على طلب السيد / …………….. المقيم ……………… ومحله المختار مكتب الأستاذ/ …………………….. المحامي .

أنا ………………. محضر محكمة …………….. الجزئية انتقلت وأعلنت :

السيد/ ……………………. المقيم …………………………مخاطباً مع :

السيد/ ……………………. المقيم …………………………مخاطباً مع :

الموضوع

يمتلك الطالب قطعة أرض زراعية مساحتها ……. الكائنة بحوض رقم …. … س … ط … ف قطعة وذلك على المشاع مع المعلن إليهم فى القطعة البالغ مساحتها …….. وحدودها الأربعة كالآتي بيانها :

الحد البحرى ………………….

الحد الشرقى ………………….

الحد القبـلى ………………….

الحد الغـربى …………………

وذلك عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ …/…/…. والمحكوم بصحته ونفاذه بموجب الحكم رقم …… لسنة …… مدنى كلى ومسجل عن طريق التأشير به فى هامش تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد .

” أو ذلك عن طريق الميراث الشرعي مع باقى الشركاء المعلن إليهم ” .

وحيث أن الطالب قد عرض على المعلن إليهم بإنهاء حالة الشيوع بينهم بإجراء القسمة الاتفاقية أو الرضائية لهذه الأرض عملاً بنص المادة 835 مدنى إلى أنهم رفضوا ذلك ومن ثم يحق للطلب رفع هذه الدعوى طبقاً لنص المادتين 836 ، 837 مدنى .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من أصل هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ……… الكائن مقرها …..… بجلستها …….… المنعقدة علنا بمشيئة الله فى تمام التاسعة صباح يوم …… الموافق …/…/…. م أمام الدائرة ……… الحكم بإجراء القسمة القضائية للأرض الزراعية المبينة الحدود والمعالم بصدر هذه العريضة عن طريق فرز وتجنيب حصة كل شريك وإعطاءه نصيبه مفرزاً مع إلزامهم المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .                   ولآجل العلم

ملاحظات :

  • (1) إذا كانت الملكية عن طريق الشراء يقدم الطالب ضمن مستنداته صورة رسمية من عقد البيع الابتدائى المؤرخ …/…/…. م المحرر بين أحد الشركاء القدامى للمعلن إليهم والطالب والذى يفيد شرائه للقطعة الأرض الزراعية على المشاع بالاشتراك معهم .
  • (2) وإذا كانت الملكية عن طريق الميراث الشرعي يقدم إعلام الوراثة .
  • (3) صورة رسمية من صحيفة دعوى صحة ونفاذ العقد البيع والمسجلة بتاريخ …/…/…. م بطلب صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى سالف البيان
  • (4) صورة رسمية من الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد رقم …. لسنة ……. بعد التأشير فى هامش صحيفة الدعوى المذكورة بما يفيد تسجيله .

دعوى فرز وتجنيب حصة شائعة فى عقار

أنه في يوم ……………………

بناء على طلب السيد / …………….. المقيم ……………… ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………………….المحامي .

أنا ………………. محضر محكمة …………….. الجزئية انتقلت وأعلنت :

السيد/ ……………………. المقيم …………………………مخاطباً مع :

السيد/ ……………………. المقيم …………………………مخاطباً مع :

الموضوع

دليلك لفهم دعوى الفرز والتجنيب

يمتلك الطالب حصة شائعة مع المدعى عليهم عن طريق (الشراء أو الميراث) فى العقار رقم …. شارع ………….      قسم ……… محافظة ………….

وحدوده الأربع كالآتي بيانها :

الحد البحرى ………………….

الحد الشرقى ………………….

الحد القبـلى ………………….

الحد الغـربى …………………

وحيث أن الطالب يرغب فى إنهاء حالة الشيوع القائمة بينه وبين باقى الشركاء (المدعى عليهم) حتى يتمكن من الانتفاع بحصته مفرزة مما حدا بالطلب لرفع هذه الدعوى طبقاً لنص المادة 836 مدنى يطلب فيها فرز وتجنيب حصته بمعرفة خبير تندبه المحكمة.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من أصل هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها …… بجلستها …… المنعقدة علنا بمشيئة الله فى تمام التاسعة صباح يوم …… الموافق ../../…. م أمام الدائرة …… لسماعهم الحكم بندب خبير تكون مأموريته فرز وتجنيب حصة الطالب فى العقار الموضح المعالم والحدود بصدر هذه العريضة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا قيد الكفالة وإلزامه المصروفات والأتعاب مع حفظ كافة الحقوق الأخرى .

ولآجل العلم

ملاحظات :

  • [1] تختص المحكمة الجزئية بنظرها الواقع فى دائرتها العقار ويحدد رسمها حسب قيمة العقار بالتحري .
  • [2] يقدم المدعى أو الحاضر معه أو عنه حافظة مستندات تتضمن [عقد ملكية العقار – كشف مشتملات – كشف حساب – إعلام وراثة إذا كانت الملكية عن طريق الميراث الشرعي] ويطلب حجز الدعوى للحكم .
  • [3] تحكم المحكمة حكماً تمهيدياً بإحالة الدعوى للخبير وتوضح مأموريتها بالحكم

حكم تمهيدي بتعيين خبير فى دعوى قسمة عقار

باسـم الشعب

محكمة …………. الجزئية

بالجلسة المدنية المنعقدة علناً بسراي المحكمة يوم الموافق …/ … / ……

برئاسة السيد الأستاذ / ………………….. رئيس المحكمة وبحضور السيد / ……………………. أمين السر .

صدر الحكم الآتي فى الدعوى رقم …… لسنة ……

المرفوعة من :

1- ……………………

ضـد

1- ……………………

2- ………………..

3- ……………………

4- ………………..

المحكمة

بعد سماع المرافعة الشفوية والاطلاع على الأوراق .

حيث أن المحكمة ترى أن أوراق الدعوى بحالتها غير كافية للفصل فى موضوعها فى الأمر الذى يثبت معه ندب خبير فى الدعوى لمباشرة المأمورية المبينة بمنطوق الحكم مع إرجاء البت فى المصروفات.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة وقبل الفصل فى الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بشمال القاهرة ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين قانوناً تكون مهمته بعد الاطلاع على الأوراق والمستندات وما عسى أن يقدمه الخصوم فيها الانتقال إلى العقار المبين بصحيفة الدعوى لمعاينته على الطبيعة لبيان حدوده ومساحته وحائزة وسند حيازته ومدتها وبيان الملكية.

وبيان صفة المدعى بالنسبة له وبيان عما إذا كان قد تم اختصام كافة الشركاء على الشيوع فى الدعوى الماثلة من عدمه وبيان قيمة العقار وتقسيمه حصصاً على أساس أصغر نصيب ونسبة نصيب المدعى كمالك فيها وكذا المدعى عليهم.

ومدى إمكان قسمتها بينهم دون ألحاق الضرر بها أو الانتقاص من قيمتها وفى حالة تعذر ذلك تحديد قيمة الثمن الأساسي لها تمهيداً لبيعها بطريق المزايدة وذلك فى ضوء المواد من 834 إلى 849 مدنى .

وصرحت للخبير فى سبيل أداء مأموريته الانتقال إلى أية جهة حكومية أو غير حكومية يرى لزوم الاطلاع عليها على ما قد يكون بها من مستندات.

وكذلك سماع أقوال الخصوم وشهودهم بغير حلف يمين وقدرت المحكمة مبلغ جنيه أمانة كلفت المدعى بإيداعها خزينة المحكمة على ذمة أتعاب ومصاريف الخبير وحددت جلسة   …/…/….. لنظر الدعوى بحالتها فى حالة عدم إيداع الأمانة وجلسة …/…/….  فى حالة إيداعها وحتى يقدم الخبير تقريره واعتبرت النطق بمثابة إعلان به وأبقت الفصل فى المصروفات .

مذكرة فى فرز وتجنيب

محكمة الجزئية

الدائرة (     ) المدنية

مذكرة بدفاع السيدة /……………. وآخرون …………. مدعية

ضــــد

الخصوم / ورثة المرحوم ……………. وهم :

1 – السيد / ……………. وآخرين ………….. مدعى عليهم

فى الدعوى رقم ……. لسنة …… مدنى ……… ، جلسة /     /          .

تتلخص وقائع هذه الدعوى حسبما يستبين من صحيفة الدعوى بأن اقامتها المدعيتان بموجب صحيفة دعوى موقعة من محام ومسدد عليها الرسم ومعلنة قانونا للمدعى عليهم جاء بها بأن الطالبتان يمتلكان حصة قدرها الثمن لكل واحدة على حدا تعادل ط من 24ط ثلاثة قراريط من حصة قدرها أربعة وعشرين قيراطا لكل واحدة على حدا شائعة في كامل العقار والأطيان الزراعية التي تركها مورثهم المرحوم ………… المتوفى بتاريخ   /   /   2 وذلك بمقتضى الميراث الشرعي عن المرحوم / والدهم 0

أولا : العقار عبارة عن المنزل رقم ……

وهو مبنى على مساحة وملحق به حديقة على مساحة بور الآن والمنزل مكون من طوابق ومبنى بالمسلحات والطوب الأحمر وكامل التشطيب من محارة ونجارة وكهرباء وسباكة ودهانات 0

وحدوده الآتي:

الحد البحرى ………………….

الحد الشرقى ………………….

الحد القبـلى ………………….

الحد الغـربى …………………

ثانيا : كما ترك مورث الخصوم سالف الذكر أطيان عبارة عن قطعتي ارض زراعية كائنتي بزمام ومساحة الأولى …………. والثانية …………… وبيانها كالآتي:

1 – قطعة الأرض الزراعية الأولى بزمام ناحية …….. ومساحتها ………….

وحدودها كالآتي :

الحد البحرى ………………….

الحد الشرقى ………………….

الحد القبـلى ………………….

الحد الغـربى …………………

2 – قطعة الأرض الزراعية الثانية بزمام ناحية …….. ومساحتها ………….

وحدودها كالآتي :

الحد البحرى ………………….

الحد الشرقى ………………….

الحد القبـلى ………………….

الحد الغـربى …………………

وحيث أن الطالبتان ترغبان في إنهاء حالة الشيوع القائمة بينهما وبين المعلن إليهما الأول والثاني حيث أنهما يضعان اليد على أعيان التركة ويستأثرا بريعها والانتفاع بها وذلك حتى تتمكنا الطالبتان من الانتفاع بحصتهما مفروزة ومجنبة

كما انه يحق للطالبتين بإلزام المعلن اليهما الأول والثاني بالتضامن فيما بينهما بسداد قيمة الريع المستحق عليهما للطالبتين كريع لنصيبيهما في كامل أعيان تركة مورثهم من تاريخ الوفاة الحاصل في  /  /     وحتى الفصل في هذه الدعوى حيث ان المعلن اليهما الأول والثاني يستأثران وحدهم بكامل ريع أعيان التركة-

الأمر الذي يحق لهما رفع هذه الدعوى بطلب فرز وتجنيب نصيب كلا منهما على حدا في كامل أعيان تركة مورثهم المرحوم / الموضحة تفصيلا بعالية وذلك بمعرفة خبير تندبه المحكمة وفى حالة عدم إمكان قسمت أعيان التركة سوى المنزل أو الأرض الزراعية يقدر للعقار وللأرض الزراعية ثمنا تبنى عليه المزايدة

مع تقدير قيمة ريع المنزل والأرض الزراعية وتقدير نصيب الطالبتين من قيمة هذا الريع وإلزام المعلن اليهما الأول والثاني بالتضامن فيما بينهما بسداد نصيب الطالبتين من قيمة الريع في كامل أعيان التركة من تاريخ وفاة مورثهم الحاصل في    /   /    وحتى الفصل في هذه الدعوى.

وحيث أنه قد نصت المـادة 843 مدني على الآتي :

 لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

وحيث انه قد نصت المادة 834 مدنى على الآتي:

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

كما نصت المادة 836 مدنى على الآتي :

إذا اختلف الشركاء فى اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية.

 وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو اكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا عن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قيمته.

كما نصت المـادة 837 مدنى على الآتي :

 يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يتجنب لكل شريك حصته.

 وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا ، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه  .

كما نصت المادة 464 مرافعات على الآتي :

 إذا أمرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغير ضرر يجرى بيعه بطريق المزايدة بناء على قائمة بشروط البيع يودعها قلم كتاب المحكمة الجزئية المختصة من يعينه التعجيل من الشركاء.

كما نصت المادة 466 مرافعات على الآتي :

 يخبر قلم الكتاب بإيداع قائمة شروط البيع المشار إليها فى المادة السابقة الدائنين المذكورين فى المادة 426 وجميع الشركاء ويكون لهؤلاء إبداء ما لديهم من أوجه البطلان والملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على القائمة .

كما نصت المادة 468 مرافعات على الآتي :

تطبق على بيع العقار لعدم إمكان قسمته وعلى بيعه اختيار الأحكام المقررة لبيع عقار المفلس وعديم الأهلة والغائب فيما عدا أخبار النيابة العامة بإيداع قائمة شروط البيع  ، الأمر الذى حدا بالطالبتين لإقامة هذه الدعوى .

واختمتا صحيفة دعواهما بطلب ندب خبير تكون مأموريته فرز وتجنيب حصة الطالبتان كلا على حدا البالغ حصة قدرها الثمن لكل واحة على حدا أى قيراط  من 24 ط قيراطان ثلاثة قراريط من أربعة وعشرين قيراطا لكل طالبة على حدا شائعة في أعيان تركة مورثهم المرحوم / وهى العقار والأرض الزراعية الموضح الحدود والمعالم والمساحة بصدر هذه الصحيفة وفى حالة عدم إمكان القسمة يحكم ببيع أعيان التركة من منزل أو ارض زراعية بالثمن الأساسي الذي يقدره الخبير-

مع تقدير قيمة ريع المنزل والأرض الزراعية وتقدير نصيب الطالبتين من قيمة هذا الريع وإلزام المعلن اليهما الأول والثاني بالتضامن فيما بينهما بسداد نصيب الطالبتين من قيمة الريع في كامل أعيان التركة من تاريخ وفاة مورثهم الحاصل في    /    /      وحتى الفصل في هذه الدعوى    .

مع إلزام المعلن إليهم كلا حسب حصته بمصاريف الدعوى ومقابل الأتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل   .

وحيث انه قد نصت المادة 875 مدنى على الآتي:

تعيين الورثة وتحديد انصابهم فى الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسرى فى شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة فى شأنها.

وحيث انه قد نصت المادة 836 – على الآتي:-

 إذا اختلف الشركاء فى اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقى الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية.

 وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو اكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا عن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قيمته.

كما نصت المـادة 837 – على الآتي :

يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يتجنب لكل شريك حصته.

وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه

كما نصت المـادة 838 – على الآتي :

 تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها.

 فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية وان تعين لهم الجلسة التى يحضرون فيها وتوقف دعوى القسمة إلى يفصل نهائيا فى تلك المنازعات.

 وتداولت الدعوى على النحو الوارد بمحاضر الجلسات وحضر وكيل عن المدعى عليهم وطلب أجلا للإعلان بالطلب العارض ( كدعوى فرعية ) وأجلت المحكمة لجلسة   /  /   وبذات الجلسة حضر …….. وقدم صحيفة الدعوى الفرعية .

وقد جاء بها إن الطالبون يمتلكون المنزل رقم  ……. ومسطحة ارض وما يعلوه من مباني ثلاث طوابق والرابع تحت الإتمام وملحق به حديقة مسطحها  50م2 تابعة للمنزل والذي يحدهم من بحري / حجازي محمد حجازي – وقبلي / عبد الرحمن الشيخ والشرقي/ شارع الرديني وبه الباب – والغربي/ ورثة محمد حجازي .

والطالبون يمتلكون هذا المنزل منذ زمن طويل والذي يزيد على أكثر من خمسة عشر عاما – وبالمدة الطويلة المكسبة للملكية وذلك طبقا لنص المادة 968 مدني حيث إنهم واضعين اليد على الأرض وأقاموا المباني عليها منذ أكثر من خمسة عشر عاما  .

وان المعلن اليهما ليس لهم أية حقوق في هذا المنزل وان مورثهم المرحوم / ……

لا يملك أى شيء في هذا المنزل والمنزل بكاملة ملك الطالبين للطلب العارض –

واختتما صحيفة طلباتهم بطلب الحكم:-

  • أولا: رفض الدعوى الأصلية المقامة لعدم ملكية مورثهم للمنزل –
  • ثانيا: قبول الدعوى الفرعية شكلا وفى موضوعها الحكم بتثبيت ملكية الطالبين وهم المدعيين في الدعوى الفرعية للمنزل محل صحيفة الدعوى وطلبا إلزام المدعى عليهما بالدعوى الفرعية بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ وبلا كفالة .

وحيث إن المدعيتان قدما حافظة مستندات مراجعة طويت على الآتي:-

  • 1- كشف رسمي مستخرج من سجلات الضرائب العقارية يفيد بأن المنزل في مكلفة /
  • 2- شهادة من الهيئة العامة لمياه الشرب قطاع تفيد بأن عداد المياه باسم /
  • مورث طرفي النزاع   .
  • 3- شهادة من شركة توزيع الكهرباء تفيد بأن عداد الكهرباء باسم/ ( مورث طرفي النزاع  .
  • 4- صورة من بطاقة الحيازة الزراعية لاسم/ تفيد بأن المرحوم / مورث الخصوم) كان حائز ومالك فدان وستة عشر قيراطا وأثنى عشر سهما .
  • 5 – صورة من إعلام وراثة للمرحوم / مورث طرفي النزاع يفيد بوفاته بتاريخ   /    /     .

ومما تقدم من طلبات ومن ظاهر المستندات يتبين الآتي :

  • 1- أن طرفي النزاع في الدعوى الأصلية والدعوى الفرعية هم ورثة المرحوم/
  • 2- المنزل محل صحيفة الدعوى بخلاف الأرض الزراعية المكلفة باسم / مورث طرفي النزاع بخلاف المستندات والقرائن التي تفيد ذلك أيضا –
  • 3-تاريخ وفاة مورث طرفي النزاع     /     /      وحيث انه قد نصت المـادة 970 – مدني على الاتى: في جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة.

الأمر الذي لا تستقيم معه قانونا وضع يد المدعين في الدعوى الفرعية على المنزل المملوك لمورثهم المرحوم/ …. المتوفى بتاريخ    /    /

وحيث إن المادة 836 مدني على الآتي:

إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية.

 وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا عن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته-

كما إن القانون لم يمنع القسمة الرضائية ما لم يزيد فيها الغبن عن (الخمسى ) حتى تظل أواصر المحبة وصلة الرحم متواصلة بين الأسرة الواحدة وهو ما نصت عليه الأديان السماوية والقوانين الوضعية حتى تظل الأسرة وصلة الرحم موجودة لتسرى في المجتمع سمات الإنسانية والمحبة والترابط –

فإذا ما تغلبت شهوات الطمع ووساوس الشيطان على العقول والنفوس لعارض من الدنيا مآله لغيرنا أو للزوال وبقطعة صلة الأرحام والانتماء الأسرى وطغى الأخ على أخته التي هي ما تكون في حاجة نفسية شديدة لدفيء أحاسيس ومحبة الإخوة التي لا تعوض ولكن قد نفوق .

ولكن بعد فوات الأوان ونورث الأبناء الكراهية لأشياء مهما كثرة فهي تافهة لا تساوى تقطيع أواصر صلة الرحم ويغلب الجشع النفسي والعناد والكراهية على دفيء ومحبة الأخ لأخيه والشقيق لشقيقة والأخ لأخته وننزع المشاعر الإنسانية النبيلة ونستبدلها بالكراهية والطمع والأنانية إلى لا تقرها الأديان كافة ولا القوانين الوضعية بل شرع المشرع القوانين الوضعية لوضع الضوابط على الخروج عن القواعد الإنسانية لتعيد المارق إلى رشده السوي

ولذلك تدخل المشرع لإعادة الأمور إلى نصابها ونصب القاضي ليحكم بها حتى تستقر الأوضاع ويعاد الحق لأصحابه حتى لا نكون من أهل قوانين الغابة .

كما إن الميراث هو أمر من الله عز وجل لعباده وقد حدد الأنصبة وهكذا أقرها القانون الوضعي إلا ننتبه ونتغلب على الشيطان وطمع النفس وحب الذات والدنيا ونفضل أنانية النفس في اخذ حق الغير الشرعي والمشروع والمكفول بالقانون ونخسر أنفسنا وأهلينا ونرث الكراهية ونورثها لأولادنا وأحفادنا من اجل ما هو ما ليس مشروع لنا – ونغضب بعد إن طرقنا كافة الطرق الودية لنظل أخوة – حتى لم يكن أمامنا سوى أبواب القضاء لتعطى كل ذي حق حقه عملا بنصوص القانون

ولهذا نلتمس من الهيئة الموقرة حتى لا يضيع حق جانب ضعيف وهما شقيقتي المدعى عليهم المغلوبتين على أمرهما قد تخلى عنهما أشقائهم مغلبين حب المال على صلة الرحم لذلك نلتمس إحالة الدعوى لمكتب الخبراء ليندب احد خبراءه تكون مأموريته الاتي :

  • أولا : فرز وتجنيب حصة الطالبتان كلا على حدا البالغ حصة كلا منهكا الثمن لكل واحدة أى قيراط  من 24 ط شائعة في كامل أعيان التركة من منزل وارض زراعية الموضحين الحدود والمعالم والمساحة بصدر صحيفة الدعوى وفى حالة عدم أمكان القسمة يحكم ببيع أعيان التركة من منزل وارض زراعية .
  • ثانيا:  تقدير نصيب الطالبتان من قيمة ريع أعيان التركة من منزل وارض زراعية من تاريخ مورث طرفي النزاع وحتى تاريخ الفصل في هذه الدعوى .

تقسيم العقارات المشتركة بالفرز والتجنيب

تعتبر قضايا الملكية المشتركة من أكثر القضايا شيوعًا في المحاكم، حيث تنشأ العديد من النزاعات بين الشركاء في الملكية حول كيفية إدارة واستغلال الممتلكات المشتركة. ويُعدّ الفرز والتجنيب أحد الحلول القانونية التي يلجأ إليها الشركاء لإنهاء حالة الشراكة وتقسيم الممتلكات المشتركة بينهم. في هذا البحث ، نستعرض معكم دليلًا شاملًا حول دعوى الفرز والتجنيب، من حيث إجراءاتها، وشروطها، وأثرها على الشركاء.

دعوى الفرز والتجنيب

شروط رفع دعوى الفرز والتجنيب

لضمان قبول دعوى الفرز والتجنيب من قبل المحكمة المختصة، ينبغي استيفاء عدد من الشروط القانونية، أهمها:

  • وجود ملكية مشتركة: يجب أن يكون هناك ملكية مشتركة بين اثنين أو أكثر على عقار أو منقول.
  • اختلاف الشركاء حول إدارة الممتلكات: يشترط لقبول الدعوى وجود خلاف جوهري بين الشركاء حول كيفية إدارة أو استغلال الممتلكات المشتركة.
  • استحالة استمرار الشيوع: يجب أن تثبت للمحكمة استحالة استمرار الشيوع بين الشركاء، بسبب الخلافات القائمة بينهم وعدم قدرتهم على إدارة الممتلكات بشكل مشترك.
  • إمكانية تقسيم الممتلكات: ينبغي أن تكون الممتلكات المشتركة قابلة للتقسيم إلى حصص مستقلة، دون الإضرار بجوهرها أو تقليل قيمتها.

في حال عدم استيفاء أي من هذه الشروط، فإن المحكمة سترفض الدعوى وتستمر حالة الشيوع بين الشركاء. لذلك، ينصح بالتأكد من توافر كافة الشروط القانونية قبل الشروع في رفع الدعوى.

إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب

تتطلب إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب اتباع مجموعة من الخطوات المنظمة التي تضمن سير الدعوى بشكل قانوني سليم. وفيما يلي نستعرض هذه الإجراءات بشكل تفصيليحتى لا تقضي المحكمة بعدم قبول دعوي الفرز والتجنيب :

  1. توجيه إنذار 📌قبل الشروع في رفع الدعوى، ينبغي على الشريك الراغب في إنهاء الشيوع أن يوجه إنذارًا بكتاب مسجل مع إشعار بالاستلام إلى باقي الشركاء، يعرض فيه رغبته في الفرز والتجنيب ويطلب منهم التراضي على كيفية تقسيم الممتلكات. ويهدف هذا الإنذار إلى إعطاء فرصة للشركاء لحل النزاع وديًا قبل اللجوء إلى القضاء. ( الانذار غير وجوبي )
  2. رفع الدعوى 📌في حال عدم توصل الشركاء إلى اتفاق ودي، يمكن للشريك الراغب في الفرز والتجنيب أن يقوم برفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة. ويتم ذلك من خلال تقديم عريضة الدعوى إلى مكتب الكتّاب بالدائرة القضائية المختصة جغرافياً. ويجب أن تتضمن عريضة الدعوى بيانات دقيقة حول الأطراف والممتلكات المشتركة وأساس الطلب.
  3. دفع الرسوم القضائية 📌عند تقديم عريضة الدعوى، يجب على المدعي دفع الرسوم القضائية المقررة قانونًا. وتختلف قيمة هذه الرسوم بحسب قيمة الممتلكات المشتركة. وتعد هذه الخطوة إلزامية لقبول الدعوى من قبل المحكمة.
  4. تحديد جلسة لنظر الدعوي 📌بعد قبول الدعوى ودفع الرسوم، تقوم المحكمة بتحديد جلسة للمحاكمة. ويتم إخطار جميع الأطراف بتاريخ الجلسة ومكانها. ويجب على الشركاء الحضور شخصيًا أو عن طريق وكيل قانوني.
  5. مناقشة الدعوى والدفوع 📌خلال جلسة المحاكمة، تتم مناقشة الدعوى ودراسة الدفوع التي يطرحها كل طرف. ويحق للشركاء تقديم كافة الأدلة التي تدعم طلبهم أو تدحض طلب الطرف الآخر. وتتميز هذه المرحلة بالتحقيق المعمق في تفاصيل القضية.
  6. تعيين خبير 📌في حال وجود نزاع حول قيمة الممتلكات أو كيفية تقسيمها، يمكن للمحكمة أن تعين  خبراء  متخصصين لتقدير قيمة الممتلكات واقترح كيفية تقسيمها بشكل عادل. وتعد تقارير الخبراء دليلاً هامًا في اتخاذ المحكمة لقرارها.
  7. صدور الحكم 📌بعد الانتهاء من مناقشة الدعوى والاطلاع على كافة الأدلة، تصدر المحكمة حكمها في القضية. ويحدد الحكم حصة كل شريك في الممتلكات المشتركة وآلية تقسيمها. ويعد الحكم الصادر عن المحكمة نهائيًا وملزمًا لجميع الأطراف.

ومن الهام التأكيد على أهمية التزام الشركاء بكافة الإجراءات القانونية الواردة أعلاه لضمان سير دعوى الفرز والتجنيب بشكل سليم وحماية حقوق جميع الأطراف.

طرق تقسيم الممتلكات في دعوى الفرز والتجنيب

تُتيح دعوى الفرز والتجنيب عدة طرق لتقسيم الممتلكات المشتركة بين الشركاء، وذلك وفقًا لما تراه المحكمة مناسبًا لظروف القضية. وتتمثل هذه الطرق فيما يلي:

  • التقسيم العيني يتم في هذه الحالة تقسيم الممتلكات المشتركة إلى حصص عينية مستقلة، بحيث يحصل كل شريك على جزء محدد من العقار أو المنقول. ويشترط لهذه الطريقة أن تكون الممتلكات قابلة للتقسيم دون الإضرار بقيمتها أو جوهرها.
  • البيع بالمزاد العلني في حال عدم إمكانية التقسيم العيني، تلجأ المحكمة إلى بيع الممتلكات المشتركة بالمزاد العلني. ويتم توزيع حصيلة البيع على الشركاء وفقًا لنسبة حصصهم في الملكية.
  • شراء حصة شريك من قبل شريك آخر يمكن لأحد الشركاء أن يقوم بشراء حصة شريك آخر في الممتلكات المشتركة، وذلك بالتراضي بينهما أو عن طريق المحكمة. وفي هذه الحالة يصبح الشريك المشتري مالكًا لكامل الممتلكات.
  • تعتمد المحكمة في اختيار طريقة تقسيم الممتلكات على عدة عوامل، منها طبيعة الممتلكات وقابليتها للتقسيم، ورغبة الشركاء، والظروف الخاصة بالقضية. وتهدف المحكمة من خلال ذلك إلى تحقيق العدالة بين الشركاء وضمان حصول كل منهم على حقوقه كاملة.

أثر دعوى الفرز والتجنيب

تترتب على دعوى الفرز والتجنيب عدة آثار قانونية هامة على الشركاء في الملكية المشتركة، من أهمها:

  1. إنهاء حالة الشيوع👈 يؤدي صدور حكم المحكمة في دعوى الفرز والتجنيب إلى إنهاء حالة الشيوع بين الشركاء وتقسيم الممتلكات المشتركة إلى حصص مستقلة. وبالتالي، ينتهي التزام الشركاء بالتصرف بشكل جماعي في الملكية، ويصبح لكل منهم حق التصرف في حصته بشكل مستقل.
  2. استقلالية الشركاء في التصرف بحصصهم👈 بعد إتمام عملية الفرز والتجنيب، يصبح لكل شريك حق التصرف في حصته بمفرده، سواء بالبيع أو الهبة أو الرهن أو غير ذلك من صور التصرف. ولا يحق لباقي الشركاء التدخل في ذلك أو الاعتراض عليه، طالما أن التصرف يتم ضمن الحدود القانونية.
  3. ضمان حقوق الشركاء👈 تسهم دعوى الفرز والتجنيب في ضمان حصول كل شريك على حقوقه كاملة في الملكية المشتركة. فمن خلال تحديد حصص كل شريك بشكل دقيق ووفقًا للأسس القانونية، يتم حماية حقوق الجميع وتجنب ظهور أي نزاعات أو خلافات مستقبلية.

هذا وتجدر الإشارة إلى أن أثر دعوى الفرز والتجنيب يقتصر على الممتلكات المشتركة التي تم تحديدها في الدعوى. أما باقي الممتلكات التي لم يتم ذكرها في الدعوى فتظل مشتركة بين الشركاء ولا يسري عليها أثر الحكم.

نصائح هامة قبل رفع دعوى الفرز والتجنيب

قبل الشروع في رفع دعوى الفرز والتجنيب، ينصح بمراعاة النقاط التالية:

  • محاولة التسوية الودية: قبل اللجوء إلى القضاء، ينصح بمحاولة التوصل إلى اتفاق ودي مع باقي الشركاء حول كيفية تقسيم الممتلكات المشتركة. ويمكن الاستعانة بوسيط محايد للمساعدة في التوصل إلى حل يرضي جميع الأطراف.
  • الاستعانة بمحامي متخصص: من الضروري الاستعانة بمحامي متخصص في قضايا الملكية المشتركة للحصول على المشورة القانونية السليمة وإدارة الدعوى بشكل احترافي. وسيساعدك المحامي في إعداد عريضة الدعوى وتقديم الأدلة ودحض ادعاءات الطرف الآخر.
  • التأكد من سلامة سندات الملكية: من الهام التأكد من سلامة سندات الملكية المتعلقة بالممتلكات المشتركة والتأكد من تسجيلها بشكل قانوني. ففي حال وجود أي خلل في سندات الملكية، فقد يتم رفض الدعوى أو التأخر في إصدار الحكم.
  • جمع كافة الأدلة التي تدعم قضيتك: ينبغي جمع كافة الأدلة التي تدعم طلبك في دعوى الفرز والتجنيب، سواء كانت مستندات أو شهادات شهود أو غير ذلك. وسيساهم ذلك في تعزيز موقفك أمام المحكمة ويزيد من فرص كسب الدعوى.
  • التحضير الجيد لجلسات نظر الدعوي: ينبغي التحضير الجيد لجلسات المحاكمة والتأكد من حضور جميع الأطراف وتقديم الدفوع والأدلة بشكل منظم ومقنع. كما ينصح بالتزام الهدوء وضبط النفس أثناء الجلسات لتجنب أي مشاكل أو مضاعفات.

وباتباع هذه النصائح، يمكن للشركاء في الملكية المشتركة ضمان سير دعوى الفرز والتجنيب بشكل سليم وحماية حقوقهم بصورة كاملة. كما أن الاستعداد الجيد والتحضير المسبق يسهم في اختصار وقت التقاضي وتجنب التكاليف الإضافية.

الأسئلة الشائعة عن دعوي الفرز والتجنيب

ما هي الملكية المشتركة؟

الملكية المشتركة هي حالة قانونية يكون فيها شخصين أو أكثر يملكون عقارًا أو قطعة أرض معًا دون تحديد حصص محددة لكل منهم.

ما هو الفرز والتجنيب؟

الفرز والتجنيب هي دعوى قضائية يتم رفعها لإنهاء حالة الملكية المشتركة، وتحديد حصص كل شريك في العقار، ومن ثم تقسيم العقار أو بيعه وتقسيم ثمنه بينهم.

ما هي أسباب اللجوء إلى دعوى الفرز والتجنيب؟

  • الخلاف بين الشركاء: قد ينشأ خلاف بين الشركاء حول كيفية استخدام العقار أو التصرف فيه.
  • الرغبة في التصرف في الحصة: قد يرغب أحد الشركاء في بيع حصته أو رهنها، ولا يمكنه ذلك دون الفرز والتجنيب.
  • غياب أحد الشركاء: قد يكون أحد الشركاء غائبًا أو متوفيًا، مما يصعب عملية إدارة العقار.

ما هي شروط رفع دعوى الفرز والتجنيب؟

  • ثبوت الملكية المشتركة: يجب إثبات وجود ملكية مشتركة للعقار بين الأطراف المتنازعة.
  • عدم وجود اتفاق مسبق: يجب أن لا يكون هناك اتفاق مسبق بين الشركاء على كيفية تقسيم العقار.
  • إمكانية التقسيم: يجب أن يكون العقار قابلاً للتقسيم من الناحية العملية.

هل دعوي الفرز والتجنيب تشهر صحيفة دعواها؟

اجابة قاطعة ، لا تشهر ولا تقيد بالسجل العيني وفقا لأحكام محكمة النقض وهو مبدأ عادل لأن مثل هذا القيد يؤدي الى العجز في مطالبة الورثة بأنصبتهم الشرعية في تركة مورثهم لا سيما وأن المستقر عليه شرعا وقانونا أن التركة تنتقل الى الورثة بمجرد الوفاة دون الوقوف علي أى شرط أخر ( للمزيد اطلع علي موضوع عدم تطلب شهر وقيد دعوي الفرز والتجنيب )

ما هي إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب؟

  • تقديم ملف بالدعوي إلى المحكمة المختصة.
  • إثبات الملكية المشتركة.
  • تعيين خبير لتقسيم العقار.
  • إصدار حكم بالفرز والتجنيب.

ما هي أنواع الفرز والتجنيب؟

  1. الفرز العيني: يتم فيها تقسيم العقار إلى أجزاء مادية.
  2. الفرز بالقرعة: يتم فيها تقسيم العقار عن طريق القرعة.
  3. الفرز بالاتفاق: يتم فيها تقسيم العقار بناءً على اتفاق بين الشركاء.
  4. الفرز بالبيع: يتم فيها بيع العقار وتقسيم ثمنه بين الشركاء.

ما هي تكاليف دعوى الفرز والتجنيب؟

تختلف تكاليف الدعوى باختلاف الدولة والقضية، وتشمل:

  • رسوم المحكمة.
  • أتعاب المحاماة.
  • أتعاب الخبير.

ما هي المدة الزمنية للفصل في دعوى الفرز والتجنيب؟

تختلف المدة الزمنية باختلاف الدولة والقضية، وقد تستغرق شهورًا أو سنوات.

ما هي النصائح القانونية بخصوص قضايا الملكية المشتركة؟

  • وثق كل اتفاق: يجب توثيق كل اتفاق بين الشركاء كتابةً.
  • استشر محامٍ: من المهم استشارة محامٍ متخصص في قضايا الملكية المشتركة قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.
  • حاول حل النزاع وديًا: ينصح بمحاولة حل النزاع وديًا قبل اللجوء إلى القضاء.

الخاتمة

تُعَدّ دعوى الفرز والتجنيب من الدعاوى القضائية الهامة التي تضمن حقوق الشركاء في الملكية المشتركة وتساعدهم في حل النزاعات القائمة بينهم. وتتطلب هذه الدعوى استيفاء عدد من الشروط القانونية واتباع إجراءات منظمة لضمان سيرها بشكل قانوني سليم. لذلك، ينصح بالتأكد من توافر كافة الشروط والاستعانة بمحامي متخصص للحصول على المشورة القانونية السليمة وإدارة الدعوى بشكل احترافي.

دعوى الفرز والتجنيب قضايا الملكية

وفي الأخير للمزيد ننوه عن المراجع المستخدمة في البحث وهي :

  • الوسيط للدكتور السنهوري .
  • شرح القانون المدني للمستشار أنور طلبة .
  • التعليق علي القانون المدني عزمي البكري .
  • أنور سلطان في شرح القانون المدني.

  • انتهي البحث القانوني (قضايا الملكية المشتركة ودعوي الفرز والتجنيب) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
  • يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
logo2
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }