حجية تسجيل حكم مرسى المزاد في كسب الملكية العقارية قانونا

الحكم برسو المزاد

وفقا للقانون يعد حكم مرسى المزاد سبب من أسباب كسب الملكية ويقصد بحكم مرسى المزاد أنه الحكم الذي يصدر في دعاوى البيوع العقارية لاستيفاء الدين المستحق للدائن على المدين.

وذلك عن طريق بيع عقاره جبرا عنه وتنتهي بنزع ملكية العقار بإيقاع البيع على المشتري بالمزاد .

حكم المزاد في محكمة النقض

قضت محكمة النقض بأن

أسباب كسب الملكية الواردة في القانون المدني على سبيل الحصر وهى وفقا للمواد 870 وما بعدها من القانون المدني الاستيلاء والميراث والوصية والعقد والشفعة والتقادم المكسب .

فضلا عن أحكام رسو المزاد في البيوع الجبرية .

(نقض مدني 26/6/1980 مجموعة محكمة النقض 31-2-1872-348)

وبأنه القانون يحمي وضع اليد من كل تعرض له يستوي في ذلك أن يكون التعرض اعتداء محضا من المتعرض أو بناء على حكم مرسى مزاد لم يكن واضع اليد خصما فيه .

إذ الأحكام لا حجية لها إلا على الخصوم ولا يضار بها من لم يكن خصما فيه لا فرق في هذا بين حكم مرسى مزاد وغيره من الأحكام .

(نقض مدني 17/1/1946 مجموعة القواعد القانونية 1-641-116)

وبأنه إيقاع البيع المراسى عليه المزاد . ماهيته . بيع ينعقد في مجلس القضاء وتحت إشرافه . وجوب تسجيل الحكم الصادر بإيقاع البيع الانتقال الملكية الى الراسي عليه المزاد .

مؤدى ذلك تسجيل حكم مرسى المزاد تترتب عليه الآثار المترتبة على عقد البيع الاختياري وتسجيله .

وبأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن إيقاع البيع للراسي عليه المزاد ما هو إلا بيع ينعقد في مجلس القضاء وتحت إشرافه ينطق به القاضي بإيقاعه جبرا عن المدين.

ويوجب القانون تسجيل الحكم الصادر بإيقاع البيع لكى تستقل الملكية الى الراسي عليه المزاد ويترتب على حكم مرسى المزاد وتسجيله الآثار التي تترتب على عقد البيع الاختياري وتسجيله .

فيكون الحكم المسجل سندا بملكية من أوقع البيع عليه ، على أن هذا الحكم لا ينقل سوى ما كان للمدين من حقوق في العقار المبيع إعمالا للمادة 447 من قانون المرافعات .

(نقض مدني 23/6/1992 مجموعة محكمة النقض 43-1-872-181)

مدى حجية تسجيل الحكم بمرسى المزاد

تنص الفقرة الثانية من المادة (447) مرافعات على أن :

ويكون الحكم المسجل سندا بملكية من أوقع البيع عليه على أنه لا ينقل إليه سوى ما كان للمدين أو الحائز أو الكفيل العيني من حقوق في العقار المبيع .

يتضح من نص هذه المادة أن هذا الحكم لا ينشئ ملكية جديدة للراسي عليه المزاد وإنما ينقل ملكية العقار الراسي به المزاد من المدين أو الحائز .

وهذا يتطلب أن تكون الملكية قد سبق انتقالها الى أى منهما حتى تنتقل الى الراسي عليه المزاد.

فإن لم تكن قد انتقلت من قبل الى أى منهما فإنها لا تنتقل الى الراسي عليه المزاد حتى لو تمكن من تسجيل حكم إيقاع البيع أو حكم مرسى المزاد .

ويعتبر حكم إيقاع البيع متى سجل سببا صحيحا تنقل به الملكية الى الراسي عليه المزاد بالتقادم القصير متى كان حسن النية وذلك في الحالة التي لا تكون الملكية قد انتقلت الى المدين أو الحائز .

ويتحقق هذا الفرض إذا نزعت الملكية من المدين وهو غير مالك أو نزعت الملكية من الحائز الذي سجل عقده بينما كانت الملكية لم تنتقل بعد للمدين البائع . (مادة 969 مدني) .

(المستشار / أنور طلبه ، المطول في القانون المدني – ص 812)

شهر الحكم عن طريق التأشير الهامشي

تنص المادة (448) مرافعات على أنه :

إذا حكم بإيقاع البيع على حائزة لا يكون تسجيل هذا الحكم واجبا ويؤشر به في هامش تسجيل السند الذي تملك بمقتضاه العقار أصلا وهامش تسجيل إنذار الحائز .

يتضح من هذه المادة أن شهر حكم مرسى المزاد يكون عن طريق التسجيل وذلك في حالة رسو البيع بالمزاد العلني على غير حائز العقار .

لكن قد يكون شهر حكم المزاد عن طريق التأشير الهامشي على هامش تسجيل عقد الحائز وذلك في حالة رسو البيع بالمزاد العلني على حائز العقار .

إجراءات شهر الحكم

تقديم طلب تسجيل حكم مرسى المزاد :

تنص الفقرة الأوى من المادة (447) مرافعات على أنه :

يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوي الشأن بطلب تسجيل الحكم بإيقاع البيع خلال ثلاثة الأيام التالية لصدوره .

يتضح من هذه الفقرة أن قلم الكتاب يقوم بتقديم طلب التسجيل نيابة عن أصحاب الشأن ويتم ذلك وفقا للقواعد العامة للشهر ويقدم الطلب على النموذج 168 عقاري الصادر من وزارة العدل .

وتنص الفقرة الأولى من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تقدم  طلبات الشهر  للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل.

ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه ” .

وتنص الفقرة الأولى والثانية من المادة (19) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1. تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها من أر بع نسخ متطابقة وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل والذي يصرف بغير مقابل ” .
2. ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمي 20 ، 21 ” .

فيتضح من هذه المواد أن أول خطوة لتسجيل الطلب هى تقديم الطلب للمأمورية المختصة على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر بقرار من وزارة العدل .

وبالفعل صدر قرار وزارة العدل 1021 لسنة 1976 الخاص بتحديد نماذج طلبات الشهر العقاري ونص على الآتي :

1. أن تكون طلبات الشهر وفقا للنماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ويتكون ما نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، نظير رسم قدره مائتان وخمسون مليما .
2. ويجوز أن تحرر طلبات الشهر على غير هذه النماذج على أن تتضمن البيانات الواردة فيه .

فمن هذا القرار يتضح أنه يجوز تقديم طلبات التسجيل العقاري على غير نماذج الوزارة بشرط أن تتضمن البيانات الواردة في القرار الوزاري .

قيام المأمورية بتحقيق الملكية لعدم سبق تحقيقها:

حيث تتولى مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة مراجعة طلب التسجيل وتحقيق ملكية العقار المنزوعة ملكيته الراسي به المزايدة ، وذلك لعدم سبق تحقيقها عند تسجيل تنبيه نزع الكلية ، كما تراجع التكليف .

فإذا اتضح للمأمورية كفاية المستندات لنقل الملكية للراسي عليه إيقاع البيع ، أو للراسي عليه المزايدة .

أو للصادر له حكم مرسى المزاد ، قامت بإخطاره مباشرة – وليس عن طريق قلم كتاب محكمة التنفيذ التي انتهى دورها – بالقبول للشهر ، وترسل له كافة المستندات التي تلقتها من قلم الكتاب .