أثار البيع العرفي والبيع المسجل
تعرف علي حكم البيع قبل التسجيل وبعد التسجيل، ببيان الأثار القانونية المترتبة علي عقد البيع العرفي قبل التسجيل، و عقد البيع المسجل، فلكل منهما أحكامه وأثاره القانونية وفقا لقانون الملكية العقارية بالشهر العقاري والسجل العيني، والقانون المدني.
في هذا البحث المدعم بأراء فقهاء القانون المدني والملكية العقارية ومبادئ أحكام محكمة النقض ستتعرف ان كنت مشتريا لعقار بعقد عرفي كافة الأثار والحقوق والالتزامات المترتبة علي عقدك العرفي.
كما ستتعرف علي أثار العقد المسجل، والفرق بينه وبين العقد العرفي .
تعريف عقد البيع العرفي
هو ذلك العقد الذي يبرم بين طرفين ويذيل بتوقيعهم ، ولا يثبت في السجلات بالشهر العقاري أو يقيد في السجل العيني، باسم المشتري كمالك للمبيع.
تعريف عقد البيع المسجل
هو ذلك العقد الذي يشهر ويقيد بالمصلحة المختصة سواء الشهر العقاري ان كان العقار محل البيع يقع بالمدن أو القيد في السجل العيني ان كان العقار محل البيع يقع بالقري والأماكن النائية.
ملاحطات الأستاذ عمار بشأن البيع والشراء العرفي موجهة الى المشتري
ننوه في حزم للمشتري بالأتى:
- التحصل علي حكم بصحة توقيع البائع لا يعد تسجيلا للعقد، فما زال العقد عرفيا، مرتبا لأثاره فيما بينك وبين البائع لك ولورثتكم من بعدكم، وصحة التوقيع تكمن أهميتها في تدارك طعن البائع أو ورثته من بعده علي توقيعه، ذلك أن صحة التوقيع لا تتعرض للتصرف محل العقد ولا للبنود المدرجة به اللهم الا اذا كان هناك تزوير في صلب العقد بالاضافة أو التحشير أو الكشط.
- التحصل علي حكم بصحة ونفاذ عقد البيع يعني صحة العقد برمته بينك وبين البائع لك، وخلوه من أسباب البطلان، الا أنه رغم استصدار حكم عليه بالصحة والنفاذ مازال عقدا عرفيا طالما أنك لم تسجل الحكم الصادر بصحة ونفاذ ذلك العقد، فيبقي العقد مرتبا لأثاره فيما بينك وبين البائع لم وورثته من بعده ، الا أنه لا حجية له علي الغير ان تعلق له حق بمحل العقد.
- عقد البيع العرفي يرتب كافة الأثار القانونية من حقوق والتزامات، فقط فيما بين طرفيه دون الغير ، وينقل كافة الدعاوي القضائية المرتبطة به كطلب الريع والضمان وطرد الغاصب، وطلب نقل الملكية بدعوي ، لكنه لا ينقل الملكية المسجلة مباشرة من تلقاء نفسه ، فهذا الأثر لا يترتب علي العقد العرفي مباشرة أنما يترتب اما بحكم قضائي ويسجل واما بنقل الملكية رضائيا في الشهر العقاري والسجل العيني ان امكن.
- ليست كل البيوع العرفية يمكن تسجلها، بسبب تسلسل الملكية الطويل، لا سيما في السجل العيني المعيب باجراءات جامدة عفا عليها الزمن، خلاف الرسوم والنفقات الباهظة.
- نظام التسجيل العقاري بالقانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل قانون الشهر العقاري باضافة مادة بتسجيل الأمر الواقع بوضع اليد بعقد عليه حكم صحة توقيع مر عليه خمس سنوات يقتصر فقط علي العقارات المبنية كالشقق والعمارات دون الأراضي الفضاء والزراعية.
الأحكام القانونية للبيع والشراء العرفي والمسجل
فيما يلي نستعرض أحكام البيع والشراء العرفي والبيع المسجل والأثار القانونية المترتبة علي كل منهما.
البيع العرفي غير المسجل
البيع غير المسجل لا ينقل الملكية بالنسبة إلى الغير ولا فيما بين المتعاقدين ، ويترتب على ذلك أن المشترى لا يصبح مالكا للعين المبيعة ما دام البيع لم يسجل ومن ثم لا يستطع المشترى أن يرفع على البائع دعوى استحقاق يطالب فيها بتثبيت ملكيته على العين المبيعة ويترتب على ذلك أيضا أن دائن المشترى لا يستطيع أن ينفذ على العقار المبيع قبل تسجيل عقد البيع ولا يستطيع أن يأخذ عليه حق اختصاص ، لأن ملكية العقار لم تنتقل بعد الى المشترى أما دائن البائع فيستطيع التنفيذ على العقار ويأخذ عليه حق اختصاص، بل ويستطيع أن يجعل البيع غير نافذ فى حقه إذا سجل تنبيه نزع الملكية قبل أن يسجل المشترى البيع .
اذ طبقا للمادة 405 من قانون المرافعات :
لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العينى فى العقار ولا ينفذ كذلك ما يترتب علية من رهن أو اختصاص أو امتياز فى حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين ولا فى حق الدائنين المشار إليهم فى المـادة 417 مرافعات ولا من حكم بإيقاع البيع عليه إذا كان التصرف أو الرهن أو الاختصاص أو الامتياز قد حصل شهرة بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية والمشترى الذى لم يسجل عقد شرائه ويقوم بالبناء على الأرض التى اشتراها يعتبر كقاعدة عامة أنه بنى فى أرض الغير.
ومعنى ذلك أن أحكام الالتصاق التى وردت فى التقنين المدنى هى التى تنطبق على البناء المقام على الأرض المبيعة بعقد غير مسجل.
فتقضى المادة 924 مدنى بأنه
- 1) إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه ، ذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقه الإزالة ، أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .
- 2) ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق الأرض ضررا ، إلا إذا أختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة .
وتقضى المادة 925 مدنى بأنه
- 1) إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها فى المادة السابقة يعتقد بحسن نية أن له الحق فى إقامتها ، فلا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة نما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغا يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها .
- 2) إلا أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حدا من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدى ما هو مستحق عنها ، كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل .
وطبقا للمادة 926
( إذا أقام أجنبى منشآت بمواد من عنده بعد الحصول على ترخيص من مالك الأرض فلا يجوز لهذا المالك إذا لم يوجد اتفاق فى شأن هذه المنشآت أن يطلب إزالتها ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها أن يؤدى إليه إحدى القيمتين المنصوص عليهما فى الفقرة الأولى من المادة السابقة).
آثار البيع غير المسجل
1 ) عقد البيع العرفي
البيع غير المسجل ينتج عدة التزامات جوهرية على عاتق البائع وأهمها القيام بكل ما هو ضرورى لنقل الملكية والالتزام بالتسليم وفى حالة التسليم لا يستطيع استرداده بالرغم من اعتباره مالكا له لأنه ضامن لاستحقاقه ومن يضمن نقل ملك لغيره لا يجوز له أن يدعيه لنفسه .
ويلتزم البائع أيضا بضمان عدم التعرض ، وضمان العيوب وفوات المبيع طبقا لنص المادة 447 من القانون المدنى التى تقرر :
يكون البائع ملزما بالضمان إذا لم يتوافر فى المبيع وقت التسليم الصفات التى كفل للمشترى وجودها فيه ، أو إذا كان بالمبيع وقت التسليم عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين فى العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء ، أو الغرض الذى أعد له ، ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده ” .
ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التى كان المشترى يعرفها وقت البيع أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادى ، إلا إذا أثبت المشترى أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب ، أو أثبت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشا منه ، وأيضا للمشترى بعقد غير مسجل الحصول على ثمار العقار .
وهو حق أكدته محكمة النقض فى حكمها الصادر فى 28 يونيه 1977 لسنة 28 ص 1532 وقد جاء به أن
مؤدى نص المادة الثانية من المادة 458 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشترى الثمرات والنماء فى المنقول والعقار ، على السواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. ويستوى فى بيع العقار أن يكون البيع مسجلا أو غير مسجل لأن البائع ملتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم يسجل العقد .
أما عن المطالبة بالأجرة من مستأجر العقار فلا يجوز للمشترى بعقد غير مسجل مطالبة المستأجر بها لأنه لا يعتبر خلفا خاصا للبائع لعدم انتقال الملكية إلا أن المشترى بعقد غير مسجل يجب أن يحصل من البائع له على حوالة عقود الإيجار وتخويله حق قبض الأجرة ثم يقوم بإخطار المستأجر بالحوالة حتى تنفذ فى حقه .
وحينئذ فقط يصبح المستأجر ملتزما بالوفاء للمشترى بالأجرة دون المؤجر البائع .وأيضا لا يجوز لدائن البائع الحجز على أجره العقار المبيع بعقد غير مسجل بعد التاريخ المحدد لتملك المشترى لثمار المبيع .
وقد قضت محكمة النقض فى حكم لها بعدم صحة الحجز الذى يوقع على أجرة العقار الذى بيع ولم يسجل عقد البيع إذا وقع بعد التاريخ المتفق عليه لتمليك المشترى لثمار المبيع .
( نقض 29 مارس 1978 لسنة 29 ص 895 ) .
2) عقد البيع المعلق على شرط
تقضى المادة 265 من القانون المدنى
يكون الالتزام معلقا على شرط إذا كان وجوده أو زواله مترتبا على أمر مستقبل غير محقق الوقوع .
فالشرط وصف يرد على الالتزام وهو أمر مستقبل غير محقق الوقوع يترتب على وقوعه وجود الالتزام إذا كان الشرط واقفا أو زواله إذا كان الشرط فاسخا .
فبالنسبة للبيع المعلق على شرط واقف :
فإذا تحقق الشرط تأكد حق المشترى فى الشيء المبيع بعد أن كان غير مؤكد وترتب عليه نفاذ الالتزام بعد أن كان موقوفا ويكون العقد ساريا رجعى ( مادة 269 من القانون المدنى ) .
أما إذا تخلف الشرط فإن الالتزام الذى كان له فى فترة التعليق وجود غير مؤكد يزول ويصبح كأن لم يكن ولا يعتبر له وجود منذ البداية .
أما بالنسبة للبيع المعلق على شرط فاسخ:
فإذا تحقق انفسخ البيع وزال أثره ويكون المشترى ملزما برد المبيع أما إذا تخلف الشرط فإن وجود البيع والالتزام به يتأكد على وجه نهائى ( مادة 269 مدنى ) .
ولذا ففى كلتا الحالتين يجب تسجيل المحرر المثبت لوقوع الشرط لثبوت ملكية المشترى وإعلان للغير بأن تصرفاتهم مع المشترى أو البائع محتمله البقاء أو الزوال تبعا لتحقق الشرط الفاسخ أو الواقف أو تخلفه .
3) عقد الوعد بالبيع
يحكم الوعد بالتعاقد نصوص المواد 101 ، 102 من القانون المدنى
طبقا للمادة 102 مدنى :
إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالبا تنفيذ الوعد وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد وبخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة ، قام الحكم متى حاز قوة الشيء المقتضى به مقام العقد “.
ويجرى نص المادة 101 مدنى على أن
الاتفاق الذى يعد بموجبه كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين فى المستقبل لا ينعقد إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التى يجب إبرامه فيها وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل تجب مراعاته أيضا فى الاتفاق الذى يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد .
ومن هذه النصوص يظهر أنه
يشترط لكى ينتج الوعد أثره تكون الشروط الجوهرية للعقد قد تم الاتفاق عليها . ويقصد بها أركان البيع وشروطه الأساسية التى يرى العاقدان الاتفاق عليها والتى ما كان يتم البيع بدونها .
وقد ذهب رأى جمهور الشراع والمحاكم من اعتبار الوعد المتبادل بالبيع والشراء بيعا متى كان هناك تراضى على المبيع والثمن ومن ثم يجب تسجيل عقد الوعد بالبيع حتى تنتقل الملكية بين المتعاقدين وإذا لم يحصل التسجيل فلا يوجد إلا التزامات شخصية بين الطرفين وإذا امتنع البائع من أن يحرر العقد النهائى للبيع خلافا لالتزامه الحاصل فى وعد متبادل بالبيع وهو بمثابة بيع كان للمشترى الحق فى أن يطلب حضور البائع أمام القضاء لاستصدار حكم يثبت التعاقد الحاصل بينهما حتى إذا ما سجل هذا الحكم حل محل العقد .
(الأستاذ/ أحمد نجيب الهلالي باشا 19300 وما بعدها ، د / محمد كامل مرسى باشا شهر التصرفات العقارية بند (7) و ص 89 وهامشه) .
4) عقد المقايضة
قضت نص المادة 482 من التقنين المدنى بأن
المقايضة عقد به يلتزم كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر ، على سبيل التبادل ، ملكية مال ليس من النقود .
ويتضح من هذا النص أن البدلين يجب ألا يكونا من النقود وهذا ما يميز المقايضة عن البيع.
وأجازت المادة 483 مدنى بأن يكون فى المقايضة معدل من النقود لكن يجب ألا يكون المعدل هو العنصر الغالب وإذا انقلبت المقايضة بيعا .
وقضت أيضا بأنه إذا كان للأشياء المتقايض فيها قيم مختلفة فى تقدير المتعاقدين جاز تعويض الفرق بمبلغ من النقود يكون معدلا
وتنص المادة 485 مدنى على أن
تسرى على المقايضة أحكام البيع بالقدر الذى تسمح به طبيعة المقايضة ويعتبر المتقايضين بائعا للشيء الذى قايض به ومشتريا للشيء الذى قايض عليه .
ويخلص من هذا النص أن المقايضة تسرى عليها فى الأصل أحكام البيع فيعتبر كل متقايض بائعا للشيء الذى كان مملوكا له وقايض به ومشتريا للشيء الذى كان مملوكا للطرف الآخر وقايض هو عليه ، غير أن طبيعة المقايضة ترجع إلى أنه لا يوجد فيها مبيع وثمن بل بيع ومبيع .
الأثر المترتب على عدم التسجيل
تنص الفقرة الثانية من المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها ، لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ، لا بين ذوي الشأن ، ولا بالنسبة الى غيرهم .
وتنص الفقرة الأولى من المادة 10 من ذات القانون على أنه
ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .
وتنص الفقرة الثانية من المادة 17 من ذات القانون على أنه
ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة .
فيتضح من هذه الفقرات أن
كل حكم نهائي ينشئ أو ينقل أو يغير أو يزيل أو يقرر حقا من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب تسجيله لأنه يترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة الى الغير ، كما أن هذه الأحكام لا تكون حجة على الغير .
قضت محكمة النقض بأن
الملكية في المواد العقارية والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل . وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه ما بين تاريخ التعاقد الى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها وكان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محل النزاع إلا بتاريخ ……. فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منذ هذا التاريخ ، ويكون الحكم قد التزم هذا النظر موافقا لصحيح القانون.
(نقض مدني 1/2/1990 طعن 1196 لسنة 53 ق)
بيع العقار قبل أن يسجل لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاما بنقلها في جانب البائع وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري من تغيير في أحكام البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة هو أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح أصبح متراخيا ما بعد شهره ولذلك يبقى البائع ملزما بموجب العقد بتسليم المبيع وينقل الملكية للمشتري كما يبقي المشتري ملزما بأداء الثمن الى غير ذلك من الالتزامات التي ترتبت بينهما على التقايل بمجرد حصول البيع.
(نقض مدني 9/5/1973 مجموعة محكمة النقض 24-2-725-129)
مؤدى ما نصت عليه المادتان الأولى والثانية من القانون رقم 18 لسنة 1923 أن كل حكم يقرر ملكا أو حقا عينيا سواء كان نقلا أو إنشاء أو تغييرا يجب تسجيله كما أن كل حكم يقرر فسخا أو بطلانا أو إلغاء يستند الى تاريخ العقد المحكوم بفسخه أو بطلانه أو إلغائه يجب كذلك .
ومن يثم تكون الحكام الصادر بفسخ وجب حتما بحكم القانون أو وقع نتيجة لشرط فاسخ صريح أو ضمني ، واجبة التسجيل ، باعتبار أنها أحكام مقررة وعلى ذلك فإذا كان فسخ عقد البيع المسجل الصادر من مورث الطاعنين الى المطعون ضده الثاني قد قضى به ضمنا في الحكم الصادر برفض دعوى البائع بالمطالبة بباقي الثمن وكان هذا الحكم لم يسجل فإن المبيع يبقى في ملكية المشتري ، ولا تعود ملكيته الى البائع .
(نقض مدني 8/2/1962 مجموعة محكمة النقض 13-1-196-30)
عقد البيع العرفي غير المسجل في أحكام النقض
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الأول عن نفسه وبصفته ولياً طبيعياً على ابنه القاصر …. والثانية، الدعوى رقم … لسنة 1996 مدني كلي المنصورة، بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ …/…/1991، وقال بياناً لذلك: إنه بموجب هذا العقد باعا له قطعة الأرض الزراعية المبينة بالصحيفة، ودفع كامل الثمن حال التوقيع على العقد، وإذ تقاعس الطاعنان عن تقديم مستندات الملكية فقد أقام الدعوى، وبتاريخ …/…/1997 حكمت المحكمة برفض الدعوى
استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم …. لسنة 49 ق. المنصورة، وبتاريخ …/…/…. قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، وصحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها المحكمة بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة، وبعد المداولة. حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سبعة أسباب ينعي الطاعنان بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه، مخالفة القانون، وقالا بياناً لذلك
إنهما تمسكا بمذكرتهما المقدمة أمام المحكمة الاستئنافية بأن أعيان النزاع تخضع لقانون السجل العيني الذي تقضي المادة 32 منه أن تتضمن الطلبات في الدعوى إجراء التغيير في بيانات السجل العيني، ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات، وهذه من إجراءات التقاضي المتعلقة بالنظام العام، إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع الجوهري، بما يعيبه، ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود
ذلك بأن النص في المادة 32 من القانون رقم 242 لسنة 1964 بنظام السجل العيني، على أن “الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري، أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها، يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني، ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات”،
وفي المادة 33 من ذات القانون على أن “الدعاوى المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها، لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات، ويمنح المدعون في الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير، فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى”،
ومفاد ذلك أن مناط إعمال الإجراءات التي أوردها المشرع في هاتين المادتين على الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري، أو صحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل العيني، والتي تكون منظورة أمام المحاكم، ثم يصدر قرار من وزير العدل أثناء نظرها وقبل الفصل فيها بسريان قانون السجل العيني على الإقليم المساحي الذي يقع فيه العقار موضوع الدعوى، هو أن تكون صحيفة أي من هذه الدعاوى لم تسجل، فإذا كانت هذه الصحيفة قد سجلت فإن المحكمة تستمر في نظر الدعوى، دون التقيد بالإجراءات الواردة بهاتين المادتين، إذ أن هذا التسجيل يقوم مقامها في استيفاء الغرض الذي قصده المشرع من اتخاذها.
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن ناحية …… مركز المنصورة الكائن بها أعيان النزاع، قد خضعت لنظام السجل العيني بموجب قرار وزير العدل رقم 3693 لسنة 1996، والذي بدأ سريانه اعتباراً من 31/8/1997 أثناء نظر الدعوى الماثلة أمام المحكمة الاستئنافية، وكانت صحيفة الدعوى المبتدأة، وعلى ما حصله الحكم الابتدائي، قد سجلت بمصلحة الشهر العقاري بالمنصورة، ومن ثم فلا على هذه المحكمة إن هي التفتت عن دفاع الطاعن بشأن عدم إعمال الإجراءات المنصوص عليها في قانون السجل العيني على الدعوى، ويضحى النعي بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسببين الثاني والسادس على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع، وقالا بياناً لذلك
إن المحكمة الاستئنافية استندت في قضائها بصحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى على حافظة مستندات استبعدتها محكمة أول درجة لتقديمها أمامها بعد إقفال باب المرافعة، كما لم تحقق محكمة الموضوع طعنهما بالإنكار على المستندات المقدمة من المطعون ضده، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود
ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المادة 253 من قانون المرافعات أوجبت اشتمال صحيفة الطعن بالنقض على بيان الأسباب التي بني عليها الطعن وإلا كان باطلاً، وقد قُصد بهذا البيان أن تحدد أسباب الطعن، وتُعرَّف تعريفاً واضحاً كاشفاً عن المقصود منها، كشفاً وافياً نافياً عنها الغموض والجهالة، بحيث يبين منها العيب الذي يعزوه الطاعن إلى الحكم، وموضعه منه، وأثره في قضائه، ومن ثم فإن كل سبب يراد التحدي به يجب أن يكون مبيناً بياناً دقيقاً وكان الطاعنان لم يبينا ماهية المستندات التي عوّل عليها الحكم المطعون فيه في قضائه، وماهية المستندات التي طعنا عليها بالإنكار، وأثر ذلك في قضاء الحكم، ومن ثم يضحي النعي مجهلاً وغير مقبول.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه، الإخلال بحق الدفاع، وقالا بياناً لذلك
إنهما طعنا بتزوير توقيعهما على محضر تحقيق وضع اليد الذي عوّلت عليه المحكمة الاستئنافية في قضائها، إلا أنها أعرضت عن تحقيق هذا الطعن بما يعيب حكمها ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير صحيح
ذلك أن الأوراق قد خلت من ثمة ما يدل على تمسك الطاعنين بتزوير توقيعهما على محضر تحقيق وضع اليد المشار إليه بوجه النعي، والذي عول عليه الحكم المطعون فيه في قضائه، ومن ثم يضحي النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه البطلان، وقالا بياناً لذلك
إن محكمة الموضوع لم تخطر النيابة الحسبية بوجود قصر في الدعوى، وهو ما يعيب حكمها، ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول
ذلك بأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن هدف المشرع من تدخل النيابة في القضايا الخاصة بالقصر إنما هو رعاية مصلحتهم، فإن البطلان المترتب على إغفال كاتب المحكمة إخبار النيابة بهذه القضايا يكون بطلاناً نسبياً مقرراً لمصلحة القصر، ومن ثم يتعين عليهم التمسك به أمام محكمة الموضوع، فإن فاتهم ذلك، فلا يجوز لهم التحدي به أمام محكمة النقض، وكان البين من الأوراق أن القاصر ، المشمول بولاية والده الطاعن الأول، لم يسبق له التمسك بهذا البطلان أمام محكمة الموضوع، فإن إبداءه له أمام محكمة النقض يكون غير مقبول.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وقالا بياناً لذلك
إن الحكم صدر بالمخالفة للحكم الصادر في الاستئناف رقم …… لسنة 47 ق. المنصورة، والذي قضى برد وبطلان توقيعهما على عقد البيع موضوع الدعوى، وهو ما يعيبه، ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود
ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم السابق لا يحوز قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة، إلا إذا اتحد الموضوع والسبب في كل من الدعويين فضلاً عن وحدة الخصومة. لما كان ذلك، وكان البين من مطالعة صورة الحكم المدفوع بحجيته، المقدمة من الطاعنين أمام محكمة أول درجة، أنه قضى برد وبطلان التوقيع المنسوب للطاعن الأول عن نفسه وبصفته على عقد البيع المؤرخ …/…/1991، في دعوى مقامة من المطعون ضده على الطاعنين بطلب الحكم بصحة توقيعهما على عقد البيع المذكور.
في حين أن الدعوى الماثلة أقيمت من المطعون ضده على الطاعنين بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المشار إليه، وكان لا حجية للحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع على الدعوى المقامة بطلب الحكم بصحة التصرف المثبت في العقد، لاختلاف الموضوع في الدعويين، ومن ثم يضحى النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب السابع على الحكم المطعون فيه، الخطأ في تطبيق القانون، وقالا بياناً لذلك
إن الحكم عول في إثباته واقعة حصول البيع على محضر تحقيق وضع يد، سابق على الحكم الصادر لصالحهما برد وبطلان التوقيع المنسوب إليهما على عقد البيع موضوع الدعوى، وهو ما يعيبه، ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود
ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن تقدير الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى، واستخلاص الواقع منها، هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد عوّل في إثبات واقعة حصول بيع أعيان النزاع من الطاعن الأول عن نفسه وبصفته إلى المطعون ضده على محضر تحقيق وضع اليد، المحرر بمعرفة مأمور الشهر العقاري المختص، طبقاً لأحكام السجل العيني.
والذي أقر فيه الطاعن الأول عن نفسه وبصفته ولياً طبيعياً على نجله القاصر ….. ووكيلاً عن زوجته الطاعنة الثانية، بحصول واقعة البيع إلى المطعون ضده، واعتبر الحكم هذا الإقرار دليلاً كاملاً على حصول البيع، ورتب على ذلك قضاءه بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ …/…/1991، وهذه أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، وفي حدود سلطة محكمة الموضوع في تقدير المستندات المقدمة في الدعوى، ومن ثم فإن النعي على الحكم بهذا السبب لا يعدو أن يكون جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره، مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض، ويضحى على غير أساس، ولما تقدم يتعين رفض الطعن
