نقل ملكية العقار بعقد بيع بالصحيفة العقارية

نقل ملكية المبيع بالصحيفة العقارية

بحث حول نقل ملكية العقار بعقد بيع بالصحيفة العقارية، وشروط نقل ملكية العقار والمنقول بعقد البيع وخصائصه، وحالة انتقال الملكية فور التعاقد، وحالة الاتفاق على إرجاء الملكية، وبيان التزامات البائع، مثل الالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري والالتزام بتسليم المبيع إلى المشتري وضمان التعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية ،وفى الأخير نستعرض أثر قانون التسجيل على عقد البيع.

حق الملكية حق عيني أصلي

إذا كان حق الملكية من أهم الحقوق العينية الأصلية، فإن عقد البيع أهم العقود الناقلة للملكية جميعا ، وذلك يؤخذ كنموذج للعقود الناقلة للملكية ، وما ينطبق عليه ينطبق كقاعدة على غيره من العقود .

نقل ملكية العقارات بعقد البيع

من أهم خصائص عقد البيع ، أنه عقد ناقل للملكية ، ومع ذلك ، فإن انتقال ملكية البيع لا تتم فور العقد ، إلا إذا ورد البيع على منقول معين بالذات . أما إذا كان البيه واردا على منقول معين ينوعه فإن ملكيته لا تنتقل إلا بالإفراز ، وإذا كان المبيع حقا عقاريا ، فلا تنتقل الملكية من البائع الى المشتري إلا بالتسجيل .

تنص المادة 207 مدني على أن

الالتزام بنقل الملكية أو أى حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بذاته ، يملكه الملتزم ، وذلك  دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل” .

وتنص المادة 936 مدني على أن

تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول … بالعقد متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 مدني مصري والمادة 207 مدني ليبي .

ويؤخذ من هذا النص

أن البيع إذا ورد على منقول معين بالذات – سيارة أو حيوان – وانتقلت ملكيته من البائع الى المشتري – كقاعدة عامة – فور التعاقد ، وأصبح المشتري مالكا له من هذا الوقت ، ولو لم يتسلمه ، بل ولو لم يدفع الثمن .

(سليمان مرقص ، مرجع سابق ص 257)

فيكون من حقه التصرف فيه باعتباره مملوكا له، ويشترط لإعمال هذا الحكم ما يأتي :

1- أن يكون المبيع موجودا :

يشترط لانتقال ملكية المنقول المعين بالذات، فور العقد، أن يكون موجودا وقت إبرام العقد، وإذا كان الشيء المبيع غير موجود وقت العقد، لكن محتمل الوجود مستقبلا، فإن ملكيته لا تنتقل فورا، فكيف تنتقل ملكيته فور العقد وهو لم يوجد بعد ، فإذا اتفق على أن يبيع أحدهما للآخر سلعة ستصنع مستقبلا، فإن عقد البيع يكون صحيحا ، فبيع الأشياء المستقبلة لا يمنع من انعقاد العقد مادام محل الالتزام قابلا للوجود مستقبلا، لكن لا تنتقل ملكية السلعة من البائع الى المشتري إلا من الوقت الذي يوجد فيه المبيع .

2- أن يكون المبيع معينا بالذات :

يشترط . وفقا لنص المادة 204 مدني مصري و 207 مدني ليبي أن يكون المبيع معينا بذاته، حتى تنتقل ملكيته من البائع الى المشتري فور العقد، كما أنه شرط تقتضيه طبيعة الأشياء. فالملكية حق من الحقوق العينية ، ومن ثم ، لا يتصور أن ترد إلا على شيء معين بالذات .

(سليمان مرقص ص 260 وما بعدها)

والأشياء المعينة بالذات، هى التي تتحدد عن طريق بيان خصائصها وصفاتها ، وهى التي يختلف أحداها وتتفاوت، ولا يقوم بعضها مقام بعض في الوفاء .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني)

ومع ذلك ، فقد رد البيع على أشياء مثليه – وهى التي تعين ببيان نوعها ومقدارها ويحل بعضها محل بعض في الوفاء – وتنتقل ملكيتها فور العقد ، وذلك إذا عينت بظروف من الزمان أو المكان بحيث تتميز عن غيرها ، وهذا يكون في حالة بيع الجزاف .

(السنهوري ص 427 ، 258)

فقد جاء في نص المادة 429 مدني مصري أنه

إذا كان البيه جزافا ، انتقلت الملكية الى المشتري على النحو الذي ينتقل به في الشيء المعين بالذات ، ويكون البيع جزافا ولو كان تحديد الثمن موقوفا على تقدير البيع” .

 وبناء على ذلك

إذا اتفق البائع والمشتري على أن يبيع الأول للثاني محصول القمح أو الزيتون الناتج من أرض معينة، وفي موسم معين، فإن المبيع وهو من المثليات – يأخذ حكم المبيع المعين بالذات، فتنتقل ملكيته فور البيع، ويستوي أن يكون الثمن قد حدد جملة أو حدد بسعر الوحدة .

ويطبق هذا الحكم ولو ورد البيع على حصة شائعة من الشيء المعين جزافا كالنصف أو الثلث ، مادام قد ذكر مقدار المبيع ، لا بقصد تحديده عن طريق تعيين مقداره، ولكن ذكر لتقدير الثمن، كأن يقول البائع للمشتري ، بعتك نصف القمح الموجود في هذا المخزن .

فالملكية تنتقل شائعة، لأن البيع يرد على نصف ما هو موجود في المخزن المعين، أما لو قال له، أبيعك ثلاثة أرادب من هذا القمح، فهنا لا تنتقل ملكية المبيع، إلا بإفراز الكمية المتفق عليها ومن ثم لا نطبق حكم المادة 429 مدني على هذه الحالة الأخيرة.

أما لو قال له بعتك كل القمح الموجود في هذا المخزن بسعر الأردب 20 جنيها، فإن البيع يكون جزافا، ورد على مثليات (القمح) ولم تحدد لا بنوعها ولا بمقدارها ولكن حددت بذاتها، ولا يمنع من تطبيق حكم المادة 429 هنا، أن الأمر يقتضي كيل القمح الموجود في المخزن، فذلك ليس مطلوبا لتعيين المبيع ، ولكن لمعرفة الثمن المطلوب دفعه .

( سليمان مرقص ، عبد الناصر العطار ص 126)

3- أن يكون المبيع مملوكا للبائع :

قد يرد البيع على شيء غير مملوك للبائع، وفي هذه الحالة ، لا تنتقل  الملكية   فور العقد لاستحالة انتقالها قانونا، من البائع الى المشتري، ففاقد الشيء لا يعطيه ، فإذا تملك البائع المبيع – فيما بعد – أصبح مالكا ، فتنتقل الملكية منه الى المشتري، كذلك إذا أقر المالك الحقيق هذا البيع ، فإنه يترتب على إقراره ، انتقال الملكية من البائع الى المشتري .

4- أن لا يتفق المتعاقدان على إرجاء نقل الملكية الى وقت لاحق :

تجدر الإشارة الى أن القاعدة السابقة – انتقال ملكية المنقول المعين بالذات فور العقد – ليست من النظام العام ، فيجوز ، من ثم ، أن يتفق البائع والمشتري على إرجاء انتقال الملكية الى وقت لاحق . كما يجوز أن يتم الاتفاق على تعليق البيع كله على شرط ، فالبيع بشرط التجربة مثلا ، هو بيع تتوقف آثاره على نتيجة التجربة ، كما يجوز للبائع أن يحتفظ بملكية المبيع لحين الوفاء بالثمن ، كما في حالة البيع الإيجاري . (انظر الخلاف حول ما إذا كان يصح إضافة الملكية الى أجل من عدمه .

سليمان مرقص ، ص 262 وما بعدها ، السنهوري ص 420

بيع المنقول – يثير بعض المشاكل العملية، وسواء انتقلت الملكية فور العقد متى توافرت الشروط التي تكلمنا عنها، أو اتفق الطرفان على إرجاء انتقالها لما بعد البيع – كما في حالة البيع بالتقسيط – وتبين وجهة نظرنا هذه فيما يلي :

1- حالة انتقال الملكية فور التعاقد :

إذا اتفق البائع والمشتري على أن يبيع الأول للثاني منقولا معينا بذاته ، ولم يتفقا على إرجاء انتقال الملكية الى وقت لاحق ، فإن الملكية تنتقل – كما سبق القول – بمجرد  إبرام عقد البيع ، من البائع الى المشتري ، لكن قد  يحدث أن يحتفظ البائع – رغم البيع – بالمبيع بعض الوقت لسبب من الأسباب فيقوم  تبعيه مرو ثانية الى شخص آخر حسن النية ، لا يعلم أن البائع قد سبق وأن باعه الى شخص آخر .

وبالرغم من أن البائع لا يعتبر مالكا للمبيع  – حيث  انتقلت ملكيته الى المشتري الأول فور العقد وفقا لنص المادة 204 مدني – مما يلزم معه القول بأن الملكية لا تنتقل الى  المشتري الثاني ، لكن هذه النتيجة المنطقية تصطدم بمبدأ آخر (مبدأ استقرار المعاملات المالية وحماية الغير حسن النية) فنطبق هنا قاعدة الحيازة في المنقول ، بسبب صحيح وحسن  نية سند الملكية .

الدكتور محمد سعد خليفة

هذه القاعدة طبقها القضاء وأخذت بها التشريعات الحديثة

فقد نصت المادة 976 مدني مصري،  980  مدني ليبي على أنه

من حاز بسبب صحيح منقولا أو حقا عينيا على منقول أو سندا لحامله ، فإنه يصبح مالكا له إذا كان حسن النية وقت حيازته .

 وطبقا لهذه القاعدة

من يشتري، منقولا معينا بذاته ، من غير مالكه ، دون أن يعلم بذلك ، أى كان حسن النية ، فإنه  يملكه طبقا للقاعدة السابقة ، وذلك بهدف حماية الغير حسن النية – المشتري الثاني – مما يؤدي  الى حماية الثقة في التعامل وإلى استقرار المعاملات المالية بين أفراد المجتمع، ولتوضيح ما سبق بالمثال التالي :

باع (أ) الى (ب) منقولا معينا بذاته – كساعة أو آلة معينة – وقبل أن يتسلم (ب) المبيع قام (ا) ببيعه الى (ج) الذي تسلمه ، في هذه الحالة من المفروض أن البيع الأول الذي تم بين (أ) ، (ب) يجعل (ب) مالكا بمجرد التعاقد ، فلا يجوز لـ (أ) أن يبيع مرة ثانية ، وإلا كان بائعا لشيء لا يملكه ، وبالرغم من ذلك ، فإن بقاء المبيع تحت يد البائع (أ) وتصرفه فيه مرة ثانية الى (ج) ، وحيازة (ج) للمبيع  بحسن نية ، تجعل هذا الأخير مالكا له .

وتجدر الإشارة الى أن ملكية المنقول – في المثال السابق – لم تؤول الى (ج) بناء على عقد البيع الذي تم بينه وبين (أ) – لأن (أ) غير مالك بمقتضى العقد الأول الذي أبرمه مع (ب) ، لكن بناء على قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية .

وقد جاء في مذكرة المشروع التمهيدية تعليقا على النص الذي أصبح المادة 976 فيما بعد بأن

الحيازة لا تكسب ملكية المنقول فحسب بل ، تزيل التكاليف والقيود العينية التي تنقل المنقول فلو وضع الحائز يده على المنقول وهو مرهون رهن حيازة ، تملكه في الحال خالصا من الرهن .

وذلك لأن الحيازة المنقول أثرين لا أثرا واحدا ، أثر مكسبا ، وأسرا مسقطا ، فمجرد توافرها تكسب الحائز الملكية ، وتسقط التكاليف ….. وقد جاء أيضا أنه ، قد يقع أن يدخل المنقول في ذد خلف ثان حسن النية فتنتقل إليه الحيازة على أثر تصرف ثان يصدر من المالك نفسه بعد أن زالت الملكية بمقتضى التصرف الأول .

وقد تخلص الملكية لهذا الخلف الثاني، ولكن الملكية لا تؤول إليه بمقتضى التزام بنقل حق عيني، بل بطريق آخر من طرق كسب الحقوق العينية، هو طريق الحيازة، ومن الجائز أن يقال أن ملكية المنقول قد انتقلت أولا الى الخلف الأول بمقتض التزام المالك بنقل حق عيني، ثم آلت منه الى الخلف الثاني عن طريق الحيازة .

انظر سليمان مرقص 265 ، هامش رقم 1 ، مجموعة الأعمال التحضيرية 2/514 ، 515

ونشير الى أن حكم المادة 977 / 1 مدني يقيد حكم القاعدة السابقة – قاعدة الحيازة في المنقول – حيث نصت على أنه

يجوز لمالك المنقول أو السند لحامله إذا فقده أو سرق منه ، أن يسترده ممن يكون حائزا له بحسن نية وذلك خلال ثلاث سنوات من الضياع أو السرقة.

حالة الاتفاق على إرجاء الملكية

إذا اتفق البائع والمشتري على احتفاظ البائع بملكية المبيع حتى تمام الوفاء بالثمن – كما في حالة البيع بالتقسيط – وتم تسليم المبيع – المنقول المعين بذاته . كجهاز تليفزيون مثلا – الى المشتري وقام هذا الأخير ببيعه الى شخص آخر ، بالرغم من أنه ، لم يوف بكامل الثمن ، فإن وجود شرط يقضي باحتفاظ البائع بملكية الشيء المبيع ، لا يمنع من تملك المشتري الثاني له ، طبقا لقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية .

نخلص الى أنه

كان انتقال ملكية المنقول المعين بالذات فور العقد ، ليسهل التعامل بين الناس ، وإلا أنه يصطدم – من الناحية العملية – بقاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ، ويفضل – حلا لهذه المشكلة – أن يتسلم المشتري – المنقول – المبيع فور التعاقد .

انتقال ملكية المنقول المعين بالنوع

إذا كان المبيع منقولا معينا بنوعه ومقداره وليس بذاته فإن ملكيته لا تنتقل من البائع الى المشتري إلا بإفرازه وتحديد ذاتيته وتمييزه عن غيره من المثليات ، وذلك لأن عدم تعيين المنقول المبيع بذاته يجعله مختلطا بغيره من مثلياته ولا تنتقل ملكيته إلا بالإفراز والتحديد ويكون ذلك عن طريق الوزن أو الكيل أو المقاس أو وضع علامات مميزة عليه أو وضعه في مكان معين ، واتجاه  إرادة البائع الى أن الشيء الذي جنب هو المنقول المبيع ،

وأقرب الأمثلة على ذلك أن تعلن إحدى شركات صناعة السيارات (شركة النصر لصناعة  السيارات   مثلا) عن فتح باب الحجز لعدد خمسمائة سيارة نصر 128 إنتاج سنة 1990 بثمن مقداره ……. للسيارة الواحدة ، فيتقدم عدد من راغبي الشراء بسداد الثمن بالطريقة المحددة في الإعلان وتقوم الشركة بعد ذلك بإخطار كل حاجز بالموعد والمكان المحددين لاستلاك سيارته .

وفي هذه الحالة فإن المشتري يكون قد تعاقد ع شركة صناعة السيارات على شراء سيارة معنية بنوعها (نصر 128 إنتاج سنة 1990) وليس بذاتها ومن ثم لا تنتقل ملكيتها إليه لأن تلك السيارة مازالت موجودة في المكان المعد للتسليم مع غيرها من مثيلاتها من ذات النوع ، ولا تحمل لوحات معدنية  صادرة من أحد أقسام المرور لأنه لم يرخص  بها بعد .

ولم تحدد تحديدا دقيقا ببيان رقم محركها ولونها وغير ذلك من العلامات المميزة وإثبات تلك البيانات والعلامات في الأوراق والسجلات المعدة لذلك ، فإذا تم إفراز تلك السيارة وتحديدها بذاتها فإن ملكيتها تنتقل الى المشتري من وقت ذلك الإفراز والتحديد .

(راجع سليمان مرقص ، المستشار سيد خلف ، عقد البيع)

وعلى ذلك إذا كان المنقول معينا بنوعه – قمح – قطعن – زيتون – فلا تنتقل ملكية من البائع الى المشتري إلا بالإفراز طبقا لنص المادة 205 مدني مصري 208 ليبي ، ويقصد بالإفراز تجنيب  أو عزل المبيع وجعله  متميزا عن غيره سواء بوضعه في مكان خاص به ، أو بترقيمه ، أو بوضعه في عبوات معينة .

(الدكتور محمد سعد خليفة )

ويتم إفراز المبيع ، بحسب طبيعته وبالطريقة التي تناسبه، كعده أو كيله أو وزنه أو قياسه، ويتم الإفراز في المكان والزمان المتفق عليها بين الطرفين ، فإن لم يوجد اتفاق، فإنه يتم في مكان وزمان التسليم ، ومتى تم الإفراز، انتقلت الملكية الى المشتري من تاريخه، وسواء تسلم المشتري المبيع أو لم يتسلمه .

ويلتزم البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل ملكية المنقول المعين بنوعه ، فإذا امتنع ، جاز للدائن – المشتري – أن يحصل على شيء من النوع ذاته وعلى نفقة المدين – البائع – وذلك بعد استئذان القاضي أو دون استئذانه في حالة الاستعجال ، كما يجوز له أن يطالب بقيمة الشيء مع حقه في التعويض في الحالتين مادة 205 مدني مصري .

خلاصة ذلك أن

ملكية المنقول المعين بنوعه ، لا تنتقل فور التعاقد كما هو الحال في المنقول المعين بذاته ، ولا يكفي العقد لذلك ، ولكن لابد من القيام بإجراء آخر هو الإفراز ، فكأن الملكية لا تنتقلا بالعقد وحده ، ولكن بالعقد والإفراز معا .

وترتيبا على ذلك

إذا باع (أ) الى ب) عشرة أرادب من القمح الموجود في مخزنه ، فإن الملكية لا تنتقل من (أ) الى(ب) بالعقد ، ولكن لابد من تجنيب هذه الكمية المبيعة ، أما قبل ذلك فإن ملكيتها تبقي للبائع ، فإذا أوقع دائنه حجزا على كل ما يملكه البائع باعتباره مدينا له ، فليس من حق المشتري (ب) أن يعارض الحاجز أو يطلب استرداد القدر المبيع إليه – عشرة أرادب – استنادا لعقد البيع .

لأن  العقد لا يكفي لنقل ملكية هذا القدر إليه ، طالما أن هذا القدر المبيع لم يكن قد تم فرزه قبل الحجز ، فكان شرط انتقال ملكية المنقول المعين بالنوع من البائع الى المشتري ، هو الإفراز ، لأن الإفراز يجعل المبيع المعين بنوعه ، معينا بذاته ، فتنتقل ملكيته . (المرجع السابق ، السجل العيني)

وفي رأينا أن

قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية – والتي تحدثنا عنها بمناسبة انتقال ملكية المنقول المعين بالذات – تجد تطبيقا لها في حالة ملكية المنقول المعين بالنوع بالرغم من أن الملكية هنا لا تنتقل فور العقد ، والسبب ي رجع الى أنه إذا تم فرز المبيع – المنقول المعين بالنوع – أصبح مملوكا للمشتري ، وسواء تسلم المبيع أو لم يتسلمه ، فالتسليم ليس شرطا لانتقال ملكيته .

فإذا لم يتسلم المشتري المبيع لسبب من الأسباب، فقام البائع ببيع – عشرة أرادب قمحا كما في المثال المتقدم – لمشتري آخر حسن النية، فإن الملكية تخلص لهذا المشتري الأخير، بالرغم من أن البائع باع ما لا يملك، ولا يتملك المشتري الثاني ، حسن النية ، المبيع بالعقد المبرم بينه وبين البائع ، ولكن طبقا لقاعدة  الحيازة   في المنقول سند الملكية .

(الدكتور محمد سعد خليفة )

ويفضل في هذه الحالة أن يتم فرز الكمية المبيعة وقت التسليم ، وتمهيدا لحصوله ، ولذلك قد جرى نص المادة 118/338 من القانون المصري القديم على ربط نقل ملكية المنقول المعين بنوعه بالتسليم فنصت على “لا تنتقل ملكية المبيع المعين نوعه فقط إلا بتسليمه للمشتري” ، وهذا يدل على أهمية التسليم سواء كنا بصدد منقول معين بالذات أو منقول معين بالنوع .

ومع ذلك لم يرد نص مماثل في القانون المدني الجديد ، ولكنه تطلب الإفراز إذا كان (المبيع معينا بنوعه وذلك جريا مع الغالب من أن الفرز يتم عند التسليم) .

ولأن البيع عقد رضائي  ، فهو يرتب آثارا قانونية ، حتى قبل تسجيله فقد قضت قوانين الشهر العقاري المختلفة ، أنه لا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

أما بعد التسجيل فإنه يرتب جميع آثاره القانونية ، ولذلك يلزم التعرض لآثار العقد قبل التسجيل وآثار العقد بعد تسجيله لنصل الى حالة ما إذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية ، فهل يجبر على التنفيذ عن طريق دعوى صحة التعاقد ، وإذا صدر حكم وسجل أو تم قيده ، وفقا لنظام السجل العيني .

الأثر المترتب على عقد البيع قبل القيد بالسجل العينى

تطلبت المادة 26 من قانون السجل العيني المصري والمادة 21 من القانون رقم 12 لسنة 1988 في ليبيا قيد جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله ، ورتبت على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .

إلا أنها أضافت ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ويدخل عقد البيع وعقد هبة العقار وعقد المقايضة في العقار ضمن التصرفات الناقلة للملكية .

وإذا كان العقد وفقا لنص المادة 26 لا ينقل حق الملكية من البائع الى المشتري ولا بالنسبة لغيرهم ، فإنه مع ذلك ينتج آثاره الأخرى ، فيلتزم البائع بتسليم العقار المبيع الى المشتري .

كما يلتزم بضمان  العيوب الخفية  ، وضمان التعرض والاستحقاق، كما يقع على المشتري الالتزام بدفع الثمن ونفقاته والالتزام بالتسليم … الخ

ففيما عدا نقل ملكية العقار إذا ، ينتج عقد البيع آثاره الأخرى بين المتعاقدين، فلا يجوز للبائع مثلا ، الامتناع عن الوفاء بالتزامه بتسليم المبيع ، كما يكون للمشتري الحق في أن يطالبه بثمار المبيع من الوقت الذي كان يجب فيه تسليم المبيع .

كما يكون للبائع في المقابل الحق في أن يطالب بتثبيت ملكيته في مواجهة الكافة قيما عدا المشتري، لأنه ضمان للتعرض بمقتضى عقد البيع .

ومع ذلك، يجوز للمشتري الامتناع عن الوفاء بالثمن – أى يدفع  بعدم  تنفيذ التزامه – وذلك لإجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية .

ويرجع ذلك الى أن البائع مطالب بأن يقوم بالإجراءات اللازمة لنقل الملكية كان يذهب مع المشتري الى مصلحة الشهر العقاري، وأن يقدم المستندات اللازمة . ويوقع أمام الموظف المختص …. الخ

وقبل تنفيذ البائع لالتزامه بنقل الملكية ، يبقى العقار مملوكا له ، ويترتب على ذلك ما يأتي :

1. إذا مات البائع  قبل حصول التسجيل ، انتقل العقار الى الورثة .
2. يستطيع دائن البائع التنفيذ على العقار ، على اعتبار أنه مازال مملوكا للبائع ويدخل ضمن مكونات الضمان العام ، كما يستطيع أن يطالب بتقرير حق اختصاص عليه .
3. للبائع أن يتصرف في العقار مرة ثانية، فإذا سارع المتصرف إليه بتسجيل عقده  ، فضل عن المشتري الأول الذي لم يسجل عقده ، فالعبرة بأسبقية التسجيل لا بأسبقية التصرف، ولا يكون للمشتري الأول إلا الحق في التعويض .
4. لا يجوز للمشتري ولا لورثته من بعده أن يرفع دعوى استحقاق على البائع أو ورثته يطالب فيها بتثبيت ملكيته على العقار المبيع ، لأن هذه الدعوى لا ترفع إلا من مالك والمالك هنا البائع، أما المشتري في ستطيع رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع .
5. لا يستطيع المشتري لعقار بعقد غير مسجل، أن يطالب بالشفعة ، لأن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سببها ، أى وقت بيع العقار الذي يشفع فيه .

وقد قضى بأن

وإن كانت الملكية لا تنتقل  بعقد البيع غير المسجل إلا أنه تترتب عليه التزامات شخصية .

وهذه الالتزامات وأهمها تمكين المشتري من نقل الملكية تبقى  في تركة المورث بعد وفاته ، ويلتزم بها ورثته من بعده ، وإذن فليس للوارث أن يتمسك ضد المشتري بعدم تسجيل العقد الصادر له من المورث .

(الطعن رقم 44 لسنة 10 ق جلسة 13/1/1941 قضاء النقض ، المرجع السابق ص 111 ، 6 ، طعن مدني رقم 32/20 ق في 2/2/1975 ، مجلة المحكمة العليا ، ليبيا العدد الرابع ، السنة الحادية عشرة يوليو 1975 ص 53 ، طعن رقم 74/18 ق في 22/5/1973 السنة التاسعة العدد الرابع 1973 ص 84)

6. لا يتملك المشتري ما أقامه من مبان على الأرض المبيعة ، ولكن تؤول ملكيتها الى البائع بحكم قواعد الالتصاق على أن يدفع للمشتري أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب المنشآت ، ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها ، ويرجع ذلك الى أن حق القرار من قبيل حق الملكية ، فلا ينشأ ولا ينتقل إلا بالقيد في السجل العيني .

(الدكتور محمد سعد خليفة)

ومع ذلك ذهب القضاء على عكس ذلك ، فقد أصدرت  محكمة النقض أحكاما تعطي للمشتري الحق قبل  تسجيل العقد  – في أن ينتفع بالعقار المبيع بجميع الوجوه ومنها البناء .

( نقض 18/4/1971  مجموعة أحكام النقض 32-442-69)

7.لا يجوز لدائن المشتري أن يطالب بالتنفيذ على العقار المبيع لأنه مازال مملوكا للبائع .

8.إذا تصرف المشتري في العقار للغير ، فإنه يعتبر متصرفا فيما لا يملك فلا يكون البيع نافذا في مواجهة البائع .

(عبد الناصر العطار  ص 134 وما بعدها)

وبشيء من التفصيل سوف نلقي الضوء على التزامات البائع :

تضمنت المواد من 428 إلى 455 من القانون المدني التزامات البائع الناشئة عن عقد البيع وهى :

1. الالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري .
2. الالتزام بتسليم المبيع إلى المشتري .
3. ضمان التعرض والاستحقاق .
4. ضمان العيوب الخفية .

الالتزام بنقل الملكية

الأول :  أن يكون المبيع مملوكا للبائع لأن فاقد الشيء لا يعطيه ، ولأنه لا يستطيع شخص أن ينقل إلى غيره حقا لم يؤل إليه وقد قضت محكمة النقض أنه متى قضى نهائيا برفض دعوى صحة ونفاذ عقد بيع أطيان لبطلانه ، وكان المشتري بالعقد المذكور قد تصرف بالبيع إلى مشتر ثان فإن الحكم إذ قضى برفض دعوى صحة ونفاذ العقد الثاني لا يكون قد خالف القانون .

(الطعن رقم 96 لسنة 21 ق جلسة 11/11/1954)

الثاني : أن يكون المبيع عينا معينة بالذات، فإن كان عينا معينة بالنوع فإن ملكيتها لا تنتقل إلا بالإفراز الذي يلتزم به البائع والعبرة في تعيين محل المبيع هو بما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ووفقا للتحديد الذي تضمنه عقد البيع .

وقد قضت محكمة النقض على أنه

لما كان الثابت من صورة عقد البيع المسجل أنه تضمن ما يفيد شراء الطاعنات من المطعون ضده الرابع كامل الأرض الفضاء البالغ مساحتها …. وأن التعامل شمل هذه الأرض بأكملها وتم البيع مقابل ثمن قدره ……..  ودفع الثمن بأكمله من المشترين وإذ يبين مما سالف أن محل التعاقد قد تحدد بذاته تحديدا  قاطعا .

فإنه لا ينال من ذلك ما يتضمنه العقد من أنه جاء بكشف التحديد أن العقار الذي تملكه المطعون ضدهن الثلاث الأول قد تعدى إلى جزء من القدر المباع للطاعنين وأن البائع تعهد بإزالة هذا التعدي الذي وقع على مساحة 19 مترا مربعا ذلك أن هذا البيان لا يعدو أن يكون إثباتا لواقع التعدي الحاصل أثناء المعاينة المساحية التي تمت ضمن إجراءات طلب الشهر على جزء من العقار موضوع التعامل دون أن يكون لذلك ثمة أثر على حقيقة المبيع الذي انصب عليه التعاقد والمبين به تبيينا صريحا ولا على حقوق طرفيه – البائع والمشتري الثابتة فيه والتكليف والتعامل.

فضلا عن باقي بنود العقد  الأخرى والتي أدت جميعها إلى شهر العقد عن كامل العقار المبيع الذي انصب عليه التعاقد وانصرفت إليه إرادة المتعاقدين

(الطعن رقم 67 لسنة 51 ق جلسة 26/4/1982 س 34 ص 1046)

الثالث : القيام بالأعمال والإجراءات التي يستلزمها القانون أو الاتفاق لنقل ملكية المبيع إلى المشتري ، لأن البائع يلتزم طبقا لنص المادة 428 من القانون المدني بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أى عمل من شأنه أن يجعل  نقل الحق مستحيلا أو عسيرا .

يلتزم البائع بنقل ملكية العقار المبيع الى المشتري، وحق ملكية العقار لا تنتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة الى الغير إلا بالتسجيل وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة ما بين تاريخ التعاقد الى وقت التسجيل  سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها .

(انظر نقض رقم 455 لسنة 34 ق جلسة 21/11/1968 س 19 ص 1398)

ومن ثم لا يكون للمشتري الذي لم يسجل عقده أن ينتقل الملكية لمن اشتري منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 نصا يقضي بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني إلا المحررات التي سبق شهرها ، فإذا توصل المشتري الى تسجيل عقده أو شهره ، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشتري مالكا إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع الذي لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده .

( الطعن رقم 178 لسنة 41 ق جلسة 28/12/1975 س 26 ص 1357)

وإذا كان قانون تنظيم الشهر العقاري بتطلبه لإمكان نقل ملكية العقار من وجوب تسجيل عقد البيع فإن ذلك لا يضفى على هذا العقد شكلا رسميا معينا لأن القانون لم يغير شيئا من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين وإنما قد عدل فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعل نقل الملكية وحده غير مترتب على مجرد العقد بل متراخيا الى ما بعد حصول  تسجيل   العقدأما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل .

(الطعن رقم 912 لسنة 50 ق جلسة 24/4/1984)

وإذا كانت ملكية العقار لا تنتقل الى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع فإن الأصل في التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء حق الملكية أو أى حق عيني آخر على عقار ونقله ، وأن هذا الأثر لا ينسحب الى الماضي ، ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري أجاز بالمادتين 15 ، 17 منه بتسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق  الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.

لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار بعد تسجيل صحيفة الدعوى وهذا استثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه .

(الطعن رقم 890 لسنة 45 ق جلسة 27/6/1978 س 29 ص 1570)

وإذا كانت المادة 428 من القانون المدني تلزم البائع بأن يقوم بكل ما هو ضروري لنقل الحق المبيع الى المشتري ، ومن ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل إليع كمستندات الملكية وبيان حدود العقار ، إلا أنه متى كان هذا الالتزام يقابله التزام من جانب المشتري ولم يقم بتنفيذه جاز للبائع – وعلى ما تقضي به المادة 161 من القانون المدني – أن يمتنع من جانبه عن القيام بالإجراءات اللازمة للتسجيل .

(الطعن رقم 91 لسنة 34 ق جلسة 25/7/1967 س 18 ص 1477)

وتسجيل عقد بيع العقار يقتضي معاونة البائع للمشتري في بعض الإجراءات اللازمة لذلك ، فإذا  قام بهذه الإجراءات باختياره فإنه يكون قد نفذ التزامه بنقل الملكية الى المشتري وتنتقل الملكية بالفعل من تاريخ التسجيل ، أما إذا امتنع عن القيان بكل ما هو ضروري لنقل الملكية فإنه لا سبيل أمام المشتري في هذه الحالة إلا تنفيذ الالتزام بنقل الملكية بالطريق العيني الجبري طالما كان ذلك ممكنا وذلك عن طريق دعوى صحة التعاقد .

أثر قانون التسجيل على عقد البيع

إن قانون التسجيل الصادر فى 26 يونيو سنة 1923 لم يغير طبيعة عقد البيع من حيث هو عقد من عقود التراضى التى تتم وتنتج آثارها بمجرد توافق الطرفين ، وإنما هو فقط قد عدل أثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم ، فجعل نقل الملكية غير مترتب على مجرد العقد . بل إرجاء الى حين حصول التسجيل وترك لعقد البيع معناه وباقي آثاره .

وقد استقر قضاء النقض على أن

عقد البيع هو من عقود التراضى التى تتم وتنتج آثارها بمجرد توافق الطرفين وكل ما استحدثه قانون التسجيل من أثر فى  أحكام البيع  هو أن نقل الملكية بعد أن كان ، بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 266 من القانون المدنى نتيجة لازمة للبيع الصحيح بمجرد عقده ، أصبح متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل .

أما أحكام البيع الأخرى فلا تزال قائمة لم ينسخها ذلك القانون،فالبائع يبقى ملزما بموجب العقد بتسليم المبيع وبنقل الملكية للمشترى كما يبقى المشترى ملزما بأداء الثمن الى غير ذلك من الالتزامات التى ترتبت بينهما على التقابل بمجرد انعقاد البيع .

(جلسة 17/11/1932 طعن رقم 60 سنة 2 ق)

أن عقد البيع ، حتى بعد صدور قانون التسجيل من عقود التراضى يتم قانونا بالإيجاب والقبول وكذلك المادة 237 من القانون المدنى التى تجيز أن يكون البيع بالكتابة أو بالمشافهة مع اتباع القواعد المقررة بشأن الإثبات عند الإنكار فإن قانون التسجيل لا يقتضى تغيير شئ من أحكامها فالشركة فى شراء الأطيان التى رسا مزادها على الشريكين يجوز إثباتها بالبينة وقرائن الأحوال عند وجود مبدأ ثبوت بالكتابة . ومتى ثبت بهذا الطريق قيام الشركة فلا يجوز لمن رسا عليه المزاد من الشريكين أن يتعلل فى جحد حق شريكه فى الملكية بعدم حصول التسجيل .

(جلسة 1/6/1939 طعن رقم 7 سنة 9 ق)

وبأنه 2574 إن القانون رقم 18 لسنة 1923 قد عدل حكم المادة 266 من القانون المدنى فيما يتعلق بنقل الملكية فبعد أن كان نقلها ، بمقتضى هذه المادة نتيجة لازمة للبيع الصحيح بمجرد عقده اصبح متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل ، وإذن فلا يصح للمشترى – ما دام يسجل عقده – أن يطلب الحكم بتثبيت ملكيته لما اشتراه .

وإنما إما أن يطالب البائع أو ورثته من بعده بالالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد كتسليم المبيع وريعه . فإذا هو طلب – قبل التسجيل – تثبيت الملكية وتسليم المبيع وريعه ، وقضى له بذلك ، نعين نقض الحكم فيما يتعلق بتثبيت الملك ، لرفع الدعوى به قبل استيفاء شروطها .

(جلسة 22/12/1932 طعن رقم 52 سنة 2 ق)

لما كان الحكم المطعون فيه وقد قضى ببطلان عقد البيع ما كان للمحكمة بعد ذلك أن تعرض لطلب فسخه ويكون النعى – وأيا كان وجه الرأى فيه – غير منتج .

(الطعن رقم 1171 لسنة 56 ق جلسة 18/11/1990)

لما كان الحكم المطعون فيه وقد قضى ببطلان عقد البيع ما كان للمحكمة بعد ذلك أن تعرض لطلب فسخه ويكون النعى – أيا كان وجه الرأى فيه – غير منتج .

(الطعن رقم 1171 لسنة 56 ق جلسة 18/11/1990)

لا يترتب على عقد البيع العرفى انتقال الملكية للمشترى ومن مقتضى ذلك أنه لا يجوز طلب تثبيت الملكية بناء على عقد عرفى وإنما يجوز للمشترى إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد حتى إذا ما قضى له بذلك وسجل الحكم حق له طلب تثبيت ملكيته استنادا الى الحكم المسجل الذى يقوم مقام تسجيل العقد وإذن فمتى كان الحكم قد قرر وهو فى معرض الرد على طلب الطاعن صحة ونفاذ ورقة الإقرار الصادر له من المطعون عليها الثانية انه:

لا يمكن اعتبار هذا الطلب فرعا عن طلب  تثبيت الملكية  بدليل أنه لا يصح للمدعى فى دعوى صحة ونفاذ العقد التحدث عن الملكية لأن حقه لا ينشأ إلا بعد صدور الحكم لصالحه فى الدعوى المذكورة وتسجيله وبتعبير آخر أن الملكية مرحلة تالية أساسها الحكم بصحة ونفاذ الإقرار بتسجيله.

فإن الطعن فيه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون غير صحيح .

(جلسة 19/4/1951 طعن رقم 121 سنة 19 ق)

متى انتقلت الملكية من البائع الى ورثة المشترى من تاريخ تسجيل الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع فإن هذه الملكية لا تسقط ابدا عن المالك ، كما أن دعوى الاستحقاق التى تحميها لا يرد عليها انقطاع صلته بهذا المالك . وينبني على ذلك أنه إذا طالب المشترى – الذى انتقلت إليه ملكية المبيع – البائع باسترداد المبيع . فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضى أكثر من خمس عشرة سنة دون المطالبة بالملكية .

(الطعن رقم 28 لسنة 28 ق جلسة 28/3/1963 س 14 ص 398)

حق ملكية العقار لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، ومن ثم لا يكون لهذا المشترى أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده .ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقارى نصا يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها.

فإذا توصل المشترى الى تسجيل عقد او تسجيل الحكم الصادر بصحة ونفاذه رغم من أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشترى مالكا إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مجاهد للبائع له الذى لم تنتقل إليه الملكية سبب عدم تسجيل سنده .

(الطعن رقم 107 لسنة 30 ق جلسة 21/1/1965 س 16 ص 73)

ختاما: تناول البحث شروط نقل ملكية العقار بعقد بيع بالصحيفة العقارية، وتعرفنا على قول القانون فى حالة انتقال الملكية فور التعاقد، وحالة إرجاء الملكية، وتبينا أهم التزامات البائع، ولو بعقد عرفى كالالتزام بنقل الملكية للمشتري وتسليم المبيع وضمان التعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية ،وفى المجمل تعرفنا على أثر قانون التسجيل على عقد البيع.