أسباب الاخلاء في عقد الايجار القانون رقم 4 لسنة 1996

الاخلاء والطرد في عقد الايجار

دراسة أسباب الاخلاء في عقد الايجار القانون رقم 4 لسنة 1996، الخاضع لقواعد القانون المدنى، والفرق بين دعوى الاخلاء والطرد، وأسباب اخلاء العين ، وطرد المستأجر فى قانون الايجارات المصرى، عقد الايجار القديم والجديد.

سريان القانون رقم 4 لسنة 1996

حدد المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996 فى مواده الاربعة نطاق سريانه زمانا ومكانا على النحو التالى بيانه.

أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان

1. يسرى هذا القانون على عقود الايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996 وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ أيا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.
2. فاذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ ابرامه وليس فى تاريخ تحقق الشرط وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف الى اجل.
3. فانه وعلا بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا الا فى الوقت الذى ينقضي فيه الأجل وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف .
4. فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وانما من وقت وطول الاجل , مما يعنى ان صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 قبل حلول هذا الاجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا الا بتحقق الاجل فى ظل سريانه.

ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان

• يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996 وأجرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده.
• جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتأجيرها الى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996.

وبالتالى فان التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر ذلك بموافقة المالك فى عقد الايجار او الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستأجر او الاجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد .

طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم فى كل القانون الاستثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.

أسباب إنهاء عقد الايجار

أولا: احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996

أحال المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996م الى القواعد المنظمة لأحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى.

والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدأ سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والآداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف  عقد الايجار  الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية .

لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق المتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الأمرة لأحكام القوانين الاستثنائية.

اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المستأجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائي.

لان احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انها عقد الايجار .

وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القانون المدنى المبينة لأسباب عامة وخاصة لإنهاء العقد واخلاء المستأجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية.

حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها فى القانون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او ذاك .

وهو الطريق الوعر المليء بالعقبات امام حرية المتعاقدين أيا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 .

حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين فى مكانها اللائق والمحترم وترسيخ المبدأ الأبدي المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم

ثانيا: اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى

تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق :-

(1) إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار فى اسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:-

• (ا) اتفاق العقدين على انهاء العقد.
• (ب) تحقق شرط فاسخ صريح.
• (ج) اتحاد الذمة.
• (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته.
• (هـ) هلاك العين المؤجرة.
• (و) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه

(2) هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر او المستأجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى .

ويترتب على فسخ العقد او إبطاله اعادة العين الى المؤجر لأنه ان كان فسخ العقد الزمنى كالإيجار لا ينسحب أثره على الماضى

لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المدة التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة بأثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد .

وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى  يد غاصبه .

وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 855 الى 436 من القانون المدنى وقسم هذه المواد الى قسمين :

الاول فى الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى فى بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول فى ايجار الأراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف .

وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .

اثبات عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996

عقد الإيجار من العقود الرضائية , ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستأجر انعقد العقد , وقد يكون بالكتابة او اللفظ او الاشارة الصريحة او الضمنية.

وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار , ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص . فقد تكون عبارات عقد الايجار مطبوعة , وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب علا , او مكتوبا من احد المتعاقدين او غيرهم .

وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر. ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة فى قانون الاثبات – والمقرر حسب الأصل في القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمته خمسمائة حنيه .

او كان عقد الايجار تجاريا , وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه او كانت قيمته غير محددة , وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة او ما يقوم مقامها.

ويجوز اثبات العقد بالبينة او بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدأ ثبوت بالكتابة أو مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى .

او مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب أجنبى لان فيه لمن يتمسك بالإيجار .وما تقدم هو ما ورد فى المواد 60 و 62 و 63 من قانون الاثبات. والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط , ولا عبرة فى ذلك بقيمة العين المؤجرة .

واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى الى ان يخطر احد المتعاقدين الاخر برغبته فى وضع حد العقد , كعقد الايجار المشاهرة.

ففى هذه الحالة ارى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة , فاذا كانت القيمة الايجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة .

مع مراعاة ما ورد بالمادة 62 , 63 اثبات. عقد الايجار عقد رضائي ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فى قيامه لمبدا سلطان الارادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا .

ويجوز استخلاصه ضمنا الا انه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمنى , فهو لا يكون الا اذا فهم بوضوح ان الطرفين يريد ان حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة ان يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستأجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل.

الطعن رقم 661 لسنة 53 ق جلسة14 / 6 / 1993م . والطعن رقم 11 لسنة 58 ق جلسة 11 / 4 / 1993

العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى, جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى

لما كان الثابت ان العلاقة الايجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك فإنها لا تخضع لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية بل تخضع لأحكام القانون المدنى.

والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب أجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الايجار الاصلية بسبب أجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون

الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993

الأصل انه يجب على المدعى اثبات جميع عناصر الايجار وهى , التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والاجرة المتفق عليها لذلك, وقد اجاز المشرع فى القانون المدنى الذى احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن اثبات مقدار الاجرة , ونص فى المادة 562 منه على انه: اذا تعذر وجب اعتبار اجرة المثل , كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الايجار . اذ نص فى المادة 563 على انه اذا تعذر ذلك اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة واصبح يكتفى بالرضا بالإجارة.

انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته

أولا: النص التشريعى

نصت المادة 563 من القانون المدنى على انه:

اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها

• (أ‌) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر او اكتره يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور , فاذا كانت المدة اقل من ذلك , وجب التنبيه فبل نصفها الاخير , وكل هذا مراعاة حق المستأجر فى الحصول وفقا للعرف.
• (ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.
• (ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. )

ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار:-

1- عقد الايجار بطبيعته عقد موقوت :-

اذ ان المؤجر يلتزم بتأجير المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم , ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد .

فاذا اتفق الطرفان على مدة الايجار فأما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة.

اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد مدة الايجار حسب رغيتها وقد اتجه الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها.

وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق الحكم المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى .

على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذة فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه .

وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار , ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة

ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه او اكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذه المدة.

استنادا إلى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا .

واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستأجر او بانها طوال حياة المستأجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الاجرة .

ففى هذه الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.

2- تقسيم المدة الى آجال :-

حيث تتفق المؤجر والمستأجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة الى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لأى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف .

ففى هذه الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء .

فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات والتنبيه بالاخلاء الذى يجوز لأى من المتعاقدين او لاحدهما ان يقوم به يعتبر  شرطا فاسخا  ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.

3- التنبيه بالإخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة :-

اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار فى العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :-

اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا .

ففى هذه الحالة يعتبران انهما قد أحالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها.

كما هو الشأن ان يذكر:

• عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستأجر.
• او مشاهرة.
• او ما دام المستأجر يدفع الاجرة .
• او الى المدة التى يريدها المستأجر.
• او المؤجر .
• او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة .

ففى هذه الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستأجر.

او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة .

فاذا كان بحياة المستأجر فانه بوفاة المستأجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته , وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للإيجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذه المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه

د / سليمان مرقص ص 154 عقد الايجار. د / السنهوري ص 194  عقد الايجار والعارية

والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط .

بل اعتبر هذه المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبته فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى .

فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء .

ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة اشهر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين.

فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .

وفى المساكن والفرق المؤثثة او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة شهرين او اكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر , فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .

شكل التنبيه بالإخلاء

لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بإنذار على يد محضر , او الخطاب او شفاهة , ومن يد على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك , هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين.

ثالثا: أثر فسخ المستأجر الاجارة قبل انقضاء المدة :-

متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستأجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ.

فعلى ذلك اذا انهى المستأجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للأخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالأجرة المستحقة على المستأجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.

وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستأجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات المتعاقد الاخر .

ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للأخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وتوجب الفسخ مع التعويض , او التعويض عن الفسخ بدون مبرر.

تطبيقات القضاء فى مدة عقد الإيجار

مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من انتهاء الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين.

اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء فى المواعيد البينية بالنص ان التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انهاء الايجار.

ويكفى لتحقيق الاثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو  إبداء  الرغبة فى اعتبار العقد متهيئا فى تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد من العقد .

فلا يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا الاساس .

ومن ثم فلا ينمر ذلك الاثر الا اذا اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته فى طلب الاخلاء .

يستوى فى ذلك ان تصميم  الدعوى بالإخلاء  اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعي او الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعة.

واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر فى لخصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام محكمة اول درجة والذى انصح فيه الاخر عن رغيتهما فى اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون .

ويكون النص عليه بهذه الاسباب على غير اساس.

الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997

انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستأجر , وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة

ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستأجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكل من المتعاقدين الحق فى انهائه بالتنبيه على الاخر فى الميعاد – مادة 563 مدنى .

قيام المطعون ضدها بالتنبيه على الطاعن بإنهاء العقد فى الميعاد , اثره بانقضاء العلاقة الايجارية التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر , لا خطأ

الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998

انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه .

اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة , انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى .

الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998

حكم الهيئة العامة بالعدول عن رأيها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستأجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة

وحيث ان المشرع قد نص فى المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين.

والنص فى المادة 563 من هذا القانون على انه اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها.

يدل على

ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة.

بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان .

ولما كان النص فى عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر فى ابداء الرغبة فى انهائه يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها .

اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستأجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة فى انهاء العقد وخاصة ان الاصل فى عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستأجر وتنصرف اثاره الى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم.

ومن ثم فان عقد الايجار

يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة .

وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة.

فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة لمدة مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه.

ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستأجر الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى انتهائه .

اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستأجر شخصا اعتباريا , اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع , كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم .

ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة فى عقد الايجار.

كما فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة , ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان .

ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص فى الفقرة الاولى من المادة 760 على انه

( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالية … ).

وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المسالة للقواعد العامة الواردة فى المادة 563 مدنى.

لما كان ذلك

وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية فى طعون ارقام 591 سنة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 .

قد التزمت هذا النظر فإنها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 4 / 2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 .

واذ أناطت هذه المادة بهذه الهيئة الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى الطعنين .

وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ,

وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون

ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد الايجار الى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستأجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى حكم المؤبد .

عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا فى الاعتبار ما انفق المستأجر فى سبيل استغلال العين المؤجرة .

فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث ان هذا النعى فى محله

ذلك انه وقد انتهت الهيئة وعلى ما سلف بيانه الى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته.

وللأخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالإخلاء فى المواعيد المحددة بنص سالف الذكر .

وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا .

فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لأى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى .

واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم فى 27 / 1 / 1983 بإنهاء العقد فان العلاقة الايجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه.

واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه .

الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994

النص فى البند الرابع من عقد الايجار سند الدعوى” مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستأجرين انهاء هذا العقد من جانبهم “.

يدل على

ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة الى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى وفقا لشروطه ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد.

بل لابد من ان ينبه المستأجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم فى استمراره مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد المدة.

اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستأجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين.

ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لأحكامه او منظمة لشروطه فان المادة 563 مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق.

وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والمستأجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقه ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد .

او ان الايجار ينتهى بوفاة المستأجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة .

لما كان ذلك , وكان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضائه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة.

الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997

الفرق بين دعوي  الإخلاء والتسليم ودعوى الطرد المستعجلة

دعوى الإخلاء من عين مؤجرة

تفترض وجود مخالفة من المستأجر لأحد الالتزامات التي يتضمنها عقد الإيجار أو تقتضيها العلاقة الايجارية  أو يقررها القانون فهي شبيهة دعوي الفسخ بل يمكنك تسميتها فسخا.

أما التسليم فهو طلب تبعي للحكم بالفسخ أو الإخلاء .. فيكون سبب الدعوي هنا هو ” العقد “

أما دعوى الطرد فهي التي تقام علي:

من لم يكن لوضع يده أو لحيازته  سند  قانوني فتكون يده مجردة من السند أي غاصبة

من كان لديه سند ثم زال فعلاً

بانتهاء العقد لوفاة المستأجر دون من يستحق إمتداد العقد إليه

مثل من تحقق الشرط الفاسخ الصريح في حقه أو انتهت مدة عقده بحسب العقد أو القانون

بدأت المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦لبيان ما الفرق بين دعوي الطرد والاخلاء فتنص المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ على أنه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت  المدة المتفق عليها  في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك

بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة ، وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

فعدم الوفاء بالأجرة سبب لطلب إنهاء الإيجار ، وذلك نظراً لشيوع الالتجاء إلى هذا السبب لطلب الإخلاء ، وكثرة المشكلات المرتبطة به .

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم.

وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال “ .

أولا : طبيعة دعوى الإخلاء :

دعوى الإخلاء هي دعوى موضوعية يرفعها المؤجر طالباً فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر من المكان المؤجر، لتحقق أحد الأسباب التي حددها القانون لذلك، ومنها عدم وفاء المستأجر بالأجرة ، وهو سبب تقره القواعد العامة لأنه يشكل إخلالاً بالتزام جوهري يفرضه العقد.

والحكم الذي يصدر في هذه الدعوى هو حكم موضوعي لا وقتي لأنه يقتضي بحثاً مستفيضاً من الناحية الموضوعية يتناول أصل الحق ومدى استحقاقه.

ويتضمن فحص اًلمستندات الخصوم ودفاعهم ، ويتقصى سبب الإخلاء ، أي عدم الوفاء بالأجرة ، ويتثبت من توافره ، لكي يفصل في موضوع الدعوى بفسخ عقد الإيجار ، ويرتب عليه آثاره بإخلاء المستأجر من المكان .

وعلى ذلك قضت محكمة النقض بأنه

لما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد القانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام.

إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التي نص عليها القانون على سبيل الحصر ، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام.

ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوى ، وتتحقق من توافره ، وألا تقضي بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه .

نقض ١٩٨٦/٥/٢٩ ، الطعن رقم ٩٨٢ لسنة ٥٥ ق

وعلى ذلك ، فالحكم الصادر بالإخلاء هو حكم موضوعي يحوز حجية الشئ المقضي فيه بما يمنع من إعادة النظر فيما قضى فيه إلا وفقاً لقواعد الطعن في الأحكام الموضوعية .

ودعوى الإخلاء من الدعاوي غير مقدرة القيمة فتعتبر قيمتها زائدة على خمسة آلاف جنيه ( مادة ٤١ مرافعات ).

ومن ثم تختص بها المحكمة الابتدائية وهي المحكمة التي يقع فى دائرتها موطن المدعي عليه ، أي المستأجر.

ثانيا : طبيعة دعوى الطرد

دعوى الطرد هي دعوى مستعجلة يرفعها المؤجر أمام القضاء المستعجل طالباً الحكم، على وجه السرعة ، بطرد المستأجر من العين المؤجرة كإجراء وقتي تفادياً لضرر يخشى وقوعه.

وذلك استناداً إلى تحقق شرط فاسخ صريح يتضمنه عقد الإيجار يقضي باعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه عند امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها.

فالحكم الصادر في هذه الدعوى بطرد المستأجر خلافاً للحكم الصادر بالفسخ والإخلاء من محكمة الموضوع هو حكم وقتي لا يفصل في موضوع النزاع ولا يمس أصل الحق.

فلا يقضي بفسخ العقد وإنما يقرر حماية وقتية لتدارك ضرر يصيب المؤجر ، ومن ثم لا يحوز حجية الشئ المقضي فيه، ولا يحول دون اللجوء إلى محكمة الموضوع للفصل في أصل النزاع .

والمحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد هي محكمة الأمور المستعجلة وهي إما أن تكون المحكمة الجزئية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر بصرف النظر عن قيمة الدعوى.

أو إحدى الدوائر الجزئية في مقر المحكمة الابتدائية . وهذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه الدعوى إذا رفعت لها بطريق التبعية لطلب موضوعي أمامها .

فى الختام، تعرفنا على ضوء نصوص القانون رقم 4 لسنة 1996، الخاص بعقود الايجار، أسباب الاخلاء، وطرد المستأجر، كذلك الفرق بين دعوى الاخلاء والطرد.

تحميل وطباعة البحث